新建保障性廉租住房项目申请报告

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1、XX市廉租住房一期建设项目可行性研究报告广西维业经济管理咨询有限公司二一一年三月目 录第一章 总论4第二章 建设背景及必要性7第三章 政策保障9第四章 项目地址与建设条件 10第五章 建设内容及规模 12第六章 建设方案 14第七章 节能节水 36第八章 工程进度及建设管理 38第九章 建设项目招投标 43第十章 环境影响及评价 45第十一章 建设投资估算及资金筹措 51第十二章 财务评价 55第十三章 社会效益综合评价 55第十四章 结 论 56附件第一章 总 论一、项目基本情况（一）项目名称：廉租住房建设项目（二）项目性质：新建（三）建设地点：本项目位于桂梧高速路口东北侧。（四）项目用地：

2、项目选址范围内建设用地为国有土地，用地性质为二类住宅用地。工程建设规划净用地面积XXX平方米。土地取得方式为行政划拨。二、研究范围及主要编制依据（一）研究范围广西维业经济管理咨询有限公司受项目业主委托，对廉租住房建设项目进行可行性研究并提交廉租住房建设项目可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目背景及必要性、建设条件、建设内容与规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、社会效益综合评价等。（二）主要编制依据1、廉租住房保障办法中华人民共和国建设部九部委162号令；3、住房保障三年规划4、项目其他有关资料三、可行性研究的主要结论（一）项目建设必要性住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因

3、而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件，是各级政府构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要工作。根据民政局2010年最新的初步统计数据显示，全市人均月收入低于300元的家庭总户数为3,243户。全市住房未达标的中低收入家庭5,109户。根据全市房屋安全大检查结果，我市现有C、D级危险房屋637幢，建筑面积7.6万。近两年，老城区的危旧房屋自然倒塌的现象时有发生，仅是河东老城区需搬迁住户就有5,879户。这些都是政府逼切需要解决的难题。（二）建设内容及规模本项工程总建筑面积为AAAA，其中廉租房AAAA套、建筑面积AAAA，其它用途包括商业用房、物管用房、地下车库等建筑面积AAAA

4、。（三）工期安排根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为：2011年5月底以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。2011年8月底以前，陆续完成施工图设计和工程招投标工作。2011年9月至2013年9月底以前，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管网工程。（四）投资规模本项目概算建设投资XXXX 万元，其中：土地费用XXXX万元、建安工程费34,378.65万元，工程其它费用XXXX万元，基本预备费2,077.77万元，按总建筑面积平均造价元2,359.54。 （五）资金来源本项目建设资金来源：1、中央财补助2、本级财政自筹。（六）资金使用计划本项目建设资金

5、一次性筹措到位，按工程进度逐步使用。（七）结论本项目建设，是政府在房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房问题、保障和改善民生、促进社会和谐进步的重大举措。同时，对于遏制房市的过度投资投机，促进我国房地产健康、稳定发展也有积极作用。 根据对建设条件、工程方案、财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。综上所述，项目建设十分必要而且可行。第二章 建设背景及必要性、项目建设的必要性党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治、科学发展、安定有序、维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以

6、享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。因而，建立完善的住房保障物质基礎和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要举措。国务院温家宝总理在今年全囯人大政府工作报告再次强调：“加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。”“进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。”“建立健全考核问责机制。稳定房价和

7、住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。”由此可见，推进保障性住房建设工作，既是各级党委、政府的工作重心，也是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定、促进经济发展的长效机制。1、解决低收入家庭的住房困难，政府应当负起责任。我国住房制度改革，确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外，因而孕育乃至产生了诸多的不稳定因素。一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。既要充分发挥市场机制的作用，也要

8、积极发挥政府保障的作用。因此，解决低收入群体的住房困难，十分需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，消解因住房问题引起的社会差别和不稳定因素。2、解决低收入群体的住房问题已经刻不容缓根据民政局2010年最新的初步统计数据显示，全市人均月收入低于300元的家庭总户数为3,243户。全市住房未达标的中低收入家庭5,109户。根据全市房屋安全大检查结果，我市现有C、D级危险房屋637幢，建筑面积7.6万。近两年，老城区的危旧房屋自然倒塌的现象时有发生。据市住建委提供的数据，河东老城区需搬迁住户有5,879户，这些都是政府逼切需要解决的难题。3、当前房价过快上涨，使住房保障制度

9、建设更具紧迫性随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。近两年，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其是低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。因此在今年全国两会上，不少全国人大代表和政协委员呼吁，各级政府必须加大廉租房和经济适用房建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。二、我市保障

10、性住房建设概况我市从2007年底开展保障性安居工程建设。至2010年底，我市市本级建设廉租房2,815套，总建筑面积15.7万平方米，总投资约2.3亿元；相对缓解了部份贫困家庭的住房困难，但由于政府财力所限，还未能够满足多达几千户住房困难户“居者有其屋” 的最低需求。2011年自治区下达我市保障性住房建设任务比去年大大增加，全市须建设廉租住房5,000套；其中市本级新建3,670套，建筑面积19.55万平方米。第三章 廉租房政策我国的保障性住房建设，是政府从供给面入手实施住房保障的一种方式。 我市的廉租房政策的内涵是：由政府直接投资兴建公共住房，政府以实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障

11、标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。保障对象既有需要特别救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和残疾人，也有部分买不起商品房的中、低收入者。此外，我市的廉租房供给方式还从支持产业发展的需要，同时解决专业人才的住房困难问题。凡在我市重点产业、高新技术产业或市政府重点培育的大企业、大集团就业而且收入偏低、无住房的人员，以及在我市城区工作满3年、具有全日制大学本科以上学历的外来大学毕业生，均可以申请租赁廉租房。第四章 项目选址及建设条件一、项目选址项目建址位于高速路口东北侧。二、建设条件1、自然条件属亚热带季风气候区，气候温和，雨量充沛，多年平均降雨量1,478.2mm，降雨量主要集中在49月

12、，约占全年降雨总量的71。日降雨量50mm的暴雨天数多年平均在4.15.2天之间，最多年份为812天；降雨量100mm的大暴雨天数多年平均为0.51.1天，最多年份23天；最大日降雨量可达334.5mm，市区年平均气温21.1。 2、水文特征内河流属珠江流域西江水系，市区内有西江、浔江、桂江等河流。浔江、桂江水位受雨汛影响显著，平水期和洪、枯水期水文要素差值较大。据统计资料，多年平均径流量为2,198108m3，多年平均流量6,633m3/s，最高水位27.67m，最低水位2.50m，最大水位变幅25.17m，最大流量54,500 m3/s，最小流量720 m3/s。 本项目所处位置不受径流量

13、大小和水位高低因素的影晌。3 、交通运特条件的交通特点是地处三江（西江、浔江、桂江）、一线（洛湛铁路）、六路(桂梧、南梧、广梧高速、207、321、324国道）的多元交汇点上。本项目地处于桂梧高速进入市区的新路口，距离汽车站、火车站不超两公里，区位优势明显，交通十分便利。4、项目配套工程条件项目地位于成熟市区，供水、排水、燃气、通讯、网络、电力等市政配套设施齐全 （1） 联水。项目供水来自本市自来水厂的城市管网，其供水能力充沛 （2）排水。项目污水排入市政污水管，雨水采用明沟排放（3）联电。项目地电源来自本市电业局，用户用电配电线路为单回路供电，变（配）电供电能力充足，能移保证项目建设所需的用

14、电要求。 5、生活配套设施条件 项目地为规划内的城市商住区，出行交通、文化教育、医疗卫生、银行邮电等生活配套设施完善 6、工程地质条件 本项目建设场地参考第四期工程的勘察结果，规划区内工程地质构造为素填土、冲积层、坡粘土、花岗岩残积土和燕山早期花岗岩基岩，场地区域稳定性好，属于工程建设基本适宜区。7、水文地质条件 本项目场地地下水类型为潜水，主要赋存于原生和次生隙中，场地地下水来源于大气降水和东侧地表水体补给，场地内地层均为弱透水性，水力梯度小，一般水交替循环较慢根据分析结果，土和地下水对钢筋混凝土和钢筋混凝土中的钢筋有微腐蚀性影响。 8、地质构造与地展效应 项目位于广西山字型构造南东翼、东西

15、褶皱带内的梧州向斜区，先后经历了加里东运动、华力西运动、印支运动、燕山运动和喜马拉雅运动，发生了一系列褶皱及构造断裂，白垢龙圩断裂从本场地附近经过，该断裂活动始于广西运动，断续延伸至中生代，自笫三纪以来，已趋于稳定，因此场地区域稳定性好。根据建筑抗震设计规GB50011-2001（2008版），抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组，基本地震加速度值为0.05g。三、项目周边概况本项目位于二环路內侧，近年来，随着城市建设进程的加快和“城乡一体化工程”的推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进一步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域周边房地产、物流等产业发展迅速。第五章 建设内容及规模 一、

16、建设内容本项目建设内容包括廉租房住宅、小区配套用房、地下停车场及设备用房、为小区服务的商业用房、规划红线内的配套基础设施建设工程等。二、建设规模本项目总建筑面积为XXXX ，其中廉租房XXX2套、建筑面积XXX，其它用途包括商业用房、物管用房、地下车库等建筑面积XXX。具体建设内容见下表：第六章 建设方案一、总平面布置（一）设计依据1、主要设计规范和标准城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；民用建筑设计防火规范；2、民用建筑工程总平面初步设计深度图样05J804；3、业主提出的设计要求。（二）平面布置根据用地条件，X幢共1X个单元形成较规整的布局，各住宅楼保持合适的间距，有利于日

17、照及自然采光通风。在小区东西南侧邻城市规划道路，退红线约X米，建筑物与红线距离810米。小区中心布置较大面积集中绿地，辅以环绕住宅楼四周绿地，提高绿化率，有利于净化空气。设入口花园，以利交通组织和提升小区形象。（三）竖向布置该场地由东北向西南自然坡向，高差较小。室内外高差控制在0.4500.900米左右。将场地进行平整，使场地平齐于城市道路，尽量减少挖填方工程量，并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，城市道路与室外场地的连接方式采用平坡式连接。（四）交通组织小区的交通依据场地实际状况，设主入口和消防紧急出口各一个，小区主入口设入口花园，地下车库出入口设于南北侧。小

18、区入口道路宽度为27米。在住宅楼周边形成宽度为8.521米的环形通道，满足消防要求，以供平时及交通疏散时使用。地下车库出入口宽度7.5米。在小区东北侧增设一地下停车场出入口，使小区的交通顺畅、安全、宁静。（五）无障碍设计小区道路及室内外公共场所凡有高差的节点，均按城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001设置无障碍坡道，方便残疾人安全通行。（六）绿化场地四周均退红线满足防护绿地规划宽度要求。小区入口设入口花园，设4个中心绿地、运动健身场地，沿小区内道路的两侧及在楼与楼之间布置绿地。顺透空围墙布置隔离绿化带，东北角有市政公共绿化广场，小区绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应，使内外景观互相交

19、融，生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。（七）主要技术经济指标1、规划净用地面积：27,702（41.595亩）；2、规划总建筑面积：184,921.4；X二、建筑方案（一）设计依据（1）主要设计依据中已列举的有关规范；（2）建筑设计防火规范GB50016-2006；（3）城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；（4）屋面工程技术规范GB50345-2004（5）建筑工程建筑面积计算规范GB/50353-2005；（6）民用建筑工程建筑初步设计深度图样05J802；（7）与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。（二）平面设计平面设计注重功能的实用性和面积

20、的紧凑性，结合保障性住房的特点，设计方案在限定面积范围内，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。从充分利用土地的角度出发，设计了4个大小不一的景观中庭，上百米尺度大中庭景观空间，有利于日照的解决，并给中心绿化营造留有巨大发挥余地。小中庭，尺度适宜，绿化丰富，最大程度地给小区居民提供了更大的景观空间和休闲场所。本项目重点关注建筑节能技术，如通风、采光的设计，建筑墙体保温、太阳能的有效利用等。1、户型组合住宅户型均为小户型，主要为一室一厅一卫、二室一厅一卫套型。项目户均建筑面积为44.44。

21、（详见附图）2、非住宅用房根据需要，部分住宅楼地面1层设计为架空层车场、商业用房、以及其他配套辅助用房。（三）竖向交通设计小区南北向均设有车行出入口、人行出入口及紧急消防出口。各楼栋楼梯设置位置及形式详见建筑专业各层平面图及剖面图。（四）立面设计建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能、采用南方民居建筑设计表现形式，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体量共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。立面以灰色，白色为主，使建筑颜色立即生动、协调。（五）剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。具体为：商业层高为

22、3.90-4.40m，住宅各层层高均为2.90m。室内外高差不低于0.150m；楼梯每个梯段的踏步数不超过18级，也不少于3级；楼梯平台上部及下部过道处的净高，不小于2m，梯段净高不小于2.2m。（六）建筑物无障碍设计本项目楼、地面凡有水平高差的地方均有缓坡设计，可供残疾人车无障碍通行。（七）建筑安全 面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗，面积大于0.5m2的有框门玻璃均应采用安全玻璃（钢化玻璃或夹层玻璃）。无框玻璃门应采用公称厚度不小于10mm的钢化玻璃。安全玻璃厚度根据建筑玻璃应用技术规程JGJ 113-2009表6.1.2-1选用。 外墙饰面砖工程施工执行外

23、墙饰面砖工程施工及验收规程JGJ126-2000的有关技术要求。当基层的抗拉强度小于外墙饰面砖粘贴的粘结强度时，必须进行加固处理，加固后应对样板进行强度检测。找平层材料的抗拉强度不应低于外墙饰面砖粘贴的粘结强度。 安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同，分别采取警示（在视线高度设醒目标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的情况，必须采用可靠的护栏。 楼梯杆扶手高度自踏步前缘量起不应小于900。靠梯井一侧水平长度大于500时以及顶层，扶手高度自可踏面计算为1050

24、。 阳台、外廊、室内回廊、内天井、不上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离地0.10m高度不应留空。临空高度在六层及以下时,栏杆高度不应低于1.05m。如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。 低窗台（窗台净高度低于0.8m或住宅窗台低于0.9m时）的防护措施应遵守以下规定：窗台高度低于或等于0.45m时，护栏或固定扇的高度应自窗台面起算；窗台高度高于0.45m时，护栏或固定扇的高度可自地面起算（但护栏下部0.45m高度范围内不得设置水平栏栅或任何其他可踏部位。如有可踏部位应从可踏部位起算）。（八）装饰标准 内墙面：卫生间、厨房为白色

25、瓷砖到顶，其他为乳胶漆。 外墙面：涂料墙面； 天棚：乳胶漆； 楼地面：户外水泥砂浆，户内水泥砂浆抹光。1、室外部分外墙面用墙面涂料装饰。2、室内部分内墙面：卫生间墙面瓷砖到顶，其余为水泥混合砂浆，面罩白色涂料。楼地面：为水泥地面，卫生间铺防滑地砖，设备房间为水泥砂浆楼地面。（九）门窗工程设备用房为甲级防火门，管井门为丙级防火门，入户门为钢制防盗木门（定制），内门为实木门，外窗均为原色单框铝合金玻璃窗。建筑外门窗的水密性等级：不应低于现行国家标准建筑外窗水密性能分级及检测方法GB/T7108-2002规定的2级。三、建筑结构（一）设计依据（1）建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；

26、（2）建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2004；（3）建筑结构荷载规范GB50009-2001；（2006年版）（4）砌体结构设计规范GB50003-2001；（5）建筑抗震设计规范GB50011-2001；（2008年版）（6）建筑地基基础设计规范GB50007-2002；（7）混凝土结构设计规范GB50010-2002；（8）砌体结构设计规范GB50003-2001（二）设计要求1、根据建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001，本工程的建筑结构安全等级：二级；2、建筑结构设计使用年限：50年；3、根据建筑抗震设计规范（GB500112001）（2008年版）附录A（我国主要

27、城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组）：4、根据建筑抗震设防分类标准（GB502232008），本工程为丙类建筑。5、根据建筑地基基础设计规范GB500072002，本工程的地基基础设计等级为丙级。6、本地区基本风压为0.30KN/；风荷载标准值为：0.30KN/。地面粗糙度类别：B类。（三）结构设计建筑均采用现浇钢筋砼框架结构为主，辅以楼、电梯间钢筋砼剪力墙作为主要抗侧力构件，形成整体性能好、抗震能力强、施工简便且较为经济的现浇钢筋混凝土混合结构体系，剪力墙的抗震等级为二级。本项目地下室无上部结构部分，采用框架结构。地下室有上部结构部分，抗震等级为二级，地下室无上部结构部分，抗

28、震等级为三级。建筑基础可选择条形基础或筏板基础，可根据下一步地质勘探资料进一步明确基础选型。（四）主要结构构件材料1、柱、剪力墙砼等级（层，砼等级）见下表：2、圈梁、构造柱为C20，屋面构造柱、压顶梁为C25。3、砌体材料(烧结页岩实心砖)及强度等级：表5 砌体材料强度等级表4、钢材（钢筋、型钢）及焊接材料的选型：钢筋：直径10为冷轧带肋钢筋，应符合现行国家标准冷轧带肋钢筋混凝土构件技术规程的规定。直径12mm时为HRB335级(或HRB400级)钢筋，应符合现行国家标准钢筋混凝土用热轧带肋钢筋(GBl499)的规定。焊条：HPB235钢筋，Q235B钢焊接：E43系列；HRB335钢筋焊接：

29、E50系列；HRB400钢筋焊接：E55系列。（五）环境边坡及深开挖设计采用放坡处理。四、给排水（一）设计依据1、建筑给水排水设计规范GB50015-2003；2、住宅建筑规范GB503682005；3、室外给水设计规范GB50013-2006；4、室外排水设计规范GB50014-2006；5、节水型生活用水器具CJ1642002；（二）设计范围1、本工程室内给水排水和消防给水系统设计。2、本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。（三）给排水现状本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。本工程可就近搭接。（四）给水1、水源本工程水源为城市自来水。设进水管2条，管径为DN40

30、0mm，分别由小区东南侧接入。要求水压不低于0.35Mpa。2、用水量（1）用水量：最高日水量2,282m，最大时水量254.5m。（2）主要用水项目及其用水量见下表：3、水质一般按生活饮用水水质考虑。4、给水系统由市政给水管进水管2条，管径为DN400mm，分别由小区东南侧接入小区内环形主管。室外管网呈环状形敷设。采用生活和消防合一给水系统。环形供水主管为DN250。室内生活和消防各自独立的给水系统（消防水详见消防设计）。室内生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。本工程室内给水系统分二个区。（1）低区：地下一层至地上八层为低区，由小区内环形主管直接供给；各支管管径为DN50。（2）高区：

31、九层屋顶层，由地下贮水池、加压泵供水系统供给，各支管管径为DN100。5、管材（1）室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。（2）室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管；采用卡环连接；DN50以下采用给水聚丙烯管（PP-R管），热熔粘接。6、卫生洁具：采用节水型生活用水器具。（五）排水1、排水量（1）污水量：本工程污水量：按生活给水量的90%计算，则最高日污水量2282m,最大时污水量约254.5m。（2）雨水量：雨水采用暴雨强度公式：q=2170（1+0.484LgP）/（t+6.4P0.665）q20 2362、排水系统住宅楼由单立管通气排水，底层单独排放，污水经室外检查井汇

32、集小区内污水总管，排放市政污水管网。污水管管径为d 800mm。建筑屋面雨水有组织排放。地下室排水：消防电梯机坑、水泵房集水坑、汽车道雨水积水坑排水经机械提升，排至室外雨水管道。雨水管管径为d600mm。3、管材:（1）室外 污水管道直径d800mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE）,采用承插连接；直径800mm选用钢筋混凝土承插管。 雨水管道直径d600mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE），采用承插连接；直径600mm选用钢筋混凝土承插管。（2）室内及屋面 污水管道选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。转换层的污水管道:选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。 屋面雨水管

33、道选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。五、强电（一）设计依据1、民用建筑电气设计规范JGJ/T 16-92；2、建筑照明设计标准GB50034-2004；3、10kV及以下变电所设计规范GB 50053-94；4、低压配电设计规范GB50054-95；5、供配电系统设计规范GB50052-95；6、建筑物防雷设计规范GB50057-94；7、住宅设计规范GB50096-1999；8、住宅建筑规范GB50368-2005；9、建设单位本专业的设计要求。（二）设计范围1、本工程所有用电负荷均为三级负荷。2、本工程10KV配电所设在地下室设备用房内，由供电部门提供一路10KV电源。并设应急电

34、源：设置1台200KW(主用功率)自启动柴油发电机组作备用电源，在市电停电又无消防要求时供平时需用电的消防负荷及所有保障负荷用电，而市电停电又有消防要求时，由火警信号自动切断除所有非消防保障负荷的柴油发电机电源，仅保证消防用电。3、小区各幢的供配电、电话电缆系统、电视电缆系统；高层住宅楼的电力、照明、自动控制、防雷接地、火灾自动报警及联动系统、紧急广播、保安对讲系统以及三表出户计量系统等。（三）负荷测算按每户合计用电容量9kW测算。取需用系数为0.4，则每户计算负荷为3.6kW。该小区共有住户3672 户，由于住宅小区内居民的作息时间不同，按照本地区生活习惯，取同时系数为0.6，则折算后该住宅

35、小区的总计算负荷Pjs为：有功功率Pjs(kW)=3.636720.6=7930kW，由于居民用电基本没有无功补偿，故取负荷功率因数COS0.65。公建配套用电负荷按500kW估计，小区其他公共用电负荷按1700kW估计。考虑到变压器的经济运行，取变压器最佳负荷率k为0.85，则变压器容量S应为：S=Pjs(kcos)=10130KW(0.850.65)=18,335kVA选用8台2500kVA干式变压器。（四）供配电系统10千伏高压电源用电缆直埋地引入高压配电室。当工作电源发生故障或检修时，备用电源投入工作。1、配电设备10千伏配电柜和低压配电柜。2、过电流保护10千伏真空断路器设有延时速断

36、和过电流保护，变压器设有温度保护；变压器低压侧自动开关设有短延时及长延时过电流保护，低压柜出现开关设有瞬时、长延时过电流保护。3、计量高压10千伏进线设总计量，低压侧设电力分计量。4、补偿在变电所220/380伏母线上设功率因数自动补偿装置，高压侧功率因数为0.92。5、供电系统（1）10KV配电系统采用单母线不分段形式。（2）选用8台2500kVA干式变压器。（3）低压采用放射式和树干式相结合的供电方式。6、接地及电气安全（1）10KV配电系统接地型式采用IT系统。（2）其余子项低压配电系统接地型式采用TT系统。（3）各建筑物的低压进线处做总等电位联结。（4）室外路灯配电系统采用局部TT系统

37、。（5）低压进线总开关处，装设漏电保护装置，除挂墙式空调插座外的所有插座回路均设漏电保护装置。（五）建筑物防雷1、本工程各建筑物均按三类防雷建筑物设置防雷装置。利用建筑物主钢筋作防雷及接地装置。接地装置均为共用接地装置，接地电阻R欧。2、在各建筑物低压电源进线处，装设暂态过电压保护装置。六、弱电（一）设计依据1、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92；2、智能建筑设计标准；GB/T50314-2000；3、建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T 50311-2000；4、民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94；5、有线电视系统工程技术规范GB50200-94；6、安全防范

38、工程技术规范GB50348-20047、建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2004；8、建设单位和本专业的设计要求。（二）设计范围1、通信系统；2、有线电视系统；3、安全监视与消防控制系统。（三）有线电视系统1、本工程设有线电视系统，该系统电视信号源为城市有线电视网。2、该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内，各楼底层楼梯间设分前端箱。3、由光纤电视网引入信号。以小区布局分设三个分配区。4、在高层楼地下室设总电视器件箱，对电视信号进行放大，并分配至本幢及其它各幢。其他各幢以幢为单位设置楼幢放大器。5、公建部分在竖井内预埋电视器件箱，以便二装使用。6、住宅各层均敷设电视线至

39、各户内，每户按1只用户盒考虑。7、光纤电视电缆支线均穿管暗敷设。8、电视系统为550MHz传输系统，用户电平为60正负4dB。（四）电信配线系统1、本工程由电信部门从室外引来中继线至电话交换机。2、在所有住宅、配套用房和公建的适当部位设置电话插座。（1）住宅楼：每户1部（2）公建：根据需要设置（五）安全监视与消防控制本工程在地下车库及一类高层住宅公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统，为一级保护对象。消防控制室拟设在一层物管区域。1、在地下车库及发电机房等设置感温探测器（局部设置烟温复合探测器）；2、在各设备用房、电梯前室及合用前室、电梯机房、电管井、公共走道等位置设置智能感烟探测器；3、设

40、消防广播及消防电话系统。4、在住宅部分设大门非可视对讲系统。5、厨房设置燃气泄漏报警器。6、在小区围墙內适当位置分装7个录像头。（六）电阻及接地本工程各子项均采用共用接地方式，利用建筑物基础钢筋作接地体，接地电阻R1欧。各弱电系统的接地分别用接地干线引至接地体。七、消防（一）设计依据1、建筑设计防火规范GB50016-2006；2、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95（2001年版）；3、建筑灭火器配置设计规范（97局部修订）GBJ140-90； 4、火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；5、消防安全标志设计、施工及验收规范DB50/202-2004；6、自动喷水灭火系统设计规

41、范GB50084-2001 (2005年版)。7、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（二）设计内容及原则1、设计内容：本工程设计范围内，总图、建筑、结构、给排水、电气等各专业的消防设计。2、设计原则：贯彻“以防为主，防消结合”的方针。根据每幢建筑物的消防特征，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范的规定要求。（三）消防系统1、总图消防 防火间距：在总体布局方面，各建筑物之间相互间距均符合规范规定的防火间距。 消防车道：每幢建筑物的四周均有4m的通道，可通行消防车。 对消防车道和扑救场地的要求：该地块东西南三面有城市道路，可以形成便捷的消防环道。用于消防车

42、通行的道路宽度单车道4m。消防车道的最小转弯半径R9m。消防车道路面、扑救作业场地及其下面的管道和暗沟等均能承受36T的大型消防车的压力。供消防车停留的空地，其坡度不大于1%。2、建筑消防本工程住宅建筑楼为2021层，为高层民用建筑，环住宅楼设有消防车道，使消防车能通达各幢建筑，建筑物耐火等级为二级。建筑防火构造：本工程防火隔墙采用240厚烧结实心砖砌块，耐火极限不低于3.0小时。楼梯间隔墙以及住宅单元及分户墙采用180厚烧结砖砌块，耐火极限不低于2.0小时。防火墙两侧门窗洞口水平距离2.00m，“U”型“L”建筑转角处水平距离4.00m。建筑物二次装修应接受物业管理部门监督，限定采用不燃烧或

43、难燃烧材料，并按建筑内部装修设计防火规范GB50222-95执行。3、结构防火该工程设计所采用的建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求。结构柱、梁、板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求。4、消防给水根据建筑设计防火规范，本工程所有建筑物应设置室内消火栓灭火系统。（1）消火栓系统用水量：高层住宅室内消火栓系统用水量20L/s，室外消火栓系统用水量15L/s。地下车库室内消火栓系统用水量10L/s，室外消火栓系统用水量20L/s。（2）自动喷水灭火系统设置参数：地下车库(中危险级II级)喷水强度q=8L/(min m2)，作用面积A=160m2；商

44、业超市和室內活动中心(中危险级I级)喷水强度q=6L/(min m2)，作用面积A=160m2。喷水系统设计用水量30L/s。（3）消防水池拟设地下室，室外设置消防取水口，消防水池容积V=360m3。消防水箱设于建筑屋面，其有效容积V=18m3。（4）室内外消火栓系统设置：小区统一设置室内外消防增压设施、消防给水系统，共用消防水箱、消防水池和消火栓增压泵，消火栓系统按小区内最不利建筑考虑。各建筑室内消火栓系统，在室内顶层和地下车库内成环状设置，保证双向供水。室内消火栓处，均设置可启动消火栓泵按钮，电梯前室设置专用消火栓，屋面设置试验消火栓。（5）自动喷水灭火系统设置：地下停车库、商业超市和室內

45、活动中心等场所，设置喷水系统，根据不同的水压要求和报警阀服务喷头数分区设置。（6）住宅楼各层设有室内消火栓，且消火栓给水管道连接成环，保证供水安全。每幢住宅楼室外设有一套水泵接合器。（7）室外采用生活与消防合一的消防给水系统，管网呈环状形敷设，管径为DN250mm。小区内共设有5座地上式消火栓，均匀布置。间距不超过100m。供城市消防车到火灾现场取水灭火使用。（8）柴油发电机房设置自动喷水灭火系统，变配电房设置FM200气体灭火系统。各建筑物室内按其危险等级，配置手提式磷酸铵盐灭火器。（9）消火栓系统和喷水系统于消防泵出口处设有稳压泄压阀，有效防止系统超压工作。（10）每幢建筑物内均根据规范设

46、有建筑灭火器。八、景观及绿化（一）设计原则1、本工程的环境景观与绿化设计将完全根据建筑总体布局及竖向进行统一设计。2、绿化设计以绿色植物为主，植物配置适应气候特点和生活环境要求，形成良好的植物群落。沿道路两旁种植行道树，行道树选用冠大、浓荫、常绿、防尘、生长快的乔木。3、景观设计主要以沿路设置的形式，其次在场地外围进行布置以期达到良好的防护隔离效果以及最佳的自然景观效果。（二）项目配套绿地的面积计算标准1、配套绿地面积：距高层建筑物外墙1.5米起算。如建筑物底层架空的内部绿化与外部绿地联为一体的自架空底层建筑物外墙基起算绿地面积。2、建设用地内集中（公共）绿地中的游憩道路、园林景观构筑物用地、

47、硬质铺装（含植草砖铺地）、小型儿童活动场地等计入配套绿地面积。绿化种植面积（含景观水体）面积不小于集中（公共）绿地面积的80%，小于80%的按实际绿化种植面积计算。3、硬质铺地，采用树阵方式集中种植的、单株胸径大于10厘米、株（行）距34米、绿化覆盖总面积大于100平方米的按树冠实际覆盖面积70计入绿地面积；其余的按1.5平方米/株计入绿地面积。4、建设用地范围内项目内部道路的行道树按1.5平方米/株计入绿地面积。九、卫生防疫（一）污废水汇集后排入城市污水干管。（二）生活垃圾袋装集中处理。在小区范围內的适当位置设有一个25半埋式垃圾收集点。（三）给水管采用塑料给水管，以保证水质卫生。十、安全防

48、护（一）选用电器及设备设施应符合质量标准。（二）在所有走道，人员密集的大厅等处设安全照明和疏散指示标志（部分兼作火灾事故照明）。第七章 节能节水一、节能原则1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。2、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。二、节能设计须依据1、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2001）；2、住宅建筑围护结构节能应用技术规程（DG/TJ08-206-2002）；3、广西地区居住建筑节能设计标准4、现行的相关建筑节能设计标准和规程。三、节能（一）节能措施本项目建筑

49、工程设计建造中，应依照国家有关法律、法规的规定和建筑节能标准，采用节能型的建筑材料、产品和设备，提高建筑物围护结构的保温隔热性能，减少建筑物使用过程中的采暖、制冷、照明能耗，合理有效地利用能源。1、在规划中引进生态环保设计理念，通过合理的建筑布局及环境设计，充分利用自然环境，利用太阳能减少非可循环利用能源的消耗。2、设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线路，减少线路能耗损失。3、总平面布置：住宅楼根据用地条件尽量按南北布置，局部成东南，西南向布置，使其采光通风良好。建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。4、根据建筑功能要求，积极采用节能材料。照明灯具采用高效

50、节能灯，小区公用路灯采用太阳能路灯，电气设备造型，应本着节约能源、减少设备用房面积进行优选。（二）采取建筑节能技术措施1、屋面采用保温隔热处理；2、建材选用上尽可能采用轻质材料，减少建筑重量及建材用量；3、所有设备选用节能和低噪声型；4、主要采用高效节能灯具；5、利用输水力条件较好的衬塑复合管，减少水头损失。（三）建筑电气节能1、照明（1）提倡住户室内采用高效照明产品，选择高效照明灯具与节能光源合理配合使用。设备用房、公共设施等处采用节能荧光灯，且配电子镇流器。公共走道、楼梯采用消防型热释红外延时节能灯。（2）合理布置照明开关及选择开关联数，充分利用天然采光，节约照明用电。2、变压器及线路（1

51、）选用低损耗电力变压器；（2）合理选择变压器台数，使变压器经济运行；（3）采用节能型干式变压器及其它电气元件，并采用电容补偿柜进行补偿，提高功率因数。（4）变配电房位置尽量深入负荷中心，减少线路长度及损耗。四、其他节能措施保护生态环境，充分利用小区及周边自然环境和绿地，并在可能条件下增大绿化面积，例如墙面、屋顶立体绿化，减少日幅射和热岛效应。五、节水措施1、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。2、采用合理的供水系统和质量较好的用水设备。3、安装工程实施中保证给排水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏等。4、所有用水单元均安装计量表，便于管理和计量。5、采用节水型卫生器具。第八章 工程进度

52、及建设管理一、工程进度安排根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为：2011年5月底以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。2011年8月底以前，陆续完成施工图设计和工程招投标工作。2011年9月至2013年8月底以前，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管网工程。二、建设管理（一）组织机构与职责本项目建设由房产管理局为业主，全面负责工程建设的工程质量管理、工程进度、工程投资和资金管理等。（二）建立完善的管理规章制度项目建设必须建立一套完善的、行之有效的合同管理和工程建设管理制度，如：项目管理部工作实施细则、招投标管理办法、进度计划监督制度、工程进度备案检查

53、办法等管理制度和办法。（三）建设管理工作范围建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按设计图纸、合同工期、投资预算、质量标准完成项目建设。1、编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。2、采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。

54、6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。7、做好资金管理，按月作好月底结算工程报帐提款工作，节约投资。8、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。9、组织竣工验收。10、组织工程审计。11、审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。第九章 建设项目招投标为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违法违规行为，应严格按照中华人民共和国招投标法、国家发展和改革委员会等七部委颁布的第12号、第30号令工程建设项目施工招投标办法等相关法律法规的规

55、定，并结合本工程项目特点编制项目的招标方案和招标文件、备案和接受行政监督部门的监督。一、招标范围及招标组织形式（一）招标范围本项目为政府投资项目，项目设计、工程勘察、工程施工、监理、重要设备的采购全部采用招标、重要材料采购部分招标。（二）招标组织形式项目主要采用委托招标形式，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。二、招标方式（一）招标方式本项目将采用公开招标方式确定工程设计、工程勘察、工程施工、工程监理单位及重要材料、重要设备供应商。（二）在政策规定的媒介发布招标公告在中

56、国采购与招标网（http：/）、或广西建设网、广西日报、梧州日报公开发布工程设计、勘察、施工、监理、重要材料、重要设备等招标公告。投标人资格：1、投标人必须具有独立法人资格；2、具有建筑安装工程设计、勘察、施工、监理、重要材料及设备采购的资质和业绩；3、项目主要管理人员具有项目管理资格、经验及能力。（三）招投标程序招标公告发布资格预审招标文件发售开标评标推荐中标候选人确定中标人。三、招投标相关要求（一）自招标文件开始发出之日起不少于5个工作日至投标人提交投标文件截止之日止最短不得少于20日，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标

57、文件提出的实质性要求和条件做出完全响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备。本项目不接受联合招标。（二）开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。中标候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，充分响应招标文件的实质性要求。（三）评标将严格按照国家七部委12号令评标委员会和评标方法暂行规定进行。（四）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书对发包人和中标人具有同等的法律效力，中标通知书发出后若招标人改变中标结果或中标人放弃中标项目的，应

58、当依法承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。（五）招标备案招标文件发售前须上报发展和改革委员会和招投标站备案。招标人应当自确定中标人之日起15日内向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。第十章 环境影响及评价一、概况本项目建设总规模为185,438.8（地上建筑174,2323.8，地下11,160），共建住宅3,672套，配套商业用房、物管用房、架空层停车场、地下车库等。为确保工程的正常施工和运行安全，环境影响及评价把工程建设对环境的负面影响减至最小，作为研究的目的。

59、二、法律法规（一）法律、法规1、中华人民共和国环境保护法，1989.12.262、中华人民共和国大气污染防治法，2007.5.233、中华人民共和国水污染防治法，1996.5.154、中华人民共和国固体废物污染环境防治法，2005.4.15、中华人民共和国环境噪声污染防治法，1997.3.16、中华人民共和国水法，2007.5.237、中华人民共和国环境影响评价法，2007.5.23（二）技术规范1、城市排水工程规划规范（GB50318-2000）2、地表水质量标准（GHZB1-99）3、污水综合排放标准（GB8978-96）4、污水排入城市下水道水质标准（GB8978-96）（三）技术文件1

60、、环境影响评价技术导则（HJ/T2.1-93）2、生态环境状况评价技术规范（试行）（HJ/T1922006）（四）评价标准1、环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准2、地下水质量标准（GB/T1484893）III类水域标准3、地表水环境质量标准（GB3838-2002）III类水域标准4、城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）II类标准5、大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准6、污水综合排放标准（GB8975-1996）一级标准三、环境影响分析评价（一）评价范围本项目环境评价范围包括：项目概况，建设工程项目周围环境现状；建设工程项目在建期间对环境可能造成影响的分析、预测和评估；项目工程项目建成后对环境可能造成影响的分析、预测和评估；建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；对建设项目实施环境监测和采取环境保护措施的建议；环境影响评价的结论。（二）、社会环境状况本项目位于二环路外侧，近年来，随着城市建设进程的加快，本项目所在地区域，市政建设日新月异，房地产、物流等产业发展迅速。（三）环境影响分析本工程的建设有助于改善该区域的居住环境，规划中保留了较大面积的绿地，因此无社会环境和生态环境方面的不利影响。1、噪声影响分析施工期：本项目所用的机