房地产开发项目策划

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1、嘉恒.澜庭项目策划书房地产开发课程实训实 训 成 果嘉恒澜庭项目策划书策划人员 郑伟豪、倪婉霞、傅敏雅、戴镁榕、许佳文 专 业 房地产经营与估价 班 级 房地产1202班 指导教师： 田明刚 完成日期：2013年12月20日目 录1.1.1政治环境41.1.2经济环境41.1.3社会环境41.1.4科技环境41.2富阳市房地产市场现状与发展趋势调查分析51.2.1富阳市房地产现状51.2.2市场现状剖析51.2.3未来市场走势预测51.3区域环境调查与分析61.3.1市场需求61.3.2供应现状61.3.3交通条件61.3.4市政配套61.4 竞争项目调查与分析71.5客户群调查与分析111.

2、5.1客户调查111.5.2目标客户分析112.1影响本项目市场定位的因素分析122.1.1商圈及交易圈的因素122.1.2经济与人口因素分析122.1.3住宅市场供给情况122.1.4住宅供给需求比较132.2项目定位132.2.1项目定位132.2.2功能定位142.2.3产品定位152.2.4价格定位152.2.5开发时机与进度153.1项目规模及总体方案153.1.1项目规模153.1.2总体方案153.2项目规划布局及空间环境153.2.1项目布局设计基本依据153.2.2规划布局的总体思路建议163.2.3主入口空间处理建议163.3建筑方案设计163.3.1设计要求163.3.2

3、户型设计173.3.3建筑立面：173.4公共服务设施173.4.1商业物业173.4.2室外运动设施183.4.3生活配套设施183.4.4停车位183.4.5社保文化活动站184.1风险分析184.1.1主要预防这么几种风险：184.1.2风险的规避和控制19嘉恒澜庭项目策划书1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析1.1.1政治环境2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。一系列政策看出我们可以看出国家政府对房地产市场宏观调控的决心

4、，虽然政策的影响力度现在还不能予以置评，但是房地产市场在未来几年甚至几十年仍然会是政府实行宏观调控的重要方面。1.1.2经济环境世界经济复苏的态势已经确立，目前处于新一轮经济周期的左侧区域，这一点与前今年显著不同。而且利率处于较低水平，之前1年期定期存款利率为2.25%，5年期定期存款利率为3.60%，如此低的利率水平为高房价提供了支撑。中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩，中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，面对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更成崛起之势。国民经济持续稳定快速的发展，为

5、房地产业得发展提供了强劲动力。根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。1.1.3社会环境从近几年房地产市场的火爆程度中我们不难看出社会对这样一个产业倾注了多少热情和关注。中国经济经过近三十年的高速发展，人们的生活水平在逐步的提高，衣食住行是社会发展的必然规律，当前衣食已基本得到解决，所以更多的焦点集中在了住的问题，不管是住房的刚性需求还是出于投资的考虑，房地产始终是一个不会过时的问题。值得深思的是，住房的需求增加了，但是矛盾却越来越突出，民众的呼声越来越高，随着社会经济高速发展，国家财富积累日益强大，同时房价越来越高，个别城市涨幅有点发疯，但中低层老百姓的收入

6、增长幅度较小，社会生活成本越来越高，生活质量随着社会的发展越来越艰难，高房价让他们对住的欲望在失望中变得越来越绝望，最后导致对社会的不满。随着社会的进步，人们的公民意识在不断强化，对社会和公民的认识在不断的提高，对执政者的态度和要求也在不断地提高，这就是社会的发展趋势，也是当前地产行业的现状，如何寻求一个好的解决途径，是这个行业发展的更加稳健健康，人民的居住得到很大的改善，不再体现为突出的社会矛盾，这需要执政者拿出勇气和智慧，也需要全民的智慧。1.1.4科技环境相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高，但是对于投资、营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。相对于之前的房地产投

7、资，现在房地产投资面临这更多的问题。其中最为关键的是融资，政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。但是，问题必然有解决的方法，房地产行业也有着自己的创新融资方法。去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足28%，银行融资占21.7%，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38%（后者的80%也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。首先是信托业的发展。其次是购房者的预付款，最后是公司上市。房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰

8、难的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。1.2富阳市房地产市场现状与发展趋势调查分析1.2.1富阳市房地产现状过去十年，富阳市房地产整体上保持了持续、健康、快速发展态势，但也存在一些问题，如房价上升过快，投资性需求过旺，空关率高，基础配套不齐全等。1.2.2市场现状剖析房地产开发投资增速回落。上半年，我市完成房地产开发投资762.88亿元，增长17.1，增幅比去年同期回落18.7个百分点，低于全市固定资产投资3.2个百分点。对全市固定资产投资增长贡献率也由去年同期的65.9下降至37.0，下降28.9个百分点。其中富阳如下表：表1 杭州各区、县(市)房地

9、产开发投资及商品房销售情况上半年房地产开发投资上半年商品房销售面积投资额 （万元）增幅占全市比重销售面积（万平方米）增幅占全市比重全 市762.8817.1-546.3024.8-市 区650.1315.685.2445.9412.281.6主城区465.746.361.1252.482.046.2萧山区84.8947.511.157.6032.510.5余杭区99.5048.913.0135.8627.624.9五县112.7527.214.8100.36149.618.4桐庐县22.594.63.024.52272.64.5淳安县13.565.31.811.0093.22.0建德市11.8

10、644.41.68.7561.31.6富阳市36.2724.14.827.58230.45.0临安市28.4770.03.728.51101.35.21.2.3未来市场走势预测从下一步发展形势看，富阳开发区房地产发展将紧跟杭城整个楼市的变化，不但当前销售走势平淡，而且还存在区域城市基础配套设施不到位，成熟的可供土地资源短缺等问题。急待构建道路框架，拓展可开发土地空间，完善整体配套，打造区块品牌形象，形成规模优势，发挥整合效应，顺利融入杭城居住圈，增加杭城房市中富阳房产的比重，从而促进富阳整个房地产稳步发展。1.3区域环境调查与分析1.3.1市场需求自1998年富阳房地产市场启动以来，房地产市场

11、一直以当地人需求为主，但讲究房地产开发的规模效应和品质随着人民生活水平不断改善，市民对居住环境的要求越来越高。且富阳经济直接受“金三角”圈影响，投资环境理想，但现有的经济条件对人口吸引度小，但对于杭州市民的置业吸引力却越来越强。因此市场需求人群除了富阳本地人还包括杭州的一些消费群体，由此可见富阳房地产的整体需求量还是有一定的潜力。从现有的市场需求层面分析，富阳房地产市场客户群结构已经从原来的单一性走向了多样化，以前主要为政府机关各相关职能机构人员；银行、医院、电力、学校等事业单位人员；富阳各大中型企业经济效益较好的从业人员。现在主要的则是中小私营业主及个体户等客群构成，以及一些在杭的投资大户。

12、而一些企事业单位人群，虽然现在也占了一部分，但已经不是富阳房地产消化的主要人群了。因此，今后富阳的房产需求量在一定程度上还是呈上升趋势的。1.3.2供应现状据统计，02年至04年内在富阳城区总供应地66.49公顷，可开发住宅近100万平方米，服务用房4.7万平方米，其中普通住宅和商业用房依次分别为同类房屋年均实际销售量的7.3倍和14.3倍。房屋施工面积和新开工面积增长较快。2006年房屋施工面积为282.9万平方米，同比增长32.7%,新开工面积为112.1万平方米，同比增长35.9%。其中别墅高档公寓的施工面积和新开工面积下降很明显，分别下降70.0%和94.8%。房屋的档次往大众化方面回

13、归。商品房竣工速度较快，销售情况也较好。今年商品房竣工面积65.9万平方米。同比增长14.1%。商品房销售面积66.5万平方米，同比增长40.8%。商品房平均销售价格4648元/平方米，同比增长2.5%。1.3.3交通条件优势：区位优势富阳毗邻杭州市区，是杭州大都市圈的组成部分，距上海180公里。随着杭富公路的改造，杭州绕城高速、杭千高速的开通，交通设施的现代化缩短了富阳到杭州市区的距离，富阳城区及其与杭州毗邻的银湖区块、东洲区块已处于杭州半小时交通圈之内。劣势：现有的公共交通体系与打造杭州“卧城”的房地产发展战略不匹配从国际经验看，成功建设、打造“卧城”必须有一个先决条件，就是城际间有非常发

14、达的交通系统，特别是公共交通体系。目前富阳至杭州的公共交通系统定位还是在普通郊县与省城的水平上，远远满足不了杭州市民在富阳安置第一居所的要求。1.3.4市政配套 市政配套是对城市居民生活基础设施的建设以方便工农业发展、居民出行及生活的基础设施的建设内容，包括城市供排水、道路建设、燃气、通讯设施、民众信访、市容市貌建设与整治等等！总之一句话就是和人民生活息息相关的各种基础设施的建设，目的是为了促进发展、改善生活质量！目前富阳市有陆路320国道、杭新景（杭千）高速公路以及05、23、19、14等多条省道纵贯全境，完成金凤路、文教路、苋浦桥等延伸改建，启动迎宾大道立体式综合改造工程。新登新城园区路网

15、、道路绿化、溪渠改造、土方平整继续推进，松溪家园一期顺利结顶。场口新城7条园区道路相继动工，场口大桥基本完工，二、三期多高层公寓全部建成。城市森林公园一期基本建成。年末，建成区面积达到24.85平方千米，市区道路长度152.49千米，全年客运总量1779万人次。有中国移动，中国联通以及网通的信息设施，八一、灵桥、春南污水回用工程建成使用，江南片全长63公里截污纳管工程全面完工，清园热电污泥焚烧一期竣工投产。工业废气中二氧化硫排放达标率为100%，工业废水综合排放达标率96.0%。城镇生活污水集中处理率达到90.16%。全年空气优良天数343天，优良率达94%。建成全国环境优美乡镇（街道）3个，

16、省级生态乡镇(街道)12个、杭州市级生态乡镇（街道）21个。绿化情况良好，今年以来，富阳市围绕浙江省森林城市创建这一主线，以林业重点工程建设为抓手，结合自身特点，因地制宜，统筹推进绿化造林，到目前为止已基本完成省、杭州市下达的各项任务。有南方燃气、华润燃气等燃气公司方便人们所使用。1.4 竞争项目调查与分析（1）项目所在的地段及周边楼盘39号地位于金城路与育才路的交叉口，周边的楼盘为大家小墅，绿城富春和园和万科金色家园，临近永兴学校和玉长城商业广场，交通便利。（2）周边楼盘分析。大家小墅项目介绍：项目位于富阳市主城区金桥板块大型居住区，东至金城路，南临三号渠，西至金苑路，北至公园西路。项目占地

17、面积61558，总建筑面积173368，由十五幢26-30层高层住宅、七幢2层独立商业用房组成。该楼盘规划设计为Loft住宅，具有高舒适性、高附加值和高实用性的产品，建筑立面采用现代典雅风格，将成为富阳城区一道靓丽的风景线。基本信息：项目名称大家小墅开发项目的位置富春街道北依公园西路，西邻金苑路开发商名称杭州景浦置业有限公司土地面积61000平方米建筑面积170000平方米容积率2.0绿化率30%价格情况15000元/平方米户型结构105方墅式跃层产权类型大产权房总户数1000户价格情况：均价：15000元/平米 折扣价格： 购房97折 付款方式：银行按揭贷款、一次性付款 月供：5000-60

18、00元 首付：40-50万 综合分析： 大家小墅的亮点就是它的户型是105方的墅式跃层，这个户型在富阳楼盘中是比较少见的。而且15000元/平方米的均价在富阳处于中高等价位，适宜购买的人群范围较宽。绿城富春和园：项目介绍：作为绿城进驻富阳的首个项目，绿城富春和园秉承绿城一贯的精品品质，以40万平方米的建筑面积恢宏布局，以会所、中央泳池、草坪为南北轴线，建筑围绕各个中心花园沿轴线均衡展开，整体布局层次分明、大气庄重。基本信息：项目名称绿城富春和园开发项目的位置富阳城区金桥北路西侧开发商名称杭州绿城金久房地产有限公司土地面积153341平方米建筑面积400000平方米容积率2.0绿化率30%价格情

19、况127000元/平方米户型结构三居室、四居室、五居室产权类型大产权房物业类别公寓，别墅，商铺建筑类别高层、多层总户数1500户交通配套：富春和园位于富阳城区金桥北路西侧，直通320国道，便捷通达杭州主城区。周边配套：中小学：永兴学校综合商场：银泰百货、大润发超市银行：建设银行医院：富阳市公共卫生服务中心，园区内医疗配套综合分析：绿城富春和园作为绿城入驻富阳的首个楼盘，集萃绿城多年高端人居研究新品法式合院、第二代高层公寓，传承了绿城的经典建筑风格，象征着高品质好品牌。万科金色家园项目介绍：万科金色家园是万科进入富阳后打造的第一个大型住宅社区项目，位于富阳市城北区块，随着富阳市城市扩建北移的日益

20、推进，项目所属区块将成为富阳新的城市中心，发展前景良好。全部采用创新复式结构户型，它以国际流行的ARTDECO建筑风格，配以充满异域风情的园林景观，是目前富阳地区最大的高品质花园式住区。基本信息：项目名称万科金色家园开发项目的位置富阳富阳市文采路180号开发商名称杭州万科容大房地产有限公司土地面积55000平方米建筑面积130000平方米容积率2.0绿化率30%价格情况30937元/平方米户型结构三室两厅两卫，四室两厅三卫一厨产权类型大产权房物业类别住宅建筑类别高层、多层总户数1000户交通状况：从桂花路向西方向，前往市心北路500 米，在迎宾路向右转1.3 公里，从环岛的3出口上孙权路1.4

21、 公里 ，在凤浦路稍向右转550 米，在金桥北路向右转1.2 公里 周边配套：幼儿园：永兴幼儿园 中小学：永兴学校、富春中学、富阳二中、永兴小学、富阳四小 大学：浙江广播电视大学富阳学院、富阳市老年大学 商场：玉长城商业广场 医院：富阳市人民医院 邮局：富阳邮政金桥分局 银行：中国农业银行(大桥路)、中行迎宾北路分理处 其他：大润发超市、世纪联华超市 小区内部配套：5000多方自带商业 综合分析：万科金色家园属于高品质，大品牌，高价位的楼盘，相对于富阳其他楼盘来说，它的价格处于高等价位。这也说明了富阳人民的购买力在提升，对生活品质的要求在不断提高。周边楼盘比较情况：（1）装修：绿城富春和园与大

22、家小墅是毛坯房，万科金色家园的所有房源都是全装修的，也是富阳房地产市场上第一个真正意义上的全装修小区。（2）户型：大家小墅的户型为105方墅式跃层，是它吸引消费者的亮点，绿城富春和园则是普通的三居室、四居室和五居室，万科金色家园的户型为主打户型为约139的三房，另外有178的四房，和富阳市场上并不多见的约90的两房。（3）价格：在三个竞争楼盘中，以万科金色家园的价格最高，因为它属于全精装修房子。总结：（1）装修采取毛坯房，购房者克依照自己的意愿做装修。 （2）户型主打90方两室两厅一卫一厨和130方三室两厅两卫一厨，比较适合刚需要求，和改善性住房要求。（3）走较平民的路线，11000元/平方米

23、左右，与附近楼盘形成鲜明对比。1.5客户群调查与分析1.5.1客户调查 通过对富阳房地产市场现状的深入研究，结合对项目本身特质的剖析，初步形成对本项目目标客户群的基本认知，以此为基础展开调研，逐步将目标客户群体的特征及消费心理清晰化、数据化，以求以客观、量化的结论为本项目成功推广提供强有力的支持。 以市场调研问卷为依据，对所界定的目标消费群体进行深入分析，主要涵盖了消费群体的年龄段、执业范围、受教育程度、居住状况、家庭结构、休闲方式等个人基本情况。 在收入状况方面，被访者的月收入主要集中在4000-9000元之间，年收入在5万到15万之间。调研结果证明，中等收入者成为富阳置业者的主力军。 从年

24、龄上，被访者主要集中在50岁以下，其中30-40岁占了总体的60%。表明富阳房地产市场的购房需求人群主要以中青年群体为主。他们属于社会的上升阶段与中间阶段，收入呈上升趋势，对生活质量提高都寄予很高的希望。 被访者调查中大专占了总体的50%，本科占了总体的16.6%，硕士占了6.6%。从调研结果看，具有稳定收入与经济实力的人群成为富阳置业者的重要组成部分。高学历的人由于自身的经济水平，都希望改善自己的居住条件，趋向高品质的住宅。 在被调查者中，63%的人计划在3年或者更久之后买房。说明计划买房者比短期内需要购房的人的比例多，证明富阳市房产发展前景较好。 在从对购房者的理想住宅位置的调查中，大部分

25、人表示会在富阳购房，年轻人群购房时刚需要求，有小部分表示购房目标为双拼与别墅，这个数据表明刚需楼盘是需求量较大的。 家庭结构以三口之家为主，大多数人不与父母同住；三口之家占68%，双人家庭占20%，四口之家占8%，五口之家占4%，偶尔与父母同住占48%，不会与父母同住占28%，会与父母同住的占24%。1.5.2目标客户分析 从上面的客户调查来看，本项目的目标客户产品限定的硬性指标作为共性特征：一定的收入水平、对于房屋户型装修情况以及同游的交通工具等级分割方面阐述。 以家庭收入在10万元以上的为首要特征的社会阶层。根据本项目的初期设计，房屋最低出售总价至少为100万元左右，而设计的少量的大户型总

26、价可达到150万元左右，巨大的价差必然造成购买人群之间巨大的阶层错位，对于本项目来说，气消费群首先是能够承受其价位的人。 认同本项目建筑形式的心理特征出于对富阳本地市场的考虑，本项目采取现代简约的风格，营造出轻松愉悦的小区环境，小桥流水营造出的园林溪流水景，打破传统集中水面的设计，水域在小区中多处分布，形成更多真正的假日生活氛围。而这种建筑形式，比较受中青年热的欢迎。我们认为，消费者认同本项目的建筑形式，其实质应该是受到本项目的建筑风格以及景观设计的影响。2.1影响本项目市场定位的因素分析2.1.1商圈及交易圈的因素 对于本项目的分析，首先要确定的是它的商圈，也成为供求圈和交易区。不同的项目要

27、求的商圈也是不同的。 本项目处于玉长城商业广场附近，而玉长城商业广场属于富阳比较高端的消费圈，电影院，购物，餐饮一应俱全，满足了消费者的娱乐商业会晤需求。而附近的大润发超市，也满足消费者的生活需求。，2.1.2经济与人口因素分析 2012年富阳市全年出生5934人，同比少生729人，减幅为10.9%，新生男女孩分别为3050人和2884人。老年人口增加2870人，增幅3.5%。全市人口中18岁以下为128万人，18至60岁为41万人，60岁以上847万人。老年占总人口比重为13.4%。按照60岁及以上占总人口超10%为老龄化社会的标准，我市已经跨进老龄化社会的门槛，且从九十年代初以来老龄人口以

28、每年2.7%的速度在增长。通过这个数据说明，富阳的人口中，中老年人占得比重较大，在项目的设计过程中，应该考虑中年人改善性需求，为子女结婚买房的人群，想要好的生活环境的老年人这几个人群的需求入手。居民收入的大幅增加是行业长期向好的物质基础2000年富阳城镇人均可支配收入超过1000美元，标志着富阳经济已经进入一个新的发展阶段，社会由温饱型向小康型转化，近几年的住房消费情况就提供了有力的证明。同时，农民纯收入的逐步增加使其进城购房的可能性日益增大。2.1.3住宅市场供给情况富阳城区（以富春街道为主）的住宅需求主要包括以下方面：（1）城区居民居住水平不断提高带来的住宅需求富阳城区每年有5左右的住户欲

29、改善现有居住条件，形成以小换大的住宅需求。（2）人口自然增长带来的住宅需求目前富阳城区人口自然增长率为5.102%，由此带来年均自然增长人口的住宅需求。 （3）城市化进程不断加快带来的住宅需求2004年富阳城市化水平约40.35%，到2010年要求达到50%，由此带来新增住宅需求。综合以上需求，通过分析测算，2005年至2010年每年富阳城区需新增的住宅量为33.474万平方米。 城区房地产供应预测（新的数据有待统计） （1）据统计，02年至04年内在富阳城区总供地66.49公顷，可开发住宅近100万平方米，商业用房14.3万平方米，服务用房4.7万平方米，其中普通住宅和商业用房依次分别为同类

30、房屋年均实际销售量的7.3倍和14.3倍。 （2）由于近几年富阳实际销售住宅面积低于新开工住宅面积，以及近三年城区供地可开发住宅大增等状况，未来两年内的富阳房地产市场将以消化存量土地为主，同时政府将加强督促存量土地的及时开发，满足市场需求。从长期看，政府将适时供地，使房地产市场供略大于求，以满足年均约33万平方米的新增住宅需求，并防止房价过快高涨。 （3）从房地产周期分析，目前富阳房地产市场正处此轮房地产上升周期的末端，紧缩的宏观经济环境，逐渐增速的市场供给最终将使市场短期供求趋于平衡，甚至供大于求，房价将有涨幅收窄向小幅下跌过渡。但是，从行业长期发展前景分析，经济的快速增长、人均可支配收入的

31、快速增加、人民币的升值预期及处于加速之中的城市化进程等，这些都是推动富阳市城区房地产市场保持长期快速增长的决定性因素，未来可能的短期行业调整不会改变富阳房地产业长期向好的大方向。 2.1.4住宅供给需求比较对于富阳来说，06年富阳房地产在宏观调控的政策影响下的开发和销售情况具体如下：（1）消费需求的提升，房地产市场呈现“供销两旺”的良好势头。（2）消费对象和消费群体的扩延，促进了房产市场区域的不断扩大，使富阳市房地产呈现出两大“区域市场”。其一是以建成区为中心，向外扩延的房地产市场，其消费对象主要是富阳市民。其二是紧邻杭城以受降镇范围为主的房产市场，消费者对象主要是杭州市市民。（3）消费水平的

32、不断提高和房产开发商开发理念的不断更新，富阳房地产市场呈现出两大特色房产，分别是沿江房产和以银湖区块为主的“高尚别墅区”房产市场。（4）随着房地产市场的扩大和房地产市场竞争的加剧，房产市场出现“外向型”开发，越来越多的其他类别企业转而涉及房产开发，且呈现出本地企业外地化，外地企业本地化的特色富阳市内的企业向外市发展，外地房产企业向富阳进军。2.2项目定位2.2.1项目定位 嘉恒澜庭位于育才西路和金城路交叉口，北邻绿城、富春和园，南邻容大、城市花园，西邻居家塘。附近有永兴小学，飞虹、丁香花园、大家、小墅，大家、水岸青山等小区。富春河环绕，空气清新，环境清幽，生活品质较高。人文坏境优越。据调查分析

33、显示：富阳有莱蒙水榭山、万科公望、九龙仓世纪华府、天鸿美和院等24个楼盘，其中有19个楼盘在售，而位于富阳杭州富阳东洲街道黄公望村的鸿茂八墅OCTVILLAS和富阳市向阳路的九龙仓雍景山则呈待售状态。价格在11000-15000元/平方米的幸福佳苑、东吴商城等为售完状态。从已售完的幸福佳苑和东吴商城来看，小区的主力户型均为80-90平方米的三室两厅一卫或者两室一厅一卫的小户型，均价在11000元/平方米，小区所在位置交通便利。满足了市场上刚需人群的需要。为满足更多刚需刚需人群的需要，此项目定位为小户型为主的住宅小区。2.2.2功能定位项目为住宅项目，为满足刚需人群的需要而提供的以小户型的为主的

34、普通住宅、高层、小高层，在用地边缘范围建造临街商铺，满足小区居民的日常需要，同时打造高级会所，满足小区居民的生活娱乐需要2.2.3产品定位产品定位为以小户型为主，大户型为辅助，形成以住宅为主的商业住宅融合。2.2.4价格定位初步定下的售价为11000元/平方米左右2.2.5开发时机与进度 初步定于2014年3月15日开工，竣工时间为2016年5月1号。土建工程初步为2014年3月15日进场，且同时在原规划区修建售楼部。2015年3月15日进行预售，在售楼部简历样板房提供客户参观。2016年5月1号进行正式销售。3.1项目规模及总体方案3.1.1项目规模本项目地块规划净用地面积为50666.7平

35、方米，规划用地性质为商业、居住混合用地，建筑面积为101333.3平方米，容积率约为2.0。3.1.2总体方案 本项目处于富阳39号地块，金城路与育才西路交叉口，地块总体形状接近为矩形。容积率为2.0，建筑面积较低，主要以多层和小高层为主，且小区相对绿化率较大，公共设施齐全，商业居住混合，小区内设娱乐场所，力求打造适合80、90的城市小区。3.2项目规划布局及空间环境3.2.1项目布局设计基本依据 （1）项目地块地貌特征及周边环境特征 该地块位于富阳市金城路与育才西路交叉口，地势开阔平坦，旁依河流。位于大家小墅，绿城富春和园附近，并且周围伴有永兴学校、商业广场、大润发超市、医院等配套设施。该地

36、段周围已有一些居住小区，但是有些小区略显陈旧，有些小区价格偏高，故本项目以略显年轻气派，满足刚需的居住小区为本项目的建筑风格，某种意义上课说是要成为周边建筑群中的一个亮点，打造一个符合80、90年轻人的居住场所。 （2）项目地块的尺寸特征与采光、间距、通风之间的相互关系严格按照居住小区设计规范要求来设计。3.2.2规划布局的总体思路建议 小区基本上设计为简单便捷为主，沿街商铺与小区居住楼层有一定的距离，营造一个动中取静的生活氛围，又因为小区的西面主要有中医骨伤科医院、富春三小、农副产品批发市场，汽车车站，所以在西面设置了侧门，极大方便了人们的生活。3.2.3主入口空间处理建议（1）主入口拟设地

37、块南界，因为南边有很开阔的公共道路，而且安全，考虑到行车出入方便，次入口则安排于西界，开阔的金城路作为次入口极大增加了人们生活的方便性。 （2）主入口空间设计建议运用高科技手法，突出小区的高尚品位和现代感，而材料运用及造型力争承袭简约风格。3.3建筑方案设计3.3.1设计要求（1）住宅建筑单体入口处实行IC卡管理（接触式/非接触式）管理，以提高产品档次和业主生活品味。（2）电梯运行空间与住宅单元之间增设转换隔离空间如储藏柜，以减弱电梯运行时对紧邻的卧室、卫生间等功能空间的干扰。(3)卫生间、厨房北向布置，主卧南向布置。（4）餐厅要有自然采光、通风，与客厅分开，且避免餐厅与过道混合，主卧尽量离客

38、厅应稍远些，避免客厅的声音，能安静的休息。（5）空调机位处理要求尽量不影响外立面的和谐，建议将其以隐蔽方式巧妙留到加厚阳台的侧边底部，以便安装。（6）部分建筑单体阳台与阳台之间隔墙，建议采用壁柱装饰予以区隔，丰富立面视觉。（7）对于南北朝向的住宅单体，虽然占据较佳的景观视线轴区位，但是仍可考虑增设观光电梯，以进一步减弱朝向不佳产生的营销障碍。3.3.2户型设计结合地块附近环境和客户需求以及客户购买力的分析决定：此居民小区采用两种户型设计，小高层采用户型面积为135平方米；多层采用户型面积为88平方米。其中小高层户型的平面图如下图所示： 多层户型图如下图所示：3.3.3建筑立面：住宅建筑单体外墙

39、主体使用高级灰（银灰色）为主基色调。银灰色，“酷”而沉稳，永恒而颇具现代感，而其折射出的光眩，又能达到静中有动的奇妙效果。外立面装饰线，以白色为主。白色衬托高级灰，更能显示出小区的高雅、洁净和宽敞。外墙基座建议使用饱和度较高的褐色或暗绿的天然岩板材料，突出其安逸、祥和、沉稳。会所、商业配套等建筑单体，可考虑使用橙色、金色等暖色调，突出其健康、活泼、豪华、绚丽。景观庭院部分建筑物则可适当使用蓝色，突出其幽静的庭院生活氛围。工地围墙色彩可考虑与外立面主基色调高级灰保持一致，以唤起记忆识别与认同感。3.4公共服务设施3.4.1商业物业在金桥北路与金城北路交叉处，面向金桥北路设置一集中式商用物业区，成

40、为一条特色商业街，既可在经营专业街时引进一龙头店，用来带动整条街的经营氛围，又可预留下来，招进诸如电信、金融、邮政等服务业单位，以完善该区域的社区配套。3.4.2室外运动设施为方便业主运动，大部分运动设施应设置在建筑社区里，既能运动，又能达到共享环境空间。3.4.3生活配套设施提供必要的购物、交通、教育、医疗、文化、娱乐等条件，达到不出社区便能满足日常生活需求。集中布置在商业街里。3.4.4停车位严格按照政府规定停车位相关指标设计，把握好适度超前的原则，为今后小区业主购车数量的增长多预留合理的空间。3.4.5社保文化活动站集中布置在会所中，设计时要考虑今后功能的可变行。4.1风险分析4.1.1

41、主要预防这么几种风险：（1）自然风险与意外风险：是指由于人们对自然力失去控制或者自然本身发生异常所造成的损失。（2）财务风险：是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，及扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。（3）经营风险：是指由于房地产被投资经营上的失误（或者其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。（4）市场风险：是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。 （5）政策风险：是指由于国家或者地方政府的有关房地产投资的各种政策的变化而给投资者带来的损失。 （6）社会与政治风险：是指由于政治、经济因素变动、社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等原因造成的投资风险。 4.1.2风险的规避和控制主要有这么几种方法（1）风险回避：在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目。（2）风险预控：一定要做好市场研究，从而预防风险的客观存在。（3）风险组合：通过多项目投资来分散风险。（4）风险转移：房地产投资者与某种方式将风险损失转给他人承担第 19 页 共 19 页