2005房产公司项目管理工作总结

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1、*国际华园2005年度项目管理总结2005年是“*国际华园”住宅小区开发建设承上启下的一年，是关键的一年。一年中，在集团公司的部署下，在集团公司各职能管理部门的大力支持下，在公司经理的领导下经过全体员工的共同努力，项目各方面工作都取得了很大进展，为顺利完成该项目，努力达到集团公司的要求，实现项目的经济效益和社会效益，总结工作经验，找出工作中的差距，合理安排明年的工作，现将项目部2005年度工作情况总结如下：一、今年工程完成情况土建工程：1、1#楼结构验收、内墙粉刷（包括外墙内保温）、批腻子、外墙面砖、阳台不锈钢栏杆；铝合金门窗；屋面防水保保护层、室内地坪、楼梯间地砖、墙裙石材干挂春节前完成。2

2、、2#楼结构验收、内墙粉刷（包括外墙内保温）、批腻子、外墙面砖、阳台不锈钢栏杆；铝合金门窗；屋面防水保保护层、室内地坪。3、3#楼打桩、挖土、地下室、主体结构。4、4#楼结构验收、春节前完成内墙粉刷（包括外墙内保温）、批腻子、外墙面砖、阳台不锈钢栏杆；铝合金门窗；屋面防水保保护层、室内地坪。5、地下车库西段结构完成、车库防水、土方回填。6、商业裙房桩基、春节前完成主体结构。专业工程：电梯工程：1#、2#、4#楼电梯安装调试完成、已验收；3#电梯安装计划06年3月开始；消防工程：1#楼消火栓管道；2#楼消火栓管道50%；不锈钢水箱：1#、2#楼安装完成； 3#楼及地下室06年3月安装；智能化系统

3、：1#楼顶层窗磁；1#楼配管穿线；2#配管穿线完成70%；空调盖管：1#施工准备阶段，今年计划完成1#、2#楼全部盖管；机械停车位：施工合同已签订，下步工作为图纸交底、施工准备。计划06年3月开工；售楼处及样板房：完成了售楼处和样板房的设计、装饰、结算工作。配套工程：各配套工程正在进行设计方案、办理前期手续。二、项目建设控制管理在公司的领导下负责项目的控制、管理工作。负责对本工程的工期、质量、成本等实施计划。对各生产施工要素实施全过程的动态管理。工程施工过程中，严格按设计要求、验收规范、规定及施工合同，监督检查工程质量、成本、进度、安全等工作。（一）、工程质量控制：质量管理上，项目部着重抓了四

4、个环节：做好施工前准备工作和确定质量预控方案；产品形成的过程控制；验收控制；质量的控制不仅是施工质量的控制，也是产品质量和使用质量的控制。1、做好施工前准备工作和确定质量预控方案：在工程施工前，做好施工前准备工作，由于不同专业施工队伍进场，施工准备工作贯穿于施工全过程中。（1）、 技术准备：熟悉和审查项目的施工图纸，掌握要点重点，审查施工组织设计。（2）、 资料准备：要求施工单位进场前按项目部要求提供各种施工资料、办理施工手续、实行施工材料封样制度。（3）、 织组准备：召开首次进场交底协调会；集结施工单位现场管理人员，进行入场技术交底和安全教育。（4）、 施工现场准备：对现场的布置、材料的堆放

5、、人员的后勤都明确于施工单位。针对施工单位在节能、智能、质量通病防治等方面的薄弱环节提出改进要求，协助其完善施工工艺、措施的制定。组织监理、施工、专家、质监站、材料商研讨材料性能、施工工艺、质量评定及验收方法，确定最终的预控方案。参加政府部门的各种关于项目建设的会议，及时更新专业标准和验收新规范，保证工程建设信息的流通，使工程建设顺利进行。2、产品形成的过程控制：产品形成的过程控制的策略是全面控制施工过程其具体措施是：1）、工序交接有检查（抽查）。2）、施工分项有方案。3）、技术措施有交底。4）、图纸会审有记录。5）、设计变更有手续。6）、质量处理有复查。7）、质量文件有档案。 在过程控制上，

6、我们主要通过以下几个管理方式来实现：首先，发挥监理在质量管理上的职能，对监理充分授权、有效监督。严格按照监理合同上明确的权力与义务，监督基层监理人员是否按照监理大纲及甲方的企业标准执行质量管理。其次，严把原材料质量关。项目部对进场材料质量、数量、规格验收，进场材料与封样材料进行比对。并监督现场取样送检，以检查到场材料是否符合图纸和合同要求。对于总分包单位的自购材，主要是加强对到场的材料检验。例如在1#、2#楼屋面保温板施工过程中，发现施工单位所使用的保温板厚度与设计厚度严重偏差，项目部协力监理要求施工单位及时整改，以达到设计要求；消防施工单位在安装1#楼消防箱时未按照图纸和合同要求的型号进行安

7、装，对其提出按要求更换，施工单位接受了更换指令。通过对施工材料的严格把关，保证了材料按要求使用，从而保证了工程的质量。第三，样板房引路制度，凡是重复循环施工作业的分部分项工程和操作工艺，都必须样板引路，在分部、分项工程施工前，要求施工单位对施工图纸、施工方案和规范要求进行技术交底，确定施工标准和施工方法，并组织班组对分项工程进行样板施工，施工完成后，联合业主、监理工程师进行验收，验收通过后再依照样板进行大面积施工。这是保证施工质量的重要管理措施。是开发商和设计单位验证设计意图和效果，明示质量要求和建筑品质的最直观的办法，是施工单位积累施工经验，规范工艺，改进操作，加快进度，避免大批量返工的最有

8、效的技术手段。第四，项目部在对于施工单位的管理上，主要抓其质保体系建设，发挥质保体系在质量管理上的作用，从思想上重视质量管理。而后项目组在日常的管理中重点工作是质量巡查，质量跟踪，并结合施工的阶段，组织一些有针对性的质量管理活动，有效利用工程例会制度，讲问题、提问题、解决问题。现场管理中，强调服务意识，为乙方生产质量优质产品创造条件，提供技术支持、管理支持。3、产品的验收控制中，着重抓二个层面的验收：第一层是施工单位质保体系的自查、自检、自验三级验收制度。在这个层面上，主要是依靠抓总分包单位的管理去实现，强化工序报验制度与手序，对一次报验不通过的部品、工序再从自检开始，重新进入验收程序。第二层

9、是监理与项目部的验收。针对不同的施工阶段，不同的系统采取了相应的验收方式方法，在主体施工阶段，进行的主要是工序验收，这部分直接关系到住宅产品的结构安全，对于装饰阶段，主要对饰面的美观和效果进行控制验收。因此，我们不仅对总分包单位的复验按有关规定、规模验收，而且，对工序的过程进行旁站监理，做到对质量形成过程了然于胸。4、质量的控制不仅是施工质量的控制，也是产品质量的控制、使用质量的控制：质量的主体不仅包括产品，而且包括活动、过程、组织体系或人，以及他们的结合。在以人为本的理念下，优化设计方案。充分考虑到房屋的适用性、安全性、可信性、可靠性、维修性、经济性、美观和环境协调等方面。做到多为用户考虑，

10、尽量作到人性化产品，项目部通过图纸和现场及环境要求，在费用相当或稍微增加的情况下采取了使产品更加人性化的措施：（1）、根据屋面结构外露特点，构件长期处于暴晒和雨淋状态下，特别是铁件容易锈蚀和使用过程忽于维修管理，将屋面铁制品如机房楼梯改为混凝土结构、栏杆及爬梯改为不锈钢，保证了使用的耐久性。（2）、原电梯楼层招呼面板设计其中一台在中间，一台在入户门旁边，考虑到使用的方便和美观，将入户门旁边的一只面板移位到中间同另一台对称布置。（3）、另一个人性化和实用性的设计方案优化体现在原地下停车库与住宅为做连通，用户停车不方便出入，后经方案的分析和优化，增加了与各单体住宅的连通出入通道，用户就可以直接方便

11、出入。（4）、外墙空调管统一增加了盖管，保持了外立面的美观和与环境的协调。（5）、铝合金门窗玻璃改为中空钢化玻璃既体现了环保要求（保温、隔音），又保证使用的安全性。（三）、工程进度控制1、05年的工程施工涉及到主体结构施工、装饰阶段施工、专业施工。进度管理错综复杂，对此项目部根据施工总进度计划制定分阶段进度计划、配合施工进度计划，明确工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接搭接等并付诸实施，然后在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施。项目部在进度控制方面所做的工作有：研究项目

12、的总进度、施工布置、重大施工技术和施工难题、工种之间的相互搭接穿插，对项目实施过程中可能出现的问题做好预案。2、审查确认监理工程师上报的承包商所做的施工组织设计及施工进度计划表。要求监理工程师做好监理规划、计划、组织设计和进度控制的工作制度以及进度控制工作实施细则，并督促监理工程师在工程实施过程中努力落实。3、主持会议研究各方面提出来的与合同实施有关的问题，参加监理工程师主持的有关协调研究会议，对涉及到工程进度的有关问题及时提出解决办法并通过监理工程师去实施，必要时对施工手段、施工资源、施工组织直至合同工期进行调整。（四）、项目投资控制：05年工程施工投资为：3500万元。总投资完成8500万

13、元。1、分析设计图纸、施工方案，明确工程费用最容易突破的部分或环节即投资控制重点。在保证工程质量的前提下，优化设计方案，节约成本。如取消天棚粉刷，该为直接批腻子，节约成本约为35万元。2、在施工过程中及时主动协调好各方面关系，预测工程风险及可能发生索赔的诱因，制定防范性对策，避免和经济索赔事件发生。3、按合同规定条件和要求，监督实施事前的各项准备工作，及时对已完成工程进行计量验收，对工程设计变更，现场情况、技术措施、材料涉及到经费的进行严格把关。例如结构施工时室内地坪未按施工图将卫生间和阳台的高差留出（2CM），导致了房间的找平层厚度的增加，增加工作量，增加费用约为20万元，该部分费用由施工单

14、位自己承担，费用不予签证。4、审核总包单位所做的工程量月报表，审查工程实际完成工程量与上报情况是否准确。、研究设计变更及有关经济签证，核实项目、原因、数量、施工条件。任何设计变更及有关经济签证要求都以书面文字为依据。5、按合同规定条件和要求，监督实施事前的各项准备工作，及时对已完成工程进行计量验收，对工程设计变更，现场情况、技术措施、材料涉及到经费的进行严格把关。合同的操作方式不同，费用成本也会不同，分析比对不同的方式的费用成本，采用有利的方式，成本节约。如铝合金门窗，采用综合单价加管理费的方式，比套用定额节约成本约为120万元。6、审计单位的提前落实和介入，借助专业力量，在工程实施阶段挤干各

15、类签证中的水分，帮助开发单位掌握和分析造价动态，从而使项目成本得到有效的过程控制。7、全面收集相关资料，为结算编制提供充分的依据。（五）、安全管理：2005年是安全管理形势较为严峻的一年，4月20日出现高空坠落死亡安全事故，7、8月份的强台风袭击，工程建设任务又非常繁重，在这种严峻的形势之下，项目部更加重视安全生产。全面贯彻落实建设工程安全生产管理条例，要求和督促施工单位建立健全安全生产管理机构和规章制度，完善各项安全管理程序；严格按照规程规范和有关安全生产管理要求，规范安全管理程序；认真审查施工单位提交的安全措施并在实施中加以落实；对发现的安全隐患，及时发文要求施工单位限期进行整改层层分解并

16、狠抓落实；及时审批施工单位主要安全技术措施、要求加强施工现场安全隐患的预警、督促防台防汛项目的整治等，并要求施工单位及监理及时向业主提交了安全隐患整改报告和安全月报，确保了事故以后工程项目建设过程中的生产安全。安全管理的具体措施：1、 落实安全责任，实施责任管理。把安全生产各项工作落到实处开展建筑安全专项治理，消除各类事故隐患。明确治理重点，加强组织领导。2、 安全教育与训练，使人为的失误减少，增强工人的安全意识。树立“安全无小事”的思想。3、 安全检查。安全检查是发现不安全行为和不安全状态的重要途径。今年继续对起重机械设备、脚手架（模板支撑）、高空作业、施工临时用电等事故易发部位进行整治，并

17、对高处坠落、坍塌等易发事故进行重点监控， 4、 作业的标准化，按科学的作业标准规范人的行为，有利于控制人的不安全行为，减少人为失误。5、 生产技术与安全技术的统一。具体落实“管生产的同时管安全”的原则。制定专项施工方案，并严格按方案实施，确保投入，加强验收和巡查工作，把专项治理工作落到实处，以取得实效。6、 正确对待事故的调查与处理。安全生产工作存在的问题：随着工程建设规模的扩大，工程建设的复杂性，安全生产形势依然比较严峻。存在的问题主要有以下几方面：1、根据实际需要，新的施工队伍和施工人员进场的安全意识和自我保护能力不强，应加强新进人员的安全教育和培训工作。 2、施工单位内部安全管理体系仍然

18、存在漏洞，涵盖范围不全，需要进一步的改进。 3、施工单位投入的安全人员、安全标识、安全设备不足，较大部分员工的安全培训难以跟上，部分特种作业人员缺乏必要的技能培训，部分特种作业设备未能按时按规定进行检查。 明年安全生产工作的设想与展望：1、2006 年是工程建设最为关键之年，在这种形势之下，将全面贯彻落实建设工程安全生产管理条例和国务院关于进一步加强安全生产工作的决定，使各级人员认识到安全工作对工程建设的重要性，安全形势的严峻态势，彻底纠正麻痹大意的思想，克服松懈心理、侥幸心理的错误思想，警钟长鸣，常抓不懈，做到制度落实、组织落实、责任落实、措施落实，齐抓共管，全力推进。2、认真督促推定施工单

19、位的安全体系建设，做好对施工单位的安全生产考核工作。把安全生产作为考核施工单位的重要指标，要求施工单位落实企业安全生产主体责任制，加强安全生产监督管理；以建立健全安全生产长效机制和加强施工现场的联动机制为重点，积极采用先进的安全管理方法和生产技术。3、明年继续对起重机械设备、脚手架（模板支撑）、施工临时用电等事故易发部位进行整治，并对高处坠落、坍塌等易发事故进行重点监控，加强对施工单位的行为进行监督，禁止有违法分包、私招乱雇、不办理安全报监等违法违规的经营行为，直接或间接地对安全生产构成严重威胁的行为。三、存在的问题和不足1、由于本项目建设的特殊性，使项目处于边动迁边设计边施工状态，使工程建设

20、在系统化和统筹安排方面出现交大困难，投资增加、进度放缓。2、施工单位对质量目标的不重视，例如4#施工前质量目标为市优质结构，但施工中并未按此目标进行质量管理和控制，导致达不到优质结构验收标准，所制定的目标等于没有目标。3、施工单位存在不按图施工的情况，结构施工时室内地坪未按施工图将卫生间和阳台的高差留出（2CM），导致了房间的找平层厚度的增加和自重的增加和房间净高的减少（处理和技术整改措施：增加部分厚度费用不予考虑，顶棚粉刷层取消（2CM）直接批腻子保证了房间净高和自重）4、新工艺新技术的应用程度不够：如大量粘土砖（已明令禁止使用）的使用，没有顺应时代潮流和发展趋势。5、施工单位不能完全履行材

21、料进场制度，往往是先用后报资料，先用后检验，材料的检验和验收不够全面6、施工单位成品保护力度不够，例如1#不锈钢栏杆已经安装，在外墙清洗时，腐蚀性清洁剂对栏杆造成污染。7、项目部忽略了对监理工作履行情况的书面考核。四、06年工作计划与管理重点（一）06年工作计划 1、1#楼06年2月底开始安装分户门、电梯厅施工；计划06年5月中旬竣工。2、2#楼施工电梯今年底拆卸完成50%；06年3月开始安装分户门、电梯厅施工；计划06年6月中旬竣工。3、3#楼结构封顶验收后外墙面砖、内墙粉刷、室内地坪等工作全面铺开，计划06年6月底竣工4、4#楼今年完成外墙面砖、室内墙面粉刷；计划06年5月中旬竣工。5、地

22、下车库06年3月开始室内安装和机械车库安装，计划06年6月竣工。6、06年2月底下水道开始施工（3月中旬完成）、景观绿化前期工程开始施工。7、06年3月中旬具备管线配套工程施工条件，管线配套工程开始施工。8、06年7月底*华园项目全部竣工（包括总体配套、景观、各单体项目）。9、组织设备系统调试运行10、竣工验收备案制验收。11、物业移交和接管。12、预售商品房的交付及维修保养。13、工程审计决算。14、项目总结。（二）06年项目建设控制管理重点项目部在履行管理工作时，将对以下方面作为控制管理的重点：1、公共部位装饰和成品保护工作。加装修方案的评审，明确装饰节点作法，实行样板房引路制度，保证饰面

23、材料的质量，控制施工质量，控制饰面材料装修效果协调一致。对已经完成的工作实行成品保护制度。2、总体配套施工。控制重点为合理安排总图布置、统筹协调管网平衡、优化施工顺序、搭接施工，及时协调施工中的交叉及顺序矛盾。消除各专业各工种间相互影响的矛盾至关重要。3、景观绿化施工。要控制重点为根据工程设计的要求，充分体会设计意图和构思，然后根据施工现场的实际情况，对施工设计方案作出充分的组织安排、优化设计，做到因地制宜。审核施工组织设计的可行性、协调解决与各配套单位的交替穿插，绿化种植方面严格控制种植环境处理，绿化放样，选苗和种植，养护，把握景观的效果和美观性。土建小品方面标高坐标的控制、材料的选用、施工

24、工艺的处理及饰面材料的美观。尽量做到环境的协调和观感的完美统一。4、设备系统调试运行。由于设备空载联动调试是检验设备工艺设计质量、设备制造质量、安装质量的试金石。所以将调试工作列在竣工标准以外，就会降低施工单位对调试工作的紧迫感和责任心，使安装方面的竣工验收实际上成了一句空话。再说调试不顺利可能产生的设备安装返工，连带损坏已经验收的土建装饰表面等返修责任不易落实，质量不易保证。5、竣工验收备案制验收。主要按以下程序进行：（1）竣工预验和预验整改及复查：主要根据施工图纸检查各专业工种是否按设计要求施工，是否满足设计预定的功能指标并作出评价。负责对施工质量作出鉴定。对施工资料的完整、正确、真实性作

25、出初步评价。预验整改项目由监理单位负责记录和归类，清单提交施工单位限期整改。施工单位按专业分解到施工班组或责任人在限期内逐项整改。（2）政府部门验收：根据各工种完工时间的前后，由甲方、监理工程师分期分批地召集有关部门人员到现场进行验收。政府规划部门委托测绘院进行竣工测量，取得建设工程项目竣工成果测绘报告书，凭此向规划部门的执法检查队申请规划竣工验收。政府劳动安全部门由劳动局技监处人员参加，根据相关质量评定标准对电梯安全使用的可靠性通过仪器测试作出鉴定。政府消防部门由消防局或公安局消防处技监人员参加，主要根据相关消防规范和设计要求对工程的室内外消防设施的实际功能，作用范围和可靠程度作出鉴定。政府

26、交通部门由公安局交通处技监人员参加，主要根据交通法规和设计要求对工程的区域内道路与市政道路的衔接、停车泊位、交通标志等设施是否符合交通法规，是否满足设计要求作出鉴定。政府市政环卫部门由工务、环卫部门的技监人员参加，主要根据原设计要求，负责对工程的内部道路及雨、污、废水排放系统是否符合验收规范作出鉴定。政府防疫卫生部门由防疫卫生站技监人员参加，主要负责对项目中水箱等设施是否符合国家规定的卫生条件作出鉴定。政府资源部门包括供电、供水、供煤气、有线、通讯等部门主要负责对衔接口以内的各专业工种安装施工质量，设备制造质量是否符合接通并网条件作出鉴定。政府绿化部门由绿化质检站技监人员参加，对小区景观绿化工

27、程的施工和苗木的种植进行验收和作出鉴定。（3）质监站竣工验收：根据上海市建设工程竣工验收备案实施细则，向质监站申领建设工程竣工验收备案表和建设工程验收报告。同时将验收日期，时间，地点及验收组名单书面通知质监站。竣工验收通过后的15天内，到质监站办理备案手续。（4）工程竣工档案编制验收和报送：工程资料验收工程资料验收是预验和竣工验收的重要环节，也是评定工程质量等级的主要依据。为了真实完整地保存工程建设过程和竣工的档案资料，以备社会，本企业和物业管理单位举证，查阅使用。依据上海市建设工程竣工档案编制验收和报送规定及有关法规。及时做好现场资料的收集、整理、归档，确保工程项目资料的完整、正确和安全，为

28、竣工验收编制档案准备齐全资料。6、工程造价审计。提供工程项目完整、正确的决算资料，配合工程造价咨询单位进行造价审价。审核其设计变更、签证是否实施和合理、工程量是否正确、单价的套用是否合理、费用的计取是否准确。7、物业移交和接管。物业移交和接管应提前介入，这有利于从使用者和管理者的立场上，从完善使用功能的角度出发，帮助开发单位发现缺陷，提醒开发单位在正式交付使用之前妥善处理解决，防止发生返工和重复投入。通知物业公司参加设备调试、竣工验收。物业公司提出的施工质量整改意见应视作开发单位的意见，要求施工单位进行有效整改。在移交和接管的过程中既要保持管理的连续性、系统性和完整性，又要做到双方界面清晰、职责分明。通过2005 年的努力，项目部取得了一定的成绩，在新的2006 年里，坚信通过全项目部员工的奋斗，项目工程部的各项工作会更上一个台阶，抓技术、抓目标、抓安全，保证工程优质、高效、按期、安全竣工，为*国际华园工程做出积极的贡献，树立公司的良好形象。上海*房地产开发有限公司*华园项目工程部二00五年十二月第 8 页