圣岳美地项目营销策略报告70p

《圣岳美地项目营销策略报告70p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《圣岳美地项目营销策略报告70p（70页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、1引领品质住宅新生活 关于圣岳美地项目营销思路报告2目 录contents1234现状分析构建核心问题营销策略项目定位产品建议53客户项目竞争1政策分析2市场分析4本体解读5客户研判现状分析基于3C模型3片区解读4东平县目前总人口15万，城市化水平达到38.5%，县域文化底蕴深厚，水资源丰富，城市功能日趋完善，人居环境明显改善；东平县价值解读概况东平县城位于县域偏东部，距省会济南106公里，距地级中心城市泰安市72 公里，聊城80公里，济宁70公里。近年来，城市功能日趋完善，城市形象明显提升，聚集承载能力日益增强，人居环境明显改善。县城建成区面积达到18平方公里，人口发展到15万人，全县城市化

2、水平达到38.5%。荣获泰安市“城乡环境综合整治先进单位”，被山东省人民政府命名为“山东省园林城市”。境内淡水资源丰富，东平湖为山东省内第二大淡水湖，是水泊梁山的唯一遗存水域，近年来，东平县以“水浒”文化为主线，以“两山一水”（腊山、白佛山、东平湖）为重点，大力发展旅游业。5东平县价值解读经济篇近年来GDP增长趋势明显加快，进入高速发展期。 2007年以来东平县的经济一直都呈现稳步发展的趋势，并进入一个高速发展期，至2009年，生产总值同比平均增长15%。2011年完成生产总值235.1亿元，城市经济的迅速发展带动了东平县各项基础设施的建设及完善，也为东平县的房地产市场提供巨大的发展机会。近年

3、东平县GDP保持高速增长，2011年GDP达235.1亿元，城市发展步入快车道。107.7129.51154.2203.5235.10501001502002502007年2008年2009年2010年2011年2007年-2010年东平县GDP走势6东平县价值解读文化、旅游篇东平县文化底蕴深厚，旅游资源丰富，全年实现旅游综合收入7亿元，同比分别增长73.5%、40%，荣获“省旅游强县”称号。东平旅游景观大道东平县旅游服务业强势崛起，重新修编全县旅游业发展总体规划，对水浒古镇、大清河水上乐园等重点景区景点重新进行了规划编制。文化发展线位于东平县城市规划区西部，北依白佛山，南至大清河，西临济菏高

4、速公路，总投资约30亿元。项目以白佛山中轴线为主轴，由北向南依次规划布置白佛山景区、文化中心、行政中心、市民广场、中央公园以及艺术中心、体育中心、中心商务区等，重点建设东平博物馆、万里图书馆、东平文化宫、文秀大剧院、体育场等标志性建筑。文化发展线规划7东平县臻力于完善东区、开发西区、两翼展开、整体推进”的工作思路，确定了“东控、西扩、南跨、北拓、中疏”的空间布局，走“招商建城、以商兴城”的路子，扩大县城规模，建生态宜居家园。东平县价值解读规划篇 按照统筹城乡、合理布局、节约土地、功能完善的原则和“东延、西连、南跨、北展”的发展思路，进一步拓展县城规模，围绕建设生态宜居家园，积极构筑以“两区、三

5、园、一带、十一镇”为框架的城镇空间格局，到2012年，全县城镇化水平达到51%，县城建成区面积达到35平方公里，人口达到26万人，跨入中等城市行列。到2020年，全县城镇化水平达到62%以上，县城建城区面积达到80平方公里，人口达到50万人。 8东平县总结东平县总结东平县依托旅游文化产业，大力东平县依托旅游文化产业，大力投入，打造生态宜居家园，未来几投入，打造生态宜居家园，未来几年，东平人将真正的幸福起来。年，东平人将真正的幸福起来。9国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理回归4月13日7月12日10月29日11月6日12月26日12年1月31日召 开 的 国 务院会议强

6、调，要 坚 持 调 控方向不动摇，调 控 力 度 不放 松 ， 把 房价 控 制 在 一个 合 理 的 水平。温 家 宝 在 中央 人 民 广 播电 台 对 房 地产 市 场 的 讲话公开承诺：继 续 加 大 对力 度 抑 制 房地 产 投 机 ，使 房 价 保 持在合理水平。召 开 的 国 务院 常 务 会 议称 ， 必 须 坚持 调 控 方 向不 动 摇 、 调控 力 度 不 放松 ， 继 续 加强 房 地 产 市场调控工作。国 务 院 第 六次 全 体 会 议上 温 家 宝 重申 ： 巩 固 调控 成 果 ， 严格 执 行 并 逐步 完 善 抑 制投 机 投 资 性需 求 的 政 策措

7、施 ， 促 进房 价 合 理 回归。在 俄 罗 斯 圣彼 得 堡 温 家宝 表 示 ： “ 在 这 里 我特别要强调,对 于 房 地 产一 系 列 的 调控措施,决不可 有 丝 毫 动摇”. 召 开 的 国 务院 常 务 会 议指 出 ， 坚 定不 移 地 搞 好房地产调控，进 一 步 巩 固调 控 成 果 ，促 进 房 价 合理调整。政策解读10政策解读各种政策的综合运用既影响了房价，但是更为重要的是加重了客户的观望。已全面覆盖的政策组合限购信贷TEXTTEXT税收供给监管l违法违规用的处罚和收回l 土地供给的进一步扩大l 保障房的保质保量l各部委联合检查，执法会更严，l6月-8月之前全国4

8、0个城市的住房信息系统完善，实现全国联网，打击非贷款的二套房漏洞。问责l保障房l房价上涨过快城市限购否l是否出台房价控制目标l第三批限购名单预期将进一步扩大至72个城市l限购力度的加强l首套房首付比例提高，利率更高l对开发商融资要求越来越高，可能对小开发商等非优质客户停止发放贷款，大开发商的融资难度也越来越大l 土地增值税的严格清算l 营业税、契税优惠的全面取消l今年预计会出第二批征收房产税的城市名单11严厉货币政策导致的金融紧缩中国的房地产自2005年至今，历经3次大的调整，每次调整市场波动后依旧成上升发展趋势，长期的市场被看好。政策解读调控是正常的经济走势12政策解读2011年12月至今，

9、央行两次下调存准金率，同时，国家实施差异化房贷政策，首套房贷款回归基准利率甚至出现85折优惠，解放刚需。时间政策内容大型金融机构调整后存款准备金率2011年12月5日存款准备金率下调0.5个百分点大型金融机构存款准备金率为21%，中小型金融机构存款准备金率为17.5%2012年2月24日存款准备金率下调0.5个百分点大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%首套房贷款利率调整：u2012年春节过后，央行提出在房贷方面，“满足首次购房家庭的贷款需求”，北京工、农、中、建四大国有商业银行在内的大多数银行，首套房利率都为基准利率。 ；u上海，多家银行首套房贷款利率明显下

10、调，上海农商银行推出8.5折优惠，中国银行和交通银行也可根据客户资质提供9折至9.5折优惠，其它银行则仍维持基准利率。u广州各银行中，中行和农行分别提供首套房贷利率8.5折至9.5折不等的优惠；天津银行实行8.5折优惠；珠海工行执行4成首付可享8.5折优惠。13u国家宏观调控方向不动摇，力度不放松，全力促使房价合理回归，形势不容乐观；u政策的影响除了房价以外，更为重要的是影响消费的心理预期，加剧其观望心理，市场观望氛围浓厚；u首套房回归基准利率或下浮，刚需解放，成为市场热点。政策小结：14东平房地产市场开发楼盘重点区域待开发重点区域n区域认知：西部新城，重点开发区域，未来城市中心，生态环境好，

11、配套缺乏n板块划分：西部新区板块价格区间：2200元/平米-3500元/平米n区域认知：配套缺乏，居住氛围差；n板块划分：南城区价格区间：1500元/平米-2600元/平米n区域认知：传统的老城区，商业行政中心，居住中心n板块划分：n老城区板块n价格区间：2000元/平米-4000元/平米n区域认知：新兴工业区，企业密集，配套不全；n板块划分：北城经济开发区n价格区间：1200元/平米-2800元/平米东平县房地产市场大体可分为西城区、北城区、南城区及行政东平县房地产市场大体可分为西城区、北城区、南城区及行政中心和东部区域，因地缘、资源、配套及城市规划等差异，西中心和东部区域，因地缘、资源、配

12、套及城市规划等差异，西部区域成为未来的热点区域。部区域成为未来的热点区域。1520112011年月度年月度 去化量去化量上半年，市场成交量保持平稳增长；下半年，成交量在8月份达到顶峰，8月份之后市场迅速转冷，成交量持续下滑，“金九银十”不在。 1、2月份受北方冬歇期以及年初调控政策影响，东平市整体的商品住宅成交量表现低迷，进入3、4月随着政策的淡化以及季节的交替，市场新产品供应量显著增多，在高供应下，4月出现了上半年成交第一个高峰，进入5、6月调控政策频出，银根收紧以及在新货的供应不足等因素下，成交量呈现出递减趋势，部分客户推迟了购房时间，等待时机再度出手，成交量有所下滑。7月份8月份东平市场

13、进入销售旺季，成交量达到顶峰。8月份之后，市场迅速转冷，成交量持续下滑。但从项目成交来看，成交率普遍下降，首贷利率的上调以及价格下降预期影响，购房者观望情绪加重，影响市场成交。 16重点项目分析重点项目分析 楼盘布局楼盘布局东平县目前开发体量巨大，在售项目多达东平县目前开发体量巨大，在售项目多达40多个，主要集中县多个，主要集中县城在中西部区域。城在中西部区域。17市场平台分析市场供应及去化的主力户型集中在100-130平的三房产品，只有少部分楼盘供应80-100平的两房产品。 6080100120140160一居两居三居四居及以上弘盛华庭常春藤佛山东邸清河畔景东山水岸正大城市花园御泉龙庭山水

14、城府第东郡府东名座18市场平台分析区域内产品价格实现集中在2400-3000元/平，加上各项目的促销折扣，实际成交价在2000-2800元/平。 2000220024002600元/28003000弘盛华庭常春藤佛山东邸清河畔景东山水岸正大城市花园御泉龙庭山水城府第东郡府东名座 18003200340019东山水岸区位区位：（南城区）东平镇二棉厂规模：占地1.8万平米，建筑面积8,4万平米容积率容积率：1.91绿化率绿化率：37%产品形态产品形态：一期多层，二期小高层开发商：山东宝地置业有限公司价格：均价2700元/平米推广主题：东山簏下，源头美宅（一城龙脉典藏之地，定义未来生活福祉）优点：9

15、5、107平米户型布局合理。社区内，以传统生态人居理念，规划3大中庭景观，7大社区景观带，社区景观规划较好。销售状况：一期2011年6月开盘。20区位：佛山街与平湖路交汇处规模：项目占地面积3.35万平米，总建约5万平米容积率：1.44绿化率： 39.05%产品形态：多层/小高层（ 82138平米）开发商：泰安弘益房地产开发有限公司户型面积：面积85-145。价格：约3100元/平米左右推广主题：东平首席水景花园洋房优点：城市配套齐全，绿化率高，景观视野好，后期物业管理到位。销售状况：目前多层除3栋未建设外，其余销售进入尾声。盛世常春藤21区位：平湖小区西侧 汶河街北【明湖中学东临】规模： 6

16、.5万平米，11栋11层小高层容积率：2.2绿化率：35%产品形态：小高层开发商：济南正大建业发展有限公司。推广主题：全景园林 精工大宅 望族风范户型范围：117、120-130、137销售状况：目前3栋在售，均价3000元/平米左右。营销及定位：空中花园景观社区、按揭付款96折优惠，一次付清95折优惠。优点：楼间距大，内部园林景观好，开发商口碑不错。劣势：位置稍偏正大城市花园22市场分析小结：u从2011年市场成交情况看，东平县房地产市场进入了一个低谷，成交量持续下滑，目前形势不容乐观；u东平的地产开发开发量巨大，在售及在建项目多达40余个，导致了供远大于需、去化缓慢，市场竞争处于白热化阶段

17、。u从供应产品看，100-130平米三房为市场主流供应产品，区域内80-90平米实用两房存在市场空白；u从区域内产品成交价格看，产品价格实现集中在2400-3000元/平，实际成交价在2000-2800元/平。23客户特征问卷结果显示，区域内潜在需求量少；客户对价格、配套及园林景观关注较多4%14%21%18%43%购房计划半年内半年-1年1年-2年2年以后暂无计划通过调研发现：u区域内潜在需求量较少，只有4%的客户有打算在半年内买房；u区域内潜在客户置业主要关注点集中在价格、配套及园林景观层面。5%14%7%8%3%13%7%18%4%21%购房关注点项目档次园林景观户型设计物业管理升值潜力

18、周边环境生活超市上学方便医疗方便价格24客户特征6%59%31%2%2%购房目的首次置业改善住房给子女给父母投资10%10%57%23%0%需求户型两室一厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫4%10%8%25%22%23%6% 2%需求面积70-8080-9090-100100-110110-120120-130130-150150以上通过调研发现：u区域内购房目的多为改善住房，占59%，给子女购房占比也较大。u区域内潜在客户需求多为三室，面积集中在100-130平米之间。u区域内客户的心里价位普遍较低，1700-1900元/平米占到63%。问卷结果显示，区域内潜在客户需求多

19、为三房，面积集中在100-130平米，心里价位1700-1900元/平米，预期较低。63%14%19%4%0%0%0%客户心理价位1700-1900元/平米1900-2200元/平米2200-2400元/平米2400-2600元/平米2600-2800元/平米2800-3000元/平米3000元/平米以上25核心客户重点客户地缘性农村客户年龄30-45岁，中年之家、小太阳置业目的：给孩子买；置业关注点：价格、配套；需求面积：100-120平米三房；需求价格：1000-1800元/平米；置业关键：价格合理、配套齐全，环境好东平县东部区域地缘客户（私营业主）年龄26-45岁，青年持家、中年之家、小

20、太阳置业目的：自住改善、为孩子购买；置业关注点：价格、配套；需求面积：100-130平米三房；需求价格：1800-2000元/平米；东平县东部区域低收入人群，打工者年龄25-30岁，青年之家、青年持家；置业目的：婚房；置业关注点：价格、区位、配套、园林景观；需求面积：80-100平米两房；次要客户以青年持家、中年之家、小太阳为核心的区域内客群为本项目的核心客户。客户定位26项目拥有一定优势，主要体现在规模效应、自然环境、风水和交通四个层面124自然环境规模效应交通便利项目优势项目占地面积100多亩，利于借助规模效应建立项目品牌区域标杆项目地处东平县东部郊区，山景资源丰富，植被覆盖率高。地块背靠

21、大山，南靠313国道，前路后山，风水绝佳。项目前边紧靠313国道，连接县城与郊区，出行较为方便。3风水宝地27项目本身也存在一些劣势，主要表现在生活配套、居住氛围及项目本身也存在一些劣势，主要表现在生活配套、居住氛围及背离城市发展方向三个层面背离城市发展方向三个层面项目劣势项目劣势地块位于东平县东部郊区，周边无大型超市及商场，生活不便。目前东平县主要向西发展，项目地处东平县东部区域，偏离城市发展方向，其它区域客户认可度低。项目周边多为大山，生活配套缺乏，人烟稀少，居住氛围极差。1 12 23 3生活配套生活配套居住氛围居住氛围背离城市发展方向背离城市发展方向28项目属性判断郊区陌生区域 低密度

22、生态宜居社区 大规模/改善型产品 29目 录contents1234现状分析构建核心问题营销策略项目定位产品建议530城市向西发展，区域陌生，配套缺乏，导致片区抗性大，不为置业第一选择； 如何提升片区价值形象，成为置业第一选择？核心问题产品单一、无特色，导致核心竞争力不强，内部竞争严重； 如何破除内部竞争，建立核心竞争力？项目入市时，市场竞争形式严峻； 如何面对其它版块竞争项目带来的客户分流？郊区大盘，无强势资源，导致影响力不足； 如何脱颖而出，建立大盘影响力？3132项目背景本案例项目当时面临着区域形象差，市场环境恶劣等诸多不利因素。任务重，风险大 消费能力未展现 居住观念不支持城市配套不支

23、持区域形象不支持 重汽翡翠郡项目位于天桥区原重汽大院，由中国重型汽车集团房地产公司开发建设，占地面积500亩，总建筑面积68万平方米，绿化率40%，共4129户。项目是由大型超市、沿街商业及配套公建、TOWNHOUSE、花园洋房、多层、小高层、高层住宅组成的大型住宅社区。33营销战略针对项目的诸多不利因素，我们仔细审视项目，厘清困局，部署营销总体战略。1234大事营销，彰显项目人文情怀注重配套，带动区域商业升级精心规划，创造全面领先产品导入STP战略，发现区域市场空白34获得成果低开高走，680000平方米3年清盘，第一年销售额10亿元，开盘销售4亿元；齐鲁建筑艺术大奖山东省优秀住宅小区 20

24、06亚洲建筑展“2006亚洲（户型创新)金奖 2006齐鲁年度名盘50强2006中国住交会“中国名盘”2008中国最佳城市别墅大奖35借鉴启示针对此功案例，我们得出4个启示：市场调查和市场研究 项目产品定位和设计 对城市负责 不满足于市场现状，走引领市场、创造市场的道路颠覆区域市场传统，引领市场、创新产品拒绝单纯的盖房子，而是集合学校、商场等优质资源，不仅提升了区域品质、区域价值，而是提升了城市配套、城市价值营销方面 凸显项目人文情怀，抓住市场热点、城市热点，采取大事件营销，大手笔运用，大量借用政府、媒体、专家等社会资源，放大产品价值，实现项目的合理溢价36目 录contents1234现状分

25、析构建核心问题产品建议项目定位营销策略537竞争策略领导者l无市场地位l无亮点，可有可无l“捡客户”挑战者l改变游戏规则l强调新的评估标准l强调产品的特色和价值追随者l搭便车，模仿、借势l完全复制，以小搏大l价格战制造者，改进者补缺者l目标明确，细分客户l瞄准市场缝隙，专业化l创新产品和需求点区域有着优美的自然环境，但周边竞争较激烈，市政规划偏离区域，生存就需挑战市场，发展为区域领导者；38主流100-130空间满足中年人改善置业需求产品定位郊区生态宜居家园，改善首选产品39形象定位引领品质生活居住典范幸福不贵也不远40推广案名幸 福 里41目 录contents1234现状分析构建核心问题产

26、品建议项目定位营销策略542SWTO策略导入优势（Strengths）劣势（Weakness）S1规模优势：项目占地面积100多亩，利于借助规模效应建立项目品牌区域标杆；S2资源优势：地处东平县东部郊区，山景资源丰富，植被覆盖率高；S3风水优势：背靠大山，南靠313国道，前路后山，风水绝佳；S4交通优势：紧靠313国道，直达县城中心商圈，出行较为方便。W1生活配套缺乏:位于东部郊区，周边无大型超市及商场，生活不便；W2居住氛围不浓:生活配套缺乏，人烟稀少，居住氛围较差；W3远离城市发展主轴线:目前东平县主要向西发展，项目地处东平县东部区域，偏离城市发展方向，其它区域客户认可度低。机会（Oppo

27、rtunities）威胁（Threats）O1:区域范围内产品同质化严重；O2:本项目规模优势将带动片区居住氛围；O3:产品合理规划满足市场需求；O4：国家对首套房的差异化调整。T1:国家对房地产市场的持续调控；T2:东平房地产市场供大欲求；T3：楼盘形态极为丰富，客户选择面较宽。借助项目规模优势，放大资源、风水优势，强化产品生态理念，价格制胜；43核心价值梳理本项目核心价值体系资源价值Y背山临路，藏峰纳景产品价值Y南北双阳台户型设计，舒适度好，附加值高形象价值Y外在形象：生态低密度社区Y内在形象：文化底蕴，幸福社区资源需求引导客户对于风水美宅，全景社区的需求产品需求引导客户对于高舒适度、精致

28、化品质产品的需求形象需求引导客户对生态产品与文化品味的需求44营销策略u 藏峰纳景最大化山景资源价值u 郊区第一低密度生态大盘最大化产品生态理念价值u 幸福社区最大化产品文化理念价值u 价格制胜低价入市，打赢竞争45营销策略345推广品质立足，理念制胜，成为置业第一选择；客户渠道拓展保障项目客源充足稳定；21展示体验3分钟感动客户；总控图工作铺排及重点标注；价格策略低价入市，抢占市场，跑赢对手；46营销总控表寻找幸福暨产品推荐会发现幸福之美暖场行动中秋灯会9月中上旬元旦联合晚会2013年元旦售楼处设计建造营销铺排现场包装2012年整体部署总表年整体部署总表宣传推广开盘信息预约信息预约、开盘信息

29、，项目卖点热销信息品质、项目卖点预约、开盘信息按节点的预约、开盘信息及温馨提示，项目卖点预约、开盘信息预约、开盘信息预约蓄客开盘强销期工程节点时间节点场地平整，挖地基施工建设封顶工程围挡景观示范区十一嘉年华活动铺排热销信息感恩回馈热销信息热销信息品质、项目卖点预约、开盘信息47推广总表时间目的操作手法幸福理念传递产品立足市场开盘炒作2012年7月8月10月9月11月开盘期“寻找幸福”之东平最幸福的人幸福故事征集活动拟人手法的项目宣传飓风派单发现幸福之美暖场行动强力促销幸福颁奖暨幸福里开盘活动48幸福里的幸福幸福里产品发布会推广推广产品理念传递产品理念传递事件营销，通过“寻找幸福”事件，举行产品

30、发布会，借助媒体炒作，阐述幸福里的产品理念，引起市场轰动。49“寻找幸福” 接力赛发起“寻找幸福”接力赛，体验寻找幸福的快乐，增强东平县市民对项目的好感，深刻了解项目的理念推广推广产品理念传递产品理念传递50推广推广媒体配合媒体配合（一）公开媒体： 东平电视台、报纸、网络。（二）印刷媒体： 楼书、海报、宣传单页、各销售周期及节点促销宣传品。（三）户外媒体： 售楼处广告牌、道旗、户外高炮、工地围墙 。围绕项目推广主题，组合推广，集中投放，引爆市场51精确方向，深耕渠道，实现客户扩容本项目重点客户群体中为东部片区地缘性客户，客户体量庞大，通过深耕巡展和派单两大渠道，即可扩大宣传，同时可更大化的接触

31、潜在客户，吸引关注。客户渠道拓展定点定时截留客户，最大化的接定点定时截留客户，最大化的接触目标客户，统一工作服装派发触目标客户，统一工作服装派发传单，传单，52展示策略展示先行，先行建立园林景观示范区，带给客户直观体验，3分钟感动客户。时间操作手法2012年6月8月10月9月11月景观示范区开放售楼处开放7月u示意图53展示体验 包装形式：导视牌、道旗包装目的： 视觉拦截 吸引注意 引导客户地点：售楼部前沿路段导视牌（精神堡垒）沿路道棋54价格策略55价格策略1800元/平米低价入市，低开高走，快速去化，实现资金回笼与利润双赢。 2000220024002600元/28003000弘盛华庭常春

32、藤佛山东邸清河畔景东山水岸正大城市花园御泉龙庭山水城府第东郡府东名座 180032003400通过客户问卷调研分析得出客户的对本项目的心里价位63%集中在17001900元/平米，再结合市场各项目目前售价在2000-2800元/平米，全面对比分析，以价格赢得竞争，建议本项目定价位1800元/平米以符合客户预期的价位，低于竞争对手的价钱，实现快速去化，快速回笼资金。63%14%19%4%0%0%0%客户心理价位1700-1900元/平米1900-2200元/平米2200-2400元/平米2400-2600元/平米2600-2800元/平米2800-3000元/平米3000元/平米以上56目 录c

33、ontents1234现状分析构建核心问题产品建议项目定位营销策略557大盘操作？大盘操作？ 差异化战略差异化战略定制型幸福工程体系定制型幸福工程体系打造让业主充满归属感和自豪感的打造让业主充满归属感和自豪感的“家家”57质量更好？质量更好？技术更先进？技术更先进？功能更强大？功能更强大？是！但不完全是！是！但不完全是！在此之外，更多是情感的满足！在此之外，更多是情感的满足！5758充满归属感和自豪感的精彩的社区生活组成体系风情的建筑意向合理的户型配比精美的景观园林幸福体系59户型配比建议10%10%57%23%0%需求户型两室一厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫 6080

34、100120140160弘盛华庭常春藤佛山东邸清河畔景东山水岸正大城市花园御泉龙庭山水城府第东郡府东名座市场供应产品主力为100-130平米的三房，57%的客户需求110-130平米的三房，市场供应及客户对两房产品需求较少，产品同质化严重。东平县房地产市场供应产品主力为100-130平米的三房，两房及四房产品供应量较少；通过客户问卷调研分析发现，80%的客户需求110-130平米的舒适三房，对实用两房及奢侈四房产品需求较少。60户型配比建议本项目一期供应产品较单一，均为多层产品，两房、三房比例各占50%，与市场主力需求存在一定差异，两房产品偏多。项目产品u本项目一期均为多层，两房产品、三房产品

35、各占50%。市场需求u区域内潜在客户需求多为三室，面积集中在100-130平米之间。61户型配比建议实施产品差异化战略，调整产品配比，最大化迎合客户需求，一网打尽，全面抢占市场高地户型户型面积（面积（M M2 2）套数比套数比2 2房房2 2厅厅80-9080-90151590-10090-10010103 3房房2 2厅厅100-110100-1103535110-130110-13035354 4房房2 2厅厅135-140135-1405 5合合 计计100%100%62新中式风格，提升项目形象u示意图63优质用材，提升项目品质外墙材料选择1较高品质的外墙瓷砖，减少砂浆勾缝的宽度，提升整

36、体立面效果外墙材料选择2高品质的外墙涂料，注意特殊的防裂处理，力保3-4年销售周期内不会开裂；外立面采用灰白相间的高级涂料或者瓷砖，以区别回迁楼座，提升里面效果，彰显项目品质。u示意图64围绕中央主景观轴打造项目社区主要视觉走廊，在景观轴上集中分布核心景观展示区，做出特色感和主题化，让客户产生共鸣u示意图65核心景观主题大“家”的乐园，大“家”共融的平台，大“家”一生相知、相守、相互交流、邻里守望的和谐家园孩子：家是妈妈柔软的手和爸爸宽阔的肩膀年轻人：家是甜蜜的吻和热烈的拥抱老年人：家是黄昏湖边的搀扶中年人：家是心灵和肉体的港湾男女老幼组成一个家一个个小家组成大“家”大“家”是什么？大“家”是

37、一个共融的社会大“家” 提供了各样的共享空间大“家”是一个让人一生都愿意融入其中的场所66有重点卖门入口活力广场：结合社区标识打造标志性建筑小品，结合案名、水景、夜晚灯光效果、活力运动广场打造社区的门面工程u示意图67建造小型水系，采用浅水、线性或叠水，同时利用原生石块实现观赏性与参与性结合，增强冬季的可利用度大型水面浅水社区内部小景观节点的趣味性水景叠水u示意图68茂密的树木搭配爬藤植物及低矮的蕨类、鲜艳的花草，形成层次感强、色彩变化丰富的立体园林色彩搭配u示意图69小品格调相对统一，用小品体现出浪漫的情调及温馨的生活氛围，强调小品的情趣感和可参与性u示意图70You enjoy.We serve. 谢谢聆听！