【商业地产】某房地产公司开发管理程序文件120页

《【商业地产】某房地产公司开发管理程序文件120页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【商业地产】某房地产公司开发管理程序文件120页（145页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、程 序 文 件 目 录目录 11文件资料控制程序（办公室） 22质量记录控制程序（综合部） 93管理评审控制程序（综合部） 144人力资源控制程序（综合部） 205产品实现策划控制程序（办公室） 266售楼合同控制程序（售楼部） 317工程合同评审控制程序（工程部） 378设计监理控制程序（工程部） 429设计变更控制程序（工程部） 6110物资采购控制程序（综合部） 6511规划设计、勘测、工程设计、监理服务、招标控制程序（工程部） 7012施工招投标控制程序（工程部） 7413生产和服务过程控制程序（工程部） 7814销售控制程序（售楼部） 9315监视和测量装置控制程序（工程部）1091

2、6顾客满意评价控制程序（售楼部）11317内部质量审核控制程序（综合部）11718不合格品控制程序（工程部）12519数据分析控制程序（综合部）12920纠正措施控制程序（综合部）13521预防措施控制程序（综合部）141山西智诚房地产开发有限公司程 序 文 件文件名称：文件资料控制程序文件编号：ZC / CX4.2.3-1版 号：A版受控状态：拟制部门：办公室审 核：批 准：实施日期：二OO五年十一月一日文件资料控制程序1、 目的对质量管理体系文件进行控制，确保各部门和相关场所使用有效版本文件，防止使用失效和作废的文件。2、 适宜范围适用于本公司与质量管理体系有关的文件及外来的控制。3、 职

3、责3.1 办公室3.1.1 负责本程序的编制，修订及管理；3.1.2 负责文件的控制。3.2 工程部3.2.1 负责工程技术文件的管理3.3 各部门4、 工作程序4.1 文件和资料的分类4.1.1 质量体系文件与资料4.1.1.1 质量手册4.1.1.2 程序文件包括办法、规定、制度；4.1.1.3 质量记录文件是对完成活动或达到结果提供客观证据的文件。包括表格、照片等。4.1.2 工程技术专用文件与资料4.1.2.1 标准文件与资料：指国家和地方政府颁布的有关建筑工程的法规、标准、规程、标准图收集等；4.1.2.2 与质量有关的行政文件：指公司内部及上级主管部门下发的与质量有关的行政文件、外

4、来文件及技术规范要求等。4.2 文件编写及审批和发布4.2.1 质量手册由综合部编写，管理者代表审核，总经理批准发布；4.2.2 程序文件由公司各主管部门编写，部门负责人审核，管理者代表审批发布；4.2.3 公司内部与质量有关的办法、规定、制定由各主管部门编写，部门负责人审核，总经理或分管副总经理审批发布；4.2.4 工程技术专用文件由工程部编写，部门经理审核，总经理审批签发；4.2.5 与质量有关的行政文件，由主管部门编写，部门负责人审核，总经理或分管副总经理审批签发；4.2.6 各类文件和资料在发放前由各部门确定受控范围和印制数量，由管理者代表审批，未经批准不得扩大发放范围；4.2.7 各

5、部门编写的质量文件，必须清晰，不得涂改，易于识别；4.2.8 文件和资料的控制部门必须编制受控文件总清单和发放数，各部门编制受控文件分清单，及时认真收发；4.2.9 在质量体系运行中，必须使用文件的有效版本；4.2.10 由总经理批准，文件控制部门及质量有关部门对失效和作废的文件应及时撤出并列出清单，统一报领导签字后销毁；4.2.11 需保留的作废文件，加盖“保留”和“作废”章方可留用。4.3 文件编号、标识、登记、发放、保管4.3.1 文件编号：质量体系文件、行政文件由公司综合部负责文件编号工作。4.3.1.1 行政文件按公文编号规则进行；4.3.1.2 质量体系文件编号按下列办法：A、 质

6、量手册编号ZC 山西智诚房地产开发有限公司ZC/ CX 质量体系程序文件B、 质量记录编号ZCXX4.3.1.3 标准图纸等外来文件使用原文号图号，不得另行编号。4.3.2 文件受控状态标识4.3.2.1 文件和资料分为“受控”和“非受控”两种；4.3.2.2 公司在各场所和提供给第三方的质量手册和程序文件及公司内部质量有关的办法、规定、制度属受控文件，加盖“受控”章并编受控发放号，编制受控文件和资料清单，以便保管回收，保持其为有效版本。对为其它外部机构或单位提供质量手册、程序文件及公司内部与质量有关的办法、规定、制度属非受控文件，必须进行编号。4.3.3 文件登记发放4.3.3.1 质量体系

7、文件与质量有关的行政文件，由综合部负责登记、编目、编制文件检索号并登记受控文件总清单；4.3.3.2 工程技术专用文件由公司负责编目，编制文件检索号，工程竣工资料交办公室存档；4.3.3.3 竣工图纸、竣工工程技术文件资料由各部门资料员整理、装订，经有关部门审核后登记，交综合部归档；4.3.3.4 质量体系文件由办公室登记、编目、发放；4.3.3.5 各部门设专职或兼职资料员，按收发文登记表填写收文，并编制本部门受控文件和资料清单。4.4 文件的评审使用更改4.4.1 当文件内容不能正确指导质量活动时，对不适宜的条款由综合部组织评审进行更改，按本程序4.2的规定进行审批，下发文件资料更改通知单

8、后，对文件和资料进行更改，按文件付诸实施。4.5 文件和资料的保管4.5.1 办公室对文件资料分类进行登记、统计、整理、存档；4.5.2 对破损、变质、毁坏严重，不能继续使用的文件、资料，要修复，不能修复的应进行原版更换；4.5.3 文件应便于检索，应确定检索号。4.6 文件和资料的回收4.6.1办公室对作废、失效的文件、资料按原发放范围及时回收，在发文登记表上注销；4.6.2 对已调离岗位人员所领取的受控文件和资料原则上应及时收回。4.7 文件归档和销毁4.7.1 文件归档销毁工作依照国家档案法执行；4.7.2 文件、资料由公司办公室按归档要求办理接收手续，并存档；4.7.3 对失效过期文件

9、，填写文件回收销毁登记表，经文件原签发领导批准进行销毁。4.8 文件借阅和复制4.8.1 公司内部各部门借阅文件和资料须填写借阅文件登记表，经总经理批准后方可借阅；4.8.2 外单位借阅受控文件，需持单位介绍信，经总经理批准后，填写借阅文件登记表办理手续，方可借阅；4.8.3 公司的受控文件不允许复制。如确需复制，由复制部门填写复制文件登记表，经办公室负责人批准后方可复制，并填写复制文件登记表。5、 相关文件5.1质量手册5.2质量记录控制程序5.3档案法6、 质量记录6.1 受控文件和资料清单6.2 收文登记表6.3 发文登记表6.4 文件资料更改通知单6.5 文件回收销毁登记表6.6 借阅

10、文件登记表6.7 复制文件登记表山西智诚房地产开发有限公司程 序 文 件文件名称：质量记录控制程序文件编号：ZC / CX4.2.4-2版 号：A版受控状态：拟制部门：综合部审 核：批 准：实施日期：二OO五年十一月一日质量记录控制程序1、 目的对质量记录进行控制和管理，使工程质量符合规定要求和质量体系运行有效性提出客观证据。2、 适用范围本程序适用于本公司质量体系运行记录和质量活动相关的所有记录。3、 职责3.1 综合部3.1.1 负责本程序文件的编制、修订及归口管理。3.2 工程部3.2.1 负责工程质量记录的控制和管理；3.2.2 定期对施工现场进行观感和实测记录检查。 3.3 相关部门

11、：负责对本部门质量记录的收集、编目、归档工作。4、 工作程序4.1 质量记录的分类4.1.1 工程技术质量记录4.1.2 质量体系运行记录4.1.3 其它质量4.2 质量记录的方式4.2.1 质量记录的方式应采取文字记录为主,必要时采取照片、录像、光盘、磁盘等形式；4.3 质量记录的填写要求4.3.1质量记录的填写应：字迹清楚、真实、完整、准确、齐全且不得涂改，文字表达正确、简练；4.3.2需要归档的质量记录按文件控制程序执行4.4 质量记录的标识、收集、编目4.4.1 质量记录的标识国家标准和地方标准表格采用原表格编号标识，公司自行编制的表格按文件程序对编号的规定，统一编号、标识；4.4.2

12、 质量记录的收集本部门产生的质量记录，应指定专人按时间、类别收集整理；4.4.3 质量记录的编目工程质量记录目录由工程部组织编制，质量体系运行记录目录由综合部编目。4.5 质量记录的查阅、归档、贮存、保管4.5.1 质量记录的查阅4.5.1.1 顾客或其它外单位需查阅质量记录，必须经管理者代表批准，并办理查阅手续；4.5.1.2 本公司工作人员需查阅、借阅质量记录，必须经质量记录保存部门负责人批准，办理查阅、借阅手续。4.5.2 质量记录的归档4.5.2.1 工程部质量记录按山西省企业事业档案标准的规定归档。工程经最终验收，工程部指定专人及时整理装订审查批准后，交办公室归档，并办理移交手续；4

13、.5.2.2 质量体系运行记录由各部门指定专人整理装订，交办公室归档，并办理移交手续。4.5.3 质量记录的贮存4.5.3.1 质量记录应在干燥、通风处储存，要有防火、防虫、防鼠害等措施，以防损坏。4.5.4 质量记录的保护及保存期限4.5.4.1 各部门应指定专人负责质量记录的保管，质量记录应按时间顺序和资料编号顺序存放，以便存取检索；4.5.4.2 质量记录损坏、丢失，需经总经理批准后方可复制和修复；4.5.4.3 工程技术质量记录保存期，按当地政府规定执行；4.5.4.4 质量体系运行记录的保存期限为五年。4.6 质量记录的销毁各部门对超过保存期限需要销毁的质量记录，列出内容报管理者代表

14、批准后，由各部门指定专人监督进行销毁，按文件控制程序执行。5、 相关文件5.1质量手册5.2文件控制程序6、 质量记录6.1 质量记录清单6.2 质量记录/文件销毁申请表山西智诚房地产开发有限公司程 序 文 件文件名称：管理评审控制程序文件编号：ZC / CX5.6-3版 号：A版受控状态：拟制部门：综合部审 核：批 准：实施日期：二OO五年十一月一日管理评审控制程序1、目的通过公司最高管理者定期对质量管理体系进行系统的评价，确保质量体系的适宜性、充分性、有效性。2、适用范围适用于公司最高管理者对质量方针、质量目标和质量管理体系的评审。3、职责3.1公司总经理主持管理评审活动，审批管理评审计划

15、和报告。3.2管理者代表负责向总经理汇报质量管理休系的运行情况，解决质量管理体系运行中出现的问题，负责管理评审的组织协调工作，审核管理评审计划和管理评审报告。3.3综合办负责编制管理体系评审计划，做好管理评审记录和收集评审所需的资料，编制管理评审报告。3.4各部门负责人负责汇报产品质量情况，市场和顾客要求，资源配置和使用情况。负责提交与本部门工作有关的评审所需资料，并负责落实评审中提出的纠正和改进措施的实施工作。4、程序4.1管理评审的频次管理评审工作每年不少于一次，两次的间隔时间不能超过12个月，如遇下列情况之一者，则增加评审的次数，具体时间由公司总经理决定。4.1.1公司组织机构发生重大变

16、化时；4.1.2出现重大质量事故时；4.1.3顾客对供方有特殊要求或对产品质量有重大投拆时；4.1.4外部环境发生重大变化时；4.2管理评审输入的内容4.2.1质量方针、质量目标和质量状况环境或合同变化的适宜性；4.2.2内、外部质量审核结果；4.2.3纠正措施、预防措施、实施效果及改进机会；4.2.4过程施工的效果和产品的符合性；4.2.5顾客满意度和测量结果或顾客投拆；4.2.6上次管理评审确定的措施及实施效果；4.2.7经营策划可能影响公司质量体系的变更；4.2.8改进的建议；4.3准备工作4.3.1管理评审前30天，由公司管理者代表组织收集管理评审所需的资料，并整理、归纳；4.3.2管

17、理评审前15天内由综合部根据总经理的决定，编制管理评审计划，并提交管理者代表审核，经总经理批准。内容包括：评审的目的、评审内容、评审时间、参加人员、准备工作、要求等，并收集与管理评审有关的资料；4.3.3有关部门负责人接到评审通知后，根据准备工作要求收集、整理资料、向高层管理者提供真实可靠的评审材料。4.4管理评审的实施4.4.1管理评审采取会议评审的方式进行；4.4.2组成评审组，公司总经理任评审组长，其他成员由管理者代表、公司副总经理及质量体系有关的部门的负责人组成；4.4.3管理评审由公司总经理主持；4.4.4管理者代表作内审的报告，提出要研究和解决的主要问题，有关分管副总经理和部门负责

18、人作补充报告，评审组逐条进行评审，提出并确定改进措施，最后形成管理评审报告，管理评审的输出应包括以下内容：4.4.4.1质量管理体系及其过程有效性的改进；4.4.4.2与顾客要求有关产品的改进；4.4.4.3资源需求的改进。4.5评审报告4.5.1评审过程中，综合部负责在管理评审记录中做好记录，并编写管理评审报告；4.5.2管理评审报告经管理者代表审核后由公司总经理审批签署；4.5.3评审报告经审批后，由综合部保管存档；4.5.4管理评审报告中提出，需对质量体系文件进行修改后的，由管理者代表组织实施，执行文件控制程序；4.5.5管理评审报告编制、分发、归档等具体工作，执行文件控制程序。4.6改

19、进措施的实施4.6.1管理评审中提出的改进、纠正或预防措施，由各部门负责实施；4.6.2综合部负责跟踪验证，并将结果书面通报管理者代表，由管理者代表向总经理汇报实施情况。4.7管理评审出现的所有记录均由综合部归档保存。5、相关文件5.1质量手册5.2文件控制程序5.3内部质量审核控制程序5.4纠正措施控制程序5.5预防措施控制程序5.6不合格品的控制程序5.7质量记录控制程序5.8顾客满意评价控制程序5.9数据分析控制程序6、质量记录6.1管理评审通知单6.2管理评审计划表6.3管理评审报告6.4管理评审会议记录表6.5参加管理评审人员签到表山西智诚房地产开发有限公司程 序 文 件文件名称：人

20、力资源控制程序文件编号：ZC / CX6.2-4版 号：A版受控状态：拟制部门：综合部审 核：批 准：实施日期：二OO五年十一月一日人力资源控制程序1、目的确保员工技能与本公司各工作岗位要求的能力相适应。并通过培训增强质量意识，提高员工业务素质和工作能力，以满足本公司质量管理规定职责的有关要求。2、适用范围适用于公司所有岗位人员的安排，选择与培训3、职责3.1综合部3.1.1负责本办法的编制，修订及归口管理；3.1.2负责制定技能岗位准则，确保承担质量管理规定职责的人员应具有完成特定职责所规定的工作任务的能力；3.1.3制定本公司员工需求的计划，对员工进行技能评审和选择，从岗位的实际出发，根据

21、其教育、技能、经验选择安排上岗，并做好上岗前的培训工作；3.1.4负责公司年度员工的培训工作。3.2公司各部门3.2.1根据本部门需要，制定人员安排计划，提出并规划本部门员工的培训计划，报综合部；3.2.2负责对本部门员工管理和监督。4、工作程序4.1综合部负责制定岗位技能准则，确保承担质量管理体系规定职责的人员应具有完成特定职责所规定的工作任务及能力。4.2对配备人员能力的判断，应根据岗位的实际需要，从教育程序、接受的培训、具备的技能和工作经历方面考虑。4.3编制人员安排计划4.3.1综合部根据各部门上报年度用人计划，编制公司年度用人计划，报公司总经理批准后实施；4.3.2各部门根据实际情况

22、上报本年度人员计划。4.4人员的选择4.4.1综合部根据员工的技术能力、教育程度、择优上岗；4.4.2对不符合质量管理规定要求的人员，应经教育培训并取得相应证书后，方可安排其上岗，经培训不合格者，不得安排上岗；4.4.3对在工作中取得重大成绩者，公司应重视人才，破格重用，以发挥其特长。4.5人员的培训4.5.1制定培训工作计划4.5.1.1公司各部门根据工作需要，对各类人员制定出下年度培训计划，报综合部；4.5.1.2综合部根据公司总体规定和工作需要及公司各部门上报的年度计划以及上级组织的要求，编制公司年度培训计划并报公司总经理审批后组织实施。4.5.2培训要求4.5.2.1根据不同人员、不同

23、岗位、不同层次进行培训；4.5.2.2对公司中的相关管理人员经过培训，取得资格证书后，方可上岗；4.5.2.3对公司新招收的各类人员，都应进行培训并取得资格证书后，方可上岗；4.5.2.4对公司技术人员参加高层培训，经公司总经理批准，综合部组织外培；4.5.2.5公司领导层应根据工作需要，也要主动地进行培训，以达到公司现代化管理和技术业务水平需求。4.5.3培训方式根据本公司实际情况进行培训，可采取内培、外培、自学等方式进行。4.5.4培训实施4.5.4.1公司领导层：初、中、高级专业岗位培训，应经公司总经理批准后，方可进行专项培训；4.5.4.2公司内部培训应按年度培训计划组织实施。(a)择

24、中级以上职称和有关专业知识资格的人员担任培训教师；(b)选用国家认可的标准教材，教师应在讲课前编写教程；(c)选择适宜的培训场所。4.5.5评价培训的有效性4.5.5.1外培人员由外培单位进行考核、评审，并将考核结果带回公司；4.5.5.2内培人员应由综合部会同有关职能部门和授课教师实施考核、评审；4.5.5.3对经过培训的人员可采取操作考核，业绩评价和实际观察等方法，评价培训的有效性。看经过培训的人员是否具备了所需的能力。4.5.5.4综合部建立员工教育培训和资格档案记录。4.5.6意识和能力4.5.6.1通过培训，使员工增强管理意识、提高业务能力、满足公司的工作需要；4.5.6.2员工应热

25、爱本公司、积极工作，不断提高业务水平和质量意识，为企业做出更大贡献。4.6员工的管理4.6.1公司对员工要进行教育，内容包括：职业道德教育、敬业精神教育、业务技术学习等方面的教育；4.6.2对公司部门的管理人员、专业技术员应按其岗位的不同进行评定，如不能胜任本职工作的应调离本岗位或辞退。4.7员工的评定4.7.1各部门对上岗员工的敬业精神、道德水准、技术能力、业务水平、质量保证能力、身体状况考核评定。如不能胜任工作要求的，要报综合部经总经理批准后，予以辞退。4.7.2综合部会同有关部门对员工进行年终考核评定，确定对员工的续聘或辞退。5、相关文件5.1质量手册5.2劳动法5.3质量记录控制程序6

26、、质量记录6.1年度员工培训计划表6.2专业持证管理人员花名册6.3年度员工考核表6.4公司员工花名册6.5年度员工培训表山西智诚房地产开发有限公司程 序 文 件文件名称：产品实现策划控制程序文件编号：ZC / CX7.1-5版 号：A版受控状态：拟制部门：办公室审 核：批 准：实施日期：二OO五年十一月一日产品实现策划控制程序1、目的产品实现是提供项目决策的科学依据，防止和减少决策失误造成的浪费，提高投资效益。对拟建项目的必要性进行经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较，并做出判断和决定。2、适用范围本程序适应于公司所有开发项目投资决策前的分析工作。3、职责3.1工程部负责编写项目建议书并

27、选择有资格的设计，咨询单位编制项目可行性研究报告；3.2办公室与售楼部负责进行市场调研，收集有关资料，编制项目市场调研报告；3.3工程部负责编制建设投资及工程进度计划；3.4财务部负责编写资金筹措计划；3.5总经理负责批准项目建议书及项目可行性研究报告。4、工作程序4.1项目建议书4.1.1办公室应根据总体投资计划，地方规划要求负责编写项目建议书，报总经理审核；4.1.2项目建议书的编制应根据市场调研报告提出以下内容：建议项目的必要性，建设地点、内容和规模的初步设想，投资估算、资金筹措设想，偿还贷款能力测算，经济效益评估；4.1.3项目建议书的评审4.1.3.1项目建议书经总经理审核后，报公司

28、总经理召开项目评审会议，组织公司最高管理层、相关部门负责人、专业人员进行评审、决策。办公室编制项目评审意见表，由参加人员会签。4.1.3.2经评审通过后，进入可行性研究阶段，由办公室根据审定通过的项目建议书，编制项目市场调研报告，由总经理审核其真实性、科学性。4.2项目市场调研报告的编写内容4.2.1根据市场现状调查当地在建工程总面积，查阅相关资料并调查市场总需求量、人均购买力等相关经济指标及居民购房对结构、户型的意向、购置面积、房屋单价、配套设施要求；4.2.2调查确定建设项目所需的原材料、劳动力、辅助材料的市场需求情况，及建设地点的交通、电信、电力、煤气、自来水、市政设施的情况。4.3工程

29、部编制建设投资及工程进度计划。4.3.1办公室根据项目建议书及项目市场调研报告做出建设项目投资计划概算；4.3.2按照项目建议书中的工程规模，根据公司历史积累经验编制工程进度计划。4.4资金筹措计划的编制4.4.1资金筹措计划由财务部负责编制。4.5 项目可行性研究报告的编制与审批4.5.1 项目可行性研究报告应由具有相应资质的设计、咨询单位进行编写，工程部负责审核其真实性和科学性；4.5.2 项目可行性研究报告由总经理审批；4.5.3 项目可行性研究报告审批后，报市计划委员会立项审查，列入年度投资计划。4.6 建设用地申请4.6.1 办公室负责办理选址意见书、建设用地规划许可证。4.6.2办

30、理建设用地规划的同时，办公室负责办理土地转让、土地过户等相关手续及土地使用证。4.7建设工程规划许可证的办理4.7.1办公室负责申领建设工程规划设计条件通知书，根据规划条件进行建设工程设计方案的报审，经市规划局审批领取建设工程设计方案审查意见书；4.7.2将建设工程设计条件通知书、建设工程设计方案审查意见书及相关附件报送市规划局，申领建设工程规划许可证。4.8施工图纸的确定4.8.1办公室根据规划许可证及建设工程规划设计条件通知书、项目勘察报告、市场调研报告确定施工图纸初步方案；4.8.2工程部对设计院提出的图纸进行评审、确认。4.9施工许可证的办理4.9.1工程部负责进行施工企业招投标工作。

31、5、相关文件5.1质量手册5.2质量记录控制程序6、质量记录6.1市场调查表一6.2市场调查表二6.3项目评审意见表6.4项目意见书6.5建设投资及工程进度计划6.6资金筹措计划6.7项目可行性研究报告6.8选址意见书6.9建设用地规划许可证6.10建设工程规划设计条件通知书6.11建设工程设计方案审查意见书6.12建设工程规划许可证附录：项目可行性流程图山西智诚房地产开发有限公司程 序 文 件文件名称：售楼合同控制程序文件编号：ZC / CX7.2-6版 号：A版受控状态：拟制部门：售楼部审 核：批 准：实施日期：二OO五年十一月一日售楼合同评审程序1、目的保证售楼合同的合法有效，维护公司和

32、客户的合法利益。2、适用范围本程序适用于公司销售楼宇的认购书、房地产买卖合同及相应的附属文件或公司与客户签字的楼宇买卖的各类相关协议。3、职责3.1总经理负责签发售楼合同范本。3.2主管副总经理负责审批售楼合同中关于楼款的缴付、违约处理办法、买卖完成后卖方的保留权益及买方的享有权益等方面的条款。3.3工程部负责审批售楼合同中的关于楼宇装修标准、交付状况、保修责任等方面的条款。3.4物业公司负责审批售楼合同中关于楼宇交付使用后买方的入伙办理规定及其在物业管理中的义务等方面的条款。3.5售楼部经理负责审核售楼合同，提供土地使用权出让合同、房地产买卖合同、签署范本预售许可证等。3.6公司财务总监负责

33、审批售楼合同中楼款的缴付、违约处理办理等方面的条款。3.7副总经理负责审核售楼合同。3.8售楼部合同管理人员负责向中介代理公司收取已签发的独立项目销售策划报告复印件。3.9售楼部合同管理人员负责拟订售楼合同。3.10公司法律顾问/专职法律人员负责从法律角度为售楼合同把关。4、工作程序4.1普通售楼合同的评审4.1.1认购书的评审4.1.1.1售楼部合同管理人负责提前30个工作日拟定销售楼宇的认购书的草稿.4.1.1.2售楼部合同管理人员填写合同评审确认单，附认购书草稿依次报售楼部经理、工程部经理，主管副总经理评审签发。4.1.1.3合同管理人员保存主管副总经理签发的认购书及确认单，并复印至中介

34、代理公司现场销售人员。4.1.1.4认购书自房地产预售许可证颁发之日起启用。4.1.2房地产买卖合同的评审4.1.2.1售楼部经理提前30个工作日（房地产预售许可证颁发前），向售楼部经理提供现行房地产买卖合同（空白）并书面告知签署规范。4.1.2.2合同管理人员根据独立项目销售策划报告、房地产买卖合同签署规范等拟订销售楼宇的房地产买卖合同的签署范本。4.1.2.3合同管理人员填写合同评审确认单，附房地产买卖合同签署范本依次报财务部、法律顾问/专职法律人员确认后，报总经理签发。4.1.2.4合同管理人员将总经理签发的房地产买卖合同签署范本及该确认单交兼职资料员保存，并留复印件备查。4.1.2.5

35、合同管理人员将总经理签发的房地产买卖合同签署范本及确认单的复印件送交确认签字的各主管副总经理，以备其查询。4.1.2.6合同管理人员负责保管和使用房地产买卖合同。4.1.3楼宇买卖相关协议的评审4.1.3.1中介公司或售楼部经理提前30个工作日(协议正式启用日前)书面提供拟订楼宇买卖相关协议的建议、拟订要求及拟订协议的必需之信息资料。4.1.3.2合同管理人员根据资料拟订协议书。4.1.3.3合同管理人员填写合同评审确认单，附协议拟订稿依次报财务部及总经理签发。4.1.3.4合同管理人员保存总经理签发的协议书及该确认单。4.1.3.5合同管理人员将总经理签发的协议书及确认单的复印件送交确认签字

36、的主管副总经理，以备其查询。4.1.3.6合同管理人员负责印制、保管和使用协议书。4.2有特殊要求的售楼合同的评审4.2.1有特殊折扣要求的售楼合同的评审4.2.1.1当客户提出申请特殊折扣，合同管理人员认为有必要时，可向售楼部经理口头请示，得到经理的可以申请的答复后，填写合同评审呈批单。4.2.1.2合同管理人员将呈批单报主管副总经理、总经理审批。4.2.1.3合同管理人员将审批结果录入计算机并保存该呈批单。4.2.1.4合同管理人员根据审批结果制作该客户的售楼合同。4.2.2有其他特殊要求的售楼合同的评审4.2.2.1合同管理人员认为某客户的合同有必要增减或更改合同条款时，可向售楼部经理口

37、头请示，得到经理的可以申请的答复后，拟订该客户的售楼合同中的特别条款。4.2.2.2合同管理人员填写销售合同评审。4.2.2.3合同管理人员根据审批结果制作该客户的售楼合同并保存该确认单。4.3售楼合同变更的评审4.3.1普通售楼合同启用后，如认为有必要增减或更改合同条款时，合同管理人员可向售楼部经理提交合同变更建议审批表。4.3.2合同管理人员根据市场部经理批示拟订变更条款。4.3.3合同变更的评审按照相关规定执行。4.3.4如客户提出其合同中付款方式、房号或业主名的书面变更申请，则按照销售控制工作程序的相应规定执行。5、相关/支持性文件5.1质量记录一览表6、质量记录6.1项目价格建议书评

38、审表6.2项目价格评审表6.3销售合同评审表6.4销售合同评审表6.5商品房买卖合同山西智诚房地产开发有限公司程 序 文 件文件名称：工程合同评审控制程序文件编号：ZC / CX7.2-7版 号：A版受控状态：拟制部门：工程部审 核：批 准：实施日期：二OO五年十一月一日工程合同评审控制程序1、目的通过与顾客有关过程合同评审程序，使合同管理过程严谨、规范、合理，符合政策法规要求，并具备可操作性，使公司在确保履行合同能力的条件下，满足承包商与顾客要求，维护本公司利益。2、适用范围本程序适用于公司工程项目承包合同3、职责3.1公司法定代表人或委托代理人负责合同签署;3.2总经理、工程部及有关部门参

39、加合同评审，审核合同的可行性。3.3工程部3.3.1负责本程序的制定、修订及监督实施；3.3.2负责工程合同管理3.3.3参与工程合同的起草，与分包方谈判，签定合同全过程的工作；3.3.4在合同执行过程中，不定期地到各施工现场检查合同实施情况，负责工程合同的修订；3.3.5组织编制工程招标方案，对投中标单位评审并报有关领导批准；3.3.6参加合同评审，确认供方满足合同要求的能力。4、工作程序4.1总则：合同评审是指合同签定前，既合同形成过程中由工程部所进行的一系列活动，宗旨是确保质量控制、进度控制、投资控制，对承包方工程款的支付方式及其服务方面的要求，在合同中规定的合理、明确，且承包方及分包方

40、应有能力满足。4.2招标文件的评审工程部负责对招标文件的草拟编写，总经理主持，工程部组织对招标文件进行评审。4.3投标文件的评审4.3.1工程部对承包方是否满足合同要求和能力进行评审，报请有关领导作出结论。4.3.2工程部对承包方与监理公司提出的合同条款中存在的问题进行汇总评审，并填写评审意见，报送公司总经理审核批准。4.4合同签定前的评审4.4.1工程中标后，由工程部负责汇同有关部门进行合同全过程的签定工作。4.4.2合同草案由工程部主持、相关部门参加汇总评审记录与评审意见，以会签形式报送总经理批准。4.4.3工程部根据总经理批准的评审结果与承包方协商达成一致意见后，公司法定代表人（或委托代

41、理人）签署工程合同方可实施。4.5合同修订工程发生重大变更，需修改原施工方案，并严重影响施工进度，由承包方通过监理提出修订意见，由工程部与其共同协商一致后，签订合同修订文件，作为合同补充文件。4.6合同结束评审工程竣工后，由工程部及有关部门对合同组织评审，评审内容为承包方在实际施工中与合同规定的差异、工程费用与实际支付和合同规定的差异。说明差异的原因，同时填写合同结束评审记录。4.7合同的形式4.7.1合同必须是书面文件形式。4.7.2以口头形式向承包及分包方有关人员提出的发包工程，扩大工程量，修改设计或与工程有关的其他要求时，由监理通知承包及分包方，在三日内将口头要求整理成书面文件，由施工现

42、场报工程部核对签署意见，报总经理批准后执行。4.8合同文件的传递及保管4.8.1合同文件的正本由综合部负责存档保管。4.8.3合同文件的副本或正本复印件由综合部发至有关部门。4.9文件资料4.9.1招（投）标书的相关文件4.9.2合同正式文件4.9.3合同修改文件或协议书4.9.4合同补充文件5、相关文件5.1中华人民共和国合同法5.2中华人民共和国建筑法5.3中华人民共和国招投标法5.4太原市合同范本5.5生产和服务过程的控制5.6本公司质量手册5.7现行建设工程规划许可证、山西省工程费用定额及工程所在地政府规定材料指导价格文件6、质量记录6.1 招（投）标文件评审记录表6.2 合同评审记录

43、6.3 合同结束评审记录6.4 合同更改评审记录表6.5 补充合同评审记录山西智诚房地产开发有限公司程 序 文 件文件名称：设计监理控制程序文件编号：ZC / CX7.3-8版 号：A版受控状态：拟制部门：工程部审 核：批 准：实施日期：二OO五年十一月一日设计监理控制程序1、目的规范设计监理过程中的每一个环节，确认设计质量优良，保证设计进度和投资规模符合要求。2、适用范围本程序仅适用于公司按国家基建管理程序独立开发的房地产项目。3、职责3.1工程部负责全面的设计监理工作。3.2工程部经理负责设计监理工作。3.3工程部项目设计负责人负责单个项目的设计监理工作。3.4各设计专业负责人负责专业级设

44、计监理工作。3.5总经理负责设计合同的审批及参与方案设计和扩初设计重大调整的讨论。3.6总经理负责设计任务书、设计合同、设计确认会议及聘请专家参加设计评审会议的审批工作，负责监理总结的审查工作，参与方案设计、扩初设计、施工图设计的评审和确认会议，参与方案设计和扩初设计重大调整的讨论。3.7工程部负责项目的策划、定位，参与方案设计、扩初设计、施工图设计的评审和确认会议，参与方案设计和扩初设计重大调整的讨论。3.8工程部督办负责审查制定项目的设计进度计划和投资控制计划，参与方案设计、扩初设计、施工图设计的评审和确认会议，参与设计质量的评审，参与方案设计和扩初设计重大调整套的讨论。3.9综合部主管负

45、责设计项目的投资匡算、概算、预算，参与方案设计、扩初设计、施工图设计的评审和确认会议。4、工作程序4.1 立项程序参见项目策划工作程序和项目立项及报批工作程序。4.2方案设计监理程序4.2.1成立项目组工程部在接到公司批准的项目立项文件、项目策划报告或其他表示项目规划设计工作正式启动的文件后，由工程部总工程师在工程部经理指导下，指定项目设计负责人，组织成立项目组，项目组也可以在签订方案设计合同后成立。4.2.2项目定位工程部经理负责向总经理提交项目策划报告，作为工程管理进行设计监理工作的依据。工程部负责人对项目策划报告中有关工程设计的内容进行分析研究，包括户型面积、户型比例、各房间分项面积、设

46、备要求、配套设施、环境设计要求、设计风格、档次定位等，对其中不明确或不合理处提出疑问及调整建议。工程部负责人对项目策划报告中有关规定指标进行分析，对不符合规划设计要点或国家、地方有关法规和条例的，提出调整建议。上述调整建议由工程部负责人报请总经理审批。必要时召开会议讨论通过。参加会议的人员必须包括售楼部负责人。经审批或会议通过的调整建议，以工作传签单或会议纪要的形式，作为项目策划报告的补充文件，与项目策划报告共同作为工程部进行设计监理工作的依据。4.2.3初勘工程部统筹考虑项目的规模和进度，决定是否需要初勘。由工程部负责选择合适的勘察单位进行初勘设计。勘察单位的选择和勘察工作分别按规划设计、勘

47、测、工程设计、监理服务招标控制程序。4.2.4方案设计输入包括以下六方面的内容：方案设计任务书：方案设计开始以前，工程部负责人应组织根据项目策划报告制定方案设计任务书。方案设计任务书的编写具体按设计任务书编写细则执行。开发地块红线图、开发地块测量图。开发地块周围道路图。国家各种设计规范和行业主管单位规定。勘察单位提交的初勘报告。其他需要资料以上四方面输入由工程部负责在方案设计开始前送交设计单位。4.2.5设计合同的签订设计合同的签订按规定要求执行。4.2.6征询国家主管部门意见方案设计开始以前及方案设计过程中，项目组各专业技术人员要征询国土规划局、消防局、人防办等主管部门的意见，征询结果记入国

48、家主管部门意见征询单。4.2.7各专业调研在方案设计阶段，项目组各专业技术人员负责结合项目策划报告进行大量的调研工作。建筑专业通过对国内外优秀楼盘的调研，吸取他人的经验。设备专业要着重调研新技术的发展情况，和新设备、新材料的开发应用情况。4.2.8中间设计输出在方案设计过程中，工程部负责人根据需要要求设计单位提交中间设计方案图稿。由工程部负责验收所提交的设计方案图稿是否正确、完整。4.2.9设计质量跟踪控制在方案设计过程中，项目组各专业技术人员通过对中间设计方案图稿的审查，对设计质量进行严格的跟踪控制。本设计阶段对设计方案的主要控制要素有：1）总体构思；2）总平面布局；3）建筑平面布局；4）建

49、筑立面；5）户型结构；6）环境设计；7）辅助功能配置；8）预留设备房面积和位置。设计质量控制具体按施工组织设计执行。4.2.10中间设计方案验证中间设计方案验证按设计验证细则执行。4.2.11结构试算在方案设计过程中，项目组织专业人员负责进行结构试算，检验方案的合理性。试算结果也作为扩初设计阶段监督的依据。4.2.12中间设计方案评审在综合考虑进度计划和设计工作量情况下，由工程部负责选择适当时间，组织对中间设计方案图稿进行评审。中间设计方案评审会除了总经理和工程管理组人员参加外，综合办部可以派代表参加。评审结果写入设计方案评审会议纪要，会议纪要由工程部负责返回给设计单位作为进一步修改方案的依据

50、。4.2.13设计方案确认在设计方案经过多次评审和验证之后，项目设计负责人召集召开设计方案确认会议。设计方案确认会议有总经理和相关部门负责人参加。会议结果由项目设计负责人负责填定设计确认会议纪要。如果设计确认会议认为设计方案中还存在大的缺点，需要作较大的修改，工程部负责要求设计单位根据方案设计确认会议的意见进行进一步修改，并再次对修改结果进行评审、验证、确认。如果会议确认设计方案已基本满足要求，则方案设计阶段结束，其他一些对方案的意见留待下一阶段解决。4.2.14正式设计输出在方案设计通过确认后，工程部要求设计单位按合同规定的时间、数量和格式提交设计方案图稿，包括方案模型。由工程部负责验收所提

51、交的设计方案图稿是否正确，完整。4.2.15报建在设计单位向公司提交正式设计方案图稿后，按项目立项及报批工作程序进行报建。如果设计方案获得国土规划局、消防局、市人防办的批准，获得的正式批文作为下一阶段设计的依据。如果设计方案未获得这些政府主管单位的批准，工程部要与相应主管理单位积极沟通，组织人员研究对策，并寻求设计单位的配合。项目设计负责人要求设计单位根据政府主管单位的批文对方案进行重新调整后，再重新进行报建工作。4.3扩初设计监理程序扩初阶段原则上不能省略。对于较小工程，工程部经理有权决定省略。4.3.1详勘扩初设计开始前，须对项目将要开发的地块进行详勘。如需要进行详勘，项目设计负责人应要求

52、方案设计单位在方案设计完成后，提交详勘布点图。勘察单位的选择和勘察监理工作分别按勘察分承包方选择控制程序和勘察监理程序执行。4.3.2设备选型设备选型工作具体按材料（设备）选型清单确定程序进行。4.3.3设计输入扩初阶段设计的输入有八个方面：由工程部制定的扩初设计任务书，扩初设计任务书的内容和制定按设计任务书编写细则执行；正式设计方案图稿；方案设计阶段的设计确认书；开发地块周围的路网和市政管网资料；勘察单位提交的详勘报告；政府有关部门对设计方案的批文；国家设计标准和行业主管部门的规定；其他资料。五项设计输入由工程部在扩初设计开始前送交设计单位。4.3.4设计单位的确定按设计分承包方选择控制程序

53、执行。4.3.5设计合同的签订设计合同的签订按合同规定执行。4.3.6设计单位的协调对于有多个设计单位参与设计的项目，项目设计负责人要负责多个设计单位的协调。4.3.7征询国家主管部门的意见扩初设计过程中，工程部专业技术人员要征询国土规划局、消防局、人防办等主管部门的意见，征询结果记入国家主管部门意见征询单。4.3.8阶段性设计输出工程部负责人根据需要要求设计单位提交阶段性扩初设计图稿。由工程部负责验收所提交的设计图稿是否正确，完整。4.3.9设计质量跟踪控制在扩初设计过程中，项目组各专业技术人员通过对阶段性设计输出的审查，对设计质量进行严格的跟踪控制。扩初设计阶段主要控制的要素有：4.3.9

54、.1建筑物的立面造型，建筑物群体及其与周围环境的关系；4.3.9.2建筑平面布置；4.3.9.3对声、光、热工、通风、消防、等环境条件所采取的技术措施；4.3.9.4装修标准及主要建筑构造；4.3.9.5结构选型地基自理和基础形式；4.3.9.6伸缩缝、沉降缝和防震缝；4.3.9.7新技术、新结构、新材料的采用；4.3.9.8供电设计；4.3.9.9电力设计； 4.3.9.10照明设计；4.3.9.11自动控制设计；4.3.9.12通信设计；4.3.9.13防雷保护；4.3.9.14给水设计；4.3.9.15排水设计；4.3.9.16空调设计；4.3.9.17通风设计；4.3.9.18煤气设计

55、。设计质量控制按设计质量控制方法执行。4.3.10扩初设计验证扩初设计验证按设计验证细则执行。4.3.11扩初设计阶段评审在综合考虑进度计划和设计工作量情况下，由工程部选择适当时间，组织对阶段性扩初设计成果进行评审。扩初设计评审会主要由工程部参加。评审结果写入设计监理内部会议纪要或扩初设计评审会议纪要，评审意见由工程部负责人返回给设计单位作为进一步修改的依据。4.3.12扩初设计确认在扩初设计经过多次评审和验证之后，项目设计负责人负责召集扩初设计确认会议。扩初设计确认会议须有总经理和主管副总经理参加。会议结果写入设计确认会议纪要。如果设计确认会议认为设计中还存在大的缺点，需要作较大的修改，工程

56、部负责要求设计单位根据方案设计确认会议的意见进行进一步修改，并再次对修改结果进行评审、验证、确认。如果会议确认扩初设计已基本满足要求，则扩初设计阶段结束，其他一些对扩初设计的意见留待下一阶段解决。4.3.13试桩方案在初步设计图稿经过公司确认后，工程部可以根据项目的规模、性质及基础类型决定是否需要试桩。如果需要试桩，项目负责人应要求设计单位给出试桩方案。4.3.14正式设计输出在扩初设计通过确认后，工程部负责人要求设计单位按合同规定时间、数量和格式提交正式扩初设计图纸及计算书。由项目负责人负责验收所提交的扩初设计图纸及计算书是否正确，完整。4.3.15报建在设计单位向公司提交正式扩初设计图稿后

57、，按项目立项及报批工作程序进行报建。获得的正式批文作为下一阶段设计的依据。如果扩初设计获得国土规划局、消防局、人防办的批准，获得的正式批文作为下一阶段设计的依据。如果扩初设计未获得这些政府主管单位的批准，工程部要与相应主管单位积极沟通，组织人员研究对策，并寻求设计单位的配合。项目设计负责人要求设计单位根据政府主管单位的批文对扩初设计进行重新整后，再重新进行报建工作。4.3.16方案设计重大调整的处理在扩初阶段，原则上不对设计方案作重大修改。如要作重大调整，需由总经理、工程部计论决定，决定内容记入方案设计重大调整会议纪要。由工程管理总负责人负责落实会议决定。4.4施工图设计监理程序4.4.1设计输入施工图设计的输入有七个方面：由工程部制定的施工图设计任务书，设计任务书的内容和制定程序参见设计任务书编写细则；正式扩初设计图稿；扩初设计阶段的设计确订书；开发地块周围的路网和市政管网资料；政府有关部门对扩初设计的批文；国家设计标准和行业主管单位的规定；其他资料。四项设计输入由项