01月厦门世茂地产·厦大项目市场分析及项目定位建议

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1、 2010 年 01 月 世世 茂茂 地地 产产 厦厦 大大 项项 目目 市市 场场 分分 析析 及及 项项 目目 定定 位位 建建 议议 目录-1- 目 录 第一部分 宏观环境 .- 1 - 一、 经济状况 .- 1 - 1、 2005-2009GDP 增长走势 .- 1 - 2、 城镇居民消费水平趋势分析 .- 3 - 3、 人口结构情况 .- 4 - 4、 厦门产业结构分析 .- 5 - 二、 城市整体规划及项目周边地块的规划 .- 6 - 1、 城市区域划分及城市发展 .- 6 - 2、 思明区在厦门的位置及发展概况 .- 10 - 3、 各板块特点分析 .- 11 - 4、 区域房地

2、产市场分析 .- 13 - 5、 厦港片区发展规划及房地产市场解析 .- 25 - 三、 近年厦门土地市场分析 .- 33 - 1、 近三年厦门公开出让各类土地供应分析 .- 33 - 2、 未来土地供应趋势 .- 35 - 四、 项目调查及分析 .- 36 - 1、 项目概况 .- 36 - 目录-2- 第二部分 项目竞争市场分析及产品建议 .- 38 - 一、 重点在售楼盘及三级市场分析 .- 38 - 1、 重点在售楼盘分析 .- 38 - 2、 房地产三级市场分析 .- 39 - 二、 写字楼、SOHO 办公空间、酒店式公寓、酒店市场现状市调 .- 40 - 1、 写字楼市场现状调研

3、.- 40 - 2、 SOHO 办公空间市场现状调研 .- 51 - 3、 高端酒店式公寓市场现状调研 .- 54 - 4、 酒店市场现状调研 .- 67 - - 1 - 第一部分 宏观环境 一、 经济状况 1、 2005-2009GDP 增长走势 年度 GDP(亿 元) 户籍人均 GDP(元) 常住人均 GDP(元) 财政收入 (亿元) 农民纯收入 (元) 人口 (万人) 城镇人均住 房面积 农村人均住 房面积 2000 496 37654 / 92 4030 130 / / 2001 556 40968 / 111 4425 134 18.47 40.20 2002 648 46589 3

4、0328 126 4722 137 18.31 40.13 2003 760 53621 35029 149 5152 142 19.59 43.16 2004 883 60175 40146 160 5647 147 21.5 44.4 2005 1030 67320 45758 210 6230 153 22 45 2006 1162.37 72476 49887 275.17 6868 160.38 22.93 48 2007 1375.26 82233 56595 348.44 7637 167.24 31.92 52.33 2008 1560.02 89827 62651 410.1

5、4 8475 173.67 29.55 54.10 2009(1-8) 968.94 300.58 - 2 - 厦门市近年经济得到迅速发展，国内生产总值（GDP）从 2000 年的 496 亿元，增加到 2008 年的 1516 亿元，提高 了 3 倍，财政收入 410 亿元。户籍人均 GDP 实现 89827 元，城镇人均可支配收入 23948 元，农民人均纯收入也达到了 8475 元，人们生活水平得到明显提高。居住条件也有明显的改善，2008 年城镇人均住宅面积 29.55 平米，农村人均住 宅面积 54.1 平米。 厦 门 市 每 年 GDP增 长 情 况 0 200 400 600 8

6、00 1000 1200 1400 1600 1800 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 (1- 8月 ) 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% GDP值 增 长 率 - 3 - 2、 城镇居民消费水平趋势分析 数据显示：2002 年以来，厦门居民生活水平逐渐提高，收入保持稳定增长， 年平均增加可支配收入 1686.25 元，年增长率为 12.9%，居民生活消费支出保持稳定，年平均增加消费性支出 1414.5 元，2003-2008 年居民消费性支出呈现高速增长，年平均增长率达到 13.5%。 人均可支配收入(元) 人均消费

7、支出(元) 2002 年 11768 8504 2003 年 12915 9459 2004 年 14443 10739 2005 年 16403 11849 2006 年 18513 14162 2007 年 21530 16380 2008 年 23948 17117 2009 年上半年 9667 8856 - 4 - 3、 人口结构情况 分类 年份 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 户籍人口 134.36 137.16 141.76 146.77 153.22 160.38 167.24 173.67 城镇人口

8、 69.73 76.3 83.74 91.04 96.18 109.24 114.16 118.58 城市化率 51.90% 55.63% 59.07% 62.03% 62.77% 68.11% 68.26% 68.28% 外来常住人口 73.24 74.24 75.24 74.14 71.78 72.62 75.76 75.33 外来/户籍 54.51% 54.13% 53.08% 50.51% 46.85% 45.28% 45.30% 43.38% 全市常住人口 210.4 211 217 220.91 225 233 243 249 未来厦门人口预测： 近年来，厦门市人口增长率保持在 4

9、%左 右；截止 2008 年，厦门全市常住人口 249 万人。 全市户籍人口 173.67 万人，其中城镇人口 118.58 万人。按照近年来的增长速度，预计未 来 5 年全市户籍人口将达到 210 万人左右，外来 常住人口达到 100 万人，全市常住人口规模将达 到 310 万人。 厦 门 市 户 籍 人 口 增 长 情 况 0 50 100 150 200 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年(万 人 ) 0% 1% 2% 3% 4% 5% 户 籍 人 口 增 长 率 - 5 - 4、 厦门产业结构分析 第一产业 第二产业 第三产业 合 计年度 亿元 比例 亿元

10、比例 亿元 比例 亿元 比例 2004 20 2.27% 524 59.34% 339 38.39% 883 100% 2005 21 2.04% 573 55.58% 437 42.39% 1031 100% 2006 18 1.60% 628 54% 516 44.40% 1162 100% 2007 17 1.30% 735 53.50% 623 45.20% 1375 100% 2008 21.8 1.40% 817 52.40% 721 46.20% 1560 100% 2009 11.6 1.20% 481 49.60% 477 49.20% 969 100% 厦门市产业结构经过多

11、年的调整，目前已比较合理，以第二产业为主，第三产业为辅，两者相辅相成；第一产业比重 很小。2009 年上半年国内生产总值中，三大产业所占比例之比为 1.2：49.6：49.2. - 6 - 二、 城市整体规划及项目周边地块的规划 1、 城市区域划分及城市发展 (1) 厦门城市规划综述 2000 年经国务院正式批复的总体规划明确厦门城市性质为我国经济特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅 游城市。根据国务院的批示，2006 在通过的厦门市“十一五”规划纲要中也明确提出，厦门的城市发展定位是“现代 化港口风景旅游城市和海峡西岸重要中心城市”。 同时，在 2004 年初，福建省提出海峡西岸经济区

12、概念，明确指出“以厦门为中心的厦门湾城市群，其定位是海峡西 岸经济区的龙头。通过体制上的优势，走在福建发展的前沿、生产力的前沿，以此带动漳州的经济发展，并向闽西、闽中、 粤东、赣南拓展。” - 7 - 在“国际性港口风景旅游城市”及“海西主要中心城市”的发展定 位上，厦门市制定了建设“海湾型”城市的城市发展与规划战略，具体是 以厦门岛为中心，形成一个以环厦门湾为背景的扇形状海湾，数个岛屿和 优良港口沿东、西海域周边展开布局，从而形成“一环数片、众星拱月” 的城市格局。厦门“海在城中，城在海上”的特殊城市形态，是国内独特 的城市景观。 (2) 城市规划功能布局 结合城市空间自然形态和城市行政空间

13、分布，在厦门市规划中对厦 门城市的空间结构描述为：“一心两环、一主四辅八片”的组团式海湾城 市。 “一心”：即厦门本岛 “两环”：环西海域的“两湾三区”,环东海域及同安湾的“东部地 区”； “一主（城）”：即厦门本岛（含鼓浪屿），作为全市的政治、经 济和文化的中心; “四辅（城）”：海沧辅城、集美辅城、同安辅城、翔安辅城； “八片（区）”：海沧辅城的马銮片区，集美辅城的杏林和集美片区，同安辅城的大同和西柯片区，翔安辅城的马巷 和新店刘五店片区; - 8 - 按此组团式结构发展规划，将使厦门的城市中心分布呈现为“单心多核”的模式。主城与辅城由海域分隔，辅城之间 由海湾、自然山体分隔，辅城的组团之

14、间也由海湾、自然山体或防护绿廓分隔，总体形成与自然生态环境配合较好的规划布 局结构模式。 (3) 未来城市发展方向 目前厦门本岛发展日趋成熟饱和，未来城市发展空间主要向海湾地区和内陆腹地拓 展，未来空间发展总体应以“优化本岛、拓展岛外、两翼并举、各有侧重、集约高效、 持续发展”为指导方向。具体为： 厦门岛内发展一直处于由西向东扩展的过程中，由于地处海岛，尽管人居环境 优越，但岛内剩余土地资源的稀缺一直是制约城市发展的瓶颈，岛内东北部片 区拥有的较大规模可开发土地就成为城市发展的必然方向和重中之重，甚至被 视为“厦门岛内最后的奶酪”。 选择岛外东西两翼为今后城市空间拓展的重要方向，根据两翼的发展

15、现状和实际条件，采取“同时发展、各有侧重” 的方式，从空间上真正实现从海岛型向海湾型的发展。 杏林和集美以用地功能完善 和优化为主，辅以适度的外 延拓展。杏林和集美是岛外 开发最早的功能组团，已经 具备一定的规模，功能仍需 - 9 - 完善，但缺乏有规模的可建设用地，应以功能完善和优化为主。 推进同安城区的完善与拓展的同时，积极引导同安的集中城市化和农业产业化进程。 在发展时序上，由于本岛向大陆的北通道（厦门大桥、集美大桥、BRT、公铁大桥）和西通道（海沧大桥）已形成，因 此，介于两个门槛之间沿西海域的海湾地区为空间拓展的首先区域，包括杏林湾、集美北部以及马銮湾等区域，成为近期发 展建设重点。

16、上述地区跨市政走廊向西北延伸的地区，包括后溪、灌口及东孚地区为空间拓展区域，已进入发展建设阶段。 随着翔安隧道的修建，东部翔安地区成为适应本岛产业转移和近期产业发展的方向，将以马巷为依托，刘五店、新店等区域 成为重点发展区域。同安区依托同集路交通优势，近期向南集中发展西柯潘涂片区，莲花、五显地区，在上述发展趋势基础 上形成的环东海域片区成为几个片区交汇的重点发展区域。 (4) 城市规划对房地产发展的影响 厦门建设国际性港口风景旅游城市及海西主要中心城市的发展定位，并以此进行的城市发展规划，对提升城市综合竞争 力，更快更好的发展打好了坚实的基础，同时也对厦门房地产业发展带来了机遇。 厦门国际性港

17、口风景旅游城市的建设，改善了厦门市的居住环境，提高了人们的生活质量，使厦门成为更适宜居住的城 市，提高了城市知名度，这从而改善了厦门房地产发展的环境，给房地产业发展带来机会。同时，海西主要中心城市的发展 建设，吸引了海峡两岸、国内外众多的投资者，带来了人流、物流、资金流，为行业发展带来了机遇。 厦门“海湾型”城市发展战略，以及围绕其展开的众多具体措施，拓宽城市发展思路，给岛外社会经济发展带来了机遇， 众多政策的倾移，道路交通、医疗等众多城市基础设施的建设，使得岛外配套日益完善。使厦门房地产逐步走出厦门岛，走 向岛外，从最初的岛内房地产独大，到目前岛内到外平分秋色，厦门房地产业在逐步走出厦门岛的

18、过程中，逐步壮大。 - 10 - 2、 思明区在厦门的位置及发展概况 片区内按照市场特征划分为市中心环湖板块，厦大厦港板块、环岛路板块、莲前前埔板块、莲坂 江头板块本项目位于厦大厦港板块，是成功大道、环岛路、环岛干道等城市主干道交汇处，交通直达 性强；距离机场 15 分钟车程、距火车站 10 分钟车程、距厦门港 10 分钟车程； 厦门本岛由思明区和湖里区组成，思明是是厦门市的经济、政治、 文化、金融中心，辖区面积 76 平方公里，常住人口近 80 万人 （其中户籍人口 60 万人），2008 年全区完成地区生产总值 480.3 亿元，财政总收入 76.3 亿元，社会消费品零售总额 246.9

19、亿元。 经济总量已跃居全省各县（区）首位。 区域规划：“一带、两地、三圈、四区” “一带”环岛路经 济带；“两地”厦门高新技术研发与产业基地、区域外工业 基地；“三圈”中山商圈、富山商圈、会展商圈；“四区” 观音山国际商务营运中心区、鹭江道中心商务区、环筼筜湖 商务休闲区、东坪山休闲度假区。 湖里区 思明区 - 11 - 3、 各板块特点分析 内容 厦大厦港板块 环筼筜市中心板块 莲前前埔板块 莲坂江头板块 环岛路板块 区块规划 教育、科技、文化交流与合作的重镇和平 台，厦港建设为体现传统与现代生活交融 的浓厚的文化艺术气息的可持续社区 厦门行政中心、商务中心 大中型住宅社区集中分 布的区域

20、厦门重要的商圈之一 海景自然观光带，商 务营运中心 土地资源 寸土寸金。需拆迁才能获得新的地块 寸土寸金。地块资源极少 有较多尚未开发的地块 土地稀缺 有较多尚未开发的地块 人口环境 以高校教师为代表的高素质人口密集 富人区，高素质人口也较多 工薪阶层、务实家庭 商贸人士为主，受教育程度 低 村庄村民与高收入人群 并存，人口少 功能定位 兼具 CBD 功能和文化、旅游购物、休闲 功能的“财富港湾” 和“ 文化家园 ”。 金融商务、 行政中心区，文 化娱乐、旅游休闲为辅 居住功能为主，具有会 展会务和一定的商业购 物功能 购物、餐饮、休闲、娱乐功 能为主 观光、旅游、 居住环境 依山傍水，文化机

21、构众多，居住环境舒适， 蕴涵丰富的人文景观。 景观丰富，出行便捷，配套 较齐全。基础教育设施缺乏 环境一般。只有会展一 带临海环境较好。 环境较嘈杂， 依山傍水，环境清幽。 医疗、公交等生活配套 相对较弱 商业环境 休闲气氛浓厚，公交便利，但停车位严重 不足 汇聚了厦门市各政府机关、 金融单位，环境优越 购物、休闲氛围还较差， 商业氛围正在快速发展 人口众多交通发达，购物环 境成熟，商业氛围浓厚 购物氛围不成熟。商业、 金融等生活配套较弱 - 12 - 中 经济环境 创意产业、教育产业、CBD 金融产业、购物、休闲产业、 商务氛围较浓厚 会展经济发展良好 商业发达 观光旅游业 - 13 - 2

22、008.8-2009.8思 明 区 住 宅 供 销 比 走 势 图 0.50 0.78 2.94 0.08 0.04 0.00 0.00 0.00 0.82 0.89 0.00 1.56 0.26 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 供 销 比 4、 区域房地产市场分析 (1) 思明区 思 明 区 位 于 厦 门 市 南 部 ， 由 厦 门 本 岛 南 部 和 鼓 浪 屿 全 岛 组 成 ， 北 面 与 湖 里 区 毗 邻

23、 ， 东 、 西 、 南 面 与 小 金 门 诸 岛 及 漳 州 市 隔 海 相 望 ， 是 厦 门 市 的 政 治 、 经 济 、 文 化 、 金 融 中 心 。 2008 年 至 今 思 明 整 体 供 销 比 为 0.72， 住 宅 供 需 整 体 相 对 平 衡 。 2009 年 1-8 月 ， 思 明 区 商 品 住 宅 累 计 新 增 供 应 45.5 万 平 米 ， 累 计 销 售 90.2 万 平 米 。 思 明 区 2008.8-2009.8住 宅 销 售 走 势 020000 4000060000 80000100000 120000140000 160000 0808 0

24、809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 02000 40006000 800010000 1200014000 1600018000 元/ 面 积 均 价 2009 年 8 月 区 域 住 宅 销 售 量 延 续 前 两 个 月 上 涨 势 头 ， 共 成 交 住 宅 14.8 万 平 米 ， 占 全 市 住 宅 销 量 的 53%， 环 比 上 升 22%， 同 比 大 幅 增 长 6 倍 ； 销 售 均 价 再 创 新 高 ， 为 15578 元 / ， 环 比 上 扬 19%。 - 14 - 2007 年以来思

25、明区项目销售率一览表（数据截止 2009 年 8 月 31 日） 月份 预售证号 项目名称 销售率 销售价格 07 年 4 月 20070029 鲁能陶然北岸 94.04% 11791 07 年 5 月 20070039 康桥圣菲 98.77% 10238 20070046 云顶至尊 25.21% 17614 20070047 巴厘香墅五组团 100.00% 8317 20070048 新华城 97.32% 11015 07 年 6 月 20070056 上东美地 100.00% 11402 20070062 百源双玺 66.93% 15660 07 年 7 月 20070063 嘉盛新村二期

26、 G 组团 69.20% 10283 07 年 8 月 20070072 万科金域蓝湾花园二期 81.30% 21103 20070080 翡翠城二期 96.56% 9515 07 年 9 月 20070081 鸿图嘉园二期 95.21% 10880 20070094 鹭江海景花园二期 94.21% 13122 20070095 南中山景叠院 99.27% 14352 07 年 10 月 20070097 瑞景公园三期 100.00% 8297 20070102 万科金域蓝湾花园三期 99.54% 14520 20070105 鲁能领秀城二期 37.91% 14226 07 年 11 月 20

27、070108 海峡国际社 A 区一期 92.21% 16675 20070110 香山碧海晴空 83.06% 8126 20070115 海峡国际社区 A 区二期 52.27% 31946 07 年 12 月 20070116 香港时代广场 43.29% 14579 08 年 1 月 20080003 怡富花园二期 3#、11# 100.00% 7718 - 15 - 20080005 国际广场 48.21% 13647 20080006 玉滨城三期 54.86% 13028 20080011 中山海景广场 99.02% 10538 08 年 2 月 20080012 英皇湖畔华庭 96.86

28、% 10896 08 年 3 月 20080017 万科金域蓝湾花园 B 地块一期 95.35% 12579 08 年 4 月 20080021 罗宾森广场一期 96.20% 7454 20080026 万科金域蓝湾花园B 地块三期(10#楼) 100.00% 13090 20080027 世贸铂勋 63.70% 12895 08 年 5 月 20080030 新景 5.8 97.13% 10240 08 年 7 月 20080038 领秀中山 80.19% 12674 08 年 8 月 20080057 万科金域蓝湾花园 B 地块二期 94.95% 11950 08 年 10 月 20080

29、072 新景禾祥龙郡 65.90% 14096 08 年 11 月 20080077 塑胶总厂综合楼 49.13% 2754 20090011 御园 92.19% 13530 20090012 亿力百家苑 97.25% 8306 20090014 禾祥观斓 88.38% 12097 09 年 4 月 20090015 森海丽景 72.24% 8728 20090018 林海阳光 90.83% 9746 09 年 5 月 20090019 鲁能领秀城一期 0.00% 0 09 年 7 月 20090031 海峡国际社区 A 区二期11#-22#楼 50.23% 16197 09 年 8 月 20

30、090032 皇府御园（A-E 型） 0.00% 0 思 明 区 由 于 地 处 城 市 中 心 区 ， 因 土 地 的 稀 缺 性 和 各 种 生 活 配 套 的 便 利 性 ， 最 受 购 房 者 青 睐 ， 销 售 量 和 房 价 长 期 占 据 全 市 各 区 中 的 第 一 。 2009 年 前 8 个 月 ， 全 区 销 售 量 约 占 全 市 1/4。 - 16 - (2) 湖里区 湖 里 区 是 厦 门 经 济 特 区 的 发 祥 地 ， 位 于 厦 门 岛 北 部 ， 三 面 临 海 。 陆 地 面 积 61.41 平 方 公 里 ， 占 全 岛 46.33%， 海 岸 线

31、长 达 24 公 里 。 湖 里 区 依 靠 五 缘 湾 和 湖 边 水 库 的 科 学 规 划 建 设 ， 吸 引 了 越 来 越 多 的 购 房 置 业 者 。 2009 年 1-8 月 ， 湖 里 区 商 品 住 宅 累 计 新 增 供 应 23.6 万 平 米 ， 累 计 销 售 59.6 万 平 米 。 供 不 应 求 矛 盾 突 出 。 2009 年 8 月 湖 里 区 无 新 批 准 预 售 面 积 ， 区 域 市 场 供 应 较 为 不 足 。 本 月 住 宅 共 成 交 2008.8-2009.8湖 里 区 住 宅 供 销 比 走 势 图 0.00 8.15 0.00 0.0

32、0 0.00 2.95 0.00 0.07 0.41 0.33 0.00 1.08 0.000.001.00 2.003.00 4.005.00 6.007.00 8.009.00 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 供 销 比 湖 里 区 2008.8-2009.8住 宅 销 售 走 势 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907

33、0908 02000 40006000 800010000 1200014000 1600018000 元/ 面 积 均 价 - 17 - 5.1 万 平 米 ， 环 比 缩 减 24%， 同 比 增 长 2 倍 ； 销 售 均 价 小 幅 滑 落 ， 为 11418 元 / ， 环 比 降 幅 5%， 同 比 下 跌 29%。 2007 年以来湖里区项目销售率一览表 月份 预售证号 项目名称 销售率 销售价格 07 年 2 月 20070017 源昌豪庭(一期) 94.50% 12559 07 年 5 月 20070041 国贸蓝海 99.04% 17925 20070065 翰林苑 81.

34、10% 13603 07 年 7 月 20070067 书香佳缘 99.16% 11317 07 年 8 月 20070073 禹洲香槟城 95.24% 9832 20070083 芙蓉苑五期 92.77% 7409 20070084 幸福密码 97.99% 7991 20070085 源昌鑫海湾(二期) 51.67% 22960 20070086 源昌鑫海湾(一期) 75.88% 23163 07 年 9 月 20070089 源昌鑫海湾(三期) 58.01% 21579 07 年 10 月 20070098 水晶森林-晶尚名苑 70.85% 11272 07 年 11 月 20070101

35、 佳馨美墅 35.64% 14410 07 年 12 月 20070111 源昌鑫海湾(四期) 37.09% 18423 08 年 1 月 20080001 联发五缘湾 1 号一期 67.31% 12005 08 年 2 月 20080010 福隆国际 65.66% 11836 08 年 5 月 20080023 东渡村改造(都市港湾) 99.86% 7944 08 年 7 月 20080041 富贵门花园一期 39.39% 16190 20080059 新景缘 50.30% 11880 08 年 9 月 20080065 富贵门花园(二期) 66.09% 7636 09 年 1 月 2009

36、0004 凯悦新城 55.23% 9018 - 18 - 海 沧 区 2008.8-2009.8住 宅 销 售 走 势 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 01000 20003000 40005000 60007000 80009000 元/ 面 积 均 价 09 年 3 月 20090008 幸福密码 2 期 83.61% 7725 09 年 4 月 20090016 鹭岛新筑 17.40% 10374

37、09 年 5 月 20090022 御之苑 69.04% 9697 09 年 7 月 20090028 国际邮轮城(一期) 56.33% 10598 (3) 海沧区 海 沧 位 于 厦 门 岛 西 面 、 闽 南 金 三 角 突 出 部 ， 西 与 漳 州 接 壤 ， 北 与 集 美 相 连 ， 东 南 与 厦 门 本 岛 隔 海 相 望 。 海 沧 区 是 离 岛 内 最 近 的 区 域 ， 拥 有 环 山 、 面 海 、 临 湖 的 景 观 资 源 ， 知 名 开 发 商 的 进 驻 提 升 了 区 域 楼 盘 品 质 。 09 年 1-8 月 ， 海 沧 区 商 品 住 宅 累 计 新

38、增 供 应 10.6 万 平 米 ， 累 计 销 售 55 万 平 米 。 供 销 比 为 1： 5 海 沧 区 8 月 无 新 批 准 预 售 面 积 ， 区 域 在 售 房 源 有 限 ， 显 现 供 不 应 求 局 面 。 8 月 海 沧 区 住 宅 共 成 交 2.5 万 ， 环 比 下 降 52%， 同 比 则 增 长 24%； 成 交 均 价 7723 元 / ， 2008.8-2009.8海 沧 区 住 宅 供 销 比 走 势 图 5.26 0.00 0.00 0.00 0.00 0.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.66 0.000.001.00 2.

39、00 3.00 4.00 5.00 6.00 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 供 销 比 - 19 - 环 比 抬 升 6%， 同 比 大 幅 度 上 涨 22%。 月份 预售证号 项目名称 销售率 销售价格 07 年 1 月 20070005 泉舜滨海上城 A 地块 80.17% 7871 20070013 加州海岸水印象 100.00% 6948 07 年 2 月 20070014 厦门海沧绿苑商城 99.45% 6857 20070024 未来海岸天成 47.06% 8542 2007002

40、5 海岸 1 号 99.61% 9582 07 年 4 月 20070037 未来海岸天御 93.80% 6243 20070064 尚海 46.26% 7010 07 年 7 月 20070066 滨海阳光 100.00% 5936 07 年 9 月 20070082 绿苑海景国际 84.63% 7550 07 年 10 月 20070096 禹洲华侨金海岸 98.90% 6938 20070103 未来海岸天心岛 （1#-3#、5#-10#楼） 68.21% 5630 20070104 未来海岸天心岛 （ 11#-13#、15#-20#楼） 88.96% 5611 20070106 东方高

41、尔夫别墅 40.18% 30196 07 年 11 月 20070107 彼岸Patio 89.56% 5960 07 年 12 月 20070112 泉舜滨海上城 B 地块 71.71% 6743 20080029 绿苑水岸名筑 99.86% 4430 08 年 5 月 20080031 金海华景 83.16% 7499 08 年 6 月 20080036 海景奥斯卡 92.03% 7896 08 年 8 月 20080051 绿苑水岸名筑 1-11#楼 99.36% 4271 - 20 - 2007 年以来海沧区项目 销售率一览表（数据截至 8 月 31 日） 09 年 1 月 20090

42、006 幸福港湾 96.54% 5283 09 年 7 月 20090027 禹洲华侨城（B 地块） 19.37% 7661 - 21 - 集 美 区 2008.8-2009.8住 宅 销 售 走 势 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 01000 20003000 40005000 60007000 8000 元/ 面 积 均 价 (4) 集美区 集 美 位 于 福 建 省 东 南 沿 海 ， 居 闽 南

43、金 三 角 中 心 地 段 ， 西 北 与 漳 州 长 泰 县 交 界 ， 东 北 与 同 安 区 接 壤 ， 西 南 与 海 沧 区 毗 邻 ， 东 南 由 厦 门 大 桥 及 高 集 海 堤 连 接 厦 门 岛 ， 是 进 出 厦 门 经 济 特 区 的 重 要 门 户 。 2008.8-2009.8集 美 区 住 宅 供 销 比 走 势 图 2.52 10.86 0.00 1.27 0.00 0.00 0.00 0.00 1.42 1.60 0.00 0.00 0.000.002.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 0808 0809 0810 0811 0812

44、 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 供 销 比 2008.8-2009.8集 美 区 住 宅 供 销 比 走 势 图 2.52 10.86 0.00 1.27 0.00 0.00 0.00 0.00 1.42 1.60 0.00 0.00 0.000.002.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 供 销 比 - 22 - 09 年 1-8 月 ， 集 美 区 商 品 住 宅 累 计 新 增 供 应

45、18.4 万 平 米 ， 累 计 销 售 54 万 平 米 ， 供 销 比 为 1： 3。 8 月 份 集 美 区 依 然 是 住 宅 销 量 缩 减 幅 度 最 大 的 区 域 ， 销 售 均 价 继 续 在 上 行 通 道 运 行 ， 整 体 表 现 为 量 缩 价 升 的 态 势 。 本 月 集 美 区 仍 无 新 增 住 宅 供 应 量 ， 已 连 续 三 个 月 无 新 增 供 应 。 本 月 区 域 共 成 交 住 宅 2.1 万 ， 环 比 下 降 68%； 成 交 均 价 7123 元 / ， 环 比 上 扬 6%。 2007 年以来集美区项目销售率一览表（数据截至 8 月 3

46、1 日） 月份 预售证号 项目名称 销售率 销售价格 07 年 2 月 20070020 金海湾 1-4 号楼及三期 4 号楼 95.67% 6932 07 年 5 月 20070040 金海湾二期 5#楼、6#楼 99.03% 7041 07 年 6 月 20070051 悦美筼筜 1#4#楼 92.16% 6878 07 年 7 月 20070059 中铁海湾华庭 92.00% 8086 07 年 8 月 20070076 天鹅美苑 97.89% 6621 20070099 乐活小镇 99.46% 4536 20070100 金海湾三期 1-3楼 97.51% 6004 07 年 11 月

47、 20070109 夏商大学康城二期（A 地块） 99.57% 5966 07 年 12 月 20070117 祥和雅筑 78.32% 5607 20080014 夏商大学康城二期 1#楼 70.73% 5307 08 年 3 月 20080018 泉舜泉水湾 1#地块 58.85% 8441 08 年 5 月 20080028 夏商大学康城二期（A 地块） 97.28% 4618 08 年 8 月 20080052 万美花园 7.82% 7000 20080061 特房.红树康桥 56.90% 5864 08 年 9 月 20080064 海韵华庭 76.07% 5586 08 年 11 月

48、 20080078 集美中心花园六期 1-7 号楼 100.00% 7865 09 年 4 月 20090010 金博水岸(3#、4#、5#) 81.56% 5833 09 年 5 月 20090017 古龙御景 0.00% 0 - 23 - (5) 同安区 同 安 是 厦 门 市 六 个 辖 区 中 面 积 最 大 的 一 个 区 ， 是 厦 门 市 建 设 海 湾 型 城 市 的 重 要 组 成 部 分 。 同 安 房 地 产 将 是 厦 门 未 来 住 宅 郊 区 化 的 重 要 区 域 ， 成 为 连 接 厦 门 岛 外 东 部 翔 安 、 南 部 集 美 和 西 部 海 沧 的 中

49、心 ， 房 地 产 发 展 的 空 间 很 大 。 09 年 1-8 月 ， 同 安 区 商 品 住 宅 累 计 新 增 供 应 13.7 万 平 米 ， 累 计 销 售 49 万 平 米 ， 供 销 比 为 1： 3.6。 8 月 同 安 区 住 宅 成 交 量 继 续 下 挫 ， 成 交 均 价 有 所 上 扬 ， 呈 现 量 缩 价 升 态 势 。 2008.8-2009.8同 安 区 住 宅 供 销 比 走 势 图 9.49 0.00 0.00 0.00 10.78 1.58 0.00 0.05 0.00 0.01 0.00 2.16 0.000.002.00 4.00 6.00 8.

50、00 10.00 12.00 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 供 销 比 同 安 区 2008.8-2009.8住 宅 销 售 走 势 020000 4000060000 80000100000 120000140000 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 01000 20003000 40005000 60007000 元/ 面 积 均 价 - 24 - 本 月 同 安 区 无 新 批 准 住 宅 面

51、积 。 住 宅 销 售 量 共 为 3.0 万 ， 环 比 下 滑 38%， 同 比 增 长 6 倍 之 多 ； 成 交 均 价 为 5021 元 / ， 环 比 上 抬 9%， 同 比 下 跌 23%。 2007 年以来同安区项目销售率一览表（数据截至 8 月 31 日） 月份 预售证号 项目名称 销售率 销售价格 07 年 1 月 20070009 星海湾 R、R1、R2、S、T 别墅 54.99% 12991 07 年 6 月 20070057 大溪地 43.73% 6728 07 年 7 月 20070060 厦航同城湾一期 85.11% 6136 07 年 8 月 20070074

52、凤凰城一期 96.56% 5492 20070077 湖居湖墅三期 83.11% 2929 20070078 丽水云天 88.68% 6830 20070087 陆丰嘉园 1 号、2 号楼 34.81% 5797 07 年 9 月 20070088 汀溪山庄 30.98% 3921 07 年 10 月 20070092 锦华金都商住组团 56.87% 6361 20080013 我爱莲花 41.95% 3433 20080015 同安大唐世家三期 B1 幢 98.34% 6192 08 年 3 月 20080016 丽水云天 F、G 地块 F1-F5、G1-G6 幢 41.37% 6848 0

53、8 年 4 月 20080022 丽水云天 B 地块 49.10% 6512 08 年 5 月 20080025 金利蓝湾新城 41.36% 4421 20080032 芸溪居住公园三期 94.12% 4092 20080034 锦辉国际花园 55.89% 4717 08 年 6 月 20080035 古庄新村(南区) 85.31% 4390 20080037 星海湾四期 A1-A12(R、S 型)别墅 6.77% 15938 08 年 7 月 20080039 厦航同城湾二期 90.42% 4821 20080048 丽水云天 C 地块 34.32% 6504 08 年 8 月 200800

54、58 西池新城一期 96.58% 3510 - 25 - 20080080 禹洲大学城一期（1#-7#楼） 84.29% 4256 08 年 12 月 20080083 阳光清境 86.55% 5000 20090001 祥顺新村(5#、7#、10#、11#) 66.87% 4049 09 年 1 月 20090005 芸溪小区南段步行街（10-12#楼） 0.00% 0 09 年 3 月 20090007 同安区西池小区 E 组团 4#楼 100.00% 3464 09 年 5 月 20090021 大兴商城 1 号、2 号楼 0.00% 0 20090025 凤凰城二期 13#-17#、2

55、1# 36.89% 4435 09 年 7 月 20090026 星海湾高层区 3 区 3.12% 4518 (6) 翔安区 翔 安 区 位 于 厦 门 东 部 沿 海 方 向 。 东 北 与 泉 州 市 交 界 ， 西 边 与 同 安 区 接 壤 ， 南 面 隔 海 与 厦 门 岛 、 金 门 岛 相 望 ， 地 理 环 境 优 越 。 是 厦 门 市 实 施 海 湾 型 城 市 发 展 战 略 ， 重 新 调 整 行 政 区 划 后 新 设 立 的 一 个 区 ， 是 厦 门 市 最 年 轻 的 行 政 区 。 房 地 产 发 展 起 步 时 间 较 晚 ， 但 发 展 较 快 。 截 止

56、 2009 年 8 月 ， 翔 安 区 住 宅 市 场 保 持 零 新 增 供 应 量 ； 住 宅 销 售 量 、 成 交 均 价 均 保 持 上 个 月 水 平 ， 区 域 市 场 缓 慢 平 稳 发 展 。 8 月 翔 安 区 共 成 交 住 宅 面 积 4616 ， 与 上 个 月 持 平 ， 同 比 增 长 8 倍 多 ； 成 交 均 价 为 7075 元 / ， 保 持 上 个 月 价 格 水 平 ， 同 比 跌 幅 12%。 2007 年以来翔安区项目销售率一览表（数据截至 8 月 31 日） 月份 预售证号 项目名称 销售率 销售价格 翔 安 区 2008.8-2009.8住 宅

57、 销 售 走 势 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 01000 20003000 40005000 60007000 80009000 元/ 面 积 均 价 - 26 - 07 年 7 月 20070068 特房锦绣祥安一期 63.99% 5853 07 年 12 月 20070113 特房锦绣祥安二期 12.02% 5985 20080008 特房美地雅登二期 4.21% 618508 年 1 月 20080009 汇景新城

58、中心 45.71% 6979 5、 厦港片区发展规划及房地产市场解析 (1) 厦港片区发展规划 A、 规划定位传承历史，打造城市新地标 厦 港 片 区 规 划 定 位 ： 体 现 传 统 与 现 代 生 活 交 融 的 浓 厚 的 文 化 艺 术 气 息 的 可 持 续 社 区 。 未 来 片 区 将 以 文 化 交 流 、 旅 游 购 物 、 休 闲 娱 乐 为 主 要 功 能 ， 兼 有 少 量 办 公 、 居 住 、 旅 馆 功 能 。 其 中 一 期 对 原 避 风 坞 的 改 造 是 其 重 点 ， 在 保 留 避 风 坞 的 前 提 下 ， 建 设 游 艇 码 头 、 观 景 平

59、台 。 B、 分期开发策略 一 期 ： 民 族 路 -大 学 路 以 西 ， 环 岛 路 以 东 ， 演 武 路 以 北 ， 厦 成 海 景 花 园 以 南 ， 规 划 用 地 22.57 公 顷 ， 可 开 发 用 地 16.8 公 顷 。 理 由 ： 拆 迁 安 置 量 小 ， 符 合 产 业 发 展 策 略 ， 市 场 期 望 值 较 高 ， 有 条 件 改 造 。 该 范 围 与 机 场 路 及 环 岛 路 的 关 系 较 密 切 ， 其 面 貌 关 系 到 社 区 的 整 体 形 象 ， 需 要 改 造 。 二 期 ： 民 族 路 -大 学 路 以 东 ， 思 明 南 路 以 西 ，

60、 蜂 巢 山 路 以 南 ， 演 武 路 以 北 ， 规 划 用 地 27.05 公 顷 可 开 发 用 地 11.45 公 顷 。 - 27 - 理 由 ： 避 风 坞 周 边 的 改 造 提 升 了 土 地 价 值 ， 商 品 房 开 发 有 了 依 托 条 件 ， 相 应 的 文 化 休 闲 及 购 物 等 需 求 增 长 ， 公 共 设 施 的 开 发 有 了 市 场 前 提 和 成 熟 度 。 三 期 ： 民 族 路 -大 学 路 以 东 ， 思 明 南 路 以 西 ， 碧 山 路 以 南 ， 蜂 巢 山 路 以 北 ， 规 划 用 地 15.09 公 顷 ， 可 开 发 用 地 1

61、2.25 公 顷 。 理 由 ： 现 状 质 量 较 好 的 建 筑 数 量 较 多 ， 建 筑 容 量 较 大 ， 改 造 难 度 大 ， 而 且 地 势 复 杂 ， 分 成 小 地 块 改 造 不 利 于 整 体 面 貌 的 塑 造 。 该 片 区 相 对 独 立 ， 改 造 要 求 不 迫 切 ， 可 选 择 在 远 期 整 片 进 行 更 新 改 造 。 C、 规划布局 规划结构“一心两翼一带三片” “一 心 ”： 指 沙 坡 尾 避 风 坞 文 化 艺 术 中 心 ， 是 一 期 以 及 整 个 厦 门 港 片 区 的 核 心 。 “两 翼 ”： 指 沙 坡 尾 避 风 坞 文 化

62、艺 术 中 心 南 北 两 侧 ， 是 对 中 心 的 景 观 衬 托 和 功 能 支 撑 的 主 体 。 “一 带 ”： 指 滨 海 步 行 景 观 带 ， 串 连 起 各 个 功 能 区 和 主 要 的 公 共 活 动 空 间 ， 是 片 区 主 要 的 休 闲 和 观 景 空 间 。 “三 片 ”： 包 括 南 北 中 三 个 功 能 片 区 ， 即 北 部 酒 店 、 办 公 和 居 住 - 28 - 综 合 功 能 组 团 ， 南 部 办 公 、 商 业 和 居 住 综 合 功 能 组 团 ， 以 及 中 部 沙 坡 尾 避 风 坞 文 化 艺 术 休 闲 功 能 组 团 。 功能分

63、布山海相连 相互借势 片 区 的 功 能 由 居 住 、 商 务 办 公 、 文 化 娱 乐 、 商 业 、 酒 店 以 及 相 关 市 政 配 套 设 施 等 部 分 构 成 ， 其 中 以 居 住 、 商 务 办 公 、 文 化 娱 乐 为 主 。 功 能 布 局 遵 循 “外 侧 （ 靠 海 一 侧 ） 公 建 、 内 侧 （ 靠 民 族 路 一 侧 ） 居 住 、 底 层 商 业 及 配 套 ”的 布 局 原 则 ， 以 控 制 好 滨 海 的 建 筑 景 观 效 果 。 具 体 布 局 如 下 ： 1） 在 机 场 路 以 北 布 置 底 商 住 宅 ； 2） 在 机 场 路 及 避

64、 风 坞 北 岸 ， 外 侧 布 置 酒 店 ， 内 侧 底 层 布 置 110KV 变 电 站 及 辅 助 用 房 （ 靠 北 裙 房 ） 和 部 分 商 业 用 房 （ 靠 南 裙 房 ） ， 内 侧 塔 楼 部 分 布 置 办 公 楼 ； 3） 在 避 风 坞 周 边 布 置 文 化 娱 乐 、 艺 术 创 作 和 展 示 、 文 化 休 闲 商 业 等 功 能 ； 4） 在 浪 琴 苑 南 侧 地 块 设 置 上 部 商 务 办 公 （ 外 侧 ） 厦港片区总平布局图 - 29 - 和 居 住 功 能 （ 内 侧 ） ， 裙 房 商 业 功 能 ， 并 通 过 室 内 空 中 连 廊

65、将 裙 房 商 业 串 连 为 一 体 ， 裙 房 屋 顶 设 置 屋 顶 花 园 ， 供 住 户 、 工 作 人 员 观 海 之 用 ； 5） 在 浪 琴 苑 东 侧 结 合 山 海 花 园 、 恒 达 大 厦 以 及 已 批 综 合 办 公 楼 ， 设 置 居 住 、 停 车 楼 、 步 行 小 型 商 业 街 等 设 施 。 土地利用规划塑造滨水活力社区 规 划 区 范 围 内 除 鸿 山 公 园 外 的 用 地 主 要 以 居 住 用 地 、 工 业 用 地 、 特 殊 用 地 、 市 政 用 地 及 道 路 广 场 用 地 为 主 。 厦 港 片 区 内 土 地 批 租 包 括 已

66、批 在 建 及 已 批 未 建 用 地 ， 已 批 在 建 用 地 均 为 商 品 房 用 地 ， 已 批 未 建 的 用 地 以 居 住 、 酒 店 为 主 。 规 划 区 范 围 内 除 城 市 公 园 、 军 事 用 地 、 主 要 道 路 用 地 、 新 建 设 用 地 、 风 貌 建 筑 保 留 用 地 以 及 公 共 卫 设 施 配 套 需 求 用 地 等 用 地 后 ， 仅 剩 余 82 公 顷 可 改 造 用 地 ， 而 其 中 还 有 很 大 一 部 分 用 地 ， 因 拆 迁 量 太 大 ， 近 期 难 以 改 造 。 一 期 开 发 范 围 土 地 使 用 的 总 体 原 则 是 适 当 片区土地利用规划图 图 - 30 - 的 功 能 混 合 ， 以 增 强 滨 水 区 的 活 力 ， 同 时 兼 顾 土 地 使 用 的 效 率 ， 可 根 据 市 场 需 求 及 反 应 ， 对 商 住 或 办 公 的 地 块 功 能 进 行 适 度 的 “浮 动 ”， 即 保 持 商 住 与 办 公 功 能 的 兼 容 性 。 空间景观体系山海渗透错开布局 一 期 范 围 既