租赁合同培训

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1、2018年法务部培训之三 培训人员： 培训时间： 1租赁合同概念与特征 2租赁合同内容与形式 3当事人的权利与义务 商铺租赁合同注意事项4目 录 案例分析5 租赁合同的概念与特征1 租赁合同的概念 租赁合同的特征 FOREWORD 租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人;对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。 根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。 租赁合同的概念 FOREWORD 1. 租赁合同是诺成、有偿、双务合同。 租赁合同的成立无须交付标的物，故为诺

2、成合同； 承租人必须按照规定或按约定向出租人交付租金，故为有偿合同； 出租人有将租赁物按约定交给承租人使用的义务，而承租人有按约定交付租金的义务，故为双务合同。 2. 租赁合同的标的物只能是特定的非消耗物。租赁合同的标的物可以是动产，也可以是不动产。但因为承租人必须返还，因此只能是特定的非消耗物。 3. 租赁合同是转移财产使用权的合同。承租人并没有取得对租赁物的所有权。 租赁合同的特征 租赁合同的内容与形式2 租赁合同的内容 租赁合同的形式 租赁合同范本 FOREWORD 租赁合同可采用书面形式与口头形式。但需要注意： 租赁期限为6个月以下的，可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书面形式还

3、是口头形式，都不影响合同的效力。 租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，不论当事人对租赁期限是否做了约定，都视为不定期租赁。 租赁合同的形式 FOREWORD 租赁合同主要包含以下内容：租赁财产的名称、数量、质量和用途租金和租金的缴纳期租赁期限租赁期间租赁财产的维修、保养责任出租方与承租方的变更违约责任争议解决的方式当事人约定的其他事项 租赁合同的内容 FOREWORD 租赁商业门面租赁合同 出租方（以下称甲方）： 身份证号码： 承租方（以下称乙方）： 身份证号码：根据中华人民共和国合同法相关规定，经双方友好协商，就甲方将其拥有的门面房出租给乙方一事，达成如下协议：一、租赁

4、门面描述1、甲方将其拥有的座落于 号门面房出租给乙方用于经营。二、租赁房屋用途1、乙方租赁房屋为商业门面使用。2、乙方在租赁期限内，未事先征得甲方同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。 三、租赁期限本合同租赁期为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。 租赁合同范本 FOREWORD 四、租金及支付方式1、第一年租金为人民币 元（大写： 圆整），每年 次性付清房租。在租赁期内甲方不得随意上涨房租。第一年租赁期满后房租可适当按市场价浮动。，2、在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由乙方自行承担。五、甲方的权利与义务1、甲方应在乙方支付租金之日将上述房屋钥匙交付乙方。2、

5、甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。3、在租赁期间，甲方不得对所出租的房屋及房屋所在范围内的土地使用权设定抵押。4、租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满后30日内搬离。六、乙方的权利与义务。 1、乙方按照本合同约定使用房屋，不承担门面自然损耗的赔偿责任。2、乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，甲方不得干涉。 租赁合同范本 FOREWORD 3、乙方经营过程中所产生的费用、税收、债务均由乙方自行承担。4、乙方不得利用上述房屋从事非法经营及任何违法犯罪活动。5、按本协议第四条约定支付租金。七

6、、续租租赁期满，乙方在同等条件下有优先租用权，但必须在租赁期满前的二个月向甲方提出申请。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。九、未尽事宜双方协商解决，协商未果，可向当地人民法院诉讼。甲 方： 乙 方： 年 月 日 年 月 日 租赁合同范本 当事人的权利与义务3 出租人的权利与义务 承租人的权利与义务 FOREWORD 1. 租赁物交付及保持租赁物适租的义务 出租人应按约定将租赁物交付承租人使用。物的使用以交付占有为必要的，出租人应按照约定交付承租人实际占有使用。如果合同成立时租赁物已经为承租人直接占有，从合同约定的交付时间时起承租人即对租赁物享有使用收益权。 出租人不仅要保证租赁物

7、在交付时符合约定的用途，而且在整个租赁期间，租赁物亦符合约定的用途。出租人违反此义务的，应承担违约责任，承租人亦可行使同时履行抗辩权。 出租人的义务 FOREWORD 2. 维修义务 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期 3. 瑕疵担保义务 当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时，承租人有权解除合同，承租人因此所受损失，出租人应负赔偿责任，但承租人订约时明知有瑕疵的除外 出租人

8、的义务 FOREWORD 4. 出卖出租房屋时通知承租人的义务 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这是法定义务。 出租人的义务 FOREWORD 1. 收取租金权 出租人可以按照约定向承租人收取租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2. 对出租物转让的权利 出租人对租赁物享有所有权，有权出卖、赠与租赁物。出租人将租赁物转让给第三人，应当通知承租人。租赁合同对新的所有人和承租人继续有效。租赁物转让后，当事人又解除转让合同的，承租人与原出租人恢复租

9、凭关系。出租人的权利 FOREWORD 3. 出租人解除合同的权利 按照约定或者依照法律规定，出租人在特定情况下可以解除合同。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 4. 租赁物的收回权 租赁合同终止时，出租人有权收回租赁物。出租人因过错未受领租赁物的，在租赁物滞留期间，应当承担迟延受领的违约责任。出租人的权利 FOREWORD 1. 合理使用租赁物的义务 按照承租人应按照约定的方法使用租赁物；无约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定；不能达成协议的，按合同的有

10、关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，应根据租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。 承租人不按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，实为承租人违约，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 承租人的义务 FOREWORD 2. 妥善保管租赁物的义务 租赁合同承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。3. 按期支付租金的义务 承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付租金或延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人

11、逾期不支付的，出租人可以解除合同 承租人的义务 FOREWORD 4. 添附禁止的义务 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。 5. 期满返还租赁物的义务 租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。逾期不返还，即构成违约，须给付违约金或逾期租金，并须负担逾期中的风险。经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，承租人可以请求出租人偿还租赁物增值部分的费用。 承租人的义务 FOREWORD 1. 占有、使用、收益权 在租赁期间内因占有、使用租赁物获得的收益归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

12、 2. 承租人的转租权 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人转租租赁物须经出租人同意。承租人未经同意而转租的，出租人可终止合同。 承租人的权利 FOREWORD 3. 买卖不破租赁 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在学理上称之为“买卖不破租赁”4. 优先购买权权 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖

13、之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 承租人的权利 商铺租赁合同注意事项4 FOREWORD 1. 承租人的主体资格 合同主体可以是自然人、法人和其他组织，首先要先弄清楚与你签订合同的相对方是谁，不能未审查对方主体资格就签订合同 审查合同相对人是否具备相应资信、能力 审查合同相对人是否为法人的职能部门、未办理营业执照的分支机构或直属机构等缺乏履约能力的主体 审查合同相对人是否为无代理权、超越代理权或代理权过期的情形 商铺租赁合同注意事项 FOREWORD 2. 房屋用途 租赁商铺签立合同时必须确认房屋租赁的用途。租赁房屋开服装店为商业用房。否则，将会影响营业执照的办

14、理。3. 租赁期限 根据我国合同法的规定，租赁期限不得超过二十年，越过二十年的，其超过部分无效。租赁期间届满，当事双方可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。 租赁期限没有约定或约定不明确，依据法律规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除应在合理期限内通知承租人 商铺租赁合同注意事项 FOREWORD 4. 免租装修期 商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要

15、明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担 5. 租赁保证金 保证金俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此押金应当适 商铺租赁合同注意事项 FOREWORD 当高一些，以免不够抵充上述费用。另外，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，为防止押金不足抵扣的情况，可以在合同约定补足押金的方案，即每次出租人用押金抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付押金，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任

16、。 6. 装修的处置 明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。 明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。商铺租赁合同注意事项 FOREWORD 7. 租赁登记 在租赁合同成立后，合同当事人应将租赁合同送至当地房管部门登记备案。没有进行登记备案的租赁合同亦是有效合同，但不具有对抗第三人的法律效力。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。8. 转租问题 在商铺经营状况不佳时，可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租，应在租赁合同中明确规定

17、。若承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。商铺租赁合同注意事项 FOREWORD 9. 其他注意事项 在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。商铺租赁合同注意事项 案 例 分 析5 FOREWORD 1. 案件商户欠交租金可否“停水停电”催收 2. 案件事实 2014年8月29日，周先生（以下简称“乙方”） 是某商业地产公司 （以下简称“甲方

18、”)开发的一商铺的承租户2005年4月30日甲方与承租户乙方签订了一份房屋租赁合同将上述物业租给周先生经营。合同约定租期5年，每月租金人民币10 万元，每月5 日前交当月租金及管理费用，每逾期1天， 周先生应支付滞纳金人民币1000元，超过二个月甲方有权解除合同，由此造成的损失乙方应向甲方赔偿甲方，依据上述情形解除合同的应当书面通知乙方，如乙方拖欠甲方租金和水电费的甲方有权停止租赁房屋水电的供应乙方如无理擅自终止合同并弃置该房不顾甲方有权封存、拍卖房内物品用以抵偿所欠的租金。 2008年8月开始乙方周先生因经营不善未按时交纳租金。甲方多次向其催收乙方，周先生均以种种借口拖延。8月20日甲方书面

19、告知乙方周先生如再拖延将停水停电，周先生仍未理会甲方对乙方承租的 该商铺停水停电。停水停电后，周先生仍未向开发公司交纳租金。2008 年10 月30日，乙方周先生已经 案 例 分 析 FOREWORD 拖欠2 个月租金，甲方委托物业公司向乙方发出解除合同的书面通知，称该日17 时之前不交清所欠租金，则单方解除租赁合同。但乙方周先生收到该通知以后仍然未交纳所拖欠的租金并一直占据商铺拒不移交给甲方。 甲方地产开发公司于2009年3月份向法院起诉，要求解除与周先生签订的房屋租赁合同责令周先生立即搬出商铺并支付租金、滞纳金至实际搬离之日止。法院在审理过程中，乙方周先生提出反诉，认为未交纳租金是开发公司

20、擅自停水停电的行为造成的，要求法院驳回甲方的诉求 并赔偿其经济损失8万元。 3. 判决结果 自法院审理后认为甲方与乙方签订的租赁合同是双方意思的真实表示不违反国家法律、行政法规的强制性规定合法有效双方应严格履行。乙方周先生违反合同约定拖欠租金已经构成违约。甲方起诉要求 解除房屋租赁合同收回商铺并支付租金、滞纳金至实际搬离之日符合法律规定法院予以支持。周先生不 案 例 分 析 FOREWORD 按时支付租金，经开发公司多次多种形式催收仍拒绝支付。甲方以停水停电方式催促交纳租金符合租赁合同的约定，甲方的行为不构成侵权，即使造成乙方周先生的损失由于甲方没有过错，对该损失不承担责任，故法院驳回乙方的反

21、诉请求。 4. 案例分析 一、本案甲方地产开发公司以停水停电方式催收租金是否有法律依据？ 中华人民共和国合同法第二百一十二条、第二百二十七条规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以解除合同。可见承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金将使出租人不能实现合同目的法律由此赋予了出租人单方解除合同权。根据我国合同法意思自治原则合同关系当事人只要不违反我国法律的强制性规定允许当事人自由地创设权利义务。当事人在租赁合同中明确约定承租人未按约交付租金出租人有权采 取停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交租该规定未违反我国法律的

22、强制性规定是有效合同。 案 例 分 析 FOREWORD 二、在什么情况下房屋出租人可以停水停电方式催收租金？ 1、房屋租赁合同明确约定在承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金时，出租人有权以停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交纳租金的，出租人可以采取停水停电或停用其他设施等方式催收租金。 2、房屋租赁合同没有约定出租人可以停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交纳租金的，出租人采取停水停电或停用其他设施等方式催收租金，则出租人的行为构成了侵权，承租人可以要求出租人赔偿由此造成的损失。 从上面这个案例可以看出对于商铺承租户拖欠租金的开发企业、物业公司或商铺所有权人是否可以直接采取停水停电

23、的措施呢？这个问题，不能一概而论应该具体问题具体分析。首先在合同没有约定的情况下，绝对不能擅自对租户停水停电，否则就要赔偿他人的所造成的损失。只有在租赁合同中写明在商户欠租的情况下开发企业享有对商户采取停水停电的权利的前提下还存在以下两种情况。第一种情况 开发企业作为使用人与自来水公司和电力公司签订了用水协议和用电协议的，在这种情况下对 案 例 分 析 FOREWORD 对于商户的欠租开发企业可以采取停水停电措施。第二种情况如果商户和自来水公司、电力公司直接签订了水、电使用合同的话商户用水、用电的权利受法律保护开发企业无权停水停电。另外还要注意的一点是在开发企业有权采取停水、停电措施的应事先书面通知商户。 案 例 分 析 谢 谢 听 讲