房地产基本制度与政策建设用地制度与政策

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1、第9讲 建设用地制度与政策一、内容提要：1、中国现行土地制度概述2、集体土地征收3、国有建设用地4、集体所有建设用地二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对我国土地制度、政策等内容的掌握情况。考试基本要求：掌握：我国土地制度的基本内容，国有建设用地的范围。熟悉：征收集体土地的政策规定、补偿范围和补偿标准，集体建设用地。了解：建设用地审查报批程序。三、内容辅导：第一节 中国现行土地制度概述（掌握）全面理解和正确认识中国现行土地所有制，需要把握下列内容：1全部土地都为社会主义公有制。土地管理法第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。2土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳

2、动群众集体所有制两种。土地管理法第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。3土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。土地管理法第二条规定：全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。4土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体的范围有下列三种：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡(镇)农民集体。土地管理法第十条规定：农民集体所有的土

3、地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体组织经营、管理。例题：土地的社会主义公有制包括（ ）A、全民所有制 B、社会主义制 C、劳动群众集体所有制 D、初级阶段公有制 E、高级阶段公有制答案：A、C解析：土地管理法第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。5城市市区的土地属于国家所有。宪法第十条规定：城市的土地属于国家所有。土地管理法第八条更明确规定：城市市区的土地

4、属于国家所有。这里所说的城市是指国家设立市建制的城市，不同于某些法律、法规中的城市含义。如1989年公布的城市规划法指出：本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。这里所说的市区与统计口径上的市区也不相同，不包括城市郊区。中国城市统计年鉴等使用的市区一词，指的是城市行政区划内除市辖县以外的区域，包括城区和郊区。6农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宪法第十条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。第九条规定：矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，

5、即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。土地管理法第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。7建制镇既不属于宪法和土地管理法所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。1998年12月27日国务院令第256号颁布的土地管理法实施条例第二条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集

6、体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。例题：城市市区的土地属于( )所有。A、国家B、城市C城市人民政府D城市市民 答案：A解析：土地管理法第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”国家实行土地登记制度。县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册。属于国有土地的，核发国有土地使用证；属于集体土地的，核发集体土地所有证；使用集体土地的，核发集体土地使用证。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。国家实行土地有偿有限期使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件

7、、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途的变更须经有批准权的人民政府核准。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。国家实行保护耕地的制度。国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。在现阶段，按照国家有关规定，取得国有土地使用权的途径主要有下列4种：通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得；通过国家出让方式取得；通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；通过土地或房地产租赁方式取得。本章介绍通过征收和出让方式取得建设用地土地使用权的有关制度、政策与相应规定。例题1

8、：农用地包括（)。A养殖水面B草地C耕地D水利设施用地E未利用地答案：ABCD解析：土地管理法第四条对农用地的范围进行了界定。例题2：中国现行土地所有制度包括（ ）制度A、土地登记制度 B、有偿有限期使用制度 C、无偿有限期使用制度 D、无偿无限期使用制度E、土地用途管制制度答案：A、B、E解析：无偿有限期使用制度、无偿无限期使用制度，都不是现行土地所有制度。第二节集体土地征收（熟悉）2004年3月，全国人大对宪法进行了修改，将宪法第十条国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用改为国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家将土地分为农用地、建设

9、用地和未利用土地。例题：征收土地具有的特点是( )。A、具有一定的强制性B、不具有强制性C要妥善安置被征地单位人员的生产和生活D被征收后的土地所有权发生转移 E、被征收后的土地所有权不发生转移答案：ACD解析：征收土地具有一定的强制性的特点，且被征收后的土地所有权发生转移。一、征收集体土地应遵守的原则在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：珍惜耕地，合理利用土地的原则；保证国家建设用地的原则；妥善安置被征地单位和农民的原则；有偿使用土地的原则；依法征地的原则。1珍惜耕地，合理利用土地的原则土地是人类赖以生存和生活的基础，具有有限性和不可再生性的特点，因此，它是最珍贵的自然资源

10、，最宝贵的物质财富，有人说土地是财富之母。中国耕地具有四个明显的特点：人均占有耕地少；耕地总体质量差；生产水平低；退化严重，后备资源不足。因此，在征收土地时，必须坚持一要吃饭、二要建设的方针，必须坚持十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地的基本国策。一切征收和使用土地的单位和个人，必须坚持精打细算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，坚决反对征而不用，多征少用，浪费土地的错误做法。2保证国家建设用地的原则在征收土地时，应反对两个极端，一是以节约土地为理由，拒绝国家征收；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。因此，既要贯彻节约用地的原则，又要保证国家建设项目所必需的土地。例题：我

11、国的耕地具有的特点是( )。A、人均占有耕地少B、人均占有耕地多C耕地总体质量差D耕地总体质量高 E、生产水平低、退化严重答案：ACE解析：人均占有耕地多、耕地总体质量高，不是目前我国耕地具有的特点。3妥善安置被征地单位和农民的原则妥善安置主要包括五个方面：要给被征地单位妥善安排生产用地；要妥善安置征地范围内的拆迁户；对征收的土地要适当补偿；对因征地给农民造成的损失要适当补助；对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排。由于中国土地辽阔，各地情况差异较大，补偿、补助标准很难确定，更不易统一，但补偿、补助要求适度。所谓适度，是既不要因为征收土地而降低被征地生产单位的生产水平和农民个人的生活水平，也不要

12、因征地而过大地提高农民的生活水平或者超过当地的生活水平。4有偿使用土地的原则有偿使用土地，是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段。有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等。由于种种原因，目前对土地还没有全部实行有偿使用。在一个相当长的时间内，土地使用制度将实行双轨制，即土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长期并存。对此，城市房地产管理法已有明确规定。5依法征地的原则建设单位征收土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征收土地的程序和法定的审批

13、权限，依法办理了征收手续后，才能合法用地。凡无征地手续，或无权批准使用土地的单位批准使用的土地，或超权限批准使用的土地，均属非法征地，不受法律保护。例题：下列属于有偿使用土地形式的，包括( )。A、土地使用权出让B、土地租赁C土地使用权划拨D土地使用权作价入资 E、土地使用权作价入股答案：ABDE解析：土地使用权划拨不属于有偿使用土地的形式。第10讲 建设用地制度与政策二、征收集体土地的政策规定土地管理法对征收土地的有关问题作了明确规定。1征收土地的范围国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地，被征地单位和个人应服

14、从国家需要，不得阻挠。建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。2征收土地批准权限的规定(1)征收土地实行两级审批制度，即国务院审批和省级人民政府审批；(2)征收农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续；(3)基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；(4)其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。注：1公顷10000平方米100公亩15市亩。1平方千米（平方公里）100公顷例题：具有征收土地审批权的部门有( )。A、国务院B、省级人民政府C市级人民政府D县级人民政府 E、乡级

15、人民政府答案：AB解析：市、县、乡级人民政府不具有征收土地审批权。3建设单位申请征地不得化整为零一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。铁路、公路和输油、输水等管线建设需要征收的土地，可以分段申请批准，办理征地手续。4对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。5临时用地必须办理报批手续工程项目施工，需要材料堆放场地、运输通路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排，确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的

16、数量和期限的申请，经批准后，同土地所有权单位签订临时用地协议后方可用地。临时使用土地的期限，最多不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权。临时用地超过批准的时间，可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。例题：征收土地时，应由用地单位向被征地单位和农民支付( )。A、土地补偿费B、安置补助费C各种税费D青苗补偿费 E、地上附着物补偿费答案：ABDE解析：“各种税费”是不用向被征地单位和农民支付的。6全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的集体

17、土地全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须持县级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请，按照国家建设用地的批准权限，经有批准权的人民政府批准；经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。联营企业用地，可以不改变土地权属性质。农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，可以不计算土地补偿费和各种补助费。例题：下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的

18、表述中，正确的是( )。A由全民所有制企业向有关部门提出用地申请B经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地C不计算土地补偿费和各种补助费D农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件答案：D解析：由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请，经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。7征收土地时必须进行征地公告被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后10日内，应以书面或其他形式进行公告。(1)征收土地公告应包括下列内容：1)征收批准机关、文号、时间和用途；2)被征收土地的所有权人、位置、地类

19、和面积；3)征地补偿标准和农业人口安置途径；4)办理征地补偿的期限、地点。(2)征地补偿安置方案公告应包括下列内容：1)被征收土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置农业人口的数量；2)土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式；3)安置补助费的标准、数量、支付对象和方式；4)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；5)农业人口具体安置途径；6)其他有关征地补偿安置的措施。(3)未进行征地、补偿、安置公告的，被征地单位和个人，有权拒绝办理征地相关手续。8合理使用征地补偿费建设用地单位支付的各种劳动力的就业补助和应发的各种补偿及其他费用，应按有关规定管理和使用。耕地占用税用于土地

20、开发和农业发展；菜地基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理；征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支。各级人民政府和土地管理部门，严格监督征地费用的管理和使用，任何单位和个人均不得占用或挪作他用。例题：被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，( )日内应以书面或其他形式进行公告。A、7 B、10 C15 D30 答案：B解析：被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后10日内，应以书面或其他形式进行公告。三、征收集体土地补偿的范围和标准根据土地管理法的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。(一)土

21、地补偿费和标准土地补偿费是征地费的主要部分。国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为：1征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。2征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。例题：土地管理法规定，征收耕地的补偿费用不包括（ ）。A、土地补偿费 B、土地使用费 C、安置补助费 D、地上附着物和青苗的补偿费答案：B解析：土地使用费不属于征收耕地的补偿费用范围。(二)安置补助费国家建设征收土地，用地单位除支付补偿费外，还应当支付安置补助费。安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。安置补助费，按照需要安置的农业人口

22、数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4 至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费标准规定。在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。(三)地上附着物和青苗补偿费等被征收土

23、地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上(下)管线等。青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。(四)临时用地补偿经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征收该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。(五)合理使用土地补偿费，安置补助费土地补偿费归农村集体组织所有

24、；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。例题：城市郊区菜地，是指连续( )年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。A、1 B、2 C3 D4 答案：C解析：城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。四、征收集体土地的工作程序根据土地管理法实施条例和建设用地审查报批管理办法，征收土地一般是按照下列工作程序办理的。1申请用地建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府规

25、定需提交的相应材料、证明和图件，向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地，同时填写建设用地申请表，并附下列材料，(1)建设单位有关资质证明；(2)项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件；(3)土地行政主管部门出具的建设项，项目用地预审报告；(4)初步设计或者其他有关材料；(5)建设项目总平面布置图；(6)占用耕地的，提出补充耕地方案；(7)建设项目位于地质灾害地区的，应提供地质灾害危险性评估报告；(8)提供地价评估报告。2受理申请并审查有关文件县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批工作，对应受理的建设项目，在30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、

26、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。3审批用地有批准权的人民政府土地行政管理部门，收到上报土地审批文件，按规定征求有关部门意见后，实行土地管理部门内部会审制度审批土地。4征地实施经批准的建设用地，由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施。(1)征地公告。公告的内容包括：批准征地的机关、文号、土地用途、范围、面积、征地补偿标准、农业人口安置办法和办理补偿的期限等；(2)支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费；(3)安置农业人口；(4)征收用地单位的费税；(5)协调征地争议。5签发用地证书(1)有偿使用土地的，应签订土地使用合同；(2)

27、以划拨方式使用土地的，向用地单位签发国有土地划拨决定书和建设用地批准书；(3)用地单位持使用土地证书办理土地登记。6征地批准后的实施管理建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是：(1)会同有关部门落实安置措施；(2)督促被征地单位按期移交土地；(3)处理征地过程的各种争议；(4)填写征地结案报告。7颁发土地使用证建设项目竣工验收后，用地单位向当地土地管理部门提出土地登记申请，经测绘部门测绘，核定用地面积、确认土地权属界限，地籍管理部门注册登记后，由人民政府颁发土地使用证，作为使用土地的法律凭证。8建立征收土地档案(1)整理和收集征收土地过程中形成的各种文件；(2

28、)收集存档的文件一律要原件；(3)市、县范围内的土地档案应统一格式。例题：县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批工作，对应受理的建设项目，在( )日内拟定农用地转用方案等方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。A、7 B、15 C30 D60 答案：C 解析：县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上级土地管理部门审查。第三节 国有建设用地（掌握）国有建设用地包括：1

29、、现有的属于国家所有的建设用地，包括城市市区内土地、城市规划区外现有铁路、公路、机场、水利设施、军事设施、工矿企业使用的国有土地；国营农场内的建设用地等。2依法征收的原属于农民集体所有的建设用地和办理了农用地转用和征收的农民集体所有的农用地；3依法办理农用地转用的国有农用地。例题：下列属于国有建设用地的是（ ）。A、城市市区内土地 B、依法征收的原属于农民集体所有的建设用地 C、国营农场内的建设用地 D、尚未办理农用地转用的国有农用地 E、依法办理农用地转用的国有农用地答案：ABCE解析：尚未办理农用地转用的国有农用地，不属于国有建设用地。一、建设用地审查报批程序（了解）1用地预审建设项目可行

30、性研究论证时，建设单位必须向土地行政主管部门提出建设用地预审申请。可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。凡应进行预审的建设项目，未申请预审的，市、县人民政府土地行政主管部门不受理建设用地申请。建设单位提出预审申请时，应当提交下列材料，由负责预审工作的人民政府土地行政主管部门直接受理：(1)申请预审的正式文件；(2)项目建议书批复文件；(3)建设项目可行性研究报告，其中应当包含土地利用的章节，内容包括规划选址情况、用地总规模和用地类型等；(4)单独选址的建设项目，拟占用地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内土地的，还应当提供地质灾害危险性评估报告。2申请用地建

31、设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查。建设单位提出用地申请时，应当填写建设用地申请表，并附下列材料：(1)建设单位有关资质证明；(2)项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件；(3)土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；(4)初步设计或者其他有关材料；(5)建设项目总平面布置图；(6)占用耕地的，必须提出补充耕地方案；(7)建设项目位于地质灾害地区的，应提供地质灾害危险性评估报告。3上报审批市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，在收到申请之日起30日内拟定农用地转用方案、补充耕

32、地方案、征收土地方案和供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。各项方案经批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。4组织实施经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，经依法批准后，市、县人民政府土地行政主管部门应当公布规划要求、使用条件，确定使用方式，并组织实施。5颁发建设用地批准书以有偿使用方式取得国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发建设用地批

33、准书。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。以划拨方式取得国有土地使用权的，市、县人民政府土地行政主管部门向用地单位颁发国有土地划拨决定书和建设用地批准书，依照规定办理土地登记。通过招标、拍卖方式取得国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。例题：以有偿使用方式取得国有土地使用权的，由（ ）与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发建设用地批准书。A、市、县人民政府 B、市、县人民政府土地行政主管部门 C、市、

34、县人民政府规划行政主管部门 D、市、县人民政府建设行政主管部门答案：B解析：以有偿使用方式取得国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发建设用地批准书。二、临时用地临时用地是指建设过程中或勘查勘测过程中一些暂设工程和临时设施所需临时使用城市内的空闲、农用地和未利用地，不包括因使用原有的建筑物、构筑物而引起的使用土地的行为。临时用地必须办理报批手续，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。临时用地一般包括两类：一类是工程建设施工临时用地，包括工程建设施工中的设置的临时加工车间、修配厂、搅拌站、预制场、材料堆场，运输道路和其他临时设施用地，

35、工程建设过程的取土弃土用地；架设地上线路、铺设地下管线和其他地下工程所需临时使用的土地等。另一类是地质勘查过程中的临时用地，包括：厂址、坝址、铁路、公路选址等需要对工程地质、水文地质情况进行勘测，探矿、采矿需要对矿藏情况进行勘查勘探所需临时使用的土地等。1临时用地报批在城市规划区的临时用地应先经城市规划行政主管部门同意。建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，报县级以上人民政府土地行政主管部门批准。2签订临时用地合同临时用地经批准后，应当签订临时用地合同，并给土地的所有权人和原使用权人的损失予以补偿。临时用地合同是约定土地所有权人和临时用地的使用权人的权利、义务的规

36、范文件。因临时用地有一些要求：如临时用地的用途、使用期限、使用后的恢复措施、土地补偿等，都必须通过合同双方约定，并严格执行。如改变临时用地合同中的某些条款，也要经双方协商后重新签订临时用地合同或签订临时用地的补充合同。临时用地合同由临时用地的使用者与所有者签订。如使用的是国有土地，土地行政主管部门代表政府与土地使用者签订合同并按合同的要求支付临时用地补偿费。如临时用地对原土地使用者造成损失的，由土地行政主管部门用收取的临时用地补偿费予以补偿。如果使用的是农民集体所有的土地，将由农村集体经济组织或村民委员会代表所有者与临时用地使用者签订临时使用土地合同，并收取临时用地补偿费。例题：临时用地合同由

37、临时用地的使用者与所有者签订。如使用的是国有土地，（ ）代表政府与土地使用者签订合同。A、土地行政主管部门 B、规划行政主管部门 C、建设行政主管部门 D、房产管理行政主管部门答案：A解析：临时用地合同由临时用地的使用者与所有者签订。如使用的是国有土地，土地行政主管部门代表政府与土地使用者签订合同并按合同的要求支付临时用地补偿费。3临时用地的使用临时使用土地者应当按照合同约定的用途使用土地，临时用地只能是临时使用土地的行为，不能将临时用地改为永久建设用地。不得建永久性的建筑物及其他设施。使用结束后，将土地的临时建设的设施全部拆除，恢复土地的原貌，并交还给原土地所有权人或使用权人。临时用地的期限

38、一般不超过2年。临时用地不超过2年的，使用的具体期限可以在临时使用土地合同中由双方约定。临时用地确需超过2年的，必须经过批准，通过双方的合同约定，或2年后重新办理临时用地手续。抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续；属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续。例题：下列关于临时用地的使用，说法正确的是（ ）。A、临时使用土地者应当按照合同约定的用途使用土地 B、临时用地只能是临时使用土地的行为 C、可以将临时用地改为永久建设用地 D、临时用地使用结束后，将土地的临时建设的

39、设施全部拆除 E、临时用地的期限一般不超过5年答案：ABD解析：临时用地只能是临时使用土地的行为，不能将临时用地改为永久建设用地。临时用地的期限一般不超过2年。第四节集体所有建设用地（熟悉）一、集体所有建设用地使用原则1应当符合乡(镇)土地利用总体规划；2符合土地利用年度计划；3符合村庄和集镇规划；4坚持合理布局，综合开发，配套建设；5涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批。例题：下列属于集体所有建设用地使用原则的是（ ）。A、应当符合乡(镇)土地利用总体规划 B、符合土地利用年度计划 C、坚持合理布局，综合开发，配套建设 D、符合村庄和集镇规划 E、涉及农用地的，可以不办理农用地转用和用地

40、审批答案：ABCD解析：涉及农用地的，必须办理农用地转用和用地审批二、集体所有建设用地使用情形1可以使用集体所有建设用地的范围只有下列三种情况下可以使用集体所有的建设用地，除此之外，应当申请使用国有土地。(1)兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有的土地；(2)农村村民建住宅使用本集体所有的土地；(3)乡(镇)村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。2使用集体所有建设用地应当符合乡(镇)土地利用总体规划乡(镇)土地利用总体规划是村庄、集镇及其他村镇设施建设用地的最高规划，一切乡村建设都必须服从。按照土地管理法的规定，乡(镇)土地利用总体规划将划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每

41、一块土地的用途，并予以公告。乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅都应当使用土地利用总体规划的村庄和集镇建设用地区内的土地，农村道路、水利设施等需要使用村庄和集镇建设用地区外的土地的，应当符合土地用途的要求，否则将被视为违反土地利用总体规划，是不允许的。3使用集体所有建设用地必须符合土地利用年度计划国家将每年下达土地利用年度计划，控制建设用地的总量，乡镇企业，乡(镇)村公共设施、公益事业，农村村民建住宅也不能突破土地利用年度计划确定的控制指标。4使用集体所有建设用地还应当符合村庄、集镇规划根据国务院颁布的村庄和集镇规划建设管理条例的规定，村庄是指农村村民居住和从事各种生产的聚居

42、点，集镇是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认的由集市发展而成的作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。在村庄和集镇规划建设区内的建设都应当服从村庄和集镇规划，并取得村庄和集镇规划行政主管部门的同意方可申请用地。5乡镇企业，乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须坚持合理布局、综合开发、配套建设的原则合理布局是指通过土地利用总体规划、村庄和集镇规划对各项设施的用地进行合理安排，使土地利用趋于合理，提高土地利用率，改善村庄和集镇的功能。综合开发是指村庄、集镇建设用地区内，乡镇企业、乡(镇)公共设施、公益事业和农村住宅建设应当由乡(镇)村统一组织开发，统一安排用地，主

43、要利用现有建设用地。配套建设是指农村的住宅与公共设施、公益设施等应当同步建设，使其能发挥村庄和集镇应有的功能，方便生活，改善环境，形成完善的生产和生活服务体系。6镇企业，乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地的，还必须办理农用地转用审批。例题：下列属于可以使用集体所有建设用地范围的是（ ）。A、兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有的土地 B、农村村民建住宅使用本集体所有的土地 C、商品房开发使用集体经济组织农民集体所有的土地 D、乡(镇)村公共设施建设使用农民集体所有的土地 E、乡(镇)村公益事业建设使用农民集体所有的土地答案：ABDE解

44、析：商品房开发，是不可使用集体经济组织农民集体所有的土地的。11讲 建设用地制度与政策建设用地制度与政策（下）一、内容提要：1、国有土地使用权出让2、国有土地使用权划拨3、闲置土地的处理二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对我国土地制度、政策等内容的掌握情况。考试基本要求：掌握：国有土地使用权出让、划拨。了解：闲置土地。三、内容辅导：第一节 国有土地使用权出让一、国有土地使用权出让概念及特征土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同

45、规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。土地使用权出让的特征主要包括以下内容：(1)土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。(2)经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。(3)土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。(4)集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让。(5)土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济

46、关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。例题：土地使用权出让，也称批租或( )，由国家垄断。A、土地一级市场B、土地二级市场C土地三级市场D土地四级市场 答案：A解析：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，是土地的一级市场。二、国有土地使用权出让政策(一)国有土地使用权出让方式土地使用权出让必须符合土地利用整体规划、城市规划和年度建设用地计划，根据省市人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤的进行。出让分每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报由

47、批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。国务院1990年颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。全国人大常委会1994年7月颁布的中华人民共和国房地产管理法则进一步规定商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，可采用双方协议的方式，但协议方式出让的土地价格不得低于国家所规定的最低价。2002年，国土资源部颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(简称11号令)增加了国有土地使用权挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。例

48、题：土地使用权出让必须符合( )。A、土地利用整体规划B、国民经济运行计划C城市规划D年度建设用地计划 E、土地使用权划拨计划答案：ACD 解析：土地使用权出让与国民经济运行计划、土地使用权划拨计划是没有多大关系的。(二)国有土地使用权出让年限城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限如下：1居住用地70年；2工业用地50年；3。教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4。商业、旅游、娱乐用地40年；5综合或其他用地50年。(三)国有土地使用权的收回国家收回土地使用权有多种原因，如使用期限届满、提前收回、没收等。1土地使用权届满的收回。土地使用权出让合同约定的

49、使用年限届满后，土地使用者未申请续期或申请未获批准，国家应无偿收回土地使用权。2。国家有权提前收回土地使用权。国家对经出让取得的土地使用权一般不得提前收回，但在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但在收回时应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发程度、利用土地的实际情况给予适当补偿。3因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权有两种情况：一是未如期支付地价款的，在签约时应缴一定比例的地价款作为定金，60日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金；二是

50、土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县级以上人民政府土地管理部门予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权，这是对不履行合同的义务人，采取五条件取消其土地使用权的处罚形式。4司法机关决定收回土地使用权。因土地使用者触犯国家法律，不能继续履行合同或司法机关决定没收其全部财产，收回土地使用权。例题：出让条例规定了居住用地出让最高年限为( )年。A、40 B、50 C60 D70 答案：D解析：出让条例规定了居住用地出让最高年限为70年。(四)国有土地使用权终止1土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回而终止。土地使用权期满，土地使用权及其地上建

51、筑物，其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。2土地使用权因土地灭失而终止。土地使用权要以土地的存在或土地能满足某种需要为前提，因土地使用权灭失而导致使用人实际上不能继续享受土地，使用权自然终止。土地灭失是指由于自然原因造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变，诸如地震、水患、塌陷等自然灾害引起的不能使用土地而终止。3因土地使用者的抛弃而终止。由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。(五)国有土地使用权续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当

52、至迟于期满前1年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证书。例题：下列关于土地使用权终止，说法正确的是( )。A、土地使用权因土地灭失而终止B、土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回而终止C因土地使用者的抛弃而终止D因土地使用者的出租而终止 E、因土地使用者的抵押而终止答案：ABC解析：土地使用者的出租、抵押，不是土地使用权终止的原因。三、国有土地使用权出让合同土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用权出让合同有成片土地使用权出让合同，项目用地

53、(宗地)土地使用权出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同三类。1土地使用权出让合同的主要内容土地使用权出让合同主要包括下列三个内容：(1)合同的正本、副本。主要内容有：签约双方当事人；出让地块的位置、面积、界线等自然情况；地价款数额、定金、支付方式和期限；土地使用期限；动工及开发期限；取得土地使用权的方式及违约责任等。(2)土地使用权出让合同附件。主要内容有：地块四至平面图、界桩定点、土地利用要求、城市建设管理要求、建设要求、建筑面积、限高、绿化率、建筑比例等。(3)补充合同。主要内容有：双方在土地使用权出让格式合同中尚未包括的未尽事

54、宜，合同文本需要变换的事项等。2土地使用权出让合同的履行(1)用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。(2)用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。3土地使用权出让合同的解除(1)在签订出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按约定期限支付地价款，未按出让合同支付地价款的，土地管理部门

55、有权解除合同，并可以请求违约赔偿。(2)土地管理部门未按出让合同约定的时间提供土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还地价款并可以请求违约赔偿。例题：用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过开工满( )未动工的，按土地使用权出让金的20以下征收土地闲置费。A、一年B、二年C三年D四年 答案：A解析：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费。四、国有土地使用权出让管理1管理权限国有土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和

56、建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。2出让金缴纳土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。3出让后土地使用管理土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人

57、民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。例题：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后（ ）日内，支付全部土地使用权出让金。A、15 B、30 C、45 D、60 答案：D解析：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。五、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股国有土地有偿使用的方式，除国有土地使用权出让外，还有国有

58、土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股两种方式。1国有土地租赁的概念国有土地租赁是指国家将国有土地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。对于目前大量存在的行政划拨土地而言，实行国有土地租赁是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行国有土地租赁。2国有土地租赁的方式国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。3国有土地租赁的期限国有土地租赁

59、可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。4国有土地租赁合同租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。土地租赁合同可以转让。国有土地租赁合同的内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等

60、。5承租土地使用权的转租、转让或抵押国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。(1)承租土地使用权转租：承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。(2)承租土地使用权转让：承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。(3)承租土地使用权抵押：地上房屋等建筑物、构筑物依法抵

61、押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。6承租土地使用权的收回(1)国家因社会公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回，但应对承租人给予合理补偿；(2)承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。(3)承租土地使用权期满，承租人可申请续期。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回。7国有土地使用权作价出资或入股国有土地使用权作价出资或入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失问题，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是