营销策划书标准范文华基江山局外策划方案

《营销策划书标准范文华基江山局外策划方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《营销策划书标准范文华基江山局外策划方案（17页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、Marketing 期末论文 创建时间：2011/12/27 23:29:00 产权所有侵权必究 作者：唐文斌 第 1 页 共 17 页 华基江山局外 战略营销策划书 策划人机构：惠州学院经济管理系 策划人：唐文斌 完成时间：2011-12-22 使用时间：策划书应用即日起至整个楼盘推销过程 保密级别：公开 编号：QIMO2011 Marketing 期末论文 创建时间：2011/12/27 23:29:00 产权所有侵权必究 作者：唐文斌 第 2 页 共 17 页 摘要： 2011 大二第一学期市场营销期末论文，本人选老师所给中“7、某产品的营销 策划方案”的论题；因为本人对“华基江山”这个

2、产品比较熟悉（在那做过 很多兼职） ，所以选它作为我的调查对象。郑重提示：本论文皆为本人所有，与 事实中的那个楼盘策划无关！ 目录 摘要： .2 格式说明: .3 关键词 .3 1、 前言： .3 2、 市场分析 .3 21 区域（宏观环境）+市场分析 .3 22 定向市场分析 .4 23 项目分析 .4 24 SWOT 分析 .4 25 竞争对手分析 .5 2.6 消费者分析 .6 3、 项目周边配套状况 .7 31.社区配套： .7 32 项目周边顶级配套 .7 33 小区周边交通状况 .8 4、 STP 战略 .8 41 市场细分： .8 42 市场定位： .8 43 目标市场： .8

3、5、 结论分析：本人对项目企划的思路（市场营销战略） .8 51 产品： 铸造企业品牌形象： .8 52 重新定价：重新市场定位 .9 53 整合新旧渠道： .10 54 促销： .10 6、 媒体推广： .10 61 宣传单 .10 62 户外广告： .11 63 网络宣传： .11 64 公关促进： .11 65 报社杂志： .11 Marketing 期末论文 创建时间：2011/12/27 23:29:00 产权所有侵权必究 作者：唐文斌 第 3 页 共 17 页 7、 反馈与调整： .11 参考资料： .11 结束语 .11 华基江山局外营销策划方案 班级：2010 级市场营销 2

4、班 姓名：唐文斌 学号： 100402229 （地址：广东省惠州学院经济管理系 邮编：516007） 格式说明: 题目：黑体三号;班级、姓名为宋体小四号;引用资料：宋体五号; 正文宋体 小四; 一级标题为黑体四号;二级标题为黑体小四加粗; 三级标题为黑体五号加 粗。按照 1，11，111 三级标题进行编排。与老师给的格式略有不同。 关键词 江山美苑 SWOT 分析 市场分析 品牌塑造 市场定位 销售目标 体验营销 “欣然式”接受广告 1、 前言： 以官方二手信息和本人对博罗和江北的调查市场为基础，根据整体市场的 现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，配合贵司尽快完成项 目的销售目标

5、。 2、 市场分析 21 区域（宏观环境）+市场分析 博罗县位于惠州市西部，与广州、东莞相接。县城南面有一条 被称为“惠州、粤东人们的母亲河”东江，符合了“近水则进财”的 人们信仰。县城四面山体环绕（属于博罗的罗浮山更是名气不菲） ， 东面环水，自然环境优美，非常适合人的居住。县城交通也四通八达， 广惠高速路经罗阳（从小金口到广州市区仅需一个小时） 、惠博大道 20 分钟即可到惠州市区，加上即将通车的粤赣高速（即博罗到深圳段“博 深高速”2012 年通车） 、广惠轻轨，以后以罗阳为中心，真正实现了到 珠三角半小时体验生活圈， “路通则财通” ，又是一个推动罗阳房地产发 展的巨大动力。博罗县在广

6、东省靠中间的位置，注定了博罗出商人的 Marketing 期末论文 创建时间：2011/12/27 23:29:00 产权所有侵权必究 作者：唐文斌 第 4 页 共 17 页 现实，经调查发现，改革开放以来，博罗有大量的先知之士到东莞、广 州增城新塘开工厂，创下了不少财富，随着东莞、广州城市环境的恶化， 很多富人想回家享受，为罗阳的房地产市场提供了动力！此外，博罗城 里的居民生活水平不断提高，如教师、政府公务员、生意人老板，也是 楼房的主要目标客户群体。现在博罗的房地产在人民商业大街及与惠 州交接处的惠博大道东江旁，房地产很发达；惠州市购房入户而且现 在不限购，为外来人在博罗买房居家或投资扫除

7、了政策障碍（广州、深 圳限购） 。 （小论：现在局外项目的定位是惠城区豪宅，定位过高，目标是吸引深圳人 过来投资 ，而忽略了这是“博罗的地段，罗阳才是基础市场” ，加上现在国 家高调控，销售情况非常严峻！故本策划书或论文的观点是“定位为博罗人 的豪宅” ） 相关资料：全县常住人口为 1038198 人，同第五次全国人口普查 2000 年 11 月 1 日零时 的 763300 人相比，十年共增加 274898 人，增长 36.01%。年平均增长率为 3.12%。其中罗 阳人口约为 208861 人。 22 定向市场分析 “江山美苑” （即江山局外）具体位置在新博罗中学对面，惠博大道左 侧的东江

8、边上（属博罗地段） 。真正是南向一线望东江，离惠城区约 12 分钟 车程，到县城中心约 3minutes 车程，与周边众多楼盘相比，此地段堪称是 最佳黄金地段：集稀缺资源东江、自然山和人文配套品牌教育配套博中为一 体。能够满足前面所述目标客户群体的享受清静生活但又不远离市区的需求。 23 项目分析 项目名称：江山美苑（华基江山局外 是推广名） 项目规模：占地约 50 万，建面 100 万 社区规划：分五期开发。现在是第一期，一期总户数：649 户 ；一期停 车位：673 个，分为高层洋房（17 层）、叠拼别墅和联排别墅 推销情况：现在主推第二批（一期的最后一批产品）联排别墅，共有 36 套；

9、户型介绍：A 户型：签约面积 193（在靠两边的别墅做得比较大，有双 拼的效果），赠送面积可以整做到 250400，3 房 3 厅 3 卫可拓展到 8 房 3 厅 3 卫； B 户型：签约面积约 240，可用面积 780900，4 房 4 厅 4 卫可拓展到 8 房。毛坯交房。 价格：总价约为 270 万元/套，单价 800011000 元/； 24 SWOT 分析 优势 （Strength ） 劣势（Weakness） 机会（Opportunity） 威胁（Threaten） 拥有稀缺 企业（银泰达开 省重点名校-博罗中 国家正在搞宏观 Marketing 期末论文 创建时间：2011/12

10、/27 23:29:00 产权所有侵权必究 作者：唐文斌 第 5 页 共 17 页 资源项目内 的山体和在 东江边的地 段；百万 平米别墅大 盘，社区规 模大，居住 环境与视野 观光有保障； 大盘首期， 升值空间大； 总价较低， 扩大了客户 群（无压力 别墅） 发，华基投资）在 博罗的知名度低， 没有品牌效应； 产品外观设计无特 色；营销中心太 窄（临时售楼处-将 来的幼儿园） ，无法 给客户实力与信赖 感；批地时间早 （2003 年） ，现在还 卖一期，小区的规 划和企业的实力令 人怀疑；投资商 由原来的鸿隆变成 华基，又多了一个 客户担心地方； 营销人员往往只顾 当期推出的单位而 忽略了一

11、致性，犯 了严重的“营销综 合征” 学就在项目的家门口，为 教育配套提供了保障； 随着惠博大道和惠城区江 北 CBD 的飞速发展，惠城 区正在往博罗方向扩张， 各大地产进驻，诞生了一 个“CBD 豪宅区” ，给局 外带来了曙光；政府在 局外旁的东江边修建滨江 园林，以及对面的东山省 级森林公园，直接给局外 业主思私享；惠州市政 府规划在该地段修建一条 “第三东江大桥惠新大 桥，直接缩短了博罗到仲 恺的距离；另外博深高速、 广惠轻轨即将开通（小金 口站，到局外 3 分钟车程） ，给局外带来了机遇 调控，打压房地产， 严重影响楼盘的销 售；竞争对手多 尔强，对面的保 利山水城，对其 形成很大的挑战

12、； 楼盘周边现属于 开发阶段，很多基 础设施在建设当中， 不能使客户信服此 地的发展前景； 离惠州市区相对较 远，加上惠城区尚 未像深圳那样发展 到了饱和状态，无 法吸引到惠城区的 客户 25 竞争对手分析 局外所在片区云集了大量楼盘，如：保利山水城、半山一号、奥园、 城市山麓、佳兆业东江新城、富力城市广场，主要对手有三个：奥园、 山水城和城市广场。现在对三个主要竞争对手进行逐一分析： 251、对手一：保利山水城 优势：品牌优势：中国保利集团是中 国 房 地 产 综 合 实 力 第 一 名 ， 实 力 雄 厚 ， 质 量 保 证 ， 保 利 开 发 项 目 遍 布 全 国 100 多 个 城

13、市 ， 项 目 包 括 ： 北 京 保 利 大 厦 、 上 海 证 券 中 心 、 深 圳 文 化 广 场 、 广 州 中 心 广 场 、 保 利 国 际 广 场 等 等 高 端 物 业 。 得 天 独 厚 的 自 然 环 境 ， 是 保 利 重 金 打 造 的 惠 州 第 一 豪 宅 。 低 密 度 ， 独 有 的 山 居 别 墅 大 盘 。 地 标 级 私 人 领 域 ， 德 意 志 的 山 体 别 墅 ； 配 套 ： 大 型 的 商 业 配 套 ， 大 型 的 豪 华 会 所 ， 完 善 的 公 共 设 施 ， 公 立 的 小 学 、 幼 儿 园 ； 资 源 ： 一 座 拥 山 、 江

14、、 湖 ， 坐 北 朝 南 ， 依 山 、 傍 水 、 纳 湖 、 御 林 、 收 城 的 城 市 资 源 别 墅 大 盘 。 周 边 完 善 的 商 业 配 套 和 休 闲 配 套 ， 20000 的 私 家 天 然 湖 畔 ， 3800 的 顶 级 皇 家 会 所 ； 投 资 ： 低 投 资 高 回 报 。 片 区 正 处 于 开 发 初 期 ， 价 格 同 样 也 处 于 一 个 低 洼 期 。 项 目 也 处 于 一 个 初 期 ， 其 价 格 更 是 这 一 片 区 平 均 线 下 。 由 此 可 见 ， 升 值 的 潜 力 和 空 间 都 令 人 期 待 。 劣 势 ： 地 段 上

15、 ， 属 于 挖 山 建 成 的 楼 盘 ， 与 东 江 隔 了 一 个 “局 外 ”， 无 法 享 受 一 线 江 景 ； 户型面积： 一居 49 二居 79-89 三居 116-141，还有几 种别墅，居住的人较杂乱，无法跟“高档住宅别墅社区”地位相匹配； Marketing 期末论文 创建时间：2011/12/27 23:29:00 产权所有侵权必究 作者：唐文斌 第 6 页 共 17 页 预 期 ：12 月 10 日开盘，限价 3999 元/平米起，均价 4400 元/平米，户型面积 为 90-210 平米，此户型为学位洋房，共一百套，在售。二期三期会依山建半山别墅， 按照现在该楼盘的

16、开发与销售情况，估计到明年下半年（因为受政策影像，具体时间 很难说）会开发二期别墅。 252、对手二：惠州奥林匹克花园 优 势 : 在 地 段 上 ， 属 于 真 正 的 惠 城 区 地 段 ， 距 离 江 北 CBD 近 ； 开 发 商 是 隶 属 北 京 中 体 产 业 集 团 的 惠 州 奥 园 公 司 ， 该 集 团 是 全 国 四 大 房 产 品 牌 商 之 一 ； 惠 博 大 道 旁 ， 东 江 边 上 。 旁 边 还 有 一 大 高 尔 夫 球 场 涛 景 高 尔 夫 度 假 村 。 已 有 业 主 入 住 ， 社 区 发 展 比 较 成 熟 ； 广 告 促 销 宣 传 力 度

17、大 ， 已 经 形 成 了 一 定 的 影 响 力 。 容 积 率 低 ， 仅 仅 0.77。 劣 势 ： 地 处 低 洼 地 ， 易 滋 生 蚊 虫 ； 总 占 地 面 积 ： 159705 平 方 米 ， 社 区 相 对 较 狭 小 。 且 社 区 内 有 没 有 自 然 山 体 资 源 、 也 没 有 森 林 资 源 。 楼 房 外 立 面 设 计 风 格 没 有 特 色 。 预 期 ： 惠 州 奥 林 匹 克 花 园 规 划 总 占 地 面 积 96 万 平 方 米 ， 总 建 筑 面 积 127 万 平 方 米 ， 总 规 划 5 年 4 期 开 发 完 成 。 惠州奥林匹克二期水景

18、别墅，2011 年 8 月 8 号开 盘，主推户型： 3 居室 186 平米; 4 居室 231 平米，现在仍在售。以后的三期、四期还 是别墅，变化不会太大。 253、对手三：富力现代广场 优 势 ： 富 力 地 产 是 一 家 广 州 的 全 国 性 地 产 公 司 ， 与 本 案 相 比 ， 品 牌 优 势 不 可 置 疑 ； 楼 盘 位于惠博沿江大道和惠州大道交界，与新建的博 罗体育中心隔路相连，在人民商业大街上，可谓是博罗县城中央的地标楼 盘；精装入户，是惠博沿江路唯一带精装修高端楼盘，符合了购房者要 求方便的心声（自己装修要花费一定的人力，给业主带来了不少麻烦，加 上现在建筑材料费上

19、涨） ；项目规划有 17 栋高层住宅、1 栋甲级写字楼、 1 个商场，给楼盘增添了不少“高档的色彩” ；折后均价 5600-5700 元/平 米，所有房源均带有 1500 元/平米的精装修，与博罗市场均价 4000 元/ 毛坯价比，更有优势。 劣势：正因其地处惠州大道与惠博大道交汇处，加上对面的体育中心 （经常会有大型活动在那举行），受噪音污染和空气污染大，影响销售；周 边同档次的对手楼盘多，竞争压力大（整条大街上都是楼盘，差异性不是很大） ；由于占地小（10 万），居住密集，容积率达到了 3.57。 预 期 ：最近的那次开盘 2011-10-22，在售户型为 80150 平米 2-4 房单

20、位，折后均价 56005700 元/平米，所有单位均带有 1500 元/平米的精装修。 接下来推出 E1、E2 组团，33 层高，东西朝向，正对小区中心园林及游泳池，2 梯 4 户，均为 121.6134.4 平方米的三房。以后也是洋房，对本案的未来是别 墅的竞争不是太明显。 2.6 消费者分析 Marketing 期末论文 创建时间：2011/12/27 23:29:00 产权所有侵权必究 作者：唐文斌 第 7 页 共 17 页 购买本案的客户主要可以分为三类：博罗本地客，主要为博中教师、博 罗公务员、博罗企业主；深圳客，多属投机消费，也有部分想过来居住的； 极少数惠城区江北。 就局外而言，

21、博罗客才是根本的客源，他们在此地买房一个是归属，一个 是环境好，另外，对于博中教师而言，很多人是为了方面工作而消费。但是， 很多博罗人不选择本案，原因是本案离县城较远，价格也偏高（相对县城内的 其他楼盘），加上本案是别墅大盘，极少数人既有此购买力，“我也想呀。可 买不起啊”。 江北的市民则极少数考虑此地了，根据我之前在江北与客户的交流，客户 多数反映说，那里就是博罗的了（言外之意是那里的地段不属惠城，在那买房 岂不是降低自己的等级），加上距江北远，配套还很不成熟，跟不上讲，目前 惠城区的发展，还不足以带动博罗的飞速发展。 而深圳客，可以归纳为两种。约其中一半是外省人，他们的消费心理是在 落户广

22、东，显然，深圳的高楼价让这些在深圳发家的中产阶级容纳不了他们。 之所以这部分“深圳客”选择本案，基本基于两个原因：享受这里的环境，远 离喧嚣（深圳的快节奏、高压力他们早已厌倦）都市；看好了楼盘对面的博罗 中学。而另外一种深圳客，则是手中太多钱而无地方放的投资者，他们认为， 惠州的经济发展前景好，经济发展快，而这里刚开发，环境好，离市区交通便 利，不算太偏，根据深圳的发展经验，这块地段的升值空间很大。 但是，当前由于国家的宏观政策打压房价，房价普遍下降，投资客户暂时 不会购房投资，甚至放出手中的二手房；而那些居住型的客户，则持观望态度， 等待房价的进一步下降。 3、 项目周边配套状况 31.社区

23、配套： 311 教育配套：规划社区内有两所小学、一所幼儿园，项目对面的博罗中学； 博罗中心幼儿园，博罗机关二幼，罗阳中心幼儿园。罗阳中心小学，博罗城郊中 心小学；惠州市直属机关幼儿园（江北） ，市机关一幼（江北） ，黄冈中学（江 北） 。 312 医疗配套：博罗人民医院: 博罗罗阳镇桥西六路；博罗妇幼保健院：博罗罗 阳镇罗阳路；博罗中医院：博罗罗阳镇榕新路； 惠州市中心人民医院：惠城区鹅岭北路 15 分钟车程；惠州人民医院江北分院：江北合生大桥下 8 分钟车程；惠州市中医院：惠 城区下角菱湖三路 12 分钟车程。项目内规划一所社区医疗室。 313 购物：项目内的商铺规划打造成商饮一条街，引入各

24、种饮食品牌；在二 期的位置规划引入华润万家或沃尔玛；3 分钟车程内:人人乐商场（城市代号项目） ，沃 尔玛（博罗体育馆旁） ；10 分钟车程：江北丽日购物广场，华贸中心商业城（2011 年 5 月已开业） 。 314 休闲娱乐配套：项目内规划把两座原山体山打造城山顶私家公园；项目对 面是东山省级森林公园；项目南侧是 2 公里长的滨江路，打造滨江园林景观；坐享双 Marketing 期末论文 创建时间：2011/12/27 23:29:00 产权所有侵权必究 作者：唐文斌 第 8 页 共 17 页 高尔夫球场：3 分钟可到达汤泉高尔夫度假村，5 分钟可到达套景高尔夫度假村；项目内 规划建三座会所

25、（一期会所正在装修中） ，会所主要功能有健身房、棋牌室、阅览室、乒乓 球、桌球等各种娱乐设施。 32 项目周边顶级配套 321 星级酒店：五星级酒店：凯宾斯基酒店，富力万丽酒店，合生凯悦酒店； 四星级酒店：顺天云景酒店，江景商务酒店。 322 顶级游乐：东江夜游将延伸至博罗县城，在局外岸上设港口 33 小区周边交通状况 331 市内交通： L1 路：河南岸汽车站 博罗汽车西站 大巴车： 淡水博罗（走惠博沿江路）； 惠东博罗（走惠博沿江路） ； 惠州汽车总站博罗（走惠博沿江路）； 城市快线：惠 州总站博罗汽车站 332 市际交通：广州：广州 环城高速 广深高速 北二环高速/惠州 罗岗 /广惠高速

26、/惠州 博罗/ /罗阳 惠州大道 工业大道右转 博罗 大道左转 博惠路 江山美苑； 深圳：深圳 梅观高速 惠州 机荷高速 惠深高速 白云前收费站 金榜路 红花湖路鄂湖路 下角南路江菱路合生大桥 东江一路 惠博沿江路 江山美苑； 东莞：东莞 广惠高速入口 博罗 /罗阳 惠州大道 工业大道 博罗大道 博惠路 博罗 4、 STP 战略 41 市场细分： 本文前部分论述过，按照区域可将市场分为博罗市场、惠州区市场、珠三 角区域市场（主要是深圳，也有少部分是东莞、广州客户）；按购买动机分， 则可分为投资市场和直接居住市场；按收入购买力分为别墅市场、洋房市场 42 市场定位： 本案现在的定位是“地处惠州江

27、北 CBD 的豪宅版块去，唯一南向一线望东 江的百万平米别墅大盘”，于是价格难免有虚高的成分，价位相对博罗县城内 洋房盘，确实高出不少。当前的定位，对吸引深圳客确实起了不少作用。然而， 这样的定位有点脱离“这里就是博罗地段”的现实，不但走失了博罗本地市场 的客户，而且靠“忽悠”而来的深圳客，也迟早会对起本盘起负作用。很明显， 那些营销人员忽略了楼盘未来的整体发展，所持的观念不是营销观念，而是推 销观念。 所以，本案需要重新定位。把本案定义为“博罗自己人的江山别墅享乐王” ，宣传的时候都点本地文化色彩，拉进博罗人的心理距离。 43 目标市场： Marketing 期末论文 创建时间：2011/1

28、2/27 23:29:00 产权所有侵权必究 作者：唐文斌 第 9 页 共 17 页 毫无疑问，本案应把目标市场定位在博罗这个根基市场，其次是深圳市场， 兼顾惠州市场。由于受到政策影响，在动机方面，则落在居住型市场上。 5、 结论分析：本人对项目企划的思路（市场营销战略） 51 产品： 铸造企业品牌形象： 现在无论是华基投资集团还是银泰达这个开发商，在惠州及广东都没有一 个给客户以信赖的强势品牌。在评价资产强度时根据消费者的四个感知维度： 差异性（使该品牌脱颖而出）、关联性（消费者对该产品满足其需求程度的感 觉）、知晓性（消费者对该品牌的了解程度）和受尊重性（消费者尊从和敬重 该品牌的程度。对

29、局外而言，先逐一分析三个品牌性质： 511 差异性：局外项目在东江边上，而东江是跟客家乃至广东文化联系 在一起的。加上“江山美苑”是一个山水盘，所以其设计风格应该跟广东的水 文化以及新时代的绿色环保观念融为一体，这样不难从别的楼盘（产品）中脱 颖出来。在以后的发展中，当消费者一提到“水”和“绿色”（“江”“山”） ，就想到了华基局外。现在局外的产品，很显然，消费者看不出任何的特色。 512 关联性：现在局外公司给客户的感觉是“实力不足”，其所谓的规 划能否实现令人怀疑，在消费者看来，他们的需求以及售后的服务能否被满足， 他们没底。主要是没有一个给人以大气的接待营销中心，有相当部分的消费者 反映

30、过。也就说，企业没有营销好自己本身。 513 知晓性：很显然，局外的广告力度是不够的，特别是其公司的广告。 多数名牌地产商都会在其宣传广告商把其企业的发展大篇幅写出。比如卓越集 团、合生创展，都会罗列他们在全国范围内特别是一线城市内开发的成就。就 局外的华基集团而言，即使没有大的地产经验，但可以把公司的实力以及在其 它领域的成就罗列出来。起码要让你消费者知道，让消费者信赖，“你是不会 崩盘的”。 514 受尊重性：要想受消费者尊重，当然首先公司要尊重客户：体现在服 务和公司政策方面。就局外这个项目而言，公司形象早已受损。特别是在制定 的政策，朝令夕改，三月份开盘那次“一成低首付”的泡汤，导致很

31、多客户纷 纷退房，就印证了这一点。所以，公司在日后发展中，不要只顾眼前得失，而 毁公司形象。 515 改善规划中的不足 局外的规划可谓是乱七八招，每一次开盘的规划沙盘介绍都变卦的。在三 月份开盘那次还说分三期开发，到了八月份就说分五期开发了，其它门很多的 设施规划变化很大。这一点公司必须得规划出比较完善的规划计划方案，并公 布出来，这样可以避开消费者的规划混乱的质疑。就局外而言，分三期开发是 比较合理的，考虑到公司的实力以及现在惠州的发展情况，第二期开发靠惠城 方向的地比较适合。等社区成熟后，着力打造高档的第三期一线看江的山顶别 墅。 516 找出项目“个性化”的形象 客户对品牌的认知程度往往

32、取决于品牌的个性，没有个性的商品品牌极易 在市场中流失。通过对项目的分析和理解，挖掘内在优点加以策划包装，提炼 Marketing 期末论文 创建时间：2011/12/27 23:29:00 产权所有侵权必究 作者：唐文斌 第 10 页 共 17 页 “个性化”的项目形象，可以大大提高项目的知名度，提升项目的附加值，从 而促进销售业绩的提升。 52 重新定价：重新市场定位 局外本属博罗地段，惠州的发展现在还不至于饱和，所以，现在局外定位 是“惠州的豪宅”是一个过大的定位，以致定价也过高，不符合博罗的实际， 而且把地段弄得模糊，反而让消费者生疑。像保利山水城，毫无顾忌的我们 就是“中国博罗”项目

33、。根据以上的论述，把局外定位成“博罗人的豪宅”更 合适。 博罗县城商品房均价在 4000 元/左右（毛坯房），本案的上年卖的洋房 均价在 4800 元/上下，而别墅总价 179 万左右，按现在博罗人的消费水平， 还不具备这样的消费能力。故价格需适当再调低，同时节约成本，把营销费重 点放在博罗和深圳两块市场，当前房市总体不景气，应减少费用，消耗式销售， 等国家政策对房价的影响一旦转打压为扶持，则另外根据市场再定价。一句话， 现在不是销售的重头戏，安抚老业主，坐等经济环境变化。 53 整合新旧渠道： 当前无新产品推出，故可在渠道这块减少费用。等市场一变，就应开始策 划新品的销售，同时大力整合渠道进

34、行宣传。 除了传统的与深圳的中介公司进行联动销售（属合同式垂直营销系统）、 派单直销渠道、公关活动拉客上门，借鉴其他楼盘的经验，可引入“call 客方 式”的电话营销，另外可在深圳设点宣传直销、还有启动人际关系营销、甚至 可以借鉴其他商品的“淘宝经销”，而在深圳则整合传统中介和直销。在销售 现场，推盘关键时期，选一家竞争力较强的代理公司，跟开发商竞争销售，加 快推盘速度。 54 促销： 541 把握市场需求，迎合买家心理 当前房地产市场“过冬”，国家政策严厉打压房地产市场，货币政策对客 户贷款购房和企业开发都带来了很大压力。同时，房价在全国范围内起降价风 潮，惠州市的房价已经降价很明显，而且很

35、惨淡。对局外打击也极大，在十月 份开盘售联排别墅，销售情况严峻（具体的不方便透露）。现在房屋投资者纷 纷抛房，开发商的一手房源也竞争激励，而居住型购房客则持观望态度，现在 房市的冷淡成必然，并且会持续一段时间。所以，建议公司先把一期的手尾做 好、服务做好，二期的先不开发。等国家宏观调控放宽后，再继续开发。 542 体验营销：营造现场舒适环境，引起客户购买冲动 在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应当 在规划设计、园林绿化、现场包装、接待中心、示范单位等方面营造一个非常 舒适的内部环境，配以销售策略上营造的热烈买卖气氛，力求迅速打动客户的 心，促进客户成交。让客户身临其境

36、的体验，买这里的楼盘是多么的值！ Marketing 期末论文 创建时间：2011/12/27 23:29:00 产权所有侵权必究 作者：唐文斌 第 11 页 共 17 页 在这方面，需经常到其他楼盘去踩盘，借鉴别的楼盘的成功之处。比如光 耀地产的楼盘，珑湖湾等。 6、媒体推广： 61 宣传单 在竞争激烈的今天，宣传单仍是主媒介，但在上面的学问不小。宣传单客 根据本案的特色以及传给客户的产品价值来设计颜色、形状、外观包装纸质， 尺寸大小，是书本式的还是报纸式的；就本案而言，对圳客适合用金黄色的古 代“银两”一种体现休闲、环保的形状，给他们的价值信息是“买了这里的房 子就是捡到宝”。同时设计另外

37、一种体现休闲、环保理念的宣传单，针对的是 居住类的客户群。 另外，可以选用雨伞、帽子等试用品代替传统的宣传单，一种“欣然式” 的乐意接受广告方法。当然，这样的成本高。 广告费预算应占总费的 40% 62 户外广告： 公交站，显目的繁华地段、公路，包括博罗县城、深圳主打片区、来本案 的主公路，费用预算在 10%。 63 网络宣传： 建立官方网站，给客户以充分交流的平台，可适当增进趣味性，如他们来 网站冲浪不仅是了解本案，还可以交到朋友等。及时更新信息。广告预算费的 5%。 64 公关促进： 捉紧时机，赞助相关大型活动，彰显开发商实力。如大型明星演唱会或大 型体育赛事等人气大的活动。广告费预算在

38、25%左右。 65 报社杂志： 惠州日报、深圳特区报、还有其他关注度较高的杂志上，预算在 20%左右。 7、反馈与调整： 定位定价、渠道选择方面，本文的提议都有一定的突破，但具体操作都是 很灵活的，市场时刻变动，相关数据和策略也应该相应调整。 参考资料： 结构参考：天河花园整体策划报告书; 数据来源：相关楼盘的二手资料; 封面： 李媛， 李宁运动鞋策划书 ； 理论来源：菲利普科特勒市场营销学 （ninth education） Marketing 期末论文 创建时间：2011/12/27 23:29:00 产权所有侵权必究 作者：唐文斌 第 12 页 共 17 页 结束语 本策划属于论文学术性

39、的策划书，对文章结构方面以及行业的专业度，可 能不太完善。 基于敝司对项目介入度不足，还有对周边竞争楼盘亦未深入调查，本策划 案的建议尚属探讨阶段。但在“项目企划思路”方面，提出了与现状“江山美 苑”项目不同的营销策划方案，本人建议仔细考虑。 本策划只作为期末论文阅读，不宜出版发行。 以下为赠送的简历模板不需要的下载后可以编辑删除， 谢谢！ 性别：女 民族： 现居地：广东省 出生年份：198*9 政治面貌：党员 身高：164 cm 教育经历 2006-092008-07 广州医学院 所学专业：护理学类 获得学历：大专 工作/ 实习经历 2008-072009-07 广州市第一人民医院 单位规模

40、：1000 人以上 单位性质：国营 助理护士 工作地点：广州市盘福路 下属人数：1 暂未命名 意向职位：护士 期望薪资：2000-3000 工作地点：广东省 语言能力 英语 读写：(良好 ) 听说：(良好 ) 相关技能 计算机 (良好) Marketing 期末论文 创建时间：2011/12/27 23:29:00 产权所有侵权必究 作者：唐文斌 第 13 页 共 17 页 工作内容： 在护士长和护师的指导下工作，主要负责病人的基础护理和付治疗，协助医生护士抢救，完成病人的 输液和指导病人正确服药及心理健康宣教，根据医嘱完成病人的输血工作，病人进行化疗时要负责心 电监护仪的操作。人 自我评价

41、我是一个充满自信心且具有高度责任感的女孩,经过 1 年多的临床工作，强烈认识到爱心、耐心和高 度责任感对护理工作的重要性!在血液内科一年的锻炼，让我学会了很多血液科及大内科的知识，临床 护理和急救更加磨练了我的意志，极大地提高了我的操作能力和水平。自信这一年的工作让我实现了 从护理实习生到内科护士的飞跃，有信心接受一份全职护士工作。当然一年的时间不可能完全达到专 业护士的要求，在以后的工作中我会更加努力，为护理工作尽职尽责！ 专长描述 1.能熟练进行各项护理操作,应变能力强,能在实际操作中不断地学习，因而能很快融入到新的工作中； 2.擅长对常见血液病、多发病进行观察和护理； 3.熟练掌握呼吸机

42、和心电监护仪等急救设备的操作， 对急救的基本程序和技术要求，以及危重病人的护理、病情监测的技术重难点基本掌握； 4.对病人的 心理护理的基本技巧有一定地认知。 目前就读于广州医学院护理学专业一年级。 兴趣爱好 看书、听音乐、滑旱冰、 张卢良 性别：男 邮箱：qqjianli_ 民族：汉族 婚姻状况：未婚 体重：74 kg 出生年份： QQ：123456 现居地：上海 身高：174 cm 教育经历 2010-092013-07 人民大学 所学专业：网络工程 获得学历：本科 工作/ 实习经历 2013-08现在 XX公司 网络工程师 相关技能 网络工程相关 (精通) 求职意向 意向职位：网络工程师

43、 期望薪资：7500 工作地点：上海 语言能力 英语 读写：(熟练 ) 听说：(熟练 ) Marketing 期末论文 创建时间：2011/12/27 23:29:00 产权所有侵权必究 作者：唐文斌 第 14 页 共 17 页 自我评价 积极乐观，观察能力强，能够理智思考问题;个性开朗，适应新环境能力强，工作认真负责，敢于迎接 挑战，敢于承担责任，具有良好人际关系。 兴趣爱好 爱好看球、滑冰 扫一扫，手机查看本简历 *乡党的群众路线教育实践活动工作总结 党的群众路线教育实践活动开展以来，*乡党委按照 中央、省、市、县委的统一部署，在县委第 3 督导组的精 心指导下，按照“照镜子、正衣冠、洗洗

44、澡、治治病”的 总要求，紧密围绕“为民、务实、清廉”的活动主题，紧 密聚焦“四风”突出问题，紧密联系工作实际，扎扎实实 完成了学习教育、听取意见，查摆问题、开展批评，整改 落实、建章立制三个环节的工作任务，达到了预期的目标。 现将活动总结报告如下： 1、主要做法 自活动开展以来，全乡 444 名党员，共 16 个党支部全 部参加教育实践活动，参与覆盖面达 100%。乡党委在严格 执行上级党委统一部署的基础上，立足于不同阶段的不同 特点，创造性地开展工作，使整个活动“规定动作做到位， 自选动作有特色” 。截至目前，整改工作任务已经基本完成， 后续整改工作也已作出有序安排。 （1）高度重视，深入部

45、署，确保教育实践活动有序开 展 。乡党委把深入开展教育实践活动作为首要政治任务和 重大政治责任，在上级部门的部署下迅速召开党委会议学 Marketing 期末论文 创建时间：2011/12/27 23:29:00 产权所有侵权必究 作者：唐文斌 第 15 页 共 17 页 习中央精神，围绕活动的总体要求、目标任务、主要内容 和方法步骤开展周密部署，为活动整体有序开展建立有效 的组织保障和机制保障。一是健全组织机构。第一时间成 立了由党委书记挂帅的党的群众路线教育实践活动领导小 组，集合全部力量，确保统一领导、分工明确、责任到人， 为活动的顺利开展提供了组织保障。 二是强化实施保障。 制定下发全

46、活动工作方案和联系点工作方案，确保在组织 推进、活动内容、进度安排和方式方法等方面不折不扣地 贯彻中央和上级党委精神；各党支部分头制定活动开展计 划并报领导小组审核，建立起层层落实的机制保障。 （二）深入学习，广泛听议、确保教育实践活动质量 过硬。 乡全体党员干部把学习教育、听取意见作为基础环 节，从加强学习、提高思想认识入手，为深入开展教育实 践活动开好头、起好步。一是思想动员“全统一” 。乡党委 召开群众路线教育实践活动工作会议，动员全体党员干部 深刻领会活动的重大意义，切实将思想与行动统一到中央 和上级部门党委的部署要求上来。 会后，各党支部进行再 动员。二是学习培训“全覆盖” 。 在深

47、入带头学方面。乡班 子领导自觉做到带头记学习笔记、带头写心得体会、带头 到联系点授课，在认真研读中央指定书目的基础上，组织 乡党委中心组学习会 10 余次传达学习习近平总书记在兰考、 张德江委员长在上杭、尤权书记在长汀指导县委常委班子 专题民主生活会的重要讲话精神和专题纪录片，学习中央 和省委、市委、县委关于教育实践活动的一系列会议文件 Marketing 期末论文 创建时间：2011/12/27 23:29:00 产权所有侵权必究 作者：唐文斌 第 16 页 共 17 页 精神，切实把思想和行动统一到中央和省委、市委、县委 的部署要求上来。在集中交流学方面。以乡党委中心组学 习为主，通过集中

48、学、自主学或讨论学等方式，先后邀请 挂县乡领导、县纪委、县党校到我乡作群众路线专题讲座 和集中辅导，组织领导干部围绕 “为了谁、依靠谁、我是 谁” 、 “我的群众观” 、 “践行焦裕禄精神”等主题召开学习 讨论交流会 3 场（次） ，乡领导班子撰写心得体会 10 余篇， 进一步提升了对群众路线的认识。在对照反思学方面。乡 党委把学习焦裕禄、谷文昌、李彬精神纳入重要学习内容， 组织广大党员干部观看焦裕禄 、 谷文昌等影片，积 极参加了县里组织的焦裕禄精神演讲比赛，以焦裕禄、谷 文昌精神为镜子，通过一轮一轮的学习、一次一次的反思， 进一步增强了宗旨意识和群众观念，为开好专题民主生活 会奠定思想基础

49、。三是听取意见“全方位” 。乡党委积极探 索创新“自选动作” ，在全乡推行“二清单三部曲四台帐” 工作，累计召开座谈会 15 场次、参加人员超过 150 人次、 发放征求意见表 450 余份，开展谈心谈话 20 多人次。 （三）从严要求、深刻查摆，确保教育实践活动达成 目标。在县委的帮助指导下，乡党委深刻严肃地进行查摆、 开展批评，确保活动达到发现问题、解决问题的预期目标。 一是找准“四风”问题。乡党委围绕“为民务实清廉”要 求，聚焦“四风” ，拓宽意见建议征求渠道，采取群众提、 自己找、上级点、互相帮、集体议等方式，广泛听取意见， 切实把问题找出来、理清楚、聚准焦、分到人。收集到 Marketing 期末论文 创建时间：2011/12/27 23:29:00 产权所有侵权必究 作者：唐文斌 第 17 页 共 17 页 “四风”及各类社情民意 435 条，通过整理分类后共 318 条，已办结 244 条，正在督办 74 条。 二是充分谈心交心。 乡党委按照“四必谈”的要求，安排了 10 天相对集中的时 间进行谈心交心，力求把问题谈开谈实，把思想谈深谈通。 对存在问题的支部