海南万国大都会项目可行性分析报告(63页)

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1、 海南万国大都会海南万国大都会项目可行性分析报告目 录第一章 项目概况第二章 区域宏观投资环境分析第三章 海口城市发展规划分析第四章 海口商业环境分析第五章 海口消费市场分析第六章 海口商家资源状况分析第七章 海口各业态经营状况分析第八章 项目分析第九章 万国大都会项目定位分析第十章 万国大都会项目经济效益分析第十一章 万国大都会项目发展前景分析第一章 项目概况一、项目背景“海南万国大都会”原名叫“万国商城”，位于海口市大同路26号，万国商城是1992年由海南新能源股份有限公司和海南省供销社联合开发的，当时将其定位于集休闲、娱乐、旅游、购物、办公、住宅为一体的综合性商城，试图将其打造成海南的“

2、商业航母”。项目原总建筑设计面积为19.8万平方米，由主楼、裙楼、塔楼组成。已建部分的面积为13.3万平方米。现状为结构框架主体，7层通高，每一层都有面积较大的停车场。1994年，万国商城开始停工，这一停就停了11年之久，成了海南“最大半拉子楼”。直到2005年4月，由海南衍宏实业投资有限公司以7250万元人民币竞拍下“万国商城”项目-海南这幢最大“半拉子”楼项目最终被海南衍宏实业投资有限公司完成整体收购，并于2005年4月底开始复工建设,到2007年3月，通过长时间的市场调查论证后，现已经完成整个项目的整体定位，并不惜重金聘请了国内一流的顾问公司和国内顶尖人才组建了专业商业经营管理公司；整个

3、项目现在已经进入正式招商阶段。目前，万国大都会项目是海南省“十一五”期间重点项目，其建设规模、功能配套、聚客能力均创造海南商业之最，项目拟借鉴国内外最先进的城市购物中心经营模式，携手各商家形成战略合作伙伴，组织各业态构成优势互补，共同打造成为海南最好的商业航母。二、项目概况1、项目名称 海南万国大都会2、项目建设单位 海南衍宏实业投资有限公司3、项目位置 海口市大同路26号4、项目地块面积 本项目为先前已建部分之续建工程，位于海口市大同路西侧，项目占地面积25312m2，总建筑面积约140123.4m2(不含技术层)；地上建筑面积：107872.2m2，地下建筑面积:32251.25m2 ；停

4、车位1400个，地块呈较为规则的“L”形。建筑密度：42%，容积率：3.5，绿化率:5%，功能为商业综合体。5、地块用地性质本地块为商业用地，开发大型商业项目。6、平面布局：平面设计呈斜L形依次按A、B、C、D区展开，各区相对独立，且整体使用，可根据市场不同需求进行灵活划分。对照功能分析图，A区主要为商业总导入区，且利用该区的交通提供以上各层的顾客交通。B区则为商业密集区，一层除解决商住，商业侧入等功能口部外，其它则在此安排展台，展柜等商品销售区。C区则为休闲综合区，在此配合中庭考虑静态商品交流，形成B、C区的动静结合模式。D区则为相对独立的商业混合区，主要考虑车库，与C区配套用房。按水平划分

5、为A、B、C、D区。A区地上七层层高4.5M，第七层为技术层层高2.2M，地下二层层高3.9M；B区地上20层，裙楼7层（含技术层），层高均为4.5M塔楼均为3.38M，技术层层高2.2M，地下三层层高3.9M， B区八层二十层则为住宅与酒店，酒店客房270个住宅120户。；C区地上七层层高4.5M，第七层为技术层层高2.2M，地下二层层高3.9M；D区100.000以上部分6层15.000标高为停车楼层高为3米，18.000-22.500为停车场配套用房层高4.5M,大屋面29.200标高处为电影院。7、此项目93年施工至地上七层停工，现已完成砼检测设计工作并办理了复工报告，完成了规划报建。

6、工程计划工期九个月，2008年4月竣工具体详见进度计划表。8、本项目设计单位：中南建筑设计院海南分院甲级院施工单位：海南省海口市建筑工程公司一级企业监理单位：海南航达监理有限公司一级资质企业海南万国大都会项目改造装饰进度表序号各阶段工作内容7月份8月份9月份10月份11月份12月份08年1月份2月份3月份上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬（一）设计报建工作1万国大都会报建文本修改2万国大都会规划报建3水电、空调通风、结构、建筑图4主体施工报建（包括审图）5室内装修、灯光园林设计6完成POS及监控等弱电设计7燃气及防雷设计

7、8室内装修报建（包括消防）（二）施工阶段1结构改造（包括停车场、电影院）2主楼主体施工3主体外墙装修订货2个月 调试 4空调施工（包订货）5防雷、防白蚁施工海南万国大都会项目改造装饰进度表序号各阶段工作内容7月份8月份9月份10月份11月份12月份08年1月份2月份3月份4月份上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬6消防施工7水电及弱电施工8高低压系统（包括报装接线，验收）订货9电梯设备10公共部分装修11燃气安装12主力店装修13功能店装修14散铺装修15商场广告广告及外立面装修16竣工验收17物业移交注意：1

8、、 动线文本出来后应与环保单位协商环保设计并进行施工。2、本工程每道工序时间均非常紧，必须多工序交叉作业，特别是报建工作必须不能影响施工，否则工作很难按时完成。三、地块周边资源环境分析1、项目用地周边环境1）自然环境情况：紧邻项目东侧为市政府规划的“一园两湖”公园-海口的城市客厅所在地，对面紧邻海口市最繁华的商业中心-海秀路商业圈，北面紧邻繁华的解放路老商圈；商业环境好。2）人文环境状况：项目地周边为大量的城中村及新建商品住宅小区和办公区，居住人口、办公人口众多，属居住、办公、商业于一体的商住中心。综合分析：万国大都会位于海南省海口市最繁华的两大核心商圈（海秀路商圈和解放路商圈）之交汇处，周边

9、商业网点云集、人气鼎盛、商业繁华。以“万国大都会”为中心的万国大商业圈正在形成-周边有香港城、汇锦名城、运动品牌专卖一条街、乐普生、明珠广场、第一百货、泰龙商城、友谊商场、东方广场、女人街、得胜沙步行街、解放路老商业街、新华南电器一条街、博爱路批发一条街，还有家乐福、国美、肯得基、麦当劳等商业巨头，商业、餐饮、娱乐、休闲各种业态齐全，商业氛围浓厚； 19条公交线路通达全城，交通网畅通东西南北；汇聚整个海口消费源、网聚171万消费群体，属海南省省会城市的中央商务区（CBD），第一商业地标位置，可谓独一无二的商业钻石地点。第二章 区域宏观投资环境分析本项目位于海南省省会-海口市最繁华的商业中心，海

10、口市是海南省政治、经济、文化、交通、通讯枢纽中心。东邻文昌市，南依定安县，西接澄迈县，北邻琼州海峡。陆地面积2304.84平方公里。常住人口171.03万人，其中户籍人口143.07万人。设秀英、龙华、琼山、美兰4个县级区。年，全市生产总值亿元，年均增长，连续九年保持两位数增长，人均生产总值元；城市居民人均可支配收入增加到元，年均增长10；全市实现社会消费品零售总额161.35亿元，同比增长16.5；城镇居民储蓄存款644.79亿元以上；产业结构不断优化，产业结构调整到7.4：29.2：63.4；年，全市社会消费品零售总额161.35亿元。全市接待过夜旅游者512.2万人次，比上年增长11.2

11、%。其中，接待海外旅游者14.03万人次，增长38.5%；接待国内旅游者498.17万人次，增长10.6%。全年实现旅游总收入47.2亿元，比上年增长10.4%，其中，境外旅游收入0.4亿美元，增长47.0%；国内旅游收入43.95亿元，增长8.1%（详见附表）。到年，全市生产总值将会达到亿元，年均增长；财政总收入达到亿元，年均增长；城镇居民人均可支配收入元，年均增长；农民人均纯收入元，年均增长；社会消费品零售总额亿元，年均增长；全社会固定资产投资五年累计达到亿元，年均增长；城镇登记失业率控制在以内，人口自然增长率控制在以内，海口市与内地城市各项经济指标状况对比名 称常住人口（万人）生产总值（

12、亿元）人均生产总值（元）城市居民人均可支配收入（元）社会消费品零售总额（亿元）人均零售总额（元）过夜旅游客（万人次）旅游总收入（亿元）海口171.350.061998010712161.359435.7512.25113增长7%13%11%7.6%16.5%11.2%8.5%广州10435115.749048182871898.7418204.62850.56624.68增长13%8.3%12.7%6.6%14.2%佛山56023804103117400634.4711329.8571.21108.67增长5.9%19.2%8.4%17%4.1%21.3%综合分析：平稳、增长是2006年海口市

13、经济运作的主要特征，自从2000年以来海口市经济运行持续增长，主要经济指标增长较快，相关指标出现了稳中上升的迹象，表明海口市经济正处于高速的发展周期。从三大需求情况看，出口、投资、消费出现了全面、较快增长的格局：1、2006年全年全市累计完成出口总值5.4亿美元，同比增长31，对外经济合作不断加强，实际外商直接投资4.47亿美元，同比增长17.9；2、投资继续保持高速增长。2006年，我市完成全社会固定资产投资158.23亿元，较上年增长了15.4%；3、消费市场逐步升温。城乡市场趋于活跃，市场物价温和上扬。在城乡居民收入增长加快和农村消费环境不断改善的推动下，2006年全市实现社会消费品零售

14、总额161.35亿元，同比增长16.5；城镇居民储蓄存款644.79亿元以上；4、城乡居民收入大幅提高，消费支出同步增长。2006年，城镇居民人均可支配收入为10712元，同比增长10%。5、从宏观经济上状况看，海口市经济呈明显发展态势。6、从海口市与内地城市各项经济指标状况对比来看，无论是城市人口，还是生产总值、城市居民人均可支配收入、社会消费品零售总额等，海口市都无法与内地城市相比，还存在一定的差距。第三章 海口城市发展规划分析由于海口是岛屿经济，受地理位置与观念的制约，海口的经济发展明显落后于沿海与内地城市，特别是新兴的行业如IT、金融、服务、商业等领域明显滞后。但近年来，海口市“两地一

15、中心”的发展战略，充分发挥省会城市强大的聚集作用和辐射作用，整合全省各市县的资源，立足海口，服务全省，面向全国，带动全省商贸经济迅速发展，把海口市建设成区域性商贸中心。根据海口市城市总体规划（2005年2020年）：1、主城区城市建设用地发展方向海口空间布局结构是带状组团式。在总体空间发展策略上，要遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。（中强：强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境）2、主城区近期发展建设重点中心组团：启动大英山（海秀东路）中心商务区的建设；以道路建设和环境整治带动旧城和城中村改造，实施“一园两湖”改造工程；完善道路网系统，海口市将选取“一

16、园两湖”、“海口旧城”和“海秀东路”，做为今后5年商贸业建设的重点，以构建海秀东市级商业中心，并进行“三园整合”，建设金贸商业区分摊压力。3、把海口市建设成区域性商贸中心。海口市商业网点规划提出：海口将建成区域性商贸中心，充分发挥省会城市强大的聚集作用和辐射作用，整合全省各市县的资源，立足海口，服务全省，面向全国，带动全省商贸经济迅速发展，把海口市建设成区域性商贸中心。要提升海秀东路商业街档次，将其打造成为“海秀东路商业中心”这样的品牌，增加扩建大同路万国商城等商业中心场所，带动海秀干道周边形成繁华的大商业圈，建设一个交通快捷、人流物流兴旺、购物环境优美、辐射力强、吃住游购玩俱全的商业中心区。

17、 4、住宅建设与人居环境 1）重点处理半拉子住宅工程，改造特困居民住房。 2）重点开发白龙片区、滨江片区和大英山片区的住宅居住项目建设。 3）在旧城改造中，建设一批街头绿地和小型游憩设施。5、生态环境建设：完成人民公园及东西湖改造；完善万绿园、金牛岭公园、红城湖；配套和整治美舍河两岸绿化带；新建白沙门公园。6、人口与用地规模 继续坚持节约土地，集约发展的原则，都市区总人口将达到250万人左右，建设用地总规模控制在300平方公里以内。综合分析：1、由于海口空间布局结构是带状组团式，在总体空间发展上受到限制，发展空间也存在很大的限制，所以，在未来几年当中，在海口市中心很难再有如万国这么大的商业开发

18、用地；2、在总体规划发展策略上，要遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则，强化与完善中心城市的建设，开发大英山老机场空地成为海口新的政务中心和商务中心区，完善道路网系统，建设政务中心和中心商务区，实施“一园两湖”改造工程；增加扩建大同路万国商城等商业中心场所，带动海秀干道周边形成繁华的大商业圈，这些措施对万国大都会项目的开发建设和开发时机都有大利而无弊，海口城市新的政务中心和商务中心区转移到大英山老机场后，将使万国大都会和海秀东商业区形成一个更大的核心商业圈；另一方面，使中心商业区将会具有更大的聚客力和吸引力；3、重点处理半拉子住宅工程，改造特困居民住房。重点开发白龙片区、滨江片区和大英山片

19、区的住宅居住项目建设。对周边旧城区的改造和住宅居住项目建设对整个人气的聚集很有帮助；4、海口市将选取“一园两湖”、“海口旧城”和“海秀东路”，做为今后5年商贸业建设的重点，以构建海秀东市级商业中心，并进行“三园整合”，可改善万国周边的环境，形成一个很好的休闲、娱乐、商业的综合环境；第四章 海口区域商业环境分析从海口市的商业布局来看，海口的商业主要集中在以明珠广场为核心的中心片区商业中心区，但海秀东商业圈却又遇到了发展的瓶颈车位不够，在现代商业中最重要的因素是车位。目前“明珠广场”600多个车位、DC城仅几十个车位，由于车位的限制，这里每天会失去约20%的购物者。目前海口百货商场除第一百货、明珠

20、广场、DC城、金世纪商城、东方广场、乐普生（佳心百货）、生生百货等几家较大的百货商场之外，欧美佳、广百、风华时代、香港女士城、俯城天茂百货、第一MALL、新外滩复兴城、宜欣商业广场、南亚广场、万国商厦、三叶数码城等大型、超大型商业项目陆续开工、开盘。海口老商业圈包括中山路、新华路、博爱路、新民西路、得胜沙路等围合的区域，也是一块集中体现历史文化名城风貌的地区，它将继续发挥其老商业区、生活服务中心的优势。另，滨海路、海甸岛、秀英、南海大道、府城也因人气的不断聚集，在形成各自的商业中心，其余片区的商业分布相对零散，各个片区的区域性的商业中心尚未形成。商圈名称海秀商圈解放路商圈国贸商圈府城商圈滨海商

21、圈秀英商圈商圈发展历史属新兴商业圈属传统老商业圈属新兴商业圈属传统老商业圈还未形成商业圈还未形成商业圈交通便利性位于市中心，交通非常便利位于市中心老城区，交通便利交通较便利位于琼山市老城区，交通较便利位于滨海路，交通较便利位于秀英区，交通较便利人口聚集度是海口市中心区域，聚集人口众多、密度大是海口市老城区域，聚集人口众多、密度大是海口市新城区域，办公聚集区，人口较多是琼山市老城区域，聚集人口较多、密度大，但消费层次较低位于海口市滨海路沿海区域，人口较少、比较分散位于海口市边沿区域，聚集人口较少、比较分散日客流量海秀路平时车流量约20-25万辆/天，节假日约30万辆/天以上，平时人流量约20-3

22、0万人次/天，节假日人流量约28-35万人次/天；平时车流量约3-5万辆/天，节假日约5-8万辆/天以上，平时人流量约10-16万人次/天，节假日人流量约18-25万人次/天；平时车流量约8-10万辆/天，节假日约9-15万辆/天以上，平时人流量约4-7万人次/天，节假日人流量约10-15万人次/天平时车流量约5-7万辆/天，节假日约6-10万辆/天以上，平时人流量约6-10万人次/天，节假日人流量约10-15万人次/天平时车流量约8-10万辆/天，节假日约9-15万辆/天以上，平时人流量约3-5万人次/天，节假日人流量约5-8万人次/天平时车流量约8-10万辆/天，节假日约9-15万辆/天以

23、上，平时人流量约2-4万人次/天，节假日人流量约3-5万人次/天商圈消费状况是目前海口市消费群体最集中，消费量最大的区域是目前海口市中低消费群体最集中，消费量最大的区域，是目前海口市高消费群体较集中，餐饮、休闲项目较集中的区域由于府城是琼山市老城区，商业发展空间极少，目前人口虽多、密度大，但消费层次较低，外来流动人口多是海口市新开发的高档住宅区，高消费群体较多，但目前比较分散，居住率低，商业分布比较分散，商圈气候还未形成由于位于海口市边沿区域，聚集人口相对较少、比较分散，目前商圈还难成气候主力百货店第一百货、明珠广场、乐普生（佳心百货）、DC城、国美电器、金世纪商城、香港女士城、南亚广场、万国

24、大都会东方广场、新友谊商场、泰龙商城、新华南电器一条街广百百货、风华时代（信心电器城）、宜欣广场俯城天茂百货生生百货、新外滩复兴城、紫荆百货第一摩尔产业聚集度百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、电影、专卖店等百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、电影、专卖店等百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、专卖店等百货、超市、餐饮百货、超市、餐饮百货、超市1、中心片区-海秀路大商圈正在形成经过多年的发展建设，中心片区已形成了以明珠广场、DC城、第一百货、乐普生为核心的商圈，商业主要分布在以明珠广场为中心的海秀路上，还有众多专卖店以及娱乐、餐饮等配套设施，就连公交线路的竞争焦点也是海秀路。业界普遍认为，目前无论是海口市民还是市

25、县到海口购物的消费者，都已经认可了海秀路商圈。而以大同路、龙华路、解放西路三路交汇点为中心的商业圈“万国大都会大商业圈”也正在日益成熟，中山路、新华路、博爱路、新民西路、得胜沙路等老商业圈则与之相互呼应。所以，一个以“万国大都会和一园两湖公园”为中心的，以海秀路、大同路、龙华路、解放西路、新华路、博爱路、得胜沙路等合围的市中心万国大商业圈正在形成。另，大同路南段与海秀东路一段路面实行单行车道分流后，产生了一个真正的圈状商业区，使大同路成为连接两大商圈的枢纽，未来的价值增长潜力倍增。其南段的商业氛围一下子就带活了很多，除了长期生意兴隆的前“女人街”，沉寂多年的“香港城”、“万国商城”、“华发大厦

26、”、“财富中心”等停缓建项目相继“苏醒”，未来人气崛起势头迅猛，而且这些项目的地块价值发育过程还刚刚开始。海秀东路作为城市主干道和中心辐射能力极强，西南延伸至和平南路口，以及南大立交桥以东皆成为其“势力范围”。最近兴建的“南亚广场”也不例外。2、国贸商圈将逐渐崛起由于原有的商业网点过于集中、狭窄、老化与大量的新的居民区域的分布不相适应，迫使商业中心由一个向多个方向分布，国贸集中众多商业地产，“广百百货”成为其中先行者，这里居民文化、经济水平都较高，”。“广百百货”对面的空地-上邦百汇城商业地产即将兴起，但国贸商圈无论从人气、商业布局和业态分布等都还不成熟，并非如当初所设想这里是海口的CBD（中

27、央商务区），白领聚集地，会很快形成一个中高档的商圈。京茂百货、风华时代的匆匆开业又很快难以为继，都反映出国贸商圈的情况，另一方面也反映商业企业在经营实力、经验等方面都还显不足。国贸商圈经历几次洗牌仍没有太大起色，如果再各自为战很难形成有竞争力的商圈。要靠政府牵头，以大国贸的概念对其统一规划经营，国贸商圈也将逐渐崛起，并将以与海秀路、解放路商圈的不同特色而成三足鼎立之势3、滨海商圈-决不会是一个城市的商业中心最近几年海南的房地产火了，大量高档住宅涌现造就了一批分布全国的消费群体，对海口商业的改朝换代起了推波助澜的作用。以新外滩复兴城为标志，周边家天下的家居市场、紫荆百货、第一MALL等组成的新滨

28、海商业地产，最近颇为得风唤雨。这些新规划的商业新军，或打专业精品牌、或走综合型休闲购物路线，形成错位经营、细分市场的格局。但城市滨水区域从来都是旅游目的地，其中，当然有商业的存在，但那都是旅游商业，决不会是一个城市的商业中心。城市商业中心的形成要有商业人气的聚集。以海口为例，人们到人气较足的万绿园、世纪大桥、西秀海滩、假日海滩等滨水区域的目的非常明确，都是来休闲的，不是来购物。海口的滨水区一字长蛇地排列，不具备大型商业竞争者聚集的条件，零星的商业开发项目形成不了气候。海口的滨水区域步行和坐车皆不方便，服务配套跟不上。4、解放路老商圈-将融入海秀路大商圈传统的解放路老商圈早已接受了海秀路商圈的崛

29、起，作为老城区的解放路商圈，就目前而言，解放西路的休闲品牌专卖店以及书店、影院等，已经使这一商圈具有了年轻人的文化特色。但目前解放路商圈的停车难也是一个很大的制约。从地域上来看，解放路老商圈紧邻海秀路商圈，从发展的趋势来看，解放路老商圈由于万国大都会大商业圈的兴起，解放路老商圈将融入海秀路大商圈-即“万国大都会大商业圈”，并与万国大都会大商业圈形成互补。5、府城商圈羽翼日渐丰满 府城的商业圈属琼山区区域性商业圈，琼山区商贸业的现状是不发达，但琼山区人口密集，居民的购买力有很大潜力，因而近几年来，新增了佳和超市、中山电信城、天茂百货、府城步行街等多个商业点。府城的商业圈从目前来看整体消费能力有限

30、，商业圈的发展受限。府城和东西湖商圈类似，商业气氛一直以来非常浓厚，可是商业物业陈旧，商业建筑形式对形象塑造支援不足。相对全海口市中高档商业物业，在智能化、自动化、服务体系等软硬件支持方面几乎为零。但不同的是府城距离各大商业中心的距离足够远，作为一个人口密集住区也就具备了商圈形成的前提。事实上府城的商业发展早已形成了一个以中山路为核心，以日用百货为主，且行业相对集中的乡镇级的商圈，剩下的只是升级换代问题。在短线投资价值上讲，档次不高的商业熟地比高档物业的商业生地要高，且风险较小。琼山区具有潜在优势：城区南扩有充足的空间和发展的余地，未来一两年内，海口的环城高速、同三高速、货运大道、迎宾大道将在

31、这里形成完善的交通网路，南渡江两岸、东海岸建设的规划将给琼山区带来发展机遇。6、秀英商业圈升级还有待时日 秀英距离海秀东商圈距离足够远，从老百姓日常生活便利需求上看距离一个大商圈太远的人口密集区域，必然要求有自己的商圈。一个区域商圈的形成总要有一个核心区域向周边辐射，秀英未来商业核心区在哪里？似乎难住了不少投资者。人口密集程度已经为商圈的形成做了铺垫，并在围绕金牛岭公园的海秀西、海垦路为中心形成了一个原始意义的小商圈，该区域交通组织通畅、商业氛围浓厚、人气鼎盛，初步具备了商圈的雏形。以原始居民和外来务工人员为主流的秀英村为代表，消费人群在消费档次上还不是很高。但转折的机会正在形成。目前以金牛岭

32、公园为中心的“金牛板块”住区正在迅速生成，近万平米的中高档住宅开发面积呼之欲出，在售的“奥林匹克花园”、“都市森林”、“时代雅居”、“雅庄花园”、“明隆花园”等项目随着“沃尔玛”进驻板块的消息而走俏，仅农垦城即将主导开发的“绿海佳苑”、“西岭华庭”等多个项目总建筑面积达万平方米，日益为该地区商业发展提供充足的人气和消费力。海垦路上万多平米建筑面积的“香樟林风情街”项目将成就海口第一个南洋风情商业街，估计旧城改造后的海垦路北段最终将成为发育中的秀英商圈区域核心。但秀英区商业圈升级还有待时日。综合评述：1、万国大都会周边商业网点众多、商家云集、业态丰富、经营良好、人气鼎盛（海秀商圈约20-30万日

33、均人流量），具备了必要的商业大氛围；是唯一的海口市中心的核心商圈、市级商业区，已经形成较大的中高档消费人气，目前，随着“一园两湖公园”和大同路的改造，一个以“万国大都会和一园两湖公园”为中心的，以海秀路、大同路、龙华路、解放西路、新华路、博爱路、得胜沙路等合围的市中心万国大商业圈正在逐步形成；2、海口商圈发展态势：三足鼎立、一枝独秀（海秀商圈、解放路商圈、国贸商圈三足鼎立，海秀商圈一枝独秀），商圈中各商业不断更新换代，呼唤新形态商业，随着商圈的发展，解放路老商圈-将融入海秀路大商圈（万国大都会大商业圈）；3、通过海口市与内地城市各项经济指标状况对比表数据分析来看，海口人均商业面积较大（1.2平

34、方米/ 人），商业竞争相当激烈，但海口人均社会零售额：9435元，佛山人均社会零售额：11329.8元；海口的人均GDP只相当于佛山的50，但人均社会零售额已经达到了佛山的84（海口人均社会零售额：9435元，深圳人均社会零售额：17368元；海口的人均GDP只相当于深圳的30，但人均社会零售额已经达到了深圳的60），这显示了消费者强烈的消费欲望，人均社人会零会零售额较高，消费高，消费欲望强烈；4、市场容量大。海口社会消费品零售总额已突破160亿元，近年来，海口经济发展迅速，居民的收入水平提高较块，人口规模总量已超过171万，城市居民的居住密度高，居民的购买力提高，购买潜力大，城市居民个人可支

35、配收入也突破1万元以上，到年，全市生产总值达到亿元，年均增长；财政总收入达到亿元，年均增长；城镇居民人均可支配收入元，年均增长；农民人均纯收入元，年均增长；社会消费品零售总额亿元，年均增长；全社会固定资产投资五年累计达到亿元，年均增长；城镇登记失业率控制在以内，人口自然增长率控制在以内，这些都反映了海口城市零售市场的容量在不断扩大，消费市场发展潜力大；5、中国城市购物中心的发展基本条件之一-人均GDP接近2500美元，目前海口人均GDP19980元（相当2600美元），已具备发展大型购物中心的适宜条件；6、本项目周边居住人口、工作人口、流动人口聚集度高，购买力强，消费群体稳定；7、海秀商圈正处

36、于更新换代的时期，未来发展的重点是新形态、复合型的商业，随着海口经济及商业市场的快速发展，海口人消费观念将会不断更新换代，这说明开发购物中心符合时代发展的需要；8、海口人消费特点：追求健康生活，对质量型的饮食和娱乐消费，敢于消费，追求名牌潮流，崇尚健康、自然的生活，喜好不一样的购物体验，对外来事物接受程度较高，海口人崇尚新鲜体验的消费心理符合新形态的综合性商业发展；9、海口现存商业多为传统业态，以购物为主，缺乏上档次和规模的餐饮娱乐聚集区，缺乏大规模停车场地，作为万国大都会项目自身的条件-体量、单层面积、和广场、停车场，为整个项目提供了竞争优势。10、海口商业网点五年发展规划措施：一心两带三级

37、四区的商业规划，确立海秀商圈为唯一的市级商业中心，以热带滨海旅游休闲购物为特色，使商业网点和旅游景点融合，加快现有商圈的设施升级，重点发展现代形态的商业设施和会展经济，成为北部湾区域商贸中心，海秀商圈正处于更新换代的时期，未来发展的重点是新形态、复合型的商业。（资料来源：海口市规划局）以上这些都具备了购物中心发展的必备条件，说明海口发展购物中心已初具条件，是发展购物中心的较好时机；同时，也是万国大都会发展购物中心的最佳时机。第五章 海口消费市场分析一、城 乡 人 口 分 布 项 目城镇人口数城镇人口占总人口比重年 份199020002005199020002005增减海南省157.04315.

38、57373.4923.940.1145.2021.25海口市40.0175.7686.4910091.2558.72-41.28从表中可以看出海南省及海口市城镇人口从1990年2005年的变化，从绝对数来看，随着经济的增长，海南省及海口市城镇人口绝对数增长较快，都翻了一倍，2000年至2005年，城镇人口竟然出现了负增长。从城镇人口占人口总比重来看，至2005年，海南省城镇人口占总人口比重达到了45.20%，略高于全国平均水平（43%），城市化发展水平较快。二、海口市各区域人口分布状况1、秀英区：面积495.67平方公里。户籍人口25.2万人，其中非农业人口8.38万人。辖6个镇、2个街道办事

39、处、69个村委会、16个居委会、社会消费品零售总额6.5亿元；2、龙华区：面积274.84平方公里。户籍人口39.77万人，其中非农业人口28.11万人。辖5个镇、6个街道办事处、52个居委会、54个村委会，社会消费品零售总额42.47亿元；3、美兰区：面积581.06平方公里。户籍人口45.42万人，其中非农业人口31.43万人。辖5个乡镇、8个街道办事处、50个居委会、53个村委会，社会消费品零售总额38.65亿元；4、琼山区：面积953.3平方公里。户籍人口32.68万人，其中非农业人口14.33万人。辖8个乡镇、1个街道办事处、18个居委会、72个村委会，社会消费品零售总额13.4亿元

40、。从以上数据来看，万国大都会所在的二个交汇区：龙华区户籍人口是39.77万人，美兰区户籍人口45.42万人，是海口最大的二个区，二个区户籍人口合计人口达到85.19万。三、海口消费市场的消费人群与消费力状况海口的消费水平并不算太高，决定的消费者的消费圈跟人口收入有着很大的关系。 四、海南城镇居民家庭年人均消费性支出及构成项 目1987年1995年2000年2003年2004年2004年04年消费支出构成（%）年人均消费性支出921.603760.314082.565501.545802.047367.90100.001. 食 品551.642228.952013.222462.242722.9

41、13247.6144.082. 衣 着45.60242.42187.25279.54300.17388.245.273. 家庭设备用品及服务50.25272.47201.76319.33302.41388.955.284. 医疗保健17.6498.48247.31413.82350.17451.716.135. 交通与通讯16.63114.05350.38602.38701.89935.7212.706. 娱乐教育文化服务69.20375.08530.43630.02686.34897.2712.187. 居 住96.00253.94355.76604.65564.86813.0011.038

42、. 杂项商品与服务74.64174.92196.45189.56173.28245.393.33另，根据海口市2005年统计年鉴显示：海口市批发、零售和餐饮的年消费额在95.65亿元其中批发和零售消费为81.51亿元，增长17.5%，餐饮消费为14.14亿元，增长18.7%。居民消费结构升级趋势加快，其中全年限额以上企业汽车类销售额11.4亿元，家用电器和音像器材类销售额1.5亿元，分别增长35.6%和59.1%。全年居民消费价格总水平比上年上涨3%，其中食品价格上涨8.3%，衣着价格下降1.1%。2005年城镇居民消费水准食品类年人均消费3247.61元服装类年人均消费388.24元居住类年

43、人均消费813.00元，年人均可支配收入9739.50元，年人均可支配消费性支出为7367.90元 存贷款规模扩大 到2006年城镇居民储蓄存款达644.79亿元 金融机构存款额达552.41亿元 金融机构各项贷款余额493.58亿元 五、海口商圈消费之特征分析作为海南省省会城市，海口是连接大陆和下面各县市的枢纽，具有强大的聚集作用和辐射作用，整合全省各市县的资源，立足海口，服务全省，面向全国，带动全省商贸经济迅速发展，又有旅游、农业产业支柱，所以，海口是海南省消费能力最强的城市。但由于海口是岛屿经济，受地理位置与观念的制约，海口的经济发展明显落后于沿海与内地城市，特别是新兴的行业如IT、金融

44、、服务、商业等领域明显滞后，所以，海口整体贫富差距悬殊，在零售、服务等行业中的消费方式各不相同。其中：1、以政府公务员、部队军属、企事业单位、机关职工为主的消费群体在餐饮、娱乐、零售方面的消费，由于收入高、稳定，在此方面的消费将趋向于高端，需要有舒适的消费环境。在消费品方面除民生必须品在本地商场采购外，大件的高价格的商品主要会在海口市采购；这类消费群体仅占总消费人群的25-30%左右。2、城乡居民生活水平稳步提高。2005年,全市城镇单位在岗职工工资总额49.81亿元，比上年增长17.4 %；在岗职工年平均工资20220元/人，增长14.8%,首次突破2万元大关(不包括私营企业、乡镇企业及个体

45、从业人员所获取的劳动报酬)。据2005年抽样调查，城市居民人均可支配收入9740元，增长8.4%；人均消费性支出7368元，增长8.7%。农村居民人均纯收入3829元，增长7.2%。3、普通百姓的人群的消费基本集中在民生日用品为主，一般消费类商品也均在本地消费为主。他们在消费期间过多的是考虑商品的价格因素，但随着生活水平的提高而对商品的质量和服务质量的关注也越来越高。平价是针对这类消费群体最有效的手段，这类消费群体仅占总消费人群的绝大多数。4、恩格尔系数逐年下降，到2005年恩格尔系数达到44.1%；5、食品消费质量提高，衣着消费支出比重下降，过去简单的吃饱吃好，转变为品种更加丰富，营养更加全

46、面。一方面由于食品供应的日益充足，另一方面由于在外饮食的增加，粮食消费比重减小，购买量大幅度下降，衣着是两项基本生存资料之一，衣着消费向时装化、名牌化、个性化发展的倾向更加明显，成衣化倾向成为主流。6、耐用品消费增长减缓，主要耐用消费品趋于饱和，城镇居民家庭中用品消费特别是购买耐用消费品支出增长势头逐年减缓，表明用品消费已经不再是人们消费的重点。7、交通通讯支出持续增长。支出比重变化最大随着居民收入水平的提高及电子通讯、家用汽车价格的下调，移动电话及家用汽车已成为我国近几年形成的新消费热点之一。从趋势上看，这方面的消费需求将会持续旺盛。8、住房消费比重上升较快，居住方面的消费比重大幅上升，这是

47、与我国住房及配套的工资制度改革紧密相关的。随着市场经济的发展和市场体系的逐步健全，住房的商品化、货币化程度也进一步提高。人们用于改善居住环境方面的支出也呈较大幅度的增长。所有这些，都将导致住房消费比重上升。9、医疗及娱乐教育文化消费比重上升趋势明显。医疗制度的改革也导致人们用于医疗的支出增加，绝对支出额和支出比重都有上升趋势。第六章 海口各商圈商品品牌状况分析一、海口各商圈百货主力店品牌系列表店名品类第一百货明珠南亚友谊东方生生广百乐普生宜欣化装品欧莱雅兰芝玉兰油欧珀莱羽西H2O蝶妆韩国露姿凯依秀露华浓Za美宝莲国际香水站曼妮贝丹泊美欧莱雅 泊美欧珀莱 高丝玉兰油 B8F美宝莲 清妃凯依秀 提

48、香蓝色之恋 Za蝶妆白大夫诗丽雅魔彩精灵依贝佳卡姿兰高夫海润化装品综合柜台卡姿兰海之南柏莱雅凯依秀诗丽雅安尚秀宝丝尔伊卡露诗色彩地带gN高润娇菲尔Za巧迪尚惠高夫贝比尼诗京润美宝莲李医生欧莱雅海润高夫大家闺秀蓝色之恋凯依秀欧莱雅露华浓罗菲亚美宝莲玉兰油尼维雅嘉娜宝凯依秀柏兰郑明明雅芳薇姿泊美Za玉兰油欧珀莱欧莱雅蝶妆B8FCD兰蔻海哲兰资生堂海润依贝佳SK香水屋玉兰油海润京润美宝莲嘉娜宝兰姿蝶妆韩国露姿韩国金正文凯依秀高夫兰蔻玉兰油海润泊美潘多拉蝶妆海润白大夫巧迪尚惠玫瑰坊雅美姿宝琪兰Za珠宝饰品鑫生珠宝天时珠宝谢瑞麟美瑞德珠宝周大福 玉格阁天时珠宝 皇宝百世缘 六福周大生 瑞丰恒昌隆 鑫生皮

49、尔卡丹 翠绿潘氏珠宝光怡珠宝悦美珠宝宝鑫生美瑞德南润周大生彩裕珠宝凤凰珠宝银饰世界美瑞德皮尔卡丹石头记纬迪翡翠天时珠宝瑞丰周大福鑫生珠宝瑞丰金行周大福鑫生珠宝金伯利维维安DKD鑫生美瑞德福美缘鑫大福戴梦得南瑞珠宝七好银饰盛世珠宝中翠珠宝皇宝珠宝紫气东来美瑞得珠宝金钻石珠宝二、海口市现有各业态经营较好的品牌1 男装：啄木鸟 才子 雅戈尔 梦特娇 群豪 铁狮东尼 劲霸 宾奴 BOSS 花花公子 左丹奴 与狼共舞 蒙蒂雅 名鳄 登喜世家 雅阁狮丹 蓝宝石 英国阿雷斯 天朗世家 金利来 苹果 佰秀 高尼奥 皮尔卡丹 添多利 联邦狐 帝牌 南极人 美国花雨伞2 女装：欧点 亨奴 米笛 安瑞井 玛斯菲尔

50、季候风 出格 伊莲帆登 莱丽安奴 EITIT 龙笛 ONLY 美高 奥菲曼 尚慕 迪妮 卡亚卡 百映 恩曼琳 罗马情怀 3 儿童系列：小猪噜噜 巴拉巴拉 小丰龙 春芽子 米奇 蓝猫 肯笛儿 安奈儿 可可鸭4 运动系列：阿迪达斯 耐克 李宁 背靠背 361 安踏 贵人鸟 匹克 花花公子 鸿星尔克 彪马 5 皮具：金利来 奥康 红蜻蜓 花花公子 左丹奴 皮尔卡丹 万里马 苹果 左丹奴 袋鼠 梦柯达 亚洲豹 梦特娇 老人头 星期六 鳄鱼 威豹 百思图 意尔康 达芙妮 百丽 木林森 石头鱼 华伦天奴 美国骆驼 6 女内：安莉芳 黛安芬 嘉莉诗 安丽丝 曼妮芬 古今 月盈儿 美伊 美梦7 珠宝： 周大福

51、珠宝 鑫生珠宝 皮尔卡丹珠宝 瑞丰珠宝 周大生珠宝 恒昌珠宝 光怡珠宝 悦美珠宝 天时珠宝8 床上用品： 埃迪蒙托床品 乔德床品 海迪梦丝床品 金盾床品 圣夫岛床品 佳丽斯床品 梦特娇床品 皮尔卡丹床品9 数码手机： 诺基亚 摩托罗拉 三星 联想 诺亚舟 好记星 步步高 魅族 学之友 读书郎10 化妆品： 海润珍珠 京润珍珠 海之南珍珠 欧莱雅 美宝莲 Za 玉兰油 蝶妆 蓝色之恋 香奈儿 高夫 柏芬 高丝 水生活 韩国露姿 兰姿 11 餐饮：毛家饭店 天下鱼煲第一家 杭州千代 小肥羊 澳门街餐厅 咖啡时间餐厅 九千馆 拾味馆 绿荫阁 壹加壹饺子馆 亨美乐餐厅 富乐鸡饭店 湖南人 常德肥肠馆

52、龙泉酒家第七章 海口各业态经营状况分析1、各商场均采用百货超市模式，超市一般都设在商业价值较低的位置，以超市来带动人气，以百货来实现利润海口各百货商场经营模式大多数为百货超市，其中有的商场设有两层自营超市，分生鲜和日用品两类。有的商场设有地下层，一方面超市能起到聚集人气的作用，但由于超市利润不高，故在商业布局时大部分商场都将其放在商业价值低的位置。2、各大商场注重发展自身经营特色，进行差异化经营在竞争日益激烈的今天，海口众多的百货商场现在越来越注重发展自身的经营特色，进行差异化经营，如紫荆百货走高档、个性化经营路线，国美、信兴发展家电网络服务，乐普生（佳心百货）的“休闲健康购物”，各大商场出现

53、错位经营，做出商场特色，培养个性化消费群体，以达到对商场品牌的认同。3、本土商场经营管理体系落后，为外来百货企业预留了较大的市场空间从经营管理水平来看，海口市大型商场的经营管理还在较低的水平下运作，员工的服务意识、商场布局与商品陈列、营销企划等都有待提高。各商场营业员聚堆聊天现象随处可见，商品知识更是知之甚少。完善的经营管理体系是商场长久经营的关键，在这方面外来百货企业做得远比本土企业好。内地商场的商场规划、商品组合、经营意识、服务质量均优于本土商场，统一招聘人员，并进行专业培训，每天都有管理人员进行训导，有的购物广场，在一些服务点，还设有专人协助顾客。落后的经营管理体系为外来的品牌百货企业预

54、留了一定的市场空间。4、大部分商场不同程度地引进了餐饮、娱乐，但形式过于单一，集多元化的餐饮、娱乐、休闲于一体的购物中心将具有广阔的市场空间。随着人们消费习惯向多元化、多层次转变，为消费者提供集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、康体于一体的全消费体验式购物场所将是今后商业发展的方向。目前好多商场引进了肯德基、必胜客等国际连锁快餐厅，有的商场增设了电子游戏机，但总体而言，海口商场内的餐饮、娱乐的形式单一，集多元化餐饮、休闲、娱乐、文化、康体于一体的购物中心将具有广阔的市场空间。5、海口餐饮业态现状海南餐饮市场应该是最市场化、最多元化的一个成熟的餐饮市场，能坚持下来的都是最有特色的，比如龙泉以文昌鸡为

55、特色，东郊椰林是海鲜，而京豪、广州酒家则以粤菜为特色，湖南人、毛家饭店则以湘菜为特色。经过十多年发展，海南餐饮业已经以其包容万家的多元化特色在国内餐饮业赢得一席之地，海口金龙路美食一条街即是一个缩影；同时，也因为极高的市场化程度和白热化的竞争，让诸如“陶然居”、“谭鱼头”这样的全国性餐饮名店折戟沉沙，饮恨椰城。去年海口地税三成以上税收源自餐饮业，全省餐饮业收入已占GDP的6%。因而，“吃，也是生产力”。 海口是一个移民社会，这是一种开放文化，对餐饮也是开放的。大家从全国各地来，带来了对各地的餐饮需求；同时，海南已经是一个旅游目的地，游客来自四面八方，餐饮业就必须为这些来自四面八方的游客服务；再就是本地人开放的餐饮习惯，待客几乎都在外吃，这些都是海南餐饮发展的基本条件。海南餐饮与自己比，发展很快，与全国