佛山市禅桂写字楼市场调研报告（37页）

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1、2011年佛山市禅桂写字楼市场调研报告一、禅桂写字楼市场容量1、佛山中心组团写字楼市场现状概述早年佛山写字楼的发展远远跟不上市场的需求，中低档次的写字楼和商住楼长期混杂在市场，较高的空置率也使得写字楼的租金一直处于“低位运行”。高档次写字楼的缺乏与佛山企业的形象、产业升级的之间矛盾，一直制约着佛山写字楼的整体档次、销售价格和租赁价格的提升。在城市不断发展中，佛山写字楼得到了重新的定位。千灯湖金融服务区的启动、广东都市型产业基地11大项目的动工、季华路总部第一街的打造、三旧改造的推进、广佛地铁的开通、东平新城“强核心”地位的确立等规划利好和城市建设，都为佛山中心城区写字楼的发展提供了广阔的空间。

2、2010年是佛山写字楼实现跨越式发展的一年，卓远国际、金海广场和九鼎金融中心这三大季华路的“明星”的亮相，佛山没有“超甲级”写字楼的时代宣告终结，佛山写字楼市场尤其是禅桂中心组团在住宅市场“调控之冬”的大环境下，展示出“炎炎夏日”的火爆，高端写字楼的购买和租赁市场异常活跃（成交量、成交价格和租赁价格持续平稳走高）。佛山写字楼市场在这一年实现了由“蚕蛹”到“蝴蝶”的美丽蜕变。2、禅桂中心组团写字楼市场容量2007-2010年禅桂写字楼市场容量年份新增面积（万）成交面积（万）20072.701.7420087.946.5020093.052.65201024.2419.17合计40.0331.31

3、数据来源：禅城区房地产交易所和南海区建设局禅桂部分写字楼项目出售和自持物业的比例项目出售物业面积（万）自持物业面积（万）出售和自持的比例卓远国际14130.2716412.550.86：1金海广场26044.9611236.832.32：1九鼎金融中心26448.1717425.901.52：1数据来源：禅城区房地产交易所和南海区建设局从上表可以看出，2007-2009年前禅桂写字楼发展得很不成熟，每年新增面积不超过8万，2007年新增供应量甚至仅有2.7万，而成交面积每年也只维持在1-6万左右。2010年随着卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎金融中心的出现，直接拉升了禅桂写字楼的年供需量，新增

4、面积和成交面积接近20万。由于部分开发商会将写字楼部分楼层作为自持物业，所以才会出现2007-2010年之间禅桂写字楼新增面积的总量大于成交面积约9万的假性“供大于求”的现象。总体来说，近年来禅桂写字楼市场基本供需平衡，而随着广佛同城化进程的推进、经济的快速发展以及产业的“升级换代”，佛山市场对写字楼的需求将进一步加大。3、禅桂中心组团写字楼历年租赁情况早期佛山的写字楼项目主要是集中分布在以祖庙为中心的商圈内以及季华五路沿线，随着百花广场、发展大厦、金融广场、经华大厦等一批写字楼产品陆续出现，市场供应量也急剧上升。这个时期写字楼以销售为主，招租也都是以写字楼的小业主“各自为政”，加之写字楼的设

5、计理念落后、配套匮乏、物业管理水平低、写字楼的替代品商住楼长期充斥市场等一系列因素的影响，禅桂两地的写字楼项目出租率长期不足，市场出现了供大于求的现象，租金水平一直处于20-40元/月（不含管理费）的低水平，致使后期新的写字楼项目一直开发较少。近年来，佛山经济的飞速发展以及城市转型和产业转型的加速给予了写字楼市场更大和更高的发展空间，天安一号、广东都市型产业基地、金海广场、卓远国际等一批创新型和中高端的写字楼在2007年以后集体涌现。伴随着写字楼项目硬件和软件的“升级”，租金也水涨船高，目前禅桂两地的高端写字楼项目的租金已经达到70-80元/月（不含管理费）的水平。尽管租金水平有了较大的提高，

6、但是写字楼“素质”的提高，却吸引了大批本地、外地的新兴中小企业以及大中型金融类企业和其他行业企业总部进驻，整体市场空置率不断下降。4、禅桂中心组团写字楼历年销售量价关系数据来源：禅城区房地产交易所2007-2010年禅城写字楼的供需量总体呈现一个上升的趋势。其中2007年由于佛山环球国际广场的出现，使得该年的新增面积为2.7万，2008、2009年除了岭南大厦、卓远国际等开盘外，鲜有写字楼的供应致使供需量的“萎靡不振”；由于目前开发商倾向于销售一部分单位换取足够的流动资金，余下的单位自己持有出租以获得稳定的现金收益，从而导致2007-2010年以来成交面积一直低于新增面积。其中，2008年受到

7、宏观经济环境的影响，成交量为近年来的最低点，仅有0.55万。2010年，金海广场、九鼎金融中小、卓远国际等高端写字楼良好的销售情况，促使总体供需量的强劲反弹，成交均价也冲破“万”字头，为11849元/，环比上涨30.58%，涨幅水平甚至超过了住宅！数据来源：南海区建设局目前，桂城区写字楼板块仍处在规划建设中，所以个别大型写字楼对其市场的量价关系影响较大。其中，2010年天安数码城与鸿晖都市产业新城集中推货，使得供需两端都上升到桂城近年最高点，新增面积为16.12万，成交面积为13万，相比于2008年上涨166.45%和135.13%。成交均价方面，2008-2010年大致维持在“5”字头，20

8、11年，桂城第一个高端写字楼金安壹号开盘，一举抬高了市场均价，达10249元/，已经追近禅城区2010年的成交均价。5、小结：禅桂中心组团写字楼当前供货情况判断区域项目名称未来供应面积（）预计上市时间禅城永新村南村旧改项目（万科广场）33万2011-2012年山湖电器地块旧改项目12万2013年周记地块项目约10万（3栋高层写字楼）2012年后恒福国际商业中心项目10万（含商业和公寓）2011-2012年季华七路北侧商业项目30万（综合体）2012年后雅庭国际广场9万(含商业和住宅)2011-2012年星星华园国际二期约15万（含酒店、公寓和商业）2011-2012年岭南天地20万（7栋高层超

9、高层写字楼含商业）2012-2015年新鸿基项目（澜石）280万（城市综合体）2012-2020年佛禅（挂）2010-021地块1.4万（含商业）2011年后佛禅（挂）2010-022地块6万（含商业）佛禅（挂）2010-019地块6.4万（含商业和住宅）佛禅（挂）2010-017地块约33万（都市型产业用地）佛禅（挂）2010-015地块2万（含商业和住宅）佛禅（挂）2010-014地块4.7万（都市型产业用地）佛禅（挂）2010-010地块10.2万（含商业）佛禅（挂）2009-016地块24.1万（含住宅）佛禅（拍）2009-001地块5.3万（含商业）佛禅（挂）2009-005地块5.

10、6万（含商业和住宅）佛禅（挂）2009-004地块35.7万（含住宅）佛禅（挂）2009-008地块28万（含商业）佛禅（挂）2009-007地块12.3万（含住宅）禅城小计298.1万（不含新鸿基）桂城天安南海数码新城6万2011年中国（平洲）玉器城26万2013-2014年鸿晖都市产业新城约12万2011年海逸商务大厦4.7万2011-2012年金百福都市广场5万（含商业、娱乐、饮食）2011年宇浩汇金广场10.5万（含商业、娱乐、饮食）2011年南海壹号8万2011-2012年佛山电力科技产业园12万2011-2012年慧丰科技大厦7.2万2011年金谷光电产业社区13万2011年越秀城

11、建 桂城地铁站地块20万（含住宅和商业）2011年后创鸿万业广场地块16.5万（含住宅和商业）2011年后承创大厦8.8万2011-2012年联达大厦4.6万2011-2012年IFC华南国际金融中心35.8万（含公寓）2011-2012年景兴环球大厦3.3万2011-2012年亿能国际6万2011-2012年阳光国际广场27万（含酒店和公寓）2011-2012年佛南（挂）2010-097地块9.2万2011年以后佛南（挂）2010-098地块2万佛南（挂）2010-088地块22.9万（含住宿餐饮）佛南（挂）2010-059地块44.4万（含科教）佛南（挂）2010-042地块8.8万佛南（

12、挂）2010-043地块9.4万（含批发零售）佛南（挂）2010-044地块9万（含批发零售）佛南（挂）2010-037地块1.7万佛南（挂）2010-038地块14.1万（含批发零售）佛南（挂）2010-001地块11万（含科教）佛南（挂）2008-023地块2.5万（含科教）佛南（挂）2008-027地块3.1万佛南（挂）2008-036地块2.3万（含科教）佛南（拍）2008-018地块2.5万（含批发零售）佛南（挂）2008-050地块9.9万（含住宅、批发零售、餐饮）佛南（挂）2007-061地块9.6万佛南（挂）2007-072地块14万（含科教）佛南 (挂) 2007-073地块

13、4.9万（含科教）桂城小计407.7万禅桂总计705.8万数据来源：禅城区和南海区国土分局未来的3-5年禅桂两地的写字楼项目将迎来供应的高潮，其中禅城区将有约300万，桂城将有约400万，合共约700万（含相关兼容用地设施）。二、禅桂写字楼客户需求1、佛山写字楼发展演变史佛山的写字楼起步于上世纪的90年代初期，最初主要是以国有企业的办公楼为主，后来随着国有企业的转制以及全国房地产投资开发热的驱动之下，地产开发商开始涉足写字楼开发，但是由于房地产市场的不成熟以及对佛山写字楼需求市场的高估，一大批烂尾楼“拔地而起”。而进入21世纪，佛山五区合并，交通路网不断得到完善，城市的商业氛围渐浓，写字楼的需

14、求也与日俱增，祖庙商圈和季华路、南海大道沿线等路段的中高端写字楼开始涌现。2006年前后，佛山“三旧改造”的序幕正式拉开，并且与“两转型一再造”（产业转型、城市转型、环境再造）紧密结合，加之在广佛同城化进程不断加速的“催化”之下，创新型和高档次的写字楼项目逐步占领市场。整体而言，佛山写字楼的发展主要经历三个阶段：阶段时间城市发展写字楼品质起步阶段90年代初-2000年发展缓慢国企办公楼、烂尾楼发展阶段2000-2006年发展较快商住楼和写字楼混杂飞跃阶段2006年至今飞速发展创新和高端起步阶段：代表写字楼项目项目概况图片佛山国际商业中心（禅城区）1992年动工；1997年封顶楼高52层，高达1

15、91米，规划集购物、饮食、客房、办公等多种功能于一体邮政大厦（桂城）中国邮政自用写字楼，部分楼层整层对外出租此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为主，而同时为了创收，部分空出的写字楼会对外出租。1992年跟随全国房地产热的大潮，一些设计超前的超高层写字楼破土而出，其中位于禅城区城门头附近的佛山国际商业中心就是当中的代表。但随后由于各种原因导致开发商资金断裂，1996年大楼仓促封顶并于一年后戛然而止，本来准备建成60层楼的大厦也被迫只建了52层，并且一直“烂尾”至2005年终被拍出，最终实现由“烂尾楼”到“城市地标”的华丽蜕变。整体而言，市场的供应量和需求量均不足，加之佛山经

16、济依托于本土产业，企业品牌形象意识薄弱，许多公司选择租住住宅或群楼的二楼来做办公楼，有的甚至在其工厂附近自建整栋的办公楼。写字楼市场特点：投资开发方：国有企业，少量房地产企业市场行为：自用为主，少量出租地理位置：市中心繁华地段（祖庙商圈）写字楼配套和服务：基本安保和打扫服务，缺乏自身配套发展阶段：代表写字楼项目项目概况图片百花广场（禅城区）1997年商场开业；2000年之后推出写字楼；楼高54层，高达254米，是佛山集商、住、玩、购于一体的最大型的多功能商业大厦财汇大厦（桂城）13层高，1-3层为汇潮天地购物广场，4-13层为写字楼南海房地产发展大厦（桂城）由主副两栋楼组成，总建面约3万，共9

17、层；无地下停车场，大厦广场仅有10-15地面停车位；其中临街的首层设置为街铺，2-9层为写字楼金汇大厦（桂城）中国农业银行自用物业该阶段写字楼呈现多元化发展的局面，呈现大型银行自用写字楼、商场+写字楼、街铺+写字楼等多种开发模式，产品特性较第一阶段的有了较大的提高。百花广场为当中做得最为成功的典范，通过前期率先开业的商场，集聚大量的人气和人流，一举成为佛山最繁荣的商业中心，继而带动了后期写字楼的发展，并长期成为佛山写字楼的标杆。伴随着百花广场的成功运营，禅城的季华路和桂城的南海大道的写字楼项目有如雨后春笋一样不断涌现，但是各写字楼项目欠缺自身特色，高端写字楼屈指可数。尽管一些中端甚至中高端的写

18、字楼大量供应市场，但是这段时期，写字楼的需求客户基本是一些中小型企业，加之佛山并未实行“住宅禁商”的政策，因而过渡型办公空间的商住楼与纯写字楼项目各占半壁江山。写字楼市场特点：投资开发方：大型国有企业（主要是银行）、房地产企业市场行为：销售为主，不统一招租地理位置：商业路段沿线（季华路、南海大道）写字楼配套和服务：街铺和商场，专业的物业管理，多方位多功能物业服务飞跃阶段：代表写字楼项目项目概况图片瀚天科技城（桂城）佛山都市型工业示范性基地一期于2008年启用，引入“南海数字创新产业基地”二期于2009年奠基，建设两栋科技工业大厦和生活配套区九鼎金融中心（禅城区）佛山首个城市综合体超甲级写字楼2

19、010年发售写字楼，17.5米高大堂，300米季华路展示面，1500个高车位配置，低碳节能LOW-E玻璃外立面，70-1900灵动自由组合空间2010年推出3座公寓型“写字楼”，3次开卖，3次受到追捧“十一五”期间佛山吹响了“三旧改造”的号角，借助旧改的东风，佛山的传统产业得以改造升级，产业结构也得到优化调整，创意产业、都市型产业、新兴战略产业以及现代服务业相继崛起。桂城都市型产业基地的代表瀚天科技城通过对原有旧钢材市场、简易厂房和小作坊的改造，实现园区产业从生产形态为主向创新研发服务形态转型，成为集创新研发、办公、总部于一体的配套完善的新型都市产业社区。另外，禅城区季华路上卓远国际、金海广场

20、和九鼎金融中心三大甲级写字楼项目的落成，也推开了禅城“东提”战略和“季华路总部第一街”的建设改造。这一阶段可以说是佛山写字楼实现质的飞跃的过程，高规格、高标准、创新型、社区型以及生态型的写字楼项目陆续涌现，甲级写字楼、都市型产业基地和公寓型写字楼成为市场的“新宠”。 佛山写字楼开发实现从以往的中低档产品为主向中高档产品为主快速转变，写字楼的硬件设施与标准不断提高，不断超越、不断突破。佛山写字楼市场已经步入“更新换代”的时期。写字楼市场特点：投资开发方：房地产企业市场行为：租售结合、开发商自持，统一招商和招租地理位置：季华路、祖庙商圈（城门头）、千灯湖金融区、佛山一环沿线写字楼配套和服务：世界级

21、物业管理公司、智能化服务、VIP专属服务、综合体项目和产业社区配套、公寓式办公2、产业升级与写字楼需求的内在关系产业升级产业集群产业结构调整企业升级新兴写字楼板块写字楼需求增加高端写字楼佛山创意产业园广东都市型产业基地公寓型写字楼项目千灯湖金融高新区广东都市型产业基地东平新城CBD季华路总部第一街季华路总部第一街千灯湖金融高新区东平新城CBD企业总部大楼近年佛山“优二进三”，“四化融合、智慧佛山”等规划的开展，传统产业纷纷大举进行转制和升级改造，而写字楼作为企业形象和品牌宣传的重要窗口，一时间佛山传统产业企业对高端写字楼的需求空前增大，但是较长一段时间内佛山中高端甚至超高端写字楼项目严重匮乏，

22、与企业升级的需求形成较大的矛盾，不少有实力的本土企业都只能“被迫”选择建设自己的总部大楼以供办公使用，如禅城南庄的陶瓷企业（新明珠、新中源等总部大楼）以及顺德的家电、家具企业（乐从罗浮宫家居总部大楼、北滘美的总部大楼）。另外产业结构的调整必将衍生出大批服务性质的第三产业企业，从而刺激写字楼的需求，而这部份企业主要是中小型规模、知识型、技术型、成长型以及创新型公司。而从市场调研的结果来看，该部分企业主要流向禅城的佛山创意产业园（复式办公为卖点）、桂城佛山一环沿线的广东都市型产业基地（产业社区为卖点）以及禅桂的公寓型写字楼项目。随着产业结构中第三产业的比例逐步提升以及区域规划和广佛地铁的带动作用，

23、具有片区特色的新兴写字楼板块将会形成。其中千灯湖金融高新区将打造成以金融业为龙头的商务服务区；广东都市型产业基地重点发展现代服务、文化创意、科技研发等都市型产业，形成佛山一环东西两侧的阵列布局；季华路和东平新城CBD则以总部经济为核心，打造多层次的产业集群，将形成类似广州的天河北和珠江新城。可见城市产业的升级对写字楼的需求具有强大的“催生”作用！3、写字楼客户的租赁需求与租赁意向、购买需求与购买意向调查从位于南海大道的经委大厦和财汇大厦进驻企业的类别来看金融、投资/咨询和贸易/物流的比例最大，基本占据所在写字楼项目的60-80%的比例。其中财汇大厦依托项目自身1-3层的商业配套以及旁边的南海广

24、场，吸引大批中小企业进驻，客户需求的面积较少（60-400），很少半层甚至整层客户；而经委大厦进驻企业的形态较为统一和接近且多为大中型企业，客户需求面积较大，均为整层（500-600）租用、甚至是多层租用，如太平洋保险租用了第1、2、5层，新时代证券租用第6、8层。广东都市型产业基地的代表之一的天安数码新城入驻企业的类别则与上述两个写字楼项目形成错位发展。主要入驻企业为成长型的科技创新企业和产研结合的制造企业，由于整体租金较低，企业租用面积较大（约为100-700）。桂城写字楼客户租赁需求和意向表企业类别租赁需求面积地段要求租金接受范围（元/月）大中型企业大商业繁华地段40-80中小企业（成熟

25、型）小商业繁华地段30-70中小企业（成长型）大近郊地区30-40禅桂写字楼投资客户购买需求和意向表购买群体购买面积购买决定因素一（权重）购买决定因素二（权重）购买决定因素三（权重）个人投资者（普通）单套/连续多套性价比（50%）地段（35%）物业品质（15%）个人投资者（富有）半层/整层地段（45%）物业品质（35%）管理和服务（20%）中小企业（成熟型）单套/连续多套/半层地段（40%）性价比（35%）管理和服务（25%）中小企业（成长型）单套/连续多套/半层/整层/多层性价比（50%）管理和服务（30%）地段（25%）大中型企业整层/多层物业品质（40%）地段（30%）管理和服务（30%

26、）房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。因此地段这一因素都是各类投资客户购买写字楼的决定因素之一，而且对于富有的个人投资者和成熟型的中小企业更是首要决定因素。个人投资者看看重的是物业的保值和增值空间以及租金回报率（地段决定价值和租金），成熟型的中小企业则需要商业繁华地段。普通个人投资者由于资金有限，其购买的面积远远不及富有的个人投资者，而且其对销售价格的敏感度较高，只要资金适合且具有一定的升值潜力，他们便会选择购买。性价比便成为这类群体投资写字楼的首选因素。

27、同样以性价比作为首选因素的还有成长型的中小企业，由于处于企业的起步和成长阶段，资金流较为紧张，总价是他们最看重的因素，地段对其影响不大，只要价格低廉、物业的管理和服务水平相当便可。另外由于这类企业来自个行个业，因此对产品面积的需求差异性较大，一般新兴产业性质的企业规模较小，需求的面积不大，而由第二产业转型的企业往往需求面积较大。对于大中型企业购买写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，写字楼的品质就是当中至关重要的因素。停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等都是这类群体购买写字楼首要考虑的因素。4、小结：禅

28、桂组团客户需求的发展趋势高性价比的产品受青睐随着写字楼销售价格和租金的不断走高，高性价比和附加值以及高投资回报的产品将会受到投资客户的青睐。户型灵活多变便于改动可拼合户型是写字楼发展的大势，投资客户或者企业可以根据各自不同的实际情况，购买或租用单套、多套甚至半层、整层的单元，以满足其对使用空间的不同需求。高端写字楼项目需求大禅桂城市转型和产业升级都将激活林林总总的“新”企业，这部分企业极度渴求高品位的写字楼项目以展示企业的实力和形象。多功能配套全天候服务广东都市型产业基地引领出产业社区化发展的理念，彻底打破了写字楼必须建在城市繁华中心地区的“定律”。通过产业社区内提供的餐饮、娱乐、休闲等一系列

29、生活配套，使得办公与生活的高度融合。而位于城市中心区的写字楼项目则通过“城市综合体”或者公寓型“写字楼”的开发模式以迎合写字楼客户对多功能配套的需求。传统简单的朝九晚五式的服务将会扩大到24小时全天候的服务，为办公人士提供更贴心更具人性化的物业服务。三、禅桂写字楼系列重点项目个案分析1、禅桂写字楼组团格局图从禅桂写字楼分布状况来看，主要分布在旧城区（祖庙）商业中心一带，同时随着季华路沿线金融商务区发展规划的实施，“季华路总部一条街”将逐渐显现，而桂城的写字楼则主要分布在南北向的南海大道交通大动脉上，并随着金安壹号投入使用，创鸿地块、越秀城建地块的施工，该片区由线状集聚逐渐发展为环千灯湖扩散，而

30、另一方面，随着桂城打造广东都市型产业项目的推进，该区域将会逐渐发展为沿佛一环分布的集办公、商业、休闲的产业核心。从目前禅桂的城市发展轨迹看，旧城区则主要通过加强三旧改造力度，提高自身的核心辐射力，季华路沿线片区将会逐渐向东发展，渐与佛一环片区相连，千灯湖片区则向东延伸至桂澜路、往季华路方向发展。2、重点项目优劣势分析代表项目优势/劣势区位配套产品物管服务金安壹号优势千灯湖金融高新区辐射区域桂城两大商圈LOFT立体空间空中花园高力国际国际物业管理劣势项目自身配套缺乏尊贵服务不足瀚天科技城优势广东都市产业型基地、佛山一环毗邻桂城东生活配套服务区/产业社区配套人性化百搭布局国宾警卫式安防、深度礼宾式

31、服务、有预见性的园区专属服务劣势城市近郊地带受佛山一环阻隔户型面积偏大环球国际广场优势祖庙、地铁口祖庙商圈繁华配套/星级酒店集商业、餐饮、休闲、办公于一体的综合体广州珠江酒店物管服务劣势塔楼设计理念落后金海广场优势季华路总部第一街季华路沿线生活配套/自身商业配套集商业、餐饮、休闲、办公于一体的综合体高力国际VIP个性化服务专楼绿色通道劣势从上述几大代表性项目的优劣势对比来看，各项目的区位优势都十分明显，主要集中在商业气息浓厚的区域核心或辐射范围之内。各大禅桂中心区的写字楼项目均坐拥优越的地段，享受周边的繁华配套和便利交通；而且部分项目自身配有商业、餐饮、休闲和娱乐等功能，形成综合体的概念。与禅

32、桂中心区的写字楼项目互为错位发展的广东都市型产业基地项目的优劣势自然就与中心区的写字楼项目“互为补充”。处于近郊地区，尤其是受佛山一环的“阻击”，与禅桂中心区的商圈“与世隔绝”，因此只能通过加强项目自身的内部配套以满足工作人群的需要。3、重点项目产品分析项目名称项目体量（）层高（m）层数标准层面积（）单套面积（）建筑结构金安壹号2万5.5（大堂11m）10层约200031-206板楼承业大厦4.5万4.5（大堂9.5m）15层约2700板楼天安数码新城25万3.9（大堂10m）1栋16层2、3栋18层2500-3000126-261板楼瀚天科技城25万1、2层4.5m3-15层3.8m16层5

33、.5m16层3300242-698板楼鸿晖都市产业新城17.8万3-4m12层3000-4000110-347板楼卓远国际3.6万3.8m（大堂11.5m）23层130070-250板楼金海广场6万3.6m（大堂11.5m）26层1600100-250板楼九鼎金融中心4.8万2.9m（大堂17m）31层约200072-97、162板楼环球国际广场12万3.5总高52层8-22层写字楼约200083-406塔楼ICC国际商业中心6.7万（一期2.5万）3（净高）总高31层5-20层写字楼170087-432塔楼从项目的开发体量来看，主要集中在2-7万之间，而广东都市型产业基地的则以“产业社区”的

34、开放模式为主，体量比中心城区的鞋子项目要大，普遍都是在20万上下。过去以塔楼为主的建筑结构设计由于通风采光差、产品的灵活性不足、实用率低较低（一般只有70-75%），设计理念落后，难以迎合当前企业的使用需求，于是最近几年新建的写字楼项目都已经摒弃了塔楼的方式，统一采用板楼的设计。从各板楼结构的写字楼项目来看，其特点主要包括：南北通透、便于通风采光，单套户型的均好性强，产品灵活、容易改动，楼栋的展示面宽阔。正是由于板楼的设计，扩大了写字楼项目单层的面积，而同一层内的各单元面积的灵活性较大，迎合更多客户对不同使用面积的需要。写字楼的入户大堂作为展示项目的气派的重要“窗口”，纵观目前禅桂地区各大中高

35、端写字楼项目，普遍的入户大堂高度均在10m以上，尽显高贵与气度。而标准层的层高除了金安壹号之外，基本都是控制在4.5m的建筑“红线”之内（办公建筑标准层层高原则上不应大于4.5m）。4、重点项目配套分析项目名称项目自身配套项目周边配套金安壹号纯写字楼、300个车位、七部电梯兴业银行、农业银行、农村信用合作社、公交车站、南海广场、保利水城承业大厦纯写字楼、223个车位、六部电梯旺角酒楼、海云轩酒店、百富露水牛奶工厂、千灯湖地铁站、保利水城天安数码新城3000多功能园区会所、7-11便利店、农行商业、多媒体会议中心、238个车位、十部电梯毗邻地铁、巴士站瀚天科技城球场、游泳池、健身俱乐部、咖啡厅、

36、商务休闲俱乐部、十四部电梯城市广场、美食广场、南海第二医院鸿晖都市产业新城五部电梯城市广场、美食广场、南海第二医院卓远国际首层银行、约400个车位、七部电梯季华园，农行、建行、工行，顺联国际、东建世纪广场金海广场首4层商业配套（1、2层金融配套；3、4层餐饮）、约400个车位、十一部电梯季华园，农行、建行、工行、广发、顺联国际、东建世纪广场九鼎金融中心3层商业配套、超1000个车位三部电梯东建世纪广场、流行前线、顺联国际、嘉信茂广场、市一医院环球国际广场咖啡厅、高档首饰店、酒楼、SPA会所、健身房、游泳池、桑拿、商场、休闲娱乐、国际会议中心、高级公寓、五星级酒店十二部电梯佛山宾馆、金城酒店、百

37、花广场、祖庙商业步行街、祖庙地铁站ICC国际商业中心国际会议中心、商场、200多车位、五部电梯佛山宾馆、金城酒店、百花广场、祖庙商业步行街、祖庙地铁站写字楼有两个重要的硬件配套是提高效率运营的保证，一是停车场，二是电梯。没有充足停车场的写字楼也就意味着没有充足的业主入驻，大量的地面停车场将为写字楼销售给以巨大的促进。随着经济的发展这种作用将更加凸显。停车场不仅关系到业主经营效率，同时也影响着外来办事人员的便利性。从目前禅桂写字楼项目来看，有独立地下停车位和地下+地面（或立体停车场）多种方式，而且普遍的车位数量都比较充足。而一些早年的写字楼项目仅在地面广场划出少量车位甚至不设置车位（借助附近免费

38、停车广场或项目沿街停车），导致这部份写字楼项目周边停车十分紧张，其中南桂东路南海房地产发展大厦、佛平路的东骏大厦、南海大道的财汇大厦就是当中的“典型”。关于电梯，每天早上等电梯就像上班要迟到了等公车一样。早上上班上不来，晚上下班下不去是最令业主苦恼的事情。电梯的运行时间也非常重要，许多写字楼电梯的运行时间不是24小时，楼内业主每次要加夜班都要向物业部门“申请”。如果下班后遗忘了东西在办公室，就只好爬楼去取。而禅城的ICC国际商业中心则是首个提出24小时无时差办公服务，相信24小时办公服务将是未来写字楼服务的大趋势。楼内餐厅、超市、美容院、健身房、书店及楼内银行也是提高写字楼运营效率的重要保证。

39、楼内餐厅不仅保证了饮食的质量，还使用餐时间控制在最短的时间内。超市将极大地“增加”了上班族更是如此。美容院、健身房减少浪费时间的同时，还能提高工作质量。楼内银行的便利性和安全性对财务人员的工作不言而喻。禅城的由烂尾楼“激活”而来的环球国际广场是目前禅桂地区配套最为完善的项目之一，另外桂城的都市型产业基地则利用“产业社区”的模式在项目内提供足够的生活、娱乐配套，而一些纯写字楼项目只能依托项目周边的配套来支撑其办公人士。5、重点项目装修状况分析项目装修标准公共部分室内金安壹号大堂：地面铺设高级石材、吊顶天花。外墙：节能LOWE中空玻璃幕墙及高级石材。信箱：设置在首层后楼梯装置。照明：每层均设有公共

40、照明装置。消防：走廊配置特级防火卷帘隔离装置、设计耐火等级3小时。楼梯：地面铺设防滑砖、墙体油刷高级乳胶漆。走廊：铺设高级抛光砖。栏杆：高级不锈钢配安全玻璃栏杆。内墙：毛坯。天花：毛坯。入户门：统一钢化玻璃门。地面：水泥砂浆找平。门窗：节能LOWE中空玻璃窗。给排水：预留给排水管道接入口。卫生间：预留排污管及自来水接口。消防：消防自动喷淋装置。空调：水源热泵冷却水管接入口。电梯：7部日立品牌电梯。供电：220V到户。网络：预留宽带接入口。瀚天科技城外墙:采用LOW-E低辐射中空玻璃幕墙。大堂：首层墙身及地面贴PP板，二层至十五层室内公共走道装饰标准：地面贴PVC地板胶，墙身刮白油ICI，（天花

41、配有照明系统）层高：首、二层4.5m；三至十五层3.8m；十六层5.5m。柱距：标准柱距8.6m。大门：落地钢化玻璃大门。卫生间：公共间设备设施布局齐全，已含内装修。电梯：设置客梯11台，载重1000KG（速率为2m/s）；货梯2台，载重2000KG（速率为1m/s）；双面开门消防电梯2台，栽种1000 KG（速率为2m/s）。用电负荷：用电负荷80W/m2 ,配电箱到层间管井。荷载：主楼二层板荷载为600公斤/ m2 ；3-6层防火墙以西荷载为400公斤/ m2；其余皆按写字楼标准设计250公斤/ m2；裙楼二层荷载为300公斤/ m2。消防：设消火栓系统、喷淋系统及消防报警系统。监视装置：

42、停车场入口，公共通道及园林等安防区域布置监视装置。地台：毛坯。墙体：毛坯。天花：水泥砂浆批荡抹平。卫生间：预留卫生间排水管及通风口，无间墙。空调：不设空调系统，适用分体空调机，每个单元预留室外机摆放位。（每台飘台上布置，适用高1.2m纵宽0.8m的主力机）弱电系统：宽带网络采用光纤做系统干线，安装可经楼层配线器引出。入户线材用超大规模5类对绞电缆（电缆由客户自行设置）。电话系统、宽带网络系统的干线线路敷设至每层弱电井内。6、重点项目租售情况分析项目名称销售价格（元/）销售率租赁价格（元/月）出租率物业管理费（元/月）年租金（不含管理费）收益率金安壹号1024965%待招商13承业大厦只租不售7

43、5约80%15天安数码新城561288%30-35约75%36.4%-7.5%瀚天科技城只租不售28-32（含管理费）招商中3.5鸿晖都市产业新城5100-580094%只售不租卓远国际13500售罄70-80招商中106.2%-7.1%金海广场15000-18000售罄70招商中134.6%-5.6%九鼎金融中心1700070%待招商7环球国际广场9000-10000售罄50226.0%-6.7%ICC国际商业中心只租不售7020从销售价格来看，大致可以划分为三个档次：第一档的是季华路的卓远国际、金海广场和九鼎金融中心，价格在13000-18000元/之间；第二档是祖庙商圈和千灯湖金融高新区

44、辐射区的环球国际广场和金安壹号，价格在10000元/上下；第三档是广东都市型产业基地的天安数码新城和鸿晖都市产业新城，价格在5000-6000元/之间。在写字楼项目档次相当的前提之下，其销售价格会随区域的商业氛围、配套设施以及写字楼的密集程度成正比。近年禅桂每年推出的写字楼项目并不多，大概在2-3个左右，而且部分项目是自持一大部份或者是只租不售，导致市场上可售的写字楼数量并不多；加之写字楼作为商业地产与商铺相比仍然是“价格洼地”，基本上每有新写字楼项目开盘必将受到个人和企业的“抢购”，从当前各大写字楼项目的销售率可见一斑！从租赁情况来看，租金可分为两个档次：第一档的是禅桂中心区的写字楼项目，租

45、金在70-80元/月（不含管理费）之间；第二档是广东都市型产业基地的项目，租金在25-35元/月（不含管理费）之间。按这一租金水平，各写字楼项目的年租金收益率都比较高，基本达到5%以上，部分甚至超过7%。7、重点项目物业管理服务分析写字楼物业管理天安数码新城天安物管，服务细致入微。国家一级资质管理企业，为园区提供优质管理、包括24小时保安、清洁、安全不间断的设备运营服务等，“以人为本，以客为尊”的理念，将令您在倍加呵护中更专注于企业的发展。瀚天科技城优质物业管理，确保正常运作的护航队伍。瀚天科技城特引入专业物业管理机构，用顶级物业服务为园区物业带来保值，一流的管理理念为瀚天科技城增值效应，以“

46、国宾警卫式安防”、“深度礼宾式服务”、“有预见性的园区专属服务”等先进管理理念，给园区厂企带来全新的物业管理服务体验。金安壹号携手高力国际，体验国际商务尊崇，全球5大行物管企业之一，属于跨国联盟机构最大的成员；20年中国房地产业物业管理服务和顾问经验。在国外，许多公司入驻写字间的另外一个目的是增加商业机会，这个商业机会由物业管理去体现。写字楼的物业管理不仅是服务的概念，更是经营的概念。一个高品质的写字楼必须有高品质的物业管理相配套。写字楼的物业管理是为业主提高效率，24小时服务就彰显重要。写字楼的物业管理在某种程度上也是一个项目的“文化”。8、系列项目个案对于写字楼市场开发的启示区位选择世界顶

47、尖写字楼的一个要素就是对城市优势资源的占有，在地理位置上势必位于黄金商圈的重要节点。立足城市的中心是写字楼项目显赫地位的体现，更是写字楼项目最有力的竞争力。但是在城市中心区用地寸土寸金的背景之下，并非所有的开发商都可以“抢到”核心地带土地，因此适当拓展城市近郊，开发有规模、有特色、企业性质相近的“产业社区型”写字楼。开发体量在城市中心区域，单体独栋写字楼的项目的总建筑面积为2-7万，3-5万最为适宜。在城市近郊地区，适合开发有特色的规模较大的多栋项目，总建筑面积在20万左右为宜，集居住、办公、研发、休闲和娱乐于一体的“大城”。建筑结构板式设计是目前市场的主流，落后的塔式设计在新的写字楼项目基本

48、已经绝迹。外立面主要是以现代时尚的玻璃幕墙为主。入户大堂尽量做得阔绰、有气势、有气派，10-15m的高度较为适宜，并采用大幅玻璃幕墙设计，大堂外围不设置商铺，商业集中设置于附楼；标准层层高，尽量不要触碰4.5m的“红线”，3-4m的高度市场接受度较高；标准层单层面积在1500-2000（都市型产业基地可为2500-4000）为宜；单套面积可以灵活处理，建议以70-100的中小面积为主，配以少量150-300的大面积单元，柱网的间隔尽量拉宽，方便业主进行多套、半层甚至整层的合并使用。硬件设施电梯和停车场是客户对写字楼项目最为看重的两大硬件设施。以甲级写字楼的标准为例，电梯内应有高档装饰；按大厦总

49、建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。按大厦总建筑面积计算，每150-200配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。从目前禅桂重点写字楼项目的硬件设施来看，不少已远远超出甲级写字楼的标准，号称“超甲级写字楼”。此外，禅桂写字楼项目将更加注重对办公舒适度的打造，尤其是绿色环保和公共活动空间方面，最大限度地降低项目的能耗和增强项目环境的生态性、互动性和人文性。最大体现5A智能化即通讯自动化系统（CA）、楼宇自动化系统（BA）、办公自动化系统（OA）、安保自动化系统（SA）和

50、消防自动化系统（FA），5A系统代表着目前最为先进的写字楼智能化水平。软件服务写字间项目的增值、保值主要依靠物业管理服务来实现。可以说，如果写字楼没有非常出色的物业公司进行管理，其必短命，因为物业管理公司直接决定着写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、商业服务、车位管理等方方面面的问题。高效的物业管理和专业化的商务服务是保证写字楼长久不衰的“法宝”。9、小结：如何树立写字楼项目核心竞争力人文个性外观绿色硬件文化硬件支撑项目特色文化体系写字楼核心竞争力体系硬件支撑建筑高度：世界标志性建筑的重要前提条件，同时也是高端写字楼不断冲击、超越的目标。成为区域的第一高度将是写字楼项目最响亮的名片，区域的

51、第一高楼将是城市核心的核心，具有强大的集聚效力。外立面：独特且与其他项目差异强烈的幕墙颜色、独特的纹路机理、与大面积的绿化结合、融入地区独特建筑元素建筑外立面，可以再立体空间上做出较强的视觉冲击力，从而成为地标性建筑物，提升项目的价值。入户大堂：大尺度、通透强和舒适性的大堂能够让人由外到内都可以直观地感受到大堂的宏伟、气派，是写字楼对外的重要窗口。硬件配套：满足企业效率及成本要求的空调、电梯、停车等硬件配置是支撑整个写字楼项目正常运作的必要条件。而且相关的硬件配置的是否能够做到人性化设计和智能化操作、管理是体现写字楼项目级别的重要参考指标。灯光或烟火系统：当夜幕降临的时候，写字楼将会淹没在夜色

52、之中，而灯光系统可以在晚上极大的增强写字楼项目的昭示性，同时会成为城市一道亮丽的风景。有实力的写字楼项目还可以加入烟火系统，在重要节庆日进行表演，是增强写字楼项目在民众心目中亲和度和影响力的重要工具。此外，建筑结构、公共空间和装修材质等都是展示写字楼项目形象以及支撑和服务整个写字楼项目的重要元素。项目特色写字楼项目特色由低碳节能体系、绿色生态体系和个性体系等写字楼特有的体系构成，形成写字楼独特的“卖点”和“亮点”。低碳节能系统：以LOW-E玻璃、日光感应照明、外遮阳系统、雨水收集系统等可以保持、调节室内温度、亮度或实现节约资源从而达到降低能耗的系统。可以有效帮助客户节约运营成本。节能系统最好能

53、够让客户可以直观感知，使客户发现建筑的所有科技应用均是为了帮助其节约运营成本，从而提升客户对项目的价值认知。绿色生态系统：不仅是在建筑的绿植上增加建筑的生态性，而且通过环保材质、结构自然采光通风、新风系统、垃圾分类处理系统等各方面综合打造绿色、生态的健康办公环境，为办公人群提供最自然、最舒服的工作环境。个性体系：独特的建筑外形和个性化的顶部设计可增强项目的个性，给人以深刻的印象；独特、个性的内部空间造型、极具艺术感的雕塑等方式营造出完全不同与其他写字楼的氛围，从外部到内部打造项目鲜明的风格。文化体系写字楼在硬件配置方面终究会接近“极限”，特色功能也仅为树立差异性的选项，而且容易被“模仿”甚至“

54、克隆”；建立写字楼自身的精神文化价值体系才是拉开写字楼项目之间差异的关键。产品系出名门：邀请知名设计师（设计公司）对产品进行设计，此设计师需要有足够的知名度和号召力，设计师本人若还是富有争议，属于社会话题级的人物，通过适当的营销炒作，对项目的知名度又将有更大的提升作用。人文关怀细节：在大楼内部如对残疾人的无障碍设计（如楼梯坡道、残疾人停车位、残疾人厕所位、残疾人电梯按钮）可体现对人的关怀；对员工办公空间的优化（如设计空中花园、休息室、茶水间、宽阔建筑空间尺度设计）可体现对在长期封闭办公环境的员工的关怀。在建筑设计阶段就充分的考虑使用者的感受，注入更多尊重、关怀理念，以此理念设计出的产品无疑是具

55、有较强的文化内涵的。地方文化植入：通过将传统建筑风格和历史文化元素和现代建筑风格融合的方式创造出了令区域民众非常认同的建筑。四、写字楼政策法规、规划前景分析1、宏观环境与写字楼发展关系分析广州市（中心十区）2007-2010年写字楼和商品住宅市场成交情况表年份写字楼市场商品住宅市场成交面积（万）成交均价（元/）成交面积（万）成交均价（元/）200778.9211762801.578598200841.5212091553.049338200945.5314095978.329346201082.0417643740.5413124数据来源：广州国土资源和房屋管理局佛山市禅城区2007-2010

56、年写字楼和商品住宅市场成交情况表年份写字楼市场商品住宅市场成交面积（万）成交均价（元/）成交面积（万）成交均价（元/）20071.74888470.116578 20080.55858066.06 7709 20092.659074134.817864 20105.1811849100.519909 数据来源：禅城区房地产交易所从2007-2010年的成交数据来看，写字楼市场的发展主要受到宏观经济环境以及房地产市场的调控政策两大因素影响。2007年住宅市场一度出现空前的繁荣景象，从而间接带动了写字楼的销售，但是927“新政”加上2008年全球金融危机的双重打击，房地产市场开始步入“寒冬”，写字

57、楼市场也未能“幸免”，在宏观经济萧条的背景之下，住宅市场的投资资金并没有流向写字楼市场。进入2009年“楼市”调控政策开始全面放开，住宅市场迅速回暖，但是写字楼市场的发展却“大相径庭”，这一年主要是宏观经济并未完全走出金融海啸的“阴影”，直至2009年下半年经济才开始复苏；而伴随经济的复苏，写字楼市场也走出低迷，重回向上发展的轨道。2010年被称为房地产调控政策年，各种手段的政策接踵而来，新政对房地产市场造成巨大的震荡，但是新政主要是针对住宅市场，作为商业地产的写字楼基本不受影响。虽然从广州和禅城两地历年成交均价来看，写字楼都高于住宅，但是在局部的中心城区，尤其是商业繁华区域“商住倒挂”的现象

58、显著，写字楼的价格洼地价值凸显；在房地产调控“重压”之下写字楼一举成为房地产投资资金的“避难所”。 总体而言，写字楼市场发展的必要前提是良好的宏观经济环境形势和投资者信心较强，而住宅市场的调控只能作为写字楼市场发展“催化剂”。在经济低迷时期，即使住宅市场受到巨大抑制，房地产的投资者也不会轻易转向写字楼市场。2、禅桂写字楼发展规划及前景分析时间规划信息2007年6月广东省工作会议提出建设广东金融高新技术服务区（千灯湖金融高新区）2009年4月广东都市型产业基地正式启动建设，11个大型孵化平台项目全面启动2010年1月禅城区区委会议提出“西进、东提、中贯通”的发展战略2010年6月“四化融合 智慧

59、佛山”发展规划纲要（2010-2015）公布2010年6月“季华路总部第一街”祖庙街道投资环境推介会一举推出6大招商项目2010年10月东平新城中央商务区最终实施方案落实，招商工作启动2010年11月广佛地铁（首通段）正式开通2011年1月佛山“十二五”规划确定“1+2+5”组团城市发展新格局2011年1月南海明确“中枢两翼、核心带动”的发展战略一系列的城市发展规划与战略、产业规划以及城市基建项目都将推动佛山由分散型的制造业城市向集中化的国际化大都市迈进。尽管佛山“十二五”规划提出的“1+2+5”的东平新城强心战略，一定程度上削弱了禅桂组团在佛山的中心地位；但是在东平新城这个“带头大哥”的引领和辐射之下，佛山的高端写字楼项目依然会向“禅桂新”这个佛山的“大核心”商圈集聚。此外，广佛地铁的正式开通也为禅桂中心组团写字楼的发展注入一针“强心剂”，人流、物流以及商流都将向地铁口集聚。禅城的魁奇路站、季华园站和祖庙站以及桂城的桂城站、千灯湖站和金融高新区站都将凭借各自当前的地段优势以及所属片区的规划利好，诞生出首批佛山的地铁站写字楼物业。3、佛山地方房地产（写字楼）政策2007年8月颁布执行关于加快推进广东金融高新技术服务区建设的扶持办法：为