天河区三旧改造规划文本

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1、广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020 年）文本i广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020 年）文本一、规划背景与改造范围 1（一）规划背景 1（二）编制依据 2（三）改造范围 3（四）规划期限 3二、改造指导思想与原则 4（一）指导思想 4（二）改造原则 4三、改造目标与改造方向选择 6（一）改造目标 6（二）改造方向选择 6四、改造规模调控 8（一）城市发展目标保障 8（二）房地产市场供需平衡 9（三）政策机遇导向 10五、改造功能引导 12（一）功能分区 12（二）功能分类 13六、改造分类引导 16七、改造强度引导 18（一）强度控制依据 18（二）强度分区划

2、定 18（三）强度分类控制 20八、改造时序引导 23（一）时序安排原则 23（二）改造计划 23九、 分区引导 26（一）中央商务提升区 26（二）科教文化配套区 35（三）高唐高科技产业升级区 42（四）文体休闲综合居住区 48（五）北部生态控制区 56十、实施保障60（一）组织计划安排 60（二）规划设计引导 60（三）土地政策支持 61（四）资金政策支持 61（五）制度创新保障 62十一、改造实施效果 64（一）经济影响分析 64（二）社会影响分析 65（三）环境影响分析 66附表 68附件：现状调研报告图纸目录（1）区位图（2）改造项目分布图（3）现状分析图（4）土地利用现状图（5）

3、改造模式图（6）功能指引图（7）强度指引图（8）改造时序图3广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020 年）文本-、规划背景与改造范围（一）规划背景为落实珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年） 建设节约集约示范省，省委省政府提出进行“三旧”（旧城镇、旧厂 房、旧村庄）改造的重要决策。“三旧”改造工作是在新的发展阶段 践行科学发展观、转变发展方式、推动城市和产业转型的重大举措 和积极探索，是国土资源、城乡建设、环境资源的重新整合和优化。 为积极推进“三旧”改造工作，省及市先后下发关于推进“三旧” 改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）、广州市 人民政府关于

4、加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府200956号），关于开展“三旧”改造规划工作的通知（穗旧改办20104号），明确“三旧”改造工作的总体要求、基本原则和主体内容，为 “三旧”改造工作提供政策保障。天河区是广州中心城区的重要组成部分，随着广州建设国家中 心城市战略的明确，天河土地利用格局正向都市型土地利用格局转 变，因城市化发展被包围在城市建成区的众多“旧村庄”和面临转 型的“旧工厂”、“旧城区”已无法和天河区的城市定位和功能匹配， 亟待改造。另一方面，CBD地区的建设、现代服务业的发展、民生 项目的安排又急需大量建设用地，在国家日益从紧的土地政策下， 通过存量建设用地的再利用，提高土地的利

5、用效率是唯一之路。因 此，在市委、市政府的统一部署下，天河区积极开展“三旧”改造 工作，落实改造政策，为促进天河区土地的节约集约利用，建设和 谐天河奠定基础。i广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020 年）文本（二）编制依据1、国家和省相关法律法规中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日）中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日）其他相关法律、法规和规范2、相关政策文件中共广东省委、广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头 兵的决定关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978 号）转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的 通知（粤府办20

6、09122号）；广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府200956 号）关于开展“三旧”改造规划工作的通知（穗旧改办20104号）2、相关规划珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）广州市城市总体发展战略规划广州市主体功能区规划（2008-2020）广州市天河分区规划（2007）广州市天河区土地利用总体规划（2010-2020年）广州市天河区现代服务业（集聚区专题）广州市“三旧”改造规划（2010-2020）（征求意见稿）；国家软件产业基地广州天河软件园高唐新建区控制性详细规划（审批成果）广州市天河分区 AT0101-AT0112规划管理单元及 AT0302、AT

7、0308规划管理单元（凤凰街地区）控制性详细规划（审批成果）广州市琶洲-员村地区控制性详细规划（审批成果） 广东奥林匹克体育中心周边地区城市设计（征求意见稿） 其他各类规划和计划、研究报告等（三）改造范围本规划研究范围为天河区行政范围，改造范围为793.64公顷，其中旧村庄444.26公顷，旧厂房317.28公顷，旧城镇32.1公顷。（四）规划期限本规划规划期限为2010-2020年，其中近期为2010-2015年，远 期为 2016-2020 年。3广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020 年）文本二、改造指导思想与原则（一）指导思想以科学发展观为指导，积极落实省、市关于“三旧”

8、改造的相关 要求，以建设国家中心城市中心城区为目标， 以促进现代服务业发展 为契机，按照都市型土地利用模式的要求，结合天河实际，以政府引 导、市场运作为改造模式，通过功能优化、强度调整，提高建设用地 节约集约利用水平，寻求解决土地资源供需矛盾的有效途径， 促进天 河区“整体提升、协调发展”。（二）改造原则1、战略引导，功能优化在广州市战略规划引导下，紧紧围绕建设“国家中心城市中心城 区”的发展目标，按照都市型土地利用模式和现代服务业的功能要求， 明确“三旧”改造地块功能和强度，优化全区空间环境，促进天河全 面发展。2、盘活土地，节约集约通过“三旧”改造，改造低效用地，盘活和释放天河区存量建设

9、用地，促进建设用地的高效利用。3、保障民生，改善环境充分尊重原有产权人和改造范围内居民的意愿， 着力改善居民生 产生活环境，确保城市改革发展和文明进步成果与民共享。4、政府主导，市场运作以政府为主导，加强政府对三旧改造统筹、监管作用，以市场为 载体，调动原土地使用权人、市场投资主体等社会多方参与，提高“三 旧”改造的效率，实现多方共赢。5、统筹规划，分步推进统筹经济社会发展和资源环境保护，依据主体功能区规划、土地 利用总体规划和城乡规划，科学制定“三旧”改造规划，根据社会经 济情况，提出分步实施规模、策略，保障“三旧”改造工作顺利推进。5广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020 年

10、）文本三、改造目标与改造方向选择（一）改造目标围绕建设“国家中心城市中心区”的整体发展目标，通过“三旧” 改造改善民生环境，盘活和释放存量土地，推动中心城区建设和现代 服务业发展，引导土地资源高效配臵，拉动经济持续增长，提升城市 形象，促进天河区全面、可持续发展。具体目标为：1、近期目标（2010-2015年）2010年，启动120.24公顷“三旧”改造工作，主要任务包 括完成冼村、林和村、小新塘村等3个“城中村”的清拆工作以及柯 木塱和渔沙坦两块村集体旧厂房的改造工作。2012年前，主要改造南部珠江新城周边地区的三旧地块， 其中旧厂房49个，面积为188.60公顷，旧城镇5个，面积为15.4

11、2 公顷，旧村庄48个，面积为140.59公顷。 2015年前，主要改造东圃地区和中西部的科教文化区域， 其中旧厂房30个，面积为123.61公顷，旧城镇4个，面积为16.68 公顷，旧村庄31个，面积为102.68公顷。2、远期目标（2016-2020年）在完成前述改造任务的基础上，每年有序推进改造工作，力争到 2020年基本推进完成全市“三旧”改造工作。（二）改造方向选择1、与国家中心城市中心区功能定位相适应未来的广州将成为“面向世界、服务全国的国家中心城市，宜居 宜业、活力魅力的云山珠水名城”，天河区作为广州中心城区的重要 组成部分，“三旧”改造应与天河区作为国家中心城市中心区的功能 定

12、位相适应。“旧城”改造应对分散、细小的地块合并改造，以高端 商业为主，突出功能的提升；“旧厂房”改造应突出功能更新，发展 创意产业和商业服务业；“旧村庄”改造应在政府统一安排下，以村 为单位整体改造，重点解决“城中村”问题。2、为发展现代服务业提供发展空间天河区作为现代服务业发展的重要基地，重点布局珠江新城-天 河北中央商务区、员村集聚区、石牌 IT产业集聚区、五山科教文化 集聚区、东部文体商贸拓展区、广州家居建材产业园区、高唐信息服 务和服务外包集聚区、北部都市生态休闲集聚区等八大现代服务产业 集聚区。“三旧”改造要从为现代服务业发展腾挪空间入手，服从现 代服务业统一布局安排，对改造地块向商

13、务配套、金融服务、创意产 业、文体娱乐、科技文化及相关功能引导，突出天河特色。3、改善民生环境，提升城市形象改善民生环境是“三旧”改造的重点之一，天河区环境改造重 点在“城中村”和“旧厂房”，改造通过完善公共服务设施、基础设 施，增加绿地、改善交通环境和步行系统等手段达到整体提升，改 善环境质量，营造良好城市景观的目的。7广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020 年）文本四、改造规模调控根据初步统计，天河区符合改造政策要求的“三旧”改造用地面 积约为21.46平方公里，其中旧城镇改造面积约 0.17平方公里，占 总用地面积的0.79%;旧厂房改造面积约2.07平方公里，占总用地 面

14、积的9.65%;旧村庄改造面积约19.22平方公里，占总用地面积的 89.56%。本节从城市发展目标、房地产市场供需平衡、政策机遇导向 等角度出发，结合需要改造的“三旧”用地现状情况，合理确定规划 期内的“三旧”用地改造规模。通过现状分析，确定符合“三旧”改造政策要求的用地总面积约 794公顷，其中需要改造的旧村庄用地面积约444.26公顷，需要改造的旧厂房用地面积 317.28公顷，需要改造的旧城镇用地面积约 32.1公顷。（一）城市发展目标保障天河区确立了“国家中心城市中心城区”的城市功能定位，并提 出建设八大现代服务产业集聚区。 为实现城市功能定位，建成高品质 的现代服务业集聚区，保障经

15、济社会的可持续发展，需要一定的用地 供给作为支持。从历史增量估算未来十年天河区的增量建设用地，结 合土地利用总体规划安排的新增建设用地， 合理确定需要改造的存量 建设用地规模。1996-2009年，天河区建设用地从 6275公顷（区划调整后土地 利用变更调查数据）增加至9306公顷（第二次土地调查数据），年均 增量为233公顷。按照历史平均用地增量并考虑节约集约用地，未来十年需要的建设用地供给量约为 2000公顷，新一轮土地利用总体规 划可为天河区在2010-2020年提供1182公顷的新增建设用地量，其8广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020 年）文本9广州市天河区“三旧”改造

16、规划纲要（2010-2020 年）文本余800公顷需要进行存量建设用地二次开发。考虑保障城市发展用地需求，确定的“三旧”改造规模约为800公顷。#广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020 年）文本0058顷公模规地用设建008000750070005680977661726573067102 厂6974厂|673865036275I IIIII950091769213883390001996199719981999200020012002200320042005 2006200720082009图4-1 天河区1996-2009年建设用地规模（二）房地产市场供需平衡根据历史年份的房

17、地产供需情况，确定规划期内需要供给的新增 住房面积，进而确定规划期内需要供给的建设用地规模，扣减新增建设用地的房地产用地，核算出通过改造供应的存量建设用地规模。根据广州市历年统计年鉴，2001-2009年，广州市十区年均房屋 竣工面积约为1800万平方米，天河区的年均房屋竣工面积平均为200万平方米，天河区每年的房屋竣工面积约为广州市十区的九分之一。按照年平均增长水平，天河区未来十年需要供应的房屋竣工量为2000万平方米。按照平均容积率为2.0计算，需要供应的建设用地规模大 约为1000公顷，土地利用总体规划供应的1182公顷中有20-25%为商品住房用地，则还需要进行二次开发利用的“三旧”建

18、设用地约为 705764 公顷。005275O2十区竣工量天河区竣工量00O2850747米方平万积面工竣屋房35700500OO50082 -200120022003200420052006200720082009图4-2广州市、天河区2001-2009年房屋竣工面积（三）政策机遇导向在新增建设用地规模有限的前提下，广东省确立了 “三旧”改造 政策，以存量用地供给缓解建设用地供需矛盾。通过分解到各地市的“三旧”改造用地数量，形成对各地市未来十年的政策机遇导向。天 河区也受惠于该政策机遇，通过广州市确定“三旧”改造规模总量大 致确定天河区的改造规模。根据广州市十区“三旧”改造规划纲要，广州市十

19、区需要改 造的“三旧”用地约为200平方公里左右，考虑天河区是广州市的新 城市中心区，城中村用地量较大，同时结合天河区行政区面积占十区 面积的比例（天河区行政面积为13656公顷，约占广州市十区行政面 积的3.75%）,确定天河区“三旧”用地比例约为十区总量的4.0%左右，则规划期内需要改造的用地规模约为 800公顷。表4-1 天河区“三旧”改造规模预测分析视角改造规模预测（公顷）备注城市发展目标保障约800公顷通过年均增量测算总需求， 扣除新增 建设用地，计算存量改造需求；房地产市场供需平衡约705-764公顷通过年度竣工量测算商品房用地需 求，扣除新增供地中商品房用地，确定改造规模；政策机

20、遇导向约800公顷根据广州市的“三旧”改造规模和天 河区实际情况进行合理估算。（四）小结通过以上分析，本次规划确定符合“三旧”改造政策要求的用地 总面积约794公顷，其中需要改造的旧村庄用地面积约 444.26公顷, 需要改造的旧厂房用地面积 317.28公顷，需要改造的旧城镇用地面 积约32.1公顷。11广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020 年）文本五、改造功能引导（一）功能分区根据天河区产业发展类型、功能定位、空间发展特征，将天河区 “三旧”地块按改造功能划分为五个区。1、中央商务提升区配合广州新CBD建设，引导“三旧”地块向商务配套、金融服务、 创意产业等方向发展，提咼建

21、设强度，改造周边环境，提升本区的商 务服务功能。2、科教文化配套区以完善科教文化区设施配套为导向，引导三旧地块向科教研发企 业生产生活用地转变，完善高校科技园区的综合配套功能。3、高唐高科技产业升级区以建设高新技术产业园为导向，引导“三旧”地块向高新技术研 发区和配套区方向发展，同时完善园区配套设施。4、文体休闲综合居住区依托奥体中心及周边文体服务设施，引导“三旧”地块向文化娱 乐、购物休闲和居住功能方向转变，营造宜居的休闲娱乐、综合商业 氛围，建设配套完善生活便利的综合居住区。5、北部生态控制区属于生态控制区，控制“三旧”地块的发展，改造重点是引导“三 旧”地块向生态绿地转变，逐渐恢复用地的

22、生态服务功能，改善区域 人居环境。图5-1三旧地块改造功能分区图（二）功能分类在广州市“三旧”改造总体要求基础上，结合天河区“三旧”用 地实际，用地改造功能主要有商服用地I、商服用地H、住宅用地、 工矿仓储用地、公用与公服用地和生态控制用地六种类型。1、商服用地I改造成商业金融设施用地，此类用地面积为156.27公顷，占用地总面积的19.69 %，主要分布在员村地区、元岗村和华南植物园周 边地区。2、商服用地H改造成商住混合用地，此类用地面积为386.38公顷，占用地总面积的48.69 %，主要分布在南部珠江新城-员村地区、西部广深高 速沿线地区和东部高唐地区。3、住宅用地改造成居住用地，此类

23、用地面积为97.75公顷，占用地总面积的 12.32 %，分布较分散。4、工矿仓储用地通过“三旧”改造，提升原有工业与仓储物流用地利用效率和品 质，重点发展高新产业和创意产业。此类用地面积为9.73公顷，占用地总面积的1.23 %，主要分布在东部高唐地区。5、公用与公服用地通过“三旧”改造，为必需的城市基础性公用与公共服务设施提 供发展用地，完善城市功能，包括市政公用设施用地、交通设施用地、 非经营性公共服务设施用地（教育、医疗、文化等）、公共绿地和道 路广场用地等。此类用地面积为79.82公顷，占用地总面积的10.06 %，分布较分散。6、生态控制用地位于基本生态控制线内的“三旧”项目用地，

24、将逐步调整为生态 功能及公用与公服用地，此类用地面积为63.67公顷，占用地总面积 的8.02 %，主要分布在北部华南植物园和火炉山森林公园周边地区。表5-1天河区“三旧”地块改造功能分类统计表数量（个）比例（%面积（公顷）比例（%）商服用地I4722.93156.2719.69商服用地n5024.39386.4048.69住宅用地3719.0297.7512.32工矿仓储用地41.959.731.23公用与公服用地4521.9579.8210.06生态控制用地209.7663.678.02合计203100.00793.64100.0015广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020

25、年）文本六、改造分类引导根据改造用地性质、物质形态、开发强度的变化情况，天河区“三 旧”地块改造类型有改造型、更新型、提升型、整治型和清退型五种。1、改造型主要指在天河区总体发展战略指引下， 从优化城市功能，调整产 业结构，改善人居环境的角度，在城市建成区范围内对旧城镇、旧厂 房和旧村庄进行的大规模改造，改造后用地性质和开发强度均发生改 变。2、更新型对有历史保留价值，对城市文脉延续具有重要意义的地区， 改变 旧有建筑功能，开发强度维持不变。3、提升型对符合城市发展战略与相关规划要求的“三旧”改造项目，在不 改变用地性质的基础上，通过整体或局部拆建改造，对建设格局、开 发强度和配套设施进行调整

26、，开发强度变化较大。4、整治型改造后用地性质和开发强度均不变。对具有历史保护价值的建 筑、街区和村庄进行整治、修葺和维护，重点改善人居环境，并完善 配套设施的设臵。5、清退型对位于基本生态控制线内和规划为生态用地的“三旧”用地采取维持现状加以整治、逐步清退等改造方式，恢复和强化生态功能。表6-1天河区“三旧”地块改造类型统计表数量（个）比例%面积（公顷）比例%改造型13466.34600.4975.66更新型94.3957.087.19提升型125.8539.935.03整治型20.982.270.29清退型4622.4493.8711.83合计203100.00793.64100.0018广

27、州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020 年）文本19广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020 年）文本:忌1|/IIIm-i山脉等自然地形划分，将四大图7-1天河区“三旧”改造强度控制七、改造强度引导（一）强度控制依据（1）已批控规、分区规划以及广州市城市规划管理技术标准与准则对各类用地强度的控制要求；（2）广州市旧城更新规划指引（征询意见稿）；（3）广州市旧厂改造规划指引（征询意见稿）；（4） 广州市“城中村”（旧村）改造规划指引（征询意见稿）；（5）广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）；（6）广州市“三旧”改造规划（2010-2020）。（7）已审批的相关改造方

28、案。（二）强度分区划定依据广州市“三旧”改 造规划（2010-2020 ）对各类 型“三旧”地块改造强度控制 分区的划定，结合天河区三旧 改造功能分区，将天河区分为 强度控制I、II 、III、IV区 等四大区域。同时考虑天河区 行政区划内最近批准或正在 实施的分区规划、城市控制性 详细规划、城市设计确定的规 划管理范围，参考行政区划以 及道路系统、河流水系、自然 强度控制区域再细分为若干片区。规划针对不同片区提出了相应的土 地开发强度控制要求。具体分区范围如下：1、强度控制I区主要为珠江新城及员村地区，是天河区城市发展的核心区域。具 体范围包括广园东路、黄埔大道中路和东路以南、环城高速以西、

29、临 江大道以北地区以及沙河街及沙东街。 该片区交通区位条件好，服务 设施齐全、经济发展水平高、用地经济效益高，整体改造强度控制为 高容积率。其中：I -1区一一CBD心区，以旧村庄改造为主。该区域区位交通条 件最好，地块收益价值最高，属于开发强度最高区域。I -2区一一CBD核心拓展区，以旧村庄改造为主。未来作为 CBD 的拓展区域，土地升值潜力巨大，属于开发强度较高区域。I -3区一一CBD畐射区，以旧村庄改造项目为主。属于 CBD核心 的影响范围，土地开发潜力较大，属于中高强度开发区。I -4区一一创意产业区及滨水休闲区，以旧厂房改造项目为主。 主要改造为创意产业园区及滨水休闲在内的高端现

30、代服务业中心，具有良好的生态和交通区位优势，属于中等强度区。2、强度控制II区强度控制II区分为两块，其中一块位于华南快线 3期以南、华 南植物园以西，另一块位于环城高速路以东、广园东路以南、珠江前 航道以北的区域范围。该功能区交通欠发达、服务设施尚未齐全、经 济水平不高，整体强度控制为中高等容积率，其中：11-1 区一一中部科教文化区，以旧村庄改造项目为主。毗邻科 研教育机构，具有较好的文化和商业氛围，属于中高等强度开发区。II-2 区一一东部家具建材产业区，以旧厂房改造项目为主，未 来产业升级会带来周边土地价值的提升，属于中等强度开发区。3、强度控制川区强度控制III区即中心控制一、二区范

31、围外，除北部森林公园及 火炉山森林公园外的区域。整体强度控制为中等容积率。其中：III -1区一一奥体周边配套综合居住区，以旧村庄改造项目为主，属于中高等强度开发区。III -2 区一一北部科教文化区，以旧村庄改造项目为主。毗邻北部森林公园与火炉山等自然与文化遗产保护区附近，建设应充分考虑对两处山体景观的保护，属于中等强度开发区。III -3 区一一高唐高科技产业研发区，以旧村庄改造项目为主，大部分位于机场高度控制区域的内水平面，有净空控制要求，属于一般强度开发区。4、强度控制IV区位于北部生态控制区，其强度控制按照城市规划及土地利用总体 规划要求执行，原则上不允许新建、扩建、改建。（三）强度

32、分类控制按照改造类型的不同，旧城镇、旧村庄、旧厂房改造容积率在不 同的强度控制区确定范围如下：1、旧城镇根据广州市旧城更新规划指引（征询意见稿），结合广州市 旧城更新改造规划纲要（征询意见稿）确定的开发强度控制要求， 将旧城镇改造规划控制范围划分为旧城保护修缮区和旧城改造更新 区，执行不同的开发强度控制标准。 其中天河区属于旧城改造更新区 内的一般旧城区。开发强度控制遵照广州市旧城更新规划指引（征 询意见稿）的相关规定。其中天河区旧城镇均为改造型，规划控制 按照以下标准执行：表7-1旧城镇改造强度分区控制指标一览表旧城镇地块平均净容积率强度分区商业、居住用地I 1 5.5I 2 5.0I 3

33、4.5I 4 4.0II 1 4.0II 2 3.5III 1 3.0III 2 2.5III 3 2.0IV02、旧村庄依据广州市“城中村”（旧村）改造规划指引（征询意见稿）, 根据天河区“三旧”改造强度控制分区的划分，旧村庄改造强度规划 控制按照以下标准执行：表7-2旧村庄改造强度分区控制指标一览表旧村庄地块平均净容积率强度分区商业、居住用地I-1 6.0I-2 5.5I-3 4.5I-4 3.0II-1 5.0II-2 4.0III-1 4.5III-2 4.0III-3 3.0IV0公益性设施配建指标参考广州市城市规划管理技术标准与准则相关篇章，在规划评估认定的基础上，可在规定的指标范

34、围内上下浮动25%。3、旧厂房依据广州市旧厂改造规划指引（征询意见稿），根据天河区“三 旧”改造强度控制分区的划分，旧厂房改造强度控制按照以下标准执 行：表7-3旧厂房改造强度分区控制指标一览表旧厂房地块平均净容积率强度分区商业用地居住用地1-1 5.0 4.0I-2 4.5 3.5I-3 4.0 3.21-4 3.5 3.011-1 4.0 3.511-2 3.5 3.0111-1 3.5 3.0111-2 3.0 2.8111-3 2.5 2.5IV00轨道交通沿线或交通区位优越的，且作为商业金融开发的旧厂改造地块，应结合改造经济测算， 开发强度给予适当提高，但提高幅度不超过本表指标的20

35、%。23广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020 年）文本八、改造时序引导（一）时序安排原则按“重点优先、以点带面、分期实施，滚动发展”的开发建设思 路，在充分尊重各村集体、业主等改造意向的基础上，结合天河区城 市现状发展条件和项目所处区位条件的分析， 综合确定 三旧 ”改造项 目的时序计划。（1）战略优先、功能引导。立足于天河区城市发展战略，以综 合条件相对较好的地区为重点，优先改造城市重点发展功能区域，如 珠江新城、员村中央商务区等。（2）先易后难、优势先行。优先改造产权关系明确，改造条件成熟的国有旧厂房用地。原则上天河区所有国有旧厂房应当在2015年前启动。（3）以点带面、整

36、体改造。选择一批有条件、有基础的地块优 先改造，原则上保证每个村在2012和2015年前分别有一个地块作为 启动示范项目，带动周边地块整体改造。（4）把握机遇、循序渐进。立足实际，利用政策机遇合理安排 近、中、远期改造规模结构，科学制定年度改造计划。（二）改造计划结合广东省“三旧”改造政策机遇期及天河发展实际，规划分为 近期、中期、中远及远期四个阶段进行时序引导。表8-1天河区“三旧“改造时序计划一览表改造时序改造类型改造面积（公顷）面积比例（%改造数量（个）数量比例（%2010 年前旧村庄120.2115.15115.422011-2012旧厂房188.623.764924.14年旧城镇15

37、.421.9452.46旧村庄140.5917.714823.652013-2015旧厂房123.6115.583014.78年旧城镇16.682.1041.97旧村庄102.6812.943115.272016-2020旧厂房5.080.6431.48年旧村庄80.7710.182210.84合计793.64100.00203100.001.近期改造计划（2010年前）2010年前计划共涉及13个 三旧”改造项目，全部为旧村庄，如 新塘村、林和村、冼村、柯木 塱村等，占地共约120.24公顷，约占 天河区三旧地块总面积的15.15 %。2. 中期改造计划（2011-2012年）2011-20

38、12年前计划共涉及102个 三旧”改造项目，其中旧厂房 49个，占地面积约188.60公顷，约占项目总面积的23.76%。主要 分布在沙河、员村、车陂南、兴华等街道；旧城镇 5个，占地面积约 15.42公顷，约占天河区三旧地块总面积的 1.94 %，如东圃片区等。 旧村庄48个，占地面积为140.59公顷，约占天河区三旧地块总面积 的17.71%,如沙河大街片区。3. 中远期改造计划（2013-2015年）2013-2015年前计划共涉及65个 三旧”改造项目，其中旧厂房 30个，占地面积约 123.61公顷，约占天河区三旧地块总面积的 15.57 %。主要分布在珠吉街道、前进街；旧城镇 4个

39、，占地面积约 16.68公顷，约占天河区三旧地块总面积的2.10 %,如长兴街广州市 有色金属研究院、中国科学院华南植物园等。旧村庄31个，占地面积为102.68公顷，约占天河区三旧地块总面积的12.94%,如长兴街 长湴村 4.远期改造计划（2016-2020年）2016-2020年前计划共涉及25个 三旧”改造项目，其中旧厂房3 个，占地面积约5.08公顷，约占天河区三旧地块总面积的 0.64 %。 如广东晟世有色金属仓储物流有限公司；旧村庄 22个，占地面积为 80.77公顷，约占天河区三旧地块总面积的10.18%,主要分布在凤凰 街、长兴街。豎糾味M山I图例2嘟年傭逹遗以II图8-1天

40、河区“三旧”改造时序图九、分区引导（一）中央商务提升区1、现状特征分区内三旧地块以旧村庄和旧厂房为主。 旧村庄主要分布于广园 路以北华南快速路以西，其中，冼村、林和村等城中村改造已列为天 河区 三旧”改造正式计划。旧厂房主要位于华南快速路以东，改造对 象主要为员村的退二进三”企业。分区三旧改造规模257.54公顷，其中旧城镇7.65公顷，旧村庄 101.12公顷，旧厂房148.77公顷11thI/illJiIfl/f J园htoI,g4mg:h辻丁tfi图例海琏区I 口村庄I区界一三I街逍界线基本生霑控制线I iI轨道交逋线图9-1三旧改造项目分布图图9-2三旧改造项目现状照片2、改造目标3、

41、改造类型th|)tiiII3 if J!海珠区螫泊型琛地水城 一 曲界Urie界找也T竝本生伍控制统：軸遛交通述图9-3三旧项目改造类型图积极响应广州市 退二进三”、城中村改造”等相关政策，配合广 州新CBD建设，引导“三旧“地块向商务配套、金融服务、创意产业 等方向发展，提咼建设强度，改造周边环境。区内旧村庄和旧厂房改造类型以改造型为主， 旧城镇以提升型为 主，对位于基本生态控制线内的地块以清退型为主。改造型：对破旧或零散的部分旧村庄和旧厂房、 采取整体改造的 方式，更改用地功能和开发强度，提高容积率和土地利用率，增加必要的基础设施和公共服务设施，配合区域的发展建设。如冼村、林 和村等“城中

42、村”改造。其中旧厂房改造型地块22宗，面积114.63公顷；旧村庄改造型地块 21宗，面积87.92公顷。更新型：对建筑保留比较完好、具有一定历史价值的地块，如员 村热电厂区域，在保留建筑的同时，通过重新装修，改变其使用功能， 可发展为文化创意产业园区。其中旧厂房更新型地块面积20.38公顷；旧村庄更新型地块面积 6.38公顷。提升型：在地块性质符合规划要求，满足发展需求的情况下，通 过整体或局部的拆建改造，提高容积率和土地利用率，完善配套设施， 扩大经营规模，改善建筑内部使用功能和周边环境，赋予新的活力， 提升整个区域的档次。其中旧城镇提升型地块2宗，面积7.65公顷； 旧村庄提升型地块2宗

43、，面积6.81公顷。清退型：对规划控制为城市绿地的三旧地块，通过整治现状、逐 步清退，恢复和强化生态功能。其中清退型 三旧”地块以旧厂房为主， 主要分布在本区的西北面和珠江沿线，共计 7宗，面积13.76公顷。表9-1三旧项目改造类型统计表改造类型地块类型地块编码数量（个）面积（公顷）提升型旧城镇th116、th11727.65旧村庄th171、th24126.81小计414.46更新型旧厂房th82120.38旧村庄th2316.38小计226.76改造型旧厂房th78、th87、th88、th89、th93、th126、 th128、th129、th130、th131、th132、th14

44、1、 th0165、th179、th212、th214、th221、 th222、th230、th232、th233、th239、22114.63旧村庄th10、th11、th22、th24、th25、th27、th28、th29、th30、th31、th32、th51、 th53、th54、th55、th68、th119、th120、th121、th124、th2402187.92小计43202.55清退型旧厂房th59、th90、th92、th158、th164、th229、th236、713.76合计56257.5330广州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020 年）文本31广

45、州市天河区“三旧”改造规划纲要（2010-2020 年）文本4、功能指引illIJI.llIlf：tiIItk222图例育駅用m II水培图9-4三旧改造项目功能指引图区内 三旧”地块使用功能以商服用地为主，重点发展商务配套、 金融服务、创意产业，配合本区作为中央商务区的城市功能定位。商服用地I：现状为旧村庄或旧厂房，规划为商业金融设施用地。 其中：旧村庄改造地块数量5宗，面积10.76公顷；旧厂房改造数量 5宗，面积36.53公顷。商服用地II :现状为旧村庄或旧厂房，规划为商住混合用地。 其中：旧村庄改造地块数量12宗，面积71.88公顷；旧厂房改造数 量5宗，面积63.96公顷。住宅用地

46、：现状为旧城镇或旧厂房，规划为居住用地。其中：旧 城镇改造为住宅用地2宗，面积7.65公顷；旧厂房改造为住宅用地11宗，面积32.29公顷；旧村庄改造为住宅用地 2宗，面积6.81公 顷。公用与公服用地：现状为旧村庄或旧厂房，规划为公益性市政公 用设施、非经营性公共服务设施、公共绿地等。其中：旧厂房改造数 量9宗，面积15.98公顷；旧村庄改造地块数量5宗，面积11.67公 顷。表9-2三旧改造项目功能指引统计表功能指引地块类型地块编码数量（个）面积（公顷）商服用地I旧厂房th82、th87、th88、th130、th232536.53旧村庄th11、th22、th28、th124、th240

47、510.76小计1047.29商服用地n旧厂房th78、th89、th128、th212、th233563.96旧村庄th23、th27、th30、th32、th51、th53、th54、th55、th68、th119、th120、th1211271.88小计17135.84住宅用地旧城镇th116、th11727.65旧厂房th126、th129、th131、th132、th141、 th0165、th179、th214、th221、th222、th230、1132.29旧村庄th171、th24126.81小计1546.75公用与公 服用地旧厂房th59、th90、th92、th93、th

48、158、th164、th229、th236、th239915.98旧村庄th10、th24、th25、th29、th31511.67小计1427.65合计56257.535、改造强度iTCEKT11HI0Qiill珠江珠江萤05th2日丈懵图例海珠区III1川一3朮域区界斯逋界戟卜已“彳墓車生虑控甜红|H图9-5三旧改造项目强度指引图区内 三旧”地块改造强度参考广州市 三旧”改造密度分区，共分为4个区I 1区：广州新城市中轴线，珠江新城及周边地区。该区域范 围为广园路以南，广州大道以东，华快以西。其中：旧村庄4宗，面积35.07公顷；旧厂房3宗，面积5.18公顷。I2区：该区域范围为黄埔大道以

49、南，华快以东，东环路以西 的员村生活区。其中：旧城镇 2宗，面积7.65公顷；旧厂房6宗，面积84.64公顷；旧村庄2宗，面积5.11公顷。I3区：广州东站附近的商业贸易中心。该区域主要指广州大道以西的沙河、沙东、兴华街道。其中：旧村庄 17宗，面积57.05 公顷；旧厂房15宗，面积36.97公顷。I 4区：该区域范围为黄埔大道以南，东环路以东区域。其中: 旧厂房6宗，面积21.98公顷；旧村庄1宗，面积3.88公顷。表9-3 三旧”地块改造强度统计表改造强度地块类型地块编码数量（个）面积（公顷）I-1旧厂房th214、th221、th23235.18旧村庄th27、th51、th53、th

50、121435.07小计740.25I-2旧厂房th78、th82、th87、th88、th89、th179684.64旧村庄th28、th2925.11旧城镇th116、th11727.65小计1097.4I-3旧厂房th90、th92、th93、th126、th128、th129、th130、th131、th132、th141、th158、th212、th222、th229、th2301536.97旧村庄th10、th11、th22、th23、th24、th25、th30、th31、th32、th54、th55、th68、th119、th120、th124、th240、th2411757.0

51、5小计3294.02I-4旧厂房th59、th164、th0165、th233、th236、th239621.98旧村庄th17113.88小计725.86合计56257.536、改造时序区内 三旧”地块均属于改造强度一区，改造时序宜控制在 2012 年前。其中，冼村、林和城中村改造列为广州市重点改造的正式计划， 因此，改造时序控制在2010年。2010年改造项目：冼村、林和村城中村改造。改造总面积 24.52 公顷。2012年改造项目：旧城镇2宗，改造面积7.65公顷；旧厂房30 宗，面积148.77公顷；旧村庄22宗，面积76.59公顷。111hi/I?1+九路射Ullji矶Jf江珠辽簡a

52、aF!和出覚村Ji2010年亞进珂日海珠区型中甲ffil曲藍眾I讯20年诃已逝项日=1如旳孙比F末工心控制枚二T 朝近殳却世2011-iTJAH:fill图9-6三旧项目改造时序图表9-4 二旧”地块改造时序统计表改造时序地块类型地块编码数量（个）面积（公顷）2010年改造项目旧村庄th51、th53224.522011-2012年改造项 目旧城镇th116、th11727.65旧厂房th59、th78、th82、th87、th88、th89、 th90、th92、th93、th126、th128、th129、 th130、th131、th132、th141、th158、th164、 th01

53、65、th179、th212、th214、th221、 th222、th229、th230、th232、th233、th236、 th239、30148.77旧村庄th10、th11、th22、th23、th24、th25、th27、th28、th29、th30、th31、th32、 th54、th55、th68、th119、th120、th121、th124、th171、th240、th2412276.59小计54233.01总计56257.537、改造重点和难点改造重点：林和、冼村等城中村”改造员村、沙河、沙东等街道的旧厂房、 退二进三”企业的整治改造改造难点：现状容积率较高，开发成本相对

54、来说比其他区要高些，对区内“三 旧”改造地块的开发强度控制，除了要考虑必要的经济因素外，更应 综合考虑地块的开发所带来的社会效益及环境效益。本区作为中央商务区，必然要提升自身的城市品位和城市形象， 改善生活环境，要保证改造的顺利实施，应结合区的实际情况，制定 合理有效的改造措施。（二）科教文化配套区1、现状特征图9-7三旧地块现状分类图本区的三旧地块总面 积149.05公顷，其中旧城 镇面积16.68公顷，主要分 布在五山地区和华南植物 园南侧；旧厂房面积42.10 公顷，主要分布在白云山南 侧的天河客运站周边地区； 旧村庄面积90.27公顷，主 要分布在元岗、长兴和龙洞 三个街道的天源路两侧

55、，用 地建设形态多是层数低密 度高的旧村庄。图9-8三旧地块现状照片2、改造目标以完善科教文化区设施配套为导向，引导三旧地块向科教研发企 业生产生活用地转变，完善高校科技园区的综合配套功能。3、改造功能：本区用地改造功能 主要有商服用地I、商服 用地H、住宅用地和公用 与公服用地四种类型。商服用地I:将部分 旧厂房或旧村庄改造成 商业金融设施用地，此类 用地有17宗，面积为 54.79公顷，主要分布在 元岗村西部和华南植物 园北部地区；商服用地将部分图9-9三旧地块改造功能指引图旧厂房或旧村庄改造成商住混合用地，此类用地有16宗，面积为 50.01公顷，主要分布在北环高速以北华南植物园以西地区

56、;住宅用地：将部分旧城、旧厂房和旧村庄改造成居住用地，此类用地有7宗，面积为25.32公顷，主要分布在北部凤凰街；公用与公服用地：将部分旧厂房或旧村庄改造成公益性市政公用 设施、非经营性公共服务设施、公共绿地等，此类用地有13宗，面积为18.92公顷，分散分布在各个街区。表9-5 二旧”地块功能指引统计表功能指 引地块类型地块编码数量（个）面积（公 顷）商服用地I旧厂房th86、th75、th238311.79旧村庄th4、th5、th6、th7、th17、th18、th34、th36、th40、th41、th42、th58、th244、th2461443.00小计1754.79商服用 地n旧

57、厂房th73、th74、th77、th103、th108、th109、th111、th211822.90旧村庄th33、th38、th47、th48、th49、th50、th67、th243827.12小计1650.01住宅用地旧城镇th115、th227、th235312.82旧村庄th8、th37、th57、th243412.51小计725.32公用与 公服用 地旧城镇th23113.87旧厂房th96、th104、th110、th205、th23457.74旧村庄th9、th35、th39、th43、th44、th56、th6577.32小计1318.92合计53149.054、改造类型：本区改造类型根据用地性质、物质形态、开发强度的变化情况， 主要有改造型、提升型、整治型和清退型。改造型：对部分破旧厂房和部分旧村，采取整体改造的方式，用 地功能以商服用地I、商服用地H和公用与公服用地主， 开发强度在 现有基础上适当提高。采取改造型的用地 43宗，面积138.60公顷, 主要分布华南植物园西南侧的元岗街和长兴街。提升型：对部分旧城和旧村庄采取提升型的改造方式，在不改变用地性质的基础上，用地功 能保留住宅用地，提咼开发 强度。采取提