邯郸某物业管理投标书

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1、 物物业业服服务务 有有限限公公司司承揽承揽 前期前期物业服务物业服务投投标标书书（正本）（正本）二零一一年七月二九日二零一一年七月二九日目录目录一、一、 目录目录二、投标函二、投标函三、法定代表人资格书三、法定代表人资格书四、公司简介四、公司简介五、管理方式五、管理方式1.1.内部管理架构内部管理架构2.2.机构设置机构设置3.3.工作流程工作流程4.4.信息反馈信息反馈5.5.保证措施保证措施六、人力资源配置六、人力资源配置七、岗前培训七、岗前培训1 1培训目标培训目标2 2培训方式培训方式3 3培训内容培训内容4 4培训考核培训考核5 5合格上岗合格上岗八材料设备资源配置八材料设备资源配

2、置1.1.保洁设备、工具保洁设备、工具2.2.绿化工具绿化工具3.3.维修工具维修工具4.4.通讯工具通讯工具5.5.保安设备保安设备6.6.管理处长管理处长7.7.管理办公用房管理办公用房九、管理制度（见附件）九、管理制度（见附件）十、日常管理内容及运作规范十、日常管理内容及运作规范1.1.房屋管理房屋管理2.2.共用设施设备维修养护共用设施设备维修养护机电运行与保养机电运行与保养3.3.共用设施设备维修养护共用设施设备维修养护日常维修养护日常维修养护4.4.公共秩序维护公共秩序维护5.5.保洁服务保洁服务6.6.绿化养护管理绿化养护管理十一、物业维修养护计划和实施方案十一、物业维修养护计划

3、和实施方案（一）公共设施维修养护（一）公共设施维修养护1.1.公共设施日常维修计划及实施方案公共设施日常维修计划及实施方案2.2.公共设施定期维修保养计划及实施方案公共设施定期维修保养计划及实施方案（二）房屋主体共用部位的维修养护（二）房屋主体共用部位的维修养护1.1.房屋主体共用部位日常维修养护计划及实施方案房屋主体共用部位日常维修养护计划及实施方案2.2.房屋主体共用部位定期维修养护计划及实施方案房屋主体共用部位定期维修养护计划及实施方案十二、费用预算十二、费用预算1.1.保洁费用保洁费用2.2.绿化费用绿化费用3.3.维修费用维修费用4.4.秩序维护费用秩序维护费用5.5.智能化管理费用

4、智能化管理费用6.6.服务中心费用服务中心费用7.7.财务人员费用财务人员费用8.8.保险费用保险费用9.9.办公运营费用办公运营费用10.10.税金税金11.11.利润利润12.12.各项费用合计各项费用合计二、投标致函二、投标致函投 标 函致：邯郸市 房地产开发有限公司各位领导小区前期物业管理项目招标邀请书已经收悉。据此，我们经研究作如下宣布：1、我们已经详细阅读了招标邀请书的全部内容，决定参加此次投标活动；2、我们将按照投标邀请书的要求，承担相应的责任和义务，并严格遵守物业管理的相关法律法规和行业有关规定；3、我们提供给贵方的工商营业执照 、 物业管理企业资质等级证书等用于投标的证明材料

5、全部真实有效，并承担因此而造成后果的责任；4、我们在严格评审和充分理解全部招标文件的基础上，按照招标书的有关规定编制投标书。一旦中标，将严格按照政府有关法律、法规和投标书中的承诺签署物业服务委托合同，并履行该合同的责任和义务；5、我们安全接受并同意通知中关于投标保证金的处置方式。6、承担锦玉华庭前期物业服务，投标总报价为 367603 元(不含公共能耗费和电梯费)；6#楼、7#楼、8#楼住宅按 0.6 元每月，商业按1.5 元/每月。其中：1、保洁服务：47685.9 元；2、绿化养护：13911.9 元；3、维修维护：42433.1 元；4、秩序维护：146076.3 元；5、智能化管理：6

6、62 元；6、商业管理：100000 元7、服务中心：74816.6 元；8、保险费：10000 元；9、办公费：3000 元；10 税金：41927.8 元；11、合理利润：43395 元公共能耗： 按实际产生费用均摊电梯费：按标准 0.3 元/ 收取邯郸市博地物业服务有限公司 2011 年月 29 日 三、法定代表人资格证明书三、法定代表人资格证明书法定代表人资格证明书单位名称：地址：河北省邯郸市姓名： 性别： 年龄： 民族：汉同志系邯郸市博地物业服务有限公司的法定代表人。负责为邯郸市锦玉华庭物业管理项目服务，签署上述物业管理服务的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。

7、特此证明。投标单位：（盖章）日期：二 O 一一年七月二九日 四、公司简介五、管理方式1、公司拟在邯郸市锦玉华庭设立项目管理处（以下简称管理处） ，其内部管理架构（见示意图）：清洁绿化维修保安队消防财务用户接待中心车辆管理2、机构设置物业管理处将采取经理领导下的处长负责制，实行直线制的领导形式。管理处人员编制精干、职责明确，日常服务工作由管理处处长直接对各组长实施管理领导，直接掌握日常服务工作情况，对公司经理负责。（见示意图）3、工作流程 4、信息反馈管理处处长每周定期召开服务人员调度会，每天定期不定期的深入到服务区了解情况，掌握工作信息，及时向公司经理汇报工作，并按时公司招聘人员制定规章制度购

8、置设备岗前培训验收与接管项目管理处进驻服务区正式开始服务参加公司调度会。另外，本着“业主至上，服务第一”的宗旨，及时掌握业主需求，建立回访制度。5、保证措施（1）建立科学、全面、严格的质量保证体系及岗位责任制；（2）建立严格的考核、考勤、奖惩、辞聘制度；（3）加强员工思想教育，团结向上，形成热情饱满的工作状态；（4）巡检严把服务关，掌握各服务辖区的工作，发现问题及时处理。六、人力资源配置管理人员是管理目标的具体实施者，因此，根据大厦的性质及特点，要求所有管理人员政治上可靠、无前科及不良习气，为人忠厚老实，工作吃苦耐劳，身体健康无疾病。严把员工招聘关，经业主审查同意后，方可录用，并将员工个人信息

9、向业主备案。人力资源配置如下：1、处长 1 人；2、保洁员 3 人：一栋楼 1 人3、绿化工 1 人（兼庭院保洁） ；4、维修工人；5、保安员 10 人：包括保安队长 1 人，每天设三班，每班 3 人，大门 1 人，巡逻 2 人;6、消防专员 1 人（兼）7、智能化 1 人(由保安队长兼)8、接待服务中心 2 人9、财务 1 人合计：20 人七、岗前培训1、培训目标：即在态度、知识、技能三个方面提高，加强员工的工作作风和服务意识，提高管理人员的素质及服务水平，以达到企业的管理服务目标。2、培训方式：理论培训与实践培训相结合，集中培训与个别指导相结合。3、培训内容：（1）公司发展概况、经营理念、

10、服务宗旨、质量方针、组织架构及辖区和公司主要人员介绍；（2）公司、处及辖区各项规章制度；（3）员工守则、仪容仪表、着装、礼貌用语、职业道德教育；（4） 物业管理条例 、 邯郸市物业管理办法等；（5）业务专业知识；（6）安全消防常识；（7）设备使用和保养常识；（8）突发事件的应急培训。4、培训考核。5、合格后上岗。、管理办公用房（与业主协商）：（1）处长 1 间；（2）仓库 2 间；（3）工作室间。其中维修室间，保洁工 1 间，绿化工 1 间；（4）管理处服务中心间。十、日常管理内容及运作规范日常管理原则：大楼内日常机电运行、房管事务、治安、车辆、清洁、绿化、设施维修保养统一纳入本公司规范运作范

11、畴。注重每一个服务项目的人员培训、考核。日常各项工作主要包括房管事务、机电设备运行与保养、日常维修养护、治安车辆管理、保洁服务、绿化管理、消防管理、大门登记管理。（一）房屋管理管理处对大厦区的日常房屋管理，按照公司房管工作手册规范运作，具体事项见下表：日常房管事务运作规范工作安排8：309：00 处理业主申报投诉；9：3010：00 巡视；10：0011：30 跟踪监督；值班巡视 14：3016：00 正常服务；16：0017：00 走访、回访。考核标准跟踪监督日常：3 遍/天；入伙期间：8 小时/天巡 视日常：2 遍/天；入伙期间：8 小时/天走 访2 次/周；1 遍/季工作内容回 访处理率

12、：100%，回访记录 100%日常周检、月检考核按国家优秀示范大厦”标准考核。日检项目1、装修巡视；2、投诉接待；3、违章检查；4、车辆管理；5、治安；6、清洁；7、绿化；8、维修；9、机电设备；10、内务巡视。处理方法1、记录巡视发现的问题，搜集业主的反馈意见；2、对巡视中发现的问题，分类进行处理；1）填写意见表；2）发现的维修不合格，填写维修记录，安排维修；3）即行关闭轻微不合格项目；4）发现违章行为按“违章处理规定”执行；5）发现的严重不合格，填写纠正措施报告。周检项目全面检查小区各项工作，着重对房管日检中发现的不合格项进行检查处理。检查内容及处理方法处理办法管理处处长，对发现的不合项及

13、时整改。考核标准公司标准（二）共用设施设备维修养护机电运行与保养大楼及公用设施机电运行、养护运作按照公司规范运作。具体事项见下表：机电运行、养护运作规范主要内容及责任部门工程组值班：保障大楼供水供电、电梯空调等正常运作并做好记录；巡视：巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录；秩序：搞好设备的物品管理，加强安全安全防范工作工程组负责机电设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录；定期清洁所管设备和设备房；负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。检查项目1、水泵；2、防盗监控系统；3、火灾报警控制系统；4、消火栓；5、干粉灭火器检查项目及处理方法处理方法进行整改考核标准公司标准（三）共

14、用设施设备维修养护日常维修养护大楼及公用设施维修、养护运作按照公司规范运行。具体事项见下表：公用设施维修、养护运作规范工作安排机电运行：24 小时8：008：30 处理申报投诉；8：3010：00 跟综监督；10：3012：00 维修养护；14：0015：30 巡视维修养护；15：3017：0018：30 回访。室内小修 30 分钟，一般故障 2 小时，不超过 8 小时，较难故障 3 天内。48 小时跟踪验证。楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次。房屋本体天面：每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。室内污水系统：每月检查一次，发现问题及时修补。道路车场：每天

15、检查 1 遍，随坏随修；天线：每月检查 1 遍，随坏随修；明暗沟：每周检查 1 遍，随坏随修；供水电：每月细查 1 遍，零修时，中型维修通知水电部门；主要工作公共设施楼道灯：每月检查 1 遍，即坏即修。检查项目1、地基基础；2、梁柱板主体；3、墙体；4、顶棚；5、楼梯扶手；6、公共门窗；7、隔热层、防水层；8、水箱水池；9、天面扶栏；10、消防设施；11、标识；12、散水坡；13、楼板地面砖；14、上下雨污水管；15、设备房；17、道路；18、电缆沟盖板；19、踏步台阶；23、给排水；24、路灯；25、清洁设备。检查项目及处理方法处理方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报处长并提出纠正措

16、施。考核标准公司标准（四）公共秩序维护公共秩序维护治安、消防、车辆管理按照公司规范运作，具体事项见下表：治安、消防、车辆管理运作规范定岗检查进出口、停车场：24 小时；流动巡查消防设施：1 遍/周；大厦安全、违章行为 24 小时车辆停放、车辆保管 24 小时突发事件：90120 秒，责任保安立即到达现场；学习训练学习法规：1 次/周；训练 1 次/周。检查项目1、查可疑人员、外来人员2、查违章停车、违章装修；3、查漏水、漏电现象；4、查房屋本体设施和公共设施情况。工作安排处理方法按照公司 ISO9001 质量体系标准，对轻微不合格项汇报物业管理员，严重不合格项报处长。考核标准公司标准（五）保洁

17、服务保洁管理按照公司规范运作，具体事项见下表。保洁服务运作规范工作安排7：00-8：00 地面清扫；7：30-8：30 垃圾清运;8:30-10:30 楼道清扫、喷药；13：00-15：30 楼面清扫；15：30-17：00 垃圾清运。公共区域清洁1 次/天；垃圾设施每周 2 次；公共玻璃每周 1 次保洁8 小时/天楼间保洁清扫 3 遍/周；8 小时/天保洁垃圾清运日产日清工作内容消杀1 遍/周检查项目及处理办法检查项目1、 道路、绿化、散水坡、排水沟；2、 停车场、岗亭；3、 垃圾箱；4、 污、雨水井和沙井；5、 宣传栏、标识；6、 电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具；7、 墙面、窗、扶手、消

18、防栓、管、电表箱等；8、 裙楼、天面；9、 值班室、办公室、卫生间；10、除虫害。处理办法按公司 ISO9001 质量体系标，对轻微不合格项关闭，严重不合格项上报管理员和处长并提出整改方案加以纠正。考核标准公司标准（六）绿化养护管理（六）绿化养护管理绿化管理表运作规范工作安排适时浇水、施肥；除杂草、整形、保洁、剔除枯技叶；杀虫、补缺、保洁；整形造型2 次/年施肥1 次/年浇水因时因地制宜按需供水；浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜除杂草中耕 1 遍/季；保持无杂草补缺视缺苗情况及时补缺杀虫发现害虫立即消灭工作内容保洁8 小时/天检查项目1、乔木整技、造型修剪；花卉、树木施把；2、灌木、绿蓠、树

19、木、草地、花卉浇水；3、除杂草；4、补栽补种5、治虫杀虫6、清理枯技落叶、绿地石块7、松土8、防风防涝检查项目及处理办法处理办法对轻微不合格项行关闭，严重不合格项上报管理员和处长并提出整改方案加以纠正。考核标准 公司标准十一、物业维修养护计划和实施方案十一、物业维修养护计划和实施方案 （一）公共设施维修养护1 1、公共设施日常维修计划及实施方案、公共设施日常维修计划及实施方案日 常 维 修序号类别项 目计 划方 案标 准实施效果1道路砼路面、人行道每天检查 1次，随坏随修由专业维修工按项目维修规程实施1路面修缮质量标准；2人行道铺设修缮标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。道

20、路灯2室外照明其它照明每天检查一遍,随坏随修由专业维修工按项目维修规程实施1电气作业安全操作规程；2灯具施工技术标准。灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。雨水口雨水井污水井3沟渠池井阀门井每周检查一遍,发现问题及时维修由专业维修工按项目维修规程实施1井内无积物，井壁无脱落；2井盖上标志清晰。1井盖完好率达100%；2无缺损，无污积；3无堵。绿化4园林绿化 草坪每天检查一遍,发现问题及时维修设专人负责协调绿化补种,园艺维修绿化工作标准1绿化设施齐全完好；2绿化及时补种率达99%以上。5停车库车库每天检查一遍,发现问题及时维修由专业维修工按项目维修规程实施1砼路面修缮

21、质量标准；2停车场修缮标准。平整、无积水、无缺损、完好率达99%以上。排水管6消防设施排水室外消防栓每周检查一遍,发现问题及时维修由专业维修工按项目维修规程实施1排水管施工技术标准；1管道畅通，无堵塞；2无泄漏；管网 水泵2消防设施施工技术标准。3消防设施正常有效。标识牌7公用标志设施警示牌每周检查一遍,发现问题及时维修由专业维修工按项目维修规程实施1标示清楚，无污积，破损；2安放牢固。1标志设施完好率达100%；2标志无损坏。8其它公共设施全封闭垃圾房每周检查一遍,发现问题及时维修由专业维修工按项目维修规程实施1无破损；2无脱落；3泻水畅通。1确保垃圾房正常使用。9公共智能系统摄像监控系统报

22、警系统每天对摄像系统监控器、控制器、摄像头等的外观及控制性能检查一遍，检查性能由专业维修工按项目维修规程实施按系统维护保养标准。1系统性能良好，正常运行。2设施完好，整洁有序，无破损。2、公共设施定期维修养护计划及实施方案公共设施定期维修养护计划及实施方案定 期 维 护序号类别项 目计 划方 案标 准实施效果1道路砼路面进住装修期及中高层施工期杜绝车辆挤压人行道，严禁在路面上拌制砼或砂架污染路面由管理处加强督查。路面施工质量标准减少不必要的路面受污损和破坏。2室外照明道路灯其它照明灯1灯杆每年刷漆一次；2每月清洁灯具一次3每季检查线路一遍。1由维修组按相关作业规程维护；2对于破损灯具及老化线路

23、进行更换。1线路无老化；2照明设施清洁完好；3灯具施工技术标准。1实现良好的灯具外观；2照明系统正常完好使用；3照明设施线路完好率达 95%以上。3沟渠池井雨水井污水井阀门井1井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀；2每季度清理井内杂物 1 次；3每年全面维修完善一次。由维修组按相关作业规程实施。1井盖刷防锈漆作业规程；2井内无沉积物。1井盖正常使用密封。2流水畅通。4园林绿化绿化草坪等1春、夏补换苗一次。2花木每半月修剪一次；3草坪每月修剪一次；4根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀和四次日常消杀。由环保组按相关作业规程实施；1绿化工作标准2园林工作标准绿草丛丛，树木青青，剪切整齐；5停车场停车场每

24、年对停车场局部损坏进行修补由维修组组织实施或委托相关施工单位1砼路面施工质量标准2停车场施工质量标准停车场地面均衡，有效发挥功能6消防设施及排水管网排水管（消防水）室外消防栓水泵1消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；2消防栓每半年排一次水，检修一次。由维修组组织实施1开启灵活2不渗漏1正常有效使用；2外观完好。（续上表）定 期 维 护序号类别项 目计 划方 案标 准实施效果7公用标志设施标识牌警示牌1每月清洁标志一次；2每半年对标志安放基础稳固情况进行检查维护；3每半年对标识维护一次。由工程技术部按相关作业规程实施大厦标识、警示牌作安全及管理规定1标志清洁美观；2安放稳固；3标示清晰。公共智能系

25、统摄像监控系统周界报警系统对各系统设施、设备性能及连接运行及传输，显示情况进行月检、季检、年检1由工程技术部按相关维护保养规程实施；2本系统设备每 20年更换一次。智能化维护保养标准。1系统良好运行；2设施、设备及传输线路完好；3软件和数据完好正确保存。（二）房屋主体共用部位的维修养护（二）房屋主体共用部位的维修养护1 1、房屋主体共用部位日常维修养护计划及实施方案、房屋主体共用部位日常维修养护计划及实施方案日 常 维 修序号项目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1)局部受损；2）施工质量原因造成的结构问题日常每周巡查一次，特别是入驻装修阶段要每天巡视，发现问题，及

26、时处理、维修1）由于使用不当造成结构局部受损较轻，由维修组按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2）如因施工质量原因造成结构问题，应报请开发单位处理1）房屋修缮标准；2）有关工程施工技术规范1）安全、正常使用；2）功能完好2外墙面1）外墙成起鼓脱落的修补；2）外墙面局部渗漏；3）外墙面大面积渗透漏；4）外墙面的翻新每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程维修组按有关修缮规程实施1）房修屋修缮标准；2）外墙面修缮作业规程无鼓无脱、无渗水无违章，整洁统一3公共屋面1）隔热层破损；2）防水层破脶造成屋面渗漏；3）避雷网脱焊、间断；4）屋面积水每天检查一遍，

27、发现问题及时维修由工程维修组按相应作业规程实施维修；维修费用按20 逐年递增1）房屋修缮标准；2）外墙面修缮作业规程1）无积水、无渗漏；2）隔热层完好无损；3）避雷网无间断4电梯1）牵引绳张紧度所调整维护；2）导钳的工作情况维护；3）转动、滑动部的维护；4）各项安全装置的维护；5）电脑控制板等的维护检测每天巡视一遍，发现问题，及时同公司电梯工程组联系维修由电梯公司实施维修电梯维修保养主要标准（一）（二）1）安全正常运行、平稳；2）轿厢整洁；3）电梯各组成部分完好率 100%续上表日 常 维 修序号项目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果5机电设备1）发电机及水泵等机电设备的维护保养；2）日常

28、机电设备的零部件易耗品维修、更换每天巡视检查，发现问题，及时维修由工程维修组组织实施各项机电设备维修保养规程1）无故障停电；2）保障安全运行6共用防盗监控1）系统的维护保养；2）线路的检修；3）防盗门维修养护每天巡视检查，发现问题，及时维修由工程维修组组织实施1）无故障停电；2）保障安全运行；3）线路无乱搭接7公用照明1）线路的检修维护；2）灯具的维修及更新每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具由工程维修组负责实施；公用照明维修保养规程1）系统持续有效使用；2）灯具正常使用照明完好8公共消防通道1）疏散标志的维修及维护2）室内消火栓（箱）的有效维护航检修每周检查一次，发现问题，及时维修

29、由工程维修组按相应作业规程实施维修1）标识制定及维护管理规定；2）消火栓维修操作规程1）设施有效，标志清楚，完好无损；2）灵敏，准确报警9公共通道门厅、楼梯间1）公用地面的维修改造；2）公共通道、门厅墙、天棚维护；3）楼梯墙面、扶手、踏步的维护每周检查一次，发现问题，及时维修由工程维修组按相应技术作业规程实施维修1）相应建筑部分修缮技术规程；2）房屋修缮标准1）整洁、无缺损，无霉迹；2）扶手完好，无张贴痕迹10上、下水主管1）按口及砂眼漏水；2）管道堵塞，破裂；3）固定码松脱每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程维修组专业人员负责维修1）排水管维护修缮标准；2）给水管维护修缮标准上下水通畅，无

30、渗漏2 2、 房屋主体共用部位定期维修养护计划及实施方案房屋主体共用部位定期维修养护计划及实施方案日 常 维 修序号项目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1）局部受损；2）施工质量原因造成的结构问题1）每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性物质的侵害；2）及时了解大厦有无白蚁情况1）由公司维修组负责实施；2）维修费用每年递增1）建筑物白蚁防治标准；2）建筑物完好等级标准1）结构安全，正常使用；2）结构性能完好2外墙面1）外墙面起鼓脱落的修补；2）施工质量原因造成的结构问题1）每年对房屋基础进行一次检查，防止白蛟及腐蚀性液体的侵害；2）及时了解大厦有无白蚁情况，

31、做到早发现，早处理1）由维修组负责实施；2）维修费用每年递增1）建筑物白蚁防治标准；2）建筑物完好等级标准1）结构安全，正常使用；2）结构性能完好3公共屋面1）隔热层破损2）防水层破损造成屋面渗漏；3）避雷网脱焊、间断；4）每年对屋面防水层检修一次，每 5 年翻新更换老化部分1）由工程技术部门负责实施；2）屋面防水、隔热层每 15 年全面翻新一次1）房屋修缮标准；2）屋面防炎、隔热层每 15 年全面翻新一次1）房屋修缮标准；2）相应修缮作业规程1）无积水，防水层正常，有效发挥功用，无渗漏；2）隔热层完好；3）避雷系统完好4电梯1）引绳张紧度的调整维护；2）导轨、安全钳的工作情况维护；3）转动、

32、滑动部的维护；4）各项安全装置的维护；5）电脑控制板等的维护检测1）每月检查引绳张紧度一次；2）每月定期对滑动、转动部分加一次油；3）每季检查一次层轨、安全钳工作情况；4）每半年进行一次全面检查由电梯公司负责实施定期维修（全保） ；电梯维修保养主要标准（一）（二）1）减少故障，改善并增进电梯各部分的性能，确保正常、安全、平稳运行；2）确保顺利通过安全监督部门检查5机电设备1）水泵等机电设备的维护保养；2）日常机电设备的零部件易耗品维修更换1）月检制控设备一次；2）季检开关灵敏及开关昆固件完好情况；3）年检电源切换及自动保护装置；由公司工程技术部门负责实施；各项机电设备维修保养规程1）运转正常，

33、安全；2）设备完好率100%续上表日 常 维 修序号项目维修类别划分计 划方 案标 准实施效果6共用防盗监控1）系统的维护保养；2）线路的检修；3）防盗门的维修养护1）每月对系统进行一次维护检修（含线路） ；2）每年对防盗门锁漆一次；3）每年对防盗门进行一次坚固维护由公司维修组负责实施；防盗监控及智能系统维护保养规程1）系统持续有效使用；2）系统线路正常；3）设施美观、整洁7公用照明1）线路的检修维护；2）灯具的维修及更新每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具由公司维修组按相应保养规程实施；公用照明维修保养规程1）线路无老化；2）灯具正常使用，照明完好8公共消防设施1）疏散标志的维修及

34、维护；2）室内消火栓（箱）的有效维护及检修1）每月检查一次烟、温感报警系统完好情况；2）每半年进行 一次烟感试验；3）每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次，以防发霉；4）每年对消防疏散标志进行一次维护由消防、机电、维修专业人员对应负责实施；消防设备保养规程设施完好率100%9公共通道门厅、楼梯间1）公用地面的维修改造；2）公共通道、门厅的墙、天棚维护；3）楼梯墙面、扶手、踏步的维护1）每半年对公共地面进行维护一次，补换损坏或空鼓地砖；2）每二年刷新一遍通道门厅及梯间墙壁天棚、护手及栏杆；3）每年全面维护一次楼梯踏步，消防空鼓、开裂、破损等进行修复由维修组按相应技术作业规程实施；1）房屋修缮

35、标准；2）相应建筑部分修缮技术规程美观完好，整洁，清爽10共用给排水管道1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定码松脱1）每年刷一次管道油漆；2）每年检修一次，并紧固管道固定码；3）每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分由维修组按相应作业规程实施1）排水管维护修缮标准；2）给水管维护修缮标准1）美观完好；2）上、下水通畅；3）无渗漏十二、费用预算十二、费用预算1 1、保洁费用：、保洁费用：4130541305 元元人员工资：900 元3 人12= 32400 元 1福利：3240014=4536 元 2 工具材料费：4368.7 元 6序号名称单价（元）数量/年金额（元）1圆拖布5/

36、把每人每年 6 把3=18 把902方条拖布30/把 每人每年 2 把3=6 把1803洗洁净5/瓶每人每月 3 瓶312=1085404抹布2/斤10 斤每年205塑料刷2/把每人每年 2 把3=6126洗衣粉1.8/袋 每人每月 1 袋,年计 36 袋64.87口罩0.8/个 每人每年 6 个:年计 18 个14.48铲刀1.5/把 每人一把3=3 把4.59水桶15/个 每人一个3=3 个4510梯子（擦玻璃、标识牌） （铝合金）300/个 1 把/2 年15011笤帚5/把每两个月用一把3 人6=18 把9012扫帚15/把 每人每年 1 把3=3 把4513撮斗5/个每人每年 1 把

37、3=3 把1514擦玻璃器15/个 每人每年 2 个3 人=6 个9015方铁锹6/个1 把/3 年216大塑料桶50/个 4 个20017暖瓶15/个 4 个/3 年2018坐椅40/个 3 个/3 年4019空气清新剂10/瓶 1 瓶/月312=3636020疏通器1500/台1 台/ 4 年37521镊子8/个每人一把。计 3 把2422工作服100/套 1 套/1 年3=3 套30023清洁用推车300/辆 1 辆/4 年3=322524加长线2.5/米 100 米25025塑料管5/米100 米50026盐酸5/公斤 50 公斤/年25027来素水3/公斤 50 公斤/年15028活

38、动清洁架凳600/个 5 年用一台12029短腰靴30/双 3 年用 3 双3030更衣柜180/个 3 个/5 年10831工具箱50/个 3 个/5 年3032电扇120/个 1 个/5 年24合计4368.72 2、绿化费用：、绿化费用： 13911.913911.9 元元人员工资：9001 人12 月=10800 元 1福利：1080014=1512 元 2工具材料费：1599.9 元 6序号名称单价（元）数量/年金额（元）1绿篱机2400/台1 台/5 年4802叉子5/把1 把53喷雾器40/个1 个/3 年134锄12/把1 把/3 年45塑料管5/M50M2506钳子6/把1

39、把/2 年37改锥2/把1 把/2 年18推车240/辆1 辆/5 年489耙子14/把1 把/3 年4.710农药8 元/瓶10 瓶/年8011工作服100/套1 套/2 年5012雨鞋30/双1 双/年3013手套1.2/付6 付/年7.214斧头10/把1 把/3 年315手锯2/把1 把216汽油6/升0.03 升/M25028=4225217手剪、平剪100/把1 把/3 年3319笤帚5/把每月 2 把12=24 把12020锹15/把1 把1521移苗铲5/把1 把522机油30/瓶2 瓶/年6023电扇120/个1 年/5 年2424暖瓶15/个用 3 年525坐椅40/个1

40、把/3 年1326扫帚15/把6 把/年9026铁锹6/个1 把/3 年2合计1599.93 3、维修费用：、维修费用： 4243342433 元元人员工资：1500212=36000 元 1福利：3600014=5040 元 2工具材料费：1393.1 元 6序号名称单价（元）数量/年金额（元）1电流表45/台1 台/5 年92电锺380/把1 把/ 5 年763抛光机(切割机)80/台1 台/4 年200管钳（大）18/把2 把/3 年124管钳（小）15/把2 把/3 年105克丝钳8/把2 把/3 年5.36尖咀钳5/把2 把/3 年3.3活扳手 200#9/把2 把/3 年67活扳手

41、 300#13/把2 把，用 3 年9改锥(大)一字、梅花2/把各 2 把，用 2 年28改锥(小)一字、梅花2/把各 2 把，用 2 年29电笔2/支1 支/1 年2105M 合尺4/把1 把/3 年1.3梅花扳手 22-247/个2 个/ 3 年511梅花扳手 17-195/个2 个/3 年412六镑锤8/个1 个/4 年213羊角锤6/个2 个/4 年314剪子5/把2 把/2 年515铁锯弓8/个1 个/2 年416工具包5/个2 个，用 2 年5173.5 米合金梯子380/架1 架/3 年126.7182 米铁梯80/架1 架/3 年2719万能表30/块1 块/5 年620手枪钻

42、80/台1 台/3 年3021电工鞋（绝缘鞋）15/双1 双/1 年1522雨靴30/双2 双/3 年3023钻头（一套）30/套1 套/3 年1024手锯（木）13/把1 把/2 年6.5铁锤（大）8/把1 把825铁锤（小）5/把1 把526钢锉9/把1 把927压力钳30/台1 台/5 年628钢锯条10/把1 把，随时1029绝缘手套2/付4 付/年830电焊机240/台用 10 年2431加长线辊5/米100 米50032对讲机400 元/台2 台/4 年20033雨衣15/套2 套/5 年6合计1393.14 4、秩序维护费用：、秩序维护费用：7630876308 元元人员工资：9

43、00612=64800 元 1福利：6480014=9072 元 2装备费用：2436.3 元 6序号名 称单价（元）数量/年金额（元）1橡胶棒40/个3 个/5 年242春秋装350/套10 套/3 年11673夏装150/套10 套/3 年5004雨衣15/套10 套/2 年755雨靴30/双10 双/2 年1506棉大衣80/件10 件/3 年266.77手电筒100/个3 个/2 年1508坐椅40/把3 把/3 年409办公桌300/张1 张/5 年6010电扇120/台1 台/5 年2411对讲机400/部3 部/4 年30012时钟25/台1 台/5 年513更衣柜300/个4

44、个/5 年240合计2436.35 5、服务中心费用：、服务中心费用：5429654296 元元人员工资：（处长元+管理员元）42000 元 1福利：4200014=5880 元 2装备费用：6416.6 元 6序号名称单价（元）数量/年金额（元）电脑000/台2 台/6 年10002空调柜机6000 元/台1 台/10 年6003空调挂机3500 元/台1 台/10 年3504复印机5000 元/台1 台/6 年833.32打印机1500/台1 台/5 年3003验钞机1500/台1 台/5 年3004坐椅200/把5 把/3 年333.35时钟80/台1 台/4 年206保险柜450 台1

45、 台/10 年457档案柜400 元 /组5 组/10 年2007小茶几200/个2 个/3 年66.78三人沙发1000/个2 个/3 年333.39办公桌700张3 张年42010饮水机500/台2 台年20011烟灰缸10/个3 个/2 年1512秋装500 元/套 3 套/3 年50013夏装300 元/套 3 套/1 年90014对讲机400 元/部 1 部/4 年100合计6516.6 6 6、保险费用：、保险费用：公众责任险公众责任险 1000010000 元元9 9、办公费用：、办公费用：30003000 元元1010、税金：总费用、税金：总费用88计计1111、合理利润按总费

46、用、合理利润按总费用 9 9计计1212、各项费用总合计：、各项费用总合计： （详见下表）（详见下表）序号费用名称年金额（元）备注1保洁费用47685.92绿化费用13911.93维修费用42433.14秩序维护146076.35智能化管理6627服务中心74816.68保险费100009办公费300010商业费用（不另行测算）按 100000计5660 平米10税金8%计41927.811合理利润按合计费用的 9%计4339512各项费用总合计524097.613公共能耗费实际均摊14电梯费按 0.3 元/平米计，公共水电费按实际费用均摊备注：6#楼、7#楼、8#楼按 0.8 元/月，商业按

47、 2.5 元/附件 1：处 长 岗 位 职 则（管理员岗位职责）一、执行公司、处及服务区的规章制度；二、负责检查员工的到岗情况，作好考评记录；三、负责每日员工的分配和指派；四、负责检查所辖范围各责任区的环境卫生、绿化养护；五、负责随时检查员工的工作情况，及时调整各种工具及人力的配置；六、负责对员工的工作质量作出恰当的批评、纠正、指导，并作出正确的评估；七、负责保洁、绿化工具、设备的使用维护、养护指导；八、负责检查设备、工具的维护保养工作；九、协助处理内外纠纷、投诉；十、负责每日工作记录和日访记录；十一、按时参加公司会议，及时向公司领导请示、汇报工作，为领导决策当好参谋；十二、完成领导交办的其他

48、任务。附件 2：保 洁 员 岗 位 职 责一、自觉遵守公司、处及服务区的规章制度；二、负责服务区楼道、梯级、扶手或轿式电梯、道路及公共区域的清洁；三、负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦拭；四、负责清理楼道及走廊的杂物；五、负责垃圾的收集、转运；六、负责垃圾桶的清洗工作；七、对服务区内发生的违章现象进行劝阻和及时汇报；八、负责工具设备的清洁及保养；九、完成领导临时交办的其他任务；附件 3：绿 化 员 岗 位 职 责一、自觉遵守公司、处及服务区的规章制度；二、负责清除服务区花草树木内的杂草。三、负责服务区花草树木的松土、浇水、施肥工作；四、负责服务区花草树木的修剪、修理工作；

49、五、负责服务区花草树木病虫害的防冶；六、对服务区内发生的违章现象进行劝阻和及时汇报；、七、负责绿地的清洁卫生；八、负责工具设备的清洁及保养；九、完成领导临时交办的其他任务。附件：保安队员岗位职责一、服从领导，听从指挥，做到全行即止，遇事报告；二、遵守国家法令、法规，做到依法办事；三、熟悉本岗位职责内容和工作程序；认真做好安全防范工作；四、坚守岗位、责任心强，注意发现可疑的人、事、物，预防治安案件的发生；五、积极配合卫生、绿化、维修等其他工作，制止违章行为，防止破坏现象发生；六、熟悉和掌握大厦内配套的公共设施、设备、消防器材，并能熟练使用各种灭火器材；七、坚持原则，敢于同违法犯罪行为作斗争；八、

50、积极协助公安机关做好治安防范工作，确保服务区安全；九、认真完成领导临时交办的任务。附件：维 修 工 岗 位 职 责一、在处长的直接领导下，负责对服务区的维修、养护工作；二、加强业务知识学习，提高维修技能；三、熟悉掌握服务区房屋分布状况及水、电、暖气、消防等管线的走向、分布状况及各设备性能和使用状况。四、每天定期巡视设备运行情况，发现问题及时处理，特殊情况及时向领导报告；五、具备各种维修技术，能识别平面图、结构详图，管线系统图，能绘制简单的平面图；六、电工必须持证上岗，穿工作服、穿绝缘鞋、戴绝缘手套等安全保护设备，严格安全操作；七、维修任务完毕后，整理、清扫再现场，确保现场卫生清洁；八、完成领导

51、交办的临时任务。附件：智能管理人员岗位职责一、认真学习相关法律、法规，提高政治素质和业务素质；二、认真遵守各项法律、法规及规章制度及管理区域公约，文明行事，自觉维护服务区的合法权益；三、熟悉掌握监控室内部的分部情况及附属设施，以及主、副控制部位和各设备的性能及使用状况，并备有关部门的联系电话；四、每天对监控室的所有设施、设备进行全面检查。如发现有损坏、隐患，应及时报告主管领导并通知有关部门，确定监控设备完好正常运行；五、严禁麻痹隐瞒、拖延现象发生；六、认真做好交接班工作，并做好记录；七、完成领导临时交办的任务。附件 7：员 工 行 为 准 责一、自觉遵守公司员工守则和服务区的管理规定；二、不迟

52、到、不早退，遇风雨天气，提前半小时到岗；三、不得私自进入服务区内其它屋、室；四、保持勤俭节约的良好作风，爱护工具，节约物料；五、服从安排，不得有擅自离岗、串岗的现象发生；六、工作时不准吸烟、酗酒、会客、聊天；七、对捡拾物品，按规定上交，不得私分占用；八、工服整齐、仪表端装、语言文明；九、遇突发事件，在保证自身安全和客户安全的同时，积极采取措施；十、积极保护良好的工作作风，认真做好自己的本职工作。员工仪态、仪表1、宗旨规范操作、科学管理、专业化技术是我们的质量方针，要求每一个员工必须深刻领会，并在工作中贯彻落实。牢记“业主至上、服务第一、讲到做到、追求实效”的服务理念；树立服务光荣的思想，加强服

53、务意识，竭力提供高效、准确、礼貌的服务，以及良好的工作态度。1、礼仪是员工对顾客和同事的最基本态度。要面带笑容，使用敬语， “请”字当头， “谢”字不离口，接电话时先说“您好”2、效率高效率的工作，高效率的服务。急顾客所急，为顾客排忧解难，藉以赢得顾客的满意及公司的声誉。3、责任无论是常规的服务还是日常的管理工作，都应尽职尽责，创造性思维，以求最好，给人以高效率和良好服务印象。4、协作是公司管理的重要因素之一，各部门之间、员工之间应互相配合，真诚合作，不得互相扯皮，应同心协力解决疑难，维护公司的声誉。5、忠实忠诚老实是员工必须具有的品德，有事必报，有错必改，不得提供假情况，不得文过饰非，阳奉阴

54、违。2、仪态1、所有员工必须做到仪态端庄、大方，服装整洁，站、坐、走姿要有军人、风貌。2、站须肩平、头正、两眼平视前方、挺胸、收腹；坐须姿态端正，不得翘二郎腿，不得将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得穿拖鞋。3、工作时间，身体不得东倒西歪，前倾后靠，不得伸懒腰、驼背、背手、插兜、耸肩、抓头、抓痒、挖耳、抠鼻孔、敲桌子或玩弄其他物品。4、行走要迅速，但不得跑步，不得二人搭肩、挽手而行，与客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行。与宾客同时进出（如电梯门） ，应让-宾客先行，请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。5、公共场所和办公室内不得哼歌曲、吹口哨、不得谈笑、大声说话、喊叫、乱丢乱碰物品，发

55、出不必要声响。咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。6、不得当众整理个人衣物。不得将任何物件夹于腑下。7、工作时间办公室内不得抽烟、吃东西，不准看报聊天。8、不得用手指或笔杆指客人和为人指示方向。3、仪表1、身体、面部、手部必须清洁，提倡每天洗澡换洗内衣物。2、每天要刷牙漱口，提倡饭后刷牙漱口，上班前不得吃异味食物。3、头发要常洗、整齐。男员工不准蓄长发、烫发，头发不得有头屑。4、女员工上班不得浓妆艳抹。5、不得佩带任何饰物、留长指甲，女员工不得涂色在指甲上。6、必须佩带工号牌，统一佩在左胸处，不得任其歪歪扭扭，注意修整。4、表情1、微笑是员工最起码应有的表情。2、面对宾客住户应表现出热情、亲

56、切、真实、友好，做到精神振奋，情绪饱满，不卑不亢。3、和宾客交谈时应眼望对方，频频点头表示在意，用心倾听，不得东张西望、心不在焉。4、在为客人服务时不得流露出压烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，不得扭捏作态、做鬼脸、吐舌头、眨眼。5、员工在服务、工作、打电话和与客人交谈时，如有客人走近，应立即示意，以表示已注意他（她）的来临。不得无所表示，等客人先开口。6、要注意自我控制，随时注意自己的言行举动。5、言谈1、声调要自然、清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免客人听不太清楚。2、不准讲粗话、使用蔑视和侮辱性的语言。3、三人以上对话，要用相互都懂的语言，提倡讲普通话。

57、4、不得模仿他人的语言调和谈话，不开过分的玩笑。5、不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。6、要注意称呼客人姓氏，未识姓氏之前，要称呼“先生”或“女士”。7、指第三者时不能讲“他” ，应称“那位先生”或“那位女士” 。8、暂时离开面对客人，一律讲“请稍候” ，如果离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等” ，不得一言不发就开始服务。9、当为客人完成一顶服务后应主动询问是否还有其他事需要帮助。10、注意语言艺术，多用敬语，注意“请” 、 “谢”字不离口，具体按手册文明礼貌用语规定要求办。6、工作服1、工作服应干净、整齐、笔挺。2、钮扣要全部扣好，穿西装制服时，不论男、女第一颗钮扣须扣上，衬衫的第

58、二颗钮扣须扣上，不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖。领带必须结正。3、工作服外衣衣袖、领口和衬衣领口，不得显露个人衣物及个人物品，如纪念章、笔、纸张等，工作服衣袋不得多装物品，以免显得鼓起。4、只准按规定穿鞋上班，皮鞋不准钉金属掌，禁止穿凉鞋，女员工只准穿肉色袜，其它颜色和带花边、绣花的袜子一律不准穿，袜头不得露出裙脚，袜子不得有破洞。考勤制度1、考勤记录各部门应严格掌握员工的出勤情况，指定专人负责考勤，逐日进行考勤登记，并于本月 10 日前将考勤结果经部门负责人核准签字后送行政部。公司员工上下班实行签字考勤，不得由他人代签，代签一经发现，双方各罚款 20 元。员工确因故迟到或早退，必须履行请假手续

59、，请假单由部门负责人签字交考勤员，月终统计既无考勤又无请假单，一律视为旷工或迟到、早退。2、迟到、早退、旷工迟到、早退 30 分钟内每次罚款 5 元，30 分钟以上罚款 10 元，1 小时以上按旷工半天处理，当月连续迟到、早退三次、旷工半天扣除当月奖金（或年终按比例计扣） ，旷工二天扣除当月工资，连续旷工三天以上（含三天）者视为自动离职。请假。员工因故不能上班，必须书面履行请假手续，特殊情况可电话请示，并在 24 小时内补办手续。3、病假员工生病，可以申请病假，但必须提前得到部门经理批准，填写请假表 ，并附上病假证明。非工作时间如遇急诊来不及提前请假，员工应在两小时内打电话通知或让家人代为通知

60、，并在上班后即刻补填请假表 ，否则将视为旷工。正式员工（非住院）每年不超过 12 天病假，不如发薪金，超过 12天的部分为无薪病假；住院一个月以内，不扣发薪金，一个月以上的，按照政府有关规定及劳动法执行（注：非正式工员能休无薪病假） 。4、事假员工如有正当现由，可申请无薪事假，但必须提前得到部门经理和总经理经理批准，并填写员工请假单 ，否则将视为旷工。事假期间无工资和福利补贴。5、假期、请、休假管理制度（一）法定假日正式员工享受下列法定假日：元旦、春节、劳动节、国庆节，正式员工于法定节假日坚持工作将享受 300%的日基本工资。（二）请、休假制度1、员工请、休假，事先应由本人填写员工请假单 ，并

61、按管理权限逐级审批后报行政部备案，方可休假，否则按旷工处理。请、休假一般不得超过三天。2、因突发事件未能先行请假者，应利用电话或其它方式向所在部门主管报告，事后再补办请假手续。3、请假期满，要及时向所在部门主管办理销假，如特殊情况需延长假期，必须先向所在部门主管申请，按事假处理；否则按旷工处理。4、各部主管请假一天或以上的，需报公司行政部备案。5、正常调休由所在部门主管批准。6、病假必须有医院证明，特殊情况需经总经理批准。7、各部门员工请假 2 天以内的，由部门主管批准；请假 2 天以上的，由总经理批准，行政部备案。员工考核制度1、每月进行岗位考核，具体操作按关于岗位考核的规定执行。2、试用期

62、考核：聘用员工试用期满由所在部门主管负责绩效考核，行政部统一进行审核、审定，根据成绩由总经理做出正式聘用、延长试用期或解聘的决定。3、综合考核：公司每年进行 2 次综合考核，时间在每年 6 月底和 12月底进行，考核内容为各岗位相关知识的笔试和技能测试。4、根据实际需要各部门可自行组织进行日常考核。5、公司员工下岗的年淘汰率定为 10%，实行竞争上岗、 “能者上、庸者下”的原则，根据考核择优上岗。文明礼貌规范用语（一）常用语您好、早晨（早上）好、您请进、您请坐、请（您）稍候、请（您）用茶、请（您）谅解、请（您）原谅、请（您）留步、请（您）关照、对不起、很抱歉、打扰了、不客气、谢谢、再见、晚安。

63、（二）称呼用语先生、小姐、太太、女士、阿姨、叔叔、伯伯、大爷、大妈、爷爷、奶奶、大哥、大姐。（三）祝辞用语恭喜发财、祝您好运、一路顺风、一路平安。（四）职业用语1、护卫员请您出示证件谢谢 请问您找哪位？请您试用智能卡。 请您把车停好。请您用对讲机。 请您把车锁好。请您登记谢谢 请您交停车费谢谢请您与管理处联系。 请您把门锁好。对不起，这是安全制度，请合作。2、清洁人员请您爱护公共卫生。 请您把东西摆好。请您不要随地吐痰。 请您不要在楼道烧香。请您不要乱扔东西。3、维修人员请您介绍一下情况。 您有要求尽管提。请吩咐我做什么。 我们一定帮助解决。请您与我们联系。 我一定抓紧汇报。您放心，请试用。 不好意思，耽误您休息了（打扰您了）