南京新世界双龙街项目定位与发展方向方案（47页）

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1、受人之托，忠人之事！谨呈：新世界集团南京双龙街项目定位与发展方向方案20112011年年3 3月月9 9日日受人之托，忠人之事！南京城市发展分析1受人之托，忠人之事！城市化城市化被动郊区化被动郊区化主动郊区化主动郊区化l城市中心拥有最优越的可达性和区位优势l 城市要素向中心聚集l 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能l郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善l郊区主流客户为本区域的中高收入阶层l购房目的为第一居所、第二居所或投资l有城市更新改造背景形成大量购房需求l政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设l在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重阶段划分阶段划分城市特征

2、城市特征指标特征指标特征居住消费特征居住消费特征人均收入(GDP)/美圆3000，城市化率70%解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主人均收入(GDP)/美圆1000-3000追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加追求生活质量阶段大都市，城市群大都市，城市群l城市出现多个中心l副都心的出现l多个城市共同发展城市发展方向城市发展方向城市中心化城市中心化区域中心化区域中心化城市多极化城市多极化城市多中心化化城市多中心化化受

3、人之托，忠人之事！时间阶段：20年代初交通方式：近郊私营铁路与市内国营铁路相衔接城市发展：市区实现了大规模改造，商业规模有了很大发展。公私铁路的衔接使市区向郊区迅速扩张。时间阶段：50年代后期交通方式：高速铁路继续向外延伸城市发展阶段：围绕东京城市外围高速铁路站点，每年有几十公顷的住宅区被开发。因此吸引了大量居民迁入。东京周围逐渐形成了新型综合性副城。单中心城市扩张大都市化形成都市群形成主城副城副城副城副城时间阶段：60年代交通方式：高速道路网为主体的新交通体系，城市发展阶段：东京大都市群内有东京、川崎、千叶、横滨等4大城市及一些中等城市。从而实现向高效率多心型城市结构的转变。城市多极化形成中

4、心中心极极极极时间阶段：30年代后期交通方式：城市内部捷运系统的进一步发展城市发展：市区内实现功能的划分，各种城市功能出现新的聚集，中心区出现多个功能的新核心。受人之托，忠人之事！南部新城规划分析2受人之托，忠人之事！ 高铁南站地区加上大校场-红花机场地块，将建成南京南部新城，各种设施会比新街口更完善。根据规划，未来将有多条地铁轨道通过南京南站，“高铁加城轨”的模式将会在交通上构筑一个全新的南部新城。将南京划分为“中心城-新城-新市镇”三级体系。规划中所提及的主城是由“新街口河西南站地区”共同构成，共同承载南京区域中心城市服务职能。这份总体规划明确把南站地区上升为与新街口、河西相同的位置，并且

5、作为主城的新中心来发展。“高铁加城轨”模式无疑是火车南站地区作为城市中心的最有力支撑。受人之托，忠人之事！ 南京市中心新街口由于承载空间限制，中心功能将会外溢，南京主城将出现一个组合的CBD，而红花机场地区具有充足的用地，可以与奥体中心一同承接来自新街口的功能外溢。主城向北、向西拓展均受到长江的阻隔，向东拓展受到自然山体的阻隔，相比之下向南拓展门槛较小；火车南站的启动、东山新市区的开发、禄口国际空港的建设等几个关键性的因素将全面拉动整个城市空间向南拓展，火车南站是联系周边城市的重要枢纽，使城东片将承担部分区域性的功能，而且主城东片未来的发展需要培育一个具有区域辐射能力的城市副中心南京主城结构的

6、重新解析南京主城结构的重新解析受人之托，忠人之事！红花机场地区的开发建设使南京主城东片城市空间趋于优化，并呈现“一心两区两轴”的结构。一心：东片地区中心（潜在的城市副中心）。红花机场地区处于东片的中心位置，并处于城市南拓轴和功能联系轴交汇的地区，是城市交通和城市功能联系紧密的地区，是主城东片发展地区中心和未来成为城市副中心最为合适的地区。 两轴：包括主城东片的大明路、宁溧路所处的南京城市空间南拓轴和联系雨花台风景区、东部的钟山风景区、教育科研综合区之间的功能联系轴。两区：包括以雨花台风景区为主的生态旅游综合区和东部以大学院校为主的，包括教育科研、生活居住、生活服务在内的教育科研综合区。主城东片

7、空间结构优化受人之托，忠人之事！南京红花机场地区位于主城南部,距离市中心新街口地区、河西新城区约6km，正在建设的火车南站位于红花机场地区西侧；该地区外围有绕城高速、宁溧公路等快速道路系统，规划轨道5、6号线通过该地区，对外交通联系方便。南京红花机场地区规模为9.23 km2，包括原大校场机场和周边地区，用地平整，外秦淮河从东侧流过 。交通图交通图受人之托，忠人之事！老机场名称老机场名称搬迁时间搬迁时间机场规模机场规模区位区位规划定位规划定位广州老白云机场广州老白云机场2004年年2.55 km2白云区，老城区白云区，老城区边缘边缘“白云新城白云新城”是广州市旧城中心区的延伸部分是广州市旧城中

8、心区的延伸部分武汉王家墩机场武汉王家墩机场2000年年2.67 km2汉口中心汉口中心建设武汉市中央商务区建设武汉市中央商务区 郑州马头岗军用郑州马头岗军用机场机场 已搬迁已搬迁3.45 km2郑州马头岗郑州马头岗郑东新区的核心区和郑州市的中央商务区郑东新区的核心区和郑州市的中央商务区海口大英山旧机海口大英山旧机场场1999年年2 km2 海口市中心组团海口市中心组团海口市的新市中心，现代化滨海城市中心区和海口市的新市中心，现代化滨海城市中心区和集旅游、度假、休闲为一体的观光景点集旅游、度假、休闲为一体的观光景点唐山老机场唐山老机场2004年年3 km2 （包括周边（包括周边22.5 km2）

9、中心城区的西北中心城区的西北建设城市副中心，创造综合型、生态化的中心建设城市副中心，创造综合型、生态化的中心商务游憩区，形成唐山西部门户的标志性形象商务游憩区，形成唐山西部门户的标志性形象地区地区上海江湾新城老上海江湾新城老机场机场已搬迁已搬迁10 km2上海市杨浦区上海市杨浦区将江湾新城建设成为将江湾新城建设成为2121世纪上海的花园城市和世纪上海的花园城市和生态居住区生态居住区南京大校场机南京大校场机场（红花机场场（红花机场地区）地区）2005年年9.23 km2（包括（包括周边）周边）主城南部，绕主城南部，绕城高速、宁溧城高速、宁溧公路一侧公路一侧智慧新城智慧新城长春大房身机场长春大房身

10、机场2005年年合肥骆岗机场合肥骆岗机场计划计划沈阳东塔机场沈阳东塔机场计划计划东塔区东塔区建设东塔湾城市副中心，万泉游乐区建设东塔湾城市副中心，万泉游乐区济南张庄机场济南张庄机场计划计划打造以物流、商务为主的腊山新区打造以物流、商务为主的腊山新区受人之托，忠人之事！ 受人之托，忠人之事！1.以铁路南站和红花机场建以铁路南站和红花机场建设为核心区，主要发展商贸、设为核心区，主要发展商贸、商务、总部经济和现代服务商务、总部经济和现代服务业。业。2. 以雨花台区产业结构调整为核心的宁南科技板块。3. 以东山地区为核心的综合板块，主要发展综合服务业和居住。同时在红花机场等预留国际大项目发展用地。受人

11、之托，忠人之事！项目发展方向分析3受人之托，忠人之事！红花机场地区土地利用规划商贸服务综合区：商贸服务综合区：结合火车南站的启动，发展以商贸、展览中心、总部办公大厦等商贸设施和酒店、餐饮、购物中心等服务设施在内的商贸服务综合区。 商业文化综合区：商业文化综合区：把握新街口商业外溢的机遇和主城东片生活服务需求，以及火车南站商贸业的发展，建设包括商业、商务、文化、科技在内的商业文化综合区，并逐步培育南京商业商务副中心区。 游憩区：游憩区：基地中现状较多水域集中于西部，有七桥瓮等人文资源，东临沧波门城市生态廊道，生态条件和景观条件十分优越，发展“旅游地产”的都市游憩区。 居住区居住区：结合南京持续增

12、长的居住生活需求，发展规模适度的居住区，以中高档居住小区为主。受人之托，忠人之事！本案地处双龙立交的东北角，交通便利目前距地铁一号线南延线花神庙站1.8公里，距离双龙大街站2公里；距离市中心8公里距离雨花台风景区4公里受人之托，忠人之事！距离6月即将通车的高铁南站仅1公里，未来高铁南站将设立一号线南延线和三号线地铁站点；目前在建的地铁3号线大明路站距离本案仅800米。本案地铁3号线线路大明路站高铁南站受人之托，忠人之事！本本案案绕城公路往上海、二桥方向卡子门大街麦德龙超市百安居石林家居宁南国际汽配城永隆家居宁南大道大明路汽配城往江宁方向往河西方向汇景家园（回迁房）大大明明路路汽汽配配一一条条街

13、街南京青少年活动中心华夏实验学校往市区方向原红花机场跑道原红花机场跑道，未来将建成宽100米的景观大道（距本案200米）双龙大道配套完善，成熟度高的住宅区受人之托，忠人之事！本案项目四至受人之托，忠人之事！文化设施文化设施商务、休商务、休闲、娱乐闲、娱乐的活力新的活力新一极物业一极物业功能功能商业物业商业物业居住物业居住物业商务物业商务物业集购物、休闲、娱乐于一体集购物、休闲、娱乐于一体的体验型的商业，具有的体验型的商业，具有风情风情的，品牌的，活力与动感的的，品牌的，活力与动感的具有商务功能的具有商务功能的酒店酒店、公寓公寓等临时居住物业与为白领人等临时居住物业与为白领人士提供的士提供的长期

14、居住物业长期居住物业核心区商务功能的补充与延核心区商务功能的补充与延伸，伸，高形象写字楼高形象写字楼开放性开放性广场广场、影视影视中心、中心、表表演演中心、中心、展览展览中心等公共物中心等公共物业业 南京休闲、娱乐的活力新一极是更好的满是更好的满足了那些区域以及南站足了那些区域以及南站高铁辐射的的国际商务高铁辐射的的国际商务人士，白领精英们的人士，白领精英们的休闲生活，也是他们日常，也是他们日常办公之外的一切商务活办公之外的一切商务活动的动的聚集地 。 这里有诱人的商这里有诱人的商品廊、精品店、喧闹的品廊、精品店、喧闹的BAR、灯光昏暗的情、灯光昏暗的情调场合、轻松开放的自调场合、轻松开放的自

15、由空间，富丽堂皇的剧由空间，富丽堂皇的剧院、展览厅等等。院、展览厅等等。受人之托，忠人之事！总体体量总体体量项目主题项目主题功能确立功能确立建筑特色建筑特色软性指标软性指标项目总体体量足够大，一般在项目总体体量足够大，一般在5050万平方米以上，能够万平方米以上，能够形成规模形成规模项目项目明确主题与核心物业明确主题与核心物业，因功能的区分项目出现因功能的区分项目出现分主题分主题项目中项目中功能复合功能复合，多种物业类型共存，体现城市一极本质特点多种物业类型共存，体现城市一极本质特点项目中项目中地标地标物业物业特色特色物业的出现，奠定项目区域的高档次形象物业的出现，奠定项目区域的高档次形象项目

16、中项目中景观景观的充分利用，的充分利用，园林园林与与小品小品的设计，体现项目高品质的设计，体现项目高品质交通状况交通状况项目周边具备良好的通达性，临近城市项目周边具备良好的通达性，临近城市主干道主干道与与城市捷运系统城市捷运系统客观客观主观主观受人之托，忠人之事！总体体量总体体量项目主题项目主题功能确立功能确立建筑特色建筑特色软性指标软性指标本项目占地本项目占地2020万，总建筑面积万，总建筑面积100100万平方米，足够形成规模万平方米，足够形成规模本项目中功能复合，商业、写字楼、酒店、酒店公寓等多种物业同时存在，本项目中功能复合，商业、写字楼、酒店、酒店公寓等多种物业同时存在，体现城市一极

17、复合功能的特点体现城市一极复合功能的特点需要通过细致的规划与设计，精心打造项目中地标物业与特色物业，奠定项需要通过细致的规划与设计，精心打造项目中地标物业与特色物业，奠定项目区域的高档次形象目区域的高档次形象项目需要通过规划对景观资源充分利用，设计优质有特点园林与小品，体现项目需要通过规划对景观资源充分利用，设计优质有特点园林与小品，体现项目整体高品质项目整体高品质交通状况交通状况项目周边具备良好的通达性，临近城市主干道与地铁项目周边具备良好的通达性，临近城市主干道与地铁3 3号线号线需要在市场上明确树立南京休闲、娱乐的活力新一极的形象，树立自身的核需要在市场上明确树立南京休闲、娱乐的活力新一

18、极的形象，树立自身的核心物业，同时根据项目内部资源与功能的不同引入分主题概念心物业，同时根据项目内部资源与功能的不同引入分主题概念客观客观主观主观商业物业商务住宅类物业酒店办公物业v项目当中活力的体现项目当中活力的体现v为项目带来人气为项目带来人气v改变片区的居住区氛围改变片区的居住区氛围v印证项目主题概念印证项目主题概念v为项目带来人气为项目带来人气v体量带来规模体量带来规模v现金流的实现现金流的实现v项目整体档次的提升项目整体档次的提升v项目建筑群的标志，昭示性项目建筑群的标志，昭示性v整体功能的完整整体功能的完整v配套设施的提供配套设施的提供v为其他物业带来潜在客为其他物业带来潜在客户户

19、v提升片区形象提升片区形象活活 力力标标 志志现金流现金流终极利润终极利润受人之托，忠人之事！城市新核城市新核100万万 国际风尚中心国际风尚中心 受人之托，忠人之事！项目参照版样项目4受人之托，忠人之事！人流的活动引导：人流的活动引导：设置人性空间，通过小品、小型商店、座椅等控制活动黏性，设计动线特点，可产生聚集导向的空间公共活动空间：公共活动空间：露天广场舞台上的圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用通过可互动、可参与性的街区动线与商业设置，引导进入区域的人流停驻或分流，传递区域休闲与文化的对外名片区域标识：区域标识：水晶岛的设计形成强烈的标识引导作用，它的内部是进出地铁的重要通道。 商业与通道

20、的动线设计商业与通道的动线设计: :各个区由低层的商业设施以及街角店、低层的商业设施以及街角店、人流人流的以自然的方式组织联接起来。行人和游览者被有目的的引向街区其他主要商业或公共建筑中去。小品小品/ /园林：园林：代表世界潮流公共空间公共空间艺术艺术作品社区内50%50%的地方是开放空开放空间间，绿化率20%DISDIS：多语言、国际化标识系统无处不在提示六本木是都市与闲情的结合点森大森大厦厦酒店式酒店式公寓公寓酒店式酒店式公寓公寓中心广场中心广场受人之托，忠人之事！东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，自，自20032003年年4 4月月

21、2525日开业以来，目前已经成为外地日开业以来，目前已经成为外地游客去东京必到的城市综合设施游客去东京必到的城市综合设施该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施的该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合再开发项目。城市综合再开发项目。占地面积约11.5 万m2 ，建筑面积约为75.91万m2,开发历时17年 此处孕育了多样的文化，尤其是聚集了各国的大使馆、外资企业、媒体、时尚、艺术关联企业，六本木已经成为国际性的信息前沿受人之托，忠人之事！六本木山位于东京六本木山位于东京都港区都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商六本木，毗邻新桥、虎门的商务街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，

22、麻务街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区布、广尾的高档住宅区六本木的交通十分便利，有六本木的交通十分便利，有四条轨道交通四条轨道交通在此通过在此通过可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位27622762辆，共计辆，共计1212个停车场个停车场，方便顾客寻找方便的地方就，方便顾客寻找方便的地方就近停车近停车六本木还设有摩托车与自行车停车位置，其中六本木还设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免自行车免费费 交通受人之托，忠人之事！ 美国捷得建筑事务所美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计 捷得的设计思

23、想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地，商业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求 六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间A A：六本木山的主入口，和地铁六本：六本木山的主入口，和地铁六本木车站和地下通道相连，由地铁入木车站和地下通道相连，由地铁入口和好莱坞美容广场组成口和好莱坞美容广场组成B B：中央区域为地上：中央区域为地上5454层的森大厦，层的森大厦，是六本木山的标志，其顶层是作为是六本木山的标志，其顶层是作为文化

24、核心的森艺术中心。文化核心的森艺术中心。B B区作为商区作为商业、文化、信息中心一并设置了旅业、文化、信息中心一并设置了旅馆、榉树坂综合体、朝日电视等馆、榉树坂综合体、朝日电视等CC：由：由4 4栋住宅楼组成，和毗邻的元栋住宅楼组成，和毗邻的元麻布安静的住宅区相协调麻布安静的住宅区相协调D D：六本木山入口大厦等，由店铺、：六本木山入口大厦等，由店铺、办公、住宅构成办公、住宅构成D街区B街区C街区A街区 规划受人之托，忠人之事！D街区B街区C街区A街区受人之托，忠人之事！零售零售120120区划区划22,000m22,000m2 257.9%57.9%餐饮餐饮7070区划区划12,000m12

25、,000m2 2（32003200席）席）31.6%31.6%其他其他3030区划区划4,000m4,000m2 210.5%10.5%合计合计220220区划区划3838, , 000m000m2 2100%100%山边面向毛利庭院的面向毛利庭院的“山边山边”是半开放式的购物中心，有几段大的石墙是半开放式的购物中心，有几段大的石墙面，充分利用原有土地的高低差组成进楼梯和斜坡，产生各种各样面，充分利用原有土地的高低差组成进楼梯和斜坡，产生各种各样的序列体验，既热闹又令人期待的序列体验，既热闹又令人期待活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其间，充分享受购物和美景活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其

26、间，充分享受购物和美景 商业受人之托，忠人之事！西街镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街。由玻璃顶和玻璃大墙围合而成街。由玻璃顶和玻璃大墙围合而成高度高度222225m25m，面积约，面积约1900m1900m2 2的的4 4层共层共享空间中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷享空间中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立体交叉流线，形成丰富的活动空间榉树坂大道六本木东西相连的主要干道，带有欧洲六本木东西相连的主要干道，带有欧洲街道风格，舒缓的曲线，整个街道有一街道风格，舒缓的曲线，整个街道有一种高雅的氛围种高雅的氛围300m300m长的墙面蜿蜒

27、起伏，分为几段，长的墙面蜿蜒起伏，分为几段，并创造出立体复杂的路面空间，对来访并创造出立体复杂的路面空间，对来访者产生吸引，并有意设置了迷路。者产生吸引，并有意设置了迷路。 商业受人之托，忠人之事！东京屋顶甲板东京屋顶甲板层面层面海拔海拔270270米，开放式的空中回廊米，开放式的空中回廊森美术馆森美术馆52525454层层可以欣赏现代美术、照片、影像、设计、建可以欣赏现代美术、照片、影像、设计、建筑等各种艺术形式筑等各种艺术形式东京展望台东京展望台5252层层海拔海拔250m250m，可，可360360。眺望东京大都市眺望东京大都市六本木俱乐部六本木俱乐部5151层层一个以森艺术中心为核心的

28、会员制俱乐部，一个以森艺术中心为核心的会员制俱乐部，聚集了活跃在各个领域中喜爱艺术的人们聚集了活跃在各个领域中喜爱艺术的人们六本木学院六本木学院4949层层针对所有年龄层次人们的特殊教育学院针对所有年龄层次人们的特殊教育学院 森艺术中心森艺术中心：六本木综合开发项目的“文化都心”象征，位于六本木山森大厦49层至顶层，由美术馆、展望台、会员俱乐部、会议论坛等组成，在世界范围内也是独一无二的巨大的文化综合体。 榉树坂综合体与露天剧场榉树坂综合体与露天剧场：这是一个集聚了影像（电影）、流行（时尚商店）、表演（露天剧场）等商业艺术文化的综合空间实体 文化设施受人之托，忠人之事！ 六本木森大厦六本木森大

29、厦：作为六本木中心的超高层办公楼，地上54层，高238m，并实现了日本国内最大的单体约4500m2的无柱空间，并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施。 好莱坞美好莱坞美容广场容广场：综合体的地上部分分成地铁出入口和好莱坞美容广场。好莱坞美容广场以美容专科学校、公司办公为主体。 办公商业受人之托，忠人之事！ 住宅楼共4栋，既有6层高的底层，也有43层高的超高层 具备了 日本国内最高水准的抗震性能，平面形式多样，甚至有以厨房为主题的设计，满足了从工作室到五个卧房、带全套家具等多种多样的选择 住宅受人之托，忠人之事！ 六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观

30、，强调了可参与性，为大城市带来清新的田园景观 q春天是播种希望的季节，六本木新城为学生提供实习劳动的机会，帮助学生学会在春天播种，通过实际劳动增强对生活的认识，在劳动中认识自然q夏天，所有的鲜花开放，青蛙为繁华的东京带来欢快的叫声。 鲜花怒放，青菜长势喜人，在六本木新城的空中花园感受夏天斑斓的色彩 q秋天，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦 q冬天到了，周边的树叶开始飘落，六本木新城精心选择的鲜花依旧开放，让严冬里的人们看到春天的希望 景观受人之托，忠人之事！ 在最初开业的五天里，访问人士超过了200万人，而且森株式会社开放六本木新城这一事

31、件，在整个周末，就是2003年4月26日、27日两天几乎占据了所有媒体的主要版面 “东京国际电影节”是举世闻名的亚洲最大规模的电影节。2004年除了和往年一样有涩谷会场之外，六本木新城成为主要会场。邀请名人前来，包括日本皇室成员来访，制造轰动事件 开业前预热成功开业前预热成功与旅游业合作与旅游业合作 六本木设计新城在设计之初就进行了周密的市场调研。利用新城的空中庭院优势，专门安排学生修学旅行 各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年有200多万中国的香港与台湾游客要参观六本木新城，因此中国口味的餐馆也较多 接待参观考察团接待参观考察团 六本木新城管理公司对外接待参观团，需要提前预约，六本木

32、新城管理公司负责带领参观商业设施，讲解开发过程 经营管理受人之托，忠人之事！项目产品概念方向5受人之托，忠人之事！写字楼酒店商业广场文化休闲中心酒店式商务公寓受人之托，忠人之事！B 酒店商业区酒店商业区A 品质商务区品质商务区C 商业主题区商业主题区D文化休闲区文化休闲区E 风尚居住区风尚居住区BEACD中心广场中心广场产品产品区区面积面积A25万万B10万万C25万万D15万万E25万万宁溧路受人之托，忠人之事！写字楼在项目中承担的功能责任：写字楼在项目中承担的功能责任：p形成区域商务形象的核心；p与外部城市进行有机的过渡，展示项目的商务形象：写字楼主要影响因素：写字楼主要影响因素：l区内与

33、南部高铁新城外部城市连接的主要节点；l西侧高架交通干线的带动；l酒店和商业及公寓物业共同树立品质商务功能向外辐射；l西侧动感活力主题引入了现代文化休闲活力元素，跟北部的智慧新城的文化区相呼应。l跟商业毗邻底部可做少量商业跟大商业承接。受人之托，忠人之事！酒店在项目中承担的功能责任：酒店在项目中承担的功能责任：p项目区域内最高建筑，项目品质的标竿；p区域内的地标性建筑，对外的形象的标志：酒店主要影响因素：酒店主要影响因素：项目对外的形象的标志；与写字楼，商业及公寓物业共同树立品质商务功能向外辐射；与北侧文化主题、南侧景观广场等构成活力元素受人之托，忠人之事！v位于城市、机场或度假村附近标准一：区

34、域区域v交通便利性好，最好多种交通工具均能抵达v有停车场，不易堵车v交通辐射能力较强v临近公交车站点标准三：交通交通v城市中心地带，临近城市主干道，具备优良自然资源v人流量大，以靠近十字路口为佳标准二：位置位置v周围生活硬件配套设施齐全v供电供水有保障标准四：配套配套收益形式收益形式长期收益，保留优质物业，实现快速回笼资金难度较大利润角度利润角度四星级以上酒店的利润率较大，而三星级以下酒店利润较少或有亏损现金流现金流酒店的前期投入太大，积压资金较多，不利于实现现金流的正常运转，对开发商的资金能力有影响运营能力运营能力需要较强运营能力，开发商将涉足新的领域选址标准选址标准经营特征经营特征受人之托

35、，忠人之事！四星级以上酒店三星级以下酒店项目形象提升提升形象形象有损有损形象形象项目品牌提升提升知名度知名度降低降低知名度知名度项目定位支撑支撑定位定位不支撑不支撑项目价值使项目使项目增值增值作用作用不明显不明显项目位置支撑支撑支撑支撑地块资源充分充分利用利用较难较难利用利用项目投资投入较投入较大大投入较投入较少少项目整体的标志性定义整体档次整体的国际化形象提升区域价值地块价值充分利用与项目其他物业功能形成互补五星级五星级项目的整体配套吸引商务客人，突出整体商务形象配合南部新城的和京沪高铁的配套支撑商务为主商务为主+ +拟和度分析拟和度分析 结论结论受人之托，忠人之事！对人流的充分吸引：对人流

36、的充分吸引：商业的体量在项目中是最少的，但是是项目整体的灵魂，是与外界的首级过渡，是项目品质的有力支撑建筑设计上的独立建筑设计上的独立: :从建筑设计上充分考虑各物业类型之间的独立，从建筑设计上充分考虑各物业类型之间的独立，通过中央庭院等使各种物业拥有独立的入口。通过中央庭院等使各种物业拥有独立的入口。单独品牌集中发力单独品牌集中发力: :通过对外街铺，与内街的充分利用，充分发挥通过对外街铺，与内街的充分利用，充分发挥品牌专营的优势，同时弥补商业跟周边产品沟品牌专营的优势，同时弥补商业跟周边产品沟通的关系。通的关系。受人之托，忠人之事！商业受影响因素：商业受影响因素：接驳城市入口；片区内五星级

37、酒店，高档写字楼品质，形象上的要求；南部新城的规划，商务商业中心的形成：酒店、活力文化街区活力核心的强势拉动；商业核心业态确定的理念：商业核心业态确定的理念：高品质高品质 高形象高形象品牌的品牌的 时尚的时尚的品质商务区商业在项目中承担的责任：品质商务区商业在项目中承担的责任：完成人流向区域核心的自然引导；片区内品质，档次，形象的再次提升；项目整体商业的标竿高品质主题高品质主题化活力商业化活力商业特性本项目价值点品牌专营店v较高形象与档次较高形象与档次v吸引人流吸引人流v相对较高的利润与现金相对较高的利润与现金流流v吸引外部人流的进入保吸引外部人流的进入保证区域高品质定位证区域高品质定位v充分

38、发挥地块价值，实充分发挥地块价值，实现可持续经营现可持续经营奢侈品展览与销售v高品质，高档次高品质，高档次v人流对距离要求不强人流对距离要求不强v经营过程较为安静，不经营过程较为安静，不嘈杂嘈杂v对区域形象与档次的再对区域形象与档次的再次提升次提升v与五星级酒店形成良好与五星级酒店形成良好的互补的互补受人之托，忠人之事！主力文化休闲品牌配合中心休闲广场形成活力互主力文化休闲品牌配合中心休闲广场形成活力互动。如：话剧剧场、室内足球、动。如：话剧剧场、室内足球、T台秀场、展览中台秀场、展览中心等大面积的核心文化设施驱动心等大面积的核心文化设施驱动D 街区。街区。受人之托，忠人之事！商务居住街区远期开发理念：商务居住街区远期开发理念：倡导休闲时尚的生活体验倡导休闲时尚的生活体验公寓特色：公寓特色：时尚、文化、品质时尚、文化、品质住宅设计理念：住宅设计理念：舒适商务型公寓舒适商务型公寓景观商务型公寓景观商务型公寓通过区内建筑与主题建筑与主题的融合，塑造街区以风情形成亮点、以休闲引导人流、以生活化体验实现价值的整体街区功能受街区较强休闲生活氛围影响，街区内公寓拥有区域内更高的价值定位，适宜进行城市性高档商务公寓的开发，有利于现金流的回收。受人之托，忠人之事！END THANKS！