【广告策划PPT】国际小姐四川分赛区项目方案

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1、第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报世界级三大美丽盛典之一世界级三大美丽盛典之一席卷全球的选秀风暴席卷全球的选秀风暴即将在成都盛装开场！即将在成都盛装开场！成都商报传媒巨舰鼎力助阵国际小姐大会成都商报传媒巨舰鼎力助阵国际小姐大会以四川分赛区选拔赛为起点以四川分赛区选拔赛为起点奏响美丽盛事的前传序曲奏响美丽盛事的前传序曲云集全川之美，捍卫选秀之都的耀眼光环云集全川之美，捍卫选秀之都的耀眼光环完美的时尚风暴，摩登的世界级选秀平台完美的时尚风暴，摩登的世界级选秀平台精彩无限，商机无限！精彩无限，商机无限！ 卷首语第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报赛事简介

2、 国际小姐选美大赛在中国经过国际小姐选美大赛在中国经过6 6年年的发展，运作已经非常成熟。的发展，运作已经非常成熟。20092009年四年四川首次独立取得国际小姐全球总决赛承川首次独立取得国际小姐全球总决赛承办权，吸引了来自办权，吸引了来自6060多个国家和地区的多个国家和地区的6060多名优秀选手参赛，为内陆城市举办多名优秀选手参赛，为内陆城市举办世界级选美赛事起到了很好的示范作用世界级选美赛事起到了很好的示范作用。第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报赛事简介本届国际小姐四川大赛的目的、意义：本届国际小姐四川大赛的目的、意义：v 打造新文化、提升新经济、推广新概念打造新

3、文化、提升新经济、推广新概念v 促进四川促进四川“美丽、魅力美丽、魅力”事业和谐发展事业和谐发展v 发掘、培养、包装四川魅力女性，促进时尚发掘、培养、包装四川魅力女性，促进时尚行业发展行业发展v 致力推广低碳环保生活，提倡新环保生活概致力推广低碳环保生活，提倡新环保生活概念念时间：时间：20102010年年8 8月底月底9 9月底。月底。第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报成都商报作为中国西部首屈一指的主成都商报作为中国西部首屈一指的主流媒体，所代表的不仅是一张主流大流媒体，所代表的不仅是一张主流大报，而是汇集报纸、电视、网络和杂报，而是汇集报纸、电视、网络和杂志等多种形

4、式的媒体集群。依托多媒志等多种形式的媒体集群。依托多媒体融合优势，成都商报成为知名企业体融合优势，成都商报成为知名企业和品牌在四川地区的首选合作媒体。和品牌在四川地区的首选合作媒体。报、网、台深度联动，立体交叉、灵活报、网、台深度联动，立体交叉、灵活有效的媒体资源整合模式，覆盖最广泛有效的媒体资源整合模式，覆盖最广泛的受众群体，确保每一个项目的宣传效的受众群体，确保每一个项目的宣传效果最大化。果最大化。报、网、台深度联动传媒巨舰助推美丽盛事四川地区最具影响力的主流报媒四川地区最具影响力的主流报媒成功打造历届超女、快男黄金赛区的专业电视制作团队成功打造历届超女、快男黄金赛区的专业电视制作团队本土

5、表现最优异、最突出的网络平台本土表现最优异、最突出的网络平台第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报组织机构成都为您服务广告有限公司成都为您服务广告有限公司成都乐锦天企业管理有限公司成都乐锦天企业管理有限公司 成都商报成都商报成都电视台第二频道成都电视台第二频道(CDTV-2)(CDTV-2)第第5050届国际小姐中国大会四川分赛区组委会届国际小姐中国大会四川分赛区组委会成都锋达汽车俱乐部有限公司成都锋达汽车俱乐部有限公司 成都苏格缪斯企业管理有限公司成都苏格缪斯企业管理有限公司四川华诚文化传媒有限公司四川华诚文化传媒有限公司第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会

6、成都商报支持媒体网络网络电视电视报纸报纸杂志杂志 中国都市类报纸先锋中国都市类报纸先锋成都官方门户新闻网站成都官方门户新闻网站成都最具影响力成都最具影响力的都市电视媒体的都市电视媒体成都最具号召力的消费休闲杂志成都最具号召力的消费休闲杂志第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报奖项设置：奖项设置：四川分赛区冠、亚、季军四川分赛区冠、亚、季军六个单项奖六个单项奖最上镜奖，最具人气奖，媒体大奖最上镜奖，最具人气奖，媒体大奖最具亲和力奖，青春风采奖，最佳才艺奖最具亲和力奖，青春风采奖，最佳才艺奖十佳选手十佳选手赛事安排海选：海选：20102010年年8 8月月21212929日日遴

7、选遴选100100名入围选手名入围选手初赛：初赛：20102010年年9 9月月4 4日日3030强强半决赛：半决赛：20102010年年9 9月月2424日日1010强强决赛暨颁奖盛典：决赛暨颁奖盛典：20102010年年9 9月月2828日日第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报美丽对决Step1泳装Step2时装Step3车模秀Step4晚礼服第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报特邀全川商界精英社会名流特邀全川商界精英社会名流特邀成都及国内时尚界专家和权威媒特邀成都及国内时尚界专家和权威媒体代表坐镇担纲评委，辛辣点评，洞体代表坐镇担纲评委，辛辣点

8、评，洞察细节，培养和发掘每一位参赛选手察细节，培养和发掘每一位参赛选手的潜质。的潜质。评委阵容由川内商界精英和社会名流客串赛事由川内商界精英和社会名流客串赛事评委，呈现精英智慧与美丽盛事激烈评委，呈现精英智慧与美丽盛事激烈碰撞的异样火花。碰撞的异样火花。业界知名专家权威媒体代表业界知名专家权威媒体代表第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报时间：时间：2010年年9月月28日晚日晚地点：成都电视台演播大厅地点：成都电视台演播大厅光影绚丽的舞台，光影绚丽的舞台，10强佳丽婀娜登场强佳丽婀娜登场争夺花魁，赛事环节悬念丛生。选手争夺花魁，赛事环节悬念丛生。选手不仅现场展示多样才艺，

9、还与评委和不仅现场展示多样才艺，还与评委和观众互动。各路评委坐镇点评，最终观众互动。各路评委坐镇点评，最终决选冠亚季军及各项单项奖。决选冠亚季军及各项单项奖。现场特邀明星嘉宾登台表演助兴，晚现场特邀明星嘉宾登台表演助兴，晚会星光熠熠，高潮迭起，为即将在成会星光熠熠，高潮迭起，为即将在成都举办的全球总决赛拉开序幕。都举办的全球总决赛拉开序幕。决赛暨电视颁奖盛典第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报明日明日快一周快一周国际小姐赛事特刊国际小姐赛事特刊 国际小姐国际小姐成都美女图鉴成都美女图鉴 在初赛、复赛和决赛期间，编辑发行赛事特刊，发行量每期预计在初赛、复赛和决赛期间，编辑发

10、行赛事特刊，发行量每期预计1万册。万册。赛事会刊第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报主题活动系列主题活动系列主题活动关爱助人体验行动关爱助人体验行动 环保低碳及交通安全公益宣传行动环保低碳及交通安全公益宣传行动 低碳环保公益主题活动低碳环保公益主题活动 “魅力四川魅力四川”川味美食体验行动川味美食体验行动四川名企名流慈善酒会四川名企名流慈善酒会 第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报校花选拔校花选拔发动成都及周边大专院校学生评选校花，为大赛输发动成都及周边大专院校学生评选校花，为大赛输送大学生优秀选手。送大学生优秀选手。四川大学 四川师范大学 西南交通

11、大学 西南财经大学 电子科技大学 四川音乐学院 成都理工大学成都信息工程学院 西南民族大学西华大学 成都体育学院 四川外语学院成都学院中国民航飞行学院活动推广策略第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报网络征集网络征集开通网络报名渠道，发送个人开通网络报名渠道，发送个人资料及照片即可报名参赛。资料及照片即可报名参赛。大赛选手博客专区大赛选手博客专区为参赛选手开通网络博客，记录参赛为参赛选手开通网络博客，记录参赛心路历程，与网友进行互动，更全面心路历程，与网友进行互动，更全面地展示个人魅力，为参赛汇聚人气。地展示个人魅力，为参赛汇聚人气。活动推广策略第50届国际小姐世界大会中国

12、大赛四川分赛区组委会 成都商报电视黄金档美女主播电视黄金档美女主播甄选优秀选手与甄选优秀选手与CDTV-2知名主知名主持人搭档主播黄金电视栏目。持人搭档主播黄金电视栏目。时尚杂志封面女郎时尚杂志封面女郎为优秀选手拍摄封面照片，作为封为优秀选手拍摄封面照片，作为封面女郎在面女郎在明日明日快一周快一周等众多时等众多时尚杂志刊发。尚杂志刊发。活动推广策略第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报成都全搜索美女频道成都全搜索美女频道“每日一星每日一星”首页推荐首页推荐活动推广策略第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报汽车厂商联手国际小姐签约品牌车模汽车厂商联手国际小

13、姐签约品牌车模活动推广策略由成都商报向汽车行业客由成都商报向汽车行业客户推荐本届赛事优秀选手，户推荐本届赛事优秀选手，并与厂商签约成为旗下品并与厂商签约成为旗下品牌车模，安排在牌车模，安排在2010中国中国成都秋季国际车展上亮相。成都秋季国际车展上亮相。第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报户外户外LED大屏幕动态展示大屏幕动态展示活动推广策略选择市区内大型选择市区内大型LED高清高清大屏幕展播参赛选手照片大屏幕展播参赛选手照片及视频，以动态展示的方及视频，以动态展示的方式吸引市民关注。式吸引市民关注。第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报媒体宣传策略由

14、文化版进行全程跟踪宣传，刊由文化版进行全程跟踪宣传，刊发国际小姐四川分赛区赛事专题发国际小姐四川分赛区赛事专题系列报道。每周根据赛事进程刊系列报道。每周根据赛事进程刊发发34期专题宣传报道，以期专题宣传报道，以1/4版版为主，整体上不低于为主，整体上不低于15期。期。媒体价值：媒体价值：90万元。万元。 第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报媒体宣传策略制作制作15秒电视宣传片在活动期间秒电视宣传片在活动期间滚动播放，总计不少于滚动播放，总计不少于100次。次。针对各阶段比赛和系列主题活动，针对各阶段比赛和系列主题活动，录制国际小姐专题节目安排在晚录制国际小姐专题节目安排在

15、晚间黄金时间播出。每期时长间黄金时间播出。每期时长15-20分钟，总计不少于分钟，总计不少于5次。次。全程新闻动态跟踪报道，同时发全程新闻动态跟踪报道，同时发布游动字幕滚动宣传。布游动字幕滚动宣传。对四川分赛区决赛暨颁奖盛典采对四川分赛区决赛暨颁奖盛典采取电视晚会的形式进行录制播出。取电视晚会的形式进行录制播出。媒体价值：媒体价值：60万元。万元。 电视宣传片电视专题节目新闻跟踪报道决赛暨颁奖电视晚会第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报媒体宣传策略制作发布国际小姐专题页面。制作发布国际小姐专题页面。在网站论坛进行话题推广。在网站论坛进行话题推广。在网站首页显著广告位推荐大

16、赛在网站首页显著广告位推荐大赛专题广告一个月。专题广告一个月。在论坛精彩图片区推荐一个月。在论坛精彩图片区推荐一个月。视频频道直播每天一期的国际小视频频道直播每天一期的国际小姐候选人网络展示。姐候选人网络展示。媒体价值：媒体价值：20万元。万元。第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报媒体宣传策略每周每周1期刊发国际小姐赛事专题，期刊发国际小姐赛事专题，每期不低于每期不低于2个整版。个整版。活动期间推出和发行活动期间推出和发行2期国际小期国际小姐特刊和姐特刊和1期决赛特刊。期决赛特刊。媒体价值：媒体价值：40万元。万元。第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商

17、报四川分赛区总冠名四川分赛区总冠名四川分赛区赛事协办单位四川分赛区赛事协办单位四川分赛区唯一指定服务机构四川分赛区唯一指定服务机构含：含：歌城、酒店、中餐酒楼、会所、摄影歌城、酒店、中餐酒楼、会所、摄影机构、服装、珠宝、造型机构、体检机构、服装、珠宝、造型机构、体检机构、美容机构、接待用车、巡游用机构、美容机构、接待用车、巡游用车、保险或金融机构、新闻发布会场车、保险或金融机构、新闻发布会场地、集训基地、决赛会场等。地、集训基地、决赛会场等。商务合作项目赞助单位以支付本届赛事组委会现金赞助单位以支付本届赛事组委会现金或提供组委会指定产品及服务的形式或提供组委会指定产品及服务的形式支持本次活动，

18、并获得相应的回报。支持本次活动，并获得相应的回报。商务合作第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报商务合作项目四川分赛区唯一指定产品四川分赛区唯一指定产品含：含：饮料、酒类、化妆品、移动通讯设备、数饮料、酒类、化妆品、移动通讯设备、数码电脑设备码电脑设备 、特色食品、纪念品、家电、特色食品、纪念品、家电及其他奖品提供。及其他奖品提供。商务合作具体回报内容另参商务合作具体回报内容另参见招商合作方案。见招商合作方案。商务合作第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区

19、组委会 成都商报第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报2007-5-10第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报关键词关键词前期：前期：一是写在代理合同签定之前；一是写在代理合同签定之前；二是一般在地块规划之前；二是一般在地块规划之前；三是首次和开发商沟通本项目。三是首次和开发商沟通本项目。策划：策划：一是探讨市场情况和政策观点；一是探讨市场情况和政策观点；二是探讨项目的初步开发方向定位；二是探讨项目的初步开发方向定位；三是探讨项目的目标客户群定位；三是探讨项目的目标客户群定位；四是探讨项目的产品规

20、划定位；四是探讨项目的产品规划定位；五是探讨项目的物业发展建议；五是探讨项目的物业发展建议；六是探讨项目的价格定位；六是探讨项目的价格定位；七是探讨项目的主题定位；七是探讨项目的主题定位；八是探讨项目的营销策略；八是探讨项目的营销策略；九是探讨项目的投资成本分析；九是探讨项目的投资成本分析；十是汇报本公司的基本情况和竞争优势；十是汇报本公司的基本情况和竞争优势；思考：思考： 是对项目开发方向的探讨，点到即止，力求在观点和方向上能和开发商达成一致意见，为进一步合作奠定基础。是对项目开发方向的探讨，点到即止，力求在观点和方向上能和开发商达成一致意见，为进一步合作奠定基础。第50届国际小姐世界大会中

21、国大赛四川分赛区组委会 成都商报与开发商建立初步沟通关系；与开发商探讨项目开发方向，达成初步一致性；给开发商专业的开发建议；让开发商认可公司的实力和竞争优势；争取本项目进一步的深化工作机会；争取参与其他项目的合作机会；争取本项目合作合同的签定；争取与开发商建立长期合作伙伴关系。第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报从方案的完整性与细节点来看：从方案的完整性与细节点来看： 简单方案 策略性方案 全案；从方案的侧重要素来看：从方案的侧重要素来看： 市场思考 定位思考 规划思考 产品思考 策略思考 营销思考等；从方案的定位方向来看：从方案的定位方向来看： 工业开发思考 商业开发思

22、考 住宅开发思考 商住开发思考 旅游开发思考 复合开发思考等；从方案的分类来看：从方案的分类来看： 一级市场思考 二级市场思考 三级市场思考；从方案的性质来看：从方案的性质来看： 投标方案 定向方案 比稿方案等。第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报第一步 拓展部或其他途径获知项目信息第二步 获取项目基本的资料第三步 拓展部与事业部对接第四步 初步探讨项目形成初步意见第五步 实地考察项目和周边市场第六步 项目组对项目深化形成项目初步定位第七步 方案框架内容的确定第八步 方案的撰写与初步形成第九步 项目组对方案的评判与修改第十步 事业部对方案的审核与修改第十一步 提交和汇报方

23、案第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报目 录第一章 市场状况分析第二章 国家政策分析第三章 项目swot分析第四章 目标客户群定位第五章 项目定位第六章 产品定位第七章 主题定位第八章 物业发展建议第九章 营销策略建议第十章 合作条件第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报对整体市场的熟知情况，对政策的正确预测和分析；对周边竞争项目的准确性，并分析出区域市场的需求和开发特点，并作对正确的趋势预测；对项目进行准确的分析，发扬优势，规避劣势，抓住机会，差异化威胁；依据项目客观条件，寻找最核心最准确的目标客户群，根据需求定位项目的产品开发方向；根据项目气质寻找

24、项目最适合的开发概念和主题，寻找最合适的营销策略手段；针对项目做准确的成本投资分析，给开发商利润最大化的开发方案；体现公司的核心竞争优势，为建立合作关系奠定基础工程。第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报产业结构决定经济结构；经济结构决定人口结构；人口结构决定消费结构；消费结构决定产品结构；产品结构决定开发方向；开发方向决定项目定位；项目定位决定主题概念；主题概念决定营销策略。第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报项目比较分析的六维要素分析第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报项目swot要素分析一：优势二：劣势三：机会点四：威胁点原

25、则：发扬优势，规避劣势，抓住机会点，差异化威胁第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报差异化（Variation）：在产品功能、质量、服务和营销等多方面的不可替代性; 功能化（Versatility）：要形成产品核心功能的超强生产能力，同时兼顾延伸功能与附加功能的发展需要，以功能组合的独特性来博取细分客户群的青睐；附加价值（Value）：除去产品本身，包括品牌、文化、技术、营销和服务等因素所形成的价值；共鸣（Vibration）：企业的创新能力与客户所重视的价值联系起来，将营销理念直接定位于包括使用价值、服务价值、人文价值和形象价值等在内的客户整体价值最大化。 功能化差异化共

26、鸣附加值4V理论定位原则理论定位原则第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报组团级小区配套商业指标（一般要求）组团级小区配套商业指标（一般要求） 规 模居 住 小 区人均商业服务建筑面积0.4-0.6M0.4-0.6M2 2/ /人人合理服务半径150-300M150-300M社区配套性商业社区配套性商业可测算指标商业定位原则商业定位原则第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报项目均价 价格确定的过程包括两部份：首先通过市场比较法初步确定各产品类型的单价和总价，同时通过目标需求定价法对初步推论的价格进行验证。市场比较法价格推论市场比较法价格推论目标需求法价格

27、验证目标需求法价格验证价格定位原则价格定位原则第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报生存需求生存需求安全需求安全需求归属需求归属需求自尊需求自尊需求自我实现自我实现二次置业人群一次置业人群多次置业人群自住目标人群自住目标人群马斯洛需求层次与房地产置业次数的关系马斯洛需求层次与房地产置业次数的关系第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报二次置业人群一次置业人群多次置业人群自住目标人群自住目标人群从房地产置业次数与房地产置业要求的关系从房地产置业次数与房地产置业要求的关系 房地产六维图房地产六维图建筑建筑产品产品配套配套社区文化社区文化物管物管园林园林 自住型

28、客户第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报 项目因素 权重尚书苑尚书苑综艺曼哈顿时代广场综艺曼哈顿时代广场香缤香缤时代时代博客公寓博客公寓花样年华花样年华本项目本项目地段地段20%8.5988.589规模规模12%777.5788景观景观15%8888.589.5周边配套周边配套10%88.59.58.599小区配套小区配套9%8.588.598.59户型结构户型结构12%8.57.58.58.57.59物业管理物业管理7%8.598.5989.5发展商发展商5%87.588.57.59升值潜力升值潜力5%887879营销推广营销推广5%87.57.587.59系数系数10

29、0%8.128.098.168.357.998.99第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报事件营销实效营销体验营销品牌营销立体营销前期策划思考方案的理论八前期策划思考方案的理论八（媒体组合策略）（媒体组合策略）第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报推广手段：主线主线 + + 节点节点推广目的： 实现项目营销的“三性”展示性展示性：销售现场及实体景观等对产品、品牌的展示；昭示性昭示性：以外观、广告等手法使客户感受到项目对其的召唤，增强项目的可识别性、认可度；进入性进入性：实现高客户上门量。前期策划思考方案的理论九前期策划思考方案的理论九（营销推广手段）（营

30、销推广手段）第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙和市场需求瞄准市场缝隙和市场需求创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主

31、义者前期策划思考方案的理论十前期策划思考方案的理论十（项目形象定位）（项目形象定位）第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报品牌营销品牌营销宏观上树立项目市场形象主题营销主题营销城区做盘的法宝，镇区做盘的新招体验营销体验营销理性前提下的感受营销方式实效营销实效营销最有效的营销小众营销小众营销最大化挖掘老客户资源前期策划思考方案的理论十一前期策划思考方案的理论十一（项目营销策略）（项目营销策略）第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报2007-5-10第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成

32、都商报关键词关键词前期：前期：一是写在代理合同签定之前；一是写在代理合同签定之前；二是一般在地块规划之前；二是一般在地块规划之前；三是首次和开发商沟通本项目。三是首次和开发商沟通本项目。策划：策划：一是探讨市场情况和政策观点；一是探讨市场情况和政策观点；二是探讨项目的初步开发方向定位；二是探讨项目的初步开发方向定位；三是探讨项目的目标客户群定位；三是探讨项目的目标客户群定位；四是探讨项目的产品规划定位；四是探讨项目的产品规划定位；五是探讨项目的物业发展建议；五是探讨项目的物业发展建议；六是探讨项目的价格定位；六是探讨项目的价格定位；七是探讨项目的主题定位；七是探讨项目的主题定位；八是探讨项目的

33、营销策略；八是探讨项目的营销策略；九是探讨项目的投资成本分析；九是探讨项目的投资成本分析；十是汇报本公司的基本情况和竞争优势；十是汇报本公司的基本情况和竞争优势；思考：思考： 是对项目开发方向的探讨，点到即止，力求在观点和方向上能和开发商达成一致意见，为进一步合作奠定基础。是对项目开发方向的探讨，点到即止，力求在观点和方向上能和开发商达成一致意见，为进一步合作奠定基础。第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报与开发商建立初步沟通关系；与开发商探讨项目开发方向，达成初步一致性；给开发商专业的开发建议；让开发商认可公司的实力和竞争优势；争取本项目进一步的深化工作机会；争取参与其他

34、项目的合作机会；争取本项目合作合同的签定；争取与开发商建立长期合作伙伴关系。第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报从方案的完整性与细节点来看：从方案的完整性与细节点来看： 简单方案 策略性方案 全案；从方案的侧重要素来看：从方案的侧重要素来看： 市场思考 定位思考 规划思考 产品思考 策略思考 营销思考等；从方案的定位方向来看：从方案的定位方向来看： 工业开发思考 商业开发思考 住宅开发思考 商住开发思考 旅游开发思考 复合开发思考等；从方案的分类来看：从方案的分类来看： 一级市场思考 二级市场思考 三级市场思考；从方案的性质来看：从方案的性质来看： 投标方案 定向方案 比

35、稿方案等。第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报第一步 拓展部或其他途径获知项目信息第二步 获取项目基本的资料第三步 拓展部与事业部对接第四步 初步探讨项目形成初步意见第五步 实地考察项目和周边市场第六步 项目组对项目深化形成项目初步定位第七步 方案框架内容的确定第八步 方案的撰写与初步形成第九步 项目组对方案的评判与修改第十步 事业部对方案的审核与修改第十一步 提交和汇报方案第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报目 录第一章 市场状况分析第二章 国家政策分析第三章 项目swot分析第四章 目标客户群定位第五章 项目定位第六章 产品定位第七章 主题定位第

36、八章 物业发展建议第九章 营销策略建议第十章 合作条件第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报对整体市场的熟知情况，对政策的正确预测和分析；对周边竞争项目的准确性，并分析出区域市场的需求和开发特点，并作对正确的趋势预测；对项目进行准确的分析，发扬优势，规避劣势，抓住机会，差异化威胁；依据项目客观条件，寻找最核心最准确的目标客户群，根据需求定位项目的产品开发方向；根据项目气质寻找项目最适合的开发概念和主题，寻找最合适的营销策略手段；针对项目做准确的成本投资分析，给开发商利润最大化的开发方案；体现公司的核心竞争优势，为建立合作关系奠定基础工程。第50届国际小姐世界大会中国大赛四川

37、分赛区组委会 成都商报产业结构决定经济结构；经济结构决定人口结构；人口结构决定消费结构；消费结构决定产品结构；产品结构决定开发方向；开发方向决定项目定位；项目定位决定主题概念；主题概念决定营销策略。第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报项目比较分析的六维要素分析第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报项目swot要素分析一：优势二：劣势三：机会点四：威胁点原则：发扬优势，规避劣势，抓住机会点，差异化威胁第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报差异化（Variation）：在产品功能、质量、服务和营销等多方面的不可替代性; 功能化（Vers

38、atility）：要形成产品核心功能的超强生产能力，同时兼顾延伸功能与附加功能的发展需要，以功能组合的独特性来博取细分客户群的青睐；附加价值（Value）：除去产品本身，包括品牌、文化、技术、营销和服务等因素所形成的价值；共鸣（Vibration）：企业的创新能力与客户所重视的价值联系起来，将营销理念直接定位于包括使用价值、服务价值、人文价值和形象价值等在内的客户整体价值最大化。 功能化差异化共鸣附加值4V理论定位原则理论定位原则第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报组团级小区配套商业指标（一般要求）组团级小区配套商业指标（一般要求） 规 模居 住 小 区人均商业服务建筑面

39、积0.4-0.6M0.4-0.6M2 2/ /人人合理服务半径150-300M150-300M社区配套性商业社区配套性商业可测算指标商业定位原则商业定位原则第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报项目均价 价格确定的过程包括两部份：首先通过市场比较法初步确定各产品类型的单价和总价，同时通过目标需求定价法对初步推论的价格进行验证。市场比较法价格推论市场比较法价格推论目标需求法价格验证目标需求法价格验证价格定位原则价格定位原则第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报生存需求生存需求安全需求安全需求归属需求归属需求自尊需求自尊需求自我实现自我实现二次置业人群一次置

40、业人群多次置业人群自住目标人群自住目标人群马斯洛需求层次与房地产置业次数的关系马斯洛需求层次与房地产置业次数的关系第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报二次置业人群一次置业人群多次置业人群自住目标人群自住目标人群从房地产置业次数与房地产置业要求的关系从房地产置业次数与房地产置业要求的关系 房地产六维图房地产六维图建筑建筑产品产品配套配套社区文化社区文化物管物管园林园林 自住型客户第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报 项目因素 权重尚书苑尚书苑综艺曼哈顿时代广场综艺曼哈顿时代广场香缤香缤时代时代博客公寓博客公寓花样年华花样年华本项目本项目地段地段20%8

41、.5988.589规模规模12%777.5788景观景观15%8888.589.5周边配套周边配套10%88.59.58.599小区配套小区配套9%8.588.598.59户型结构户型结构12%8.57.58.58.57.59物业管理物业管理7%8.598.5989.5发展商发展商5%87.588.57.59升值潜力升值潜力5%887879营销推广营销推广5%87.57.587.59系数系数100%8.128.098.168.357.998.99第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报事件营销实效营销体验营销品牌营销立体营销前期策划思考方案的理论八前期策划思考方案的理论八（媒

42、体组合策略）（媒体组合策略）第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报推广手段：主线主线 + + 节点节点推广目的： 实现项目营销的“三性”展示性展示性：销售现场及实体景观等对产品、品牌的展示；昭示性昭示性：以外观、广告等手法使客户感受到项目对其的召唤，增强项目的可识别性、认可度；进入性进入性：实现高客户上门量。前期策划思考方案的理论九前期策划思考方案的理论九（营销推广手段）（营销推广手段）第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以

43、小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙和市场需求瞄准市场缝隙和市场需求创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者前期策划思考方案的理论十前期策划思考方案的理论十（项目形象定位）（项目形象定位）第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报品牌营销品牌营销宏观上树立项目市场形象主题营销主题营销城区做盘的法宝，镇区做盘的新招体验营销体验营销理性前提下的感受营销方式实效营销实效营销最有效的营销小众营销小众营销最大化挖掘老客户资源前期策划思考方案的理论十一前期策划思考方案的理论十一（项目营销策略）（项目营销策略）第50届国际小姐世界大会中国大赛四川分赛区组委会 成都商报