【地产策划or报告】六安房地产市场分析报告

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1、2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789安徽六安住宅市场调研报告目录：一、六安市宏观市场环境分析二、六安市房地产市场产品现状三、六安市房地产市场消费群体分析第一部分 六安市宏观市场环境分析（一）、六安市宏观经济发展状况1、国民经济稳步发展十五期间生产总值年均增长9，超计划目标1个百分点，总量达到312.8亿元，人均达到611美元；财政收入同口径年均增长9.2以上，超计划目标1.2个百分点，总额达18.7亿元。2、经济结构逐步优化三次产业结构比例由2000年的37.531.531优化为2006年的26.

2、733.539.8。其中，第一产业增加值年均增长3.3，农业基础地位加强，第二产业增加值年均增长12.5，成为拉动经济增长的主要因素，第三产业加速发展，三产增加值年均增长11.4，旅游、房地产、信息、连锁经营等新兴产业发展势头强劲。3、对外开放成效明显招商引资取得历史性突破，五年累计到位境内资金144亿元，利用境外资金1.74亿美元。华电六安电厂、长江精工等一批重大项目入驻境内。对外贸易快速增长，五年累计外贸进出口总额5.5亿美元，年均增长21.2%；其中出口累计完成5.3亿美元，年均增长21.4%，超计划目标6.4个百分点。4、城乡居民生活水平逐年提高十五期间农民人均纯收入年均增长7.5%，

3、超过计划目标1.5个百分点，2005年达到2255元；城镇居民人均可支配收入年均增长12.7%，超过计划目标6.7个百分点，2005年达到7810元。但需要说明的是：虽然十五期间经济发展取得明显成效，但相比而言，六安市的总体经济水平仍处于落后地位。据统计，至2005年末，全市人均GDP仅相当于全国的三分之一，全省的二分之一；农民人均纯收入相当于全国的69%，全省的86%；城镇居民人均可支配收入相当于全国的74%，全省的93%；工业化率分别比全国、全省低16.2和13.3个百分点；城镇化率分别比全国、全省低14.3和6.3个百分点。（二）、土地级别与用地规划1、国有土地级别划分：一级土地主要分布

4、区位东至新淠河河沿，南至皖西东路和大别山东路南侧200米以及梅山南路大桥以北西侧200米范围，西至解放路西侧200米范围，北至人民路北侧200米及球拍路两侧200米范围闭合区域。二级土地主要分布区位东至淠河总干渠以及皖西大道西段两侧200米范围，南至梅山南路桥向西沿总干渠、振华路南侧200米范围，西至磨子潭路两侧200米，北至皋城西路北侧200米及梅山北路两侧200米的闭合区域。另外，火车站站前区的梅山南路、解放南路、佛子岭中路两侧200米范围内地段也属二级土地。三级土地主要分布区位东至宁平路东侧200米及皖西大道两侧各200米和安丰路两侧各200米范围、南至佛子岭东路两侧200米、火车站站前

5、广场二级地段以外的区域，西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至农科所，北至梅山北路与解放北路交汇处沿手拖厂以南向东至淠河总干渠范围内的闭合区域。四级土地主要分布区位东至六安经济技术开发区(除三级土地外)，南至312国道和小华山园艺厂，西至三里街、六安师专，北至光华厂、市化肥厂、污水处理厂以及解放北路两侧200米范围的闭合区域。五级土地主要分布区位在四级土地区位以外的城区边缘地带。2、土地储备状况城市近期规划居住用地1038.17万平方米，远期规划1598.58平方米。城市发展储备土地主要分布在城市东南部，312国道以南，宁西铁路以北的部分区域以及城西南，佛子岭路以南、312国道以北的区域。总体

6、上讲，未来土地市场供应体量较大，新增土地主要集中在开发区和火车站北部和政务新区；存量土地对房地产市场的供应较强，说明六安市政府在未来旧城改造上建设力度较大，将对整体房地产市场及居民生活水准的提高产生积极影响。3、土地出让与开发结合过去两年的情况，土地市场出让和开发比较活跃，在总体储备总量的支撑下，开发空间较大，房地产项目开发2004年来明显增多，房地产开发项目增速较快，竞争将趋于剧烈，但土地的价格仍在一个稳步上涨的层面上前行。第二部分 六安市房地产市场产品现状据天仕实地调研，目前六安市商品房市场总体势态良好，大部分项目的销售率较高，住宅的市场价格显现出稳步上升的势头，市场前景总体乐观。（一）、

7、区域房地产市场概况截止至2006年底，参与六安房地产开发的企业已达到了79家，平均从业人数3007人。06年完成投资总额230955万元，其中住宅类项目有157430万元。当年商品房销售面积达到了1526847平方米，住宅面积比重较大，总成交1266345平方米，占总量的83.1。据统计，2006全年全社会固定资产投资173.7亿元，比上年增长49.2。其中房地产开发投资23.1亿元，比上年上升55。由上图可知，近年来六安固定资产投资额年年递增，呈阶梯式发展。2003年和2004年的同比增长率分别为16.8、29.3，2005年和2006年固定资产投资额继续增加，分别为35.7和49.2，增长

8、率快速上升。而在房地产开发投资方面，除2005年相比上一年下降了4.2个百分点，房地产投资总体态势呈向上发展的趋势。随着各一线城市房地产市场的投资态势趋缓、开发成本的增加、价格和利润空间的逐渐缩小，如六安这类的二、三线城市的房地产开发市场还存在较大的利润空间，这是一个有利的市场因素。 2005年商品房屋销售面积85.9万平方米，增长5.1；实现销售额11亿元，增长6.8。2006年商品房屋销售面积152.7万平方米，增长77.8；实现销售额28亿元，增长155。从近几年的数据来看，商品房销售在经历了2004和2005年两年较为平稳的发展后，市场又将开始新一轮的发力，把商品房的销售带向一个新的高

9、度。（三）、区域板块现状单位：平方米 所属区域楼盘数量规划总量已售总面积未售总面积城东区3340000110000230000城南区71860000900000960000城西区130000070000230000城北区3530000370000160000城中心区8960000560000400000总计22399000020100001980000为便于分析，我们将六安市分为上述五大区域，划分界限如下：城东区指淠河总干渠以东、皖西大道沿线区域城南区指龙河路以南、解放南路及梅山南路沿线区域城西区指磨子潭路以西区域城北区指光明路以北区域城中心区指光明路以南、淠河路以东、龙和路以北、淠河总干渠以

10、西区域1、目前全市住宅未售总面积近200万平方米，未来的市场供量仍然比较充足，因此本案的销售策略因以“快”为主，以免在市场后续供应不断出现的情况下不断的面临较多的竞争对手。从分布区域上看，城南区和城中心区是项目密集开发区域，也集中了较多的未开发地块，未来的新推项目也会比较多，因此这两个板块内的市场竞争会相对更激烈些。本案处于城中心区，目前附近已有几块准备动工施建的地块，由于所处的地理环境相似，各方面的条件及资源雷同，因此本案需要在前期做好充分的准备，以避免同质化竞争带来的不利因素。2、目前城中心区大部分项目已进入尾盘销售，阳光威尼斯为新开盘，其总量达到了30万平方米，而该区域总供应量为40万平

11、方米，剩余约10万平方米的房源为区域内给项目的尾盘总和。阳光威尼斯所处位置离开本案较远，诉求点与本案也形成了一定的错位，因此并没有太多的直接竞争。而本案所在地块附近的项目可供选择的房源不多，主要为大房型和多层的顶楼复式房，这是本来的有利因素之一，但这些尾盘房源在价格上存在一定的优势。3、城中心区和城南区是六安市房地产开发的主要区域，本案位于城中心区，站在宏观的角度上，本案不仅要在附近区域的同质化竞争中脱颖而出，具备一定的竞争力，同时也要充分考虑城南区项目和本案的区位竞争。总体来说，目前城中心区属于起步比较早的区域，各项生活设施比较完善，商业配套也逐渐兴起，商业业态档次较高，并出现了一些主题市场

12、。教育资源是这个区域的另一个优势所在，六安一中、三里桥小学、皋城中学都是区域内的优质教育资源。城南区属于新开发区域，整体区域规划更合理、更人性化、临近六安的对外交通枢纽火车站，未来有更好的发展前景，但该区域的整体软硬件的成型成熟还需要一段时间培养，目前改区域内的生活设施还不甚完善。总体来说，这两个区域内的项目还是存在一定程度的竞争，价格相差不大，又各具特色。（四）、项目规划形态单位：平方米 物业形态区域多层小高层、高层别墅商业城东区27000070000/20000城南区14600003200008000030000城西区270000/30000城北区530000/80000城中心区67000

13、0230000/300000总计3200000620000800004600001、目前六安市项目规划形态比较单一，多层建筑形态是市场主流，目前不少楼盘引入了小高层这一形态，本案也有小高层房型。小高层在六安的市场前景还不甚明朗，有的项目卖的尚可，有的则不尽如人意，部分项目的小高层房源还未开盘。由于价格、居住习惯等多方面因素的影响，小高层在六安当地的市场接收度远不如多层高，但借鉴其他城市房地产的发展经验，小高层必然会成为一种趋势。六安市区目前人口约30万，十一五期间目标发展至60万，人口密度的增高和城市化进程的深化使小高层有了用武之地，目前虽然市场有一定的抗性，但如果处理好价格、面积、房型的关系

14、和搭配，还是可以取得良好的销售业绩。2、为了适当提高容积率，同时满足景观设计的需要，大多数项目以“多层为主小高层、高层为辅底层商业街”的混合形式规划，总体布局上较为类似，没有太多的新意，本案也将采用相仿的规划格局。另外，大部分项目在建筑立面、内部环境、公建配套等方面表现平平，产品附加值不高。由此导致产品结构集中，功能相似，产品同质化竞争现象明显。这是市场不成熟的一面，同时也意味着市场存在的空白点和机会点相对较多。目前本案的建筑规划和基本格局已经确定，因此要在这种同质化竞争中获得先机，须从公共设施和物业服务上凸现亮点，怎样建设和谐社区、提供人性化服务等是本案需要慎重考虑的地方。（五）、住宅户型配

15、比单位：平方米5160以上四房以上及复式5145-170四房10130-150大三房25100-120小三房1095-110二房3080-90小二房1535-60小户型所占比重（%）面积范围户型1、目前六安市在售商品住宅的户型种类丰富，基本涵盖了各种居住需求，户型配比基本平衡，消费者户型选择余地较大。2、在户型比重上，8090平方米的小二房占到30的比列，而100120平方米的小三房则占到了25的比列，这两种户型是目前六安市场上的主力房型。从销售上来说，这两种户型也比较热销，比较适合当地的住房需求。值得注意的是，60平方米以下的小户型占到市场总比的15，但通过实地了解，小户型的销售情况并不十分

16、理想，较多购买者是用于投资的，部分次新房小户型都进入了二手市场。可能是受到市场政策的影响，目前六安小户型房源销售抗性增大，不少楼盘的滞销户型就是小户型，而部分楼盘的小户型楼也迟迟不开盘，市场观望的气氛比较浓。（六）、项目销售情况物业形态多层小高层、高层商业期房平均销售率约55约40约45现房平均销售率90以上约55约851、从数据显示，目前六安市的多层销售比较顺利，现房的销售率更是高达90以上，这也印证了多层形态是六安商品住宅的主流品种。2、小高层、高层销售比较缓慢。主要原因有几点：消费者对高层，小高层的住宅了解不深，对于那些中年消费者而言，他们已经习惯居住多层，可能不愿意改变自己的居住习惯。

17、大多消费者还认为，小高层、高层的使用代价较高，而在居住品质上可以没什么大差别，因此对小高层，高层缺乏热情。另外，小高层、高层在目前的六安市场上还处在发展阶段，户型设计规划还存在一些不完善的地方，加之小高层、高层的得房率较低，以经济实惠、注重实用为特点的六安商品住宅消费市场使得这些住宅户型难以获得较高的市场认可。3、商业出现两极分化。以住宅供应最旺盛的城中心区和城南区为例，城中心区由于发展时间较长，已有了一定的商业气氛，还有一些纯商业项目，如徽商国贸中心步行街、六安不夜城、状元坊等。受区域整体商业氛围的影响，城中心区的住宅商业配套的整体销售和经营情况比城南区更好些，一些临街以及相对位置较佳的商铺

18、销售率较高，而滞销商铺主要是一些人气不旺，难以聚集客流的内铺。反观城南区，由于是新开发地区，住宅相对集中但入住率还不是很高，不少商铺都还属于空关状态，而已开的商铺业态也较为单一，主要是五金、装潢、建材、低档餐饮等，属于过渡期的商业业态，人气不足，这些区域的商铺不好卖也在情理之中。（七）、住宅销售价格（均价）单位：元/平方米区域物业形态城中心区城东区城西区城北区城南区多层 28502500240024002750小高层30002700/2900高层31502900/31001、据了解，六安房价大体经历了四个阶段：1999-2001年是1000元/平方米，2002-2003年是1000-1400元

19、/平方米，2004年是1400-1880元/平方米，2005年后多在2000元/平方米以上。从前面的数据统计可知，2006年固定资产投资量上升了近50，而房地产销售额的涨幅惊人，达到了155，实现了28亿元的销售额。从价格走势上可知，六安市的住宅价格是在持续上涨的，06年之后涨幅尤其明显，目前六安全市的住宅主力价格已上升到了25003000元/平方米。房地产市场价格主要受供需关系的影响，目前即使房价持续走高，但六安市的住宅销售的势头未见衰减之势，保持了稳定的趋势。通过随机采访，大多数市民表示自己看好六安市商品住宅未来会继续保持涨势。2、从经济水平来看，六安近几年发展迅速，特别是在经济开发区政务

20、新区等的带动下，区域发展潜力看好。由于当地的外来人口不多及辐射能力有限，现有房源基本靠当地居民消化。目前六安市住宅销售价格主要受项目所处地段级别或区域发展潜力影响。如城南区，虽然区域商业、娱乐等各项生活配套设施与城中心区有较大差距，但该区域受城市向东南发展的有利影响，区域房价在近两年迅速上升，已经有追赶城中心区的趋势。如盛唐香格里拉花园的现价以到达了3500元/平方米以上，在全市范围内来说，这个价格也已属于高位价。（八）、个案分析和顺名都城开发商：六安和顺房地产有限公司所处地段：解放南路建筑面积：25万物业类型：多层、小高层、别墅绿化率：40%得房率：85主力户型：90-140平方米价格情况：

21、均价2500元/平方米 促销手段：无销售状况：基本售完,余二套.客户群体：中高端消费群.项目特点：良好的规划布局，新颖的建筑外观，合理的户型设计及配比，宽敞优美的社区环境，是六安颇具规模的高品质住宅社区。产品性能：定价合理，目标市场明确，综合性价比较高。上城国际开发商：天盈投资发展有限公司所处地段：佛子岭路建筑面积：25万物业类型：多层，联体别墅绿化率：40%得房率：约85%价格情况：均价2600元/平方米促销手段：会员制，按入会天数优惠，每天145元。销售状况：目前多层基本售完，小高层多为小户型，目前尚未开盘。客户群体：中高端消费群项目特点：别墅为该项目的特点，法式风格，外观气派，线条流畅，

22、户型实用、舒适，但只有一种户型，选择余地不大。产品性能：品质较高，综合性价比高。盛唐香格里拉花园开发商：盛唐置业发展有限公司所处地段：解放南路建筑面积：15万物业类型：多层、小高层绿化率：42得方率：约85价格情况:均价3600元/平方米促销手段：会员制，按入会天数优惠，每天150元。销售状况：不祥，开盘时间不长，房源还较为充足，预计在50左右。客户群体：主要是面向有一定经济实力的高端人士，3600元/平方米的价格是城南区单价最高的楼盘。项目特点：社区布局和景观设计都比较出色，社区内部配套设施丰富，绿化率较高，整体品质出众。产品性能：品质出众，但售价相对较高，性价比不太突出。水云涧开发商：安徽

23、志民地产有限公司所处地段：解放南路大桥桥头建筑面积：25万物业类型：一期89000，20栋多层，4栋联体别墅， 二期层。绿化率：35%得房率：85主力户型：90-140平方米价格情况：均价2400元/平方米促销手段：无销售状况：一期基本售完，二期销售率60%客户群体：中高端消费群项目特点：该项目与水上公园呈半弧状环抱，是六安唯一水岸公园生活概念的项目，但项目内部规划布局一般，外立面也较一般。产品性能：该项目在南区不具竞争优势，价格低于对面的和顺名都城100元/，但销售情况仍然不如和顺名都城。阳光威尼斯开发商：成功置业有限公司所处地段：皖西路与人民路之间建筑面积：30万物业类型：多层，小高层，高

24、层绿化率：37%得房率：约85%价格情况：均价3600元/平方米促销手段：会员制，按入会天数优惠，每天150元。销售状况：不详客户群体：主要是六安市公务员、企事业单位的高级白领及经商人士等项目特点：意大利建筑风格，立面亮丽，强调居住空间的整体感和时尚感，单体造型别致，户户南北通透。位于城中心区，连接城南区，周边生活资源丰富。产品性能：品质感强，属于城中心区的高档楼盘。第三部分 六安市房地产市场消费群体分析（一）、消费群体构成由于六安外来人口不多，且城市辐射能力有限，故现有房源基本靠当地居民消化。从六安市统计年鉴的相关数据中可知，相同行业中国有经济体中职工收入较高，另外收入较高的就是私营业主，因

25、此政府公务员、经商人士、私营业主以及学校、医院、金融机构等企事业单位的中、高级管理人员是购买商品住宅的主要消费群体。普通的老百姓对住房也存在着较大的需求，动迁回购、二手房交易是这类需求的主要释放途径。（二）、消费动机分析小户型房用作投资用途比较多，除此之外，大多购房都用于自住。目前六安房产的投资成分较小，虽然当地的商品住宅价格一涨再涨，但由于二手市场不够活跃，次新房的挂牌房源很少，一定程度上抑制了投资。此外，六安市房源出租的价格较为低廉，城中心区一套约100平方米的房子出租价格约在700元每月左右，这样反推投资汇报率预估要30年左右才可以收回成本，投资回报周期过长也使六安房市的投资热度不高。（

26、三）、影响消费者购房的因素分析1、随着消费理念的日趋成熟，消费者对产品的需求不再表现为“房型、价格、地段”等最基本的低层次需求，而对产品的“生态环境、居住享受、增值保值”等高层次需求逐步产生要求，由此影响消费者购房的因素也愈来愈多，包括：地段/地理位置、区域发展前景、价格、交通、小区环境、房屋质量、房型布局、周边环境（如教育、医疗等）、配套设施、物业管理、产品形象、档次等等。2、从我们本次调研中获悉，目前六安消费者考虑购房的首要因素为：地段/地理位置、区域发展前景、周边环境（主要考虑教育设施）、价格；其次为小区环境、产品形象、档次等，但对日后与己息息相关的房屋质量、物业管理等仍然有所忽视，这对

27、开发商而言，增加了消费理念引导与创新的空间。（四）、消费者购房的决策过程地段/地理位置、区域发展前景、价格以及周边环境、产品形象、档次等这几个因素往往是对消费者产生综合影响，而不是单独发挥作用，其决策过程往往是：消费者一般以日常活动点为中心，在一定半径内的多个版块作出可能的选择，将楼盘的综合素质与价格进行对比，选择他们认为性价比（价值）较高的楼盘。如楼盘素质差不多，价格差异不大时，消费者会优先考虑最喜欢的版块；但价格差异较大时，往往会服从于价格约束。2008年1月杭州市商品住宅市场调研分析报告一、 前言根据公司近期进入杭州房地产开发市场的计划，特组织开展针对杭州房地产市场的专项调研并形成报告，

28、以供公司领导决策参考。本次调查主要目的是为公司竞价“杭政储出2007(20号)”土地使用权提供决策依据。由于地块的出让起价、地理位置、周边环境等因素决定其定位偏向于高档公寓楼盘，因此调查工作以杭州城区范围内高档公寓楼盘市场情况为重点，结合对地块周边在售楼盘和二手次新房价格水平的调查，从而使调查工作更具针对性。二、 杭州商品住宅市场宏观状况一) 杭州商品住宅市场发展回顾杭州的住宅市场，是整个杭州房地产市场中最为重要，也是发展最好的分支市场。自上个世纪90年代初开始起步以来，杭州开发商以城西蒋村开发为起步点，住宅开发水平不断提高，精品楼盘不断涌现，并在90年代末形成了以绿城、南都、金都等民营品牌为

29、代表的一批房地产中坚企业。1998年下半年开始，杭州房地产市场进入了快速的发展期，供应放量，需求旺盛，销售价格飞速上涨，市场火爆程度在全国罕见。尤其是2002年至2004年上半年宏观调控以前，杭州商品住宅市场发展到最高潮，每年房价涨幅超过1000元/平方米，并且严重供不应求，市区范围内可供房源稀少，开发格局向周边郊区转移。杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起。杭州是全国第一个实行土地“招拍挂”的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升，2003年，杭州的土地交易价格涨幅为38.1%，排在全国35个大中城市之首，高额的地价成本直接抬高了房产价格。加上“创业在杭州”一系列引进人

30、才、购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着杭州房地产价格的不断上升。2005年，房价的高速上涨受到严重抑制，杭州楼市出现转折点。政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求开始降温，投资需求退潮。2006年为房产政策消化年，政策影响显现。2006年15月杭州批准预售商品房面积383.22万平方米，其中批准预售商品住宅340.23万平方米；完成商品房预售面积234.27万平方米，其中商品住宅预售196.38万平方米；二手住房成交68.1万平方米。住宅存量的积压对开发商的资金回笼产生巨大影响，由于资金压

31、力，不少开发商开始选择战略收缩，新开工面积大幅度减少：2006年15月杭州全市房地产新开工面积为224.87万平方米，同比下降12.7%。住宅成交价格也从连年飙升转变为小幅回落的态势。通过一系列的市场变化，杭州商品住宅市场从过热、过快发展阶段逐步过渡到稳定发展阶段，形成规范、理性、成熟的市场特征。二) 杭州商品住宅市场发展现状1、 板块开发格局形成，产品供应多样化经过多年的快速发展，杭州商品住宅市场从最初的市中心零星楼盘开发到城西板块规模开发，最终在城市版图扩大的影响下，逐步形成了多个住宅开发板块市场共同发展的格局。现在的杭州商品住宅市场主要由市区范围内的老城区板块、钱江北岸板块、滨江板块、钱

32、江新城板块、城西蒋村板块、新城北板块，以及位处郊区的下沙九堡板块、良渚板块、三墩勾庄板块、闲林五常板块、之江旅游度假区板块和富阳银湖板块等区域市场组成。各区域板块由于交通条件、自然环境和土地成本的差异促进了杭州住宅市场产品多样化局面的形成，远郊的别墅、近郊的排屋和多层公寓，以及市中心的高层住宅均保持了较大供应量，从目前来看，市区范围内高层住宅已经成为绝对的主力产品，多层住宅则普遍位于近郊区域，而远郊的景观优势地块则以独立别墅和排屋作为主力产品。 目前杭州公寓类住宅主流供应板块一览：板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平市中心板块老城区高层住宅150001800020000配套设施

33、楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘成熟完善好极少广厦檀香园板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城西文教区板块城西文一、文二、文三路沿线高层住宅130001500017000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘成熟完善好较少银马公寓枫华府第板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平钱江新城板块钱江北岸 高层住宅11000-14000毛坯房20000精装修25000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘规划完善好较大东方润园、金色海岸板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城东九堡板块艮山东路小高层住宅6000-70007500配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表

34、楼盘规划交通设施完善，地铁沿线好较大万科魅力之城旅游红萍果板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城北运河沿岸板块拱墅区，运河沿岸小高层、高层住宅8000-950010000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘基本生活设施较好一般协安景上锦昌文华板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城北申花路板块拱墅区和西湖区交界处高层住宅8000-950010000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘规划有大型商业、交通设施较好一般广宇西城年华滨江万家花城板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城西三墩板块西湖区三墩镇周边多层、小高层、高层住宅7000-900011

35、000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘教育配套完善较好一般耀江文鼎苑亲亲家园板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平闲林五常板块余杭区02省道沿线多层、小高层5000-65008500(精装修)配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘较差一般大翡翠城江南春城板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平滨江、闻堰板块钱塘江南岸滨江区高层住宅滨江6500-9000闻堰5000-600010000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘一般较好大盛元慧谷、旅游水印城2、 品牌房企汇聚，行业竞争专业化受国家宏观调控政策影响，经过05和06年长达2年的调整期，杭州商品住宅市场的市场

36、份额开始集中到本地几家具规模和实力的房地产开发企业手中，本土大量中小型房地产开发企业开始走出杭州寻求发展，逐步形成了以少数几家品牌实力房企为主导的市场结构，目前占市场份额较大的本土房地产开发企业主要为绿城房产、滨江房产、金都房产、坤和建设等。与众多本土房企被迫离开杭州发展的情况相反，国内和境外品牌房企一直看好杭州房地产市场并伺机进入。据了解，目前已经进入杭州市场开发的房地产开发企业有万科地产、凯德置地、华润、世茂、中海、新鸿基、嘉里建设、复地等境内外知名品牌。而其中万科在杭州首个楼盘开盘遭遇哄抢一空的现象充分说明的品牌的魅力和价值，随着众多品牌房企在杭州开发楼盘的逐渐启动，各住宅楼盘在产品设计

37、、营销推广、客户服务等各个方面展开深层次的竞争，促使杭州楼市进入一个国内最高水平的角逐。3、 市场比调控更残酷，杭州房企开始新一轮淘汰赛如果说前几年杭州房企的淘汰赛主要是因为宏观调控的话，那么，在外来大型房企不断进入的冲击下，杭州楼市正在进行新一轮的淘汰赛。从今年开始，因为政府已很少出台调控政策，本轮淘汰赛更多的是因为不断有高水平的外来“选手”参赛，是一场真正市场上真刀真枪的角力,市场的竞争残酷程度无疑远远高于调控。4、 资源向优势房企集中，资本成为推动房企成长重要力量今年以来杭州的土地出让竞标现场，已经难觅中小房企的影子。近期的土地出让因为实力企业参加比较多，竞争非常激烈，土地价格被不断抬高

38、，利润不断被压缩，中小房企在杭州土地市场以及未来的楼市竞争格局中正日益被边缘化。目前的杭州房地产市场正处于一个变革的时期，土地、资金、人才正不断地向绿城这样的具有良好融资渠道和资本实力的企业集中。5、 市场趋好形势逐步明朗，政府加快推地速度2007年杭州房地产市场是“国六条”宏观政策影响的延续年，市场逐渐的明朗化，开发商和政府对杭州市场的信心逐步恢复，从杭州市国土资源局2007年的推地计划和开发商2006年底竞相拿地的激情，也反映出了杭州市场未来的走势是趋好的。根据杭州市住宅建设规划(2006.6-2007.12)，在规划期内，总出让商品住宅用地约400500万平方米(约60007500亩)，

39、总建筑面积约8501100万平方米，约10.5万套。截至2006年12月30日，当年杭州共挂牌出让住宅用地2657亩，总建筑面积约415万平方米，其中主要的出让集中在7、8月份和年底。预计2007年杭州将有近5000亩(含2006年推迟出让的1000余亩)的土地推出，估计总建筑面积在500万平方米以上。6、 个案销售形势各异，市场进入分化在当前的杭州房地产开发市场，尽管越来越多的楼盘销售呈现火爆势头，但是大部分楼盘和以前一样，卖得并不火，不少开发商仍然面临着很大的压力。新政之后的楼盘，由于产品比较成熟，从而成为目前杭州房地产市场的一个热点，而那些处于尾盘阶段的老盘压力很大。在目前销售举步唯艰的

40、老盘中，个别楼盘甚至面临“贷不到钱房子就造不下去”的局面。这样的现象，充分说明杭州商品住宅市场正在逐步进入分化阶段，即位于位于预热区域板块内的具有较高性价比、面向自住需求定位的楼盘越来越受到欢迎，而偏远区块内的产品不具特色的楼盘销售在一定时期内将难有起色。7、 开发商紧跟新规划，新热点区域逐步形成根据杭州市2001-2020年城市总体规划，杭州的城市布局是“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施南拓、北调、东扩、西优的城市空间发展战略，形成东动、西静、南新、北秀、中兴的格局。”而主城区规划，则定位在“重点发展城东、城北居住片区”上。随着总体规划通过国务院批复，当前主城区范围内，申花路板块

41、、拱墅区桥西板块、九堡乔司板块已经成为炙手可热的新兴住宅热点开发板块，板块供应量明显增加，如位于城北桥西定于今年上市的嘉泰.馨庭、瑞都.文澜阳光、国强.异构街区、方正.信步闲庭、天阳.尚品庭院、香溢德信.银树湾等，以及位于九堡的金海.香滨湾、旅游红苹果、万科魅力城、美达九月庭院、锦江南苑、名城左邻右舍、绿城丽江公寓、华鸿亿景嘉苑、宋都阳光领秀。8、 大户型住宅开发量增加，梯级消费逐渐形成近年来，大户型的商品房逐步成为新楼盘开发的主流，统计显示，2006年杭州市商品住宅预售（不包括萧山、余杭、滨江区）面积80-150平方米的占了总成交量的66.6%；购买的外地客户占34.22%，是购买二手房外地

42、客户的三倍之多。特别是购买高价的市中心房子，外地客户超过50%。据了解，在杭购房外地客户多是来自宁波、温州、台州、绍兴等经济比较发达的地区。如今宁波、温州等地房价也直逼杭州，相比之下，有实力的购房者更愿意买杭州的房子。与商品房住宅成交不同，二手房面积80平方米以下的成交量占了总成交量的近一半，达到45.69%。一般来说，二手房是以解决居住的为主，购买80平方米以下二手房的往往是一次置业者，二、三次置业则会选择更大更好的次新房或新建商品房以改善住房条件，这说明杭州的住房梯级消费逐渐形成。三) 近阶段杭州商品住宅市场特征1、 成交放量，楼市快速回暖杭州楼市在经历了2006年的调整之后，在今年1-5

43、月的回暖力度非常大。自3月开始，杭州楼市风云再起，成交量不断创出新高，在大量成交的推动中楼价蓄势待升。与去年同期调控下的平淡情形相比，今年上半年的杭州楼市仿佛重燃了往日激情，“一日基本售罄，漏夜排队”的现象再度出现。根据杭州市建委公布的2007年一季度房地产市场运行数据，今年13月份，杭州8城区共成交商品房8288套，房价比去年同期上涨3.36%，二手房成交5910套，房价比去年同期上涨8.09%。其中今年春节期间成交量减少的幅度要比去年同期缩小，2月份8城区共成交2386套新商品住宅，比去年同期增长120.5%，住宅市场处于回暖状态。而杭州二手房市场从年后开始复苏。今年一季度，杭州市8城区二

44、手商品住宅成交5910套，成交均价为6967.8元/平方米。同期杭州市6城区二手商品住宅成交4745套，比去年同期增长94.79%。2、 市场供给结构多元化，中小户型供应增加2006年房地产调控中对住房供应结构提出了具体的“90平方米以下占到70%”的政策标准，“国六条”和“国十五条”的导向也是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。从近期开盘的楼盘房源结构来看，中小户型供应成为主流。另一方面，由于杭州的住宅消费已经进入了升级换代阶段，户型需求仍然以中大户型为主。二次置业、三次置业的消费群体成为近期及未来23年内住宅消费市场的主力。因此，

45、在现阶段，杭州出现了户型销售“两端热，中间冷”的特殊形势，即130平方米以上和90平方米以下面积的户型普遍热销，而90120平方米之间的户型销售平淡。3、 高端住宅市场销售火爆 杭州作为国内著名风景旅游城市和沿海经济强省的省会城市地位，为杭州高端住宅市场的形成提供了必要的先天条件，而庞大的实力购房人群与老城区、景观资源地块的紧缺所形成的巨大反差，更为“高地价、高品质、高售价”的高端住宅创造了有利的市场条件。随着房地产市场的不断规范，国家明令对别墅用地不再供应审批。于是，杭州高端住宅市场自别墅转战高层成为大势所趋。杭州当前的高端住宅项目主要出现在钱江新城、武林广场周边等景观独特且(未来)配套优越

46、的区域，在2005、2006年市场表现可谓出类拔萃，在配置及户型设计等方面均体现出物业的高端定位特征，并且取得了令人羡慕的销售业绩，成为近两年来宏观调控市场中罕见的热销楼盘。4、 股市火爆带动楼市旺销，6成购房者为股市获利者 从去年开始的股市牛市行情，让许多投身股市的人获利丰厚，随着股指进入高位运行，炒股风险逐步加大，为了不让纸上富贵再缩水，大量股市获利者开始选择抛出股票回笼资金，并有前瞻性的将资金投入楼市。根据钱江晚报对杭州近阶段的6家新开盘楼盘购房者的问卷调查结果，62.6%的人回答有资金来自股市，而来自股市的资金中规模在30万元以下的资金占到47%。四) 杭州商品住宅市场购房需求情况根据

47、杭州房地产主流网络媒体“住在杭州网”在今年人居展期间针对2年内有购房计划的购房者的抽样调查结果，客户购房需求情况如下：1、 购房时间计划购房时机调查显示，计划在一年以后两年之内购房的人群最多，占总样本量的47%；其次是在半年至一年内购房的人群为36%；计划在半年内购房的人群最少，仅为有效样本量的17%。从调查结果来看，杭州楼市目前呈现出火爆的成交态势，但购房者的购房计划尚未因之发生明显的提前，大多数购房者仍保持了既有的态度。2、 购房目的购房目的与上一年的调查结果相比，其中投资自住均可的比例上升较多，体现消费者对于楼市的投资预期开始上升。为改善本身居住而选择的买房的群体是购房的主体，而80年代

48、的群体进入结婚热潮，使得婚房市场仍有稳定需求支撑。3、 购房首选区域在购房首选区域中，滨江区、市中心、城西原文教区块分别占据了前三位。接下来分别是九堡和下沙、城西三墩、古荡和蒋村，余杭和闲林。滨江作为杭州的高新技术产业开发区，发展潜力巨大，又是目前新盘供应最多的区域，选择余地很大，地铁也已经开工建设，交通等居住配套设施发展很快，性价比高是滨江楼盘的竞争优势所在，因此成为购房者首选购房区域。市中心和城西原文教区块则是由于交通便利，生活设施完善一直受到购房者的青睐。本次受访者中本科及以上学历占到近六成比例，只要有稳定的工作单位就能在杭州落户，因此购房入户对于购房者来说吸引力不如预期的大。另外，一些

49、关注度比较高的，如闲林，余杭区，三墩区域的选择比例较去年上升了很多，分别达到了9.3%和5.3%。而城东，如景芳，采荷，四季青，三里亭，闸弄口选择比例则缩小了很多，这和城东新盘稀缺有很大的关系。与之相印证的是，购房者选择这些区域的原因。4、 购房决策因素在购房首要决策因素中，地段仍是最首要的决定因素，在本次受访人群中，把地理位置放在购房首选考虑因素的为39%，超过了房价，只要地理位置优越，房价略高出心理估价也可以承受。而把价格因素放在首选考虑的为25.6%。这也是和购房者逐渐理性的购房心理有一定的相关性，本次调研的受访者大多是首次置业的年轻人，购房时除了考虑自身的居住需求外，还会考虑到这套物业

50、转手时的影响因素，因此地段仍然是购房时最首要的决策因素。在购房次要决策因素中，价格是出现频次最高的，有23.9%的受访者明确表示价格是他们购房时第二重要的考虑因素，其次是环境。结合首要因素和次要因素的选择来看，这个阶段购房者的价格敏感度较以往略有下降，购房者的对自身当前的支付能力和未来的支付预期信心较足。另一方面，“升值潜力”这项因素的首选和次选比例都不高，可见，投资心态在目前购房者中尚未有非常明显的反弹，投资比例并不高。5、 户型偏好户型选择方面，2室户型的比例总和为49.6%，3室户型的比例总和为43.5%.。2室格局的需求稍高于3居室，这一比例和去年9月的调研基本相符合，从这一比例来看，

51、目前主力购房群可以分为2块，一部分是正准备结婚的年轻消费群，而另一部分则是希望改善目前居住环境并有一定消费能力的年长型消费群，2居室小户型满足了年轻人的需求，而3居室以上的大户型则为一些有足够消费能力的购房者提供了选择。从市场的角度出发，中小户型仍然是下一阶段消费的主流，目前推出新房源里中小户型畅销的现状也充分说明了这一点。6、 可承受单价、总价和面积面积选择上，比例最高的三项分别是101-110平方米(17.1%)，91-100平方米(14.2%)，81-90平方米(13.4%),与去年9月相比，购房者在面积上的需求有所放宽，在空间舒适型上的要求比以往更为强烈。当然中小面积仍然是需求的主流所

52、在，针对当前供应情况，中小面积房源的增多也使得供需匹配更为贴合，这也是目前楼盘推出中小面积房源得以畅销的原因所在。从价格预期来看，选择单价在6001-7000元/平方米这一区间的比例最高，占了24.4%；其次是5001-6000元/平方米，占了19.9%；7001-8000元/平方米的占17.1%；单价的承受度较以往略有增加。总价方面，比例最高三项为51-60万(15.4%)，41-50万(14.6%)，71-80万(11.0%)，总价上低于60万的比例为40.2%，而80万内的需求达到61%。从这些数据来看，杭州主流购房需求向市区周边及副城流动的趋势将越来越明显，以滨江、九堡、三墩为代表的区

53、块恰恰是比较符合这些主流需求的楼盘供应区域，这些区块未来获得市场认可和发展机会将更多。7、 装修标准选择和精装修可接受价格选择装修标准的选择方面，毛坯房是主要的选择对象，占59%。对精装修的认可比例为17%，而简单装修的比例为22%。从市场面来看，带装修的住宅类产品数量仍然不多，而精装修更是在豪宅和酒店式公寓中采用居多。预期装修费用方面，5-10万是主流。8、 居住现状在对居住现状的调研中，租房者的比例最高，其次是自有商品房，与自有公房的比例相近，其他这一选项中涵盖了自建房与公司宿舍等情况。结合居住户型来看，两居室的比例为46%，其次是一居室24% ，三居室24%。综合来看，主流购房群体目前的

54、居住现状都属于过渡阶段。无论从产权的拥有情况，还是居住空间来看，都面临着比较紧迫的改善的压力。由于家庭结构的变化，诸如结婚、生子，或者儿女成长而产生的对居住空间扩大的需求，均是构成当前自住型需求的主要组成部分。9、 综合分析以上调研受访者主要由40岁以下30岁左右为主的中青年人群组成，职业构成则以公司一般职员和专业技术人员为代表的需求群体为主。受访者中高学历人群占据绝大部分，这部分群体相对年轻化，普遍接受过高等教育，面临着较大的购房压力，文化程度较高使得他们对于房地产市场的敏感度也相对较高，除了经常关注政策动向和房产动态外，对于大型展会的参与度非常高。其次私营业主/个体户群体的比重也超过了10

55、%，2006年杭州荣膺最佳投资环境城市，吸引越来越多外来人群来到杭州，这部分人群也在受访者中占据了一定比例。其他的社会群体的比重就相对比较平均，大多在5-10%之间。这些群体各有其不同的购房倾向，主要的差异表现在区域和价格两个方面。通过人居展调研，总结当前杭州住宅消费市场的一些特征：1、 改善型需求仍占主流，婚房需求增长迅速；2、 两房和三房仍是市场绝对主力需求户型；3、 中小面积房源需求比例居高不下；4、 滨江、市中心及城西文教板块受追捧；5、 购房者承受能力随购房群体年轻化而降低；6、 主流购房人群向市区周边及副城流动；7、 加息预期影响贷款选择，公积金贷款占主导，贷款期限缩短；8、 长线

56、投资者增加，对杭州楼市的信心进入恢复期；9、 外地购房者悄然增加，投资意向有所抬头。三、 杭州高端公寓市场状况一) 杭州高端公寓市场现状随着房地产市场的不断规范，国家明令不再供应审批别墅用地，于是，商品住宅中的高端物业市场，逐步从别墅转战公寓。杭州高端公寓兴起的时间大约是在2000年前后，白马公寓、绿园是杭州最早期高端住宅里的代表楼盘。滨江金色海岸则是杭州高端公寓风生水起的开始在宏观调控政策出台后开盘，却出人意料地用短短两个月时间回笼了7亿元资金，并以最高单价近2.6万元/平方米的成绩位列杭州楼市年度排行榜第四位。杭州目前城区范围内高端公寓住宅主要分布在钱江新城、武林广场附近和老城区其他传统优

57、势地段，自2006年开始，市场供应量逐步增加，销售形势普遍较好。作为商品住宅市场中的一个特殊的分支市场，当前杭州高端公寓住宅市场具有以下特点：1、 产品类型以位于风景区附近环境优越地块的低层公寓和位于老城区或未来新城区中心位置的高层为主； 2、 每平方米平均售价：高层公寓毛坯房15000元以上/m2，精装修20000元以上/m2；低层公寓毛坯房25000元以上/m2，精装修30000元以上/m2；3、 主力户型面积定位于200-400m2，平面户型和跃层式户型皆有；4、 高端公寓项目普遍热销，“名利双收”效应显著，品牌开发商青睐开发高端产品；5、 消费群体庞大，消费能力强大；在售高端公寓客源主

58、要由浙江全省企业家、社会精英人士等富裕人群组成。6、 消费群体中的大多数人已拥有别墅或有能力购买别墅，但是从“第一居所”这个想法出发，顶级公寓仍然是首选；7、 高端公寓项目销售形势总体比较稳定，受政策调控影响相对较小。二) 杭州高端公寓市场趋势分析杭州高端公寓市场，虽然有滨江金色海岸、丁香公寓、东方润园等成功案例在前，但并不是所有的高端住宅项目都能高开高走。如钱江新城内的水岸帝景，2006年开盘时曾标榜是该区域内最高端的产品，随着钱江新城内住宅项目相继开盘，其销售很快一蹶不振，截至目前仍有近一半房源未售出。应该说，过去的两年内，由于市场供应量有限，杭州高端公寓市场总体表现甚佳，但从计划在12年

59、内推出的楼盘看，高端公寓住宅楼盘明显增加，今明两年可上市销售的高端住宅产品建筑面积超过100万平方米，如果以每套200平方米的面积计，至少有5000套的量。高端市场曾经是杭州住宅市场的一个空白点，但随着大量同质楼盘的集中推出将对这个细分市场潜力过分预支。1、 客户明显分流，楼盘竞争加剧市场的同类产品供应量迅速增加将使得楼盘间的竞争更加激烈，而大量房源同时期面市将对消费市场形成明显的分流效应。从这个意义上说，今后新上市的高端公寓产品将很难实现象目前众多高档楼盘这样的销售速度。2、 高层公寓成为高端公寓产品绝对主力，产品创新要求更高随着市区范围内土地资源日益稀缺，低层高端公寓将只会零星出现在城市的

60、边缘区域，市区内高层公寓将成为高端公寓产品中的绝对主力。这样的情况下，产品同质化现象将更加严重，如何在类似的建筑类型中进行产品的创新设计将是对今后几年内高端公寓开发商的一个考验。毕竟与广东、上海、北京等高层高端物业项目相比，杭州高层高端物业显然还停留在借鉴、模仿层面上。3、 高端公寓产品成为打造企业品牌重要途径杭州的滨江房产，3年前仅仅是杭州本土一家二流品牌房企，但通过其位于钱江北岸的高层豪宅项目“金色海岸”的打造，企业品牌知名度迅速提升，带来了巨大的开发利润和品牌效益，一举跻身于杭州一线品牌房企行列。而在全国来看，万科地产从专业开发中档居住小区的开发商形象转变成为全国著名的品牌企业，其近年运作的“十七英里”、“第五园”等高端项目功不可没。未来的房地产市场竞争，品牌将是获得竞争优势的重要因素。更多企业将会采取“高端项目效应”这条捷径打造企业品牌。从这个意义上说，将有更多企业投身到高端物业的开发中来。而反过来品牌也将成为今后高端物业竞争的重要筹码。4、 人民币升值和庞大财富阶层将刺激高端消费市场根据今年3月