哈尔滨市上半年房地产项目市场分析报告（64页）

《哈尔滨市上半年房地产项目市场分析报告（64页）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《哈尔滨市上半年房地产项目市场分析报告（64页）（69页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、哈尔滨市上半年房地产项目市场分析报告目录一、政策与市.51.1、2012年上半年地产要闻.5 1.11、万科“毒地板“5 1.12、治理小产权房61.13、商品房调控旅游地产吃香.71.14、房贷利率低7折81.15、30城市出微调.101.16、10大城市创成交新高.111.17、央行1月内两降息.131.18、国务院强调政策不放松.14 1.2、2012年哈尔滨地产政策.16 1.21、哈市规范公积金.161.22、我市首套房贷回归基准利率.171.23、我市8中契税改收法.181.3、冰城地产要闻.20 1.31、北越战略15家企业进松北.201.32、不正规开发不让卖房.211.33、

2、冰城首套房贷降低8.5折.221.34、6月成交创新高.23二、哈尔滨简介252.1、城市位置.252.2、城市性质252.3、全市经济概括.262.4、规划新区.262.5、城市规划282.51、哈尔滨市总体规划.282.52、城市规模.292.53、城镇职能结构.302.54、主城区空间发展策略.302.55、主城区公共设施用地规划目标.322.56、主城区城市道路系统规划.33三、2012年哈尔滨地产市场概括34 3.1、上半年哈尔滨房地产简述.343.11、商品房供应.343.12、各区供应情况.353.13、商品房成交.363.14、各区域商品房成交情况.373.15、成交套数面积情

3、况.38四、重点本土开发企业.394.1、哈尔滨本土开发企业.394.2、本土开发公司战略分析.394.3、企业著名项目41五、全方位松北.485.1、松北区历程485.2、松北区空间布局.495.3、松北区过江通道规划.515.4、松北区未来发展规划.53六、松北商品房市场板块概述.566.1、松北区商品房市场片区分析566.2、松北区项目概括.566.3、松北区竞品客户特征.58七、现阶段松北区地产市场与各项目价格涨幅情况597.1、江北现状597.2、松北区地产项目现状分析.607.3、项目情况62一、政策与市1.1、2012年上半年地产要闻万科“毒地板”“ 楼裂裂”发酵 危机拷问精装房

4、随着房地产行业的发展成熟，精装修成为行业内的大势所趋。万科作为精装修的倡导者，在2月16日遭遇了安信“毒地板”事件，在事件一次次的升级中，精装修房的居住安全也成为重要话题。事件发生于2月16日，一位自称国内某建材杂志副主编，ID号为“李晓燕”的网友通过某网络论坛爆料称，万科企业股份有限公司，近年来在10多个城市的上万套全装修房项目中，大量使用了甲醛严重超标、质量低劣的安信品牌地板，有的批次甲醛释放量超过合同约定标准5倍，成为生命健康的杀手，是名符其实的“毒地板”，而且这些劣质地板面层厚度严重不足，使用寿命仅为合格产品的两成。帖子中还指出，2010年1月至2011年11月，万科采购安信实木复合地

5、板总计56万平方米，主要为面板厚度0.6mm的柚木和栎木两个品种。若以每套房屋建筑面积平均100平方米或使用面积75平方米左右，铺装地板面积55-60平方米计算，仅在2010-2011年两年中，万科铺装甲醛严重超标的有毒、劣质地板的全装修房就有1万套。国土部试点治理小产权房 准备在全国开展清理“小产权房”是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，不受法律保护。对“小产权房”，国家法律法规有明确规定。城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买“小产权房”。目前，中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对“小产权房”违法用地不予确权登记发证，所以不受法律保护。 国土

6、资源部执法监察局巡视员王宗亚在新闻通气会上说“两会”提案全国政协委员、山东财经大学教授郭松海向两会提交的提案建议，除对占用耕地开发房地产的，要坚决予以取缔外，对在原建设用地上开发的“小产权房”，特别对那些符合城乡规划、土地规划的此类住宅，应依法依情依理分门别类，逐步予以合法化。政府对符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产建立一个 “封闭”市场，属于一般住宅建筑项目的，可将其纳入住房保障体系之中。经补办手续，补缴土地出让金、税费等，获得国家颁发房屋产权证，供自住使用，由政府限期上市。对于符合土地利用规划、质量合格但尚未出售的“小产权房”，则考虑由政府按成本价收购，作为当

7、地的公租房、经适房等房源，以弥补保障房供应之不足。在符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的属于别墅和高档公寓建筑项目，除补缴土地出让金、税费外，还要对购买者给与相应罚款地产商上山下水 旅游地产掀起圈地运动受国家房地产调控政策的影响和旅游地产“钱景”的诱惑，继住宅地产、商业地产之后，神州大地正在掀起新一轮旅游地产的圈地运动。有数据为证：一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目近70个，总规模达2600多亿元；14月份，全国房地产总投资为15835亿元，而旅游地产将近1/5；百强房企中至少有1/3涉足旅游地产。较之一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁

8、接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。目前国内开发的旅游地产，主题涵盖高尔夫、海景房、山地、湖景、温泉、湿地等，根据地理地貌及自然资源来差异化打造。比如别墅、高尚复合型社区、养老公寓、升级版农家乐、运动型度假村、主题式小镇、体验式住宿设施、旅游新区、旅游商业中心等。据介绍，地产商一般都是以便宜的价格拿到土地，然后通过卖房子回收成本，再通过土地增值获取巨大收益。实际上，一些地产商如此热衷于“上山下水”，最根本的动力还是圈地圈钱。在开发商这里，以旅游地产的名义圈地要容易得多，一旦获得廉价土地，开发商可以分批做项目，同时通过包装和宣传，提升区域地块品牌知名度，获取

9、多方面的滚动收益。央行重申房贷利率最低可达7折目前，在北京地区，中国银行、农业银行、中信银行、华夏银行、招商银行、北京银行和邮储银行的首套房贷利率最低可打8.5折。而两个月前，仅农业银行、中国银行、北京银行等个别银行能给出这一利率水平。 北京银行人士表示，只有优质客户以及部分优质楼盘的首套房贷才能拿到贷款折扣。建设银行人士则表示，该行目前首套房贷利率仍按基准利率执行，但各地存在差异化政策的调整空间。例如，分支行可以根据客户的个人资质、对银行的贡献程度来申请利率优惠，但只有极个别的客户能拿到8.5折。“现在各方都在等待银行根据央行的降息政策对房贷优惠利率作出调整。”我爱我家房地产中介人士表示，未

10、来房贷利率存在很大变数，央行宣布将贷款利率浮动区间下限扩大至基准利率的0.8倍之后，在理论上，个人住房贷款是银行最为优质的资产，银行应该率先将房贷优惠利率下调至8折。某大型国有银行内部人士透露，该行可能在本周调整首套房贷利率优惠，最低能到8折。但中国证券报记者采访的其他多名大型国有银行人士则谨慎表示，将继续保持8.5折优惠利率不变，在观察市场的反应后再作出调整。当市场各方对8折利率充满期待的时候，更大的利好消息来自一份央行向金融机构内部下发的文件。文件中，央行在将贷款利率浮动区间下限由基准利率的0.9倍调整为0.8倍的同时，亦重申个人住房贷款利率浮动区间下限是基准利率的0.7倍。央行要求，金融

11、机构在继续做好存贷款利率监测报备工作的同时，建立存款浮动情况的监测制度，全面掌握辖内金融机构利率政策执行情况。“对于房贷利率底线，监管层一直有阶段性政策，而目前最新的政策便是最低7折。”一位国有大行人士对此表示。2008年底，央行宣布将房贷利率调整至基准利率的7折，但是此后为了抑制房地产市场的投机氛围，政府出台了一系列房地产调控政策。2010年底，监管部门曾口头通知各家银行把首套房贷最低利率提高至8.5折，并要求各家银行严格执行。所以，在央行重申7折利率之前，各家银行首套房贷利率下限变成下浮15%。全国已有30多个城市出台楼市微调政策全国已有30多个城市出台楼市微调政策、上海官方否认楼市政策收

12、紧、社保十二五规划表示将研究制定公务员养老保险办法、工信部发文鼓励民间资本进一步进入电信业等。全国已有30多个城市出台楼市微调政策去年下半年以来，截至目前，全国已有30多个城市出台楼市微调政策，近期河南省发文称首套房贷利率可打七折引起市场对楼市调控是否会放松的讨论。新京报报道称，诸多迹象显示，此前因“史上最严厉”的房地产调控而来的市场坚冰正逐渐消融。上海官方否认政策收紧：住房限售政策没有变化近日，有媒体报道上海“住房限售政策收紧，停止非沪籍居民家庭补缴社保购房”、“单身外地人士首套购房受限”。对此，上海市住房保障和房屋管理局回应，上海严格执行住房限售政策没有变化。财政部：严控地方政府新增债务财

13、政部部长谢旭人6月27日说，我国将着力加强地方政府性债务管理，严格控制地方政府新增债务，积极防范财政风险。新华社消息称，受国务院委托，谢旭人向十一届全国人大常委会第二十七次会议作2011年中央决算的报告。他在谈到下一步如何提高财政管理水平时作上述表述。全国已有30多个城市出台楼市微调政策、上海官方否认楼市政策收紧、社保十二五规划表示将研究制定公务员养老保险办法、工信部发文鼓励民间资本进一步进入电信业等。6月全国10大城市住宅成交量创17个月新高十大城市6月住宅成交量同比增幅超三成报告指出，6月份，除了大连外，其他9个城市商品住宅成交量均上升，整体来看创下近17个月的新高，成交面积789.8万平

14、方米，环比5月上涨11.8%，同比增长35%，已连续4个月同比正增长，且增幅较5月有所扩大。另外，前6月，10大城市商品住宅成交面积为3116万平方米，同比下降4%，同比跌幅连续5个月收窄，仍处历史较低水平。二线城市成交量反弹力度超一线城市6月，一线城市新建商品住宅成交量整体增长明显，创下近17个月新高，成交面积为373万平方米，环比上涨8%，同比大幅增长了34%。与5月相比，一线城市反弹力度进一步增强。6月，北京、深圳、上海、广州商品住宅成交量同比增幅分别为42%、38%、30%与29.5%。6月，典型二线城市新建商品住宅成交量呈现环比同比双升的局面，也创下了17个月以来的新高，成交面积为4

15、16万平方米，环比上涨15%，同比增长了35%，连续第4个月出现同比正增长。与5月相比，其反弹力度反超一线城市，这一方面是因为二线城市频现地方性政策微调，另一方面二线城市的市场反应较一线城市略显滞后，随着一线城市连续数月快速复苏，二线城市的反弹力度也开始增强。土地成交下滑开始减缓对于上个月土地市场的情况，报告提到，10个典型城市土地成交面积仍然处于近3年来的低位，共成交1830万平方米，环比上涨19%，同比下降36%。土地市场持续遇冷，说明在紧缩性房地产调控政策氛围下，大多数房地产企业拿地意愿依然不足，对于土地竞标， 开发商仍保持谨慎态度。土地成交面积下滑的同时，出让金收入也呈现大幅下滑趋势。

16、根据统计，6月，10个典型城市土地出让金收入为279亿元，环比增长105.8%，同比下降38%。不过，6月跌幅同比较5月缩小10个百分点。 综合随着刚性需求的释放，全国楼市目前正进入一个回暖的市场周期，房地产调控也随之进入了经受考验的关键阶段。在宏观调控的大背景下，房地产调控短时间内也许不会出台更严厉的措施，但这并不意味着房地产调控进入了尾声，房价离“回归合理水平”仍有距离，房地产市场也尚未真正达到健康、稳定的发展目标。坚持，并向更深层次推进房地产调控，仍然应当成为中国房地产市场发展的主旋律。央行一个月内第二次降息 10万存1年利息少250元2012年7月6日开始，下调金融机构人民币存贷款基准

17、利率。其中，一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。央行此次“出手”降息，距上一次今年6月8日降息还不足一个月，也是年内第二次降息。10万存1年利息少250元 跟以往存贷款利率同样幅度调整不一样，此次央行采取非对称降息，即存款基准利率和贷款基准利率调整幅度不一。此次利率调整后，一年期存款利率为3%，一年期贷款利率为6%。 以存款计算，市民此前存10万元定期存款，一年下来获得利息3250元，而在降息之后为3000元，利息少了250元。 这是自2008年9月16日以来，中国央行首次采取“不对称降息”。对银行而言，由于存款利息是银行付出的成本，贷款利息是银行获

18、得的收入，因此，此次非对称降息将影响整个银行业的利润空间。贷款利率下浮区间扩大 在降息的同时，央行同时将金融机构贷款利率浮动区间的下限由基准利率的0.8倍，调整为基准利率的0.7倍。这意味着，贷款利率下浮的空间进一步扩大，议价能力较强的企业最多能拿到基准利率7折的优惠贷款利率。以一年期贷款为例，最低贷款利率可以降至4.2%（6%0.7）。国务院督查组强调不放松楼市调控国务院督查组：不得以任何理由放松对楼市调控7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对北京、天津、河北等16个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查。据央视报道，督查组在督查中发现，近期一些城市房价环比出现上涨，

19、导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大。同时，个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费苗头。此外，部分城市今年上半年住房用地供地计划完成率低，个别城市不到10%。为此，督查组已向当地提出明确整改意见，要求出现放松调控苗头的地区立即予以纠正。并强调，各地不得以任何理由变相放松调控，对于督查组提出的整改意见，各地表示将认真加以整改。国务院督查组：楼市调控执行不力地区要问责对于检查中发现的问题，督查组已向有关地方人民政府提出明确整改意见，要求各有关地方深入贯彻落实房地产市场调控政策措施，加强市场监测分析，及时采取针对性措施，促进房地产市场平稳健康发展；要求出现放松调控政策苗头

20、的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控；要求各地进一步完善土地供应管理，提高住房用地供应计划完成率，稳定普通商品住房用地供应量；要求各地加大市场监管力度，严格预售许可管理，全面实施预售资金监管制度；要求各地进一步健全信息披露制度和部门间的信息共享机制，及时发布权威信息，加强政策解读。对于督查组提出的整改意见，各地表示将认真加以整改。目前，有的已整改完毕，有的正在抓紧整改。这次对部分省(市)贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施情况的督促检查，进一步表明了中央坚持房地产市场调控的决心。各地要继续严格执行住房限购、差别化住房信贷等各项调控政策措施，坚决抑制投机投资性需求。对执行

21、调控政策不力、放松调控政策的地区，要实行问责。国务院各有关部门将在此次督查的基础上，深入研究并完善房地产市场调控政策，切实巩固房地产市场调控成果。 1.2、2012年哈尔滨地产政策哈市规范公积金2011年，哈尔滨市22亿元支持保障性住房建设公积金贷款全部发放到位，现已回收3.6亿元贷款。哈尔滨成为全国首家贷款额度超过20亿元、发放率达到100%的试点城市。严格规范审批。该市制定项目贷款“四级审批”制度，即公积金中心初审、财政部门审核、管委会审议、市政府批准。在工作中，坚持“三实”准则，即贷款调查要真实、贷中检查要落实、贷后管理要夯实。严格按照项目贷款业务规范要求，认真审核试点项目建设主体、借款

22、人资格和贷款抵押要件。抵押担保逐一落实，贷款发放从严规范。建立管理档案和台账。对每个试点项目都建立完善的项目管理档案和资金管理台账，并现场采集项目建设动态影像，与审贷、放贷等形成工作档案，为动态掌握项目运行情况和责任追究提供完整的基础资料。我市首套房贷利率回归基准政策回顾：据悉，哈市除个别银行暂未对首套房贷利率进行调整，利率依然上浮5%外，工商银行和交通银行等银行的首套房贷利率已均降至央行基准利率，即7.05%，且购置商品房和二手房无差别。据介绍，目前，首套房贷利率较去年最高上浮30%时已经有大幅下降。银行业内人士称，春节后，随着政策调整，银行放款额度相对宽松，贷款办理速度也较去年年末快了许多

23、。记者从哈市几家房产中介公司了解到，节后，来中介公司看房买房的人较去年有所增多，其中，大部分人都是购买首套住房的客户。业内人士算了一笔账，以一位客户贷款50万元、20年等额本息还清来购买首套房为例，如果利率在基准利率基础上上浮10%，则每月的还款额为4104元；如果按基准利率，则每月还款为3891元，每月可少还213元贷款，总利息减少51175元。哈尔滨市8种情形契税可减免改为地税部门专收6月4日消息，根据哈尔滨市地方税务局关于调整市区内契税及个人存量房交易税收征收方式等事宜的公告（以下简称公告），从5月2日起，契税及个人存量房交易税收由地税机关负责征收，除地税机关及其税务人员外，未经地税机关

24、依法委托，任何单位和个人不得进行税款征收活动。目前有8种情形可享契税减免政策。 根据公告，从5月2日起，我市主城区（呼兰、阿城除外）的契税及个人存量房交易税收由地税机关负责征收。市区内契税及个人存量房交易税收的征收方式为：各区地税机关在本行政区域内的房产交易场所和市行政服务中心国土审批办设立办税窗口，由税务人员直接征收。除地税机关及其税务人员外，未经地税机关依法委托，任何单位和个人不得进行税款征收活动。“也就是说，今后将不允许开发商以代收契税为名占用业主资金。”某房地产业内人士表示。可享契税减免政策的8种情形（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公室（楼）、学校和医院

25、等设施的，免征契税。（2）城镇职工经县以上人民政府批准，在规定标准面积以内第一次购买公有住房的，免征契税。超过规定标准面积的部分，应当按照规定缴纳契税。（3）纳税人由于地震、风暴、洪水、火灾和战争等不可抗力因素灭失住房重新购买的，县（市）以上契税主管部门可以酌情决定减税或者免税。灭失的住房已经纳税的，其缴纳的税款不予退还。（4）纳税人用国家征用（占用）其土地、房屋的补偿费，重新承受土地、房屋权属的，其重置价格没有超过土地、房屋补偿费、安置补助费的，免征契税；超出补偿费、安置补助费的部分，经县（市）以上契税主管部门批准，可以酌情给予减征或者免征契税。（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用

26、权，用于农业、林业、牧业、渔业生产的，免征契税。（6）依照国家有关法律规定以及缔结或者参加的双边和多边条约或者协定的规定应当予以免税的外国驻华机构及其外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。 1.3、冰城地产要闻“北跃”战略全国纳贤 15家企业投入松北80亿 31日，哈高新区、松北区举行“北跃”战略冬季招商重点产业项目签约暨招商代表授牌仪式。两区新聘来自全国各地的首批24位中外资企业高层为招商代表，并与15家企业签下总投资82.5亿元的产业项目。市领导聂云凌、丛科明、王洪斌、葛喜东出席仪式。 据了解，新签约的15家产业项目涉及电子信息、新材料、产业综合体、现代服务业、地区总部

27、、农副产品物流、物联网、旅游等产业。其中，在电子信息类，共有包括台湾联强国际投资的哈尔滨联强国际运筹中心在内的7个项目，总投资3.3亿元；在产业综合体类，深圳航天地产发展有限公司将投资15亿元，建设航天高新科技产业园；农副产品物流项目1个，江苏润恒50亿元建冷链物流园区；麦德龙哈尔滨松北商场总投资2亿元。 为大力推进招商体制机制创新，拓展招商人脉资源，哈高新区、松北区昨天正式聘任包括香港汉华、台湾富霖集团、诺亚（中国）控股有限公司等中外资企业高层在内的24位招商代表。据悉，目前两区已在北京、上海、深圳、沈阳、天津、大连6城市设立了办事处及招商代表，并建立了由各地商会、企业家等近200人组成的招

28、商代表资源库，同25个省外商会和13个省内商会保持密切联系。哈尔滨:物业不正规开发商不准卖房 新华网哈尔滨月日电（记者强勇）为强化物业服务的源头管理，哈尔滨市规定新建项目前期必须通过招投标方式选聘物业服务企业，否则不予办理商品房预售许可手续。 记者从哈尔滨市住房保障和房产管理局获悉，开发商在销售商品房前，必须按要求落实好物业管理所必备的各项条件，避免建设环节遗留问题的发生。哈尔滨市将建立“市、区、街道、社区”四级信用评价体系，对物业服务企业的市场行为进行全程监控。 截至年，哈尔滨市有物业服务企业家，从业人员超过万人。目前该市住宅总建筑面积亿平方米，已实施物业管理亿平方米，占全市住宅总量。 今年

29、哈尔滨市将进一步完善物业市场机制，物业企业承接项目必须按年物业费应收额的缴存保证金，实行专户存储。当发生企业擅自弃管、损害业主共同利益等重大事故时，适时启用保证金。冰城多家商业银行首套房贷利率最低降至8.5折6月24日讯，从人民银行哈尔滨中心支行了解到，在人民银行近日召开的差别化住房信贷政策执行情况座谈会上，部分参会银行金融机构表示，今年个人住房贷款信贷规模比较充裕，基本可以满足哈尔滨市居民房贷需求。在贷款利率上，哈尔滨银行、农行、广发银行多家机构表示，可在一定条件下对首套房贷款给予优惠利率。目前，哈市有5家银行表示，可以为首套房贷提供8.5折的优惠利率。其中，哈尔滨银行表示，将对首次购房家庭

30、贷款需求不附加条件地执行8.5折优惠利率；农行、中行和建行等国有商业银行表示，可以根据客户资质情况执行基准利率以下最低至8.5折的优惠利率；而在股份制商业银行中，只有广发银行明确表示对优质客户执行8.5折的优惠利率，交通银行、浦发银行、招商银行、中信银行等表示，将及时根据同业利率优惠情况同步进行调整。6月份冰城商品房创11个月来新高个别楼盘跌破6000元大关上半年成交量一路飙升哈尔滨网上房地产的数据显示，今年6月，哈尔滨市主城区商品房成交量为4857套，刷新了近11个月来的单月成交记录，6月30日1232套的成绩也刷新了11个月以来的单日成交记录。今年1月份，哈市商品房成交1121套。今年前六

31、个月的成交量虽然稳步提升，但由于单月成交量较低，以致拖了半年成绩的后腿。从年度成交量来看，今年上半年17349套的成交量，不仅低于2011年下半年的27192套，更远不及2011年上半年的36339套。尾盘清仓首套房贷利率下调拉动置业一些进入尾房销售阶段的楼盘，开发商为尽快回笼资金开始抛售房源，记者发现，近期哈市主城区内近20处楼盘打出“清尾”口号，个别楼盘甚至跌破6000元大关。6月30日上午，记者在群力一在售楼盘内看到，数十人正围在沙盘前认真听取置业顾问的讲解，购房者除了询问格局、朝向和周边配套设施外，更关注的是楼盘价格。“现在是现房尾盘清仓，均价在7000元以下。”置业顾问告诉记者，该小

32、区仅剩下100套左右的房源，因为开发商需要回笼资金，所以决定对尾盘进行清仓处理。售楼处现场，一对年轻夫妇选中一套65平方米的多层住宅，二人告诉记者，选择此处置业不仅因为环境好、周边配套齐全，最吸引他们的是现房的价格，加上银行首套房贷利率85折优惠，切实满足了两人的住房梦。记者在采访中发现，随着首套房贷利率回归85折以及公积金贷款利率的下调，促进了刚需的大量入市，接近触底的房价和较低的贷款利率更是吸引了大批年轻群体的入市。房价或触底回涨短期无望虽然中央三令五申加强楼市调控，但随着各地房贷、公积金利率下调等扶持刚需政策的陆续出台，一定程度上刺激了房地产市场的回暖。业内人士指出，哈市楼市接近触底，该

33、出手时就出手。6月初，央行降息信号的放出，哈市各商业银行的首套房贷利率纷纷回归85折，一定程度上鼓励了刚需入市。据建设银行黑龙江省分行个人贷款中心一位工作人员介绍，近期办理房贷的人群较以往有近一倍的提升，记者从哈尔滨银行、农业银行等几家商业银行了解到，办理房贷的人数较之前都有较大程度的提升。由于限购政策的持续，热钱无法大量涌入楼市，而初次置业的刚需群体又无法承受较高的房价，开发商只好以价换量迎合市场。业内人士指出，随着降息对刚需的带动，加之房价经过半年缓慢的下调，目前价格已接近触底，而短时间并不会出现大幅反弹，所以购房者可以慢慢寻找心仪的房源，只要价格合适便可大胆出手。二、 哈尔滨简介2.1、

34、城市位置哈尔滨市位于东经1254213010、北纬44044640之间，地处中国东北北部地区，黑龙江省南部，地处东北亚中心位置，同时也是黑龙江省省会城市。不但是省会城市，还是东北部地区重要的交通枢纽。主要铁路有京哈线、哈大线、滨绥线、滨州线、滨北线、拉滨线。主要公路有G10绥满国家高速、G1京哈高速、哈佳高速、哈大高速、哈同公路（同江）、哈黑公路（黑河）等。水运航线遍及松花江、黑龙江、乌苏里江和嫩江，并与俄罗斯远东部分港口相通，经过水路江海联运线，东出鞑靼海峡，船舶可直达日本、朝鲜、韩国和东南亚地区。哈尔滨太平国际机场，地处东北亚中心位置，东南亚至北美航线的最佳经停点，中国东北地区乃至东北亚的

35、重要空中交通枢纽之一。2009年旅客吞吐量656万人次，.可办理110多个国家的客货联运业务，落户的航空公司目前已达23家，开通国际、国内航线82条，通航城市53个。2.2、城市性质哈尔滨作为省会城市，经济来源多种多样但最主要的还是以重工业为主的经济结构，成为我国主要的工业基地，同时在电站设备、工具量具、飞机和发动机、亚麻纺织、铝镁加工、精密仪表、轴承、电缆、继电保护装置等产品方面，处于国内领先地位。2.3、全市经济概括2011年达到4243.4亿元，比上年增长12.3%，五年年均增长13.2%。人均地区生产总值超过4万元，比上年增长12%，年均增长12.8%。财政收入大幅增加，财政一般预算总

36、收入完成502.1亿元，比上年增长22.3%。2.4、规划新区群力新区（属道里区） 位于哈尔滨市道里区西部，松花江南岸。东起河家沟，西至四环路，南起哈双北线，北至群力堤，总面积27.33平方公里。获联合国人居署、中国住房和城乡建设部共同授予的“2009年度人居环境范例奖”。获2010年“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”全球百佳范例称号。哈西新区（属南岗区） 主要指哈尔滨西站地区，建后的哈西新区将成为文化产业、教育产业、新技术产业、运动休闲产业、商贸业为一体的城市副中心。新建的哈尔滨西客站是新建铁路哈大客运专线的重要组成部分，建成后将作为哈尔滨市两个重要的综合客运交通枢纽中心之一，汇集铁路、轨道

37、交通、城市公共交通、社会交通等多种交通方式，实现多种交通方式的有机衔接。松北科技创新城（属松北区） 哈尔滨市产业高端化、科技实力向现实生产力转化的载体，推动松北工业区与利民经济妍发区融合，形成100平方公里的高新技术集中区，建设科技创新、科技创业、科技产业孵化中心。涵盖技术研发、项目孵化、成果转化三大体系和新材料、新能源、生物医药、光电仪器、电子信息五大产业集群。哈南工业新城（属哈尔滨南部地区包括平房区等） 位于哈尔滨南部，总规划面积462平方公里。哈南工业新城建设将以开发区、平房区为基础，整合香坊区朝阳工业小区、前进工业园区、南岗区红旗工业小区、阿城新华工业园区、双城周家工业园区和新兴工业园

38、区。产业定位为打造国家重要的新型工业化产业示范区，以及交通运输设备制造、新型装备制造、材料产业、食品医药产业、电子信息产业、现代服务业产业六大基地。重要组成部分“中国云谷”哈南国际数据城云计算中心。哈东新区（属道外区、宾县） 总体定位上确定将哈东新城打造成国家级经济技术开发区、商贸服务新区和生态宜居旅游区，重点打造对俄贸易出口加工、先进制造、农副产品深加工、新材料、新能源五个产业园。2.5城市规划2.51、哈尔滨市总体规划规划范围:市域：指哈尔滨市行政辖区，总面积为5.3万平方公里。规划区：指哈尔滨市区，总面积为7086平方公里。中心城区：指哈尔滨市道里区、道外区、南岗区、香坊区、平房区、松北

39、区的行政辖区，呼兰城区及双井镇、长岭镇、沈家镇、孟家乡和阿城城区（包括新利街道、舍利街道）及蜚克图镇、料甸乡、红星乡，总面积为4187平方公里。主城区：指哈尔滨市道里区、道外区、南岗区、香坊区、平房区、松北区、呼兰区规划的城市建成区，总用地面积458平方公里。2.52、城市规模：人口规模 2020年，市域常住人口控制在1050万人，城镇化水平达到65%；中心城区常住人口控制在600万人，非农业人口为500万人，城镇化水平为83.3%；主城区实际居住人口为460万人，其中常住人口为387万人，暂住人口为73万人。用地规模2020年，中心城区用地面积为4187平方公里。主城区城市建设用地458平方

40、公里，人均城市建设用地99.6平方米。城镇空间结构:形成一个中心，十字型交通干线为主轴，三大圈层逐级拓展，三个城市经济亚区相互补充的点轴式城镇空间网络体系。2.53、城镇职能结构:以哈尔滨市区为市域中心城市，以尚志市区、双城市区、五常市区等中等城市为支点，以小城镇为基础，形成产业分工明确、职能结构合理、专业特色突出的现代化城镇职能结构。2.54、主城区空间发展策略:空间发展策略概括为：“北跃、南拓、中兴”。主城区空间形态与结构：形成可持续发展的“一江、两城、九大组团”的主城区空间结构。以松花江（一江）为轴线，联系两岸生态环境、人文景观与自然景观，形成江南、江北两大城区（两城），构筑中心、群力、

41、哈西、哈东、平房、前进、松浦、利民、呼兰九大组团，建设功能分区明确、组团布局合理、楔形绿地相隔、人居环境良好、基础设施完备、交通网络便捷、风貌特色突出的生态型园林城市。1、以“一江、两河、三沟、四湖”为依托构筑生态框架。2、构建“一主六副”城市公共中心。3、建设“五大产业基地”。2.55、主城区公共设施用地规划目标：以建设区域性国际经济、商贸、信息、金融、交通、科技、文化的中心城市为目标，通过完善城市公共设施服务体系，全力推进“科技新城、文化名城、商贸都城”建设。在大力改造、提升老城区商贸金融中心的同时，积极开拓新发展空间，重点建设行政、商务、文化、科技创新等新城市中心，逐步健全城市中心体系，

42、形成布局合理、功能协调和相互促进的多中心发展格局。2.56、主城区城市道路系统规划：在继续完善“两轴、四环、十射”路网格局的基础上，加快道路基础设施建设和越江通道建设。江南地区以环形加放射型路网为主，江北地区以方格网为主，形成混合式路网格局。三、 2012年哈尔滨地产市场概况3.1、上半年哈尔滨房地产简述 从年初开始到至今，哈尔滨房地产市场就一直处于“波澜不断”的状态，从1月的市场冷淡无人问津，到2月的成交翻倍，在到3月的“小阳春”复苏至4月的促销优惠大放送，在到5月的房展会创历史新低，刚需带动市场入市，在到6月份的强力回击月成交4856套，环比上涨成交45.48，刷新15个月以来商品房成交新

43、纪录，在到7月份的刚需疲软，改善客户充分入市，可以说每个月都哈尔滨房地产都历经波折，其价格与成交可以说是跌宕起伏，花样不断。以下就是我司对2012年上半年哈尔滨房地产市场做出分析如下。3.11、商品房供应2012年1-6月商品房供应情况2012年1-6月，哈尔滨市区商品房供应项目共123个，供应套数174365套，环比上涨0.56%，较去年同期增长274.97%。总供应面积18476809.56。上半年哈尔滨楼市供应持续放量，尤其6月份，商品房供应大幅增长。3.12、各区供应情况2012年1月-6月道里区供应项目31个，累计供应面积占总供应面积40.087%，位居各区域商品房供应榜首；其中群力

44、家园、盛和世纪、美晨家园、盛和天下和康泰嘉园5个项目进入哈市2012上半年供应前十名单。南岗区供应项目28个，累计供应面积占供应总面积的22.05%，其中哈西万达广场、壹品新境、哈西北进入哈市2012上半年供应十强项目。而松北区以14.84%的供应比例排第三，其中松浦糖厂社区进入哈埠2012上半年供应前十项目。道外区仅次于松北区，以12.62%的供应比例排第四，其中道外二十道街危房占较大比例。香坊区比较低迷，以8.57%的供应比例排在第五；平房区位列最后。3.13、商品房成交2012年1月至6月哈尔滨商品房成交17349套，环比2011下半年下跌39.7%，较去年同期下降51.58%；成交总面

45、积188.76万，环比下跌37.24%，较去年同期下降52.74%，其中月均成交面积31.46万。6月份成交大幅度上涨与银行降息有绝对关系，哈市各家银行的首套房贷利率都降回85折，一定程度上鼓励了刚需入市，从而促进了6月份成交大幅度上升。3.14、各区域商品房成交情况（成交面积）根据哈尔滨市住房保障与房产管理局提供的数据显示，2012年1月至6月哈尔滨市道里区共成交商品房6777套，成交面积826588平方米；香坊区成交商品房3385套，成交面积343301平方米；道外区成交2641套，成交面积200540平方米；南岗区成交2466平方米，成交面积260234平方米；松北区成交1489套，成交

46、面积205546平方米；平房区成交380套，成交面积32109平方米。3.15、成交套型面积情况2012上半年哈尔滨市商品房成交套均面积是109。套均60-80之间的商品房成交3349套，占总成交套数的19.56%；套均100-120之间的商品房成交3220套，占总成交套数的18.81%；套均120-144之间的商品房成交2938套，占总成交套数的17.16%。前三甲累积成交套数占总成交套数的55.53%。从成交户型套均面积来看出，5、6月份，哈尔滨大户型开始走俏，90-144平方米的大户型占到总销售量的44%，而60平方米以下的小户型仅占15%，哈市商品房销售大户型首次超过小户型。目前哈市的

47、新房来源主要集中在群力、哈西和松北等新区，而选择新区购房的人多为改善型住房人群，改善型购房成购买大户型的主力。四、 重点本土开发企业4.1、哈尔滨市本土开发企业简况企业名称成立时间企业性质主营业务开发资质累计开发面积产品类型项目分布宝宇地产2001年民营股份制企业建筑商业管理物业管理销售顾问房地产开发企业一级资质70万m2高层多层道里区道外区海富地产1999年民营股份制企业房地产开发经营商业地产管理酒店管理物业管理园林景观设计房地产开发企业一级资质270万m2多层高层洋房道里区道外区南岗区阿城区盟科地产2002年民营股份制企业房地产开发房地产开发企业一级资质99万m2多层小高层高层公寓写字楼南

48、岗区道外区哈综开1992年国有控股房地产开发房地产开发企业一级资质土地一级开发资质500万m2高层多层小高层别墅道里区南岗区松北区辰能投资2006年国有控股房地产矿业项目开发物业管理房地产开发二级资质131万m2多层高层洋房香坊区南岗区利民区4.2、本土开发公司战略分析宝宇集团坚持城市核心区拿地策略。产品占地面积偏小，以高密度高层为主，欧式立面、弧形阳台、气势恢弘的主入口及大堂，恰到好处的迎合了哈尔滨购房者的审美观与消费观，宝宇地产将物业服务作为企业战略的重要组成部分，并很早便在哈尔滨建立成熟的营销团队，凭借几大特点，受到哈尔滨市场追捧，实现产品快打快销。海富集团更善于打造规模型产品。海富集团

49、对区域发展的敏感性极高。在拿地策略上，位置上多选取发展潜力较大的新兴区域，规模上选取较大的地块。产品线衔接紧密，实现滚动销售模式，使企业稳固发展，不断壮大，获得现期计划上市的实力。盟科集团拿地能力较强，产品打造上敢于创新。盟科集团所有项目几乎都集中在主城区，体现了其拿地实力。产品规划以高层为主，立面设计偏爱现代风格。盟科集团也是哈尔滨房地产市场中首个选用LOFT设计的企业，产品上勇于创新，而在销售策略上更多追求快速销售。哈综开产品开发更多配合市政，发展新兴区域。哈综开为哈尔滨市政府旗下企业平台，早期配合政府开发大量棚改项目，为企业积累开发经验，也在哈尔滨本市内打造出自己品牌影响力。作为国企，哈

50、综开在发展中也相应承担市政责任。项目选取上配合城市规划，更多选在新兴区域，且体量较大。产品开发较之前更多强调产品品质。 辰能投资是一个产品至上的企业。辰能投资第一个真正意义进军市场项目是现在的辰能溪树庭院，美兰八度和立汇项目更多是辰能投资试水产品。从溪树庭院可以看出，辰能投资并不追求急功近利，更多的注重打磨产品品质。4.3、企业著名项目宝宇地产荣耀天地项目概况荣耀天地项目位于哈尔滨道里区埃德蒙顿路与康安路、通顺街交汇处，占地面积4.6万，建筑面积26万m2。项目由8栋ART DECO建筑风格的板式住宅组成，其中A、B、C、D、G、H座各为32层，E座为26层，F座为13层，户型面积区间38 m

51、2-140 m2。项目亮点：哈尔滨首个采用art deco建筑风格的居住社区；北京XWHO景观设计公司设计，3万m2园林庭院；5层10000 m2商务休闲会所，内设健身中心、体操房、瑜伽房、游泳馆、羽毛球馆、台球吧、SPA中心、阅览室、红酒坊、雪茄房、音乐大厅、儿童乐园、高档客房等功能区；荣誉奖项：通过国家建设部AA级住宅性能认定2009年CIHAF中国名盘项目详解：荣耀天地项目原址为哈尔滨酒精厂，2008年11月正式开工建设，2009年4月9日正式开盘。开盘一月内实现销售率80%，其中多数实际为未开工建设前内部认购售出，主要购买者为宝宇前期项目业主及内部职工等，在实现了项目的快速消化及资金回

52、流的同时也使项目错过了09年下半年销售价格的大幅上涨。而前期购买业主则在09年下半年的房地产价格大幅上涨过程中享受到了资产的大幅增值，从而对于宝宇地产的品牌忠诚度进一步加强，宝宇也在荣耀天地项目之后彻底奠定了其哈尔滨本土第一地产品牌的地位。智为沟通：宝宇地产在哈尔滨本土开发商中可以说是家喻户晓，其中开发多个品质楼盘项目，如：宝宇凯旋城、荣耀上城、温莎国际、铂宫、还有现在在售项目宝宇天邑。从第一个宝宇独立开发的地产项目凯旋城开始，宝宇地产就一直本着品质地产的宗旨去建设，并且获得了冰城百姓的认可，可以说现在的宝宇地产开发的项目就是品质的保证，并且无论是前期的开盘还是后期的售罄到最后的物业服务都是保

53、证一流水准去运作，而现在在售的宝宇天邑也是道外区最大的城市综合体项目，价格在报价均价14000/，可以算是哈尔滨最贵地产楼盘价格，高价格的同时也不失高品质，宝宇天邑也深受上层人士的认可与好品。盟科地产盟科视界项目概况盟科视界项目位于哈尔滨市南岗区长江路与南直路交汇处。占地面积7.9万m2，建筑面积30万m2。项目为后现代建筑风格，由一栋30层公寓、一栋18层LOFT、8栋32层板式高层及2万m2商业业态组成、户型面积区间20-200 m2。项目亮点：LOFT、三叠式产品等多元化户型设计。全明户型、L型角窗、弧型窗等多种创新设计。独特后现代立面、100-240m超大建筑间距。 智为沟通：作为哈市

54、的老牌地产开发，盟科的产品在哈市数量也不少，如：盟科观邸、盟科时代、盟科视界、盟科万城等，从盟科观邸开始，认为是哈尔滨最正南正北的房子盟科观邸，购房客户就开始关注起盟科的开发项目，而到盟科万城校园风波后，盟科的形象可谓是大打折扣，而盟科涵舍现处于员工内购当中。海富地产海富第五大道项目概况海富第五大道项目位于哈尔滨群力新区，群力第五大道、景江西路、群力第六大道、灵江路四条街路围合的区域内。占地面积21.8万m2，建筑面积43.4万m2。海富集团将其打造为简欧风格国际化宜居社区，由3栋高层，7栋小高层 50多栋多层组成、户型面积区间30 m2200 m2。项目亮点：首创多层带电梯花园洋房叠墅 、超

55、过60米的楼间距、3.2米大层高。园区设计下沉式亲水广场、500米长景观大道。成立了苗圃基地并引进加拿大大量名贵树种，数万株原生草木。智为沟通：海富第五大道在群力新区市场中属于较早期启动的项目。项目二期2010年7月开盘，至今已实现入网销售额11.3亿元。海富第五大道二期聘请了溪树庭院的景观设计公司以及宝宇物业的物业管理团队。凭借着精心的打磨，项目在实际销售中也取得较好成绩。通过第五大道项目的开发，海富地产已稳居哈尔滨本土地产开发品牌一线阵营。哈综开群力玫瑰湾项目概况群力玫瑰湾项目位于哈尔滨群力新区群力第六大道、第七大道与融江路、景江西路交汇处。项目一期占地面积17万m2，建筑面积40万m2。

56、项目采用ART DECO建筑风格，由7栋多层、6栋小高层、13栋高层、6栋商业组成、户型面积区间50-180 m2。并配有1栋主题会所、1栋幼儿园。项目亮点：独创地上地下双豪华入户大堂，电梯直接入户，智能化家居系统应用。4000 m2的高端主题会所，集多元化运动、休闲、娱乐配置。项目紧邻雨阳公园，群力新区规划内河贯穿小区，景观优势明显。智为沟通： 群力玫瑰湾是哈综开继山水美地之后，在群力新区的第二个项目，项目在群力区中首次引用智能化家居系统，以增强自身竞争力。一期从2010年11月开始蓄水到2011年3月13日正式开盘，是第一个在哈尔滨实行限购令后开盘的大项目，哈综开作为国企集团在开盘当天严格

57、按照“一套一价”公示政策 ，作为受限购令影响较大区域的新开大盘，在不到两月之中实现近2.2亿销售额。辰能投资辰能溪树庭院项目概况辰能溪树庭院项目位于哈尔滨南岗区哈西大街117号。项目总占地面积22.3万m2，建筑面积54.6万m2。项目采用新摩尔建筑风格，由8栋15-24层高层、5栋11-12层小高层组成、二期户型面积区间66-121 m2。项目亮点：1、项目内庭院洋房及高舒适度高层采用地源制冷系统、全置换式新风系统、天棚柔和式微辐射系统、建筑外围护结构优化系统、同层排水系统等低碳宜居新技术，全年室内恒定温度2026之间。2、公园化园林设计，住宅交工前景观园林全部实景呈现。3、风格鲜明坡屋顶、

58、飘窗、外挑一步式阳台，全明户型设计，别致的建筑立面。荣誉奖项：2010中国房地产低碳示范楼盘智为沟通：辰能溪树庭院最能让人记住或者说最能吸引客户的就是它的园林景观，与其说就是产品品质做的非常到位，园林景观可以说是哈尔滨第一景观，而且不单单只有园林突出在科技方面的运用也非常的抢占市场，恒温恒湿、新风系统、同层排水、地缘制冷等等，在哈西这个竟争非常激烈的板块中能够脱颖而出，显而易见溪树庭院是有它自己的独到之处。五、 全方位松北区5.1、松北区历程1986年9月，哈尔滨松花江公路大桥建成通车，为开发江北创造了条件。社会各界纷纷提出开发江北的设想和建议。1994年9月，哈尔滨市委9届44次常委会议提出

59、：“开发江北，实现两岸繁荣”的战略目标。 1997年7月，黑龙江省编委批复组建哈尔滨市松北区开发建设管理委员会，作为市政府派出机构，负责松北区开发建设管理工作。 2000年11月，开发松北被列入哈尔滨市经济和社会发展第十个五年计划纲要。 2003年11月，省府上报国务院确定设立哈尔滨市松北区。以松北镇、松浦镇、万宝镇、太阳岛街道办事处、三电街道办事处（行政区域属呼兰县境内）及呼兰县乐业镇、对青山镇行政区域，辖2个街道办事处、5镇48个行政村；总面积736.3平方公里，总人口16.8万人，其中非农业人口3.6万人。2008年4月，道外二十道街跨江桥即松浦大桥开始施工， 2010年10月全线通车。2009年，松北区城市建设用地由原来的70平方公里，扩大到103.5平方公里(不含太阳岛风景区)。2010年，松浦大桥全线通车。哈烟厂、浙商总部、恒润物流落户松北。5.2、松北区空间布局一城一区”规划建设城乡一体化“一城”即南部130平方公里的科技新城。“一区”即北部现代农业示范区，含对青山、乐业二镇，万宝镇部分区域，规划面积不少于400平方公里（未包括呼兰利民开发区）。高层次服务业-松北区要建设大型的公共建筑项目。重点发展大的商业中心、写字楼、银行、宾馆、政府办事机构等，大力发展高层