景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果报告179p

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1、 景德镇市城区土地定级与基准地价更新 成 果 报 告 景 德 镇 市 国 土 资 源 局 二 0 一 一 年 三 月 I 前 言 土地价格作为土地市场体系中最具代表性和敏感性的要素，一直是土地市场运行的 核心。地价的动态变化不仅 反映了土地市场的供求状况，而且还是城市经济发展和土地 利用状况的指示器。土地定级与基准地价更新是依法全面统一管理土地资产、合理有效 利用土地、编制土地利用总 体规划、土地 计划、国家征收土地税费、显化土地资产、明晰 土地产权必不可少的、经常性的基础工作，同 时，为 全面掌握城市土地质量及利用状况， 提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估

2、价提供 科学依据。 景德镇市城区（75.8069 平方公里）土地定级与基准地价更新工作是在中共景德镇市 委、市人民政府的领导下，在江西省国土资源厅的业务指导下，由景德 镇市国土资源局、 江西省地源评估咨询有限责任公司共同完成。 景德镇市城区土地定级与基准地价更新工作是以中华人民共和国国家质量监督检 验检疫总局 2001 年 11 月颁布的城镇土地分等定级规程和 2001 年 11 月颁布的城镇 土地估价规程（以下简称规程）为依据，同时充分地考虑景德镇市城区的特点。在实 际工作中，既严格遵守规 程，又因地制宜地 进行技 术创新，从而保 证定级估价成果的 科学性、先进性和实用性。 景德镇市城区土地

3、定级与基准地价更新成果报告分为工作报告和技术报告，其中 技术报告总体分为景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果、土地定级、基准地价更 新、景德镇市城区宗地地价修正体系的编制、土地定级估价成果应用说明与建议共 5 章 21 节及成果附表、成果图 件。 该项工作运用土地信息系统技术，充分 发挥景德镇市规划、 勘测、基 础地理信息等方面的综合优势，在深圳 凯立德公司开发的土地定级估价与基准 地价更新系统上完成了土地定级估价资料的输入、处理、分析和土地定级估价工作。在 土地定级方面，充分征询专 家意见，确定影响土地 级别的因素体系，并运用特 尔菲法确 定了其相应的权重体系；根据规程的要求和定级估价成果

4、应用的需要，将评价区域划 分为 50m50m 网格的基本 评价单元；在各类用地土地定级因子作用分计算中，充分考虑 障碍物对各因素作用分计算的影响；在 110000 的数字化地籍图上进行城区范围内的土 地分类定级工作。在基准地价更新方面，采用了“以土地定级为基础，用市场交易价格等 资料分商业、住宅和工业用地评估基准地价，以 级控价、以价验级”的技术路线；在样点 II 资料的调查、分析处理的基础上，建立 样点地价与评价单元总分值之间的的数学模型， 从而确定城区商业、住宅和工业用地的基本评价单元和级别的基准地价；制定出商业、 住宅和工业用地的级别宗地地价修正系数表和指标说明表。 景德镇市城区土地定级

5、与基准地价更新工作的完成，是全市国土资源管理基础工作 信息化和自动化建设的重要成果，将对景德镇市土地市场建设及全市土地资产管理产生 积极而深远的影响。 二 0 一一年三月 I 目 录 第一部分 工作报告 一、景德镇市基本情况 .1 （一）地理位置.1 （二）资源.1 （三）社会经济发展状况.2 （四）景德镇市城区简介.2 （五）土地市场发展情况.3 二、基准地价更新的目的和重要意义 .4 （一）基准地价更新的目的.4 （二）基准地价更新的重要意义.5 三、工作组织 .5 （一）领导小组职责.5 （二）办公室职责.6 （三）项目组职责.6 （四）专家组职责.6 （五）调查组职责.6 四、工作依据

6、 .7 五、更新前后级别范围及基准地价对比、分析研究 .8 （一）级别范围对比分析.8 （二）基准地价对比分析.9 第二部分 技术报告 第一章 景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果 .10 第一节 土地定级更新范围说明 .10 第二节 土地定级与基准地价更新成果 .10 第二章 土地定级 .11 第一节 土地定级概述 .11 II 一、土地定级的区域范围 .11 二、土地定级的理论依据、原则与方法 .11 第二节 土地定级的基本思路和技术路线 .13 一、土地定级的基本思路 .13 二、土地定级技术路线 .14 第三节 土地定级工作程序 .14 第四节 土地定级因素确定及权重测算 .17 一

7、、土地定级因素确定 .17 二、土地定级因素选取原则 .17 三、土地定级因素体系的确定 .17 四、土地定级因素权重测算 .21 第五节 土地定级单元划分及单元之间拓扑关系 .26 一、土地定级单元划分的原则 .26 二、土地定级单元划分 .26 第六节 单元因素分值计算及单元总分计算 .26 一、定级因子类型 .26 二、作用分衰减模型 .27 三、定级因子作用分计算 .27 第七节 土地定级因素资料整理 .29 一、商服繁华度资料整理 .29 二、交通条件资料整理 .32 三、基本设施资料整理 .46 四、环境条件资料整理 .73 五、人口状况资料整理 .76 六、产业聚集效益资料整理

8、.77 第八节 网格单元总分计算 .79 第九节 土地级别的划分 .79 一、土地级别划分原则 .79 二、级别界限分值确定 .79 III 三、土地级别确定 .82 四、土地级别检验 .84 第三章 基准地价更新 .89 第一节 基准地价更新概述 .89 一、基准地价更新的理论依据、原则 .89 二、基准地价更新的技术依据 .92 三、基准地价更新的技术路线和工作流程 .92 第二节 基准地价更新 .98 一、估价资料的整理汇总 .98 二、商业用地基准地价更新 .111 三、住宅用地基准地价更新 .117 四、工业用地基准地价更新 .120 五、基准地价结果及特征比较分析 .123 第四章

9、 景德镇市城区宗地地价修正体系的编制 .125 第一节 宗地地价修正体系编制原理 .125 一、宗地地价修正体系 .125 二、宗地地价修正系数编制方法 .126 第二节 商业用地宗地地价修正体系 .127 一、商业用地宗地地价影响因素修正 .127 二、商业用地宗地地价其他因素修正 .139 第三节 住宅用地宗地地价修正体系 .141 一、住宅用地宗地地价影响因素修正 .141 二、住宅用地宗地地价其他因素修正 .150 第四节 工业用地宗地地价修正体系 .152 一、工业用地宗地地价影响因素修正 .152 二、工业用地宗地地价使用年期修正 .161 第五节 宗地地价修正体系的应用 .162

10、 一、收集、整理土地定级估价成果资料 .162 IV 二、确定待估宗地所处的土地级别或均质地域 .162 三、调查宗地地价影响因素的指标条件 .162 四、确定修正系数 .163 五、计算宗地地价 .163 第五章 土地定级估价成果应用说明与建议 .164 第一节 成果的内容及特点 .164 一、成果内容 .164 二、成果特点 .164 三、成果应用意义 .165 第二节 成果应用说明及建议 .166 一、土地定级成果的应用 .166 二、基准地价成果的应用 .166 三、土地定级估价信息系统应用说明 .168 四、成果应用建议 .168 景德镇市城区土地定级与基准地价 更新工作报告 景 德

11、 镇 市 国 土 资 源 局 二 0 一 一 年 三 月 1 一、景德镇市基本情况 （一）地理位置 景德镇市位于江西省东北部,居东经 1165711742,北纬 28442956，地处黄 山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原的过渡地带，扼 赣、浙、皖三省交界处，东接婺源、德兴，南 邻万年、弋阳，西连波阳，北毗祁 门。 （二）资源 （1）自然资源 景德镇市自然资源非常丰富，境内亚热带常绿阔叶林、常绿落叶阔叶林地带性植被 发育完好，拥有木本植物 96 科 257 属 646 种（包括 2 亚种，49 变种， 4 变型及栽培变种） 森林植被资源丰富多样。全市林业用地 354667 公顷，占土地总面积的 67.

12、7%，其中有林 地 268249 公顷。全市活立木蓄积量 1047.9 万立方米，森林覆盖率 51.53%，是江西省重 点林区之一。全市现有国营 林场、采育林 场 12 个，国 营苗圃 2 个，乡村林场 287 个，地 县级林科所 2 个，乡（镇）林 业工作站 38 个，森林保护机构 14 个。距市区 50 公里处仍保 留原始森林，栖息着熊、虎、猴类等动物，并生长有红豆杉等珍稀树木。浮梁县瑶里镇的 汪湖、白塔寺、梅岭，鹅湖 镇的高岭山、东埠村等都是终年云雾缭绕、山清水秀。 （2）旅游资源 景德镇市的生态环境良好，山清水秀，气候宜人。在旅游资源方面有着瑶里、金竹山 寨、玉田湖、翠平湖、洪岩等以田

13、园风光、乡土特色而著称的著名风景区；在古建筑方面， 拥有以宋代红塔、清代县衙、古戏台为代表的历史文物 遗迹；而艺术成就最高、最具有国 际影响力和旅游号召力的则是它在中国制瓷历史上为人类留下的杰出瑰宝：著名的世界 制瓷黏土（高岭土）的发源地高岭古瓷土窑遗址，自五代至明代的陶瓷古窑遗址 湖田古瓷窑遗址（全国重点文物保护单位），历经明清两代的皇家制瓷基地御窑厂遗 址以及代表景德镇市制瓷辉煌历史的标志性建筑龙珠阁。 （三）社会经济发展状况 2010 年全市实现生产总值 461.5 亿元，按可比价计算，比上年增长 15.1%，。全年第 一产业实现增加值 37.91 亿元，比上年增长 5.1，第二产业实现

14、增加值 280.51 亿元，比 2 上年增长 15.9，第三产业实现增加值 143.08 亿元，比上年增长 16.2， 农民人均纯收 入 6520.6，比上年增长 14.29%。 （四）景德镇市城区简介 景德镇市建成区面积为 80 平方公里，土地利用总体规划（2006-2020）确定的中心城 区拓展边界为 76 平方公里，城市总体规划（2006-2020）确定的中心城区范围为 90 平方 公里，本次土地定级与基准地价更新确定的范围为 75.8069 平方公里。2010 年 4 月，城 区住宅销售均价为 3100 元/平方米左右、 2010 年销 售面积 55 万平方米，人均住房面积 为 30.

15、6 平方米。景德镇市城区有两个辖区，分 别为 珠山区和昌江区。 （一）珠山区 珠山区是瓷都景德镇市的辖区之一，是景德镇市政治、经济、文化中心。 东北与浮梁 县毗邻，西南同昌江区接壤，秀丽的昌江自北向南纵贯 全境。 珠山区历史悠久，源远流长。自唐武德四年（公元 621 年），先后隶属新平、新昌、浮 梁县领辖。珠山区建制于 1970 年 3 月， 时称景北区，1979 年 3 月改称珠山区。 区域内交通便利。皖赣铁路穿境而过，北通 芜湖、南京、与津浦、沪宁线相接，南抵 贵溪、鹰 潭，与浙赣、 鹰厦线相连， 206 国道纵贯南北，秀丽的昌江 300 吨级船舶直通长 江。 珠山区气候宜人，山环水绕，景

16、色秀 丽。有气象巍峨、金碧辉煌的龙珠阁，有“集古 今陶瓷于一室，述千年历史于一时”的陶瓷历史博览区，有优雅静谧、 风景迷人的莲花 塘，还有一百多处古朴典雅的世俗建筑等。各具特色的旅游景观，无不 给人以美的享受、 诗的神韵。 得天独厚的地理环境，丰富的旅游资源， 坚实的工业基础，形成了珠山区的 综合优 势，为珠山区更大的发展准 备了强足的后劲。今后，珠山区将充分 发挥城区优势，以深化 改革，扩 大开放为动力，以“昌九景”重点区域建设为 契机，以高新技 术为先导，全方位 推进区域经济的振兴，把珠山区建成集科技、教育、商贸、旅游、金融、房地产、信息咨询 为一体的新兴城区。 （二）昌江区 3 昌江区是

17、中国瓷都-景德镇市另一个辖区。辖区环绕整个市区，总面积 408 平方公 里，区辖 三乡、两镇、一 场、二街道，至 2010 年底，常住人口 19.05 万，其中城镇人口 15.72 万人。 昌江区委、区政府根据昌江区地处城乡结合部这一区情区位，按照依托城市、服务 城市、发 展昌江、奔向小康 的思路，确定了建设 工业强区、农业特区、市场大区、城市 新区 的 发展目 标，提出走 深化改革、 扩大开放、依靠科技、依托 市场、发展民营的区 域经济发展路子。通过近几年的努力，全区社会事 业 和经济发展取得可喜的成绩。 （五）土地市场发展情况 2008-2010 年城区内商业一级用地土地使用权出让价格区间

18、 4000-5000 元/ 平方米， 商业二级用地土地使用权出让价格区间 2500-4000 元/ 平方米，商 业三级用地土地使用权 出让价格区间 1800-2500 元/平方米，商 业四级用地土地使用权出让价格区间 1000-1300 元/平方米, 商业五级用地土地使用 权出让价格区 间 600-900 元/平方米，商业六级用地 土地使用权出让价格区间 300-600 元/平方米。 2008-2010 年城区内住宅一级用地土地使用权出让价格区间 1800-2500 元/ 平方米， 住宅二级用地土地使用权出让价格区间 1000-1300 元/ 平方米，住宅三 级用地土地使用权 出让价格区间 8

19、00-1000 元/平方米，住宅四 级用地土地使用权出让价格区间 600-800 元/ 平方米，住宅五级用地土地使用权出让价格区间 400-600 元/平方米。 2008 年至评价时点景德镇市土地利用状况 类别 利用状况 编号 交易时间 土地用途 面积（m2） 出让总价 （万元） 单价（元/ m 2） 土地所在级别范围 1 2008.5.29 商住 9280 1809.78 1950.19 住宅 1 级、商业 3 级 2 2008.9.15 商住 4775 383.60 803.35 住宅 5 级、商业 6 级 3 2008.9.25 商住 6444 773.32 1200.06 住宅 3 级

20、、商业 5 级 4 2008.4.5 商住 29854 3900.00 1306.36 住宅 2 级、商业 4 级 5 2008.9.9 商住 192158 25941.33 1350.00 住宅 2 级、商业 4 级 6 2008.8.27 商住 6383 545.8 855.08 住宅 3 级、商业 5 级 7 2008.5.6 商住 11321 1450 1280.81 住宅 3 级、商业 5 级 8 2008.6.20 商住 30560 1651 540.25 住宅 3 级、商业 5 级 9 2008.3.24 商住 9832 169 171.89 住宅 5 级、商业 6 级 10 2

21、008.10.23 商住 54867.74 4405.88 803.00 住宅 3 级、商业 5 级 11 2008.12.31 商住 93338.20 1956.37 209.60 住宅 5 级、商业 6 级 12 2008.9.9 商住 132796.03 13943.58 1050.00 住宅 3 级、商业 5 级 13 2008.10.23 住宅 3950.03 302.18 765.01 住宅 4 级 14 2008.3.24 住宅 1156.89 1085.32 9381.36 住宅 1 级 15 2009.8.5 商住 15656.74 2076.62 1326.34 住宅 2

22、级、商业 4 级 4 类别 利用状况 编号 交易时间 土地用途 面积（m2） 出让总价 （万元） 单价（元/ m 2） 土地所在 级别范围 16 2009.6.10 商住 1994.30 1782.9 8939.98 住宅 1 级、商业 1 级 17 2009.9.6 商住 828.14 658.37 7949.98 住宅 1 级、商业 1 级 18 2009.8.7 商住 5086.85 686.72 1349.99 住宅 2 级、商业 4 级 19 2009.8.24 商住 12163.21 1104.4 907.98 住宅 3 级、商业 5 级 20 2009.6.10 住宅 31825

23、.96 3246.25 1020.00 住宅 3 级 21 2009.6.16 住宅 11533.21 640.10 555.01 住宅 4 级 22 2009.6.18 住宅 11189.00 1443.38 1290.00 住宅 3 级 23 2009.8.11 商住 1038.98 158.96 1529.96 住宅 2 级、商业 3 级 24 2009.12.2 商住 3994.94 221.8 555.20 住宅 3 级、商业 5 级 25 2009.12.2 商住 127324.6 8594.41 675.00 住宅 4 级、商业 5 级 26 2009.11.6 商住 48438

24、.13 5086.20 1050.04 住宅 3 级、商业 5 级 27 2009.3.26 商住 2928.40 606.18 2070.00 住宅 1 级、商业 1 级 28 2009.11.19 商住 31114.94 2473.60 794.99 住宅 4 级、商业 5 级 29 2009.10.30 商住 12716.20 1106.31 870.00 住宅 4 级、商业 5 级 30 2009.10.29 商住 13520.85 2089.00 1545.02 住宅 2 级、商业 4 级 31 2010.1.6 商住 6177.85 1251.45 2025.70 住宅 1 级、商

25、业 1 级 32 2010.1.26 商住 189639.12 21460 1131.62 住宅 3 级、商业 5 级 34 2010.1.26 商住 6614.62 774 1170.14 住宅 3 级、商业 5 级 35 2010.1.26 商住 3350.01 412.05 1230.00 住宅 3 级、商业 5 级 36 2010.1.26 商住 3600.01 443 1230.55 住宅 3 级、商业 5 级 37 2010.3.9 商住 10228.8 922 901.38 住宅 3 级、商业 5 级 38 2010.3.11 商住 55868.70 5028.2 900.00

26、住宅 3 级、商业 5 级 39 2010.3.11 商住 6970.70 1327.92 1905.00 住宅 1 级、商业 1 级 40 2010.4.14 商住 16984.71 4005 2358.00 住宅 1 级、商业 1 级 41 2010.4.22 商住 3346.71 368 1099.59 住宅 3 级、商业 5 级 42 2010.6.23 商住 3568.47 526 1474.02 住宅 2 级、商业 3 级 43 2010.6.23 商住 188778.56 28500 1509.71 住宅 2 级、商业 3 级 44 2010.7.9 商住 55807 10882

27、.37 1950.00 住宅 1 级、商业 1 级 45 2010.7.19 商住 14328.37 1380 963.12 住宅 3 级、商业 5 级 二、基准地价更新的目的和重要意义 （一）基准地价更新的目的 全面掌握景德镇市城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地 使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动 景德 镇市土地使用制度改革向纵深 发展。通 过土地定级与基准地价更新，便于合理调控土地市场， 规范土地市场交易行为， 为征收土地税费，制 订土地利用 计划、 规划，发挥级 差地租的经济杠杆作用提供依据；同 时为景德镇市推行土地招标、拍卖、挂牌、整理、 储备、实行基

28、准地价公示制度和基准地 价平衡与更新制度奠定基础。 5 （二）基准地价更新的重要意义 基准地价评估与宗地地价评估一样，都必须遵循估价时点原则 ，即基准地价也是 在某一时点下的土地使用权价格。因此基准地价也只能反映某一估价时点下的城市地价 水平。随着城市国民经济和社会发展，城市基 础设施配套状况、城市总体规划、城市土地 供需关系也在不断发生变化， 这些因素都会使城市地价发生动态变化。为保证城市地价 的现势性，使城市宏观地价水平符合地产市场土地供需实际情况，应对城市基准地价进 行阶段性的更新。 通过对城镇基准地价进行更新，可以与城市总体规划保持同步发展，为城市新增建 设用地提供科学的地价依据，对推

29、动城市产业经济结构升级、优化生产布局和以市场经 济机制保证城市规划的落实具有重要的意义。同时通过基准地价可以及时促进城市土地 资源得到优化配置，使城市中一些不合理的产业占用的土地资源，因无力支付高额的地 价而实现产业转换或迁移，达到盘活城市存量土地，提高土地使用效益的目的。 城镇基准地价更新是一个系统而复杂的项目工程，通过更新基准地价，可以为政府 加强土地市场管理和资产管理提供可靠的依据，也可以让公众了解更多的地价信息，为 投资者进行投资决策、管理者 进行依法行政提供科学的依据，同时也使社会各界逐步提 高对土地资产价值和经营城市的重要性和必要性的认识，为营造良好的土地资产社会意 识，起到了积极

30、的宣传作用。 三、工作组织 为了确保土地定级与基准地价更新工作的顺利进行，景德镇市人民政府成立了分管 副市长为组长，景德镇市国土 资源局局长为副组长，各相关部门领导为成员的景德镇市 土地定级估价工作领导小组。 领导小组下设办公室，地点设在景德镇市国土资源局。江 西省地源评估咨询有限责任公司作为技术合作单位参与。此项工作由景德镇市国土资源 局、江西省地源评估咨询有限 责任公司有关人员组成项目组、调查组，并聘 请市有关部 门专家和相关行业领导及技术人员组成专家组。 （一）领导小组职责 全面指导土地定级与基准地价更新工作；审批工作方案、技术方案和系统设计方案； 6 组织、协调和指导全市土地定级与基准

31、地价更新工作；审定有关政策、文件，解决 评估工 作中出现的重大问题；编制详细的项目经费预算，并与景德镇市相关部门协商，落实配 套经费。 （二）办公室职责 组织实施土地定级与基准地价更新工作。协调各职能部门的工作；督促有关部门及 时提供有关资料；组织专家选择定级估价因素并确定其权重；组织检查验收外业资料成 果；提供后勤保障。 （三）项目组职责 编制上报并具体实施土地定级与基准地价更新工作方案、技术方案。研究制定整个 基准地价更新工作的技术路线及方法；解决基准地价测算工作的技术问题；完成项目成 果。 （四）专家组职责 解决工作中出现的有关技术问题。对项目组编写的工作方案、技术方案进行可行性 论证分

32、析；负责选择土地定级因素，并提出确定权重建议；对定级估价成果进行初审。 （五）调查组职责 调查组由部门资料收集组和野外调查组组成。负责编制景德镇市城区土地定级与基 准地价更新资料的调查方案；负责城区土地定级与基准地价更新资料调查收集的具体工 作；负责调查资料的整理、数据录入和归档；负责提交合格的调查资料成果。 工作组织运行关系见下图。 项 目 组 专 家 组 后 勤 组 调 查 组 技 术 组 后 勤 保 障 调 查 方 案 设 计 系 统 应 用 收 集 资 料 数 据 处 理 定 级 估 价 结 果 分 析 与 评 价处 理 结 果 ， 实 地 验 证 与 调 整 领 导 小 组 办 公

33、室 确 定 技 术 路 线 和 方 法 中 间 成 果 检 查 修 正 工作组织关系运行图 四、工作依据 1、中华人民共和国土地管理法（全国人大常委会 1998 年 8 月 29 日修订）1999 年 1 月 1 日起施行 ，2004 年 8 月 28 日修改 2、中华人民共和国城市房地产管理法（主席令第 29 号 1994 年 7 月 5 日）1995 年 7 1 月 1 日起施行 3、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第 256 号 1998 年 12 月 24 日） 1999 年 1 月 1 日起施行 4、江西省实施中华人民共和国土地管理法办法（江西省人大常委会公告第 95 号

34、2001 年 12 月 22 日） 5、景德镇市土地利用总体规划（2006-2020 年） 6、景德镇市城市总体规划（2008-2030 年） 7、关于发布实施的通知（国土资发2006307 号） 五、更新前后级别范围及基准地价对比、分析研究 （一）级别范围对比分析 景德镇市城区土地定级与基准地价更新范围较更新前范围有所缩小，主要是除去了 属浮梁县机场的区域，以及昌江以南的区域，但是高新区以西的区域搞更新前有所扩大。 通过更新前后级别图可以看出：商业用地主要是在原有基础上增加一个级别，既原 基准地价为 5 个级别，更新后的基准地价为 6 个级别，一级商业用地较原来缩小了，主 要是商业的中心繁华

35、区域，由于更新范围较以前缩小了，所以此次的各个级别都有缩小， 但是价格有所提升；二级商业用地昌江以西没有，以东是原来商业一级的大部分；商业三 级较大部分是原有的二级区域，昌江以西的区域减少了沿路的小部分，昌江以东将基本 为原来的二级区域；商业四级是在原有三级的基础上除去了沿瓷都大道延伸的的部分； 商业五级基本为原有四级，由于此次机场不在评估范围内，所以较上次四级，此次五 级 部分没有包括机场，而昌江以 东部分则是在原有四级的基础上，一直延伸到河岸；商业 用地六级囊阔了原来级别的五级，以及增加的高新区以西的部分。住宅用地一级的昌江 以西变化不大，昌江以东主要是沿昌江的两岸在原有的范围上有所延伸，

36、主要由于市政 府着力发展沿河的住宅用地区；住宅用地二级主要减少了包括部分迎宾大道在内的原有 二级，昌江以东在原有二级 的基础上增加了昌河飞机制造厂的全部；住宅三级较原来级 别增加了铁路以北的部分；住宅四级昌江以东的昌南大道两侧较原来有所延伸，该地段 近年来开发了不少住宅小区， 铁路以北的区域也增加了部分四级住宅，相对减少的是此 8 次没有划到定级范围内的机场区域；住宅用地五级主要是增加了新增的高新区以西的区 域。工业用地变化较原来很小，主要是高新区以西增加的区域纳入到五级范围，而前四 个级别较原来基本没有变化，这主要是因为近些年的工业用地出让基本局限在了高新技 术产业园区内。 （二）基准地价对

37、比分析 （1）二 00 六年基准地价成果 二 00 六年景德镇市城区基准地价表更新前 级别 价格 用地类型 元/平方米 2801.00 1477.00 937.00 520.00 291.00 商业用地 万元 /亩 186.73 98.47 62.47 34.67 19.40 元/平方米 934.00 614.00 463.00 288.00 195.00 住宅用地 万元 /亩 62.27 40.93 30.87 19.20 13.00 元/平方米 595.00 415.00 306.00 221.00 181.00 工业用地 万元 /亩 39.67 27.67 20.40 14.73 12.

38、07 （2）基准地价更新成果 根据城镇土地估价规程，经测算得出城区内各用地类型、不同土地级别的基准地 价，景德镇市城区综合基准地价表如下： 景德镇市城区基准地价表 更新后 级别 价格 用地类型 元/平方米 4503 3206 1955 1180 734 471商业用 地 万元/亩 300.20 213.73 130.33 78.67 48.93 31.40 元/平方米 2045 1401 1041 791 602 住宅用 地 万元/亩 136.33 93.40 69.40 52.73 40.13 元/平方米 598 425 315 242 212 工业用 地 万元/亩 39.87 28.33

39、21.00 16.13 14.13 前后两次价格对比表 9 级别 价格 用地类型 商业用地 +1702 +1729 +1018 +660 +443 +471 住宅用地 +1111 +787 +578 +503 +407 工业用地 +3 +10 +9 +21 +31 景德镇市城区土地定级与基准地价 更新技术报告 景 德 镇 市 国 土 资 源 局 二 0 一 一 年 三 月 10 第一章 景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果 第一节 土地定级更新范围说明 此次景德镇市城区土地定级与基准地价更新范围为 75.8069 平方公里，小于经有关 部门批准的2004-2020 景德镇市城市总体规划确定的

40、城市规划区面积（90 平方公里）。 第二节 土地定级与基准地价更新成果 景德镇市城区基准地价表 更新后 级别 价格 用地类型 元/平方米 4503 3206 1955 1180 734 471商业用 地 万元/亩 300.20 213.73 130.33 78.67 48.93 31.40 元/平方米 2045 1401 1041 791 602 住宅用 地 万元/亩 136.33 93.40 69.40 52.73 40.13 元/平方米 598 425 315 242 212 工业用 地 万元/亩 39.87 28.33 21.00 16.13 14.13 11 第二章 土地定级 第一节

41、土地定级概述 一、土地定级的区域范围 景德镇市城区土地定级范围包括建成区和部分规划区，总面积 7580.69 公顷。土地 定级范围结合了景德镇市城市规划范围和土地利用总体规划中心城区扩展边界范围及 面积。详见 景德镇市城区土地定级与基准地价更新范围图。 景德镇市城区土地定级与基准地价更新范围图 二、土地定级的理论依据、原则与方法 （一）土地定级的理论依据 城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然属性及其在社会经济活动中的地位与 作用，对 城镇土地使用价值进 行综合分析，揭示城 镇 内部土地质量的地域差异， 评定城 镇土地级别。 12 1、区位理论 区位是地球上某一事物的空间位置及自然界的各种地理

42、要素和人类社会经济活动 之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。土地区位包括自然地理区位、经济地 理区位和交通地理区位，三种区位有机联系和相辅相成，共同作用于地域空间，形成区 位的优劣差异。在城镇，由于土地区位的不同能产生不同的使用价值，使得同 类行业在 不同的区位上获得的经济收益会有显著差异，不同行业在同一位置上的经济收益也会相 差很大。这种差异性反映了城 镇不同土地类型的使用价值和收益水平，从而在空间地域 上形成土地级别差异。 2、城镇规划相关理论 城镇规划是为了实现一定时期内城镇的经济和社会发展目标，确定城镇性质、规模 和发展方向，合理利用城镇 土地， 协调城镇空间布局和各项建设而进

43、行的综合部署和具 体安排。城镇土地利用总体 规划同城镇土地定级密切相关、互为影响。一方面，合理的土 地定级成果可为城镇规划、 调整土地利用结构、合理配置各类用地、 发挥土地的经济效 益提供依据。另一方面，城镇规划控制和确定的土地用途、范 围等也是城镇土地定级的 约束条件，将直接影响土地定级和评估结果。 （二）土地定级的原则 在土地定级的过程中，遵循以下原则： 1、综合分析原则：土地质量的优劣和土地利用效益的高低受土地自然属性及社会经 济、技术 条件等众多因素的 综合影响，因此，在土地定 级中要全面考虑各种因素的（时间 和空间）作用，研究和分析各种因素的有机联系和综合差异，使划定的土地级别既能反

44、 映土地的经济效益差异，又能反映土地的经济、社会、生 态等综合效益差异；既具有很强 的现实价值，又体现城镇发 展方向。 2、主导因素原则：在影响土地质量的众多因素中，往往存在一个或数个主要因素， 因此进行土地定级工作要掌握影响土地质量的主导因素和稳定因素，重点分析对土地质 量起控制和主导作用的因素，可增加土地质量评定的科学性和简捷性。 3、地域分异原则：城镇土地定级成果要符合城镇本身的经济特征，充分考虑城镇的 宏观地理位置，与区域经济发 展水平保持相对一致。城镇土地定级应掌握土地区位条件 和土地特征的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地 13 域划归为同一土地级。

45、4、土地收益差异原则：城镇土地级别的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布 规律。 5、定量与定性相结合的原则：科学的土地质量评估应尽量把定性的、经验性的分析 进行量化，在确定城镇级别 的初步方案时以定量分析为主，城镇土地级别的调整和最终 定案宜依靠定性分析。 6、实用性原则：土地定级是为合理利用与管理土地，以及国民经济计划和城市建设 规划等提供科学的土地质量依据。因此，开展土地定 级工作，要根据土地用途和土地定 级的目的、要求，确定土地定级的方法、内容、深度和成果要求，以便使成果易于推广应 用。 （三）土地定级的方法 城镇土地是城镇社会经济活动的载体，由于社会经济活动形式多种多样、城镇土地

46、在利用方式和利用程度上有所差异，土地在社会经济活动中的地位和作用也就不同，综 合表现为不同的土地质量。城 镇土地定级是根据土地的经济和自然两方面的属性及其在 城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地级别的过程。景 德镇市城区土地定级采用“以多因素综合评定法为 主，市 场交易价格进行级别校核为辅” 技术途径，运用深圳凯立德公司开发的土地定级与基准地价更新系统进行分类定级。 多因素综合评定法是通过对城镇土地在社会经济活动中所表现出的各种客观特征 进行综合考虑，揭示城镇内部土地的使用价值或价值及其空间分布的差异性，评定城镇 土地的质量等级或收益级差。其指导思想是从影响城镇土地使

47、用价值或质量的原因入手， 采取由原因结果，由投入 产出的思维方法，系 统 、综合地分析各类因素和因子对土 地的作用强度，推论城镇土地在空间分布上的优劣差异。 市场交易价格定级校核是利用各类型用地市场交易样点地价进行统计、检验、分析、 比较、计 算，并对各级别样点平均地价进行统计，利用价格来校核土地级别。 第二节 土地定级的基本思路和技术路线 一、土地定级的基本思路 城镇土地是城镇社会经济活动的载体，由于社会经济活动形式多种多样、城镇土地 14 在利用方式和利用程度上有所差异，土地在社会经济活动中的地位和作用也就不同，综 合表现为不同的土地质量。城镇土地定级是根据土地的自然和经济两方面的属性及其

48、在 城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地级别的过程。因 此，景德镇市城区土地定级首先选择影响土地质量的因素体系，视其对土地质量影响的 程度，经特尔菲法测定相应权重， 继而对各因素进行量化求得每一因素对土地质量影响 的作用分值，据此确定土地级别。 这一系列过程采用计算机辅助完成。 二、土地定级技术路线 景德镇市城区土地定级以国家质量监督检验检疫总局发布城镇土地分等定级规程 (以下简 称规 程) 为依据，参考外地大、中城市土地定级的做法和经验，结合城区的特点 及具体情况，利用深圳凯立德公司开发的土地定级及基准地价动态更新系统，采用以网 格为基本定级单元，以多因素 综合评定

49、法确定基本定级单元作用总分值，根据模糊聚类 原理，采用总分频率法确定土地级别界限分值，依次划分土地级别，利用市 场交易样点 地价进行校核的技术路线，具体工作流程是： 1、在规程规定的基础上，结合景德镇市实际特点，选取经济、社会和自然条件的 能体现土地区位差异的因素，作为影响土地级别的定级因素； 2、聘请专家确定土地分类定级因素权重； 3、根据定级因子编制资料调查表格， 进行定级资料调查； 4、按照各定级因素的分布变化规律， 计算各因素的规模指数、功能分和服 务半径； 5、划分定级单元；根据因子对土地级别的影响方式和影响范围计算定级单元因素影 响作用分值； 6、各分值加权求和计算单元总分值，按

50、总分值的分布情况，初步划分土地 级别； 7、在不同土地级别上参考典型行业的市场交易资料检验土地级别； 8、征询专家意见，调整级别界限；编绘土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工 作。 第三节 土地定级工作程序 景德镇市城区土地定级工作根据多因素分值加权和法的特点，整个工作分为三个阶 15 段进行，第一阶段收集资料和准备工作阶段；第二阶段为定级资料整理，划定土地级别 阶段；第三阶段为定级成果整理、检查验收、 鉴定阶段。其工作步 骤详见景德镇市城区土 地定级工作程序框图。 16 景德镇市城区土地定级工作程序框图 土地定级工作流程 软件系统模块 准 备 工 作 编写任务书 表格准备 图件准备 定

51、级 因 素 选 择 因素选择 因素权重确定 定级资料外业调查 各模块表格打印 空间数据采集及 土地定级数据转入 （工作底图） 因素因子确定 定级因素量化 空间数据采集土地定级数据转换 数据转入（空间要素） 空间数据采集及土地定级图形编 辑（空间要素） 空间数据采集及土地定级设置 批量实体等级信息设定 单元分值计算与级别制定 土地定级图件编制 面积量算 城区土地级的边界及分宗整理 土地定级报告的编制 基础资料汇编 空间数据采集及土地定级定级计算 空间数据采集及土地定级数据转换 打印图形 空间数据采集及土地定级定级结果 的使用显示各级土地面积 空间数据采集及土地定级定级结果 的使用落实宗地 各模块

52、打印功能 17 第四节 土地定级因素确定及权重测算 一、土地定级因素确定 土地定级因素选择将对土地级别有着重要影响，并能反映城镇土地区位差异的经济、 社会和自然因素选取出来作为土地定级的因素体系。定级因素的选取必须遵循一定的原 则。在分析影响土地级别的各种因素和遵循土地定级因素选取原则的基础上，结合景德 镇市城区特点，确定分类定 级因素因子体系。 二、土地定级因素选取原则 景德镇市城区土地定级因素是指对城镇土地使用价值具有重要影响并能体现土地区 位差异的自然、社会、经济等方面的因素。土地定 级 因素的选择与确定是土地定级的基 础，它直接影响定级成果的精度，为了使所选择因素能较准确地反映土地的质

53、量和差异， 在选择定级因素、因子、子因子时，必须遵循以下几个原 则： 1、选择对土地质量影响大，对土地定级具有主要作用的因素、因子和子因子； 2、选择覆盖面广，适用于城镇各类用地的因素、因子和子因子； 3、选择指标值变化范围大，能反映土地质量差异的因素、因子和子因子； 4、为了避免人为主观任意性，选择可以获取资料的因素、因子和子因子。 三、土地定级因素体系的确定 根据城镇土地分等定级规程的要求，参照类似的城镇土地定级的经验，结合景德 镇市城区土地特点及利用现状，并组织有关专家对其城镇土地定级因素、因子体系进行 充分的分析与讨论，最后确定景德镇市城区土地按商业、住宅、工 业三种用途的土地定 级因

54、素体系，详见下图。 18 景德镇市城区商业用地土地定级因素体系图 因素层 因子层（） 子因子层（） 繁华程度 商服繁华影响度 基本设施 基础设施完善度 交通条件 供水 对外交通便利度 排水 道路通达度 人口状况 人口密度 公交便捷度 供电 电讯 供气 19 景德镇市城区住宅用地土地定级因素体系图 因素层 因子层（） 子因子层（） 繁华程度 商服繁华影响度 基本设施 基础设施完善度 交通条件 供水 对外交通便利度 洪涝灾害 公用设施完备度 中学 排水 幼儿园 医院 农贸市场 公园 小学 道路通达度 环境条件 自然条件优劣度 文化馆 影剧院 环境质量优劣度 公交便捷度 供电 电讯 人口状况 人口密

55、度 供气 体育场 邮局 大中专院校 20 景德镇市城区工业用地土地定级因素体系图 因素层 因子层（） 子因子层（） 产业聚集效益 产业聚集影响度 基本设施 基础设施完善度 交通条件 供水 对外交通便利度 排水 道路通达度 环境条件 自然条件优劣度 公交便捷度 供电 电讯 洪涝灾害 供气 工程地质条件 21 四、土地定级因素权重测算 （一）权重确定方法介绍 DELPHI（特尔菲法）是一种客观地综合多数专家经验与主观判断技巧的权重测算方 法。根据这一方法的特点，为了避免和减少因经验等因素的影响造成因素、因子及子因 子作用的相互掩盖，使个别 因素的权重值偏离实际而偏大或偏小，特规定各因素重要性 的评

56、分区间为 0100，各因素权重评分之和为 100。 特尔菲法计算公式为： 1、 n aEni1 2、S= 1 )(2ii 其中：n 为专家人数； ai为第 i 位专家的评分； E 为专家评分均值； S 为专 家评分标准差。 均值 E 反映各专家评分的倾向性意见，标准差 S 反映各 专家评分的一致性程度。 （二）召开专家会议和确定定级因素及权重 土地定级因素、因子和子因子权重系指其在土地定级中的相对重要性程度，即因素 影响土地质量优劣的重要性量度指标，权重值愈大，表示因素对土地质量的影响愈大， 对土地定级的贡献愈大。因此 权重测算是土地定级的一项重要内容，测算结果的准确性 直接影响土地结果的科学

57、性、可靠性和实用价值。 权 重测定的方法很多， 为了确保权重 测算的准确性，根据以往的 经验，景德 镇市城区土地定 级采用特尔菲法， 由市政府主持 召集由国土局、物价局、建设局、交通局、教育局、卫生局、工商局、房管局等部 门二十位 专家参加的权重测算论证会。在会上介绍了城镇土地定级的目的意义、定级因素权重测 算的操作与要求以及景德镇市城区的实际情况，然后由各位专家进行因素权重评分。各 专家名单如下图。 22 景德镇市城区土地定级权重测算专家名单 （三）计算处理及结果分析 本次权重测定采用计算机辅助完成，通过两轮打分，专家在吸收第一轮打分统计结 果的基础上重新打分，第二 轮打分结果经统计分析，标

58、准差变小，表明 专家意见趋于一 致。评分 结果基本符合景德 镇市城区的实际情况， 权 重大小也基本反映了评价因素对土 地区位和土地利用效益作用的大小顺序，结果分别见因素权重测算结果表、商业用地土 地定级因素权重测算结果表、工业用地土地定级因素权重测算结果表、住宅用地土地定 级因素权重测算结果表。 23 景德镇市商业用地专家打分结果 因素名 称 权重 均值 方差 因素名 称 权重 均值 方差 因素名 称 权重 均值 方差 繁华程 度 0.38 37.90 5.04 商服繁 华度 0.38 100 0 商服繁 华度 0.38 100 0.00 道路通 达度 0.10 39.1 3.06 道路通 达

59、度 0.10 39.10 0.00 公交便 捷度 0.08 32.65 4.93 公交便 捷度 0.08 32.65 0.00 火车站 0.04 53.55 2.82 交通条 件 0.25 25.05 4.40 对外交 通便利 度 0.07 28.2 5.63 长途汽 车站 0.03 46.45 2.82 供电 0.05 24.60 3.97 供水 0.05 25.25 1.84 排水 0.04 18.75 4.06 供气 0.03 15.75 4.11 基本设 施状况 0.21 20.85 2.90 基本设 施完善 度 0.21 100 0.00 电讯 0.03 15.70 2.76 人口状

60、 况 0.15 15.15 5.18 人口密 度 0.15 100 0.00 人口密 度 0.15 100 0.00 景德镇市住宅用地专家打分结果 24 因素名称 权重 均值 方差 因素名称 权重 均值 方差 因素名称 权重 均值 方差 繁华程度 0.11 11.00 1.79 商服繁华度 0.11 100.00 0.00 商服繁华度 0.11 100.00 0.00 道路通达度 0.10 38.05 5.84 道路通达度 0.10 38.05 0.00 公交便捷度 0.10 36.55 4.55 公交便捷度 0.10 36.55 0.00 火车站 0.04 53.05 4.03 交通条件 0

61、.26 26.15 3.10 对外交通便 利度 0.07 25.40 3.90 长途汽车站 0.03 46.95 4.03 供电 0.04 23.60 4.49 供水 0.05 25.25 2.30 排水 0.03 18.00 2.55 供气 0.03 17.50 3.81 基本设施完 善度 0.18 52.20 5.53 电讯 0.03 15.65 3.88 中学 0.02 12.10 2.21 小学 0.02 12.00 2.02 幼儿园 0.02 11.20 3.04 医院 0.02 11.20 3.31 体育场 0.01 5.50 1.86 文化馆（活 动中心） 0.01 5.75 1

62、.58 影剧院 0.01 5.50 1.47 公园 0.02 9.25 2.09 邮局 0.01 5.70 1.35 农贸市场 0.02 12.65 2.46 基本设施 状况 0.35 34.80 2.62 公用设施完 备度 0.16 46.60 4.88 大中专院校 0.01 9.10 2.30 环境状况 0.20 19.55 3.53 环境质量优 劣度 0.20 100.00 0.00 环境质量优 劣度 0.20 100.00 0.00 人口状况 0.09 8.50 2.52 人口密度 0.09 100.00 0.00 人口密度 0.09 100.00 0.00 25 景德镇市工业用地专家

63、打分结果 因素名称 权重 均值 方差 因素名称 权重 均值 方差 因素名称 权重 均值 方差 道路通达 度 0.12 33.35 5.50 道路通达 度 0.12 33.35 5.50 公交便捷 度 0.10 27.35 3.57 公交便捷 度 0.10 27.35 3.57 交通条件 0.36 36.00 2.47 对外交通 便利度 0.14 39.25 6.64 货运 0.14 100.00 0.00 供电 0.07 22.70 3.26 供水 0.07 25.45 1.83 排水 0.06 21.35 3.95 供气 0.05 16.05 3.92 基本设施 状况 0.29 29.25

64、3.52 基本设施 完善度 0.29 100.00 0.00 电讯 0.04 14.40 2.08 洪涝灾害 0.09 51.70 5.05 环境状况 0.17 17.45 4.35 自然条件 优越度 0.17 100.00 0.00 工程地质 条件 0.08 47.80 4.85 产业集聚 度 0.17 17.25 4.43 产业积聚 影响度 0.17 100.00 0.00 产业积聚 影响度 0.17 100.00 0.00 26 第五节 土地定级单元划分及单元之间拓扑关系 土地定级单元是评定和划分土地级别的基本空间单位，是内部特性和区位条件相对 均一的地块。除采用网格法划分单元外，定 级

65、单元边 界由线状地物或权属界限组成。 一、土地定级单元划分的原则 为了较好地反映单元均质性的特点，同时满足土地定级工作的要求，在土地定级单 元划分过程中遵循以下几个原则： 1、单元内各定级因素的优劣程度或影响大体一致，同一单元内的同一主要因素作 用分值差异必须小于 100/（n+1）（n 为拟划分的土地 级别数）。 2、单元面积确定在 525 公顷之间。在城 镇中心区单元面积尽量取低值，城 镇郊区 单元可适当放大。当采用计 算机系统进行定级并按网格法直接划分单元时，划分的单元 面积应不大于 0.25 公顷。 3、划分的单元能方便地进行因素取样，并能保 证分值计算的准确性和科学性。 4、商服中心

66、、公用设施、交通枢 纽等整体起作用的区域，不能分割 为不同单元。 二、土地定级单元划分 景德镇市城区土地定级单元划分采用计算机系统设置自动完成，按照土地定级范围， 采用几何形状一致，面积均一的正方形单元为固定网格法划分土地定级单元。在单元划 分过程中， 拟将城区划分商 业 6 个级别，住宅和工 业 5 个级别，以 单元内同一因素指标 值差异小于或等于 100/（n+1）（n 为初拟的土地级别 数）为控制， 为了尽量符合单元划分 原则、单 元分值计算准确和方便系统操作，把城区不同用地类型的单元大小分为实地 50m50m 的 单元。 第六节 单元因素分值计算及单元总分计算 一、定级因子类型 影响土地级别的因子根据其空间的分布类型可分为点状因子、线状因子和面状因子。 27 () 点状因子 点状因子相对整个城区范围而言为点状分布，其对土地级别的影响既与因子涉及的 设施规模有关，又与距设施的相对位置有关，如商服中心、中学等。 () 线状因子 线状因子主要是呈线状分布的影响设施，其对土地级别的影响与点状因子类似，既 与设施规模有关，又与距设施的相对距离有关，如 现 状道路、 规划道路。 () 面状