黄陂区旧城改造项目立项申报建议书

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1、黄陂区旧城改造项目立项申报建议书 第一章 总 论 一.项目背景1.项目名称 旧城改造项目是对纳入黄陂区政府前川旧城改造指挥部统筹规划组织实施的一系列项目的总称。具体包括的项目如下: 旧城改造A地块项目 旧城改造B地块项目 旧城改造C地块项目 旧城改造D地块项目 旧城改造E地块项目 旧城改造一期还建和经济适用房项目 旧城改造二期还建项目 旧城改造改制企业用地项目 旧城改造工业还建用地项目 旧城改造道路基础设施配套项目 以上项目尚未命名,暂以开发和用地地块的划分加以区别。需要视项目具体的开发运作方案和根据市场策划拟定合适的项目名称。2.承办单位概况 项目承办单位:武汉市黄陂区城建投资开发有限公司

2、公司住所:湖北省武汉市黄陂区前川街黄陂大道建设大厦 法定代表人:吴继红 注册资本:人民币捌亿叁仟陆佰万元整3.可行性研究报告编制依据 (1)国家建设部及湖北省、武汉市及黄陂区颁布的相关法律、法规与政策; (2)武汉市及黄陂区国民经济和社会发展“十五”计划、“十一五”计划草案和远景目标纲要; (3)武汉市及黄陂区2003、2004、2005年国民经济和社会发展统计公报; (4)武汉市及黄陂城市总体规划大纲(2000年-2020年); (5)武汉市、黄陂区和市政府相关部门关于旧城改造工作的有关文件精神; (6)国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数第二版1993年; (7)建设部房地产开发项目

3、经济评价方法建标2000205号; (8)国家发展与改革委员会投资项目可行性研究指南计办投资200215号; (9)城市房屋拆迁管理条例; (10)城镇土地估价规程; (11)武汉市及黄陂区以及项目周边地区市场调研和现场勘察资料; (12)黄陂区规划勘测设计院的地籍勘测资料。4.项目提出的理由和过程 旧城改造区地处 老城区西部,东至民安街,西至石阳街,南至人民大道,北至接驾湖,占地面积407亩。其间有“二程”(宋代理学家程颐、程颢)遗址,建筑以民宅为主。该区域俗称“老三街”,房屋密集,绝大部分年久失修,破烂不堪,存在极大的消防安全隐患,市政基础设施配套严重不足,居民生活环境极为恶劣,严重影响居

4、民生活和城市形象。 由于该区域人居环境恶劣,安全隐患较多,长期以来,居民多有反映要求改造。黄陂区人大、政协也多次提出改造的议案、提案。近年来黄陂区政府虽然进行了一些局部整治,但没有、也不可能解决根本问题。 2005年年中,黄陂区领导和有关部门通过深入调研前川旧城改造中的项目运作、规划编制、开发模式和经济适用房建设等问题,初步确定整体改造这一区域,以彻底解决老百姓生活环境质量问题,改善城市面貌。 旧城改造指挥部随之成立,由黄陂区区长任指挥长,区主管领导任副指挥长,各相关部门负责人为成员。指挥部下设办公室,从相关部门抽调人员组成工作专班,全面启动和推进前川的旧城改造工作。二. 旧城改造项目的必要性

5、与重要性1. 旧城改造项目的经济社会意义和重要性 旧城改造项目已经纳入黄陂区“十一五”规划。是黄陂区城市化进程中具有里程碑意义的重点实施项目。通过项目的实施推进, 的城市面貌和城市功能将得以根本改观。 (1) 旧城改造项目是带动城区经济特别是商品经济发展的龙头项目。前川作为黄陂区的区域中心,作为一个人口过百万的大区的政治文化和地理中心,城区的商业业态散乱、无序、规模偏小偏弱,一个重要原因就在于前川的城市风格和特性不明显,被类同于一般乡镇街的地域属性。通过项目的实施推进,作为承载平台,可以实现对商品经济的业态集合,发展壮大专业市场和特色市场,借助地理中心的位置和正在实施并已见成效的区?乡街镇路网

6、建设的中心结点位置,实现前川商品经济本应具有的对周边区域的辐射力和穿透力,使城区的商品经济质量和规模获得应有的发展。 (2) 旧城改造项目的实施推进,将使黄陂城关能够更好的建设成为黄陂区发展现代工业产业的生活服务基地,为工业产业的发展创造良好的生活物质条件。前川不仅是黄陂区的行政中心,而且是今后的商业服务业中心,现代工业产业化发展的支持服务基地。围绕旧城改造项目,将陆续在前川周围形成和举办一系列的产业园区,不断壮大黄陂的产业经济规模,提升黄陂区的工业产业的质量和对产业的吸引力。黄陂区从武汉市的经济地理区位上来讲,已经不单纯是武汉市特别是汉口城区的后花园,城市居住区的扩散地,其逐步完善的基础设施

7、条件,必将成为武汉市北部的产业经济区。特别是在汉口主城区产业功能布局不断弱化的时期,黄陂的产业化发展已经具备了得天独厚的地理优势和绝佳的发展机遇。而当代产业化的发展离不开现代化的城市功能的支撑。 (3) 旧城改造项目是形成黄陂现代城市功能,实现武汉市卫星城快速发展,改善武汉市城市发展形态的重要步骤。武汉市的城市发展一直呈现为轴射状圈层式的发展形态,以这种模式发展下去,给城市带来的问题会越来越多。根据国外的城市发展经验,特大城市一定阶段圈层式扩展之后,都会明显减缓这种扩充的态势,转而注重周边卫星城的建设和发展,以强化和完善城市发展格局,既体现特大城市的城市竞争力,又能有效缓解特大城市的城市弊端。

8、 具备这种卫星城的发展条件和发展能力。相应的决定 发展的不主要取决于武汉市主城区的圈层式扩展的发展节奏,主要在于卫星城地域自身的经济与社会发展,与主城区在功能与定位上的互补和相互支撑关系。通过本项目的实施推进,将有利于形成这样的城市格局,并切实提升与其他卫星城镇的竞争能力,获取更多的发展机遇。 (4) 旧城改造项目不单纯是个房地产开发项目或城市建设的一个简单个例,要通过项目的实施推进,改变目前散乱缺乏有效控制的城市建设格局,为规范土地和房产市场,特别是政府的调控机制的形成提供契机,全面提升黄陂城区的发展质量和发展水平,实现城区的跨越式发展,将成为黄陂城区城市建设和城市发展的重要模式。2. 旧城

9、改造项目的经济社会发展条件 旧城改造项目的经济社会发展条件可以归纳为以下几点: (1)经过这些年经济与社会的快速发展,黄陂区已经在各方面积累了相应的实力,有能力对前川的城市道路基础设施和条件进行改造和进行城市创新。 (2)通过近年来房地产市场的培育和发展壮大,特别是商品房开发已经成为解决住房问题的主体路径,着手解决旧城区的居住状况、改善旧城区居民的生活质量和水准,提高城市的现代功能和城市吸引力,已经具备了相应的条件。 (3)围绕项目发展建设的经济社会重要意义和必要性全区上下已经形成了高度的一致,已经明确列入黄陂区“十一五”规划,具备了促成项目尽快实施的强烈意愿。三. 旧城改造的目标和总体规划1

10、. 旧城改造的规划定位 按照武汉市政府2004年批准实施的前川城区总体规划,本改造区域确定为区级商业中心、文化娱乐中心和部分生活居住区。 按照此地块新近编制的控制性详细规划,此区域规划定位为:融商业、文化、娱乐、居住为一体,凸显黄陂人文风情,服务配套设施完善的21世纪“新前川城市生活”示范区。 融商业、文化、娱乐、居住为一体:现代城市生活的魅力之一就在于城市的积聚性和包容性,本项目地处前川老城区中心地带,是传统的旧城居住和商业区。规划考虑在此地区重点提供商业、文化、娱乐、居住的活动和空间,四大主题呼应互动,充分展示该地区的城市复合魅力; 凸显黄陂人文风情:该地区要继承黄陂历史、前川风情、“二程

11、”文化,推陈出新,通过物化的城市与建筑空间,以用相应的活动,凸显其别具“黄陂”特色的人文风情; 服务配套设施完善:按照现代化、小康标准,提升和完善该地区的服务和配套设施,建立高水平的支撑体系,也确保高质量的工作和生活; 21世纪“新前川城市生活”示范区:我们试图引导和倡导一种具有浓郁地方人文特色的现代健康生活,它构成城市亮丽的风景线,它给予市民舒适感、自豪感和归属感,它必将成为奠定21世纪前川新城市生活的基石而具有示范意义。2. 旧城改造的规划目标 基于以上定位,我们希望此项城市改造达致以下目标: 新前川、新城市、新街道、新生活3. 旧城改造的总体规划 从规划结构上,用地布局突显前川城市新生活

12、的“交融”特征,形成“一轴交五带,一园融四区”的空间结构。具体地: 一轴:以拓宽改造后的前川大道为整个项目用地的主轴线,具有功能和空间意义上的维系和引导作用; 五带:规划考虑与前川大道垂直的街道为主要的商业、文化、娱乐服务带;民安街金融服务带,文教巷人文风情带,共和巷民俗商业带,(规划小区内道路)居住服务带,石阳街商业带; 一园:在民安街至文教巷之间、前川大道南侧用地规划“前川新天地”,依托文教巷的文化主题和前川大道的商业主题打造成“BLOCK”形式的文化商业主题园,这里将是“前川新的天地,前川新天地”; 四区:城市空间是居民生活的舞台和载体,结合用地布置四个居住小区;湖畔休闲居住区,路北宜居

13、生活小区,路南康居生活小区,石阳西生活小区。四.项目概况1.项目区位 旧城改造所包含的各个项目均位于黄陂区前川街的城区。项目具体的区位描述如下: (1) 旧城改造A地块项目: 旧城改造规划控制红线内,前川大道以北,石阳街和模具小区之间。规划总用地面积:39700平方米(59.55亩),规划净用地面积:32845平方米(49.3亩)。 (2) 旧城改造B地块项目: 旧城改造规划控制红线内,前川大道以北,民安街和模具小区之间。规划总用地面积:38110平方米(57.165亩),规划净用地面积:33920平方米(50.9亩)。 (3) 旧城改造C地块项目: 旧城改造规划控制红线内,前川大道以南,民安

14、街和共和巷之间,人民道以北。规划总用地面积:87020平方米(130.53亩),规划净用地面积:56150平方米(84.3亩)。 (4) 旧城改造D地块项目: 旧城改造规划控制红线内,前川大道以南,石阳街和共和巷之间,人民道以北。规划总用地面积:87900平方米(131.85亩),规划净用地面积:73752平方米(110.7亩)。 (5) 旧城改造E地块项目: 旧城改造规划控制红线内,石阳街以西,前川大道和人民道之间。规划总用地面积:18080平方米(27.12亩),规划净用地面积:14320平方米(21.5亩)。 (6) 旧城改造一期还建和经济适用房项目: 旧城改造规划控制红线外,向阳大道西

15、侧,区教育局西南方。规划总用地面积:54亩。 (7) 旧城改造二期还建项目: 旧城改造规划控制红线外,林荫大街以西,前川大道和黄陂公园之间。规划总用地面积:62624.58平方米(93.94亩),无代征和保留,规划净用地面积:62624.58平方米(93.94亩)。 (8) 旧城改造改制企业用地项目: 旧城改造规划控制红线外, 旧城改造指挥部已收购完成的前川街改制企业玻璃厂的土地。土地的主要用途用于前川旧城改造的房屋还建,也可视旧城改造的具体运作方案转为市场开发用地。规划总用地面积:15亩。 (9) 旧城改造还建工业用地项目: 旧城改造规划控制红线外,林荫大街以西,分两个独立地块,前川大道北侧

16、地块和前川大道南侧地块。前川大道北侧地块规划总用地面积:7823.65平方米(11.74亩),规划净用地面积:5586.06平方米(8.38亩)。主要用于物流企业的还建安置。前川大道南侧地块规划总用地面积:18804.61平方米(28.21亩),无代征和保留,规划净用地面积:18804.61平方米(28.21亩)。主要用于工业企业的还建安置。合计:规划总用地面积26628.26平方米(39.94亩),规划净用地面积24390.67平方米(36.586亩)。 (10) 旧城改造道路基础设施配套项目: 旧城改造规划控制红线内,由政府负责投资建设的现有道路及基础设施改造和规划新建道路及基础设施的建造

17、。 项目用地在 的地理位置情况参见附图项目用地范围示意图。2.主要开发建设条件 (1) 旧城改造项目已经列入黄陂区“十一五”规划的重点项目。 (2)已完成 旧城改造项目的规划编制工作。 (3)已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已取得城市规划行政主管部门出具的规划选址意见,国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见,环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。 (4)为配合旧城改造的拆迁工作,已冻结相关证件的办理。 (5)已完成拆迁的入户调查工作。 (6)项目市场调查和营销策划工作已经在进行并已取得阶段性成果。 (7)项目建设资金已经开始筹备。 (8) 旧城改造项目的开发方案和

18、拆迁补偿安置方案已取得黄陂区政府和相关部门的肯定。 (9) 旧城改造项目的道路基础设施及公益性项目已经分批纳入黄陂区的城建计划。 (10)一期的还建房和廉租房项目已经启动,正在全力兴建当中。预计年底可为旧城改造项目提供还建房面积5.8万平方米。3.项目开发建设方案 根据 旧城改造项目总体规划和地块划分情况,5个市场运作项目的规划技术经济指标和整体的规划技术经济指标情况见下表所示。 表6-1 规划技术经济指标表类别合计A地块B地块C地块D地块E地块规划总用地面积公顷)27.083.973.818.708.791.81其中可开发建设总用地20.833.193.195.717.331.41规划道路代

19、征地4.070.690.471.191.320.40保留改造建筑占地2.180.080.151.800.150规划建设总建筑面积?394800498006540010910014120029300其中商业建筑大型商业42300850078001780082000小型店铺32800480042008500114403860商务办公25900044001600055000文化建筑11500001150000居住建筑高档住宅42000450028000950000中档住宅237500320002100045000115700238000其它建筑公共设施20000003601640其它80000800

20、00建筑基底面积?8781015370684032620262106770建筑密度(%)354319413344容积率1.8951.562.051.9111.9262.078绿化用地面积 ?5875089001534011580184304500绿化率0.2820.280.480.200.250.32道路用地面积 ?76650143101164018770257206210道路占地率0.3680.440.360.330.350.44建筑层数平均层数4.53 9.53.35.54.3最高层数156151266地面停车位(个)180225024768 市场运作项目建设开发周期确定为4年。自2006

21、年5月始,至2010年5月止。项目的工程建设和市场销售重叠进行。项目的建设期为3年,其中筹建期为1年;营销期为2年,其中预售期为1年。 主要的里程碑事件的相应时间为:2006年12月31日前出让人正式将出让宗地交付给受让方;2007年4月30日之前正式动工建设;2009年4月30日之前竣工交付使用;2010年4月底前销售完毕。 五.项目主要研究结论和技术经济指标1.项目市场研究的定位 (1)物业定位 项目所需发展的物业类型及结构如下表所示。规划建设总建筑面积?394800其中商业建筑大型商业42300小型店铺32800商务办公25900文化建筑11500居住建筑高档住宅42000中档住宅237

22、500其它建筑公共设施2000其它800 (2)项目命名 本案项目命名的总体思路建议简洁直接,切中项目旧城改造的社会主题,在朴实中折射强烈的地理文化信息,贴合项目业主的品位,以宁静致远的手法展现物业永恒的品质。 (3)项目目标顾客群定位 1)住宅的目标顾客群 项目的目标顾客群主要锁定为:拆迁后回购的原住户,企业管理者、小企业主、经商一族,机关、事业单位的公务员和职员,户籍仍在前川但在外从业有一定收入水平的人员,周边乡镇政府及工商业人士,外地购房人群,投资客/其他人士。 2)商业物业的目标顾客群 项目的目标顾客群主要锁定为:大型连锁商业发展商,专业化商品市场运营商,品牌专营店投资者,娱乐餐饮经营

23、企业,社区服务型的西餐厅、咖啡屋、茶室、美容美发店和便利店的企业和个体经营者。 3)商务文化场所的目标顾客群 项目的目标顾客群主要锁定为:黄陂区区域金融、证券、保险业机构,周边产业地带企业运营总部,集团企业黄陂代表处或办事处,咨询服务业机构,商贸公司,医疗、社会教育、文化企业等。 (4)项目价格定位 项目当前的价格定位结论如下: 中档住宅:1600元/平方米 高档住宅:2080元/平方米 商业建筑:3840元/平方米; 办公楼:2560元/平方米。 项目在计算期内的价格上涨率确定为:7.44%。这一上涨率为不考虑价格绝对上涨因素的上涨率,即实价上涨率。2.项目投入总资金和主要技术经济指标 表1

24、-2 市场运作项目投入总资金和主要技术经济指标表序号项目单位数量备注主要经济结果和数据一 项目投入总资金万元68152.75 1 建设投资(不含建设期利息)万元64286.96 2 建设期利息万元3865.79 其中自有资金万元8438.98 二 销售收入万元100994.91 项目总销售收入三 销售成本万元5049.75 项目总销售成本四 销售税金万元5908.20 项目总销售税金五 销售利润万元90036.96 项目总销售利润 开发利润万元21884.22 项目总利润六 所得税万元6565.27 七 税后利润万元15318.95 经 济 评 价 指 标一 项目财务内部收益率% 26.39%

25、 基准收益率Ic10% 税后项目财务内部收益率% 20.83% 基准收益率Ic10%二 资本金收益率 29.94% 税前资本金收益率 42.41% 三 财务净现值(税后)万元7511.06 财务净现值(税前)万元11995.23 五 税后投资回收期年3.39 税前投资回收期年3.32 四 税前投资回报率 32.11% 税后投资回报率 22.48% 六 税前自有资金投资回报率 259.32% 税后自有资金投资回报率 181.53% 七 借款偿还期年3.24 表1-3分地块项目主要经济评价指标汇总表序号项目单位地块A地块B地块C地块D地块E主要经济结果和数据一 项目投入总资金万元10186.941

26、2173.7520060.1122131.24795.721 建设投资(不含建设期利息)万元9600.9111466.3619032.1120867.194516.332 建设期利息万元586.03707.3910281264.02279.4 其中自有资金万元1332.841654.312432.532816658.03二 销售收入万元14639.0617100.833098.3232312.526696.22三 销售成本万元731.95855.041654.921615.63334.81四 销售税金万元856.391000.41936.251890.28391.73五 销售利润万元13050

27、.7315245.3629507.1528806.615969.68 开发利润万元2863.783071.629447.046675.411173.95六 所得税万元859.13921.482834.112002.62352.19七 税后利润万元2004.652150.136612.934672.78821.77经 济 评 价 指 标一 项目财务内部收益率% 23.79%21.89%35.69%25.13%21.40% 税后项目财务内部收益率% 18.81%17.35%28.19%19.85%16.97%二 资本金收益率 25.14%21.61%44.28%27.62%20.68% 税前资本金

28、收益率 36.63%32.34%59.19%39.62%31.20%三 财务净现值(税后)万元913.23910.983714.882217.39340.32 财务净现值(税前)万元1500.031540.375650.613585.21580.87四 税后投资回收期年3.443.483.213.423.49 税前投资回收期年3.383.413.163.353.42五 税前投资回报率 28.11%25.23%47.09%30.16%24.48% 税后投资回报率 19.68%17.66%32.97%21.11%17.14%六 税前自有资金投资回报率 214.86%185.67%388.36%23

29、7.05%178.40% 税后自有资金投资回报率 150.40%129.97%271.85%165.94%124.88%七 借款偿还期年3.273.33.083.253.313.项目分析评价结论 1、 旧城改造项目已经纳入黄陂区“十一五”规划。是黄陂区城市化进程中具有里程碑意义的重点建设项目。通过项目的实施推进, 的城市面貌和城市功能将得以根本改观。 2、市场运作项目的地块位置颇佳,市场前景看好,开发条件成熟。 3、市场运作项目不仅财务净现值大于零,而且内部收益率高于行业基准收益率,财务上是可行的。符合项目承办方的决策要求。 4、项目没有什么灾难性的风险;严重风险很少,且可以控制,或发生的概率

30、低;项目存在的较大风险,只要重视采取有效的防范措施,其造成的损失项目是可以承受的。 综上所述,该项目的建设是必要的,可行的。但是需要科学决策、精心组织、审慎运作,有效的规避风险。六.问题与建议1.项目开发建设存在的主要问题 本项目开发建设存在的主要问题有: (1)项目前期各项审批手续尚未全部完成,项目规划建设方案和项目动建计划尚不能最后确定。 (2)项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况,不确定因素较多,须规避其风险。 (3)项目开发总体规模较大,市场消化速度和能力会对项目构成重大影响,存在预期利益难以兑现的可能。 (4)项目开发的主体是商业、办公及相对高尚的居住区,受限

31、于当地的经济条件和收入水平,其市场认同、市场价格的承受能力会对项目产生影响,存在叫好而不叫买的可能。 (5)存在一定的市场竞争压力,项目竞争优势和竞争力还需要多方面培育。2.实施建议 (1)对市场运作项目项目承办方的实施建议主要有以下几点: 1)集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作,落实项目开工建设的各项手续,确保项目能尽快开工建设。 2)及早办理项目预售许可手续。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排,必须做详尽的市场调查工作。 3)以客户显而易见的性价比优势进行产品设计和价格定位,强化成竞争优势。精心设计,提高建筑面积使用率,并降低建造成本。 4)既要节省建设资金,又必须切实保

32、证工程质量,坚持以质量领先的市场策略。 5)制定稳妥积极的施工方案,保证施工安全和现场文明施工水平,加快工程施工进度,尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影响的持续时间。 6)运用预订等方式,应先期联络到一批目标客户,有利于尽快形成楼盘的旺盛人气。 7)资金运作中,可以考虑拉开开发时序,分期分批操作,加大预售款和现房款的使用比例,进而降低资本金需要量。 8)真正将未来业主,即客户置于中心地位,除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外,可采取请意向客户参与施工管理与监督、参与选择物业管理公司等事项,以保证工程质量,并带来良好的舆论口碑,树立产品品牌。 9)虽然是旧城改造项目,但须精心于每一个细

33、节,作为树立企业品牌的良好开端。 10)项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴,以增强承办方自身在项目开发上的综合业务能力。 (2)对项目发起人的实施建议主要有以下几点: 1)黄陂不论是南部、中部还是北部都具有较为广阔的发展空间和较多的发展机会,黄陂区政府应与旧城改造项目投资方建立强有力的长期战略合作伙伴关系,从而实现双方长期共赢目标。 2)严控拆迁成本,保证供地价格。 旧城改造项目的拆迁补偿费用将通过政府出面组织进行的方式,严格控制在预定的标准以内,进而保证对开发商的供地价格落实在约定的价格以内。 3)政府补贴、个人比例负担,实现拆迁户的就地安置。根据自愿原则,除政

34、府另行安排还建房之外,对愿意回购住房的,按照政府与开发商事先达成的价格,由政府补贴一部分,拆迁补偿费抵充一部分,个人负担增加一部分的方式,解决这部分拆迁户资金和购买能力上的不足。政府补贴的数额与个人增加负担的数额大体相当。并在订立拆迁安置补偿协议时予以明确。政府补偿资金主要来源于用于修建安置房的土地转用于市场出让的土地收益。 4)以优惠政策,集合各类商品市场,做大做强。对于能够影响和辐射整个黄陂地区的商品市场优惠政策主要体现为减免税费,通过城市规划和城市管理等手段对市场进行培育和有效保护。 5)尽快落实前川周边各类产业园区的规划,加强招商引资工作。除工业园区之外,重点发展物流园区、现代生态农业

35、产业园区。如农产品交易园区,改变目前农产品运进城后再行交易的物流态势,以更靠近和贴合产地的交易园区,实现交易和物流配送,先交易后进城,并实现门对门的农产品供应物流链。以更具效应、更低成本提高本地农产品的竞争力和市场份额。同时将贸易活动的外部扩散效应惠及当地。 6)制定 旧城改造项目所需的城市道路和基础设施建设方案,尽快纳入城市建设重点项目计划,并保证所需资金的落实,如期开工建设。 7)围绕项目规划的实施,公益性项目如学校、医院等,调集政府资源,优先投入、优先解决。 8)作为区里“十一五”规划的重点项目,项目相关的各行政机关必须在项目指挥部的统一协调下,全力支持配合,做到特事特办,并加强与市相关

36、部门的协调和沟通。 9)全区土地开发工作要形成大局观,要为本项目的实施创造条件,要对市场进行有效的调控,对房地产开发规模合理设限,以利市场需求的有效转化。包括盘龙城和滠口等地,在土地价格上要与全区的土地价格形成有效的梯级控制。 10)将前川旧城改造视作宏观统领新前川发展的重要一环,整体部署、整体推进、联动互促,走活前川经济与社会发展的全局。 第二章 市场分析一.我国房地产市场态势分析1.房地产市场发展及当前主要问题? 1998年以来,城镇住房制度改革取得重大进展,房地产市场体系基本建立,房地产业持续快速发展,对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等,都发挥了重要作用。 近两年来,国家把房地产

37、市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容,采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理,提高房地产开发项目资本金比例,控制城市拆迁规模,前不久还取消了个人住房贷款优惠利率的政策。房地产市场调控取得了积极成效,房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。但是当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是: (1)房价上涨过快。当前房价上涨的主要特点:一是房价涨幅为2000年以来最高,商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数,2004年分别上涨14.4%和15.2%,今年一季度比去年同期又分别上涨12.5%和13.5%;二是东部地区房价涨幅最高,且有进一步上升趋势;三是部

38、分大中城市房价上涨过快,有的平均房价涨幅已连续二、三年在15%以上。据国家统计局城调队对35个大中城市的抽样调查,一季度商品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8%;四是房价上涨过快现象呈蔓延态势,由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展;五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨,2005年一季度35个大中城市二手住宅销售价格上涨11.4%。房价过快上涨,已成为社会关注的热点问题。如任其发展,将影响房地产市场持续健康发展,影响宏观经济和社会稳定。 (2)市场需求偏大,供求矛盾突出。房地产市场的供求状况,已由前些年的需求不足,转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来,全国商品

39、房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅,其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。这几年商品住房供求差距逐步缩小,去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。今年一季度,全国商品住宅竣工面积只有销售面积的73%。东部地区和部分中心城市尤为突出。上海市商品住宅销售面积已经连续4年大于竣工面积。商品房供不应求,导致价格不断攀升,并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹,带来被动性住房需求上升,加剧了供求矛盾。 (3)部分地区房地产投资增长仍然偏快。2004年房地产开发投资增长28.1%,今年一季度在去年同期较高增幅的基础上又增长26.7%,高于全社会固定资产投资增幅。有13个省区市房

40、地产开发投资增幅超过30%,其中6个地区超过50%,最高的达到115%。 (4)市场供应结构不合理。商品房市场中,非住宅开发比例偏大,空置面积上升。商品住宅中,中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。今年一季度,部分城市商品住宅供应中,100平方米/套以上的占总量的60%?70%,有的城市高达87%。2004年全国经济适用住房开发投资出现负增长,占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%,有的地区甚至停止了经济适用住房建设。2.存在问题的原因分析? 产生这些问题的原因是多方面的,有些是合理因素,如城镇人口增长较快,居民生活水平不断提高,对住房需求迅速增加;土地价格上升,建筑材料价格上涨,

41、加之商品房品质提高,配套设施和环境改善,商品房开发建设成本增加。但是,也有许多不合理因素,最主要的是各种投资、投机需求大量增加,部分地区市场总需求偏大,导致价格上涨过快,扩大了房地产开发的利润空间,吸引了各类资金参与房地产开发投资和购房投资,从而使房价进一步上涨。 (1)大量资金涌入房地产市场。近年来,银行存款利率较低,股票低迷,债市盘子小,钢铁、水泥、电解铝等热点行业也开始降温,社会资金缺乏其他投资渠道。在这种情况下,大量社会资金,如上市公司募集的资金、民间拆借资金、典当行资金,纷纷挤向房地产市场。特别是在负利率的情况下,居民个人住房贷款成本低,银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资

42、金,成为开发企业最主要的资金来源。 (2)国内投资性购房和投机性炒房抬头。一些城市房价较快上涨,社会各方面对市场产生较高预期,使得局部地区投资性需求迅速扩大,投机炒作现象严重。如曾经活跃一时的“温州炒房团”、“山西炒房团”,聚集资金在一些城市进行期房的买卖。城镇不少居民基于较高的房价上涨预期,也参与购房投资。投资性购房已由原来的非住宅为主扩展到住宅,进一步加剧了房价过快上涨的态势。 (3)境外资金参与国内房地产市场开发和炒作。一段时期以来,外资为赚取外汇人民币利差、预期汇差、房价差,纷纷进入国内房地产市场。2004年,房地产开发全部利用外资超过实际使用外资的1/3,增幅达到34.2%,高于整个

43、利用外资增幅20.9个百分点。今年1-2月,江苏、上海、广东房地产开发投资中利用外资分别是去年同期的6.6、2.6、2.5倍。 (4)一些地方政府行为不规范。前几年部分城市盲目大拆大建,带来大量被动性住房需求,至今尚未消化。去年一些城市拆迁安置需求一度占市场商品住宅需求的一半,有的甚至达到60%。在经营城市、经营土地的理念指导下,一些地方政府从土地收益中筹集大量城市建设资金,抬高了土地和房地产市场的价格。一些地方政府还在搞不切实际的形象工程、政绩工程。 (5)市场秩序比较混乱。一些开发商利用政策、市场信息不对称与不透明,通过虚假交易、虚假宣传等不正当手段,谎报商品房销售进度,发布不实价格信息,

44、哄抬房价,误导市场预期。有的放慢开发和销售进度,囤积土地、囤积房源,人为造成市场紧张,带来房价短期内非正常上涨。 (6)不同利益主体相互影响,共同推动了房价上涨。随着房地产市场的快速发展,部分城市政府片面强调“以地生财”、“经营城市”,一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润,有房者追求房产升值,无房者担心房价上涨提前入市。在多重因素的作用下,不同利益主体相互影响,共同推动了房价非理性上涨。3.稳定房价的主要政策措施? 2005年以来,针对房地产投资规模和房价上升幅度过快的问题,国务院领导多次作出重要批示,温家宝总理在十届人大三次会议政府工作报告中指出:“要抑制房价过快上涨势头”,并将此作为

45、2005年宏观调控的一项重要任务。3月27日,国务院办公厅下发了关于切实稳定住房价格的通知(国办发明电20058号),就加强和改善房地产市场宏观调控,解决市场运行中的突出矛盾,特别是房价上涨过快问题,提出了八项措施。 2005年5月9日,国务院办公厅又转发了建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见(国办发200526号)。对稳定房价采取了以下主要措施: (1)强化城市规划调控,改善住房供应结构。要求各地尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地

46、区,住宅建设要以此类项目为主,并在有关计划中明确开工、竣工面积和占住宅建设总量的比例,尽快向社会公布,稳定市场预期。城市规划主管部门要根据中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求,加快工作进度,要优先审查规划项目,在项目选址上予以保证。对中低价普通商品住房建设项目,在供应土地前,由城市规划主管部门提出规划设计条件,房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求,并作为土地出让的前置条件。同时,要求加强对房地产开发项目的规划许可监管。 (2)加大土地供应调控力度,严格土地管理。要求各地在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下,对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城

47、市,适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。在土地出让公告和合同中,要明确开工与竣工的条件和时间要求、违约责任。严格土地转让管理,依法制止炒买炒卖土地行为。要加大对闲置土地的清理力度,切实制止囤积土地行为。 (3)调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管。运用税收等经济手段,加大对投机性、投资性购房等房地产交易行为的调节力度。对个人购买普通住房不足两年的,销售时按销售额恢复征收营业税;个人购买普通住房超过两年(含两年)的,销售时继续免征营业税。同时要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围,加强税收征收管理。 (4)加强房地产信贷管理,防

48、范金融风险。人民银行各分支机构要加大“窗口指导”力度,商业银行要加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理,银监局要加大对国有商业银行房地产贷款的检查力度,加强风险提示,严格控制不合理的房地产贷款需求,防范贷款风险。 (5)明确享受优惠政策的普通住房标准,合理引导住房建设与消费。对中小套型、中低价位普通住房,在规划审批、土地供应、信贷审核、税收征管等环节,给予优惠政策支持。对享受优惠政策普通住房的认定,要从严掌握,原则上应同时满足以下标准:住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房、单套建筑面积在120平方米以下的住房、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房。各地可根据

49、实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准,具体标准可在上述标准基础上适当浮动,但向上浮动的比例不得超过20%,并报建设部等部门备案。 (6)加强经济适用住房建设,完善城镇廉租住房制度。要求各地按经济适用住房管理办法和当地政府的规定,落实经济适用住房项目招投标制度,严格实行政府指导价,控制套型面积和销售对象,切实降低成本、控制开发利润。要求把城镇廉租住房制度建设情况,纳入省级政府对市(区)、县政府工作的目标责任制管理。各地要抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查,建立保障对象档案;切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金的规定,着力扩大廉租住房制度覆盖面。 (7)切实整顿

50、和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为。根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。严肃查处和严厉打击房地产开发企业、中介机构违法违规销售以及不履行开工与竣工时间、销售价格与套型面积控制等项目建设要求的行为。对各类违法违规行为,房地产主管部门要将其作为不良记录,纳入房地产企业信用档案,并公开曝光。 (8)加强市场监测,完善市场信息披露制度。要求各地加快建立健全市场信息系统,加强对市场运行情况的动态监测,准确判断建设用地供应、土地价格和房价变动趋势。要求各有关部门

51、加强信息沟通与整合,适时披露土地供应情况、房地产市场供求及房价、地价变动等信息。同时加强舆论引导,促进市场理性发展。 以上八条内容也被房地产业内人士称为“国八条”。除“国八条”,近些年国家一直在推出很多针对房地产市场的政策和措施。比如“新国八点”、讨论物业税开征相关问题、央行调整房贷利率等。 除以上主要以稳定房价为目标的政策措施之外,国家对于房地产市场还有一些其他方面的政策措施出台。如: (1)“网上签约”政策。实现现房合同网上签约后,开发商将处在透明状态,利用管理平台的信用系统公示,预防房地产商有任何违规行为。其最大的意义在于交易信息公开、备案及时,有利于减少甚至杜绝开发商或炒家利用信息不对

52、称囤积房源、控制销售进度以及哄抬价格等违规现象。 (2)“交房条件”政策。重点强调开发商在交钥匙时必须提供两书(住宅质量保证书和住宅使用说明书),才被视为具备真正的交房条件。 (3)“节能”政策。城市新建建筑均应严格执行建筑节能设计标准的有关强制性规定;有条件的大城市和严寒、寒冷地区可率先按照节能率65%的地方标准执行;凡属财政补贴或拨款的建筑应全部率先执行建筑节能设计标准。4.市场发展态势 通知的出台,已经开始对社会各方面心理预期和行为发生影响。 (1)地方政府及主管部门方面。普遍认为,通知提出的各项政策措施对于巩固宏观调控成果,促进房地产市场持续健康发展,维护经济稳定运行和社会经济协调发展

53、具有重要意义。同时也比较关注以下几个问题:一是部分中西部省市担心,本次调控提出的“突出重点、分别对待,因地制宜、分类指导”的原则在执行中可能会出现一刀切、急刹车,使当地处于发展上升期的房地产市场受到影响。二是一些中小城市担心政策贯彻落实中层层加码,致使地方自主性很少,操作空间很小,导致调控方向和效果的偏差。三是一些地方主管部门认为通知的有关调控措施还需进一步细化和明确,否则难以落到实处。 (2)消费者方面。一是普通消费者对稳定房价措施表示欢迎。据天津市抽样调查,75%的消费者认为调控能使其得到实惠,购房心态趋于稳定。二是一部分消费者认为房价会降,故等待观望、持币待购。少数房屋持有者担心房价大幅

54、下降,手中房子贬值。三是一些消费者担心出现“上有政策、下有对策”,中央政策得不到落实或者执行中出现偏差。 (3)开发商方面。大多数开发商认为,调控措施对大幅攀升的房价会产生一定的抑制作用,但由于成本推动、需求拉动、政策作用滞后效应等因素的影响,今明两年房价还将稳中有升。不同区域的开发商对调控措施的敏感度差异较大,沿海地区及一些房价上涨较快城市的开发商比较敏感。不同类型的开发商对调控措施反应的表现也不同。部分实力较强的开发商反应较为积极,已开始调整战略、谨慎投资,或静观其变,等待具体措施出台后再做决定;部分实力较弱的开发商则担心被淘汰出局。也有少数开发商心存疑虑:一是担心矫枉过正,或者地方在执行

55、国家政策时搞“一刀切”,“下猛药”,把握不好力度,导致房价大落。二是有些开发商的观望心态加重,有的加快了在建、在销售项目的开发进度,准备暂停新开项目;三是专事开发高档住宅的一些开发商压力较大,担心项目的销售前景。 (4)专家学者方面。专家学者普遍认为,目前的调控,中央重视、社会各界关心,已出台的各项政策措施科学、合理,调控时机合适。在各项政策措施作用下,房价将趋于稳定。但调控效果需要一段时间才能显现出来。少数专家持谨慎态度,认为调控政策能不能达到预期,关键在于政府的决心和相关措施的落实。 国办发明电20058号文件和国办发200526号文件发布后,各地采取了相应调控措施,政策的综合效应正在显现

56、。从22个城市房地产市场信息系统反馈的数据分析看,5月份以来各地房地产市场运行基本平稳,并已出现积极变化。 1商品住宅价格上涨趋缓,部分城市有所下降。5月16-22日一周,北京、重庆、南京、武汉等11城市商品住房平均价格与上周环比稳定。上海市商品住宅价格4月份环比上涨0.5%;进入5月份以来,周环比分别上涨0.26%、0.49%、0.91%,涨幅已明显超缓。 (2)商品住房成交量明显下降,二手住房交易量增加。多数城市商品住房日平均成交量比4月份明显下降,其中上海、杭州、北京、南昌、厦门等城市下降了20%以上。 与此同时,由于6月1日起将执行调整营业税政策,国办发200526号文件下发后,多数城市二手住房日平均成交量明显增加。5月份,南昌、武汉、长沙等城市日平均成交量比4