深圳半岛城邦二期项目精装修建议

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1、 半岛城邦二期项目组半岛城邦二期项目精装修建议精装修与毛坯房的对话对于买家而言，精装修住宅的方便与经济是其最大的特点，买家入住时，只需购买相应的家具即可，而且发展商提供的装修，由于建材用量巨大，价格均为工程价格，费用要比个人装修低许多。 当然，如果提供的精装修不能适合买家需求，必然会造成二次装修，反而费时费力。一种观点认为，统一装修容易造成风格单一，不易满足买家的个性化需求。 相对而言，毛坯房的买家能根据自己的喜好设计出不同的风格。但目前装修市场存在的不规范操作，使购房人在投入大量精力物力后，效果也许并不十分满意。同时，装修也将推迟入住时间，而且，每户的装修也会影响邻居的居住。 对于发展商，提

2、供精装修必定使房价上升，这会形成一定的利润空间，但同时施工质量问题容易造成纠纷。因此，一些发展商宁愿提供毛坯房。 来自市场的反馈客户访谈篇：访谈对象红树西岸 张小姐访问方式电话访谈客户特征描述30岁，丁克家庭业余喜欢健身、瑜伽有多次置业经历精装修关注点第一：厨房要设计合理，要加多一点现代化的配置（如：液晶电视，可以跟着电视学做可口饭菜给家人）第二：客厅的装修一定要简约但是不简单，最好以浅色调为主第三：洗手间的卫浴设备一定要选择好的品牌，售后服务很重要第四：智能化设备应该是越来越普及的配置，居住的舒适性一定是与科技有关的。访谈对象后海公馆 李先生访问方式电话访谈客户特征描述40岁，拥有自己的公司

3、小孩8岁，比较关注小孩兴趣、爱好的培养业余喜欢运动健身、高尔夫等有多次置业经历精装修关注点第一：客厅要装修要大气，色彩相对以米色为主，海边的房子一定要注意做好防潮措施，第二：书房以深色调为主比较好。比较有稳重感第三：洗手间一定要有浴缸，忙碌的一天后希望躺在按摩浴缸进行放松第四：厨房装修有品位，让太太在厨房做饭也成为一种享受。案例篇：深圳 红树西岸红树西岸是深圳为数不多的以精装修交楼的高档住宅。操作方式：全部单位精装修交楼（不含软装）；精装用材：厨具、浴具及智能化设施全部为国际知名品牌；市场分析：红树西岸客户群前期主要以港人、有海归背景或外地人士购买，他们很乐意接受精装修交楼，可以省去入住的麻烦

4、。但本地人士接受比较难，他们更倾向于个性化的装修。香港 凯旋门与深圳人不同，香港人比较乐于接受精装修交楼。操作方式：全部单位为全屋精装修，全部为国际知名品牌（不含软装）。精装用材：厨具、浴具及智能化设施全部为国际知名品牌；市场分析：在房地产发展过程中，由于楼价里面地价的比重越来越高。发展商都乐于把建筑费增加，把房子打扮成豪宅。在提高建筑费的同时，凯旋门的价格也得到大幅提高。“精装修”将成为中国房产的发展趋势精装修的住宅是市场进步的表现，也是中国住宅建设步入成熟时期的重要标志，是经济与社会发展到一定层面住宅发展的必然趋势。早在2002年，国家建设部就提出关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见

5、，推行装修一次到位的根本目的在于：逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序。坚持技术创新和可持续发展的原则，贯彻节能、节水、节材和环保方针，鼓励开发住宅装修新材料新部品，带动相关产业发展，提高效率，缩短工期，保证质量。随着土地增值税的出台，土地增值税的清算和相关细则差不多成为了影响房地产开发商最大的调控措施，因此从政策面和合理避税角度，精装修房未来将会成为一个趋势。另外，随着国家对住宅产业化和节能环保的产业引导，标准化生产技术、节能环保技术将被广发采用，以提高住房的品质。 深圳市政府也于06年提出：深圳将在2010年实现精装修房交楼模式。在未来

6、几年内，万科销售的产品将以精装修房逐步取代以前的毛坯房。在新的战略规划中，深圳万科装修房2007年供应比例将达到推售规模的30%，2008年，该比例将达到80%甚至更高。综上，中原建议半岛城邦二期交楼标准为精装修交楼。本项目精装修分析威胁：客户群范围缩小：如果精装修销售 ，因装修风格有限，只能吸引喜欢此类风格的客户或者外地客户，无疑会在很大程度上缩小本项目的客户群，流失大量本地客户。质量维护：精装修在后期使用过程中，客户会不断提出质量保修等服务；甚至引发争执，给物业管理带来很大负担。交楼工作量增大：在交楼时，要提交全面详细的清单和质量证书等，并且与客户逐一复核，无疑会增加后期工作量。价格：客户

7、最敏感问题。对于多次置业者，因总价计入了装修价，无疑提高了房屋的购买价格，在首期款以及契税等方面，增加了购买成本，部分客户会因此放弃购买。机会：品质感提高：高品位的装修将进一步拔高项目的层次，增加购房者对项目的认同感，让购房者感觉物有所值。引导生活方式：住宅的装修风格在一定程度上引导了生活方式，高品位的装修将提高购房者的生活水准，心理上的拔高感将让消费者产生较大的心理满足。免去业主装修烦恼：首先节省了购房者大量的精力进行装修，包括设计、购买材料、施工等多个环节；其次，买精装修住宅就是买健康，精装修住宅避免二次装修所带来的污染。建筑结构方面：由于本项目为合拼户型，精装修后，在某些方面会提高建筑的

8、结构和房屋功能，某些单套无法利用的空间经合拼后形成新的可利用空间。规避土地增值税：精装修的费用将被计算在成本之内，在一定程度上减少土地增值税。迎合投资客户：在遇到政策风险，投资的物业难以转手时，可以考虑出租，精装修后的住宅可以立刻出租，取得收益，免去了装修过程中所花费的时间。本项目精标准建议A、建议总原则 精装修交楼标准只为硬装交楼标准，不包括软装配饰等。 根据不同面积段，提供各面积段的精装修交楼标准。 精装修交楼标准与样板房展示效果一致：材质、做法、墙体结构的处理等，并在样板房展示时有明确详细的文字或图片说明。 拼接户型交楼时，墙体为打通装修的，以拼接后的完整的一套户型交楼。 入户门、阳台、

9、栏杆、门禁安防系统、门锁、门槛石等室外的装修全部为统一配置；室内根据不同的面积段，通过厨房、主卧、客厅、卫生间等功能空间内的用材进行升级区别。B、户型面积配比面积（）套数套数比809029222.14%110120584.40%1301401168.79%150160473.56%150160(拼)32824.87%160170(拼)1168.79%170180(拼)24718.73%2402501128.49%500(拼)30.23%总计1319100.00%C、各面积段精装修标准建议（一）、240平米以上面积段装修标准建议原则： 体现华而不奢，稳重，尊贵的气质 装修标准参考价格：每平米40

10、00元以上 主体色调：深暖色调，以木才原色、天然石材色为主 材料：全部采用国际顶级进口用材和器具，注重环保、生态，使用新技术新材料硬装标准菜单：部位材质说明进户门德国noblesse手工雕花铜门；指纹+密码锁客厅地面高级进口胡桃木实木地板，石材踢脚线，高级地毯天花局部造型吊顶，高级内墙优质乳胶漆，部分为高级进口石材/原木墙面高级内墙优质乳胶漆，高级进口石材/木材背景墙推拉门窗钢化中空low-e玻璃，国际知名品牌门窗五金，国际知名电动窗帘轨道系统餐厅地面高级进口胡桃木实木地板，石材踢脚线天花局部造型吊顶，高级内墙优质乳胶漆，部分为镜面玻璃墙面高级内墙优质乳胶漆窗钢化中空low-e玻璃，国际知名品

11、牌门窗五金，国际知名电动窗帘轨道系统主卧室地面高级进口胡桃木实木地板，石材踢脚线，高级地毯天花局部造型吊顶，高级内墙优质乳胶漆，部分为高级进口原木墙面高级内墙优质乳胶漆窗钢化中空low-e玻璃，国际知名品牌门窗五金，国际知名电动窗帘轨道系统门实木花饰门（含门套、门锁、门碰及拉手）书房地面高级进口胡桃木实木地板，石材踢脚线，高级地毯天花局部造型吊顶，高级内墙优质乳胶漆，部分为高级进口原木墙面高级内墙优质乳胶漆窗钢化中空low-e玻璃，国际知名品牌门窗五金，国际知名电动窗帘轨道系统门实木花饰门（含门套、门锁、门碰及拉手）主卧衣帽间天花局部造型吊顶，高级内墙优质乳胶漆，部分为高级进口原木衣柜高级进口

12、实木衣柜地面高级进口胡桃木实木地板，石材踢脚线墙面高级内墙优质乳胶漆门实木花饰门（含门套、门锁、门碰及拉手）主卫地面采用进口防滑石材墙面采用进口石材，局部造壁龛天花金属吊顶，配换气扇门镶镜面推拉实木门，配同色系实木百叶沐浴房配置优质强化玻璃门及屏风，配不绣钢拉手。折叠式沐浴凳，原装进口沐浴组；云石防水坎，玻璃层板五金配件毛巾通、毛巾架、厕纸架、防雾镜子地漏防臭地漏洁具洗手盆、龙头、台柜、水箱、坐厕等均采用原装进口次卧地面高级进口胡桃木实木地板，石材踢脚线天花局部造型吊顶，高级内墙优质乳胶漆墙面高级内墙优质乳胶漆窗钢化中空low-e玻璃，国际知名品牌门窗五金，国际知名电动窗帘轨道系统门实木花饰门

13、（含门套、门锁、门碰及拉手）次卫地面采用进口防滑石材墙面采用进口石材，局部造壁龛天花金属吊顶，配换气扇门镶镜面推拉实木门，配同色实木百叶窗沐浴房优质强化玻璃门及屏风，配不绣钢拉手。折叠式沐浴凳，原装进口沐浴组；云石防水坎，玻璃层板五金配件毛巾通、毛巾架、厕纸架、防雾镜子地漏防臭地漏洁具洗手盆、龙头、台柜、水箱、坐厕等均采用原装进口厨房地面进口麻石墙面铺设进口云石至天花天花安装金属假天花门推拉门嵌透明玻璃和磨砂玻璃橱柜原装进口成品橱柜（配杂物桶），进口麻石或不锈钢台面，进口橱柜灯，原装进口不锈钢双星盆配不锈钢水龙头。厨房电器全进口厨房电器，包括：燃气炉具、自动洗碟机、不锈钢微波炉、抽油烟机、冰箱

14、数量各一其他配件防臭地漏、预留厨房电视安装层板、电器插座等工人房地面高级木地板配踢脚线天花石膏板吊顶，高级乳胶漆墙面高级乳胶漆门高级木门（含门套、门锁、门碰及把手）阳台地面铺设进口石材墙面铺设进口石材栏杆玻璃栏杆/不锈钢栏杆/装饰铁花地漏 防臭地漏工作阳台地面铺设进口石材墙面铺设进口石材其他进口原装洗衣机、干衣机，洗衣机来去水喉位地漏防臭地漏其他门槛石入口配进口高档石门槛；厨房、卫生间及所有通往阳台门扣均配高档石材门槛灯具均预留灯位、嵌入式顶灯或壁灯电器装置装置入墙暗线灯位及插座可视对讲系统原装进口彩色液晶可视对讲系统；紧急报警系统净水系统 采用国际知名品牌中央净水系统电安装到位水供给水管安装

15、到位；所有龙头均为国际知名品牌煤气管道安装到位，厨房/浴室安装煤气暗喉有线电视/网络客/餐厅、所有卧室、主卫均装妥/预留有限电视/网络天线插座电话厨房、客、餐厅、所有卧室及主卫均装妥电话插座（二）、150-180平米面积段装修标准建议原则：体现尊贵、豪华、舒适的气质装修标准参考价格：每平米3000元以上主要色调：暖色调，以米黄/乳黄等为参照材料：部分采用国际知名品牌用材和器具，配以国内知名品牌用材，注重环保、健康、生态硬装标准菜单：部位材质说明进户门高级实心红榉木双开子母防盗门，安装进口知名品牌指纹+密码防盗门锁 客厅地面高级进口实木复合地板，实木踢脚线天花局部造型吊顶，高级内墙优质乳胶漆，部

16、分为石膏板假天花墙面高级内墙优质乳胶漆，高级进口石材/木材背景墙推拉门窗钢化中空low-e玻璃，国际知名品牌门窗五金，知名电动窗帘轨道系统餐厅地面高级进口实木复合地板，实木踢脚线天花局部造型吊顶，高级内墙优质乳胶漆，部分为石膏板假天花墙面高级内墙优质乳胶漆窗钢化中空low-e玻璃，国际知名品牌门窗五金，知名电动窗帘轨道系统主卧室地面高级进口实木复合地板，实木踢脚线天花局部造型吊顶，高级内墙优质乳胶漆墙面高级内墙优质乳胶漆窗钢化中空low-e玻璃，国际知名品牌门窗五金，国际知名电动窗帘轨道系统门实木门（含门套、门锁、门碰及拉手）书房地面高级进口实木复合地板，实木踢脚线天花局部造型吊顶，高级内墙优

17、质乳胶漆墙面高级内墙优质乳胶漆窗钢化中空low-e玻璃，国际知名品牌门窗五金，国际知名电动窗帘轨道系统门实木门（含门套、门锁、门碰及拉手）主卧衣帽间天花局部造型吊顶，高级内墙优质乳胶漆衣柜高级进口实木衣柜地面高级进口实木复合地板，实木踢脚线墙面高级内墙优质乳胶漆门实木门（含门套、门锁、门碰及拉手）主卫地面采用优质大理石墙面优质大理石，局部造壁龛天花防潮石膏板造型吊顶，配换气扇门实木面门，背面配胶版，配同色木百叶沐浴房配置优质强化玻璃门及屏风，配不绣钢拉手。折叠式沐浴凳，进口沐浴组；防水坎，玻璃层板五金配件毛巾通、毛巾架、厕纸架、防雾镜子地漏防臭地漏洁具洗手盆、龙头、台柜、水箱、坐厕等均采用进口

18、品牌次卧地面高级进口实木复合地板，实木踢脚线天花局部造型吊顶，高级内墙优质乳胶漆墙面高级内墙优质乳胶漆窗钢化中空low-e玻璃，国际知名品牌门窗五金，国际知名电动窗帘轨道系统门实木门（含门套、门锁、门碰及拉手）次卫地面采用优质大理石墙面优质大理石，局部造壁龛天花防潮石膏板造型吊顶，配换气扇门实木面门，背面配胶版，配同色木百叶沐浴房优质强化玻璃门及屏风，配不绣钢拉手。折叠式沐浴凳，原装进口沐浴组；防水坎，玻璃层板五金配件毛巾通、毛巾架、厕纸架、防雾镜子地漏防臭地漏洁具洗手盆、龙头、台柜、水箱、坐厕等均采用原装进口厨房地面进口地砖墙面高级面砖饰面天花安装石膏板假天花门推拉门嵌透明玻璃和磨砂玻璃橱柜

19、进口品牌整体橱柜，杜邦雅克力人造大理石台面，知名品牌不锈钢水槽及龙头厨房电器进口厨房电器，包括：燃气炉具、自动洗碟机、不锈钢微波炉、抽油烟机、冰箱数量各一其他配件防臭地漏、预留厨房电视安装层板、电器插座等工人房地面高级复合木地板配踢脚线天花高级乳胶漆墙面高级乳胶漆门实木门（含门套、门锁、门碰及把手）阳台地面铺设进口石材墙面铺设进口石材栏杆玻璃栏杆/不锈钢栏杆地漏 防臭地漏工作阳台地面铺设进口石材墙面铺设进口石材其他进口原装洗衣机、干衣机，洗衣机来去水喉位地漏防臭地漏其他门槛石入口配进口高档石门槛；厨房、卫生间及所有通往阳台门扣均配高档石材门槛灯具均预留灯位、嵌入式顶灯或壁灯电器装置装置入墙暗线

20、灯位及插座可视对讲系统原装进口彩色液晶可视对讲系统；紧急报警系统净水系统采用知名品牌中央净水系统电安装到位水供给水管安装到位；所有龙头均为国际知名品牌煤气管道安装到位，厨房/浴室安装煤气暗喉有线电视/网络客/餐厅、所有卧室、主卫均装妥/预留有限电视/网络天线插座电话厨房、客、餐厅、所有卧室及主卫均装妥电话插座（三）、150平米以下面积段装修标准建议原则：体现豪华、时尚、新颖和气派装修标准参考价格：每平米2000元左右主要色调：淡雅色调 材料：石材、木材以及优质乳胶漆为主，采用国内知名品牌为主硬装标准菜单：部位材质说明进户门沙比利饰面防火防盗门，数控门锁及猫眼入户阳台石材或聚丙烯材料装饰，富有个

21、性的水池/水槽等客厅地面大理石铺地，石材铺地天花高级内墙优质乳胶漆墙面高级内墙优质乳胶漆，高级进口石材/木材背景墙推拉门窗钢化中空low-e玻璃，国际知名品牌门窗五金，知名电动窗帘轨道系统餐厅地面大理石铺地，石材铺地天花高级内墙优质乳胶漆 墙面高级内墙优质乳胶漆窗钢化中空low-e玻璃，国际知名品牌门窗五金，知名电动窗帘轨道系统主卧室地面高级进口实木复合地板，实木踢脚线天花高级内墙优质乳胶漆墙面高级内墙优质乳胶漆窗钢化中空low-e玻璃，国际知名品牌门窗五金，国际知名电动窗帘轨道系统门实木门（含门套、门锁、门碰及拉手）书房地面高级进口实木复合地板，实木踢脚线天花局部造型吊顶，高级内墙优质乳胶漆

22、墙面高级内墙优质乳胶漆窗钢化中空low-e玻璃，国际知名品牌门窗五金，国际知名电动窗帘轨道系统门实木门（含门套、门锁、门碰及拉手）主卧衣帽间天花高级内墙优质乳胶漆衣柜高级实木衣柜地面高级实木复合地板，实木踢脚线墙面高级内墙优质乳胶漆门实木门（含门套、门锁、门碰及拉手）主卫地面采用大理石或高级防滑地砖墙面高级面砖，局部造壁龛天花石膏吊顶，配换气扇门实木面门，背面配胶版，配同色木百叶沐浴房配置优质强化玻璃门及屏风，配不绣钢拉手。折叠式沐浴凳，进口沐浴组；防水坎，玻璃层板五金配件毛巾通、毛巾架、厕纸架、防雾镜子地漏防臭地漏洁具洗手盆、龙头、台柜、水箱、坐厕等均采用知名品牌次卧地面高级进口实木复合地板

23、，实木踢脚线天花高级内墙优质乳胶漆墙面高级内墙优质乳胶漆窗钢化中空low-e玻璃，国际知名品牌门窗五金，国际知名电动窗帘轨道系统门实木门（含门套、门锁、门碰及拉手）次卫地面采用高级大理石或防滑地砖墙面高级面砖，局部造壁龛天花石膏板吊顶，配换气扇门实木面门，背面配胶版，配同色木百叶沐浴房优质强化玻璃门及屏风，配不绣钢拉手。折叠式沐浴凳，原装进口沐浴组；防水坎，玻璃层板五金配件毛巾通、毛巾架、厕纸架、防雾镜子地漏防臭地漏洁具洗手盆、龙头、台柜、水箱、坐厕等均采用原装进口厨房地面高级防滑地砖墙面高级面砖饰面天花防水纸面石膏板门推拉门嵌透明玻璃和磨砂玻璃橱柜品牌整体橱柜，高级面砖饰面，局部为烤漆玻璃饰

24、面，知名品牌不锈钢水槽及龙头厨房电器厨房电器，包括：燃气炉具、自动洗碟机、不锈钢微波炉、抽油烟机、冰箱数量各一其他配件防臭地漏、预留厨房电视安装层板、电器插座等阳台地面铺设高级石材墙面铺设高级石材栏杆玻璃栏杆/不锈钢栏杆地漏 防臭地漏其他门槛石入口配高档石门槛；厨房、卫生间及所有通往阳台门扣均配高档石材门槛灯具均预留灯位、嵌入式顶灯或壁灯电器装置装置入墙暗线灯位及插座可视对讲系统原装进口彩色液晶可视对讲系统；紧急报警系统电安装到位水供给水管安装到位；所有龙头均为知名品牌煤气管道安装到位，厨房/浴室安装煤气暗喉有线电视/网络客/餐厅、所有卧室、主卫均装妥/预留有限电视/网络天线插座电话厨房、客、

25、餐厅、所有卧室及主卫均装妥电话插座四、参考国际知名品牌项目名称品牌净水系统Canature(中加合资)开能中央净水、pentair中央净水、cuno净水器电器德国teka厨房电器、德国miele电器、德国gaggenau电器厨柜Ebke橱柜、德国miele橱柜、lamex天然橡皮橱柜、杜邦corian操作台、德国blanco洗涤槽、德国siematic橱柜、德国poggenpohl橱柜、意大利varenna橱柜浴具Villeroy&boch洁具、hoesch按摩浴缸、dornbracht龙头、德国dorn bracht龙头、德国hansgrohe pharo沐浴组、意大利teuco超音波按摩浴

26、缸、英国roca按摩浴缸、德国duravit用具保安系统美国honeywell防盗主机，美国dorcon掌形仪、德国siedel可视对讲，lonbon紧急对讲系统；fermax可视对讲附件：A、精装修执行流程1、确定精装修标准展示单位及实施公司2、编制精装修成本预算3、展示单位设计方案4、产品选型（所有装修材料必须经过5道抽样检查程序，检测合格后方能投入使用）编制硬装基本菜单 （在总价不变前提下选择不同款式） 硬装升级菜单（确定成本价及销售价）5、展示单位施工（赠送面积在取得工程验收后进行）与实施单位共同编制产品验收标准（硬装）及工期标准（硬装）（该标准将成为房地产买卖合同附件）6、模拟客户验

27、收（1、结构和装修施工阶段隐蔽工程的验收；2、装修施工阶段饰面工程的验收；3、成品保护验收，甲方、总包、分包、监理、物业等单位验收，4、权威检测部门对装修质量和空气质量的验收。未通过验收必须整改，需达到产品验收标准（硬装）方可展示。）7、根据验收情况调整产品验收标准（硬装） 、 工期标准（硬装）展示单位进行基础菜单及升级菜单相应标注。8、协助客户选择，并根据客户选择提供房屋精装修设计方案并要求客户签字确认签约房地产买卖合同、房屋精装修协议（包括：装修设计方案、 产品验收标准（硬装） 、 工期标准（硬装） 、维修条款等）9、根据房屋精装修协议进行施工及成品保护；10、模拟客户验收（1、结构和装修施工阶段隐蔽工程的验收；2、装修施工阶段饰面工程的验收；3、成品保护验收，甲方、总包、分包、监理、物业等单位交楼前验收，4、权威检测部门对装修质量和空气质量的验收。未通过验收必须整改，需达到房屋精装修协议方可交付。）11、在入伙前进行分批预验收（填写整改清单，并逐条汇总）12、整改（取得责任人签字）13、入伙B、精装修交楼补充合同（仅供参考）半岛城邦二期项目组2007-12-24 page12