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1、全案解决工作内容一、发展策划工作内容区位研究目标：通过对项目所在区域的城市规划、自然景观、交通、人口构成、就业中心、商业等区位条件及土地政策、市政设施、开发成本的分析，对项目地块所具有的区位价值进行研判，并获得影响项目市场辐射力的有益信息。市场研究目标：1. 进行区域间的对比，分析项目所在区域在城市发展未来的地位、与市内其他区域的竞争能力，相互间的优劣势等。对该区域地产市场（侧重于住宅市场）的发展前景进行预测；2. 进行区域内的市场分析，寻找该区域的市场空隙。宏观经济形势,投资环境及对住宅物业发展的影响整体地产市场之走势及预测项目所在区域各类型物业(侧重于同类型物业)的供应吸纳及经营特点本项目
2、所在区域住宅物业的潜在客户及需求特征项目开发条件分析目标:对项目自身的开发条件以及现有居住条件进行分析,为下面的分期开发方案设置和成本分析做好准备地形、地质、基础设施、地下管线等情况对本项目的发展有否重大影响（须与工程、市政部门联系）；重要市政工程对本项目发展的影响及相应对策本项目交通的现状与今后发展完善的具体措施（须与交通规划部门联系）；本项目目前的开发条件如何？后续开发需要进行哪些改善工作？项目发展定位研究目标：结合市场研究（缺口分析）和开发条件分析的结论，对项目竞争里进行分析，并形成项目自身发展的模式项目的竞争力如何？有没有与众不同的竞争个性？如果没有的话，能否自我塑造；项目在区域竞争的
3、缺口在哪里？档次如何确定？主力户型如何配置？目标消费群确定在哪里，他们有什么特征？对土地开发规划及小区设计方案的意见和建议目标：根据市场研究的结论及项目开发的基本条件，结合国外土地开发的经验和国内成功的案例对项目首期发展的主力户型、平面间隔、土地开发步骤等重要数据提出意见及建议。具体将关注如下几个方面：土地开发总平面布局区域发展档次标准、建筑指标首期户型配比、房型环境、绿化布置主要立面、剖面总体效果图注：本公司将结合市场与开发的观点，提供一个物业概念设计供对比参考项目发展方案目标：在概念设计的基础上，结合项目的实际条件，拟定项目推广期内、施工进度配套设施，作为分期投资进度及财务预测的依据各期占
4、地面积、容积率、物业类型经济户型的选择与设定各期公建配套项目配置、主力户型的设置等初步的营销策略制定目标：制定符合发展策划的营销包装方案，为项目将来细致的市场营销工作提供基础塑造项目的个性，形成土地项目营销的包装方案分期价格策略的制定面向消费者的市场定位营销主题与广告诉求点分析分期投资成本预算目标：分析项目成本的构成，进行项目分期投入估算根据分期开发的模式，制定各期开发的资金流动计划对各期的现金流动状况进行分析，寻找项目发展的最优运作模式资金回笼计划目标：建立项目资金运作的最佳模式结论及建议项目发展的可行性及今后发展应当关注的问题其具体工作内容如下：1.宏观环境分析1.1我国宏观经济运行情况1
5、.2洛阳市宏观环境分析1.3洛阳市房地产市场供求现状1.4全国及洛阳市房地产销售价格的走势1.5洛阳市房地产市场价格的发现及价格预测2.本案类比项目市场调研2.1洛阳市主要商业物业（商场）调研2.2洛阳市住宅物业市场调研3本案项目概况3.1本案地块概况3.2本案规划指标一览表3.3项目地块周边环境优劣势分析3.4本案的交通状况3.5区域文化状况3.6居民状况4本案SWOT分析及项目总体策划思路4.1本案SWOT分析4.2项目总体策划思路5本案目标客户定位分析5.1本案商场物业目标客户群定位分析5.2住宅物业目标客户定位6本案核心价值体系的建立7本案形象主题定位7.1塔楼住宅部分7.2群楼商场部
6、分8本案总体规划与建筑设计提示8.1本案总体平面规划设计提示8.2本案功能的分区设计提示8.3环境景观规划布局8.4本案建筑风格定位9本案产品的主力套型建议9.1住宅主力户型的设计提示9.2商场物业平面设计的提示10本案产品装饰材料选择指导10.1本案商场部分装饰材料的运用建议10.2本案住宅装饰材料的运用建议11智能化系统计划构思11.1居住区智能化系统平台设计构思11.2安全防卫系统设计构思11.3管理信息系统设计提示11.4通讯信息系统设计提示12运行设备系统设计提示12.1人流组织系统设计提示12.2物流组织系统设计提示12.3空调及通风系统提示13灯光设计及背景音乐指导13.1项目公
7、共建筑外立面灯光设计构思13.2项目公共绿地和公共水面景观灯光设计构思13.3项目道路系统灯光灯饰设计提示13.4项目室内灯光灯饰设计提示14本案营销策略的提示14.1本案商场物业的营销策略的提示14.2本案住宅物业的营销策略的提示15本案项目投资分析报告二、营销策划工作内容内容市场定位（消费者研究、目标客户筛选和行为模式研究等）包装方案研究促销手法研究价格策略制定推广成本预算推广计划其具体工作内容如下1项目简介2项目发展定位研究3项目的SWOT分析4项目发展定位确定4.1项目发展定位4.2项目形象定位4.3项目形象的塑造和建立4.4项目命名方案5项目目标客户定位5.1目标客户定位5.2目标客
8、户描述5.3发展商形象定位5.4项目VIS的建立6价格定位及策略6.1项目单方成本6.2项目利润目标6.3可类比市场价格6.4价格策略7入市时机及销售分期控制8推广策略8.1广告市场分析8.2洛阳市楼盘广告解析8.3广告战略目标8.4项目分析及广告定位8.5广告创意表现8.6广告策略8.7广告阶段策略8.8媒介策略8.9广告投放频率及规模8.10广告效果监控、评估及修正9公关活动策划及现场包装9.1公关活动策划9.2现场包装10营销方式创新的建议及关系营销三、销售代理工作内容销售管理模式制定销售队伍的组建销售人员培训制定销售计划执行营销推广计划中拟订的任务建立数据化营销模式前沿销售技巧的引进销售监控与应对策略的制定四、免费提供以下服务内容1免费为甲方进行公司内训，让甲方尽早借助这一平台尽快步入国内领先开发商领域2免费成为“中国房地产总裁决策沙龙”会员3免费加入“中国房地产经理人俱乐部”4免费参加我公司主办的每一期“房地产总裁特训”5免费参加我公司组织的前沿楼盘考察
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