金碧新城物业管理方案

《金碧新城物业管理方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金碧新城物业管理方案（24页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、金碧新城物业管理方案-一、金碧新城概况项目位于广州市白云区石井镇，距黄石西路大桥约1000米，正在修建的市政规划路经过小区大门直通黄石路。该项目开发总建筑面积近40万，分三期开发，首期开发面积约10万平方米，由6座29栋连体组成，楼高11层，首层为临街商铺。小区配套完善，幼儿园、网球场、游泳场、会所将陆续投入使用。小区设有两大门，便于人车分流。整个项目开发完成后在白云区属于规模最大设施最完善的适于商住的社区建筑群。二、管理定位该项目处于城乡结合部，周边市政交通和治安管理与市区比较有一定的差距，所以物业公司进场开始管理时，应加大保安队伍的投入，加强治安防范的力度，使业主感觉到在小区内与小区外有明

2、显的反差，另外，周边环境暂时较差，通过小区完善的配套设施和优质的物业管理，达到从而提升该项目的市场竞争力的，创造良好的销售氛围。为确保集团公司的后续滚动开发成功以发挥物业管理作为楼宇售后服务的作用。三、管理模式1、物业公司遵照国家颁布的物业管理条例的规定，借鉴金碧花园、金碧华府的管理手段，结合小区的地缘情况逐步摸索出适合该项目物业管理的运作模式。2、对员工实行有效管理，通过科学的激励机制增加物业公司的凝聚力，从而达到为业主提供尽善尽美的管理服务。物业公司的激励机制如下图：激励机制行政考核系统业务考核系统团队精神对公司忠诚度工作达成率工业绩效工作创新劳动纪律相关部门协助能力业务熟练程度定 期 考

3、 察3、推崇“以人为本、机会均等、优胜劣汰”的管理思想。4、因为小区属于边开发边销售边管理边完善的情况，而且项目位置商市区较远，周边环境等相对较差，所以要求公司员工（尤其是公司管理层）要有艰苦创业精神，应具备较强的横向和纵向的综合协调能力，要有长期经营下去的打算。5、根据集团公司提出的以“质量求生存、诚信求发展”的企业经营宗旨，物业公司在“金碧新城”倡导“规范管理、专业精神、优质服务”的物业管理理念。以服务为主线，将服务寓于管理之中，为业主提供“安全、文明、优美、舒适”的居住环境。四、物业管理目标（一）总体目标在第一期投入使用并入住率达到50%以上的当年，达到省优秀小区的考评标准，并获得有效证

4、书；在第二期投入使用后达到“全国物业管理优秀住宅示范小区”考评标准，并获得有效证书；（二）分项指标1、房屋及公共配套设施完好率98%以上，其中发电机发电率和消防水泵供水率达100%；2、小区无重大火灾、刑事和交通事故；3、小区内卫生、消杀、环境绿化达到国家级标准率100%；4、房屋零修、急修及时率：99%以上；5、违章发生率1%以下，处理率：100%；6、管理人员专业培训合格率：100%；7、业主（住户）对金碧新城物业管理满意率95%以上，投诉处理率100%。五、物业公司组织架构：集 团 公 司广州市金碧新城物业管理有限公司（待注册）保 安 部工程维修部客户服务中心（物业部）社区文化部环 卫

5、部经 营 部行政部（办公室）财 务 分 部工 程 部客户服务中心 经理1人 经理1人电 梯 工弱电工程师强电工程师土建工程师楼 管物业助理水工、木工机电工、消防监控2人 2人 2人 1人 1人 2人 1人3班 3人行 政 部财务分部 =3人 经理1人后 勤采 购文 秘出 纳会 计1人 1人 1人 1人 1人经营部社区文化部 经理1人 经理1人网 球 场策 划会 所商物中心游 泳 场其他经营项目1人 （ 视投入情况而定 ） 1人保安部 经理1人 助理1人2号门巡逻队样板房（10间）园区流动岗内勤楼层监控中心机动1号门岗3人3班 2人3班 5个人 10人 3人2班 1人 2人 1人3班 2人=9人

6、 =6人 =6人 =3人共 计：46人环 卫 部经理1人绿 化 队保 洁 队 主管1人 主管1人 园 区 组样 板 房办 公 室机 动 会 所维 护 组浇水、保洁楼 层 组 10人 5人 5人 1人 2人 1人 3人 4人共 计：34人六、薪 金 标 准序号职 位月薪（元）人 数金额合计1总经理集团定2副总经理3总经理助理4部门经理3000-35005部门副经理2500-30006部门助理2000-25007主 管1500-20008会 计1500-20009管 理 员1300-200010出 纳1300-180011领 班900-130012文 员800-140013保 安 员800-130

7、014绿 化 员700-110015保 洁 员600-1000七、金碧新城物业各部门职责（一）客户服务中心：1、制定物业管理、物业服务、物业经营的方案。2、接管楼宇的产权资料、市府验收合格资料、工程技术资料。3、对业主档案分类管理。4、接待业主咨询、投诉，业务分流到各职能部门。5、确定各项收费标准。6、组织对业主回访。7、与市、区房管局业务联系等。（二）工程部：1、对房屋接管验收并进行物业管理。2、对机电设备、公共设施接管验收。3、对工程返修进行管理，完善工程遗留问题的处理。4、建立房屋修缮、保修计划，对设备、设施进行定期保养、维护。5、对业主开展有偿服务。6、和供电、供水、供气、电信、有线电

8、视等部门业务联系。（三）保安部：1、对小区内治安管理。2、对小区消防系统、监控系统进行管理。3、对小区车辆管理。4、对小区设备、设施进行监督管理。5、协助物业部门纠正和处理违章，对装修垃圾和闲杂人员进行管理。6、和当地派出所、保安组织业务联系。（四）环卫部：、保洁部：1、对楼层、公共设施、小区道路、园区景点、各种示牌、喷水池、样板房、会所进行保洁。2、定期对下水道进行消杀。3、生活垃圾做到日产日清。4、开展家政有偿服务。、绿化：1、对园区花草树木浇水、施肥、整形造型、除杂草、补缺、杀虫保洁。（五）财务分部：1、按照企业会计准则建帐。2、做好各种费用的确认及登记。3、做到“事前预算事后结算”，制

9、定资金管理计划，做到帐帐相符、帐实相符。4、做到合理避税，和当地税务部门密切联系。（六）行政部：1、对公司日常运作进行管理。2、对公司固定资产、办公设备进行管理。3、对集团公司和本公司文件上传下达。4、对各部门进行业绩考核，对员工进行培训。5、对公司员工劳动纪律及奖惩进行管理。6、和当地工商部门、物价部门保持联系。（七）经营部：1、对会所、商务中心康体设施，进行有效经营。2、对康体设施进行管理和维护。3、实行多种化经营，提高康体设施的使用效率。4、开通多种经营渠道，为物业公司合理创收。（八）社区文化部：1、开展丰富多彩的社区文化，为业主提供多种娱乐消遣。2、开展社区公益活动，联系医疗单位，普及

10、医疗保健教育。3、成立棋牌俱乐部、老年人俱乐部、少儿艺术团、读书社和音乐沙龙、举办各类讲座等，提高业主生活品味。八、管理内容1、物业公司接管物业全过程：9 过 程活动概要发展商（开发商）的发标或委托业主委员会的发标或委托委托或发标 服务策划通过服务策划、提出初步的管理方案并评审后参与投标 中标签订合同解决与投标书（初步管理方案）不一致的地方并评审后签定合同 服务策划对委托合同，应通过服务策划制订出相应的物业管理方案 楼宇的验收与接管对委托的楼宇进行验收（包括现场和资料） 住户入伙管理住户入伙时应签署必要的法律文件（如住户公约等） 日常物业管理（向住户提供日常物业管理服务）住户装修管理组织社区文

11、化活动保安消防清洁卫生、绿化车场管理住户管理住户投诉处理信箱和邮件管理为住户提供的设备设施维修服务楼宇结构及设施的保险管理楼宇结构及其设施、设备的维修和定期保养楼宇自控系统统楼宇 结构等空调系统消防系统电梯系统给排水 系统公共设施物业管理工作的评价 内部和外部（包括业主和社会） 对物业管理工作进行评审10房地产E网-房地产物业管理资料库（二）物业管理公司与政府各部门关系图：各級人民政府各级房地产行政主管部門属地管理行业归口管理供热工商税务物价其它街道供气供水治安交通卫生绿化市政监督指導指导合同物业管理企业选举合同产权人各专业公司业主委员會使用人（三）房屋、设备管理养护主要内容及考核标准：序号项

12、目标准检查、保养内容与财期1地基基础观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。每年进行一次全面观测，发现问题报告产权和上级主管单位2梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。发现问题随时修补，每年进行一次全面检查。3墙体、墙面（马赛克大理石、条砖、瓷面砖、喷涂）喷涂均匀，饰面板（砖）安装（砌贴）牢固，表面平整、洁净、色泽协调一致。每年全面检查一次，大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次，室外喷涂墙体墙面8年喷涂一次，室内楼道、楼梯墙面34年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次4顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，34

13、年全面修补刷漆一次。5 楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，34年全面修补刷油漆一次6公共窗门：木门、铁门、防火门窗：铝合金窗（推拉、平开）、百叶窗牢固、平整、美观，无锈蚀，开关录活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。发现问题按原样及时修复，1年全面检查和修养一次，木门窗2年油漆一次。7屋面隔热层、防水层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，不积水，屋面出入口完好，隔热层无缺少现象。每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，

14、发现是破损及时修补8水箱、水池完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有个锈钢纱网或塑料纱网密封每月检查一闪，发现问题及时修复，每半年清洗一次水箱9天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形、无明显锈蚀。每半年检查一次，发现问题及时修补，每两年油漆一次10消防设施（消防检栓、消防管、消防阀门）无损坏、开关自如、清洁，无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。消防栓按“小区消防栓保养规定”执行，消防管、道每年检查一次，每23年油漆一次11公用电器楼梯灯完好，开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。15天检查一次，发现损坏及时更换，属电话公司

15、、有线电视台设施通知其及时维修12电子对讲门对讲功能正常，标识显示清楚，声音正常、门锁，拉手完好。每周检查一次，每半年保养一次，每2年刷一次漆13信报箱箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，过错好率100%。每月检查一次，每年刷一次漆（如需要）14房屋标识（栋号、单元号、楼层号）字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。喷涂字每年按原样重喷写一次，标识牌如损坏或陈旧及时维修更换15散水坡、雨檐台、连廊与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。每季度检查一次，保持下下水管畅通，避免积水渗楼板，随时检查清，发现问题及时修复16楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平

16、整，无破损，楼板，地面砖上无水泥渣。发现问题及时修复，每年全面检查一次17通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况每季度检查1次，发现问题及时维修18上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞每月检查一次，每次雨季前检查一次，发现问题及时修站，每四年水管油漆一次19设备房（水泵房、配电房、电梯房）通风良好，无渗、漏水、漏电现象，绝缘胶地板无破损，管理制度齐全，标识清楚，有足够的照明应急灯、消防灭火器，配电房、发电机房、电梯房的地面和墙面（距离1米高）要求刷漆，水泵房部分位置、墙面、地面刷防水漆，地面尽量贴瓷片。每月全面检查一次，平时发现问题立好修补，每年对设备房刷一次漆

17、20室外建筑小品、标识牌完好率100%，符合安全要求，标识牌齐全醒目是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每周检查1次21ABCDEF道路水泥路面道板砖、拼花砖电缆沟盖板路牙挡土坡、墙踏步、台阶整体要求路面平滑，无明显坑洼、破损，轻微破损面积每处不超过0.1平方米，边角整齐无缺口人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损，每500平方米内，累计不超过1平方米，路面积留水泥渣等体积不超过1.51.51.5立方厘米不能缺少一块，98%没在松动，单块破损面积大于20%的道板砖在100平方米内不超过4块平整不缺少一块，单块破坏面积不能超过.01平方米整齐，没有很明显蹋陷，

18、不缺少一块，单块破损长度不超过20%每处蹋陷破损面积不超过0.005平方米（50平方厘米）没有明显破损随时检查，发现问题随时修补随时检查，发现问题随时修补随时检查，发现问题随时修补每季度检查，破损维修或更换车道路牙1年刷一次黄、黑相间的漆随时检查，发现问题随时修补随时检查，发现问题随时修补22ABCDE给排水雨污水井、盖明暗沟给排水管道（含绿化用水管阀）化粪池喷水池排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有蹋裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确与周围路度高保持一致，与路面高度不超出2CM，与绿地正常不超过8CM，个别因地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻。沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无

19、阻塞水管水阀完好，无渗漏，不管通畅无阻塞。同雨、污水井喷水符合设计规范，喷水设施完好，喷水管道无锈蚀一季度全面检查一次，半年对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖尽量做防震垫圈，以车驶过不振响为准发现问题随时维修，每半年全面检查一闪发现渗、漏、滴水或损坏及时维修，半年全面检查一次每月检查保养一次23路灯灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好发现损坏及时维修，高压钠灯、汞灯每季度检查一次，每半年保养成一次，灯杆每1年半刷一次漆24儿童游乐设施设施完好，没有损伤，没有安全隐患每天检查一次，一周定期保养一次，如上润滑油，紧固等25ABCDEF室外停车设施、消防设施车棚、车架值

20、班室、岗亭道闸车位画线、禁停线和标识路障室外消防栓车棚无安全隐患，水泥单车棚梁、柱无明显裂纹，铁架单车棚的棚顶无明显破损、棚架无锈蚀和倾斜；车架无明显锈蚀、损坏门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范。道杆色彩鲜明，上下灵活自如无损坏，配件齐全，手动，自动控制正常色彩鲜明，字体清晰、醒目，标识符合要求，线条直，宽度一致牢固、无明显倾斜（10之内），完好红白间条鲜明、醒目无渗、漏水现象，每个消防检有水，开关灵活每周检查一次，半年保养一次发现问题随时修补，每半年保养一次按“道闸保养规定”执行半年重刷一次半年漆一次发现问题随时检查，每季度全面试放水检查一次，每半年保养一次26AB

21、清洁设施垃圾屋、池，中转站（含垃圾屋门锁）垃圾车、垃圾桶（箱）门、外体瓷片等完好，无破损、无锈蚀，有“垃圾入口处”标识，垃圾屋、池、中站周围的排水沟、散水坡利于排水完好，无破损，无锈蚀随时检查，发现问题随时人维修，每半年全面保养一次随时检查，发现问题随时人维修，每季度全面保养一次27文化宣传、娱乐设施（包括网球场、游泳池、门球场、羽毛球场等）宣传栏无损坏、无剥落和锈蚀、标识齐全、内外整洁；围栏架无明显锈蚀；休息用的凳、椅无破损围墙每年年度全面刷一次油漆；网还球场地面每年全面保养一次，游泳池每年4月份全面修补一次28室外各类围墙护栏围墙整体外观一致，没有明显破损和面层剥落发现问题随时修补，护栏1

22、2年刷一次室内维修服务标准序号内容服务标准（时限）备注1服务质量满意率100%第一次达90%，对不满意的10%尽快组织二次维修，使住户满意2服务态度热情、礼貌、举止、言谈得体3提供材料100%合格4预约维修时间接到维修申请后无特殊情况小区10分钟区内到达业主（住户）家按业主（住户）预定时间到达，如暂没有维修人员应向住户解释，另约时间5ABCDEFG维修时间厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等水管、闸、阀、水表渗漏厨房、卫生间等楼板渗水到楼下房间没水房间无电电器维修门、窗修理原则上小故障30分钟内，一般故障2小时内（不超过8小时），较难故障不超过3天小故障30分钟内，一般不超过2小时一

23、般在2小时内，最长不超过8小时一般在4小时内，如面积大或难以处理最长不超过3天1小时内供上水1小时内供上电，如需要重新购买开关等材料，4小时内小维修不超过2小时，较难的不超过8小时，对灯不亮门铃不响、插座损坏等小故障30分钟内维修好2小时内修理好，需重新更换门窗，3天之内完成，无特殊要求的，窗1天之内更换特殊情况要向业主（住户）解释清楚，并组织突击，尽快维修好如需改管视实际情况由班长或房管员确定维修后两天内，每周不少于1次回访除市政停水或供水系统进行较大维修、水池定期清洗外，定期保养要提前1天通知，临时停水要停水告示市网停电、对供电系统进行维修养护除外，定期保养要提前1天通知，临时停电要出停电

24、通知不仅达到原标准，还要符合安全要求达到原标准九、物业公司各部门前期主要开办费用概算（一）客户服务中心：编号名称数量单位单价(元)合计(元)1电脑1台500050002打印机1台150015003空调（分体）1台150015004无线对讲机1台260026005办公桌、椅、文件柜4套50020006服装、办公用品4套45018007电话1台200200合计14600（二）工程部：编号名称数量单位单价(元)合计(元)1电脑1台500050002打印机1台150015003空调（分体）1台150015004无线对讲机1台260026005办公桌、椅、文件柜3套2507506服装、办公用品12套25

25、030007电话1台2002008冲击钻1台250025009电焊机8KA1台8008001075型室内疏通机1台2500250011200型室外疏通机1台4000400012手抡电钻1台40040013拉钉机1台15015014玻璃枪1支20020015铝合金梯2把500100016管钳9把7063017万用表3块10030018摇表1块25025019电工工具6套200120020水工工具1套100100合计28580（三）保安部：编号名称数量单位单价(元)合计(元)1空调（分体）监控室1台150015002对讲机20台2600520003服装（46人2套）92套30033004铁床30张

26、15045005办公桌、椅、文件柜3套250750合计62050（四）行政部：编号名称数量单位单价(元)合计(元)1电脑1台500050002打印机1台150015003空调（分体）1台150015004无线对讲机1台260026005办公桌、椅、文件柜3套50015006服装、办公用品4套45018007电话2台2004008传真机1台120012009员工饭堂1批10001000合计16500（五）经营部：编号名称数量单位单价(元)合计(元)1电脑1台500050002打印机1台150015003空调（分体）1台150015004传真机1台120012005办公桌、椅、文件柜2套25050

27、06服装、办公用品2套2505007电话1台200200合计10400（六）社区文化部：编号名称数量单位单价(元)合计(元)1电脑1台500050002办公桌2台300600合计5600（七）财务部：编号名称数量单位单价(元)合计(元)1电脑1台500050002打印机1台150015003空调（分体）1台150015004办公用品2套1002005办公桌、椅、文件柜2套2502506电话1台200200合计8450（八）环卫部：编号名称数量单位单价(元)合计(元)1无线对讲机2台260052002办公桌、椅、文件柜3套2006003服装、办公用品68套150102004垃圾车2辆700140

28、05剪草机1台480048006锄、铲、镐10套505007胶管200米510008剪刀3套501509扫帚、拖把30把824010垃圾大铁桶10个350350011清洁剂1批20020012药水、喷药器1套25025013打磨清洗机1台30003000合计31040（九）集团公司前期投入（列入固定资产）：177220元（十）物业公司每月支出估算：员工薪金：143600元；员工宿舍：500平方米，每月租金5000元；垃圾清运费：每月30天，每天30桶，每桶10元，每月900元；保安联防费：4000元；公司水、电、电话费：4000元；办公用品和工程低值易耗品：1000元；清洁绿化工具材料损耗费：

29、3000元；合计：+=161500元（总经理助理以上的薪金未计）（十一）首期管理费收入：住宅按每月每平米1元，900001元=90000元；商铺按每月每平米3元；25003元=7500元；收入合计：90000+7500=97500元（十二）经营状况=收入支出97500161500= -64000/月十、集团公司对物业公司的支持（一）根据物业管理条例的第二十四条、第二十五条的规定，集团公司在销售阶段应组织物业管理经营权的招投标工作，在买卖合同中应包含前期物业管理的内容。（二）根据广州市“穗府国房字（1999年）118号文”第九条规定，物业管理专项维修基金发展商未计入开发成本时应在房产买卖合同中和

30、买受人双方约定。（三）提供管理用房：1、总经理室：13平方米2、财 务 室：16平方米3、资 料 室：10平方米4、会 议 室：20平方米5、客户服务中心：30平方米6、大办公室：30平方米7、工程部值班室：12平方米8、保安监控管理中心：18平方米9、环卫部工具室：10平方米合 计：159平方米十一、开发完成后的物业管理与经营当“金碧新城”第二期投入使用后，可以将第一期的亏损逐步弥补，在不降低服务质量和影响后继开发销售的前提下开展多种有偿服务，加强成本意识，减少管理成本支出，提高配套设施的经济效益，争取在第二期投入的当年达到收支平衡，保本微利，最终向自主经营、自负盈亏，达到以业养业的目的。 资料均来源于网上，房地产E网只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！