宏观观察与西安城市观察预测ppt

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1、20102010年宏观观察与西安城市观察预测年宏观观察与西安城市观察预测宏观环境观察宏观环境观察西安房地产分析西安房地产分析预测与建议研究预测与建议研究宏观经济观察宏观经济观察全国房产现状全国房产现状目录目录宏观政策背景宏观政策背景宏观环境预测宏观环境预测宏观环境观察宏观环境观察国际经济形势国际经济形势经济风向标全球股市全面回升，经济形势缓慢好转。纳斯达克道琼斯标普500伦敦指数日经指数德国科技黄金期货原油期货月铝期货黄豆期货经济温度计各类期货价格看涨显示经济预期向好，但近期回落趋势初现。美元指数人民币指数欧元指数英镑指数经济度量衡人民币趋于平稳，其余币种略有回升，全球经济复苏征兆初现。国际经

2、济全面回暖，经济形势逐步迈出08低谷。未来经济预期向好，近期回落彰显预期稳定不足。人民币指数稳定，受全球币种影响度减小。国际经济形势特征大势趋好，而稳定不足，中国经济受全球影响因素制约趋小。宏观环境观察宏观环境观察国内经济形势国内经济形势经济现状：投资猛增，消费趋于稳定，进出口偏冷，整体经济形势相对稳定。GDP：总产值335353亿元，比上年增8.7%，保八任务顺利完成；投资：固投224846亿元，比上年增长30.1%，货币政策宽松，财政收入充足，投资势头迅猛；CPI比上年降低0.7%，城乡居民收入增长8.8%；消费：零售总额125343亿元，比上年增长15.5%，扣除价格因素，实际增长16.

3、9%；贸易：进出口总额22073亿美元，比上年下降13.9%，其中出口12016.7亿美元，下降16%；进口10056亿美元，下降11.2%。全年贸易顺差1960.7亿美元，减少34.2%，进出口形势偏冷。经济特征一：CPI与PPI双双回升，通胀预期隐现，09年刺激政策后遗症隐患或将导致经济趋热。经济特征二：全国股市整体回升，总体经济形势见好，企业效益良好，居民投资信心恢复。恒生指数国企指数深证指数上证指数经济特征三：实体经济缓慢恢复，投资增幅明显而社会消费和进出口偏冷，整体均衡而单项倾斜。经济特征四：货币政策条件宽松，市场流通性增强，流动资金的有效增长隐含对通胀压力的担忧。M0显示市场消费状

4、况有所好转；M1显示居民与企业资金状况良好，经济波动迅速上行；M2显示社会需求全面激活，通胀有效被控制。信贷规模强势反弹，12月以37.1%比例上升，货币政策宽松效果显著，市场流动资金充裕。投资消费进出口宏观经济复苏宏观经济复苏经济预期趋稳经济预期趋稳4 4万亿投资效应渐显万亿投资效应渐显经济增长对投资的依赖经济增长对投资的依赖投资拉动经济增长模式投资拉动经济增长模式短期难以改变短期难以改变国际经济复苏国际经济复苏缓慢缓慢短期利好少短期利好少进出口偏冷进出口偏冷进出口形势短期难进出口形势短期难以改变以改变经济发展结构均衡要求经济发展结构均衡要求国内庞大内需消费基础国内庞大内需消费基础扩大内需的

5、政策主旋律扩大内需的政策主旋律扩大内需，刺激消扩大内需，刺激消费为首要主题费为首要主题受宏观经济平稳现状影响，短期中国经济模式难以改变。国内宏观经济强势复苏，且相对稳定。经济刺激后遗症或成通胀诱因，预期担忧显现。经济增长投资独大，进出口与消费相对较小。国内经济特征宏观经济相对稳定，但经济刺激的短期获利与长期担忧同时存在。宏观环境观察宏观环境观察全国房地产形势全国房地产形势09年3月，国房景气指数下降至十年历史冰点94.74，房地产行业活跃度处历史低潮。上半年超预期的销售拉动国房景气指数上扬，最终形成V型反弹。8月景气指数突破100，转入景气区间；12月到达103.66.国房景气指数的V型走势昭

6、示着房地产行业的复苏和活跃。宽松信贷条件下，投资和贷款数量的有效增长，资金流动性良好，资本市场异常活跃。重点开发企业融资渠道大开，辅之银行大量放贷，资金条件充裕，逐步摆脱08年资金链紧张困境。宽松的土地管理政策和供应政策，09年土地市场空前繁荣，流标大幅下滑，溢价猛增，全国地王层出不穷。重点城市09地王一览u土地购置面积逐月递增，但仍处于低位运行状态，全年土地31906万平米，环比下降18.9%；u土地开发面积23006万平米，环比下降19.9%，且近期有逐步走低的趋势u多数城市土地价格普遍上涨，近一半城市成交量激增到50%左右；u部分城市土地价格迅速上涨，而土地成交明显萎缩，最大幅度将近80

7、%左右。土地市场分化明显，土地成交低位运行，开发面积不断减弱，房地产供应量明显不足 。客户贷款余额猛增，高端住宅销售增长强势，存款意愿减弱而投资意愿提升，市场投资客户数量明显上升。全国商品房市场活跃，量价方面相比08年均有较大幅度的提升。u全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。u2009年商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%u2009年新建商品房成交均价为4695元

8、/平方米，比2008年上涨近24%，其中商品住宅价格上涨25%。u无论量价涨幅都为15年来最大， 2004年全国新建商品房成交均价涨幅近18%，2007年为15%左右，2005年为14%左右，其余年份都不超过10%。房地产行业复苏且迅速活跃，国房景气指数连续10月回升。资金流动性好，资本市场非常活跃。开发企业资金充裕，已摆脱资金链紧张的困境。房地产大获全胜的一年，市场行情火爆，完全摆脱08阴霾。土地市场空前繁荣，供不应求逐步体现。商品房市场异常活跃，量价大幅提升，客户投资意愿强烈。房产市场小结宏观环境观察宏观环境观察宏观政策背景宏观政策背景200520062007200820092004200

9、32010确定支柱产业规范房地产市场摸索调控手段边促进边限制全面遏制手段应用改遏制为促进促进演变为限制限制手段应用政策成长期政策调整期政策平缓期宏观政策演变一波三折，在摸索中前进，但政策调控与房地产行业发展的相关性何在？2009年调控政策近期调控政策时间时间内容内容09.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年09.12.14国四条：加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期09.12.17土地拍卖后，首次缴纳土地出让金不低于50%09.12.23个人转让不足5年的非普通住房全额征收营业税09.12.30沪四条：严格二套房认定标准、加大闲置土地清理、公共租赁住房研究制度配套，加

10、强房地产市场监测监管。09.12.31公积金贷款收紧，二套房贷款限额将为60万10.1.10国十一条（二套房贷首付不低于40%，）10.1.18上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点伴随着房产市场的再度繁荣，国家调控政策开始收紧，但多以限制政策为主，缺乏必要遏制手段。宏观环境观察宏观环境观察西安房地产分析西安房地产分析预测与建议研究预测与建议研究陕西背景分析陕西背景分析西安经济背景西安经济背景目录目录西安房产市场西安房产市场西安房产小结西安房产小结西安房地产分析西安房地产分析陕西背景分析陕西背景分析陕西经济持续走好，增长速度高居不下，但本年增长速度较上年有所回落n全省工业增加值不断

11、提高，但本年增加幅度放缓n本年工业经济效益综合指数较上年有所回落全省工业持续看好，受金融危机影响，增加幅度较上年有所回落n计划生育政策取得了显著成效，全省人口总量增加缓慢；n城镇人口增加幅度明显大于全省人口增加幅度。n09年人口出生率大幅增加n人口死亡率放缓，保持在0.62%左右城镇人口的增加，主要是扩招政策孕育了大批农转非人士的增加80后的购房团体增加出于再次居住的需要，而置业房产n本年固定资产投资和房地产开发投资都有较大增加，受08年金融危机的影响，房地投资占固定资产投资的比重较上年有所回落n受房贷优惠政策的影响，09年房产交易火爆，房产销售价格指数急剧增加n社会消费品零售总额增加幅度增强

12、n全省CPI指数不断增加n城镇居民可支配收入和人均消费支出不断增加，且增加幅度增强n城镇从业人员创历年之最城镇从业人员增加，可支配收入不断提高，且对目前消费行情城镇从业人员增加，可支配收入不断提高，且对目前消费行情看好，这为置业者的房产居住和投资都提供了先天条件。看好，这为置业者的房产居住和投资都提供了先天条件。我省移动电话拥有量持续增加，且自05年之后增加幅度增强，目前已达到每两人拥有一部移动电话的境地。n存款和贷款金额增加且增加幅度加大n贷款占存金额的比重不断减小，但今年较上年有较大回升全省经济持续走好，人民收入有较快增加，贷款金额远远小于存款金额增长速度，受09年火爆房地产行业的影响，贷

13、款占存款金额比重有较大回升n房屋施工面积和竣工面积都有所增加，今年增加幅度较上年有所加强n受银行房贷利率的影响，今年商品房销售面积和额度都有成倍增加的势头，但单位房价较上年变化不大n本年主要受房屋建筑的影响，钢和水泥用量都有较大增长，且从05年之后，增长幅度加大本年房地产行业销售火爆，为拉动经济起到了空前的积极作用西安房地产研究西安房地产研究西安房产市场西安房产市场u2009年，西安GDP为2719.1亿元，环比增长14.5%；u人均GDP32237元，环比增长22.77%；u人均可支配收入达到18963元，居民生活水平得到有效提高。高位运行的GDP增长率表明经济运行状态良好， 居民生活水平得

14、到有效改善和提高，城市经济蓬勃发展。u固定资产投资和房地产开发投资得到有效增长，且一直高位运行，但增幅波动较大，且房投占固投近25%比例。u全市消费状况较为活跃，2009年消费总额1381.12亿元。u进出口贸易增长较慢，09年总数仅为72.55亿美元。固定资产投资极为活跃，为影响经济的三大因素之首，且总额为消费总额的二倍之多，且房投成为固投增长的主力因素。全年成交面积434.08万平米，且土地成交淡旺季分明，整体走势分布极为不均。全年供应土地559.71万平米，后半年供应相对前半年稳定，11-12月土地成交量逐步赶超供应量，。后半年土地成交量较前半年较好，主要受整体市场形势较好有关。本年度土

15、地市场较为活跃，成交率高达77.6%，但土地成交价格不很乐观，全年平均楼板价仅894.5元。除2月、10月外，全年供应情况呈现三个阶段递增；而从销售情况来看，全年销售量稳步增长，且增长幅度逐月攀升从供需比来看，供应量已经无法满足市场需求，全年需求大于供应全年供需比例失调，呈现明显的供不应求态势，供需比接近1：1.3。供需比1：2.1220092009年全市房地产销售状况统计年全市房地产销售状况统计月份月份一月一月二月二月三月三月四月四月五月五月六月六月套数套数/ /均价均价套数套数均价均价套数套数均价均价套数套数均价均价套数套数均价均价套数套数均价均价套数套数均价均价数值数值223944884

16、730452167184613668546707622464563534719销售面积（万销售面积（万平方米）平方米）316193.898498.88110销量同比增长销量同比增长（20082008年）年）-47.85%127.61%71.25%64.59%103.35%99.84%销量环比增长销量环比增长-65.19%96.77%53.92%-10.53%17.71%11.25%月份月份七月七月八月八月九月九月十月十月十一月十一月十二月十二月套数套数/ /均价均价套数套数均价均价套数套数均价均价套数套数均价均价套数套数均价均价套数套数均价均价套数套数均价均价数值数值8138487965985

17、004656050448205524388315403125215367销售面积（万销售面积（万平方米）平方米）140.9114.25113.58142.07152.9216.79销量同比增长销量同比增长（20082008年）年）56.14%122.99%121.68%193.16%168.58%200.56%销量环比增长销量环比增长28.09%-18.91%-0.59%25.08%7.62%41.79%全年各月销售套数节节走高，九月后更是增幅惊人，到全年各月销售套数节节走高，九月后更是增幅惊人，到1212月超过万套。月超过万套。全年销售面积稳步走高，其中全年销售面积稳步走高，其中1212月无

18、论套数还是面积均达到了前所未有的高度。月无论套数还是面积均达到了前所未有的高度。随着市场的回暖，市场呈现量价齐升之势。下半年商品房单价更是突破随着市场的回暖，市场呈现量价齐升之势。下半年商品房单价更是突破50005000元大关。元大关。全年成交情况异常火爆，量价双升且增幅极大，7倍的销量增幅与18%的价格增幅均超过2007年最高水平。销量同比增长惊人，销量同比增长惊人，8 8个月高达个月高达100%100%以上，甚至在以上，甚至在1212月高达月高达200%200%。1111月的月的153153万方为万方为0808年一个季度的销量，年一个季度的销量，1212月销量突破月销量突破200200万方

19、，整年销量创万方，整年销量创1818年销量新年销量新高。高。销量环比增长整体保持平稳上升趋势，态势良好。销量环比增长整体保持平稳上升趋势，态势良好。未来预测研究未来预测研究未来预测研究分析未来预测研究分析宏观环境观察宏观环境观察未来走势预测未来走势预测政策层面市场流动性增强宏观经济好转通胀压力的威胁量价的增速过快供需的供不应求未来消费透支保增长防通胀抑投资政策调控市场现状政府目的增加供给量和保障住房货币政策收紧二套房政策收紧中央政策考量启示政策风险继续加大，投资客和房价是调控重点；保增长和延续性又决定政策不会出现大幅度调整；矛盾的局面n 在楼市调控政策密集出台背景下：截至2010.01.10，

20、北京、上海和深圳的一手房周成交量环比分别下降5%、3%和18%；深圳、天津和成都的二手房周成交量环比降幅均超过50%。来源：招商证券统计数据2010年的房地产市场主导者依然为开发商和中央政府。房地产行业全景图市场内在规律中央政策考量开发商现金流通货膨胀的预期2010年走势？影响2010年全国房地产走势的四大要素三大规律市场内在规律启示房价得到成交量的支撑、房价高企之下又成交量萎缩，一个矛盾的局面。开发商现金流的启示现金厚度和信心回升决定房价坚挺，2009年的供给不足使开发商拥有充分涨价和供应的理由，将带来供应潮给市场构成冲击。通胀预期的启示通胀预期、通胀继续诱发投资客的购买热情，但中央已经出台

21、政策干预因房价高企对刚性需求的压抑，降温市场热度。2010年房地产整体形势预判市场内在规律中央政策考量开发商现金流通货膨胀的预期房价继续维持上涨趋势，阻力凸显成交量缓步下滑，但对房价仍有支撑市场亢奋，投资需求和改善需求占主导可能转变，一线城市开始向二三线城市传导，自住需求得到政策继续扶持。政策风险持续加大，变盘可能性存在未来预测研究未来预测研究西安未来判断西安未来判断西安房产宏观政策陕西发展西安市场宏观经济影响2010年西安房地产走势的四大要素政策收紧信贷严控经济持续走好房产蓬勃发展经济向好投资独大流动充裕量价双升供不应求供应方：政策面：需求方：价格：政策收紧成为必然趋势，预计在二季度之前都会出台一系列相关调控政策，加息与税费的征收成为必然，但本年度的调控将以限制为主，前半年宽松政策基本格调不会转变。甲方土地储备充足，资金流动情况良好，短期不会面临资金链问题，故快速推盘回笼资金现象较难出现。从近期市场反应情况来看，量价出现初期分离，虽然价格对销量仍有所支撑，但已显得力不从心。预计前半年将会出现价稳量跌现象，观望情绪或将重现市场。09年快速攀升的价格和高位运行的销量，以及显现的供不应求态势，结合客户的保值增值心理，在2010年前半年价格仍将稳步上升，但价格对销量的支撑作用不再明显。汇报结束，谢谢聆听！