郑州城市居民择居行为及影响因素分析

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1、郑州城市居民择居行为及影响因素分析第25卷第5期2010年1O月平顶山学院JournalofPingdingshanUniversityV01.25No.50ct.20l0郑州城市居民择居行为及影响因素分析梁丹,甘豫华(郑州师范学院,河南郑州450044)摘要:对郑州市8个城区居住空间分布现状和城市居民个人居住区位选择进行调查,总结出郑州市当前居住空间分布的基本特征,不同类属城市居民居住空间选择行为差异及二者之间的关系.结果显示:郑州市居住空间分布明显倾向于东区和北区,城市居民居住购房也明显倾向于东区和北区,受价格,交通等因素影响,不同社会阶层的居民居住选择呈现多元化发展趋势.关键词:择居行为

2、;影响因素;郑州市中图分类号:F713;C812文献标识码:A文章编号:16731670(2010)05012105随着住房制度的改革和完善,我国城市内部住宅空间结构发生了重大变化.单纯政府行为的居住空间分布逐渐被市场化,个性化的居民择居行为所代替.开发商作为独立法人必须按照市场需求,提供不同区位,不同档次的住宅满足人们居住多样化的需要.良好的居住空间不仅要满足城市居民的生理行为,生活行为,社会行为的需要,而且还应是能够取得良好心理感受的统一体,其决定了居民择居行为的复杂性.作为河南省省会和中部地区发展较快的城市之一,郑州市城市居住空间规模不断扩大,其城市居民的择居行为表现日趋多元化,对其特点

3、进行研究不仅有利于开发商有针对性的进行房产项目的开发,更重要的是对政府城市规划过程中居民居住用地的划拨决策具有指导意义.1研究背景和方法自从1998年国家停止福利性实物分房以来,特别是2004年浙江绿城,天津顺驰等外地大牌房产商大批进军郑州房产市场以来,郑州房产市场发展异常迅速.数据显示:2004年,郑州房地产市场共投放546.74万m商品房,销售504.28万m,无论从投放面积还是销售面积,均首次超过500万m2.之后逐年增加,2008年市区商品房投放面积达808.29万m,实际销售面积568.14万m.从近几年郑州市各行政区商品房的投放来看,东部金水区和郑东新区明显高于西部的中原区等,表现

4、出”东密西疏”的空间分布状况.从市民的居住消费来看,居民由原来的被动接受分房到主动选择购房转变.在这个转变过程中,收入,原居住地,年龄,工作地等居民的个人社会属性特征成为影响居民住房需求的重要因素.从近年来郑州市房产市场的运营状况来看,外地人来郑州购房占有相当大的比重,2004年为总购房比例的55%,2006年竟达62.6%,并且外地人作为购房主力军的位置近几年一直没有改变,他们的择居行为也是郑州市房产开发过程中必须关注的问题.笔者采取典型地区与抽样调查相结合对郑州市居民居住区位选择进行问卷调查,被调查者包括了不同收人,职业,居住地,家庭和年龄构成等特征的居民,调查地区涉及到二七广场,绿城广场

5、,郑州大学,紫荆山等20个市内典型区,共发放500份,回收467份,经过整理获得有效问卷434份,有效回收率为86.8%.2郑州城市居民居住行为偏好2000年以来,郑州市商品住宅区开发速度和规模不断加快和扩大,空间分布上表现出以下2个特征:收稿日期:20100408作者简介:梁丹(1982一),女,河南省新乡人,郑州师范学院地理与环境科学系讲师,主要研究方向:城乡发展与规划?122?平顶山学院2010征一是当前所开发的建设小区主要分布在三环以内,三环以外相对较为稀疏.郑州市开发的住宅小区主要集中在金水区,管城区,中原区和二七区4个相对较老的城区,大约占总开发小区的79.45%,这与城市建成区空

6、间扩张的规律是一致的.二是居住空间结构整体向东,向北偏移.若以火车站,二七广场作为郑州市城市中心,城东和城北居住小区分布相对较为稠密,城南和城西较为稀疏,主要原因归结于郑东新区及其经济技术开发区的建设,环境得到较好的改善,整个郑州市的经济也整体向东偏移.而城西原为郑州市老工业区,分布有多家大型国有企业.随着国有企业的改制,这些企业逐渐走向衰退,居民居住生活环境和条件相对较差.虽然几年前高新技术开发区的建设也曾经拉动了西北城区房产市场的开发,但是随着郑东新区和郑汴一体化的发展,郑州市房产市场还是整体向东偏移.居住空间的分布和居民居住偏好具有一定的相关性.2.1居民对居住方位的偏好农业路以北,经三

7、路以西,黄河以南围合而成的郑州北区是近几年郑州地产最活跃的区域之一,房产投放量,销售量,开发量等多方面数字指标均居于各区前列.经过近几年的高速发展,北区已基本上形成了大型的生活区,一直以来也是广大市民居住的首选城区.郑东新区也是市民居住选择的热门地区,2003年以来,随着金成房产,郑东置业,伟业房产,宏光奥林匹克等开发商的先后进入及其CBD的开工建设,特别是2006年郑开大道通车后,这里的房价成为郑州市最高的城区之一.即使这样,选择来这里置业和购房的居民仍是居高不下,2006年郑东新区在建和建成房屋面积累计达1464万m,入住人口13万人,预计2007年人住人口会突破20万.从对居民居住期望进

8、行的调查问卷也充分说明了这一点(图1),选择北区和东区居住的居民比例最高.其中选择正北为理想居住空间的居民占调查样本的25.3%,正东为28.9%,而选择西北和西南的作为理想居住方位的居民只有4.9%和3.9%.正北正西西南,/尔南/图1郑州市居民居住空间方位选择雷达图2.2居民对区位空间的偏好从表1中可以看出,郑州市居民居住对各个城区的选择倾向于金水区和郑东新区,分别占30%和25%,其次为中原区,比重为14%.居民之所以选择金水区和中原区,主要是因为大多省市级政府部门都在这2个城区,地理位置,经济,社会,文化环境都比较好,并且距离市中心又不远的缘故.特别是金水区,作为郑州的中心区域,拥有众

9、多的政府机构,写字楼,商业中心等,交通便利,基础设施完善.对郑东新区的选择仍然归因于政府政策的倾斜及郑东新区的建设可能会给业主带来更多的发展机遇.第5期梁丹,甘豫华:郑州城市居民择居行为及影响因素分析?123?二七区位于郑州市中部,居民居住选择的比重并不高,只有4%,这和二七区主要是老城区,环境条件较差,噪音污染严重有关,同时这里旧城改造后地租租金较高,是一般住宅项目不能承担的,属于典型的城市商业核心区.其他如惠济区,高新区等选择比例也不高,主要是距离市中心较远,位置欠佳的缘故.此外,居民对居住空间的选择还建立在对居住空间的感知基础之上.一般情况下,当地人或者刚刚落户郑州的居民买房可能会优先考

10、虑距离当前工作环境较近的居住空间,而外地人到郑州买房置业受孩子入学,媒体宣传和亲戚朋友推荐的影响较大.表1郑州市居民居住城区选择统计表选择城区人数及比重管城区二七区中原区金水区惠济区郑东新区经技开发区高新区38(8%)19(4%)62(14%)142(30%)27(6%)119(25%)36(8%)24(5%)3影响居民空间居住选择的因素分析居民城市空间居住行为选择通常要考虑居住空问的交通,方位,距市中心距离等区位条件,污染,绿化,垃圾处理等环境条件,失业率,人口素质,价格指数,文化氛围等社会经济条件,购物,教育,医疗,娱乐等周边服务设施.完全符合以上要求的居住空间可能不存在,实际上居民在选择

11、时可能会对不同的要素进行取舍.79.3%的调查者都认为交通条件,地理位置,住宅的价格是最重要的3个要素,周边环境,周边服务设施,小区物业管理也是影响居民选择居住空间的重要因素.以上这些要素都是城市居民不可改变的客观要素,除这些要素之外,居民自身的条件决定了他是否最终实现自己的居住选择,比如家庭收入,职业,年龄等.3.1家庭收入与居住空间选择家庭收入很大程度上决定了居民对居住空间的选择,因为在不同的城区由于经济发展,文化氛围,环境,交通,服务设施,升值空间等不同会导致房产的价格差异很大.虽然居民都有选择地理位置好,交通便利,环境优越的居住空间的偏好,但是昂贵的房产价格并不是所有收入家庭所能够接受

12、的.2004年以来,郑州商品住房销售均价已经从2100元/m上涨到了2009年年底的5000元/m.位置好的地段基本上在50006000t./m之间,郑东新区有些项目高达10000Tv_/m以上,这是一般工薪阶层不可想象的,而西区和南区房产价格每平方米会比东区和北区便宜上千元,一套房子可以节省10万余元,中低收入家庭一般会选择在西区或者南区购房.特别是年收入在3万元以下家庭有将近35%的人选择可能在西区购房(图2),选择在南区购房的有将近30%.相反,高收人家庭选择居住空间的自由度就大一些,虽然北区和东区的房价相对较高,但是年收入10万元以上的家庭超过1/3选择在东区和北区购房.从居住方位选择

13、的整体趋势来看,高收入阶层对东区和北区最为青睐,而低收入家庭更倾向于选择南区和西区.图2郑州市不同年收入家庭居住空间方位选择示意图家庭年收入一总计十3元以下35Zi-无+510万元一1015jj元一1520万元*一20万元以卜蛎如0?124?平顶山学院2010正美国的伯吉斯(Burgess)和霍伊特(Hoyt)的居住区位选择经典理论都认为高收入者多居住在新建的城市外围,低收入者大多住在离市中心较近的老住宅区L6J.对于郑州市来说并非如此,从被调查对象的城区选择中,低收入家庭选择在二七广场,火车站等中心城区为居住空间的几乎没有.相反,三环附近甚至郊区由于地价低廉,房屋价格相对符合普通居民的收入水

14、平,是郑州市中低收人家庭的主要选择区位空间.更有一部分在东区工作的工薪阶层选择在开封作为居住空间j.市中心却是高收人家庭的首选,是由于这里商业环境优越,交通设施便利,而郊区综合社会服务水平较差的原因所致.但是随着郑州市经济发展水平的提高,高收入阶层对郊区高级别墅的需求开始出现,这种择居行为或许有所改变.3.2交通可达性与居住空间选择居住空间与外部联系的便利程度,是影响城市居民购房的另一个重要因素.交通的可达性主要是指上下班,外出活动和子女上学的方便程度.一般有直达市区交通或能与地铁相连接的线路的居住区位是居民的首选之地.郑州市文化路,南阳路,花园路,建设路,金水路等周边的住宅房价格相对较高,主

15、要是因为这些道路属于郑州市交通要道,公交线路和站点较多,便于出行,出租和销售的缘故.郑东新区是当前郑州房价最高的区域,除了这里具有较强的发展潜力之外,还和郑开大道的开通关系密切.此外,从规划中郑州市地铁,轻轨出口处的房价上涨也可以明显看出交通对城市居民择居的影响.3.3职业与居住空间选择不同职业对居住空间的选择也不尽相同,一般相同职业的社会群体在居住区位空间选择行为上具有类似性和趋同性.高级管理人员,演艺界,私营企业主,律师和会计师等高收入职业群体多居住在区位条件较好的高级住宅区;教师,科研人员,机关的公务员,社会团体等事业单位的从业人员,一般企业的职工则多选择各类经济适用住宅集中区.同一群体

16、在特定的区位空间集中,一是便于日常生活和文化交流;二是有利于获得相关的知识和信息;三是彼此之间具有一定的认同性,从自身安全和心理要求出发,在购房时尽量选择接近相同社会群体的居住区位.通过对郑州市不同职业居住空间区位选择的调查发现,这种居住空间分异表现的并不突出.金融保险,IT产业,商人,律师等高收入阶层近70%选择在金水区和郑东新区;教师,公务员等对北区和东区的居住空间的选择也占较大比重;一般职员,工人,自由职业者对居住空间的选择较为分散,金水区,郑东新区,中原区等选择的比重都在20%左右,对其他城区的选择在10%左右.从郑州市当前的居住空间分异来看,并没有形成明显的富人区和穷人区,不过高收入

17、职业者向金水区和郑东新区聚集的倾向越来越明显.3.4年龄,家庭结构与居住空间选择居民年龄和家庭结构的变化过程构成居民的家庭生命周期,居民在不同的家庭生命周期有着不同的居住空间偏好.从年龄和家庭结构看:青年单身住户由于无家眷之累,居住选址具有较大的任意性,对住宅面积的要求不高,一般选择周边环境好,交通方便,距离工作单位近的闹市区租房或购房;新婚夫妇由于日常社交和经济活动相对频繁,一般多选择市区出行方便,住宅面积不一定太大的住宅区位;中年家庭经济实力相对雄厚,对住宅面积,住宅环境,特别是子女上学条件等要求相对较高,一般选择周边环境优越,配套设施完善的住宅区;老年住户由于收入低,人El少,对住宅面积

18、,住宅的建筑设计等要求不会太高.同时,由于基本没有工作出行,日常出行主要是购物和就医,出行范围较小,因而在居住区位选择上主要考虑居住区内部的生活设施状况和环境质量,而对居住地与市中心的距离并无特别的要求.调查发现,对于郑州市来说,不同年龄和家庭结构的居民对居住空间的选择分异存在趋同性,不管是单身住户,新婚夫妇,还是中年家庭或者老年人,对居住空问的选择金水区和中原区的比重都在30%以上,其次为郑东新区.产生这种现象的原因在于郑州市房地产市场发育不完善,房地产产品供给市场的细分化不够明显;另一方面住房货币化制度实施时间较短,消费者的个人社会属性特征差异在购房选择行为的作用远未得到充分体现.不过,随

19、着郑州市场的进一步发展和细化,针对青年人和老年人设计开发的青年公寓,老年公寓第5期梁丹,甘豫华:郑州城市居民择居行为及影响因素分析?125?逐渐得到青睐.居住空间的年龄分异可能会逐渐形成.4结论研究表明,郑州市居住空间的分布明显倾向于东区和北区,不同类型城市居民居住空间的抉择也多集中于北区和东区,二者具有显着的相关性.不过,居住空间不仅仅是物质空间,同时也是社会空问与经济空间,它是城市空间的重要组成部分.居住空间分布状态是由多种因素长期作用下形成的,并且处于不断的变化之中.通过研究可以看出,当地政策的倾斜,经济发展潜力,交通和环境条件的改善对居住空间的集聚影响较大.居民居住空间的抉择行为也随着

20、这些要素的改变而发生变化,不过,居民居住行为选择实际上是一个复杂的过程.因此,适合中国特色的居住空间动态变化机制,居民居住空间的决策行为都将是今后进一步研究的重点.参考文献:1方绪明,马云霞,张文山.居住空间构成与居住行为分析J.住宅科技,2001(10):4042.2李格非,孙军.城市提速房价上扬地价趋升中原大地”热情”高涨J.河南国土资源,2004(8):3233.3梁丹.郑州市城市居住空间分布及影响因素分析J.商丘职业技术学院,2010,9(1):4446.4吴启焰,崔功豪.南京市住宅空间分异特征及其形成机制J.城市规划,1999,23(8):2326.5王文霞.郑东新区加快进度聚集人气

21、形成规模N.郑州日报,20070213(1).6刘望保.国内外生命历程与居住选择研究回顾和展望J.世界地理研究,2OO6,15(2):100107.7张锡磊,着名专家的”超级郑州”构想N.郑州晚报,20051028(1),8郝前进,陈杰.到CBD距离,交通可达性与上海住宅价格的地理空间差异J.世界经济文汇,2007(1):22359张文忠,刘旺,李业锦.北京城市内部居住空间分布与居民居住区位偏好J.地理研究,2003,22(6):751759AnAnalysisofCitizensDwellingBehaviorinZhengzhouandItsInfluentialFactorsLIANGD

22、an,GANYuhua(ZhengzhouTeachersCollege,Zhengzhou,Henan450044,China)bstract:BasedontheinvestigationoftherealityoflivingspacedistributionandcitizenschoiceofdwellingsectionsintheeightdistrictsinZhengzhou,thepapersummarizesthebasiccharacterofthecurrentdwellingspacedistribution,thedifferenceofdwellingspace

23、choiceamongdifferentkindsofcitizensandtherelationshipbetweenthetwo.Theconclusionoftheinvestigationshowsthatthelivingspacedistributionandthecitizenspur-chaseofhousesobviouslytendtobeinthenorthandtheeastdistricts.Butinfluencedbythefactorsofpriceandtrafficcondition,thecitizensofdifferentsocialstratainhousingchoicebecomediversified.Keywords:housechoosingbehavior;influentialfactors;Zhengzhou