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1、产品篇n 对比楼盘选择要素 容积率大致相同：0.5-0.7 物业类型配比大致相同（联排为主，辅以其他别墅类型） 区域范围（相对市中心）半径大致相同 销售目标客户大致相同 楼盘品质追求大致相同 品牌认知度大致相同，但个性有差异化 深圳或本地品牌开发商开发，在业界或者市场较有名注：根据各专业需要，重点选取2-3个楼盘进行针对性分析n 样本分布图一、基本数据楼盘名称 总建筑面积（万平方米） 容积率建筑风格金地格林世界990.79现代 MIXUS社区银都名墅16.230.52新古典主义环球翡翠湾花园2（别墅）1.5南加州新浦江城38（一期）0.9意大利原创（现代）蓝山小城150.58现代合生城邦420
2、.7英式欣绿名苑10.30.6新古典主义原野花园10.80.79新古典主义绿地国际山庄11.50.49莱特流水别墅依云郡100.7新古典主义二、建筑比较n 规划金地格林世界利用公共绿地，发挥大盘优势充分利用公共景观资源道路分级设置，组团空间明确规划比较以绿色景观为主，景观水点状布置，烘托气氛以联排为主，辅以少量叠加全部北侧入户，增加了花园的可使用性绿地国际山庄组团道路双向入户，增加庭院面积鱼刺状道路布局，减少硬质用地利用天然水系，以小区水景观提升品质充分利用公共景观资源，以四联、双拼为主，少量独栋n 规划总结 高绿化率和充分利用水系资源是目前别墅规划的趋势 组团绿化之排布考究细致 通常以景观中
3、轴为引导，逐层扩展 道路分布巧妙而到位，充分考虑车流与人流之导向和功能利用别墅区室外空间体系的优劣在很大程度上决定了别墅区整体品质。国外很多历史悠久的别墅社区中，虽然其中大部分别墅单体未必多么突出，但整体环境品质和档次并未降低，关键就在于精心的规划设计和优美的规划形态。国内早期别墅区规划模式来源于北美地区的部分住宅，要么行列式，要么井字形方格网体系占据主流。随着一批在规划形态上创新求变的别墅项目推出，使更多人亲身体会到优秀的规划形态对社区整体环境品质的提升作用。别墅区规划质量的提升，除重视微观组团和院落空间以外，正确看待别墅单体的日照朝向也是关键所在。n 房型金地格林世界房型平面图流线比较迂回
4、没有送储藏室和阁楼采用框架结构，上下墙体对位整齐，整跨退台。房型种类5种，面积180-220M2，比较经济实惠n 房型总结 面积控制合理，经济、实用是房型设计的趋势 充分考虑每个房间的功能区分 储藏室、阁楼等的附加成为适应市场需求的普遍手段 花园面积较大，切准使用者的切身感受生活方式对户型的影响，在普通公寓和别墅产品中效果完全不同。普通公寓住宅是求大同、存小异。而别墅由于室内外空间的充足和灵活，则是求大异、存小同。人们选择别墅，也就是选择了一种新的生活方式。同样，开发设计别墅，也就是设计一个适应于新生活方式的容器。生活方式对别墅的影响，更多地体现在其功能结构和空间组织上。在户型设计上，目前大多
5、数项目采用的方式，只是面积的放大，层数的叠加，并没有提升室内外空间质量。作为具有相当个性化特色的别墅户型设计，则要根据特定人群的个人修养、家庭结构、生活习惯甚至民风民俗等客观因素，总结并归纳其典型的生活方式特征，然后反映在户型的功能结构和空间组织上。按照生活方式的具体要求作为别墅户型设计的指导思想，是别墅户型走向更加理性化和人性化的关键，也促进国内别墅户型功能结构和空间组织的更新换代。 立面和建材金地格林世界（现代风格）立面-简洁，装饰件少,类似普通公寓，没有大宅的感觉屋面-以平顶为主，彩钢板只做造型用分户门-钢板门栏杆-普通铁艺栏杆+木扶手窗-中空双层玻璃外墙-陶土砖+涂料立面-以涂料为主,
6、辅以面砖, 既有大色块、大体量的对比，也不乏细节院子虽小，但设计得好，现代风格的味道足。入口-玻璃雨棚，体现风格外墙-夹花陶土砖,对缝，黑色勾缝入口平台-中国黑花岗岩600*600，属于高档公共楼梯间踏步-米黄色防滑地砖栏杆-铁艺加木扶手，所选材质较差，影响品质入户门-普通钢板门，略显低档绿地国际山庄（赖特风格）立面-有大宅的感觉,过于对称,工整分户门-钢木复合门屋面-一般水泥瓦铝合金窗外框-木纹铝合金窗内框-白色外墙-陶土砖+涂料立面-利用纵横的线条，作出“流水别墅”的样子，有别墅的感觉木纹铝窗的应用显得档次较高外立面-细节丰富，两种材质运用自如，同是涂料不同颜色交代清楚，结构本身也有凹凸变
7、化勒脚-用大块的花岗石,比较考究入口平台-普通花岗岩,感觉尚可分户门-钢木复合门玻璃雨棚-体现“新”古典的地方屋面瓦-普通水泥瓦，效果较差面砖-夹花陶土砖，错缝，水泥勾缝银都名墅（新古典风格）立面-三段式,稳重,体量变化多,有比较多的外装饰构件，细节丰富外墙-手工陶土砖+石材白色铁艺栏杆分户门-实木工艺门拉法基屋面系统环球翡翠湾（南加州风格）屋面用陶土筒瓦,立面用stucco涂料+文化石为主材,以木构件和铁艺做装饰，风格鲜明，上海近期比较流行。新浦江城（意大利原创风格）平屋顶,立面简洁，以涂料+石材为主,以木构件做装饰，风格鲜明n 楼盘用材表项目名称 屋面瓦立面主材门窗分户门勒脚入户平台阳台栏
8、杆雨水管外墙保温立面配件金地格林世界-面砖+涂料 中空双玻钢板门涂料高档石材铁艺栏杆+木扶手圆筒排水管苯板系统-绿地国际山庄一般水泥瓦面砖+涂料内外框不同+断热+中空双玻钢木复合门石材一般石材铁栏杆高品质雨水管系统苯板系统-银都名墅拉法基屋面系统石材+面砖内外框不同+断热+中空双玻实木复合门石材一般石材铁艺栏杆一般性方管系统苯板系统木花架+钢管雨棚架项目名称 屋面瓦立面主材门窗分户门勒脚入户平台阳台栏杆雨水管外墙保温立面配件环球翡翠湾一般陶土瓦，夹花涂料+石材 中空双玻钢木复合门涂料高档石材铁艺栏杆一般性方管系统苯板系统木花架+铁艺新浦江城-涂料+石材 中空双玻钢木复合门石材一般石材不锈钢栏杆
9、一般性方管系统干挂+苯板系统木花架依云郡陶土瓦，夹花石材+面砖内外框不同+断热+中空双玻钢木复合门石材一般石材铁艺栏杆一般性方管系统苯板系统木花架+钢管雨棚架n 档次标准表高档 中档 低挡 屋面瓦陶土瓦，夹花拉法基屋面系统一般水泥瓦立面主材石材+面砖面砖+涂料、石材+涂料涂料门窗内外框不同+断热+中空双玻断热+中空双玻中空双玻分户门实木门钢木复合门钢板门勒脚石材面砖涂料入户平台高档石材一般石材水泥砂浆阳台栏杆铁艺栏杆+木扶手铁艺、不锈钢栏杆铁栏杆雨水管系统高品质雨水管系统一般性方管系统圆筒排水管外墙外保温干挂系统苯板系统胶粉聚苯颗粒立面配件木花架+钢管雨棚架木花架或钢管雨棚架无n 楼盘用材调查对比表（高档 中档 低挡）项目名称 屋面瓦立面主材门窗分户门勒脚入户平台阳台栏杆雨水管外墙保温立面配件金地格林世界绿地国际山庄 银都名墅 环球翡翠 新浦江城 依云郡注：1、此高、中、低档次仅针对外观效果，暂不考虑造价因素2、此高、中、低档次仅针对市场中档房标准，不与高档别墅和公寓相比- 14 -
上海市别墅市场及产品力分析报告2
