【精品】开发商楼盘准入项目调查报告参考文本——签订个人房屋按揭贷款合作协议的调查报告

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1、关于*公司申请与我行签订个人房屋按揭贷款合作协议的调查报告一、房地产开发商的基本情况1、开发商概况公司全称成立时间开发资质企业性质注册资本实收资本股东构成股东名称出资数额出资比例出资形式资本金到位情况甲方： 乙方：丙方：丁方：戊方：2、主要股东和决策层从业经历及情况介绍3、公司的经营管理水平包括：（1）借款人开发能力、技术水平等是否与开发资质等级相符，是否具备开发新项目的能力。（2）借款人历年来在房地产项目的开发、销售、售后管理及出租经营等方面的运作情况是否正常。4、开发商前期与我行的合作情况借款人与我行建立合作关系的时间，前期在我行叙做楼盘的基本情况，包括：楼盘的批复流水号、批复文号、各楼盘

2、共叙做了多少笔业务、（预）抵押登记落实及留存保证金情况、授信资产质量、是否有“假按”贷款记录等。5、开发商的财务状况5.1 主要财务信息 近期财务指标 单位：万元项目200 年200 年 月项目200 年200 年 月总资产总负债流动资产流动负债货币资金短期借款应收账款应付账款存货其他应付款固定资产所有者权益营业收入资产负债率（%）净利润流动比（%）净利润率（%）速动比（%）5.2公司财务状分析评价5.3开发商在银行资信情况我行信用评级我行贷款余额担保方式有无不良记录其他金融机构贷款余额担保方式有无不良记录贷款卡号及密码二、拟合作项目的基本情况1、项目概况项目名称项目总占地面积本期项目占地面积

3、整个项目的可售户数住宅项目总建设面积本期建设面积商铺项目总投资额本期投资额写字楼建筑类型住宅商铺写字楼 其他其他项目所处地理位置及周边环境和配套情况的描述2、项目的建设手续2.1主要建设手续的办理情况项目批准部门及批复文号出让合同约定出让面积出让合同约定出让土地性质土地出让金总额土地出让金交纳情况证件名称楼盘号设计用途面积有效期土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设施工规划许可证预（销）售许可证2.2主要建设手续评价包括但不限于以下内容：土地出让合同、土地使用证、建设用地规划证可证面积中否一致，如相差较大需说明原因，土地用途在五证及出让合同中是否一致及表述不一致的原因，土地用途与

4、预售许可证中房产用途是否一致，土地是否办理抵押，设定抵押的债务到期时间，项目五证权属人是否一致及不一致的原因，项目是否国家或地方重点建设项目，是否是经济适用房，是否受国家或地方政策限制，是否要义务承担公用设施建设。3、项目投资及资金筹措包括：（1）项目总投资、投资构成、投资构成是否合理，是否高估或低估费用；（2）资金来源构成，各项资金的落实情况；（3）借款人自有资金比例及自有资金来源；（4）自有资金实际到位情况；（5）项目是否有开发贷款，在哪几家银行叙做的开发贷款，开发贷款到位情况；（6）除自有资金外和银行贷款外，是否还有其他的资金来源，资金来源落实情况。4、项目的建设进度包括但不限于以下内容

5、：项目各类房屋（如住房、商铺）总的建设栋数、各栋的层数；各类房屋的建设户数和建设面积、各类房屋的大致户型；前期是否对该项目有合作，合作情况；本次拟准入楼盘的建设栋数、各栋的层数，各类房屋的建设户数和建设面积，计划完工时间、实际完工情况，工程延期的原因。(影像资料中需要附上建设进度的照片)5、销售价格与销售进度包括但不限于以下内容：各类房屋的销售起价和均价及与周边在建或建成房产的比较，预售进度和预售方式（要结合财务报表中的预收账款、销售收入等科目分析）；对于预收售房款，需说明截止上报日的预收总额、预收总户数；项目的主要客户群体。 三、项目的主要风险点分析及防范措施1、开发商的信用风险开发商以往是

6、否有“假按”贷款或涉嫌“假按”贷款，是否存在开发贷款或按揭贷款的挪用现象，以此来判断开发商的信用风险，并分析是否可控。2、项目的完工风险主要通过开发商的财务状况、项目的资金构成及来源综合判断开发商是否存在较大的资金缺口，开发商有无合理的融资渠道和融资能力解决项目的资金缺口，特别是对于分期开发、滚动开发项目,要明确各开发期间的具体界限及其资金构成,分析出现资金缺口的可能性。要对项目上报时的进展情况和整体进度安排进行比较，说明项目是否存在延长工期、不能按期竣工等问题。要重点审核项目的拆迁安置工作是否顺利，水电气等配套条件是否落实,是否存在拖欠工程款延期不还等问题。（两个参考模型举例） 参考模型A-

7、重点针对整体开发楼盘（1）项目总投资的审核本项目总投资为 万元，扣除相应土地费用 万元，平均单位面积投资成本 元/平方米，投资构成具体如下：总投资构成总额（万元）每平方米分摊的成本（元）土地建筑安装三费总投资合计从上述投资成本看，其纯建筑成本为 元平方米，相对本项目所在的地区，应属合理水平。（2）项目资金来源的审查开发项目总投资已经投入自有资金资金缺口预计资金来源土地费用前期费用银行贷款一期项目利润预收、预售款及建筑商垫支“*”小区项目客户经理需对预计资金来源进行必要可行性分析 参考模型B-重点针对分期开发楼盘(1)根据项目规划。本项目建设期限 年，计划 年 月完工，项目整体建设规模不大、技术

8、难度一般，目前亦不存在待拆迁等事项，预计项目能够按照计划进行。(2)项目整体资金情况如下开发项目预计投资总额已经投入资金资金缺口预计资金来源土地费部分前期费用自有资金可再投入金额我行贷款项目预售款*小区(3)其它在建项目对本项目的影响。该借款人在建项目有“*”小区一期，目前建设进度为 ，预计 年 月份将交付使用。一期楼盘住房目前销售比率达 %，对资金的需求情况为 ，挪用本项目资金的可能性 。因此在建项目对本项目的影响情况 。综上所述，我组对借款人开发实力、资金到位情况、后续资金来源以及其它方面的了解和分析，我行认为项目完工风险 。3、项目的销售风险参照同地段项目对市场进行分析与预测，判断项目的

9、销售前景，并依照开发商所提供之预售对象、销售价格和计划，判断其价格定位及抗风险能力；根据上报日项目的实际销售进度，客户群体的构成，分析项目销售计划和销售价格实现的可能性。4、操作风险根据抵押担保的授信条件和开发商的资信水平，分析开发商“一房多售”行为有多大，我行有哪些措施来加强控制；结合经办机构以往办理(预)抵押登记的进度，尤其是对该开发商所开发项目的（预）抵押登记办理进度，分析操作风险是否可控。了解一下项目的建筑商是否出具了放弃留置权的书面承诺。如有其他风险点经办机构可进一步阐述并提出相应风险防措施四、调查意见1、合作额度测算2、合作期限、合作品种及各品种的授信条件、预计办妥正式抵押登记的时间5