精品文案廊坊永清县董家务项目别墅市场调研报告

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1、 廊坊永清项目市场调研报告（永清县董家务项目）2010年5月前 言本项目虽地处廊坊永清县，但由于其地理位置及交通特点，项目目标客户群主要来源于北京，与其竞争的项目也主要分布在北京周边。为确保市场调研对将来工作的实效性，将本案视为北京项目进行市场调研。进入调研之前，先对别墅作简单的阐述。别墅的含义和特点别墅即别业（Villa或Cottage），国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。特点是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。在风景区或在郊外建造的供休养的住所。别墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地

2、。有的依山傍水，景观宜人，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感。别墅分类国内市场上根据其产品形态和容积率的不同，可以分为四大类别墅，即顶级别墅、普通别墅、经济型别墅、类别墅(或称亚别墅)。顶级别墅一般规模不会太大，或仅仅是指一个项目中少数别墅，其容积率在0.2以下。这类别墅无论在自然景观资源还是历史人文资源的占有上，都有得天独厚的优势和相当的稀缺性。其建筑面积通常在800平方米以上，占地面积也在5亩以上，层数一至二层。普通别墅最为符合人们通常意义上的别墅概念，各地早期开发的大多数别墅项目都属于此范畴，其容积率在0.2-0.35之间，单栋建筑面积在400-500平方米左右，占地大多为1-2亩，

3、层数在一至三层。这类别墅同样需要相当的环境资源，也有项目采用大规模人工造景的方式强化其环境优势。经济型别墅是别墅项目在国内的重要形式，也是别墅平民化的标志。这类别墅主要包括小型独立住宅、双拼别墅、联排别墅，其共同特点是每户均有天有地。其中独立住宅容积率在0.4左右，相互间距很小，多为6米以内，甚至2-3米，建筑面积300平方米左右，占地在1亩以下，层数为二、三层。双拼别墅由两户组成，其间有一道共用墙体，容积率在0.4-0.5，每户建筑面积300平方米左右，层数二、三层。联排别墅每栋楼则由多户组成，有至少两道共用墙体，容积率在0.5-0.7之间，建筑面积多为200-300平方米，层数二、三层。此

4、外，在广东地区还出现了一种经济型别墅，每栋由4户组成，户间有十字形的共用墙，其品质接近联排别墅。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。别墅的建筑风格 从建筑形式和建筑风格上看，别墅的外观形状也早已打破地域和国家界限，世界各国优秀的别墅建筑风格在中国的别墅市场上几乎都有所体现。实际上，建筑风格的划分从建筑理论上来说是十分复杂的，但按国内市场上的说法，目前在市场上比较流行的别墅建筑风格大致有：新古典主义、北美建筑风格、现代风格、新中式建筑、欧式建筑等。 新古典主义建筑 现代建筑 新中式建筑 北美建筑 德式建筑 英式

5、建筑 法式建筑 意大利建筑 目 录第一章宏观市场分析一、中国宏观经济二、房地产行业发展三、政策与市场第2章 区域的市场调查 一、北京别墅概况二、北京别墅各区域的概况三、北京别墅市场发展第三章 项目分析一、项目概述二、项目 SWOT第四章 项目定位建议一、项目客户群分析二、项目定位第一章 宏观市场分析一、中国宏观经济1.1 宏观经济情况概述初步核算，2009年全年国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。民生领域的投资大幅增长。全年基础设施(扣除电力)投资41913亿元，增长44.3%。其中，铁路运输业增长67.5%，道路运输业增长40.1%，城市公共交通业增长59.7%。居民服务和其他

6、服务业增长61.8%，教育增长37.2%，卫生、社会保障和社会福利业增长58.5%。2009年全年房地产开发投资36232亿元，增长16.1%，增速比上年回落4.8个百分点。全年社会消费品零售总额125343亿元，比上年增长15.5%，扣除价格因素，实际增长16.9%，实际增速比上年同期加快2.1个百分点。汽车类销售增长32.3%，使汽车板块成为2009年股市的大黑马。出口复苏谨慎乐观。全年进出口总额22073亿美元，比上年下降13.9%。11月份进出口总额增长9.8%，12月份增长32.7%。贸易顺差1961亿美元，比上年减少994亿美元。国际经济贸易格局正面临深刻调整，外需不足和保护主义等

7、将长期困扰中国外贸发展。中国面临的主要挑战，已不是能不能恢复增长，而是增长能不能持续，能不能实现内外经济的协调、外贸发展与宏观经济的协调、外贸发展与资源环境的协调。据权威机构预测，2010年中国经济将继续复苏的势头，全年经济增长将达到约9.8%，城镇固定资产投资增速约27%，消费增长16%，出口增长17%，顺差规模则基本与2009年持平或者小幅下降。1.2 宏观经济指标调研截至2009年，全年国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业

8、增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。全年居民消费价格比上年下降0.7%，其中食品价格上涨0.7%。工业品出厂价格下降5.4%，其中生产资料价格下降6.7%，生活资料价格下降1.2%。原材料、燃料、动力购进价格下降7.9%。农产品生产价格下降2.4%。农业生产资料价格下降2.5%。70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降0.6%。全年财政收入68477亿元，比上年增加7147亿元，增长11.7

9、%；其中税收收入59515亿元，增加5291亿元，增长9.8%。全年全社会建筑业增加值22333亿元，比上年增长18.2%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润2663亿元，增长21.0%，其中国有及国有控股企业697亿元，增长23.9%。全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。分城乡看，城镇投资194139亿元，增长30.5%；农村投资30707亿元，增长27.5%。分地区看，东部地区投资95653亿元，比上年增长23.0%；中部地区投资49846亿元，增长35.8%；西部地区投资49662亿元，增长38.1%；东北地区投资23733亿元，增长26.8%

10、。在城镇投资中，第一产业投资3373亿元，比上年增长49.9%；第二产业投资82277亿元，增长26.8%；第三产业投资108489亿元，增长33.0%。全年社会消费品零售总额125343亿元，比上年增长15.5%。分地域看，城市消费品零售额85133亿元，增长15.5%；县及县以下消费品零售额40210亿元，增长15.7%。分行业看，批发和零售业零售额105413亿元，增长15.6%；住宿和餐饮业零售额17998亿元，增长16.8%；其他行业零售额1932亿元，增长2.5%。二、房地产行业发展2.1 房地产行业发展概述 从上个世纪80年代，我国开始有了商品房这个定义，在此后的近二十多年间，我

11、国的房地产业经历了兴起高峰衰退复苏（成熟）持续发展这五个阶段。从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年后，我国的房地产行业稳步成熟发展。2.2 房地产行业近几年宏观经济19982003年，我国房地产开发企业虽由24万家增加到37万家，但房地产企业规模仍然不大，到2003年房地产企业平均资产仅为1091亿元，而作为实力较强的房地产上市公司中的前十强，其

12、平均总资产也只有60亿。2004年房地产百强企业中，利润超过10亿仅7家，利润在510亿也只有8家，35亿元的有13家，在13亿的多达43家，更有29家利润总额不足1亿元。2009年全年房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅投资25619亿元，增长14.2%；办公楼投资1378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4172亿元，增长24.4%。房屋施工面积319650万平方米，比上年增长12.8%。其中住宅250804万平方米，比上年增长12.5%；房屋新开工面积115385万平方米，比上年增长12.5%。其中，住宅92463万平方米，比上年增长10.5%；房屋竣工

13、面积70219万平方米，比上年增长5.5%，其中住宅57694万平方米，比上年增长6.2%；商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中住宅85294万平方米，比上年增长43.9%；本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中国内贷款11293亿元，比上年增长48.5%，个人按揭贷款8403亿元，比上年增长116.2%。2.3 宏观高端住宅房地产发展调研1999年至今全国高端住宅、住宅-开发投资额及增长率 1999年来高端住宅投资增速波动显著（同期住宅投资额增速平稳增长）。2004年高端住宅投资增速达到顶峰（69.62%），之后急速下滑（2005年同比下降2.26%）

14、，2006年反弹至37.70%。2007-2009年我国高端住宅投资额同比增长幅度分别为25.06%、12.46%、1.96%，增速逐渐放缓，且低于同期住宅投资增速（同期全国住宅投资增速分别为32.02%、24.63%、14.16%）。从高端住宅占住宅市场投资额的比重来看，2004年达到12.15%的历史高位，随后略有下降，2009年高端住宅投资额比重为8.09%，2010年1季度该比重上升至9.82%。1999年至今全国高端住宅-新开工-面积及增长率1997-2005年期间，我国高端住宅新开工面积波动幅度明显大于同期住宅市场。2006年-2009年，我国高端住宅新开工面积、施工面积增速持续下

15、降，2009年，新开工面积和施工面积分别同比下降16.92%和2.15%（同期住宅新开工、施工面积增幅稳步回升，分别为10.55%和12.52%）。2010年1季度，我国高端住宅新开工、施、竣工面积增速均止跌回升，同比增幅分别为46.06%、19.41%和23.33%（同期住宅增速分别为62.72%、35.55%和9.81%） 从高端住宅占住宅市场的比重来看，2007年以来新开工、施工、竣工比重逐年下降，2009年比重分别为3.90%、5.70%和4.97%，2010年1季度比重有所回升，分别为3.95%、5.90%和5.94%。高端住宅需求销售-面积增幅，2010年1季度增速超过同期住宅增速

16、。1999-2007年全国高端住宅销售面积保持增长，但增幅呈波动性变化，且波动幅度大于同期住宅市场。 2009年，我国高端住宅增速大幅提升（59.80%），快于同期住宅销售面积增幅（43.88%）。2008年，高端住宅销售面积持续下降，同比降幅为37.46%（同期住宅销售面积下降15.48%）。 2010年1季度，我国高端住宅需求持续回暖，销售面积同比大幅增长，全国累计完成销售面积764.04万平方米，同比增幅为54.33%，增速与2009年相比略有下降（同期住宅销售面积增速为34.21%） 。从高端住宅占住宅市场的比重来看，2004年曾达到6.87%的历史高位，随后略有下降，2010年1季度

17、为5.51%（2005年来均维持在5%左右）。2010年1季度全国高端住宅-销售-额度同比大幅提升。1997-2007年全国高端住宅销售额保持稳定增长，其中2004年增幅达到顶峰，同比增长115.56%（同期全国商品住宅销售额同比增长31.73%）。2007年全国高端住宅销售额稳定增长，全年销售额达3423亿元，同比增长41.54%（同期商品房销售额增长47.88%）。2009年，高端住宅销售额止跌回升，全年累计完成销售额4433亿元，同比增长98.34%，同期住宅增幅为80.02%。2008年，高端住宅销售额大幅下降34.70%（同期住宅销售额下降17.09%）。 2010年1季度，我国高端

18、住宅实现销售额890.84亿元，同比涨幅为111.72%，增幅明显高于同期住宅水平（55.20%）。从高端住宅占住宅市场的比重来看，2004年曾达到15.03%的历史高位，随后略有下降，2010年1季度为13.03%（2005年来稳定在10%左右）。1997年至今全国高端住宅、住宅销售-均价及增长率 2004年全国高端住宅销售均价涨幅达到顶峰（34.52%，5576元/平方米），远高于住宅平均销售价格（2608元/平方米），2005年增幅回落至4.63%，之后缓慢上涨。2008年高端住宅销售均价涨幅放缓，全年增幅为4.41%。2004年-2009年，高端住宅销售均价呈波动性上扬，增速走势与同期

19、住宅基本一致。2009年，高端住宅销售均价9682元/平方米，同比上涨24.11%，略低于同期住宅销售均价增幅（25.10%）。2010年1季度，我国高端住宅销售均价首次突破万元，达到11660元/平方米的历史高位，是同期住宅销售均价的2.36倍。2.4 小结陈述供应趋势：政策一直对大套型住房建设用地审批严格，2007-2010年一季我国高端住宅投资额同比增长幅度分别为25.06%、12.46%、1.96%，增速明显放缓。从长期看，大套型产品的审批将越发严格，供应的地段也会越来越偏远，随着人口的增加及城市化进程的加速，远郊型别墅将逐步替代城市型别墅的主导地位。需求趋势：随着人民的生活水平不断提

20、高，市场对高端住宅的需求不断增加，2010年1季度，我国高端住宅需求持续回暖，销售面积同比大幅增长，全国累计完成销售面积764.04万平方米，同比增幅为54.33%。但与此同时，作为人口大国，少数人占有多数土地资源越来越引起社会的重视，从长远看，政府将利用税收、行政等手段逐步干预高端住宅需求。价格趋势：一边是逐步控制供应量，一边是需求在不断提高，高端住宅价格将稳步提升是不争的事实，2010年1季度，我国高端住宅销售均价首次突破万元，达到11660元/平方米的历史高位，是同期住宅销售均价的2.36倍。三、政策与市场3.1政策与市场的关系在现代市场经济体系中，市场调节与政府干预，自由竞争与宏观调控

21、，是紧密相联、相互交织、缺一不可的重要组成部分。随着房地产产品转化为投资商品，且越来越多的人参与到此的时候，为了确保社会的稳定，政府对房地产开发的规范、调控市场的力度将越来越增强。政府调节房地产业市场除了运用经济手段来规范市场，还会介入土地出让、价格制定以及规范企业经营等多个层面，一方面加大开发力度，增加供给；另一方面，控制需求。控制需求并不是控制以家庭居住为目的的消费性需求，而是控制以投资投机为目的的需求。3.2 近三年房地产行业政策1、2008年房地产行业政策2008年受到世界金融危机的影响，中国的经济尤其是进出口经济受到了前所未有的挑战，股票市场、房地产市场也随之受到拖累，呈现出量价齐跌

22、的局面。面对这一境况，国家自下半年起果断调整思路，开始陆续出台各种积极的、有针对性的调控政策，顺利地度过了最为困难的一年。 916双率下调政策名称：“两率”下调发布时间：2008年9月16日政策要点：央行通过人民银行宣布，个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中5年以下（含5年）货款利率下调0.18个百分点，降至4.59%；5年以上货款利率下调0.09个百分点，降至5.13%。政策分析：这标志着从03年9月以来，持续长达5年之久的加息周期的结束，同时，也预示着中国经济在经历了高增长后，正式驶入慢车道，给与市场即将进入宽松货币政策与财政政策的信号。 10.9两减一免政策名称：两减一免 发布时间：2

23、008年10月9日政策要点：存贷款利率分别下调0.27%；对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。政策分析：贷款利率的下降意在降低企业用资成本，促进投资，同时也是对全球降息大背景下的回应。存款利率的下调在一定程度上有利于刺激消费。免征存款利息所得税，有利于增加个人储蓄存款收益，符合国家宏观调控的需要。 10.22国家三部门联合救市政策名称：财政部、税务总局，降低住房交易税率；央行，商贷下调至0.7倍，首付款比例降至20%。发布时间：2008年10月22日政策要点：自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%（原为1.5%）。对个人销售或购买住房暂免

24、征收印花税（0.05%）；对个人销售住房暂免征收土地增值税（根据房子面积大小实行不同的税率）；自10月27日起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍（原为0.8倍）；最低首付款比例调整为20%；个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。政策分析：针对房地产市场进行的最直接、最实际的一次政策调控，有效刺激了房地产投资与购买，有效降低了购房者负担，促进中小户型的市场占有率。2、2009年房地产行业政策2009年房地产行业复苏强劲，销售面积93713万平方米，销售额43995亿元，双双创历史新高。如此增长的主要原因，一是09年基本延续实

25、施了08年行业的优惠政策；二是受益于政府积极的财政政策与适度宽松的货币政策于09年并未实质转向，市场流动性充裕；三是因为09年政府对房地产行业的态度以稳健增长为主。 纵观09年政府出台的房地产行业政策，不难发现全年行业政策以加大土地与商品房供给、加强土地管理、扶持保障性安居为主；前三季度侧重于行业稳健增长、规范发展、整顿市场秩序；随着房价不断上涨，四季度起政府调控态度逐渐发生转变，二套房贷、信贷、住房转让营业税、土地收付款等相关措施相继出台。全年行业主要政策整理如下： 4月12日，银监局重申：非改善型二套房贷首付至少四成。即对于已贷款购买一套住房，但人均面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二

26、套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定，但贷款首付必须至少为四成。 5月27日，国务院13年来首次下调商品房资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。 10月1日，新修订的保险法正式实施，明确保险资金“可投资不动产”。保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。 11月16日，国土部印发限制用地项目目录（2006年本增补本）和禁止用地项目目录（2006年本增补

27、本），对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米，以防开发商垄断。 12月17日，五部委联合发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。3、2010年房地产行业政策2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段。不过,频频刷新的地王记录,以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。国家统计局数据显示,今年3月全国70个

28、大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。1-3月,中国完成房地产开发投资6,594亿元,同比增长35.1%;房屋新开工面积3.23亿平方米,同比增长60.8%;商品房销售额7,977亿元,同比增长57.7%。新国四条:1、坚决抑制不合理住房需求;2、增加住房有效供给;3、加快保障性安居工程建设;4、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。新国十条:1、统一思想,提高认识;2、建立考核问责机制;3、实行更为严格的差别化住房信贷政策;4、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用;5、增加居住用地有效供应;6、调整住房供应结构;7、确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房28

29、0万套的工作任务;8、加强对房地产开发企业购地和融资的监管;9、加大交易秩序监管力度;10、完善房地产市场信息披露制度;4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行

30、在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容。1月21日,国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%

31、。4、历年政策调控与市场反映2004年关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知，要求二套房首付款比例不低于40%。市场反应：2005年，上海房价出现明显下降，最大降幅超过20%；除上海之外，全国各地房价继续大肆上涨。2005年先后发布关于切实稳定住房价格的通知（老国八条）和关于做好稳定住房价格工作的意见（新国八条），对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。市场反应：房价继续上涨。2006年关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。2007年

32、关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知和关于加大闲置土地处置力度的通知。市场反应：当年市场价格暴涨，地王频现。政策出台后，2008年，全年房价出现明显下跌。2008年关于促进房地产市场健康发展若干意见，松绑二套房贷。市场反应：其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后大涨。2009年完善促进房地产市场健康发展的政策措施（国四条），个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。市场反应：短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。2010年：政策诉求：坚决遏制房价过快上涨调控主体：开发商囤地行为、开发商违规操作、地产投资投机行为、部分升级住房行为政策影响: 本次政策无论从针对性、实

33、效性还是从力度、周密程度上均超过以往任何一次的地产调控政策的出台，加之尚未颁布但有可能颁布的诸如税收方面的政策，无疑显示出了政府坚决的态度与决心。中国作为资本导向型市场，地产市场、证券市场，甚至诸多小宗商品市场对于资本流动性的敏感度非常高。此次一系列政策无疑截流了大量社会货币涌向地产市场的渠道（无论是卖方还是买方），使得部分一线城市吹得稍大的地产泡沫失去了后续赖以支撑的“源泉”。3.3 别墅的政策变化与市场发展1990-1995年：保利集团领导有机会去世界各地见识各种房产，当他们在地中海看到一个别墅社区时，发现内地没有同类产品，于是北京第一套外销别墅丽京花园的诞生。1995年5月26日国务院下

34、发了关于控制高档房地产开发项目的通知。1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知（45号令），停止别墅类用地的土地供应。政策调控，类别墅分化将加剧。双拼、联排、叠加等字眼与别墅紧密联系在一起。2005年和2006年国家分别出台了“国八条”和“国六条”，目的是调整住房供应结构和地产消费模式。“国八条”和“国六条”的出台对别墅市场等高档房地产市场的发展起到了一定的限制作用。2006 年6月1 日各地将停止审批别墅类供地和办理相关用

35、地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时还要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。2006年，国家继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。截至2005年第三季度末，全国供应商品房建设用地共约3.7万公顷，其中普通商品房用地约占30%，经济适用房用地约占10%，别墅、高档公寓用地约占0.16%。2006年的别墅市场跟2005年相比，没有太大的波动。2006年别墅市场没有特别大的放量，有不少项目都是后期的推广。在价格方面，优质项目的价格有所上升，但涨幅不大。2008年金融危机开始，整体楼市在2008年

36、遭受了“价量双跌”的重创，但是别墅成交活跃，成交面积和成交套数增幅较大。 2009年中国经济 持续成长，别墅的市场价格也相应的水涨船高。2010年1季度，我国别墅销售均价首次突破万元，达到11660元/平方米的历史高位，是同期住宅销售均价的2.36倍。3.4 总结综述根据相关机构统计，新政出台后4月的最后十个交易日，在监测的35个城市中，有21个城市房地产成交量环比下跌，跌幅最大的杭州，甚至环比下滑了70%以上。与这些一、二线城市较为激烈的反应相比，部分三、四线城市的交易仍然保持着相对活跃，成交均价相对平稳。另，中国人民银行决定从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.

37、5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。此次调整后，大中型商业银行存款准备金率达到17%的高点。数据显示，这一数字已接近2007年以来存款准备金率的历史高位仅差0.5个百分点。央行年内第三次上调准备金率，是货币政策向常态的进一步回归，意在加强对通胀风险的管理，而另一方面体现出央行对当前流动性过于充裕的担忧。区别分析新政后的各种表象，不难发现内有的实际本质： 各级城市对房地产新政的反应强弱不一，投资投机越活越的一、二线城市反应越强烈，政策调控的倾向性已非常明确。 地产调控政策的密集出台与金融政策的“紧跟形势”，已经充分表明了中央政府调控房地产市场的决心，短期内必然不会有任何缓冲的举措，某种程度

38、暗示了房地产开发企业“该调价调价，该促销促销，改变市场策略”， 这也使得房地产开发企业观望期有望加快结束。 由于一线城市购房政策的越发严格，逐步产生城市购房消费的外溢，邻近此类一线城市的郊区性产品将有更多机会。 新政的主体为住宅，由此对于商务商业类项目的投资属性会越发凸显。 税收是目前尚未使用的重要调控政策，从近期来看，物业税的出台暂时有一定的难度，还需要一定的时间，而针对房地产投资投机的增值部分的税收在具体实施上不存在任何执行层面的障碍。 从目前的宏观局势分析，唯一可以对政策的可持续性产生影响的因素是国家宏观经济数据，因此对于新政实施的第一个关键时间点在于国家宏观经济数据二季报时间，即7月份

39、。第二章区域市场调研一、北京别墅市场概况自然环境优势与交通优势较为集中的地域分布，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。北京传统别墅带有一山、二河、三线、四高之说。一山指西山；二河指潮白河、温榆河两河流域别墅带；三线指立汤、京顺、京通三条线；四高则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。从传统和业界普遍的接受度来讲，人们更习惯区域的分类方式，即中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、亦庄别墅区、昌平八达岭别墅区、城南别墅区、东部泛CBD别墅区等。1.1中央别墅区中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群落。经过十多年发展，已成为名副其实的CVD(中

40、央别墅区)，形成了一处高端居住带。特别是政府斥资15亿元对温榆河进行治理，奥运会水上项目基地将在温榆河边建设，投资40余亿元的北京国际展览中心选址在天竺等，目前中央别墅区正朝着京城最为出色的别墅区这一目标稳步前行。与其他的一些区域概念不同，CVD不是开发商自封的，也不是炒作出来的，更不像CBD是政府规划的结果，而是随北京别墅十年发展自然形成的。随着近几年全球经济一体化的高速发展，“国际化社区”的雏形再次在CVD率先展露。这主要得益于三大因素。第一，紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势，京承、京顺、机场高速等道路便捷顺畅的交通优势。第二，四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境

41、，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。第三，近十年间累积起来的别墅氛围，先入为主。【交通情况】：首都机场是我国最大的国际空港，是接驳世界的桥头堡，根据政府规划，首都机场年旅客吞吐量将达到6000万人次。空前蓬勃的国际客流、物流交换必将扩大CVD在国内外人士中的知名度，在给此地的房地产租售市场带来强大动力的同时也将促进“国际化社区”的成熟发展。另外，京承、京顺、机场高速以及规划中的15、13号轨道交通线路、机场高速北线构成的四通八达的立体交通网络也为注重高效的国际化社区提供了硬件支撑。【前景展望】：统计显示，顺义别墅区今年以来放量大大放缓，新增项目寥若晨星。从199

42、2年第一个别墅项目在这里兴建，到目前为止，中央别墅区的别墅项目寥寥无几，而近一两年的开发量将超过过去10年的总和。这一方面说明这一区域的价值以及它所承载的产品得到了众多发展商的认可，不过另一方面也表明，未来市场竞争将会更加激烈。【风格、定位寻求差异化】：中央别墅区80%的客户是海外人士，而此部分海外人士中的80%又是港台人士，他们更喜欢在北美风格中融入一些现代的东西。开发商都在极力追求差异化，尽量做和别人不同的产品。在购房者的个性化需求得到满足的同时，别墅之间也避免了同质化竞争。中央别墅区的别墅项目既有独栋又有联排，从销售情况看，独栋的销售率往往好于联排，说明有实力在这个区域买房的人更加看中居

43、住品质，而对价格敏感度相对较低。1.2奥北别墅区奥北别墅区是北京自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。从“亚北”到“奥北”，北京最早的别墅集中地带借奥运新火再次升温。申奥成功后，北京市政府决定投资15个亿，进行全面改造，亚奥地区作为北京楼市最热的黄金地段，占尽天时地利之势，一直以来就为购房人所青睐，房地产商投资别墅的热点区域。成为最被看好的京城“富人区”，是一种地位和财富的象征，房地产未来的发展在“奥北板块”。 以奥北为代表的北部楼市风云再起，如今，八达岭高速路以东、北苑路以西、五环沿线甚至来广营乡都因奥运而成为新的投资热点。【交通情况】：在奥北地区

44、，从已经开工的北辰西路到整个奥运路网完成，一共要修建12条道路，不仅为奥运会提供交通保障，还要整体提升奥运会后亚北以及望京地区的交通状况。除此之外，亚北地区还规划有两条地铁经过，分别是地铁5号线与地铁10号线，另外，该地区还规划了全长1700米的景观路、成府路、中一路、大屯路、北二路、北一路、辛店村路等市政道路，其中1736米的中一路自西向东连接起熏皮厂路、北辰西路、景观西路、景观路、湖边西路、湖边东路、北辰东路等7条道路，以上12条道路纵横交错，共同构成了未来奥运村里“棋盘”状交通网。【前景展望】：奥北以及周边基础设施的建设加快，以奥北为代表的北部楼市风云再起，如今，八达岭高速路以东、北苑路

45、以西、五环沿线甚至来广营乡都成为新的投资热点。“位置”目前已不是第一个决定因素了，决定居住品质的关键因素是居住功能、建筑风格、性能价格比等方面，这些方面已经普遍成为消费者的需求。此外，社区功能的完善，特别是文化建设的追求，已成为成熟社区的高品质象征，差异性竞争成为了奥北地产竞争取胜的法宝。1.3西山别墅区西山是北京城西部诸山的总称。地理位置优越，风光秀丽，尤其以古刹闻名。卧佛寺、碧云寺、古岫云寺等名胜古迹遍布山区。目前西山已是闻名中外的游览胜地。西山别墅板块，自然环境固然稀缺，素有皇家板块的美誉，主要得益于西山（香山）所特有的自然景观价值，加上其后天的合理建设，使其具备了与北京其它别墅区域一争

46、高下的实力。几年间，一些别墅项目在这里落脚，其价格也因地域的稀缺而在京城别墅区名列前茅。整体自然环境与生态景观均十分优越。该区域的植物资源极为丰富，据统计，各类树木达几十万株，仅古树名木就达5800多株，约占北京城区总数的四分之一，森林覆盖率达86%以上。自去年开始，国家停止了别墅类用地的审批，这使得西山的别墅类用地更加稀缺，价格一路走高。不可再造的自然景观、皇家园林的历史、特别的规划限制为这里的住宅打上了“贵族”标签。【交通情况】：在香山区域内，东西向的主干道由北向南有香山路、闵庄路、杏石口，宽阔的道路保证了交通的顺畅；而西四环、西五环更是拉近了香山与市区的距离，从香山到中关村、亚运村、CB

47、D的时间也进一步缩短，交通十分便利。 【前景展望】：目前受政策限制，供应日渐稀缺，价格保持走高，成为满足顶级客户居住社交功能的第一居所。由于该地区离中关村距离较近，中关村许多高新技术企业的高级白领成为这个区域的一个重要客群，这也保证了这个区域居住人群的品质。西山有着大片的土地，但是从政府保护皇家园林的角度出发，今后能够用于房地产开发的土地实际极为有限。在这种情况下，西山的别墅应该并且正向更高端更舒适的别墅方向发展。从市场开发角度来分析，随着土地价格的不断增长，这里的房价会与之同步增长。别墅价格的增长将会是幅度最大的，也将是今后北京房价上涨较快的区域之一，可谓“寸土寸金”。1.4潮白河别墅区潮白

48、河板块占据涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流过，自然环境优越，交通状况较好，商务及购物都非常方便。由此吸引了大量东部、东北商业区的高级白领和海外人士落户此地。该地区高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施较多，这都为高档别墅开发提供了有利条件，现已形成较为成熟的别墅居住氛围。目前是驻京外籍人士以及工作在东北部地区的高收入阶层选择别墅时的首选地区。【交通情况】：区内道路四通八达，京顺路、通顺路、京承高速、机场高速将城市紧密连接。【前景展望】：潮白河和温榆河是北京最早的两个别墅区，产品类型主要为经济型独栋及类别墅。随着北京城市版图的日益扩大，这里的位置优势将越发凸显，别墅的价值也将不断挖掘

49、，逐步演化为真正的高端别墅区。1.5昌平八达岭别墅区昌平地区一直是北京房地产市场上的老牌别墅带，挟紧邻亚北富人区的地理优势和北京经济中心北扩的便利条件，在很早的时期，各种类型、各种产权的别墅项目就发展起来。上世纪80、90年代，碧水庄园、玫瑰园为代表的顶级豪华别墅的相继出现更是极大的提升了该区域的价值。经过几年的发展，昌平的别墅市场逐渐分化为两个现状不同，前景各异的两大板块：一个是小汤山板块，一个是沙河板块。【交通情况】:昌平区高速路纵横交错，将昌平与市内紧紧联系在一起。从昌平至城区仅需十几分钟,距首都国际机场也仅30公里。城市轻轨的开通，更缩短了市中心和昌平的距离。 【前景展望】:中高端别墅

50、的过于密集导致交通资源的紧缺，尤其在周末或节假日，去往昌平的交通尤为显得拥挤。虽然有八达岭高速、京承高速等多条线路，但道路的发展速度远远滞后于地产项目的开发速度。1.6 东部泛CBD别墅区京东的通州区地域广阔、发展空间较大，可以延伸到河北与北京交界地带。该区域别墅价格优势较大，从客户分析来看，多来自CBD的中产或中上阶层。相比较于传统的别墅区，市场相对平静，尚未成别墅气候。通州以北关环岛为界，别墅主要集中在县城北部、温榆河等河流景观沿线和京哈高速沿线。近两年，随着通州市政状况的大幅改善，东部别墅类产品异军突起，自成一派，以“运河岸上的院子”为代表的通州高端别墅项目使人们开始重新审视通州别墅的市

51、场价值。【交通情况】：与顺义、昌平等别墅集中区域相比，通州对于CBD置业群体最大吸引力就是“距离”，从国贸驱车到通州的直线距离应该是最短的。市内的朝阳北路通过通顺路与通州区内的滨河路连接在一起，朝阳路通过京哈高速公路与通州的北关大街相连，而京通快速路则将长安街和通州的主干路新华大街相连，京通快速路和京哈高速公路之间将修建一条快速联络线，使过境车辆从京通快速路直上京哈高速。另外京沈高速也成为市区通往通州的主要干线。将要接通的两广路延长线，建成后将成为市区连接通州区南部的“黄金大道”。 【前景展望】进入整体拔高期，通州之所以被称为的后花园，仰仗于其便捷的交通体系及相对较低的价位，突出的优势在于其交

52、通。随着通州新城的建设及相关配套的完善，通州的产品价值将越发突显。1.7 亦庄别墅区亦庄由于其较强的产业支撑、较高的国际化程度，以及日趋完善的生活配套，已经成为经济型别墅、花园洋房等低密度住宅的聚集地，项目品质越来越高。亦庄内各项目在产品设计上越来越注重差异性，成为别墅产品创新最为活跃的区域。随着近几年亦庄开发区土地供应量的减少及地价的提升，价位涨幅正逐步增大。 【交通情况】:亦庄位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。距南四环3.5公里，距南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里。交通便利，距三环分钟寺桥7公里。三条大道（西线向北抵成寿寺；中线向北通南四环路；东部由京津

53、塘高速路向北）直通市区，南部的六环路（大兴至通州段）已通车，5分钟车程抵铁路货运站；90分钟车程抵天津新港。【前景展望】: 市政投入的加大、交通体系的不断完善，带动了区域内楼盘的价值预期，从原先单纯的开发区到现在的综合生活区，亦庄凭借其合理的规划、畅捷的交通、国际化的区域形象，逐步成为京城南部耀眼的明珠。1.8 城南别墅区城南别墅区属于新兴的别墅区之一。随着南城旧城改造进度的推进，南部别墅市场将逐渐形成气候，有望成为别墅开发的新兴区域。加上诸多高速路的兴建及完善，很多交通便利的外地项目也加入到此版块的行列当中。【交通情况】:西南五六环与京开高速路沿线，交通便利。 【前景展望】:北京“城南计划”

54、的实施及“大北京”经济圈的发展，城南越来越受到北京人的认可，尤其值得一提的是很多外地，尤其河北地区的项目也凭借其优势的交通开始直面北京客户。随着市政的完善及城市的外扩，城南凭借其自身“价格优势”，将成为北京“经济型市场”的主力军。三、北京别墅市场发展3.1 北京别墅市场价格走势2008年-2009年，北京别墅市场成交均价呈现波动性变化。其中2008年9月达到历史高点，为26908元/平方米，随后开始下降，2009年2月成交均价仅12872元/平方米。受市场回暖影响，从2009年3月开始，别墅成交均价再次上扬，2009年11月，成交均价突破2万元，达到21437元/平方米。2010年1-4月北京

55、别墅累计成交均价为23526元/平方米，与去年同期相比，大幅上涨了65.07%，其中城西传统高端别墅区成交占比增长了1.2个百分点，且价格快速上涨134.46%，另外成交量集中的通州、城南阳光、京石高速别墅区成交价格分别大幅上涨了99.81%、86.57%、73.27%，从而拉动整体市场价格大幅上涨。从各月成交均价走势来看，2010年1-4月北京别墅价格同比大幅上扬，其中4月成交均价高达25864元/平方米（2008年9月以来第二次单月均价超过2.5万元/平方米），同比增幅为81.97%，同期商品住宅（含普通住宅、公寓、别墅）均价23500元/平方米，同比增幅高达86.28%。3.2 北京别墅

56、市场成交走势2008年-2009年，受整体市场环境影响，别墅市场需求波动明显。2008年累计成交别墅2045套，同比下降66.46%；2009年别墅市场回暖，全年共成交别墅4753套，同比增长132.42%。2010年1-4月北京别墅市场成交依旧旺盛，累计成交别墅923套，成交面积31.97万平方米，同比分别上涨32.81%和41.59%，涨幅明显快于住宅市场（同期住宅成交套数、面积分别下降27.38%、23.47%）。从北京别墅占商品住宅市场的比重来看，2008年以来别墅市场成交占比基本稳定在3%-5%之间，其中2009年9月成交占比达到最高值（5.51%），之后略有下降。2010年1-4月

57、，别墅成交占比为3.6%，略低于2009年全年水平（3.86%），但远高于去年同期占比水平（ 1.97% ）。3.3 2008年-2010年1-4月北京别墅-新增供应及增长率由于08年的调整、09年的价格猛涨，很多当年该入市的项目放慢了脚步，其中大部分项目延缓到了10年供应，导致10年项目供应量急剧上升。3.4 2007-210年4月北京别墅市场-销供比走势金融风暴的阴影尚未完全消退，资本市场的缩水也将很多人的财富一夜蒸发，加之供应量的逐步控制，导致销售量的波动。如图所示，别墅产品成交套数从07年的峰值到08年的波谷，09年又回到了较为正常的水平。而对于政策多变的10年，其发展前景尚待观察。3

58、.5 2010年1-4月北京各别墅区域供应及成交情况 从北京别墅产品的供求区域分布看，朝白河别墅区、城西别墅区、通州别墅区、中央别墅区的供应量较大，其中朝白河别墅区与通州别墅区依靠其优良的性价比，成交状况最为乐观。3.6 典型案例调研 东部 项目名称 占地面积 总建筑面积 产权年 物业类别 容积率 物业公司 潮白河孔雀城120万待定70别 墅1华夏幸福物业有限公司面积区间 层高/米 物业费用 绿化 开发商名称 210298平米3.12.6元30京御房地产开发有限公司 均价/最高价格/最低价格/产品类型售楼电话1.2万元1.4万8200元大堡、台地联排51726666优惠政策全款98折，贷款99

59、折；项目位置河北香河周边环境梨园贵友大厦、明珠商城，荣华商场，金鑫电器，万佳超市，福利达商厦等。娱乐：燕龙马场、京东第一温泉、汇福健康中心、华堂高尔夫俱乐部等。建筑托斯卡纳配套设施自身商业街规划楼盘特色经济型类别墅备 注： 项目名称 占地面积 总建筑面积 产权年 物业类别 容积率 物业公司 北美佳苑153700平方米100000平方米70年别墅0.78 北京金成亚信物业管理有限公司面积区间 层高/米 物业费用 绿化 开发商名称 470平米的双拼、240-380平米的联排以及210-240平米的叠拼3.12.99元31%北京静水园房地产开发有限公司 均价/最低价格/产品类型售楼电话31700元2

60、3000元/双拼、联排、叠拼89599988优惠政策暂无折扣项目位置通州宋庄镇疃里周边环境综合商场、15800幼稚园、工行龙旺庄分理处、邮局、永顺镇医院、国家级文化创意产业园区建筑现代建筑风格配套设施4100平方米的多功能会所，15836平方米(含地下)的德式风格立面商业中心楼盘特色在区域内交通条件相对较好备 注： 产品获得第十二届首都城市规划建筑设计方案汇报展住宅及居住区设计方案优秀奖 项目名称 占地面积 总建筑面积产权年 物业类别 容积率 物业公司 龙湖花墅香醍98000平方米143000平方米70别墅1.40 北京龙湖物业管理有限公司面积区间层高/米 物业费用 绿化 开发商名称 叠拼24

61、0-290平米、花园洋房180-220平米3.1-3.36.50元/平方米月35%北京龙湖中佰置业有限公司 均价/最低价格/产品类型售楼电话22000元19000元/叠拼别墅、花园洋房81561166优惠政策无项目位置通州梨园镇怡乐中路，京沈高速通马路出口右转第三个红绿灯左转周边环境家乐福购物中心、北京现代音乐学院、哈佛摇篮幼儿园、通州中医院建筑托斯卡纳楼盘特色宜居生态地产备 注： 产品主要由7.5层及8.5层的洋房和叠拼组成，户型设计多元化。项目名称 占地面积 总建筑面积 产权年 物业类别 容积率 物业公司 海棠公社180000平方米338000平方米70别墅0.69 长城物业集团北京物业管理面积区间 层高米 物业费用 绿化 开发商名称 160-300平米3.33.58元35% 安盛投资有限公司 均价/最低价格/产品类型售楼电话26000元18500元联排别墅、双拼别墅、花园洋房87338888优惠政策全款可享受98折优惠，贷款99折交房标准公共部分精装修项目位置朝阳东五环与京沈高速路交汇处(