某商业项目商业规划建议报告

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1、赤峰伟映金钰大都会商业项目商业规划建议报告 赤峰伟映金钰大都会【项目商业规划建议报告】前 言 一个购物中心在一定程度上可以体现一个小的商业环境，如果加上政府对购物中心发展的协调和引导，往往都会成为城市的一道亮丽风景线。购物中心所体现的是一种消费文化，既然是文化，就需要有与文化相对应的内涵。比如景观设计、艺术塑造等等，这都是购物中心与其它业态的区别。购物中心是兼具购物、休闲、餐饮、娱乐及文化等人性化空间的提供者，并与城市内原有的商业具有互补、并存的特征。具体的表现是关注消费者的生活需求，具有特色活动相对定向的功能。由于商圈内消费者生活空间与消费需求的结合，购物中心的规划、设计与功能的提供，均需要

2、注重人性化的需求。 未来购物中心的发展方向将是市场定位鲜明，经营主题突出，商业规划设计合理并以独特的经营模式、经营内容和经营管理方式吸引消费者。在购物中心的商业规划上需要凸现项目商业定位理念，形成各自独立而又相互关联的商业空间，尤其是在中国的购物中心的商业规划上，由于开发商项目资金运作的需求，在满足整个项目商业定位的前提下，需要分割出一定面积的商铺分零出售，这就给项目的商业规划提出更为严峻的课题，如何在实现商铺产权分散的同时又能兼顾保持整体项目的商业定位理念，确保项目的后期经营不受影响，这就需要在项目的商业规划中来充分考虑，以实现项目的运作资金和后期商业经营的双向持续性。目 录第一部分 规划思

3、路3一、项目基础数据31、用地指标32、一期项目数据指标4二、商业规划潜在因素51、新区商业业态选择因素52、商铺销售与业态规划选择因素53、项目两期商业业态的组合因素6三、商业规划思路6第二部分 商业规划7一、分区规划71、商业分区72、区位功能9二、业态规划101、业态组合102、业态分布113、商业主题划分124、项目商业图例14三、业种规划181、业种组合182、规划区域193、规划与销售21结束语23第一部分 规划思路一、项目基础数据1、用地指标项目东西长约425米，南北宽约345米规划总用地面积：98913.5平方米（近150亩）建筑占地面积：49403.1平方米总建筑面积：163

4、146.4平方米地上总建筑面积：107059.7平方米地下总建筑面积：50335平方米建筑密度：49.95%容积率: 1.08停车位：486个2、一期项目数据指标楼层：四层，其中地下一层，地面三层建筑面积：76539.4平方米楼层面积首 层：建筑面积23684.1平方米一 层：建筑面积20053.4平方米二 层：建筑面积20837.5平方米三 层：建筑面积11964.4平方米以上数据为原有图纸数据，最终以测绘图纸面积为准。二、商业规划潜在因素1、新区商业业态选择因素本项目位于赤峰新城区，目前新城区商业经营环境还处于一个较为空白状态，常驻人口较少，这就对本项目一期所要选择的商业业态提出一个较为严

5、峻的问题，即如何选择能够吸引外区域消费者前来消费的商业形态作为项目所占大比例主要商业形态，如果在暂不考虑商铺销售的条件下，就目前赤峰的市场状况而言，我们认为应该以如下商业形态作为项目主要商业形态：l 餐饮美食l 休闲娱乐l 专业商品卖场以上商业形态属于目的性消费较强的商业形态，消费者消费目的强，不会因为项目位置的远近而产生影响，上述业态能够在短时间内有效吸引消费者，会对项目的人流集聚产生积极的因素。本项目的商业业态规划内应该着重考虑上述业态在项目内所占的比例。2、商铺销售与业态规划选择因素由于本项目商铺需要分零出售实现资金回笼，在商业业态的规划上需要考虑适合销售的商业业态组合，以便于商铺的销售

6、，所以在项目的商业业态规划上必须增大零售类店铺的商业形态，项目的商业规划中则必须把握以下原则：l 结合主力店商业形态进行商业业态规划l 充分考虑消费人群层次进行各个区域商业主题规划3、项目两期商业业态的组合因素本项目总体量约16万平方米，一期约7万平方米，二期约9万平方米，在赤峰市目前而言是体量最大一个商业项目，在本项目的商业业态规划中必须充分考虑两期商业之间的组合关系，做到业态之间具有互补性，不能产生较多业态的重叠，造成内部不必要的商业竞争，我们认为，两期商业业态的组合应按照以下方式进行：l 一期商业主要业态：主题百货店、综合超市、家电专业卖场、专卖店、专业店、餐饮店、休闲店、娱乐店、小型运

7、动场馆、室内游乐场l 二期商业主要业态：综合百货店、IT卖场、家居家具卖场、专卖店、专业店、餐饮店、休闲店、娱乐店、大型运动场馆、电影院三、商业规划思路l 一期项目主力店：主题百货店、综合超市、家电卖场、中餐主力店、KTV主力店、小型运动场馆、室内游乐场。l 结合各楼层主力店业态，在其周边规划相同业态或结合度较高业态商铺，予以销售。l 在主力店外区域，规划商业主题区域商铺，予以销售。l 在各楼层边角及死角位置规划餐饮和娱乐主力店，以吸引人群及提升项目的驻客能力。l 在三层规划室内游乐场馆、运动场所和室内景观公园，以提升三层商业价值及形成项目的娱乐卖点。l 三层充分考虑本地地方文化特色，设置相应

8、文化景观及展示场所，增加本项目的文化氛围，同时结合本地地方文化特色设置相应的商业业态。l 结合三层本地文化主题景观公园，充分考虑将赤峰历史文化通过一定的景观予以展示，与三层规划的儿童游乐场等结合，可以形成一个商业与本地历史文化教育高度结合的场所，提升项目文化底蕴的同时，也在一定程度上提高本项目的社会教育价值。第二部分 商业规划一、分区规划1、商业分区 本项目区位划分按照项目的横向交通组织进行划分，区位划分的主导依据为：商业业态规划和交通体系的便利；根据本项目的特征，项目划分为三大商业区域：项目主力商业区，建筑面积约33888平方米左右，共4层楼面；项目形象商业区，建筑面积约16199平方米左右

9、，共4层楼面；项目主题商业区，建筑面积约26453平方米左右，共3层楼面；2、区位功能本项目的商业功能主要有五大功能，即：购物功能、餐饮美食、休闲娱乐、服务展示、文化景观。五大功能的区域分布于主力店和和非主力店商业中，各功能的分区如下所列：购物功能：主要分布于项目的主力店和主力店以外的专卖店、专业店和主题商场部分；餐饮美食：主要分布于项目主力店以外餐饮店部分；休闲娱乐：主要分布于项目主力店和主力店以外的休闲店、娱乐店、游乐场等互动商业设施部分；旅游展示：主要分布于三层文化景观及地方特色产品专卖店部分；文化景观：主要分布于各楼层店中店、中庭广场和步行街道内景观及小品部分；在功能分布的基础上，项目

10、的三大商业区域的商业功能体现为：主力商业区：零售购物功能、餐饮美食功能、休闲娱乐功能、文化景观功能 形象商业区：零售购物功能、休闲娱乐功能 主题商业区：零售购物功能、休闲娱乐功能二、业态规划1、业态组合本项目的商业总体定位为购物中心，即定的主力店业态有主题百货店、综合超市和家电卖场，主力店提升项目的品牌知名度，吸聚大量的人流量，体现项目基础的购物特色，而主力店以外的商业业态则表现项目的商业特色构成，通过对主力店以外商铺的销售在短期内收回即定的资金。所以，相对而言其规划组合的合理性和特色性显得更为重要。根据项目的整体定位，在满足购物中心的主体商业规划的基调下，突出项目的特性需要凸显休闲娱乐和文化

11、景观两方面的商业形态，以扩大项目的广域性影响，故此，主力店以外部分商业的业态组合应力求多元化，起到弥补主力店的商业空缺点、体现整体项目的商业特色、并衔接和过渡各主力店的连接、丰富项目整体的商业业态结构的作用。本项目主力店以外的商业业态组合包含了各种专业店、专卖店、餐饮店、娱乐店、游乐设施等业态。分布于各个主题区域内，具体组合分布如下：主力商业区：主题百货店、综合超市、家电专业卖场、通讯主题卖场、专卖店、餐饮店、娱乐店、游乐设施；形象商业区：专业店、专卖店、休闲店；主题商业区：专业店、专卖店、休闲店、娱乐店。2、业态分布 单位: 区域 业态主力商业区形象商业区主题商业区合计比例首F1F2F3F首

12、F1F2F3F首F1F2F主力百货店38425631947212%主力家电卖场2668171343816%综合超市102751027513%主力餐饮店262526253%次主力餐饮店1695129829934%主力娱乐店288128813.6%次主力娱乐店474633350797%休闲店1244677498716522%专卖店43721103184334722056355788755533107841%专业店1835768251864857708%配 套3323320.4%小 计10275651073449759406939535972220593409591752276539100%合 计3

13、38881619926453 区域比例44%21%35%100%3、商业主题划分根据项目的商业业态划分，将本项目划分为三大商业区位，各区位商业主题划分如下：主力商业区：项目西面首层至三层，共四层楼面，建筑面积约33888平方米，商业主题划分如下图所示：主力商业区首层规划综合超市，经营建筑面积约10275平方米一层规划主题百货一家，经营建筑面积约3842平方米，家电专业店一家，经营面积约2668平方米二层规划主题百货一家，经营建筑面积约5631平方米，家电专业店一家，经营面积约1713平方米三层规划室内景观公园、儿童游乐场、电玩娱乐区及KTV娱乐店等，经营建筑面积约9759平方米形象商业区：项目

14、中庭两侧商铺，首层至三层，共四层楼面，建筑面积约16199平方米，商业主题划分如下图所示：形象商业区首层中庭两侧商铺，经营建筑面积约4069平方米，结合负一层商业青年时尚卖场经营主题，主要以形象较好的运动、休闲服饰品牌为主一层经营建筑面积约3953平方米，商业经营以名品服饰、珠宝玉器为主导，以名品荟萃为该区域商业主题二层经营建筑面积约5972平方米，商业主题结合二层女性商品主题卖场，以女性时尚前沿为该区域商业主题三层经营建筑面积约2205平方米，结合蕴含本地文化室内景观公园及儿童娱乐、游乐场等主力商业，以地方特色产品及儿童服饰用品为该区域商业主题主题商业区：项目东面首层至二层，共三层楼面，建筑

15、面积约26453平方米，商业主题划分如下图所示：主题商业区首层东侧商铺，经营建筑面积约9340平方米，规划为以青年时尚卖场为经营主题，主要以流行商品为主，面对青年消费人群一层经营建筑面积约9591平方米，精品服饰为主导，以时尚名流为该区域商业主题二层经营建筑面积约7522平方米，商业主题为女性商品主题卖场，分为两块商业主题，女性休闲小站以女性休闲服饰为主，女性流行空间以女性潮流商品为主导4、项目商业图例l 项目首层商业图示： 综 合 超 市 青 年 时 尚 卖 场 专业店 淘宝特区 体现项目购物功能l 项目一层商业图示： 主 题 百 货 店 名 品 荟 萃 西式 快餐 通讯卖场 家 电 卖 场

16、临街商铺临街商铺 临街商铺 体现项目餐饮功能 体现项目购物功能 中式 快餐 体现项目餐饮功能l 项目二层商业图示： 主 题 百 货 店 女 性 时 尚 卖 场女性休闲小站 家 电 卖 场 体现项目购物功能 中式餐饮 主力店 体现项目餐饮功能l 项目三层商业图示： 主 题 景 观 公 园 游 乐 设 施 体现项目购物功能 体现项目娱乐功能儿童游乐场美食广场地方特产卖场儿童用品娱乐主力店体现项目文化景观功能 体现项目娱乐功能 体现项目餐饮功能三、业种规划1、业种组合购物中心属于新兴的商业形态，所包含的商业业态应该聚集商业零售领域的多种形态进行合理的组合，形成“商业航母”的规模效应，具备商业多元化和

17、兼容性。在本项目的的业种组合规划中，应该秉承这一商业定律，同时结合赤峰本地的商业发展状况，综合予以确定。本项目的商业业种组合主导思路是：摒弃消费者定位大而全组合方式，起用“消费者客层细分化”的业种组合方式，同时兼顾各个阶层、各个消费层的顾客，以满足目标消费者的需求。各商业业态的业种组合如下所列：专卖店：男女服装、饰品配件、休闲运动、童装、皮鞋、皮具、化妆品、珠宝玉器、 音像图书等；专业店：大小家电、通讯手机、钟表眼镜、音像制品等；主题商场：青年潮流服饰、折扣服饰等；餐饮店：中式餐饮、日韩料理、地方美食等；娱乐店：游乐园、KTV、电玩中心、咖啡厅、休闲茶艺、美容美发、酒吧、特色吧等；服务配套：银

18、行、金融、邮政、婚纱摄影展示等。2、规划区域l 主力商业区首 层：引进一家综合超市，经营生鲜蔬菜、日用百货、食品等，建筑面积约10275平方米；一 层：引进一家主题百货店，经营百货类的主题商场，建筑面积约3842平方米，引进一家经营家电专业卖场，经营建筑面积约2668平方米；二 层：与一层相同位置作为百货店，经营建筑面积约5600平方米，与一层相同位置作为电器专业店，经营建筑面积约1713平方米；三 层：规划为室内景观公园、儿童游乐区、电玩娱乐区、美食广场及KTV娱乐店，大型室内景观公园与各类游乐区相结合，打造赤峰地区目前仅有的休闲娱乐空间，使消费者流连忘返，创造赤峰城市休闲娱乐新天地； l

19、形象商业区首 层：以中庭通道为中心，两侧商铺规划业种结合首层“青年时尚卖场”的主题规划，以运动品牌专卖店和休闲品牌专卖店为主导，保持商铺的形象，作为首层除综合超市以外商业区域的重点形象展示区域； 一 层：以中庭通道为中心，两侧商铺规划业种主要以男女名品服饰、珠宝饰品为主，中间穿插婚纱摄影展示店、咖啡器皿专业店等情调商铺，使该区域成为项目商业形象最为靓丽的区域； 二 层：以中庭通道为中心，两侧商铺规划业种以女性时尚服装、时尚饰品、高档皮毛制品商铺为主，在南端规划一家大型餐饮主力店，如湘菜、川菜等； 三 层：位于中庭通道和主力游乐设施、室内景观公园区域中间，结合具有本地文化风格室内景观公园规划赤峰

20、本地地方特产商品及内蒙古其他区域地方特产，满足外地游客在观赏室内景观公园的同时对于地方特色产品的购买需求； 在电玩娱乐店与主通道中间规划设置儿童服饰、儿童用品专卖店，满足少年儿童在游玩同时对于服饰及用品的消费需求； l 主题商业区首 层：在停车场与首层形象商业区之间，规划以青年流行服饰、特色服饰、青年流行化妆品、个性化服饰为主商业区域，吸引年轻消费者消费，以个性化店铺为主，经营时尚、新锐、独特的商品，为时尚一族架构理想的购物标的，同时在临北端规划一家专业服饰或平价鞋店，南端规划“淘宝特区”，经营流行饰品、个性玩具、模型店、刺身店等商业种类，身入其中购物消费，具有淘宝乐趣，从而整体配合青年时尚卖

21、场商业主题； 一 层：该区域规划商业主题为“时尚名流”，主要经营业种为各类精品时尚服饰，商铺品牌档次和形象与本层形象商业区相比较略低，集结男女服饰精品，讲究商品素材的各类专卖店，汇集国内众多精品，打造令人忘返的时尚天地。同时在南北两端点缀西式快餐与中式美食餐饮店，创造无限自由休闲时光，令消费者流连驻足； 二 层：该区域以各类女性服饰专卖店和专业店为主导，汇集众多流行精品，其中“女性流行空间”主要以各类女性流行服饰、内衣、鞋类、皮具为主，在死角位置规划一家特色酒吧，休闲与购物的有机结合将该区域打造成为女性潮流天空，同时在北端规划“女性休闲小站”，以经营女士休闲商品为主，同时点缀美容香薰、咖啡厅等

22、商业形态，成为女性消费者向往消费天堂。3、规划与销售本项目业种规划在商业规划的基础上兼顾了商铺销售问题，总体的原则是要有两个确保：确保项目商铺销售顺利 确保项目后期持续经营在上述两个确保的前提下，项目商业规划上结合商铺的销售需要把握以下几个重点：l 满足项目投资客户的多元化，可销售商铺从大到小均好性强，适应不同投资能力的客户均能在本项目投资；l 针对赤峰本地商铺投资客户中具有较大比例的经营投资客户，在商业形象区内规划商铺面积较大，可以充分展示品牌形象的商铺满足这类投资客户的投资需求；l 各楼层的主题商业区作为项目商铺销售的重点区域，相对铺位面积划分较小，满足中小投资客户投资需求并在实现商铺销售

23、后可以按照商业规划主题经营；l 各楼层的形象商业区作为项目商铺销售的次重点区域，商铺面积较大，利于经营投资客户的投资需求，在现场销控上进行实际把握；l 各楼层商业形象区域背靠主力店的商铺在前期销售上进行一定的销控，主要有两个目的：其一，满足后期主力店招商面积需求不够时的可扩充空间。其二，满足一定比例后期品牌经营客户的购买和招商扩充空间；l 本项目业种规划将项目商铺销售及后期商业业种分布统一考虑，具体规划图详见报告附件。结束语以上项目商业规划建议书，是在项目前期通过对赤峰本地市场的初步了解，结合对本项目的商业定位考虑，在充分考虑项目商铺销售与后期持续经营的前提下，对项目各个楼层进行商业规划设计，

24、本项目的商业规划设计原则在于前期以辅助项目商铺销售为着重点，在顺利实现项目销售指标后，可以在现有商业规划基础上对各个商业区域进行招商及后期经营，满足项目顺利销售、持续经营的总体原则。确认内容贵公司如接纳并认可上述报告，请于下方签署以示作实。伫候示复！顺祝商祺！赤峰伟映房地产开发有限公司 重庆智龙房地产经纪有限公司 公司印章及签署 公司印章及签署签署人姓名： 签署人姓名：日期： 日期：2007年9月23日不得全部或部分翻印。本文所含资料仅供收件人使用。敝司无须就其全部或任何分内容而对第三者承担任何责任智尊机构重庆智龙房地产经纪有限公司重庆市渝中区五四路1号时代豪苑大厦C座3001室Tel：（023）63845123Fax：（023）6303074725