江苏盐城建湖森达地块策略简报

《江苏盐城建湖森达地块策略简报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江苏盐城建湖森达地块策略简报（40页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、建 湖 森 达 地 块策 略 简 报 目 录一 、 建 湖 概 况1、 地 理 位 置2、 交 通3、 经 济 发 展4、 规 划5、 小 结二 、 建 湖 房 产 概 况1、 板 块 格 局 2、 当 前 市 场 供 应 状 况3、 发 展 趋 势4、 购 房 群 体 分 析5、 代 表 性 楼 盘6、 小 结 三 、 项 目 地 块 分 析1、 地 块 现 状2、 地 块 指 标3、 地 块 四 至4、 地 块 SWOT分 析5、 地 块 分 析 小 结四 、 项 目 建 议1、 项 目 总 体 定 位 方 向 建 议2、 项 目 住 宅 商 业 配 比 建 议3、 项 目 户 型 配 比

2、 建 议 一 、 建 湖 县 概 况 建 湖 县 位 于 江 苏 省 盐 城 市 中 西 部 ， 北 纬 33 16 33 41 ， 东 经 119 33 120 05 。 东 与射 阳 县 交 界 ， 南 与 盐 都 区 接 壤 ， 西 与 宝 应 、 楚 州二 县 （ 区 ） 毗 邻 ， 北 与 阜 宁 县 隔 水 相 望 。 全 县 总面 积 1155平 方 公 里 ， 下 辖 15个 镇 和 1个 开 发 区 ， 人口 80万 。 建 湖 人 文 底 蕴 较 为 深 厚 ， 是 地 方 戏 淮 剧 的 发 源 地， 是 中 国 传 统 杂 技 的 两 大 发 源 地 之 一 ， 被 誉

3、 为 淮剧 之 乡 、 杂 技 之 乡 、 花 炮 之 乡 。 建 湖 人 杰 地 灵 ， 人 才 辈 出 ， 南 宋 左 丞 相 陆 秀 夫 、著 名 外 交 家 乔 冠 华 、 美 籍 华 人 著 名 宇 航 员 王 赣 俊等 名 贤 俊 杰 都 诞 生 在 这 里 。 1、 地 理 位 置 建 湖 县 交 通 便 利 ， 目 前 高 速 已 经 全 线 贯 通 。至 京 沪 高 速 公 路 25公 里 、 宁 靖 盐 高 速 公 路10公 里 、 盐 淮 高 速 公 路 3公 里 、 沿 海 高 速 公路 15公 里 ， 至 连 云 港 200公 里 、 南 通 港 200公 里 、 射

4、 阳 港 70公 里 ， 新 长 铁 路 贯 穿 建 湖 县城 、 至 盐 城 民 用 机 场 30公 里 。 车 程 至 上 海 约 3小 时 ， 属 于 上 海 3小 时 经 济 圈。 车 程 至 盐 城 约 半 小 时 ， 至 南 通 约 小 时 。2、 交 通 2009年 全 年 经 济 发 展 情 况 如 下 ： 全 年 实 现 地 区 生 产 总 值 亿 元 ， 同 比 增 长 14%； 全 社 会 固 定 资 产 投 资 134亿 元 ， 增 长 35.6%； 规 模 以 上 工 业 增 加 值 亿 元 ， 增 长 15.9%； 财 政 收 入 亿 元 、 一 般 预 算 收 入

5、 亿 元 ， 分 别 增 长 46.4%、 46.9%； 注 册 外 资 实 际 到 账 8739万 美 元 ， 增 长 30.7%； 社 会 消 费 品 零 售 总 额 67亿 元 ， 增 长 20.6%； 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 13984元 ， 农 民 人 均 纯 收 入 7615元 ， 分 别 增 长 13.3%、 11.4%。3、 经 济 发 展 建 湖 规 划 ：（ 1） “ 一 区 三 园 ” 上 岗 产 业 园 创 建 于 2007年 ， 位 于 盐 城 市 区 北 侧 204国 道 上 冈 段 ，规 划 面 积 10平 方 公 里 ， 建 设 以 纺 织

6、服 装 、 机 械 、 物 流为 重 点 的 产 业 园 ， 接 受 沿 海 开 发 和 盐 城 大 市 区 的 辐 射。 产 业 园 区 位 优 势 独 特 。 新 老 204国 道 贯 穿 南 北 ， 串 场河 、 通 榆 河 、 黄 沙 港 三 水 交 汇 ， 通 江 达 海 ， 沿 海 高 速、 宁 靖 盐 高 速 、 盐 徐 高 速 和 新 长 铁 路 交 通 便 捷 ， 物 流 发 达 ， 具 有 得 天 独 厚 的 有 利 条 件 。 4、 规 划 高 新 产 业 园 高 新 产 业 园 依 托 于 城 南 新 区 ， 东 起 西 塘 河 ， 西 至 建 宝 复 线 ， 南 起

7、盐 徐 高 速 ， 北 至 镇 南 路 ， 规 划 用 地面 积 约 平 方 公 里 ， 盐 徐 高 速 公 路 傍 高 新 产 业 园 而 过 ， 交 通 十 分 便 捷 。 建 湖 县 城 主 要 往 西 向 南 发 展 ，以 高 新 产 业 园 为 核 心 的 城 南 新 区 的 建 设 符 合 大 势 所 趋 ， 新 区 的 开 发 建 设 将 对 完 善 整 个 县 城 的 城 市 框架 ， 促 进 城 市 化 进 程 起 到 积 极 作 用 。 民 营 创 业 园 创 建 于 2004年 2月 ， 园 区 总 体 规 划 面 积 为 6000亩 ， 建 设 标 准 厂 房 1000

8、幢 ， 吸 纳 500家 企 业 进 园投 资 创 业 ， 总 投 资 30个 亿 ， 经 济 总 量 达 百 亿 ， 税 收 超 亿 元 。 计 划 建 成 全 省 乃 到 全 国 有 较 强 影 响力 的 特 色 工 业 集 中 区 。 园 区 南 起 盐 淮 路 ， 北 至 新 长 铁 路 ， 东 起 建 高 路 ， 西 至 建 宝 路 。 新 长 铁 路 横 贯 全 境 ， 驱 车 10分 钟可 直 入 盐 淮 徐 高 速 公 路 。 经 济 开 发 新 区 成 立 于 1992年 6月 ， 正 式 启 动 于 2001年 5月 ， 2006年 4月 被 批 准 为 江 苏 省 级 开

9、 发 区 ， 区 域 面 积 平方 公 里 ， 规 划 工 业 用 地 面 积 约 10平 方 公 里 ， 总 人 口 万 人 。 开 发 区 交 通 十 分 便 捷 ， 纵 贯 全 境 的 新 长 铁 路 ， 北 与 陇 海 线 相 接 ， 南 与 沪 宁 、 宣 杭 线 相 接 ， 在 建湖 设 有 站 点 。 东 邻 204国 道 ， 驱 车 半 小 时 抵 达 盐 城 机 场 ， 可 直 飞 韩 国 、 北 京 、 广 州 、 温 州 等 地 。驶 进 京 沪 、 盐 淮 徐 、 宁 靖 盐 、 沿 海 四 大 高 速 公 路 交 汇 的 入 口 仅 需 5分 钟 。 距 南 通 港

10、、 连 云 港 190公 里 ， 行 程 1小 时 40分 钟 。 开 发 区 四 周 环 水 ， 周 边 航 道 为 3-5级 ， 通 航 能 力 300-500吨 。 （ 2） 城 南 新 区 综 合 商 务 区 以 建 湖 行 政 中 心 南 移 为 依 托 ， 以 双 湖 公 园 、 体 育 中 心 、 文 化 中 心 建 设 为 契 机 ， 着 力 引 进五 星 级 酒 店 、 超 级 大 卖 场 、 品 牌 专 卖 店 ， 高 起 点 精 心 打 造 集 购 物 、 休 闲 、 商 务 为 一 体 ，功 能 完 善 的 综 合 性 区 域 商 业 中 心 。 建 湖 县 城 南 新

11、 区 是 正 在 规 划 建 设 的 城 市 发 展 新 区 ， 是 建 湖 未 来 的 行 政 、 体 育 、 文 化 中 心和 新 兴 产 业 集 聚 区 。 建 湖 的 交 通 比 较 优 越 ， 可 以 全 程 高 速 至 上 海 、 苏 州 、 南 通 、 徐 州 等 城 市 ； 建 湖 的 经 济 在 稳 步 增 长 ， 市 民 的 收 入 也 在 同 步 增 长 ， 实 际 购 买 力 在 逐 步 增 强 ； “ 一 区 三 园 ” 的 规 划 运 行 ， 使 建 湖 的 经 济 获 得 长 足 的 发 展 助 力 ； 城 南 新 区 成 为 建 湖 重 点 规 划 的 区 域

12、， 也 将 会 成 为 建 湖 房 产 发 展 的 热 点 区 域 。5、 小 结 二 、 建 湖 房 产 概 况由 于 建 湖 城 市 的 规 划 ， 目 前 建 湖 的 房 产 呈 现 两 大 板 块 格 局 。 老 城 区 板 块 。 老 城 区 板 块 由 于 建 成 的 年 代 比 较 久 远 ， 重 新 规 划 发 展 的 难 度 大 ， 大 部 分 楼 盘 的 品 质均 不 高 且 规 模 较 小 ， 但 近 年 来 随 着 外 省 市 开 发 企 业 的 进 驻 ， 在 老 城 区 边 缘 区 域 ， 新 开 发 了 一 批 品质 较 高 、 规 模 较 大 的 楼 盘 ， 如

13、 位 于 老 城 区 东 面 农 工 商 房 产 开 发 的 “ 英 郡 ” 、 老 城 区 西 面 江 苏 泽 园房 产 开 发 的 “ 理 想 城 ” 等 ； 城 南 新 区 板 块 。 城 南 新 区 由 于 目 前 正 在 兴 建 公 共 建 设 ， 如 医 院 、 体 育 馆 、 110指 挥 中 心 等 ， 未 来县 政 府 也 将 搬 迁 至 新 区 ， 未 来 的 新 区 将 会 成 为 建 湖 新 的 行 政 文 化 中 心 。 伴 随 新 区 的 兴 建 ， 目 前 房地 产 业 开 始 步 入 开 发 阶 段 ， 目 前 已 有 “ 双 湖 壹 品 ” 在 建 。1、 板

14、 块 格 局 2009年 住 宅 销 售 情 况 ： 商 品 房 销 售 总 量 为 万 平 方 米 （ 5844套 ） ， 同 比 增 长 261.57%， 其中 住 宅 销 量 万 平 方 米 （ 5250套 ） ， 同 比 增 长 273.45%， 整 体 销 售 状 况 较 佳 。 2009年 销 售 区 域 分 布 情 况 ： 县 城 商 品 房 销 售 量 占 全 县 商 品 房 销 售 总 量 的 92.47 %， 占 绝 对比 例 。 2009年 商 品 住 宅 的 面 积 消 费 结 构 基 本 稳 定 ， 80 90平 方 米 的 二 房 、 110 120平 方 米 的

15、三房 户 型 是 市 场 热 点 。 2009年 商 品 房 销 售 价 格 ： 商 品 住 宅 的 销 售 平 均 价 格 为 2956元 /平 方 米 ， 其 中 住 宅 均 价 为2671元 /平 方 米 。 目 前 市 场 供 应 情 况 ： 在 当 前 宏 观 政 策 背 景 下 ， 目 前 全 县 大 盘 可 售 房 源 较 少 ， 但 全 县 商 品 房待 售 面 积 达 到 万 平 方 米 ， 整 体 供 应 量 仍 比 较 充 足 。2、 当 前 市 场 供 应 状 况 城 南 新 区 的 区 位 较 佳 。 距 离 建 湖 高 速 路 出 入 口 只 有 6公 里 ， 交

16、通 动 线 便 捷 ； 从 当 前 建 湖 县 的 规 划 来 看 ， 城 南 新 区 将 会 成 为 建 湖 新 的 行 政 文 化 中 心 ， 共 建 配 套 设 施 更 加齐 全 ， 特 别 是 县 政 府 的 搬 迁 ， 将 会 带 动 周 边 相 关 配 套 产 业 的 发 展 ； 城 南 新 区 属 于 新 规 划 的 区 域 ， 容 易 打 造 成 高 品 质 的 住 宅 产 品 ； 从 上 述 综 合 各 方 面 的 情 况 来 看 ， 城 南 新 区 将 会 成 为 建 湖 房 产 发 展 的 热 点 区 域 ， 也 将 是 房 产 发展 的 必 然 趋 势 。3、 房 产

17、发 展 趋 势 目 前 建 湖 县 市 场 购 房 群 体 主 要 有 以 下 特 征 ：特 征 描 述 ： 目 前 占 市 场 主 流 的 普 通 楼 盘 购 房 群 体 主 要 以 农 村 进 城 购 房 、 结 婚 购 房 、 为 孩 子 读 书 购 房 、 外 出务 工 回 乡 购 房 等 群 体 为 主 ； 部 分 高 收 入 群 体 ， 如 政 府 公 务 员 、 私 营 业 主 、 教 师 、 医 生 等 以 改 善 性 需 求 为 主 ；分 析 ： 从 整 体 市 场 成 交 情 况 看 ， 主 要 以 刚 性 需 求 为 主 ， 投 资 客 户 基 本 没 有 ； 受 购 买

18、 力 限 制 ， 普 通 大 众 能 够 承 受 的 总 价 有 限 ， 无 法 因 为 项 目 产 品 品 质 而 无 限 制 提 高 购 房 预 算； 部 分 高 端 客 户 会 考 虑 去 盐 城 市 区 甚 至 外 市 购 房 。 4、 市 场 购 房 群 体 分 析 发 展 商 ： 江 苏 泽 园 房 地 产 开 发 有 限 公 司 景 观 设 计 ： 杭 州 绿 野 建 筑 景 观 设 计 有 限 公 司 景 观 规 划 ： 杭 州 建 业 建 筑 设 计 事 务 所 全 程 营 销 ： 汇 丰 行 地 产 投 资 机 构 项 目 规 划 ： 泽 园 理 想 城 由 58栋 建 筑

19、 和 沿 街 商铺 组 成 ， 其 中 53栋 为 多 层 建 筑 ， 6栋 为 沿 街小 高 层 建 筑 。 小 区 总 建 面 积 210000平 米 ， 容积 率 1.8,绿 化 率 40%。5、 代 表 性 楼 盘泽 园 理 想 城关 键 词 ： 老 城 区 板 块 、 大 盘 销 售 状 况 ： 当 前 销 售 的 为 理 想 城 2期 尾 盘 ， 目 前 销 售 率 为90%以 上 ， 销 售 均 价 为 3780元 /平 方 米 ； 目 前 三 期 正 在 建 设 中 ， 预 计 2011年 将 会 推 向 市 场 。 当 前 市 场 热 销 户 型 是 110平 方 米 左 右

20、 的 三 房 和 90平 方 米 左右 的 二 房 。 分 析 ：优 势 ： 紧 邻 建 湖 双 语 小 学 ， 作 为 建 湖 县 最 好 的 一 所 小 学 ， 建 湖 双 语 小 学 在 建 湖 具 有 非 常 大 的 影 响 力 ，本 项 目 作 为 邻 双 语 小 学 最 近 的 楼 盘 ， 无 疑 具 有 非 常 大 的 优 势 ； 本 地 开 发 企 业 的 影 响 力 。 泽 园 理 想 城 是 由 建 湖 本 地 开 发 商 开 发 建 设 ， 已 经 开 发 了 建 湖 县 几 个 比较 深 入 人 心 的 领 军 楼 盘 ， 如 泽 园 现 代 城 等 。 由 于 前 期

21、 开 发 项 目 品 质 还 不 错 ， 该 发 展 商 在 建 湖 也形 成 了 一 定 的 品 牌 口 碑 。 同 时 该 发 展 商 凭 借 着 本 土 开 发 商 的 优 势 ， 在 当 地 政 府 机 构 中 也 形 成 了很 深 的 人 脉 资 源 ， 其 开 发 的 项 目 常 常 被 作 为 典 型 楼 盘 ， 在 政 府 层 面 进 行 宣 传 。劣 势 ： 项 目 整 体 规 划 布 局 呈 现 兵 营 式 的 布 局 ， 非 常 普 通 ， 没 有 亮 点 ； 项 目 所 属 的 河 西 区 域 不 属 于 建 湖 规 划 的 重 点 区 域 ， 未 来 的 升 值 空

22、间 受 到 非 常 大 的 限 制 。 开 发 商 ： 农 工 商 房 产 全 程 营 销 ： 同 策 咨 询 项 目 规 划 ： 项 目 规 划 总 建 筑 面 积 30万 平 方 米 ， 目 前 开 发 的 是 一 期15万 平 方 米 。 一 期 共 有 27栋 多 层 、 5栋 小 高 层 组 成 。 目 前 一 期 第 一 、 第 二 批 房 源 开 始 交 房 ， 当 前 在 售 的 是第 三 批 房 源 ， 当 前 销 售 均 价 为 3800元 /平 方 米 ， 目 前 整体 一 期 的 销 售 率 达 到 85%以 上 .农 工 商 新 世 纪 花 园关 键 词 ： 老 城

23、区 板 块 、 大 盘 、 品 牌 开 发 商 分 析 ：优 势 分 析 ： 品 牌 开 发 商 开 发 在 当 地 属 于 知 名 大 盘 ， 市 场 接 受 度 较 高 ； 楼 盘 品 质 较 佳 ， 无 论 是 整 体 规 划 、 园 林 设 计 ， 还 是 建 造 的 品 质 ， 均 属 于 建 湖 县 一 流 ；劣 势 分 析 ： 区 位 较 差 ， 距 离 老 城 区 中 心 公 里 ； 不 属 于 未 来 建 湖 规 划 发 展 的 重 点 区 域 ， 未 来 的 升 值 空 间 有 限 。 投 资 商 ： 上 海 仕 盟 集 团 开 发 商 ： 江 苏 建 业 房 产 规 划

24、设 计 ： 上 海 雅 思 景 观 设 计 ： 上 海 现 代 集 团 全 程 营 销 ： 风 行 今 日 地 产 营 销 机 构 项 目 规 划 ： 项 目 总 建 筑 面 积 22万 平 方 米 ， 分 两 期 开 发 ， 一 期 规 划 为 独 栋 、 双 拼 别 墅 、 多 层 公 寓 ， 二 期 规 划为 小 高 层 公 寓 ， 当 前 在 售 的 为 一 期 别 墅 。 一 期 共 规 划 有 66栋 独 栋 别 墅 （ 面 积 在 300-450平 方 米 之 间 ） 、 22套 双 拼 别 墅 （ 面 积 在 240-270平 方 米 之 间 ） ， 5栋 多 层 公 寓 （

25、面 积 在 150平 方 米 左 右 的 四 房 ） 。双 湖 壹 品 关 键 词 ： 城 南 新 区 板 块 、 大 盘 、 高 端 楼 盘 销 售 动 态 ： 目 前 一 期 主 要 在 售 独 栋 别 墅 与 双 拼 别 墅 ，多 层 公 寓 尚 未 发 售 。 目 前 独 栋 别 墅 剩 余 8套 左 右 ， 双拼 别 墅 剩 余 15套 左 右 。 销 售 价 格 ： 独 栋 别 墅 销 售 均 价 10000元 /平 方 米 ， 双 拼别 墅 销 售 均 价 9000元 /平 方 米 ， 多 层 公 寓 目 前 对 外 报价 4600元 /平 方 米 。 分 析 ：优 势 分 析

26、： 位 于 城 南 新 区 ， 规 划 待 发 地 理 位 置 佳 ， 紧 邻 双 湖 公 园 ， 周 边 环 境 优 美 ； 面 对 高 端 客 户 ， 产 品 具 有 一 定 稀 缺 性劣 势 分 析 ： 整 体 采 用 兵 营 式 的 布 局 规 划 ， 与 项 目 的 品 质 与 售 价 不 匹 配 ； 别 墅 户 型 设 计 非 常 普 通 ， 没 有 亮 点 。 目 前 整 体 房 产 呈 现 两 大 板 块 格 局 ， 但 城 南 新 区 将 会 成 为 未 来 发 展 的 热 点 区 域 ； 目 前 在 售 的 代 表 性 楼 盘 总 建 筑 规 模 均 超 过 20万 平 方

27、 米 ， 建 湖 县 房 产 已 经 开 始 迎 来 大 盘 时 代 ； 在 售 的 代 表 性 楼 盘 在 规 划 设 计 非 常 普 通 ， 户 型 设 计 缺 乏 亮 点 ， 整 体 房 产 开 发 仍 处 于 相 对 比 较 低 级 的阶 段 ； 房 价 增 长 相 对 比 较 缓 慢 ， 2007年 底 的 价 格 一 般 在 2600-2800元 /平 方 米 ， 目 前 的 市 场 销 售 价 格 一 般在 3500-3800元 /平 方 米 之 间 ， 受 购 买 力 影 响 ， 整 体 价 格 增 长 幅 度 不 大 。5、 小 结 三 、 项 目 地 块 分 析 项 目 地

28、 块 位 于 湖 中 南 路 、 森 达 路 ， 目 前 为 江 苏 森达 鞋 业 有 限 公 司 总 部 大 楼 及 厂 区 、 宿 舍 、 仓 库 等。1、 地 块 现 状 2、 地 块 指 标编 号 占 用 部门 地 号 权 证 用 途 面 积 （ ） 终 止 日期 实 际 使 用 年限1 本 部 501424 商 业 综 合 用地 56332.3 2054-3-24 47.252 本 部 501429 综 合 用 地 49456.3 2047-3-30 40.253 森 星 车间 501428 商 业 综 合 用地 12390.2 2054-3-24 47.254 努 捷 利 5014

29、27 商 业 综 合 用地 11000 2047-3-30 40.25 5 努 捷 利 501421 商 业 综 合 用地 19898.5 2046-9-30 39.756 南 宿 舍 501422 单 住 4725.3 2077-5-15 70.427 北 宿 舍 501423 单 住 3598.1 2077-5-15 70.428 职 工 食堂 501426 商 业 用 地 848.7 2047-5-15 40.429 职 校 501425 教 育 用 地 6376.4 2057-5-15 50.42 1 2 4 59 37 68 1 地 块 编 号地 块 红 线 范围 3、 地 块 四

30、至 项 目 西 侧 为 当 地 居 民 私 房 和 老 式 公 房， 项 目 东 侧 为 雷 诺 时 装 、 中 国 农 业 银 行等 ； 项 目 南 侧 为 民 房 。 项 目 北 侧 为 新 建 小 区 。 项 目 四 周 整 体 感 官 比 较 凌 乱 ， 特 别 是项 目 的 西 侧 与 南 侧 ， 需 要 有 比 较 大 的力 度 进 行 规 划 。项 目 项 目 地 理 位 置 较 佳 ， 不 仅 位 于 城 市 中 轴 湖 中 南 路 两 侧 ， 而 且 属 于 老 城 区 与 城 南 新 区 结 合 部 （偏 近 城 南 新 区 ） ， 既 可 以 享 受 到 老 城 区 成

31、熟 的 配 套 ， 又 可 以 享 受 到 城 南 新 区 规 划 带 来 的 发 展机 遇 ； 项 目 占 地 规 模 大 ， 若 开 发 成 住 宅 楼 盘 ， 将 属 于 大 盘 ， 符 合 建 湖 县 当 前 “ 大 盘 时 代 ” 的 房 产 发展 趋 势 ； 交 通 动 线 佳 。 不 仅 位 于 城 市 中 轴 两 侧 ， 而 且 距 离 建 湖 高 速 出 入 口 只 有 6公 里 ， 交 通 动 线 非 常 便捷 ；4、 地 块 SWOT分 析S： 优 势 分 析 项 目 地 块 共 有 6块 土 地 组 成 ， 并 且 彼 此 之 间 处 于 断 开 状 态 ， 缺 乏 直

32、 接 的 连 接 ， 为 项 目 的 开 发 带 来较 大 的 规 划 难 度 ； 项 目 地 块 的 土 地 权 属 不 一 ， 有 商 业 综 合 用 地 、 综 合 用 地 、 住 宅 用 地 、 商 业 用 地 、 教 育 用 地 等 ， 要保 持 开 发 的 顺 利 进 行 ， 就 需 要 对 地 块 土 地 权 属 不 一 的 情 况 进 行 统 一 化 ， 将 有 一 定 的 开 发 成 本 增 加； 项 目 土 地 的 实 际 使 用 年 限 也 不 同 ， 有 40年 、 50年 、 70年 左 右 的 ， 整 体 年 限 比 较 混 乱 ， 同 样 需 要进 行 统 一 化

33、 ； 项 目 地 块 周 边 的 住 宅 品 质 较 差 ， 在 一 定 程 度 上 将 会 影 响 项 目 品 质 感 的 提 升 ；W： 劣 势 分 析 森 达 鞋 业 属 于 建 湖 当 地 的 明 星 企 业 ， 具 有 非 常 大 的 知 名 度 ， 其 地 段 为 众 人 所 熟 知 、 认 可 ， 有 利 于项 目 口 碑 的 宣 传 ； 当 前 建 湖 在 售 的 楼 盘 在 整 体 规 划 布 局 、 户 型 设 计 等 方 面 仍 比 较 初 级 ， 一 旦 项 目 的 布 局 规 划 、 户 型设 计 进 行 优 化 ， 将 会 增 加 项 目 的 市 场 竞 争 力 ；

34、 项 目 紧 邻 城 南 新 区 、 高 新 开 发 区 等 建 湖 重 点 规 划 发 展 区 域 ， 有 助 于 项 目 充 分 的 融 入 整 个 城 市 的 规划 发 展 之 中 ， 成 为 建 湖 地 标 性 楼 盘 ； 百 丽 国 际 集 团 作 为 国 际 知 名 品 牌 ， 将 有 助 于 提 升 客 户 对 项 目 的 信 任 度 与 认 可 度 。O： 机 会 分 析 当 前 宏 观 调 控 政 策 带 来 的 影 响 ， 虽 然 还 没 有 出 现 一 线 城 市 价 格 下 调 的 迹 象 ， 但 销 售 速 度 放 缓 、 价格 停 滞 不 前 已 是 不 争 的 事

35、 实 ； 建 湖 县 市 区 常 住 人 口 只 有 15万 左 右 ， 整 体 市 场 刚 性 需 求 有 限 ； 建 湖 县 缺 乏 具 备 明 显 优 势 的 主 体 产 业 ， 整 体 人 均 的 实 际 收 入 相 对 有 限 ， 在 一 定 程 度 上 将 会 影 响 项目 开 发 利 润 的 提 升 ； 目 前 建 湖 县 在 售 的 、 有 一 定 品 质 楼 盘 的 未 来 供 应 量 相 对 较 大 ， 仅 具 有 代 表 性 的 3个 楼 盘 的 未 来 供应 量 将 在 40万 平 方 米 左 右 ， 未 来 的 市 场 竞 争 压 力 不 容 小 视 ；T： 威 胁

36、分 析 项 目 当 前 存 在 着 地 块 属 性 不 一 、 未 来 的 市 场 竞 争 压 力 较 大 的 问 题 ， 但 这 些 问 题 均 可 以 通 过 前期 的 运 作 ， 项 目 的 规 划 、 户 型 设 计 优 化 等 方 面 的 来 进 行 弱 化 。 而 与 此 同 时 ， 项 目 存 在 的 优 势 则 更 加 显 著 ： 地 段 区 位 优 势 。 处 于 老 城 区 与 城 南 新 区 交 界 处 ， 二 者 的 优 势 均 可 以 享 受 ； 地 标 性 建 筑 的 市 场 认 可 度 。 森 达 属 于 建 湖 的 明 星 企 业 ， 森 达 总 部 大 厦 属

37、 于 建 湖 的 地 标 性 建 筑 ， 这些 均 有 利 于 将 项 目 打 造 成 住 宅 的 地 标 性 建 筑 ， 从 而 提 升 项 目 的 开 发 利 润 。 综 上 所 述 ， 项 目 的 缺 陷 可 以 进 行 弱 化 ， 而 项 目 的 优 势 却 是 客 观 存 在 ， 通 过 后 期 的 营 销 宣 传 ，项 目 将 具 有 较 大 的 操 作 空 间 。5、 地 块 分 析 小 结 四 、 项 目 相 关 建 议就 本 项 目 总 体 定 位 而 言 ， 需 要 有 如 下 原 则 ： 要 有 前 瞻 性 ， 要 与 城 南 新 区 的 规 划 融 合 。 城 南 新

38、区 将 规 划 成 未 来 建 湖 县 行 政 、 文 化 中 心 ， 目 前 已 经规 划 有 学 校 、 医 院 、 110指 挥 中 心 、 体 育 馆 等 共 建 设 施 。 未 来 的 城 南 新 区 板 块 也 将 属 于 建 湖 高 档 住宅 社 区 聚 集 的 区 域 ， 因 此 项 目 的 规 划 定 位 一 定 要 与 建 湖 总 体 发 展 的 趋 势 相 融 合 。 项 目 规 划 要 与 地 段 相 吻 合 。 项 目 处 于 新 老 城 区 交 界 处 ， 既 享 受 老 城 区 成 熟 的 商 业 配 套 ， 也 享 受 新 城区 带 来 的 发 展 机 遇 ，

39、因 此 项 目 的 规 划 要 体 现 项 目 独 特 的 区 位 优 势 。 要 定 位 成 地 标 性 建 筑 。 森 达 鞋 业 属 于 建 湖 明 星 企 业 ， 并 且 森 达 总 部 大 厦 属 于 建 湖 地 标 性 建 筑 ， 具 有非 常 高 的 知 名 度 ， 项 目 的 地 段 得 到 充 分 的 认 可 ， 容 易 打 造 成 地 标 性 建 筑 。 综 合 项 目 的 各 项 优 势 与 项 目 总 体 定 位 的 原 则 ， 建 议 将 项 目 定 位 成 ：中 高 档 的 地 标 性 住 宅 社 区1、 项 目 总 体 定 位 方 向 建 议结 合 项 目 的 整

40、 体 定 位 ， 建 议 项 目 分 三 期 开 发 针 对 本 项 目 住 宅 、 商 业 面 积 的 配 比 情 况 ， 考 量 如 下 ： 商 业 比 重 不 宜 过 高 。 虽 然 在 房 产 板 块 上 可 以 将 建 湖 县 分 为 老 城 区 板 块 和 城 南 新 区 板 块 ， 但 由 于 县域 核 心 区 域 范 围 较 小 ， 老 城 区 的 商 业 对 城 南 新 区 仍 具 有 比 较 大 的 辐 射 影 响 力 ， 因 此 尽 管 项 目 紧 邻城 南 新 区 ， 会 有 城 南 新 区 、 高 新 区 的 消 费 客 流 ， 但 从 影 响 力 及 后 续 的 可

41、 经 营 角 度 出 发 ， 商 业 面 积依 然 不 宜 过 大 ； 住 宅 社 区 以 中 档 为 主 ， 辅 助 少 量 高 端 产 品 。 由 于 建 湖 县 城 市 人 口 少 ， 市 场 高 端 客 户 有 限 ， 需 求 较少 ， 并 且 还 会 受 到 周 边 大 城 市 的 分 流 影 响 ， 因 此 项 目 高 端 的 住 宅 产 品 配 比 不 宜 过 高 。 考 虑 到 城 南新 区 未 来 的 发 展 趋 势 ， 因 此 项 目 的 住 宅 配 比 需 以 中 档 为 主 ， 以 获 得 大 众 群 体 的 青 睐 。2、 项 目 住 宅 、 商 业 配 比 建 议

42、结 合 项 目 的 定 位 及 对 项 目 面 积 配 比 的 考 量 ， 建 议 如 下 ：产 品 类 型 配 比 预 计 面 积（ ） 备 注商 业 社 区 商 业 5% 12345 项 目 占 地 面 积164625.8 ， 按 建 湖县 当 前 在 售 大 盘 住 宅容 积 率 平 均 水 平 ： 1.5 测 算 ， 预 估 总 建 筑 面积 约 246900 。酒 店 5% 12345住 宅 小 高 层 20% 49380多 层 40% 98760多 层 花 园 洋房 20% 49380叠 加 别 墅 10% 24690合 计 100% 246900 建 议 诠 释 ： 社 区 商

43、业 占 比 5%。 项 目 社 区 商 业 面 积 不 宜 过 大 ， 主 要 为 社 区 配 套 ； 酒 店 占 比 5%。 项 目 原 有 的 森 达 总 部 大 厦 目 前 在 建 湖 属 于 地 标 性 建 筑 ， 具 有 较 大 的 知 名 度 ， 因 此建 议 尽 量 改 建 成 酒 店 ； 小 高 层 住 宅 占 比 20%。 项 目 紧 邻 双 湖 公 园 ， 具 有 一 定 的 景 观 ， 因 此 可 以 建 成 部 分 景 观 小 高 层 ；从 容 积 率 及 规 划 上 来 看 衡 量 ， 也 需 要 建 成 一 定 比 例 的 小 高 层 住 宅 ； 多 层 住 宅 占

44、 比 40%。 多 层 住 宅 是 当 前 建 湖 普 通 大 众 接 受 度 最 高 的 产 品 ， 项 目 主 体 产 品 将 定 位 成中 档 产 品 ， 势 必 将 设 计 成 大 众 接 受 度 最 高 的 产 品 ； 多 层 花 园 洋 房 占 比 20%。 城 南 新 区 是 规 划 有 较 大 发 展 的 区 域 ， 将 会 吸 引 一 批 改 善 性 需 求 的 客 户 ， 因 此 针 对 此 部 分 客 户 ， 需 要 设 计 有 满 足 其 “ 改 善 性 居 住 需 求 ” 的 产 品 ； 叠 加 别 墅 占 比 10%。 虽 然 高 端 客 户 较 少 ， 但 仍 然

45、 存 在 ， 因 此 需 要 设 计 有 部 分 满 足 高 端 客 户 需 求的 产 品 。 由 于 目 前 建 湖 在 售 楼 盘 的 户 型 均 没 有 明 显 特 点 ， 具 有 非 常 大 的 共 性 ， 因 此 针 对 本 项 目 的 户型 设 计 ， 一 定 要 具 备 亮 点 ， 以 此 来 增 加 项 目 的 市 场 竞 争 力 。 建 议 如 下 ： 多 层 住 宅 、 小 高 层 住 宅 户 型 配 比 ： 小 高 层 建 议 以 二 房 、 三 房 为 主 ， 配 比 建 议 二 房 占 40%， 三 房 占 60%； 面 积 控 制 ： 二 房 面 积 控 制 在 8

46、0-90平 方 米 之 间 ， 三 房 面 积 控 制 在 110-120平 方 米 之 间 ； 户 型 设 计 。 户 型 设 计 上 一 定 要 充 分 考 量 实 际 利 用 情 况 ， 比 如 增 加 一 个 类 似 于 空 中 花 园 的 设 计 ，如 果 客 户 将 其 中 的 一 面 露 空 的 墙 体 封 上 ， 则 就 变 成 一 个 卧 室 ， 大 大 增 强 实 用 性 。3、 项 目 户 型 设 计 建 议 如 图 ： 圆 圈 内 就 是 设 计 成 空 中 花 园 ， 朝 北 的 墙 体 在 交 房时 没 有 ， 客 户 可 以 依 据 自 己 的 喜 好 是 否 封

47、 堵 ， 若 封 堵 上 ，则 就 成 为 一 个 卧 室 ， 实 用 性 大 增 。 多 层 花 园 洋 房 户 型 配 比 ： 以 大 户 型 为 主 ， 如 四 房 面 积 控 制 ： ， 面 积 控 制 在 140-150平 方 米 之 间 ； 户 型 设 计 ： 一 梯 两 户 设 计 ， 带 电 梯 以 增 强 品 质 感 ； 户 型 外 观 ： 可 采 用 退 台 式 的 设 计 。 叠 加 别 墅 面 积 控 制 ： 面 积 控 制 在 160-180平 方 米 之 间 ； 户 型 设 计 ： 四 房 带 电 梯 以 增 强 品 质 感 ； 采 用 一 二 层 叠 、 三 四 层 叠 的 方 式 ， 在 具 体 设 计 时 可 考 虑 一 二 层 送 地 下 室 ， 三 四 层 送 五 层 ， 以 此 来 增 强 实 用 性 ， 增 加 项 目 卖 点 。 商 业 面 积 控 制 ： 单 套 面 积 控 制 在 100平 方 米 左 右 设 计 ： 可 设 计 成 街 区 式 的 方 式 ， 采 用 “ 一 复 二 ” 的 结 构 模 式 。 谢 谢 观 看 ！