商业地产整合经营典型—“波特模式”探究

《商业地产整合经营典型—“波特模式”探究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产整合经营典型—“波特模式”探究（45页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、目录内容摘要3关键词3一、引言3（一）国内外商业地产的发展概况3（二）目前我国商业地产经营的问题概述4二、相关研究综述5（一）商业地产概述51商业地产的含义52商业地产的分类和特点53商业地产的总体运行机理8（二）商业地产经营的相关研究91本文商业地产经营研究的相关要素92本文运用的与经营相关的理论简述103上述理论整合运用的可行性说明13三、研究设计13（一）研究目的和意义14（二）分析框架14（三）研究方法15四、波特商业地产整合经营管理模式16（一）波特商业地产经营管理集团简介161创立者和公司发展历程162主营业务和组织架构173公司宗旨和文化18(二) 波特商业地产整合经营模式（时间

2、维度）181商业地产的分析开发阶段：全程整合（策划）定位模式182商业地产的项目实施阶段：全程操盘执行模式233商业地产的运营管理阶段：“虚实整合”运营模式26（三）波特商业地产经营的战略整合（空间维度）291战略目标整合292核心体系整合303竞争策略整合30五、波特整合经营管理模式的总结和启示（联合维度）31（一）波特整合经营管理模式的总结311波特整合经营的核心原理和实质综述312波特整合经营的运行机理与推广价值综述333波特整合经营管理模式形成的最基本原因35（二）波特整合经营管理模式的启示351波特整合经营模式商业启示352波特整合经营管理的管理学启示37六、结语38注释38参考文献

3、39致谢：40英文简介41商业地产整合经营典型“波特模式”探究【内容摘要】在实践和时间的历程上，波特集团以坚持不懈地追求卓越的宗旨，探索、验证、积累、完善和创造了具有核心竞争力的整合经营模式（时间层面、空间层面、联合层面的综合探讨），为集团的发展创造了关键的竞争优势，为业界树立的商业地产整合经营的典型，也为我国相应行业的规划发展提供了有价值的启示。本文通过实证研究，运用二手资料分析和个人深度访谈等方式，对波特集团的整合经营模式进行探讨，以明确其整合经营的基本原理、运行机理、形成原因和实现条件，为“波特模式”的拓展运用建立理论基础。【关键词】整合经营；波特模式；竞争优势；价值集成；创新集成一、引

4、言经济的发展，伴随着商业空间的运动和拓展；商业空间的运转，伴随着物流、资金流、信息流、商流的循环和优化；在各种资源协同流动的过程中，进一步巩固和促进了市场经济体系配置和优化资源的能力。自改革开放以来，我国经济加速度地发展，市场经济得到进一步的完善，商业空间的运动和拓展更是处在速度、规模、类型、层次、风格、方式等多方向多方面的升级和优化之中。近年来，作为我国目前和未来商业空间拓展的典型代表商业地产兴起和发展，日渐成为了我国经济的健康、快速和有序发展的至关重要的空间载体，为市场资源的平等竞争和优化配置提供着方向和动力。然而，对于国内来说，商业地产行业的经营管理仍处在起步阶段，各方面问题的解决以及理

5、论的构建都需要我们进一步的研究和探索，都需要我们进一步的努力和总结。基于这一认真的态度上，笔者开展本次“波特商业地产整合经营”的探究。（一）国内外商业地产的发展概况 在一国产业结构中，地产行业具有产业链和价值链的“连锁带动”效应，因此是各项资源和资金的中心集散地之一；与此同时，商业地产之于地产行业来说，其角色犹如集散地的中心枢纽，对于经济发展速度和结构优化有着举足轻重的影响。根据国家统计局的统计，自2001年以来，我国商业地产投资年均增长率达到33%，超出住宅投资增长率6个百分点；随着2007-2008年前后房地产和证券市场的陆续升温，方兴未艾的中国商业地产的投资达到了前所未有高峰。1目前我国

6、商业地产的快速发展，经笔者分析和总结，主要基于以下方面的原因。从消费者的角度，国民收入的持续提高，消费能力不断增强，拉动商业经济；从投资者的角度，商业地产开发具高收益、长期获利等特点，极具商机和活力；从经营者的角度，经营方式灵活多元，持续客流的引力巨大，经营空间备受青睐；从政府部门角度，重视商业地产对于产业链的连锁带动效应，采取主动支持态度；从城市社区角度，商业地产成为城市化进程和社区和谐的重要载体，得到大众支持。综上所述，从多元主体的角度上看，商业地产的发展是复合因素集成的结果，因此，其发展原因具有广泛性、复杂性以及综合性的特点，而这些特点的存在，也正表明商业地产行业对目前我国经济状况的影响

7、在日渐深化。正因为商业地产在经济和产业结构的影响力巨大，国外发达国家都非常重视商业地产的开发与应用，前期策划整合、中期项目开发、后期招商经营都在某种程度上形成了一系列比较完整的体系，并且建立了基于价值链整合的优化经营模式，从而引导资源流动和市场配置。2 因此，发达国家的崛起，在某种意义上，是伴随着商业地产兴起和发展的历程进程。相对外国的发展路径，我国的商业地产的产业发展特点具有起步较迟，但拓展迅速的特点。由于缺乏经验的借鉴和积累，国内的商业地产在开发和营运的过程中却导致了一些问题，并且有待我们探讨和解决。（二）目前我国商业地产经营的问题概述为了更为清晰地反映这些存在中的问题，笔者通过规划期、开

8、发期、经营期等时间维度对主要问题进行总结性阐述。规划期的主要问题：市场研究板块的工作没有全面系统地落实，对商业定位理念和流程缺乏足够的重视，定位不全面，往往只考虑消费者层面，却忽视了对投资者、开发者、经营者乃至社区和政府等利益相关者层面的考虑，没有真正在这些关联群体中寻找利益的平衡和结合点。然而这种均衡点往往是其市场发展的支撑点，是商业地产定位的关键。开发期的主要问题：一方面，由于规划期的项目调研的准备不充分，从而导致对商业网点布局的认识和把握不足，并且在布局上与市场的供求信息产生了失真和不对称问题，容易导致商业网点的分布不均衡，以及商铺的市场适应度、灵活度的降低，从而更加容易形成物业的过剩和

9、空置现象，增大了投资风险，同浪费了宝贵的城市土地资源，正如资料显示，2005年，全国商业用房的空置面积已经达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27%，空置面积增速比商品住宅的空置面积增速高出7.5个百分点。2008年前后，中国商业地产开发达到高峰；同时，商业地产开发超出市场实际需求、商业用房空置率扩大的问题更加明显3；另一方面，在开发以及施工过程中，对各方面资源的整合能力欠缺，缺乏统一协调的运行机制，难以形成各方主体的竞争力优势的互补态势，也就是说，难以形成高效而有序的“协同效应”。经营期的问题：首先，表现为在商业地产建成后，其招商模式缺乏多元的渠道，招商的方式缺乏灵活性并且覆盖面小

10、，同时，招商过程缺乏时间维度上的整合，没有做到物业落成和招商经营的有机统一；其次，对经营主题的定位缺乏深度的研究和探索，主题以及表现形式较为模糊；再次，表现为只重视开发却轻视经营，只注重短期获利却忽视持续获利的后续经营模式的探索与运用；最后，对后期的物业管理采取较为被动的态度，忽视了对顾客的品牌忠诚度和美誉度建设模式的挖掘，物业品牌的持续塑造意识相对薄弱。综上所述，我国商业地产在开发经营的上存在着多方面的问题，然而，这些问题的有待探讨与解决，一方面需要系统知识积累及其指导下的实践，另一方面又需要对成功企业及其成功开发运营经验的有效借鉴。因此，基于这一认识前提下，笔者以“波特商业地产经营管理集团

11、”(简称为波特集团)作为研究的主要对象，开展了本次实证研究。二、相关研究综述基于清晰而系统研究作为出发点，本章节首先对商业地产的基本知识做出总体性的介绍，其次对本次研究主要运用的理论知识作出阐述，紧接着对上述理论应用的可行性以及普适性进行分析说明，以为研究框架和分析路径的提出奠定必要的基础。（一）商业地产概述1商业地产的含义商业地产是“商业房地产”的简称，是地产和房产的总和，英文意思统称“commercial real estate”或者“Business Real Estate”。总的来说，对于商业地产的定义，业界主要有如下四种说法4：（1）商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休

12、闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式和用途上区别与普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。（2）商业地产是以商业物业的建设和经营为目的的地产开发。国内大多数开发企业不参与商业经营，也不长期持有物业以从中获取租金收益。但从世界上其他国家的实践看，商业物业其实不采取出租方式，而是和商户共同经营，获取巨大的增值额。（3）按物业用途划分，房地产可以划分为居住房地产、写字楼房地产、商业房地产、工业房地产四大类及其他房地产。“这里所说的商业房地产主要就是指按照用途划分的用作商业用途的房地产，包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅的商业配套、购物中心、特色商业街、商业广场、专业批发市场、Shopping

13、Mall等用途的房地产”。（4）王健林先生（国内商业地产的研究学者）认为，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。它是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资，如果开发后销售出去，称不上商业地产。 综合上述业界的观点，同时结合本文研究对象（波特集团）业务开展的实际方向，笔者对商业地产的含义作出如下的界定：所谓商业地产，在功能层面可以理解为基于商业中长期盈利为目的，作为商业活动的空间载体而建造，主要用于商业活动的开展与运营的房产或地产物业，具体形式主要包括酒店、超市百货、临街商铺、大型住宅的商业配套、特色商业街、商业广场、专业批发市场、购物中心、Shopping Mall以及写字

14、楼等用途的商业物业；在开发运营过程的层面，商业地产又可以理解为在构建的过程中，将项目投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和运营管理按照有机整体的系统流程进行开发营运的商业和物业形态，其主要包括商场（超市、百货、购物中心等）、娱乐场说、休闲型场所和各类商业办公场所。因此，主要基于这两种层面含义的理解和界定上，笔者对商业地产的经营管理进行探讨。2商业地产的分类和特点2.1商业地产的分类对象分类的实现需要寻找或者建立标准，商业地产也是如此，然而，商业地产的分类标准具有多样性、复杂性、综合性等特点，详细分类如表1所示5： 表1：按各种标准对商业地产的分类分类标准类型具体形式按功能类型零售

15、功能购物中心、百货商场、超市娱乐功能电影城、娱乐城、KTV城餐饮功能大中型酒店、中小型快餐店健身、休闲功能运动会所、健康中心、美容中心按购买消费内容物品交易场所购物中心、百货商场、商业街服务交易场所餐饮、酒店体验业态娱乐中心、健身中心、美容中心按客户广度大众客户类超市、餐饮店等小众客户类面向少数人群、如娱乐迪吧按建筑形式单体商业建筑单一建筑体，独立于其他建筑底层商业建筑如住宅底层商铺地下商业建筑如地下商业街综合商业建筑各种商业形式的混合体按市场覆盖范围紧邻型如小卖铺、便利店等社区型菜市场、百货、超市等区域型如购物中心超大区域型如中心商业街按商店销售产品综合商店提供货物和服务的综合商场服装和饰品

16、店服装城、服装批发市场、女装店、鞋店等家具和家居用品店家具店、家俬城、家居装饰材料店便利店超市、食品店、药房资料来源：基于价值链分析的商业地产定位的研究，崔胜和，哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文，2007.7，第9页。结合上述定义的界定，联系研究对象和研究目的的实际，本文主要采取按照行业功能的标准对商业地产进行划分，其具体描述如下：商业地产按照行业功能可划分为：零售功能商业地产、娱乐功能商业地产、餐饮功能商业地产、健身服务类商业地产、休闲类商业地产、办公类商业地产等。（1）零售功能商业地产：主要包括超市、百货商场、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及多元功能整合的大型购

17、物中心（SHOPPINGMALL）类型的商业房地产，并且，后者的发展劲力和潜力更为明朗。（2）娱乐功能商业地产：主要包括运营电影城、娱乐城、KTV等商业活动的商业房地产。其运营模式有独体运营和联合运营等，并且对市场时尚和个性化追求具有较高反应力。（3）餐饮功能商业地产：主要包括大型餐饮和小型餐饮的区域聚集地，其运营也有独体和联合运营的特点，由于资金、规模、市场定位、经营管理的差异，其发展在某种程度上表现出明显的差距分化的特点。但与此同时，中国餐饮业的高速、持续发展又成为中国商业发展的典型标志。（4）健身服务类商业地产：随着消费群体收入水平以及城市化水平的提高，随着人们对生活品质标准认识和要求提

18、升，首先在国内大中城市（如北京、上海、深圳）发展起来的一种集锻炼、娱乐、餐饮一体的场所类型，在一定的程度上是“后现代化进程”的体现。（5）休闲类商业地产：主要表现为上述功能之外的，或者起到互补作用其他休闲类商业地产，如主题公园、水族馆、游乐场等，而这类商业地产无论是在运营方式还是在国内地域分布上都具有较大的发展空间。 （6）办公类商业地产：主要是指如办公楼、写字楼等商业办公场所和物业，这类商业地产对整个商业运作起到关键的“中心信息库”的作用。2.2商业地产的特点分类标准的多元性，源于对象属性的复杂性，然而，商业地产的特点本身也有普遍性和地域差异性之分，下文主要介绍商业地产的普遍性特点。一般来说

19、，商业地产具有资源投入高、风险程度高、收益期望高、社会贡献度高、经营内容复杂多样、经营管理高要求等特点。资源投入高，主要是指整个项目从策划、开发到经营管理的各个环境都需要大量的持续的资金注入（包括调研策划成本、建造成本、装修成本、经营管理成本等），并且需要各方面的资源进行整合与协调，一方面其涉及的资金链比较长、资金面比较广，另一方面其整个项目的实现过程历时较长，加上后续经营和物业管理的资金，该资源投入量以及融资渠道不得不加大考虑的权重。风险程度高，可以分为宏观环境以及微观环境两类风险。一般说来，整个宏观市场对于房产项目来说具有极大的不确定性，经济、社会、政治、技术等综合环境的突然变迁乃至政府政

20、策的临时变动，都会对整个房产项目产生极大的风险，一方面源于这些环境变动的不确定性，另一方面源于房产投资本身的市场敏感度和反应力较弱这一特点；从微观环境来看，商业地产与商业密切联系，而商业经营本身就会受到一系列重要但又不确定的因素而制约着，如建筑设计和结构、地域环境、供需状况、客流量、交通状况、社区分布格局、人口数量和结构、停车位以至地区亚文化和时尚等因素的不确定影响，同时，加上地产项目本身投资规模大、资金消耗量大、投资回收期长、经营管理内容复杂、经营管理要求高等特点，风险拟合程度之高，可想而知。收益期望高，显然，从一般的经济学原理来说，高收益往往高风险，而高风险的投资也往往是因为市场主体自发追

21、逐高收益而产生的，商业地产在近年来受到各方投资者和经营者的青睐，也足以说明商业地产投资的可观回报。然而，高投资回报率的最理想要求是高利润而低成本，显然要做到商业地产项目低成本是几乎不可能的，因此，只能在高利润中着手。而这些利润的来源主要靠的是后续经营的租金以及其他方面的收入，（当然也不排除投资者采取产权转让的方式进行物业出售），虽然回收期较长，但基于持续收益，以及在经济持续发展过程中物业价值的高水平上扬的可能，一般来说，这种以较高租金（租金的具体契约形式也是多种多样的）为主要形式的持续现金流和乐观的物业“博弈型升值”往往是其高收益的主要来源。社会贡献度高，是区别高收益这一特点而说的，此地的贡献

22、主要是从社会生态学的视角出发而说的。商业地产的“正确”开发和经营，不但为投资者和经营者带来了高收益的期望，为周边消费群带来方便，同时，为周边社区的商业繁荣、就业、生活质量的提高、环境以及交通的改善创造了条件，为产业链和产业辐射面的延伸和扩大创造了条件，在某种程度上，也为城市化的进程起着巨大的推动作用。当然，以上的理想状态都是基于“正确”的基本假设之下而论的，因为“不正确”开发和经营的产生往往会形成经济和社会资源的极大浪费，并且对周边社区产生“外部性影响”，而这些都是需要我们慎重考虑的。经营管理内容复杂，一方面表现在因商业地产项目规模、布局、定位、环境、阶段的不同而面临着不同的经营内容，另一方面

23、，由于环境的强烈的不确定性促使对经营策略、战略进行随时调整而产生的经营内容的拓展、丰富、升级。经营管理要求高，在某种意义上说，经营管理内容的复杂决定了经营管理的高要求，同时在商业地产运营管理的世界里，由于利益主体的多元性，管理客体的多面性，以及影响因素的复杂性的存在，经营管理水平的要求也远远得到提高。3商业地产的总体运行机理在项目管理的视角上，商业地产项目的运作程序具体如下：项目选址产品定位运作策划资金平衡（主要是项目执行和运营版块）经营管理。6首先，项目选址。这是商业地产项目最为关键的一步，涉及到项目开展的可行性分析和前期策划，做正确的事比正确地做事相对重要，因而其在很大的程度上决定了项目开

24、发与经营的成败。选址要充分考虑到商业地产对地段和区位的高度敏感性，同时要充分考虑好地域人口结构、消费特点、商家分布、商圈大小、政府政策、交通状况等因素。其次，产品定位。在对宏微观环境得到相对充足的了解的基础上，进行市场细分、聚焦、整合，并且在“整合差异化产品”的基础上实现商业业态和商业地产的功能定位。再次，运作策划。主要指在定位之后，对项目的具体运作思路包括招商前寻找和确定主力店客户、商店规划、商品规划和商户组合等。7招商前寻找和确定主力客户，在一定的程度上成为了项目可行运作的关键，一方面能够在时间上实现客户资源的统筹协调，同时，能够在了解主力客户需求的基础上实现项目布局设计和商店空间规划，从

25、而降低项目开发的风险。在商品规划的过程中充分考虑到商品和商户的组合，努力做到购物消费、展示、表演、休闲、娱乐、餐饮的一体化，让“体验式消费”成为项目经营的亮点。再次，资金平衡成为整个项目开发持续进行的重点。资金链紧密地贯穿于项目分析、设计、施工、竣工、运营的整个过程。同时，商业地产的投资回收期在8年至10年，因此，在整个项目运作流程中，我们必须要协调好资金面和资金链的关系，协调好开发融资和租售资金回流的关系。最后，经营管理。商业经营管理，可以说是商业地产的命脉，商业地产中地产仅是载体，商业地产中的商业才是灵魂。8 运营管理阶段，不仅仅要处理好开发商和消费者的关系，而是要处理好开发商、代理商、经

26、营商、物流商、消费者、周边社区、小业主以及政府各方利益相关者的关系，因此，在这个阶段管理充满了协调，充满了挑战和机会。（二）商业地产经营的相关研究笔者认为，经营的含义可以从两个维度上来理解。从狭义上说，商业地产的经营仅仅是指商业、商店、商品在“买卖”意义上的相关行动，其中可以包括经营战略、策略、模式、方式等；然而，从从广义上说，商业地产的经营可以包括整个项目的投资估算、分析策划、市场定位、业态组合、融资合作、开发执行、代理合作、招商、销售和运营管理等系统流程的整合过程。本文主要基于经营的广义视角上进行研究和论述。1本文商业地产经营研究的相关要素商业地产经营，作为产业经营的典型，具有普遍意义的经

27、营特点，也适用于普遍意义的经营要素。因此，笔者在此借鉴美国学者加里.哈默尔（Gray Hamel，2000）提出的商业经营模式要素组合框架9，以确立商业地产经营研究的相关要素和方向。如图1所示：图1 商业经营模式的要素组合框架资料来源：Gray Hamel.领导企业变革.2002年9月.价值网络供应商合伙人联合核心战略经营宗旨产品/市场范围差异化基础战略资源核心竞争力战略管理核心流程客户界面回应处理与支持信息与洞察力联系结构和动态客户利益配置公司边界效率/独特性/一致性/利润助推因素加里.哈默尔(Gary Hamel)认为经营模式包括四个主要的组成部分：（1）客户界面，包括回应处理与支持、信息

28、与洞察力、联系结构和动态；（2）核心战略，包含经营宗旨、产品市场范围和差异化基础；（3）战略资源，包含核心竞争力、战略资产和核心流程；（4）价值网络，包含供应商、合伙人和其他利益相关者的联合。10这些因素两两之间都形成一个界面,分别是：（1）客户利益：连接客户界面与核心战略，指实际提供给顾客的特定利益组合；（2）配置：连接核心战略与战略资源，指某个企业以独特的方法结合能力、资产与流程，来支持其特定策略；（3）公司边界：连接战略资产与价值网络，代表公司哪些事自己做、哪些工作外包的决策。11可见，这三个界面将四个要素紧密地连成一个协调运作的整体。此外，经营模式还要达到效率、独特性、一致性，并在利润

29、助推因素的作用下充分发挥效力。其中，利润助推因素包括了收益递增（网络效应、正反馈效应和学习效应）、竞争者排除（寻求准垄断地位）、战略经济（规模效应、范围效应和集中效应）、战略灵活性（战略弹性）等。结合以上的要素组合框架，本文将会把这些要素运用于对波特集团商业地产整合经营的研究和分析之中。在此，本着求实的精神，为了更为清晰运用这些研究要素进行分析，笔者认为需要通过价值链整合理论、核心竞争力理论和社会生态学理论，对以上要素和素界面之间的联系进行整合阐述。因此，笔者在此对三个理论进行简洁的介绍，并试图说明三个理论与要素组合框架之间的联系。2本文运用的与经营相关的理论简述2.1价值链管理理论价值链的概

30、念是迈克尔.波特于1985年在其所著的竞争优势一书中提出的，迈克尔.波特将价值链定义为：从原材料的选取到最终产品送至消费者手中的一系列价值创造的过程。价值链构成如图2所示12：图2 基本价值链构成资料来源：迈克尔.波特.竞争优势.机械工业出版社，2006年6月，第一版.其中，价值链中的价值创造活动主要分为基本活动和辅助活动基本活动主要有：内部后勤、生产作业、外部后勤、市场营销、服务等；辅助活动包括：采购、技术研发、人力资源管理、企业基础设施等。价值链管理的过程，实际上是整合基本活动和辅助活动的联系，以实现价值链各个环节之间的优化协调效应，降低企业组织和经营成本，优化核心业务，创造竞争优势的过程

31、。然而，价值链整合的最终目标是企业利润的获取，而目标实现的前提是客户利益的充分实现。因此，在这种意义上说，价值链管理理论的运用，实际上是整合价值链上的资源以持续为客户创造价值的过程，体现了组合要素中的“客户界面”和“核心战略”及其接界面的联合。2.2核心竞争力理论自从普拉哈拉德(CKPrahalad)和加里.哈默(Gary Hamel) 1990年在哈佛管理评论发表“公司核心竞争力”一文后,核心竞争力(core competence)理论得到了学界、管理界和企业界人士的广泛关注,日渐成为战略管理研究体系上的核心方向之一。经过对技术观、资源观、能力观、知识观、整合观的分析、归纳和总结，笔者认为，

32、核心竞争力是整合企业各种资源(包括物质资源、技术资源、人力资源、知识资源、财务资源与组织资源)，以及多方面能力(包括生产能力、管理能力、营销能力、技术能力、员工能力)所形成的，能够确保本企业在较长时期内的市场竞争中获得持续竞争优势和发展的独特能力，并且是企业多种具有竞争优势的能力集合体。 同时，根据普拉哈拉德(CKPrahalad)和哈默(Gary Hamel)的观点，核心竞争能力的五项判别标准为：价值性、稀少性、难以模仿性、不可替代性和延展性等。13五项判别标准相互承接，协调统一，具体意义如表2所示：表2 判断核心竞争力的5项标准标准含义有价值的帮助公司消除威胁或利用机会稀少的不被其它许多公

33、司拥有难于模仿的历史的：一种独特而有价值的组织文化和品牌模糊性原因：竞争力原因和应用是不清楚的社会复杂性：人际关系，信任以及管理者、供应商与客户之间的友谊不可替代的不具有战略对等的资源具有延展性能将竞争优势扩散到本企业其它产品或服务资料来源：Prahalad C K, Hamel G .The core competence of the corporation J.Harvard Business Review, 1990年.从组成要素上看，核心竞争力可以看成是具有竞争优势的核心产品竞争力、市场竞争力、知识技术竞争力、人员竞争力、组织竞争力在企业内的集成（如图),用公式可表示为:“企业核心竞

34、争力=核心产品竞争力市场竞争力知识技术竞争力人员竞争力组织竞争力”。14 如图3所表示。知识技术竞争力人员竞争力组织竞争力市场竞争力核心产品竞争力核心竞争力图3 企业核心竞争力维数资料来源：盛小平、孙琳.企业核心竞争力理论透视.经济问题探索.2006年.同时，根据外国学者Long C和Vickers-Koch M的观点，当核心竞争力和与价值链连在一起的战略流程组合起来时，则可以构成核心能力,公式表达为“核心能力=核心竞争力+战略流程”。15 经过分析，笔者认为，核心竞争力理论，就其内容本质，是企业核心资源、能力、竞争力和企业战略的衔接过程，对应着组合要素中的“核心战略”和“战略资源”的配置和界

35、面连接。2.3战略生态理论管理学学者詹姆斯.弗.穆尔(Jame F.Moore) 在1996年出版了其专著竞争的衰亡。作者运用系统论对竞争的含义进行反思,开辟了新的战略研究方向,以生态学的新视角解释商业运作,提出了企业、利益相关者、社会环境协同进化的理念。同时，詹姆斯.弗.穆尔(Jame F.Moore)提出了“企业战略生态系统”这一概念，他指出，企业有如自然界的生物一样生存在一个非常完整的生态系统之中，并且把“企业战略生态系统”定义为:以组织和个体的相互作用为基础的经济联合体16。具体的企业战略生态系统如图4所示：企业战略生态系统，尤其对于具有核心能力的企业，按照其构成成员的紧密性、重要性等

36、标准，可以分为核心生态系统、扩展生态系统、完整的战略生态系统三个层次。其中，核心生态系统体现了企业与其供应商、消费者、市场中介机构等价值链成员的“垂直”关系；扩展生态系统体现了企业与股东、债权人、雇员（工会）、竞争者、交易伙伴、科研机构、高校、政府部门、当地社区、当地居民、媒体、环境保护主义者等（企业边界上的）利益相关者的“水平”关系；而完整战略生态系统涵括了自然、经济、商业、科技、政治、法律、社会文化等宏观环境的系统要素。为了让我们能够更为清晰地理解战略生态理论，本文从已有的研究中摘录了传统战略与战略生态之间的比较。17 正如表3所示。表3 传统战略与战略生态的比较比较项目传统战略管理与思维

37、战略生态管理与思维战略制定的基本单位行业和公司是战略制定的基本组织战略生态系统及生态共同体是战略制定的基础组织竞争性质与结果有限的合作协同进化，生物适应性战略中心企业自身利益是中心议题生态共同体的整体利益和公司在生态系统中的竞争地位是中心议题战略目标经济行为的功能是公司内部管理良好，并取得行业里的平均利润经济行为的功能是公司管理构成生态系统中的各种联盟关系合作范围传统合作局限在直接供应商和顾客，改进传统供应商和顾客关系，维持现存行业或国家界限合作扩展到所有参与者，并且不断引进新的参与者协同发展的共同体竞争范围竞争主要存在于行业内不同公司或产品之间竞争存在于战略生态系统之间及特殊生态系统内部领导

38、和中心之间进行战略管理的重点培育核心能力、建立有利的市场地位建立核心能力，培育核心生态系统和扩展生态系统技术假定与演化本业之外的技术对企业的影响微乎其微现在，各种技术时时彼此交错，在某个企业里闻所未闻的技术正改变着整个产业行业假定与边界行业结构固定不变许多产业正走向整合，其边界在不断模糊，许多产业已经消失竞争对手的确定把行业内公司作为直接竞争对手现在很难分清谁是竞争者，随着传统行业分界线逐渐瓦解，许多公司发现正在与许多不大可能面对的对手进行着激烈的竞争战略的性质静态动态资料来源：聂锐, 张炎炎，战略新范式-战略生态管理中国矿业大学学报(社会科学版).2003年.笔者认为，核心生态系统充分体现了

39、竞争优势的内核部分，代表着企业及其价值链的核心竞争力（能力），对应着要素组合框架中的“战略资源”界面；而扩展生态系统，充分地体现了竞争优势的外核部分，代表着企业的边界价值、资源、关系的优化整合，对应着要素组合框架中的“价值网络”界面；同时，通过对完整战略生态系统中的宏观要素的反应，实现着“战略资源”和“价值网络”的界面连接，实现着整个“公司边界”的价值整合。3上述理论整合运用的可行性说明综合上文所述，本文以深入的视角，对商业模式要素组合之间的联系进行阐述，并且在明确要素和理论之间联系，以及结合研究课题实际的基础之上，对要素组合所体现的理论本质进行充实和整合，从而实现研究目的明确性、研究思路的清

40、晰性、研究内容的深入性和研究方向的可根据性。因此，在此意义上，本文的理论整合运用具有合理性。三、研究设计 本章节主要是对本次研究的目的、意义、理论运用、分析框架、方法等进行适当的说明，为研究开展和写作做好适当的准备。（一）研究目的和意义本次研究的主要目的：通过对波特集团商业地产的整合经营的研究，以明确波特集团在商业地产整合经营中的竞争力的真正来源，探讨波特集团整合竞争力来源以实现竞争优势整合的方式，为国内商业地产经营管理及其理论的发展提供有意义的指导和方向。本次研究的具体意义：第一，明确如何实现商业地产项目定位的全面性和准确性；第二，明确如何实现商业地产项目开发执行中的战略资源、核心竞争力、核

41、心流程的有机结合；第三，明确如何实现商业地产项目共赢的有效的后续运营方式。第四，明确如何实现定位、执行、运营、战略、核心体系、竞争策略的整合经营，以真正地提升企业和行业的竞争优势。第五，为我国商业地产行业的健康有序的发展提供可观的方向、探索性的理论指导和典型的成功蓝本。（二）分析框架在此，通过上述分析，笔者结合理论运用的实际，把商业模式要素组合框架与价值链管理理论、核心竞争力理论、战略生态理论有机整合起来，并提出如下整合框架，以展现要素和理论之间的联系，并把此“理论整合框架”运用于 波特集团整合经营的研究之中。如图5所示。公司边界客户利益响应价值链管理理论：顾客价值整合核心竞争力理论：竞争力整

42、合配置战略生态理论：利益相关者整合整合经营：竞争优势实现和整合图5 理论整合框架图资料来源：本文依资料整理而成效率、独特性、一致性、利润助推因素其中，基于定位更为强调顾客价值的互动，笔者运用价值链管理理论，分析波特集团如何在整合价值链的基础上实现商业地产管理的整合定位，从而整合客户利益；基于执行更强调核心能力和战略资源的互动，笔者运用核心竞争力理论，识别波特集团在商业地产经营中的核心竞争力及其来源，分析波特集团如何整合核心竞争力的基础上实现商业地产管理的全程操盘执行，从而实现资源优化配置；基于运营更强调与环境各方主体之间的持续互动，笔者运用战略生态理论，分析波特集团在商业地产运营管理阶段如何整

43、合边界相关者的资源和关系，从而实现共同进步。同时，笔者观点：当企业的核心竞争力、价值链管理、战略生态实现整合时，企业的竞争力、顾客价值、利益相关者也会实现整合，从而实现企业竞争优势的实现和整合，实现商业模式组合要素中的效率、独特性、一致性和利润助推因素的有效整合。在这样的假设和观点基础上，以效率、独特性、一致性、利润助推因素作为分析方向的选择标准，本文设计了如下的分析框架，如图6所示：顾客价值、竞争力、利益相关者整合 效率、独特性、一致性、利润助推因素全程整合定位模式全程操盘执行模式“虚实结合”运营模式战略目标整合竞争策略整合核心体系整合图6 波特模式：整合经营分析框架资料来源：本文依资料整理

44、而成竞争优势整合总的来说，本分析框架主要分为三个维度：第一，时间维度。波特集团在商业地产的分析开发阶段、项目实施阶段、运营管理阶段分别采取了全程整合定位模式、全程操盘执行模式、“虚实结合”运营模式，本文通过对“阶段模式”的研究，依次从企业价值链层面（客户利益界面）、核心竞争力层面（配置界面）和战略生态层面（公司边界界面）实现对“波特模式”整合经营的本质的探讨；第二，空间维度。波特集团在战略管理方面有着典型的意义，本文通过战略视角对波特集团的战略目标、核心体系、竞争策略的整合进行分析，以探讨波特集团如何在战略层面实施整合经营；第三，通过对“阶段模式”和“战略视角”的联合，以实现对“波特模式”竞争

45、优势整合及其本质的探讨。（三）研究方法 本文旨在通过波特集团商业地产整合经营的研究，探讨商业地产整合经营的方向和标准，从而明确商业地产经营管理的竞争优势的来源和本质，主要运用的研究方法为定性研究，主要运用的研究方式有： 1、二手资料研究：通过国内外相关文献的查阅，明确商业地产的基本知识和运行机理，同时，结合整合经营的分析要素，对相关理论实现参考和整合，提出理论整合框架和波特整合经营分析框架。 2、个人深度访谈：在文献知识广泛阅读的基础上，亲自走访企业（波特集团），实地观察，实证研究，与企业管理者进行深度访谈，总结企业整合经营的重要模式，探讨企业竞争优势来源，了解企业战略发展方向，并且对波特集团

46、的战略进展进行适当的跟踪研究。四、波特商业地产整合经营管理模式本章节主要是对波特集团的商业地产整合经营进行阐述，以明确波特集团的竞争优势的来源和本质，从而为商业地产经营和管理理论的探索提供适当的方向和典型。（一）波特商业地产经营管理集团简介1创立者和公司发展历程1.1创立者波特公司创始人陈宗建先生，现任香港波特集团总经理和商业地产首席策划师，兼任中港澳国际新闻高级专家顾问，是波特模式的研究者和实践者的典型代表。18陈宗建先生持续学习和实践商业管理、房地产开发、金融资本运作等知识和事务，于1995年起开始独立创业打造波特事业至今，专注和致力于商业地产全程整合策划及运营管理的研究与实践，总结提炼出

47、商业地产全程整合服务模式“波特模式”，并且以实践和时间来展现“波特模式”的魅力和价值。1.2公司发展历程在此，对公司发展历程作出简洁介绍：1995年2月，波特创始人陈宗建先生开始创业历程；1996年起，陈宗建先生对波特进行雏形探索框架构思；1995至1997年期间，陈宗建先生在广东珠三角地区进行策划、咨询、顾问、市场、招商等服务，并于1997年7月成立陈氏兄弟公司（波特公司的前身）。1997年至2000年期间，以多种形式参与世纪广场、竹艺园、观光园、商贸城等项目的策划和招商等工作；2000年，调整公司发展策略，转战回深圳，以深圳地域品牌为起初建立大后方，向内地业务进行辐射，首次对商业地产服务提

48、出：全程整合思想；2002年，更名为深圳市波特商业经营管理有限公司；2003年年底，在香港成立香港波特经营管理集团有限公司，整合深港地区资本及品牌资源；2004年至2005年期间，全面着手起草“波特发展基本法”及制订第二个“波特五年发展规划”（简称“二五规划”）走紧密式品牌捆绑永续经营的战略路径；2006年上半年，开始实现全员股份化发展策略，而且已经形成了品牌连锁捆绑性发展的在战略方式，时至今日已发展到二十多家连锁合作公司和项目合作公司；2007年6月，波特公司业务模式，全面转向全国品牌连锁冠名输出+商业地产全程代理模式（策划、规划、招商、销售、商管、物管、广告策划、网络、企业管理标准化输出等

49、），推出“中国商业地产产业网 ”，并且于同年进行股份化、标准化改革，着力推出标准化的经营管理体系；2007年12月香港波特商业地产管理集团荣获“2007年中国十大最具创造价值商业地产策划代理机构”；2008年1月，在中国最具竞争力企业500强高峰论坛暨中国最具竞争力企业评价活动中，香港波特集团在中国商业地产策划顾问服务行业里唯一一家荣获“中国商业地产服务行业最具竞争力第一品牌称号”，并且于同年荣获“中国商业地产行业最具标志性第一品牌荣誉”称号；2008年12月12日，波特集团旗下的子公司深圳是建华波特网络科技有限公司成立，并任命陈建华先生为公司总裁；2009年1月1日，www.PT电子商务交易

50、平台网正式上线启用，标志着公司战略的升级。192主营业务和组织架构2.1主营业务香港波特商业地产管理集团主营业务的范围包括：商业地产全程整合策划、建筑规划设计顾问、房地产销售策划代理、商场招商策划代理、商业经营管理技术输出、百货商场管理技术输出、商业物业管理技术输出、“波特”品牌特许冠名输出、广告营销企划代理、网络信息技术服务、商业地产项目融资服务、人才教育培训、商业地产产业化专题研究、咨询顾问行业服务标准与规范研究等商业地产产业链的一系列业务流程。20其中，主要的业务对象为商业地产项目，特别主要以“产权式项目”为主，其中，产权式项目主要是指地产商将商业项目开发建成后，将项目的产权对外进行公开

51、销售，由专业商业运营管理公司负责对外招商和整体经营，进入正常经营以后投资者根据产权的多少获得回报。例如：产权式百货商场、产权式购物中心、产权式主题商城、产权式商业街、产权式专业主题批发市场等。2.2组织架构 波特集团主要由集团旗下的一系列公司、分公司、子公司、项目合作公司和其他分支机构构成，其中按照运营的两大板块可以分为：技术部门和资产管理部门。21技术部门主要负责商业地产经营管理的全程技术输出，而资产管理部门主要负责协调集团和各合作公司、分支机构之间的资产运营。总体组织架构如图7所示：3公司宗旨和文化波特集团本着其“高举缔造中国商业地产顾问服务标准与规范的伟大旗帜”的宗旨和使命，本着其“弘扬

52、中华商业文明，打造商业地产服务新典范”的精神动力，坚守着“每一分钟都要有生产力”的价值观，努力实现着“专业人才做专业事”的服务宗旨。22 在实践和时间的积累之中，波特集团总结了“方圆正合，通融变达”的经营哲学，明确了“专业、素养、领悟、精进”的人才理念，建立了“慎思、三省、笃行、展现”的企业训勉，以“专业过硬、理念相通、志同道合、品质优良、作风端正、纪律严明”的要求打造着企业的“铁军”团队，并且在“铁军团”的成长中而迅速发展。23综合上述，波特集团在实践和时间的检验中日益发展而壮大，已成为了国内具有相当知名度和品牌度的企业，拥有着“典型意义”的商业地产经营管理经验、知识和理念，因此，本文的研究

53、对象和研究内容在这个意义上具有可观的代表性和说服力。(二) 波特商业地产整合经营模式（时间维度）1商业地产的分析开发阶段：全程整合（策划）定位模式1.1商业地产定位的含义定位，这是管理学和营销学中非常重要的概念，由美国学者A.里斯和杰克.特劳特于20世纪70年代提出。两位学者对定位的概念表达为“定位是对未来的潜在顾客的心智所下的功夫，也就是把产品定位在未来潜在顾客的心中。”随着定位理论的发展，定位的概念也在演进之中，而本文理解的“定位”主要是参考了营销学大师菲利普.科特勒概括：“定位，是对企业的产品和形象的策划行为，目的是使它在目标顾客的心里中占据一个独特的有价值的位置。”24本文的研究对象是

54、商业地产经营，因此，商业地产的定位可以简单理解为商业地产将要做成怎么样？销售给谁？谁来运用？这些基本问题的集成一个更基本的问题，那就是：项目的价值方向何在？因此，本文对商业地产经营的定位主要表达为：通过市场调查研究，确定商业地产项目所面向的市场范围和目标客户，并且围绕目标市场和客户的需求而将项目的价值（功能、主题、形象）做出特别的聚焦、设计、规划。2.1波特集团商业地产全程（策划）定位模式从价值链和定位过程上看，波特集团对商业地产的定位过程主要可以分为：选址定位、客户定位、经营方式定位、业态定位和、规模定位、价值整合定位等。然而，六种定位实现和联合，构成了项目价值链全程整合的价值集成定位。各种

55、定位具体代表的内容和意义如下：2.1.1选址定位选址定位：通过市场信息广泛、深入和有重点的收集、分析和整理，对项目建造区域进行选择决策，并且对已选择区域进行实地考察，根据相关因素和指标明确选址的正确性。在选址定位的过程中，波特集团主要考虑的因素有：政府的商业网点规划、消费者影响因素和其他的地区综合因素。政府的商业网点规划。所谓商业网点规划，是指对从事商品流通，为生产经营和人民生活提供服务的各类商业经营场所，包括商品交易市场、零售商店(含购物中心)、仓储或物流配送中心、餐饮店、饭店、酒店等区域的合理布局和规划25。因为商业网点规划往往是城市规划的一个主要规划项目之一，对社会资源配置具有深远的影响

56、，因此实现规划的主体往往要求统一的，我国的商业网点规划的主体是政府然而。对于已经确认了的商业网点，政府将会向其投入大量的各类资源和优惠政策，以努力实现网点的开发和拓展。因而，波特集团在选址规划之中，特别重视与政府的沟通和联系，特别重视政府优惠政策的运用，特别重视项目选址、项目布局与政府规划中商业网点、城市化进程的协调统一，并且兼顾好不同区位间发展新型业态和改造传统商业相结合、大型商业设施建设与中小商店共同发展的要求。消费者影响因素。此地的消费者主要是指周边购买和使用各类商品的消费群，泛指人们大众。人们大众的消费，对于商业物业来说，是其生命力的源泉，因此，波特集团在市场调研和信息收集加大了其深入

57、了解的权重，主要考虑以下两个方面：一为与消费行为本身具有间接行为的消费者内在价值行为消费者规模和结构、家庭结构、教育水平、职业、消费心理、消费文化、消费行为特点等；二为与消费行为本身具有直接联系的消费者外在价值行为主要是指收入水平、购买力、需求及价格弹性、购买时间及方便程度、甚至是媒体关注程度等。波特集团在分析这些行为因素时，会根据项目的特点和地区的文化对因素进行不同权重体系的选择和分析，以实现资料分析的客观性和可靠性。其他的地区综合因素。除了以上两类主要分析要素之外，波特集团尤为注重对周边环境特点的分析：如周边产业群、商铺网及分布结构、区域竞争者、交通便利程度、客流量、物流密度、公共设施完善

58、程度等方面的分析，以实现选址定位分析的全面性。综合可知，波特集团在选址定位分析的过程中，主要是以政府规划的商业网点为基本导向的，（当然也有以自然形成的商业网点为互补导向的），善于整合政府资源和政策而形成了选址定位基本的风险规避机制；以消费者影响因素为重点分析对象，整合产品最终消费群的利益而形成选址定位的动力机制；以地区综合因素为兼顾分析对象，整合周边环境资源和信息而形成了选址定位的辅助机制。在三种分析因素的协调统一中，波特集团实现了选址的正确决策过程，而选址定位，在某种意义上说，主要整合的是区域价值和优势。2.1.2客户定位客户定位，后续于选址定位，这里的“客户”所涵括的范围主要涵括三个具体部

59、分，分别为目标消费群体、目标投资者、目标经营者。因此，客户定位的实质，主要是实现这三类具体客户的定位。目标消费群是指进入商业地产项目消费的零散公民个体的集合体。而目标消费群的定位过程，主要是对目标群体的全面而有重点的调查，如调查消费群体的消费需求、消费层次、消费特性、消费文化、消费习惯、消费水平等。目标投资者是指对商业地产项目进行投资，购买项目和物业产权的公司法人或者个体。其中公司法人可以是一般投资机构、金融机构、企业集团，也可以是专业的项目开发商和承包商。而目标投资者定位的过程，主要考察目标投资者的如下因素：出资金额、出资目标、出资条件、资金来源、资金透明度、公司财务、公司经营状况、公司诚信

60、度审核等。目标经营者主要是指对商业物业进行承租，实现自主经营、自负盈亏的企业、店铺经营者和承包商。依照与商业物业经营的密切程度可以分为，主力店（主要包括大型品牌百货公司、大型品牌大卖场、品牌餐饮、品牌娱乐场所、品牌建材卖场、品牌家具电器卖场等服务业态）、较主力店（主要包括西式快餐、中式餐饮、酒吧、一般娱乐、品类商店、主题商店和金融等服务业态等）和其它小商铺三种。而目标经营者的定位过程，实际上就是三种目标经营者的组合和布局过程，主要分析的因素有：经营者来源、经营者数量和结构、经营者实力（财务、人力资源、硬件设施）、经营者基本情况（业务体系、组织结构、服务体系、品牌战略、诚信度）等。为了整合上述三

61、种目标群体，波特集团具体采取了如下步骤：区域识别身份识别购买力识别购买目的识别购买行动力识别。区域识别，主要是在选址定位过程中实现，整合选址区域的各方信息，了解区域中上述群体的总体特性。身份识别,在区域识别的基础上，联合与项目有着直接相关联的主体，对目标消费者、投资者、经营者的基本特点进行进一步具体的识别和细化分析。购买力识别，基于影响因素的权重的考虑，把其独立出来以拓展其分析的深入程度，并且根据以往建立的购买力识别指标体系进行对照分析。（这里的“购买”涵括了三种群体。）购买目的识别，通过基本信息的了解，根据消费者心理学、营销学、文化学的相关理论，深入到个体或者群体的心理层面，分别对三种群体及

62、其细分群体的购买意向、动机、需求层次和水平进行进一步的深入了解。购买行动识别，主要是指在购买力和购买目的吻合的基础上，其购买行动的影响因素的分析，这些因素往往包括了：信息获取渠道、信息特点（真实性、及时性、客观性）、购买方式、购买要求、资格审查、购买协议等。波特集团通过以上步骤，由浅入深、由表及里、由此及彼地对三种群体及其细分群体的相关信息的进行收集、整理和分析，从而正确地实现客户定位决策过程，而在一定意义上说，整合的是直接客户的价值和优势。2.1.3经营方式定位在实现正确选址和客户定位的基础之上，紧接的就是经营方式定位。所谓经营方式，实际上就是如何处理和运营业已落成的商业地产项目和物业。对于

63、商业地产的经营方式，业界主要分为：直接出售方式、只租不售方式、先租后售方式、租售结合方式。直接出售方式：项目落成之后，开发商通过对项目板块的直接出售给投资者或经营者，以实现商业物业产权的转让的方式。主要优点：能相对迅速地回收项目开发的资金，获取成本价与销售价的价差利润；主要缺点：售价对市场地产经济状况的敏感度较高、买主的可获取量有一定的限度、销售风险较大。只租不售方式：商业地产项目落成之后，开发商和投资商通过租约的方式实现对商业物业经营权的转让，并且不对其产权进行转让的方式。主要优点：从以租金为主的持续现金流中回收项目成本，在正确市场定位的基础上，投资回报率较高，同时有机会在时间轴上的物业升值中获利。主要缺点为：投资回收期比较长、经营水平要求高、经营风险较高。先租后