星耀集团房地产公司全面管理体系(GMS)文件

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1、星耀集团实业有限公司房地产公司（GMS）管理文件 二七年七月GMS 管理流程说明星耀集团房地产开发有限公司 GMS 管理流程文件（以下简称文件） ，是基于房地产开发全过程的管理程序文件，结合了兰德公司 GMS 管理体系要求，突出了星耀房地产项目运作特点，同时，对房地产开发过程中集团公司与开发公司的工作责任与方法进行了规定。1、本文件是星耀集团房地产公司推进和实施项目制的纲领性文件，适用于公司所有房地产开发项目的行政管理、人力资源管理、采供管理、项目工程管理、营销管理。各部门、项目部均要严格执行。2、本文件对管理控制流程进行了说明，对相对复杂的控制阶段或者结点配合以流程图解，追求文字的简明扼要和

2、流程图示的关键结点识别，确保使用者能够在最短时间内获得管理要求和工作方法的相关知识。3、每个管理文件的制作都运用过程方法的原则（PDCA 循环） ，识别管理及过程控制的关键点，保持与公司其他管理体系文件的一致性。4、文件的制作充分结合星耀集团房地产公司人力资源配置和项目工程管理的实际状况，以“简洁实用、控制有效”为文件设计主导思想，避免文件数量和内容上的冗长繁复。5、本文件为公司受控文件，所有相关事宜由公司行政人事部统一负责。6、文件持有者应妥善保管，不得损坏、丢失、随意修改。未经批准，任何人不得将文件提供给公司以外人员。7、文件持有者调离工作岗位时，应交还行政办公室，并办理核收登记。8、在文

3、件使用期间，如有修改建议，各部门、项目部都应及时反馈到行政人事部。由行政人事部组织评审，并对文件进行必要的修改，以确保项目管理体系的持续改进。9、本文件由公司讨论通过，总经理批准颁布后施行。注：GMS兰德公司设计的房地产开发企业“全面管理体系”的英文缩写。目 录第一部分第一部分 行行行行政政政政管管管管理理理理 .61-1 工作环境.71-2 考勤管理.91-3 固定资产与办公用品管理.131-4 办公网络系统管理.151-5 行政办公费用管理.171-6 文书管理办法.181-7 档案管理.201-8 会议管理.231-9 工作督办管理.251-10 法律事务管理.27第二部分第二部分 人人

4、人人力力力力资资资资源源源源管管管管理理理理 .282-1 劳动合同管理.292-2 人员招聘、录用.312-3 员工离职管理.332-4 劳资纠纷处理.352-5 培训管理.36第三部分第三部分 财财财财务务务务管管管管理理理理 .383-1 开发成本核算.393-2 资金计划预算管理.473-3 财务付款管理.493-4 支票管理.533-5 现金管理.553-6 会计档案.563-7 财务分析报告.58第四部分第四部分项项项项目目目目手手手手续续续续办办办办理理理理 .61与与与与设设设设计计计计管管管管理理理理 .614-1 项目证照手续办理.624-2 设计管理.644-3 设计委托

5、与设计评审.654-4 设计变更管理.68第五部分第五部分采采采采购购购购管管管管理理理理 .715-1 供方资源库建立.725-2 招标管理.735-3 设计单位评定.755-4 工程施工单位评选准则.765-5 工程监理单位评选准则.775-6 材料、设备供应商评选准则.785-7 工程造价咨询（审计）供方评选准则.795-8 市场调查/可行性研究咨询单位评选准则.805-9 办公用品/设备供应商评选准则.815-10 工程结算委托审计工作流程.825-11 经济合同管理办法.83第六部分第六部分项项项项目目目目工工工工程程程程管管管管理理理理 .906-1 项目目标.916-2 施工图设

6、计交底.936-3 施工图纸管理.956-4 施工组织设计审查.976-5 项目部例会.1006-6 施工现场临时水电管理.1026-7 项目进度控制.1036-8 工程质量管理.1056-9 安全生产文明施工管理规定.1076-10 监理单位管理.1116-11 工程核价及现场签证管理.1136-12 配套工程成本控制办法.1176-13 工程结算管理.1196-14 分部、分项、隐蔽工程及竣工验收管理.1226-15 工程交接验收管理办法.1236-16 项目应急事件处理办法.125第七部分第七部分项项项项目目目目销销销销售售售售管管管管理理理理 .1277-1 市场调查管理.1287-2

7、 销售管理办法.1327-3 广告推广管理.1377-4 销售报表编制办法.1407-5 建筑面积测绘.1427-6 配合销售技术交底管理规程.1447-7 案名与地名门牌申报.1457-8 房屋销售价格管理规程.1467-9 签约流程.1487-10 客户房款收缴、退款管理.1507-11 商品房买卖合同管理规程.1547-12 按揭贷款管理规程.1607-13 回款跟踪管理.1627-14 客户档案管理.1637-15 房屋交付管理.1657-16 客户投诉处理规程.1737-17 客户满意度调查管理规程.175第一部分 行行行行政政政政管管管管理理理理1-1 工作环境目的加强对公司工作环

8、境的管理，展示公司的内外部形象，体现公司的管理水平，提高工作效率。范围工作环境是指公司办公场所的工作秩序和环境，包括公司办公场所和辅助设施（如卫生间、会议室等）及各部门、项目部办公场所。职责 公司行政人事部负责对工作环境的管理，指导监督各部门、项目部的工作环境管理情况。各部门、项目部配合行政人事部工作。 工作程序1、前台（1）前台接待人员应严格遵守岗位职责，加强对进出公司人员、物品的登记、检查，严禁擅离工作岗位。（2）员工出入公司，如果携有物品，前台认为必要时，应接受前厅前台的询问或检查。（3）凡公司外人员来访者，前台应起立、主动询问来访人员的单位、姓氏及要找的部门和人员；熟知的，应主动问好，

9、并告知要找的部门和人员的情况；不认识的，前台接待人员可要求来访人员进行登记。（4）当来访人员等待时间超过 5 分钟时，前台人员应主动联系受访人员，并将联系情况告知来访人员。2、公共场所环境管理（1）公司公共场所的环境卫生由公司各部门员工负责维护，办公室负责监督、检查保洁员的工作。（2）公司员工应自觉维护公共场所的环境卫生，严禁堆放杂物，丢弃垃圾、废品、碎屑，严禁随地吐痰、倾倒污水和茶渣，严禁在公共办公区吸烟。（3）办公室应及时更换公共场所的花卉，并做好花卉保养工作。（4）严禁在公共场所大声喧哗，影响他人。3、部门内务管理标准（1）办公桌上应素雅、整齐、清洁，各类文件存放应注意保密，不得随意摆放

10、。（2）桌面和室内办公设备摆放整齐，保持外表干净。（3）室内文件柜文件摆放有序，外观整洁。（4）各部门墙面除了张贴必要的文件或图表外，应保证墙面清洁。（5）最后离开办公室的员工应对本办公室作最后的安全检查；最后离开公司的员工应对公司作最后安全检查。（6）办公座椅不能随意摆放，离座后要将座椅在桌前摆正。（7）要节约用电，在光线允许情况下不要开灯。（8）在温度适宜情况下不要开启空调，正常开启空调时，人员长时间离开部门请关闭空调。（9）窗帘悬挂要整齐。（10）办公桌、沙发、茶几上不允许摆放过期的杂志和报纸（专业报刊除外） 。（11）各部门内不允许长期存放与工作无关的私人物品。（14）未经部门负责人同

11、意，其他工作人员禁止私自调换工作位置或挪动工作（写字）台、文件柜等办公家具、办公设备。4、改址和装修（1）公司搬迁或对工作环境进行改造、装修的，包括设计、施工单位的选择及施工管理由行政人事部负责与集团公司行政部协调解决。（2）相关部门应积极配合、协助。1-2 考勤管理目的严肃劳动纪律，加强考勤管理，保障公司各项工作的有序开展。范围公司全体工作人员必须遵守考勤管理要求。职责公司考勤工作由行政人事部负责，各部门、项目部配合执行。工作程序1、上下班（1）员工上班应提前到达。到达办公室后准备好当日工作所需要的文件资料等，上班时间开始准时进入工作状态。（2）需要直接到其它单位或项目现场的，必须在上一工作

12、日或当日上班时间前告知部门领导。办完事务回公司应按实际到达时间打卡。未经同意或未告知的，按迟到或旷工处理。（3）上班时间，员工不得谈论与工作无关的话题；不得闲逛、串岗、处理私人事务及与工作无关的事情；不得玩游戏、上网聊天或使用电话聊天；不得擅离工作岗位；不得在上班后外出用餐或在办公室用餐。以上情况一经发现，按违反工作纪律处理。（4）中午有宴请活动的，参加人员可延迟上班，但不得影响正常工作。因特殊情况需要推迟时间的，参加人员应及时告知各自的部门领导。（5）下班时，应整理好桌面，收拾好文件资料，防止文件资料的损毁、遗失和泄露。（6）下班前不能回公司签到的，应告知直接部门领导。（7）以上任何一种因事

13、务导致不在岗的，需告知直接部门领导，然后由部门领导通知考勤人员进行考勤。2、打卡签到 员工上下班实行打卡或签到。上下班不得连在一起打卡（签到） ，不得请人打卡（签到）或代人打卡（签到） ，一经发现给予当事人旷工半天处罚。3、迟到 员工按规定的上班时间迟到 15 分钟内的，视为迟到。迟到一次，扣发当日工资的 25%。迟到 15 分钟以上的视为旷工半天。4、早退没有正常工作理由、并且没有办理请假手续而提前外出的，视为早退。早退一次，扣发当天工资的 25%。早退 15 分钟以上的视为旷工半天。5、旷工（1）除了本制度所规定的有关情形外，以下情况确认为旷工：员工未经批准擅自缺勤或考勤后擅离工作岗位去向

14、不明的；员工谎报、伪造证明，以不正当手段骗取假期；员工不服从或违反工作安排，消极怠工；其它任何未经直接上级批准或直接上级不知道原因而没有正常上班的等。（2）对旷工者，公司按以下规定予以处罚：旷工按 200%扣发当日工资；月内旷工两日以上的，加扣发当月满勤奖；月内旷工三日以上，年内累计旷工 15 日以上的，解除劳动合同，给予辞退处理。6、请假、休假规定（1）国家法定的节假日（可统一调整）元 旦 放假一天；劳动节 放假三天；国庆节 放假三天；春 节 放假三天。（2）休息日每周休息一天，一般安排在周日。休息日安排值班。（3）事假为了不影响公司工作，员工有事应尽可能安排在公休假日办理。员工确因特殊情况

15、需请事假的，应在不影响工作的前提下，事先书面申请，经公司核准后酌情批给。事假一律无薪。（4）病假员工因病需在工作时间内看病时，应事先向直接上级请假。员工因病需休息时，需持有乡镇以上医院的诊断说明书，办理书面请假手续。获准请病假者，病假期间发给基本工资。病假年内超过 2 个月的，视为自动离职，解除劳动合同。（5）婚假员工结婚请婚假，需持结婚证，经批准后，可享受 5 日婚假。员工父母、子女结婚，可享受 2 日婚假；员工与配偶的兄弟、姐妹结婚，可享受 1日婚假。婚假期间扣发出勤奖，工资与其它福利待遇照常发放。（6）产假符合计划生育的女员工，享受 90 日产假。产假结束后需续假的，按事假处理。违反计划

16、生育政策的，不享受公司全部待遇。员工妻子分娩，凭生育指标可申请享受 2 日带薪护理假。护理假期间，待遇与产假一致。法定产假期间扣发出勤奖，工资与其它福利待遇照常发放。（7）丧假员工亲属（父母、岳父母、公婆、配偶、子女）死亡的，可享受 4 日丧假。丧亡者在外地需员工本人前去料理的，可根据路程另给往返路程假。员工祖父母、外祖父母、兄弟、姐妹丧亡的，可享受 1 日丧假。规定的丧假及路程假期内，员工产生的差旅费用自理。丧假期间扣发出勤奖，工资与其它福利待遇照常发放。（8）工伤假员工因工伤需休息时，须有医疗部门诊断和病休证明，经公司行政人事部会同有关部门确认、总经理批准后方可按工伤假处理。需继续休息时要

17、按时交诊断书和病休证明。员工工伤医疗期间扣发出勤奖，工资与其它福利待遇照常发放。医疗费用除工伤保险支付外，剩余部分由公司承担。7、请假手续的审批 员工申请各类假期（事假、病假、婚假、丧假、产假、工伤假）均应填写员工请假单 ，并附上有关证明，按相关审批权限审批和行政人事部核实后才能休假。若因突发事件或急病不能先行办理请假手续者，应使用电话及其它快捷、准确方式向其直接主管请假，并于假后上班两天内补办相应手续。（1）员工的婚假、丧假、产假的申请由部门领导同意签字，报办公室核准备案。（2）员工病假、事假、工伤假的核准权限如下：员工请假三天（含）以内，由所在部门负责人核准；请假三天以上，由部门负责人、主

18、管领导核准，总经理批准。部门负责人以上人员请假直接报总经理批准。（3）员工请假理由不充分，或有碍工作时，上级可酌情不予准假，或缩短假期，或改期请假。（4）所有假期申请单办妥手续后交由办公室审查备案，作为考勤核查的依据。（5）违反上述规定的处罚：未按请假审批程序规定办妥请假手续而擅自离开工作岗位，视为旷工处理。各类假期超过规定时日不及时办理续假手续的，视为旷工处理。8、临时外出工作时间临时外出的，应将工作委托他人，并告知直接上级。没有委托和告知而影响工作的，给予警告。委托他人而受委托人对委托事宜未尽职责者，给予警告。销售现场工作人员的考勤，执行销售管理规定，接受行政人事部的检查。1-3 固定资产

19、与办公用品管理目的规范公司内部以及项目部固定资产与办公用品管理。范围适用于公司内部及项目部固定资产与办公用品的管理。职责行政人事部负责固定资产及办公用品的管理。工作程序1、分类（1）固定资产包括电脑设备、办公家具、传真机、复印机、车辆、投影仪、照相器材等财产。（2）办公用品包括文件夹、软盘、硒鼓、墨粉、U 盘等低值易耗品。2、固定资产和办公用品的采购（1）审批程序各部门根据需购买的设备与用品提出申请，填写“申购单” ，由部门经理签字后报行政人事部汇总。行政人事部根据现存物资情况，填写“采购计划清单”送总经理审批后统一组织采购。行政人事部对申购行为有异议或否决，应及时与申购部门沟通。如果物品一时

20、无法采购到，也必须及时答复相关部门。（2）组织采购物资采购由行政人事部负责，采用定点、就近、两人经手的原则进行。采购人员必须严把进货关、质量关、价格关，不进“三无”产品，不进质次产品，不进价高产品。进行采购时，配置要按申购岗位的工作需求而定。严格办理验收登记及出入库手续，购货发票经手人必须签字并签盖入库章后到财务入帐报销。3、固定资产与办公用品的管理（1）行政人事部与财务共同建立固定资产总账，由财务负责账目管理，行政人事部负责实物管理。（2）固定资产原则上不得外借，特别情况下必须向行政人事部申请并填写固定资产借用表 ，明确借用人。在借用期间由借用人负责该物品的保管，如有损失责任由借用人承担。（

21、3）公司实行固定资产领用承包制。行政人事部及各部门一经领用，就是财产直接责任人，对资产的遗失、损坏等负有直接责任。办公用品由各部门派专人到行政人事部填写办公用品领用表后统一领取。（4）固定资产、办公用品出现故障，须填写保修单 ，报行政人事部统一修理。固定资产如遗失、借失，均由领用人或资产承包人负责赔偿。每位员工在职务调动或辞职时，必须先办理资产移交手续，做到核对无误。若资产使用部门发生变更，应由行政人事部及时登记入册，或改签责任人。行政人事部与财务部不定期对公司固定资产进行清查盘点，力求账目相符，各岗位要给予支持配合。4、固定资产处置审批程序（1）由行政人事部负责办理固定资产的报废。对报废、报

22、损的固定资产，要求出示损坏的原物，填写“报废（损）表”由部门负责人签字后报行政人事部核实，行政人事部经理、财务部经理签字后报总经理同意，由行政人事部按照集团行政部规定统一处置。（2）固定资产处置收入由行政人事部统一收取，任何个人和部门不得私自占有。1-4 办公网络系统管理目的加强公司信息化建设工作，规范网络系统硬件和相关办公软件的使用管理。范围适用于公司机房、网络设备、电脑及外设、电话系统及相关软件的管理。职责行政人事部负责依据集团公司信息部要求实施公司信息化建设工作，负责公司网络软件系统的管理。工作程序1、办公业务网络及设备使用 （1）办公业务网由公司行政人事部统一管理；除办公用机、业务用机

23、外，其他部门和个人未经批准严禁在办公业务网上连接任何设备（包括网络设备，路由设备，智能设备，服务器等） 。 （2）对公司建设的网络环境（包括网络、通讯线路及其接口） ，未经行政人事部同意，任何人不得擅自安装、拆卸和破坏；（3）办公用机和业务用机软件安装遵守统一的标准：操作系统： win98、winXP 、win2000 客户端版。办公系统： office97、office2000、officeXP、瑞星，IE 等。业务系统：EOE、销售系统、预算系统、财务系统、信息报关系统等客户端软件。其它经行政人事部批准并备案的软件。（4）办公网内计算机名称应与使用者姓名相同（若多台机器属同一责任人则在该名

24、称后添加数字以区别） 。2、电脑硬件设备管理（1）电脑硬件设备包括电脑、打印机、扫描仪、复印机、投影仪、照/摄像器材等电脑硬件设备；（2）电脑硬件设备采购需采购固定资产部门提出申请，填写“申购单”交行政人事部。行政人事部核实后确需购买 的，报总经理审批同意后由行政人事部统一采购。（3）电脑硬件设备的管理由行政人事部联系集团信息部对电脑硬件设备进行定期维护清理。行政人事部会同财务部每季度对公司及项目部所有电脑硬件设备采购、使用进行检查、核对，发现问题及时进行纠正、管理。硬件设备应由专人管理，要认真做好防尘、防磁、防潮、防高温、防火、防盗的工作，要保证设备的整齐清洁，各种软件应固定存贮于带锁的可屏

25、蔽的磁盘柜中。禁止在上班时间玩游戏、上网聊天等与工作无关的事情。（4）硬件设备维修：所有电脑、打印机、扫描仪、复印机、投影仪、照/摄像器材等硬件设备都由行政人事部负责维修；硬件设备损坏或故障时，填写“报修单”向行政人事部申请修理；行政人事部协助集团信息部对故障进行判断，硬件故障，送往厂家进行维修，在报修单上登记修理情况；计算机系统软件类的故障由行政人事部联系集团信息部，指定专人负责检查和维修，并确认故障性质，分清责任，并在报修单上登记修理情况。要切实作好防病毒工作。一旦发现病毒或其它故障时，操作人员不得自行处理，应保留现场信息，做好系统异常记录并报行政人事部。行政人事部协调集团信息部对系统软件

26、定期进行检查、维护、更新或升级，各部门不得擅自安装、更换系统软件。3、信息系统建设（1）提出意向：需要新建或对原有信息系统二次开发的部门提出需要，报行政人事部受理，汇总后协调集团信息部进行办理。（2）受理意向书：行政人事部会同有关部门进行调研，制定计划方案报总经理审批，同意后按集团公司采购规范进行实施。项目完成后行政人事部会同业务部门按照合同的要求组织验收，并跟踪服务。4、电话系统管理（1） 行政人事部协调集团行政部进行公司电话网络安装，维护整个网络的正常运行，保证公司正常办公需要；（2）行政人事部负责电话机的分发、调配、维修以及员工离职时的收回工作；（3）行政人事部负责报装新的电话、改装电话

27、等相关事务。1-5 行政办公费用管理目的加强对行政办公费用发生的管理，合理控制行政办公费用总量，提高费用配置的合理性。范围行政办公费用是指公司管理工作过程中，各部门关于行政办公事务所发生的相关费用。包括办公场所及设备、用品开支和行政办公事务开支。职责行政人事部统一管理行政办公费用，各部门、项目部配合执行。工作程序1、费用控制原则（1）对相对固定的行政费用采用预算管理。（2）对其它相对变动的费用采用预算与额度相结合的管理方式。（3）对耐用大件的办公设备，采用控制管理的办法。2、相对固定费用的管理（1）相对固定的行政办公费用有房租、办公设备、保洁绿化、邮电通讯、交通车辆（汽油、保险、维修、车检等）

28、水电消耗、订书报及茶叶饮品等费用。（2）对相对固定的行政办公费用，公司采用年度预算的方式，严格执行相关管理办法（如固定资产、车辆管理办法等） ，厉行节约，严控不合理的费用发生。3、相对变动费用的管理（1）相对变动的费用有招待费、差旅费、会议费等。（2）对相对变动的行政办公费用，公司采用预算管理与总额控制的管理办法。招待费：来客或工作业务往来需要宴请、活动，统一由行政人事部定点安排，公司陪同人员签单挂账消费。费用统一由定点单位向公司财务收取。费用标准由陪同人员按客人具体情况酌情掌握。会议费、活动费：要求事先拿出计划方案和经费预算，报总经理审批后，按方案实施，费用附审批方案报销。修理费：有关设备发

29、生故障，相关人员需填写“报修单” ，由行政行政人事部安排修理。差旅费：参照差旅费开支管理暂行规定。1-6 文书管理办法目的使文书管理制度化，增进文书处理质量和效率。范围适用于公司日常工作中所有相关文书的事宜。职责1、以公司名义与外界来、往的文书，以公司行政人事部为主管部门；2、各部门、项目部之间往来文书原则上以发文部门/项目部为主管部门，必要时报公司行政人事部备案。3、发文部门由专人负责来往文书的核稿及收发、拆封、登记、分文、档案管理等事宜。4、文书的收发、领取与寄送，由公司行政人事部为总收发部门，公司各部门/项目部应指定人员负责收发。工作程序1、文书的范围“文书”是指业务工作上往来公文、报告

30、、会议诀议、规定、合同书、传真、电报、各种帐簿、图表参考书等一切业务用文件。2、文书的分类机密：指不宜向公司以外人员透露内容的文书。普通：指非机密文书。传阅：指在本公司内部传阅或传达的文书。3、文书收发管理（1）收文登记来文由收发人员拆封后，于收文登记簿登记收文编号、日期、来文单位等必要信息。收发人员将文书分送至各收文单位（经办部门） ，必要时进行交接登记。经办人办理文件时，原则上应将拟办或复文拟搞签呈主管审批，并将处理经过、结果或复文摘要进行记录。（2）发文拟稿、登记经办人拟妥文稿，交行政人事部审批后，经收发人员编号、按印章管理办法用印后，在发文登记簿上填写受文者、类别、经办部门、内容摘要、

31、附件、经办人姓名等必要信息。发文处理收发人员核对上信息准确无误后即行发文。（3）文书处理要点重要文件，由行政人事部将正本归档，应用时应以副本进行分发、使用和处理。涉及其他部门的，由行政人事部通知配合部门，及时处理文书上的各项要求。（4）文书处理期限收发人员收文时，应随到随送，不得积压。来文有答复期限者，必须于来文所定期限内处理完毕。文件归档，原则上应当日完成，最迟不得逾二日。签呈文件，按分层负责的决议层次订定时限。1-7 档案管理档案管理目的加强对公司档案的管理，对各类档案有效利用和共享，防止各类档案的丢失、损坏。范围本办法适用于公司本部、项目部对工程、文书、声像、实物等各类档案的管理，包括各

32、类档案的收集、整理、立卷、归档、保管等。职责1、行政人事部负责对公司的各类档案实行统一监督管理和公司文书档案、影像档案、实物档案的直接管理；监督、检查本办法的施行情况，对各职能部门的档案工作及资料员进行业务指导和培训。2、行政人事部负责对公司本部人事档案的直接管理。3、项目部在行政人事部、项目管理部的监督、指导下负责项目工程档案的收集、整理、立卷、归档和移交工作。4、销售部负责销售档案、客户档案的管理。工作程序 1、档案的分类公司档案包括：文书档案、人事档案、会计档案、工程档案、影像档案、实物档案、经营档案。2、立卷、归档（1）行政人事部及各职能部门应定期或不定期的进行档案的收集。（2）立卷归

33、档的时间有保留价值的各类法规、政府文件等外来文件，各部门、项目部在收到或取回文件后，原件必须在 5 个工作日内送交行政人事部，进行统一管理。各类文书文件由行政人事部在办结后随时归档。规章制度类文件在成稿后由行政人事部归档。凡已办理完毕的具有保存价值的各种文件资料，均应在当月内立卷归档。与项目有关的证照在项目交用前均在部门保存，房屋交用后须移交行政人事部保存。（3）立卷归档的要求归档文件要齐全、完整，要按照文件材料形成的规律进行科学的分类、立卷，要保持文件之间的历史联系。案卷要求归档案卷封面的各个项目均应填写清楚，标题简明，保管期限准确，装订整齐。归档文件要按次序系统排列，编制案卷顺序号，案卷目

34、录一式两份。卷内文件排列要有顺序，便于保管和查找。填写案卷一律用钢笔，禁止用圆珠笔或铅笔，字迹清晰。（4）各种实物档案（奖品、奖杯、锦旗、奖章、证书、牌匾、馈赠品等）归档必须使用原件。（5）影像档案摄录必须记录事由、时间、 地点、主要人物、背景、摄录者，归档声像资料必须是原版、原件、清晰、完整。3、档案交接（1）交接的资料必须完整、准确，做到文、图、物相符，签字手续完备。（2）归档资料必须为原件，如遇特殊情况需总经理批准。（3）交接的资料如有缺卷、缺页、破损或不符合归档要求的，无法完善的由移交部门形成书面说明材料报总经理审批方可归档。（4）交接资料时必须当面清点，核对确认无误后，由经手人和负责

35、人签字。（5）对工程资料档案的特殊要求：工程文件应字迹清楚，图样清晰，图表整洁，签字盖章手续要完备。不同幅面的工程图纸应统一折叠成 A4 幅面，图标栏要露在外面。所有竣工图均应加盖竣工图章。文字材料应按事项、专业顺序排列，既有文字材料又有图纸的案卷，文字材料排前，图纸排后。 4、档案的保管（1）档案资料要按门类和载体进行科学的分类、排列和编号。（2）按照“八防” （防火、防盗、防潮、防鼠、防虫蛀、防强光、防过度干燥、防失密）的要求做好档案的技术保护并定期检查档案保管情况。（3）行政人事部定期（每季度）对各类档案的归档、保管情况进行检查。 5、档案借阅（1）需要外借的档案，借阅人应办理借阅审批和

36、登记手续。（2）职能部门工作人员可直接查阅属本业务工作范围的档案资料。如需查阅其他重要文件和有密级档案，须经行政人事部批准，方可借阅。（3）借阅档案必须按期归还。不得擅自拆散、调换、抽取、污损、加标注证，不得转借、涂改和私自复印。6、档案鉴定和移交（1）行政人事部应按照档案保管期限的规定，定期对档案进行鉴定，确定档案的存毁。（2）档案的鉴定工作应在行政人事部经理的指导下，由有关业务人员鉴定。失去保存价值的档案，须由鉴定人员提出意见并登记造册，经总经理批准后方可销毁。（3）工程档案的移交工作应严格按照城建档案馆的规定及要求进行。1-8 会议管理会议管理目的提高会议质量和工作效率，促进内部沟通与信

37、息传递，确保会议决议的贯彻落实。范围适用于公司所有工作会议的管理。职责1、行政人事部负责公司会议的组织安排，各部门、项目部配合执行。2、各部门、项目部负责主办的专题会议、例会的组织安排。工作程序1、会议类型（1）公司会议分为总经理办公会、专题会、例会、员工大会及公司半年度、年度工作会议等。（2）专题会议包括资金计划会议及预算执行情况分析会、薪酬及考核会议、设计方案评审会议、招标会、工程进度、质量、安全会议、项目市场推广、营销会议、其他专项协调会议等。（3）例会包括总经理办公会、工程现场例会、销售现场例会等。2、会议提议与审批（1）公司定期例会无须提议和审批。（2）临时会议使用会议室需提前向行政

38、人事部预约或询问。（3）需要集团领导参加的，提议人应提前与集团领导、本公司总经理协商并说明事由。3、会议准备（1）会议召集人和与会人员都应分别做好有关准备工作（包括拟定会议议程、提案、汇报总结提纲、发言要点、工作计划草案、决议决定草案通知与会人等） 。（2）召集人一定要提前发放资料、议案，避免在会场才熟悉会议资料。（3）需要下发会议通知的，会议召集人应拟制通知并提前 1-2 个工作日下发。（4）对于一般性会议或者人数少于 5 人（含）的小型会议，可通过电话方式通知，但必须得到被通知人的确认。4、会议纪律（1）严格遵守会议时间，按时开会，准时闭会。（2）公司级会议、专题会议或其他重要会议，参加者

39、应在会议签到表上签字。（3）会议参加人员要主动、积极发言，严禁“开小会” 。（4）出席会议的人员均对会议所议事项有保密义务，不得擅自披露未决议或有争议的事项。5、会议记录（1）公司办公会由行政人事部负责现场会议记录，专题会议由会议召集人指定记录人。（2）需要形成会议纪要的，记录人应在会后一个工作日内整理出会议纪要 ，并交会议参加人员签认。（3） 会议纪要保存期为五年。6、督办（1）会议的每一项决议应包括决策意见，工作计划安排、目标、时间、评定标准，责任人和督办人。（2）会议结束后，督办人要切实承担起督办职能，责任人要按照会议要求及时、圆满地完成会议布置的工作。在工作办理期间，应主动向督办人汇报

40、。1-9 工作督办管理目的为提高工作质量和办事效率，保证指令畅通及各项决策的贯彻落实，特制订本办法。范围适用于公司重要决策、会议决议、工作部署和行政指令的督办管理。职责1、公司分管领导负责公司重要决策、会议决议、工作部署和行政指令的贯彻、部署、督察督办、检查总结和反馈工作。2、各部门、项目部负责人是本部门承办事项的直接责任者，应认真完成安排的工作任务和要求。3、行政人事部负责总经理下达的指令的督办。工作程序1、会议督办执行会议管理办法的有关规定。2、指令督办（1）下达指令的人务必清晰、明确地下达指令，尽量用书面形式下达。接受指令的人应经确认无误后再执行。（2）需要督办的，下达指令的人应明确督办

41、人。3 3、督办的方式（1）转办：对需要职能部门办理的事项，将领导批示、要求等填入工作联系单 ，直接送交责任部门负责人，进行书面交接。（2）协办：涉及若干部门的事项，指定牵头部门负责，并做好协调工作。牵头部门对协办部门有统筹协调的权利，协办部门有义务配合和积极完成任务。（3）自办：不宜转办的事项，由本部门自行办理或组织有关部门协助办理。（4）督办与调研相结合：督办事项下达后，督办人要通过多种方式，跟踪了解落实情况，及时沟通信息，适时催办，并及时反馈进展情况，并应及时汇报。4 4、督办要求（1）需要督办的事项，由督办人负责全程督办。必要时，下达督办通知单（2） 督办通知单发出后，督办人要采取多种

42、形式及时检查、了解贯彻落实情况，并督促承办单位按规定汇报办理结果。（3）催办情况要及时向领导进行综合反馈，重要或紧急情况要专项及时报告领导。（4）督办人员要认真审核承办部门的办结报告，不符合要求的，通知承办单位进行补办或重新办理。办结报告审核合格后，专项或综合报送有关领导。1-10 法律事务管理目的建立健全公司法律事务管理体系，实现集中、统筹、专人管理法律事务。范围公司所有部门、人员、事件等法律事务的管理。职责 行政人事部负责公司法律事务的管理。工作程序1、行政人事部负责与集团公司指定的法律顾问、以及集团公司总裁办法律主管的日常协调和联络。2、各部门、项目部向业务对象出具的重要法律文书，尤其是

43、格式文书或统一文书，在出具前交由行政人事部会同法律顾问审阅定稿，并由公司存档。3、各部门、项目部重大业务谈判，涉及自身不熟悉的政策、法律问题，应事先通过行政人事部咨询顾问律师。必要时，可请律师参与谈判。4、公司所有重大采购合同须经公司法律顾问出具法律意见，并签字认可。5、各部门、项目部专人负责建立健全业务档案，保证管理及法律事务需要时，能够随时查阅和调取档案。6、各部门、项目部对自身可能涉及的法律问题登记备案，行政人事部指定专人负责，并转交顾问律师备案。必要时，请律师介入法律事务。7、各部门对正在进行或正准备进行的法律事务，必须及时报行政人事部，并由行政人事部转交法律顾问处理。8、公司范围内对

44、外法律事务工作由行政人事部具体负责联系、接待、调阅资料，解答个案及相关事宜，配合、协调诉讼全过程工作。第二部分 人人人人力力力力资资资资源源源源管管管管理理理理2-1 劳动合同管理目的加强公司员工劳动合同管理，保障企业与员工的合法权益。范围适用于公司合同制员工劳动合同的签订、解除（终止） 、续签等事项的管理。职责行政人事部负责劳动合同管理工作，各部门、项目部配合执行。工作程序1、员工与公司建立劳动关系应当签订劳动合同。新员工来公司报到时，需到行政人事部签署试用劳动合同 （一式两份） ，转正后签署劳动合同 （一式两份） ，公司与员工各持壹份。对于社会招聘的员工需确保与原单位解除劳动合同。2、劳动

45、合同须经员工本人、公司法定代表人（委托代理人）签字，并加盖公司印章后生效。3、公司编印的试用劳动合同和劳动合同符合劳动法和劳动合同管理有关规定，合同一经双方签字确认即具有法律效力。4、合同期限合同制员工根据工作岗位的不同要求，分别签订不同期限的劳动合同：期限 5 年的岗位：公司领导层人员期限 3 年的岗位：部门经理及财务人员；期限 2 年的岗位：行政人员、销售及市场人员、工程管理人员；期限 1 年的岗位：除上述以外的其它岗位。5、初次签定或续签劳动合同均统一在行政人事部办理，并由行政人事部建立劳动合同管理台帐。6、经合同双方当事人协商同意，可以变更劳动合同，公司方由行政人事部代表；一方当事人要

46、变更劳动合同，应书面形式提出，并与另一方进行协商。变更劳动合同，变更内容经总经理同意后，双方当事人应以书面形式对变更的事项加以说明并签字确认生效。7、行政人事部应定期从人事信息档案中调出下二个月合同到期员工名单，并提供给部门领导和总经理讨论，确定续签和不再续签的人员名单。8、合同到期不再续签的人员，按终止劳动合同处理，由行政人事部在合同到期前一个月书面通知员工本人并做好思想工作和离职等其他善后工作。合同到期需续签的人员，由行政人事部在合同到期前一个月向员工发出续签劳动合同意向通知书 ，如员工同意续签，则带本通知到行政人事部办理合同续签手续；如员工本人不愿再续签劳动合同，按终止劳动合同处理。合同

47、期满终止劳动合同的人员由行政人事部及时备案。9、为了便于管理，续签合同手续定为每月办理一次。为了满足这一要求，初次签定合同的起始时间和续签合同的时间，应统一为每月的第一天，终止时间也统一到每月的最后一天。10、公司与员工终止（解除）劳动合同，员工应按公司有关规定办理离职手续，行政人事部可以给员工出具终止（解除）劳动合同证明书和有关社会保险情况说明。11、公司辞退员工和员工在劳动合同期满前辞职，均应提前一个月时间向对方提出书面意见，行政人事部向总经理上报提前解除劳动合同的名单时，应详细说明提前解除劳动合同的原因。12、公司和员工因履行劳动合同发生争议，公司行政人事部应调查核实，并依照相关管理规定

48、进行处理。未尽相关事宜按国家劳动法相关规定处理。2-2 人员招聘、录用目的规范公司招聘、录用管理程序，建立科学的人才引入机制。范围适用于人才招聘和录用工作。职责1、各部门、项目部负责结合实际，向行政人事部提出书面申请，参与面试并负责新进人员的培训。2、行政人事部负责收集人员需求信息，依据集团公司人力资源部的规定，办理相关手续，发布招聘广告以及招聘面试等。3、副总经理负责分管范围内所需人员的需求审核。4、总经理负责招聘、录用计划的审批，视具体情况参加部分高端人才的面试。工作程序1、公司各部门、项目部填报“人员需求申请表” ，交行政人事部核转分管副总经理，并报总经理批准后，制定招聘方案并组织实施。

49、2、行政人事部根据岗位任职要求，会同用人部门共同对应聘人员进行筛选、考核（总经理将视情况决定是否亲自参加） ，报经总经理批后办理录用手续。3、招聘准备（1）确定招聘的岗位、人数、要求（包括性别、年龄范围、学历、专业和工作经验等）；（2）拟定日程安排；（3）编制笔试问卷和面试纲要；（4）需要准备的其他事项。4、行政人事部负责设计、制作、刊登广告，收集应聘者材料。应聘者要求提供身份证、学历证书、就职简历、职称证书、健康证明等资料。5、行政人事部汇集、整理材料，会同用人部门按要求进行筛选，并组织笔试、面试。6、根据结果确定录用名单，报总经理审批同意后，向中选人员发录取通知。9、新录用人员持“录取通知

50、”在规定时间内向公司行政人事部报到。由行政人事部组织岗前培训。10、岗前培训（1）讲解公司的历史、现状、经营范围、企业文化等；（2）讲解公司的组织机构设置，介绍各部门人员；（3）讲解各项办公流程，组织学习各项规章制度；（4）讲解公司对员工道德、情操和礼仪的要求；（5）介绍工作环境和工作条件，辅导使用办公设备；（6）解答疑问11、新录用人员培训完毕，向工作部门报到，由部门经理负责安排具体工作。同时安排体检。12、新录用人员在报到后需填写“公司员工履历表” ，提交身份证、学历证书、职称证书、一寸照片六张交行政人事部。履历表中的内容以后如有以下变更，应在一周内以书面形式通知行政人事部：（1）结婚或离

51、异。（2）姓名变更。（3）身份证换领。（4）本人或配偶分娩。（5）地址或电话变更。13、新录用人员的试用期是三个月。在试用期请假的，转正时间相应顺延。14、试用人员在试用期间，因业务能力差或品行欠佳，公司可随时停止试用。试用人员也可选择离开。15、试用期结束，由试用人员填写“职员试用期考核表”。 对照考核内容与标准进行个人总结。部门负责人根据试用人员各方面情况提出转正意见，交行政人事部。行政人事部进行综合考察，签署意见后交总经理审批。16、转正申请得到批准的员工正式办理入职手续，与公司签订“劳动合同” 。2-3 员工离职管理目的 规范员工离职程序，维护公司与员工双方的合法权益。范围 适用于对员

52、工的辞退、辞职的管理。职责1、用人部门与员工提出辞退、辞职申请和理由。2、行政人事部代表公司处理员工离职工作的相关事宜。工作程序辞职：公司员工有辞职的权利。辞退：员工有下列情形之一者，公司可予以辞退：专业不对口或专业技能欠缺，不能胜任工作岗位的；身体患有某种疾病不能适应工作或患有传染病可能影响他人健康的；施工管理一线主管以下人员（含主管）年龄满 55 周岁的；工程项目缩减后多余人员或合同到期后没有续签的；工作不认真表现不好或履行岗位职责没有取得绩效的；缺乏职业道德或有损害公司利益行为的；其他具有辞退情形的。离职手续1、公司员工辞职的必须提交“辞职报告” ，由部门负责人签字后呈交行政人事部。公司

53、辞退员工的必须出具“员工辞退通知书” ，并进行谈话。双方必须提前 30 天告知对方。2、离职员工需填写“员工离职手续完备表” ，由相关部门经理签字后交行政人事部备案。移交手续1、工作移交：原有职务上保管及办理中的账册、文件、资料、电子文档（包括公司管理制度、技术资料图样）等均应移交指定的接替人员或有关部门，并应将已办而未结案的事项交待清楚。2、事务移交： 原领的办公设备、用品等交还行政人事部。 高价值物品，双方协商解决后，到行政人事部办理移交手续。 退还公司住房及房内属于公司的物品，办理退房手续。 办理户口、人事档案、养报、医报等转移手续。 员工离职手续完备后，由行政人事部通知财务部结算相关工

54、资与费用。其 他1、部门负责人或重要岗位管理人员离职，公司将安排离职审计。2、自动离职超过 15 天（无特殊情况）不到公司办理离职手续的，视为自动放弃结算工资与费用的权利。3、被辞退的员工对辞退处理不服的，可通过申诉程序向上级负责人或公司工会申诉，不能解决的可向当地劳动争议仲裁部门申请仲裁。4、员工离职后，行政人事部应及时登记人员调整登记表 。2-4 劳资纠纷处理目的妥善处理公司劳资纠纷，保障企业和职工的合法权益，维护正常的工作秩序。范围适用于公司与员工之间因劳动合同、劳动工资等事项发生的劳动纠纷的处理。职责1、员工所在部门、项目部经理负责与员工进行沟通，并将沟通结果报告分管副总经理。2、行政

55、人事部负责根据中华人民共和国劳动法 、 中华人民共和国劳动争议处理条理 、 企业劳动争议调解委员会组织及工作规则规定，提出解决方案报总经理。3、总经理负责审批非仲裁或诉讼的劳资纠纷处理方案 。4、如果涉及仲裁或诉讼的，由行政人事部提出处理意见，总经理审批劳资纠纷处理方案 。工作程序1、当发生劳动纠纷时，由该员工所在部门经理负责与该员工沟通。沟通结果在当日内通告行政人事部，必要时直接向总经理汇报。2、该员工所在部门经理负责与该员工沟通无法达成一致时，经理应在当日汇报给分管副总经理，由副总经理与该员工沟通。沟通结果在当日内通告行政人事部，必要时直接向总经理汇报。3、沟通达成一致时，沟通人向行政人事

56、部当日内通报。4、行政人事部起草解决方案，报总经理审批。5、无法达成一致时，公司或员工都可向本市政府劳动仲裁部门或法院进行仲裁和诉讼。仲裁和诉讼程序依劳动仲裁部门和法院规定执行。6、如果涉及仲裁或诉讼的，由行政人事部协调集团公司法律顾问提出处理意见，总经理审批劳资纠纷处理方案 。2-5 培训管理目的创建学习型组织，提高全体员工的理论修养和综合素质，适应公司发展。范围 适用于公司内部培训、外部培训工作的管理。职责1、公司各部门、项目部提出培训需求，按照计划实施培训。2、总经理负责审批年度培训计划。3、行政人事部负责组织落实培训工作，并在集团公司人力资源部备案。工作程序1、岗前培训（1）岗前培训的

57、内容主要是学习企业文化、公司规章制度、基本的岗位知识、实际操作技能、基本的专业知识，以便较快地适应工作。（2）每次公开招聘结束、新员工报到后一周内，行政人事部要组织一次对新进员工进行的岗前培训。2、在职培训（1）在职培训要从实际出发，更新专业知识，学习新的业务和技术。培训按计划、分批分阶段，按不同的岗位需要进行培训。（2）在职培训实行“三级学习制度体系”公司级：由公司行政人事部统一组织安排，中层以上干部参加，原则每周一次，学习内容为当前政府的有关方针、政策和法规，先进企业管理理论和技术，房地产相关知识计算机、网络及国际经济等先进的科学知识。通过学习，提高市场预测能力、决策能力、管理控制能力。部

58、门级：由各部门自行安排学习，一般每周一次，由部门负责人制定当月学习计划，学习内容以公司规章制度、公司下发学习材料（含书籍） 、专业技能知识学习及相关知识等。专业技术人员如财会人员、工程技术人员、房屋销售人员等，应接受各自的专业技术培训，了解政府有关政策，掌握本专业的基础理论和业务操作方法，提高专业技能。个人学习：个人学习以利用工作之余自我学习为主，除学习上述两项学习内容外，重点掌握各自岗位责任和要求，熟悉客户心理，学会业务知识和操作技能。通过自学，充实自己的知识，提高自己的实际工作能力。公司鼓励职工结合自身专业和工作特点，在保证不影响正常工作的情况下，进行继续教育、职称考评和专业研修等多种形式

59、的个人教育培训。3、外部培训（1）外部培训申请及外出纪律外部培训的重点是专业技术、实用技能、困扰企业且必需急待解决的问题。外部培训必须选择专业培训机构组织的培训班、研讨会、论坛等。包括副总经理，外出培训的人员必须填写外出培训申请 ，经行政人事部审核备案后报总经理审批。外出培训期间，不得私自旅游，不得做损坏公司形象的事情或发表损坏公司形象的言论。培训结束后，未经公司允许，必须及时返回公司，不得超期滞留。（2）外出培训结束后，当事人要及时撰写外出培训总结报告 ，并将培训教材、证书、成绩单、培训期间所发重要资料（包括文字资料和音像资料）等交由行政人事部留存，以便交流使用。证书留存时间为二年。（3）行

60、政人事部适时安排外出培训人员做培训讲座，分享交流，以便于知识共享。（4）除了公司按照计划派出的培训，公司承担费用外，任何职工个人自费参加的各类证书进修培训，公司不承担任何费用。4、培训计划 各部门、项目部经理要求在每年的 12 月底向行政人事部报送明年的培训计划 。行政人事部汇总后，制定年度公司培训计划，报送总经理审批实施。5、培训纪律（1）公司和部门组织的集中培训，没有特殊情况，通知的受训人员必须参加。如有特殊情况，部门经理以下人员必须向部门经理请假，并向行政人事部提交“请假条” 。（2）部门经理及以上人员必须向总经理请假，并向行政人事部提交“请假条” 。培训的请假、迟到、早退、旷工等处理参

61、照公司考勤管理条例。第三部分 财财财财务务务务管管管管理理理理3-1 开发成本核算目的加强公司的成本、费用核算，提高公司的经济效益，规范公司成本核发算方法。范围适用于公司项目开发成本核算工作。职责1、财务部负责全面的经济核算，负责编制计划成本和降低成本措施，核算开发项目实际成本，负责编制和汇总年、季度成本报表。2、预算成本部、项目部造价人员协助财务部的工作。工作程序1、成本核算的对象及要求（1）成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互能混淆、串户。成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理：一般的开发项目以每一独立编制设计概（预

62、）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。（2）各成本项目的预算成本（计划成本）和实际成本的核算范围，计算口径必须一致。（3）成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格，按照“权责发生制”的原则，分别进行成本核算，做到手续完备、内容真实、准确及时。按照“收益与费用配比”的原则，正确使用“待摊费用”和“预提费用”科目。2、成本项目和开支范围（1）根据房地产开发公司会

63、计制度规定，开发产品的成本项目分为：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费； 基础设施建设费；公共配套设施费；开发间接费（开发公司没有二级管理机构则无此项目） 。（2）成本开支范围房地产开发成本科目分类表房地产开发成本科目分类表成本科目成本科目主要包含内容主要包含内容一土地获得价款1政府地价及市政配套费土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用费、土地变更用途和超面积补交的地价等。2合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。3红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通信等建造费、管线铺设费、接口补偿费二开发前期准备费1勘察设计费勘

64、测丈量费水文、地质、文物和地质勘察费、沉降观测费、日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等。规划费:方案招标费规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。规划设计费其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等。产品研究开发材料及施工费2报建费1、项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。报批报建费2、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等 、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金）、拆迁管理费、招投标管理费等。

65、增容费水、电、煤气增容费、双电源高可靠性费3三通一平费临时道路施工用的临时道路设计、建造费用临时用电施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。4临时设施费临时围墙围墙、围栏设计、制造、装饰费用。临时办公室租金、建造及其装饰费用。临时场地占用费施工用临时占道费、临时借用空地租赁临时围板临时围板的设计、建造、装饰费用三主体建筑工程费1基础造价土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水2土建工程主体结构、外墙抹灰、公共部位内普通抹灰

66、、室内毛胚抹灰。3门窗工程单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用4公共部位精装修大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用5户内精装修厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用四主体安装工程费室内水、电、气室内给排水给排水自来水、排水直饮水系统热水系统室内燃气储气站土建、设备、室外管线、室内管线。1室内电气工程楼梯及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋。设备及安装通风空调系统空调设备及安装费用、空调管道、通风系统电梯供货及安装2发电机供货及安装发电机供货、安装、机房降噪消防系统含消防水、电、防排烟水消防系统自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统电消防系统烟感、温感、报警、消防广播气体灭火系统防排烟工程人防设备及安装密闭门、气体过滤装置3弱电系统居家防盗系统阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按钮对讲系统包括可视及非可视对讲三表远抄水、电、气远程抄表有线电视有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座电话主体内外布线及终端插座宽带网主体内外布线及终端插座五社区管网工程费1室外给排水系统室外给水系统小区内给水管道、检查井、