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1、大华“国际礼品小商品批发城”定位报告一、 大华地区区域介绍大华地区地处宝山区西南端，隶属于宝山区大场镇范围。位于宝山、闸北、普陀三区交界处，其东面与闸北区永和小区相连，西侧与普陀区万里小区毗邻。总面积约3.5平方公里，常住人口约12万人。大华地区经过十年的发展建设，已成为生活便利、功能相对齐全的大型综合性社区。大华社区城市交通便捷，现有公交线路30余条，可便捷通达南京路、徐家汇等上海市区主要地段。另有规划中的上海轨道交通M7号线以及中环线等。大华社区由十多个居住小区组成，其核心楼盘组团是“大华公园世家花苑”，该楼盘系列总建筑面积1065 万平方米，由康华苑、枫庭丽苑、滨江雅苑、水岸蓝桥和大华公
2、园世家D块等共同组成，产品形态包括小高层、多层、联排别墅。目前在售的，是大华公园世家花苑第三代大华水岸蓝桥。而作为大华社区板块延伸的则有位于普陀区的大华雅诗澜郡（颐和华城）、万里大华愉景华庭。大华社区经过多年的建设和发展，其他配套设施相应齐全。小蝌蚪音乐幼儿园、大华双语实验小学、行知实验中学、交华中学等中小学校满足了周边居民的教育需求。而陶行知纪念馆、华灵路科普一条街、同济医院等，则充分满足了大华社区居民对科普、文化和健康等方面的需求。二、 宝山区商业规划根据区规划局提供的信息，宝山区商业要在宝山区域总体规划的基础上，形成“三横三纵”的总体商业空间框架。从南向北分布为“三横”，依次为：（1）外
3、环线南部中心城区功能带，（2）外环线以北、郊环线以南,以宝杨路（宝安公路）为轴线的新城功能带，（3）郊环线北部城镇发展功能带。从西向东分布为“三纵”，依次为：（1）沪太路（轨道交通7号线）城镇商业发展轴，（2）共和新路蕰川路（轨道交通1号线）新城商业发展轴，（3）逸仙路同济路（轨道交通3号线）城市商业发展轴。在“三横三纵”走向区域内将形成“2442”加“1”的商业空间布局，即形成淞宝、大华两个区域性商业中心；庙行通河、高境、西城区（北上海商业广场）、顾村四个大型社区商业中心；形成若干个社区商业中心，其中重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月浦四个社区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林两个特色商业区
4、域；再加上罗泾新市镇商业。此外，宝山商业将通过“三横三纵”的总体商业框架，依托“2442”加“1”的商业规划布局；形成层次分明、各具特色、互为联动的具有块状组团式功能和放射状轨道交通节点商业特色的，能满足现代综合消费需求的现代化滨江新城商业新格局。三、 宝山区商业发展近况今年前三季度全区商业稳步增长，累计实现商品销售额665.60亿元，其中社会消费品零售总额130.69亿元，比上年同期增长16.3%，零售总额中：吃、穿、用、烧分别完成53.05亿元、10.71亿元、54.49亿元、12.43亿元，比上年同期分别增长22.3%、9.6%、-1.2%和2.1倍。商业发展呈现以下几个特点： 1、大型
5、商业网点成为全区零售支撑点 据统计，1-9月累计零售额在2000万元及以上的企业有84 户，实现零售59.92亿元，占全区零售总量的45.8%，为全区零售支撑点。其中累计零售额在5000万元至1亿元的企业有21户，实现零售15.17亿元，占全区零售总量的11.6%；累计零售额在1亿元及以上企业有 18户，实现零售30.74亿元，占全区零售总量的 23.5%。 2、商品交易市场门类多，成交活跃 本区商品交易市场110个，涉及行业除集贸市场外，还有建材类、服装类、小百货类、花卉市场等。其中集贸市场有 62 个，占全区市场总数的56.4%，集贸市场1-9月实现社会消费品零售总额为17.68亿元，占全
6、区零售总额的13.5%。建材市场有8个，实现零售总额4.82亿元，占全区零售总额的3.7%。 四、 大华地区商业发展现状大华地区所在的大场镇在宝山区所有街道和镇的商业零售方面表现突出：18月宝山区各镇、街道社会消费品零售额资料来源：宝山区统计局宝山区政府对大华地区商业进一步发展的思路是在目前大卖场为主导型的基础上，通过提升式调整，完善商业业态和配套功能（如引进一个具有一定层次和规模的现代百货公司业态），融入周边地区，形成辐射能力，培育形成大华区域性商业中心。目前该社区最主要的百货公司就是九百。目前，大华地区已经形成三个各具特色的组团式商业功能区：（一） 在新沪路、华灵路交汇处形成一个以购物、家
7、居、电器大卖场为标志的大型社区商业服务中心（标志性商业企业主要有：九百购物中心、九百家居卖场、百安居建材卖场、国美电器卖场、苏宁电器、大华商城、绍兴饭店等）；（二） 在行知公园周边形成一个以餐饮、健身、休闲为标志的组团式商业休闲服务中心（标志性商业企业主要有：大华秦森休闲广场、大华金樱桑拿会所、秦旺阁饭店、上岛咖啡、避风塘、永和豆浆等；（三） 一个建筑面积28.6万平方米大华虎城购物中心为标志的大华区域性商业服务中心（标志性商业企业主要有：乐购大卖场（原乐客多）、美颂巴黎建材城、大华家饰家居城、永乐生活电器卖场、必胜客、霓虹儿童广场等组成。大华虎城购物中心占地面积16万平方米，规划开发34万平
8、方米的商业建筑、5万余平方米的花园绿地、拥有1530个停车泊位，具有人流、交通的明显优势和成熟的社区氛围。 大华虎城购物中心一期的45000余平方米的乐购（原乐客多），已于2004年元旦隆重开业。根据规划，购物中心将建有电影院、建材城、品牌专卖店、酒吧街、餐饮街、花鸟市场、温泉健康会所、运动会所、公寓式酒店等业种的商业服务业入驻。本案也属于大华虎城购物中心的其中一部分。大华虎城购物中心美颂巴黎泰森休闲广场商业休闲服务中心苏宁电器曹家渡家具城绍兴饭店百安居大华商城乐购永乐家电澳洲广场天祥百货国美电器永乐电器大型社区商业服务中心九百家居九百购物中心大润发五、 商业项目分析1、 商业形态主要围绕大型
9、大卖场展开，沿街小商铺为辅；2、 业种分析我们对改地区455家大小商业进行了整理，餐饮业的比例最高，共88家；其次是服饰和美容美发，分别是49和51家。3、 租金水平根据以下在大华地区沿街商铺所采集的租金样本了解到该地区的租金水平基本在4.3元/平米.天左右。项目一旁的“澳洲广场”一层的租金在7-7.5元/平米.天；二层的租金在5元/平米.天左右。位置经营业种经营面积租金水平（元/平米.天）新沪路、华灵路服饰店304.4新沪路、华灵路服饰店504.7大华路、大华二路助动车修理154.9南华苑路、灵石路床上用品504.3大华三路、行知路美发303大华一路、灵石路空置603.7大华三路、新沪路餐饮
10、10044、 经营状况分析从现场的人流量来看，由于新沪路、华灵路一带云集了将近10家左右的大型卖场，人气最旺盛，经营状况比较理想。大华虎城只有一家乐购和永乐，只能吸引周边的居民，经营坪效相对较差。秦森休闲广场由于周边都是新建住宅项目，入住情况较差，因此目前最没人气，惨淡经营。六、 项目分析SWOT分析优势：1、 交通便利30多条公交线路与市区连接.2、 客源有保证周边有新老住宅众多，客源有保证。3、 配套齐全目前的大华社区，配套成熟；劣势：体量、楼层有缺陷项目总高5层、总建2.2万，一种商业业种填不满，同时招商周期长。机会：市场有空白根据市场调查，大华社区目前无类似 “电脑数码城”主题市场存在
11、。威胁：目前只是大华虎城项目的1、2期项目，未来还有大量的商业项目推出。七、 建议大卖场的形式是该地区最能接受的一种商业形式，同时也是比较符合本案项目自身条件的一种形式。建议一：商业定位电子数码类与卡通动漫类市场（大型餐饮）原因：1） 主题市场符合目前大华社区的实际需求和该处的商业规划形态；2） 由于项目周边就是“乐购”，居民的消费习惯集中在大卖场，因此不能定位经营百货业或大型超市类主题；3） 经营化工、机械、农贸等产品对本案项目的建筑构造的要求高，同时与整个虎城项目商业定位不一致，因次不能选用。4） 面对约有10万人的新老居住区，客源有保证；5） 周边无类似主题，市场有空白。6） 电子数码市
12、场的经营分割格局适合小面积商铺的分割。7） 卡通动漫类市场是近年来新推出的一个商业业种，目前在静安寺有一主题商城，目前人气颇旺。8） 大型餐饮类最大的功能就是能聚集人气。建议二：面积规划单套商铺的建筑面积尽量控制在3070平米以内。1） 根据对市区中心经营业绩较好的电脑城的市调结果表明，建筑面积小于100平米以下的单层商铺往往能获得良好的去化；2） 可以直接控制单套商铺的租金总价；建议三：租金水平楼层租金（元/平米.天）一层6二层4三层2四层1五层1平均2.8建议四：业种分布楼层业种业态一层品牌电脑、数码产品、影印设备二层兼容电脑三层软件市场、电脑耗材四层卡通动漫类市场或大型餐饮五层卡通动漫类市场、大型餐饮、商场管理部
大华“国际礼品小商品批发城”定位报告
