江西某市商业网点布局设计规划方案

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1、上饶城西商业网点规划说 明 书（2006-2020）江西省城乡规划设计研究院上饶县城乡规划局上饶县商业局二七年三月61目录第一章规划总则1一、规划背景1二、规划依据2三、规划指导思想与规划原则2（一）规划指导思想2（二）规划原则3四、规划期限4五、规划重点和范围5（一）规划重点5（二）规划范围5六、发展目标5第二章基本概况与分析7一、基本概况7（一）、区位与自然环境71、区位环境72、自然资源73、旅游资源8（二）、经济社会发展基本情况（核实数据）81、经济总量82、经济水平93、发展态势10（三）、城市发展概况101、城市建设规模102、城市交通通讯113、城市规划前景11二、商业网点建设现

2、状与存在的问题121、商贸业发展基本情况122、消费需求现状133、商业网点建设现状13三、商业发展的SWOT分析14（一）、优势（Strengths）14（二）、劣势（Weaknesses）15（三）、机遇（Opportunities）16（四）、挑战（Threats）16第三章规划总体思路与布局结构17一、商业定位17二、商业中心规划布局思路18三、特色商业街规划布局思路19四、社区商业中心规划布局思路19五、物流基地与专业市场规划布局思路19六、规划总体布局结构20第四章商业中心区规划布局21一、老城区综合商业中心22（一）地理位置及现状22（二）发展目标22（三）业态业种配置23二、城

3、北文化休闲商务中心23（一）地理位置及现状23（二）发展目标23（三）业态业种配置24第六章商业街规划布局25一、旭日大道综合商业带25（一）地理位置及现状25（二）发展目标26（三）业态业种配置26A、旭日大道南段服装鞋帽纺织品街26B、旭日大道中段建筑装潢街错误！未定义书签。C、旭日大道北段商务休闲街27二、凤凰大道电子电器特色街28（一）地理位置及现状28（二）发展目标28（三）业态业种配置29三、惟义路宾馆娱乐特色街29（一）地理位置及现状29（二）发展目标29（三）业态业种配置30四、东升路步行街30（一）地理位置及现状30（二）发展目标30（三）业态业种配置30五、滨江西路旅游休闲

4、特色街31（一）地理位置及现状31（二）发展目标31（三）业态业种配置31六、吉阳路文化休闲特色街31（一）地理位置及现状31（二）发展目标32（三）业态业种配置32七、友邦路特色餐饮街32（一）地理位置及现状32（二）发展目标32（三）业态业种配置32第六章社区商业中心规划布局33一、社区商业现状33二、居住区商业规划布局34三、居住小区商业规划布局35第七章物流基地与专业市场规划布局36一、物流园区51（一）社会物流发展现状51（二）新华龙物流园区51（三）商贸配送中心52二、专业市场53（一）月亮湾汽车城53（二）旧机动车交易市场53（三）汽配装饰市场54（四）国际家具城54（五）农副产

5、品批发市场55（六）建材市场55（七）工业品交易市场55（八）废旧金属交易市场56第八章 近期建设规划错误！未定义书签。第九章 规划实施措施56一、多管齐下，加快形成“住在城西”、“消费在城西”的局面57二、制定配套政策，引导和促进商业网点按规划布局58三、与城市总体规划同期展开，市、县联动58四、定期发布建设指南，出台大型网点建设听证制度59五、加大招商引资的力度59六、注重人力资源开发，提高人员的整体素质59七、落实限制性布局原则，增强商业中心的商业氛围60第一章规划总则一、规划背景城以市兴、市以城在，商业依赖城市的发展，城市的发展要以商业为条件。商业活动是现代城市的主要功能，对于提升城市

6、形象、提高群众生活质量具有重要作用。“十一五”期间，我国经济将进一步融入经济全球化进程，国内市场将全方位地对外开放，对国内商业的发展既是机遇，又带来了挑战。商业网点是城市商贸业发展的一个重要载体，也是城市繁荣的重要标志。商业网点建设必须全面、协调、可持续发展，减少无序竞争、盲目发展和重复建设，才能发挥市场配置资源的基础性作用。近年来，上饶城西社会经济发展取得了显著的成就，加快了城市建设步伐，商业网点发展也较快，商品种类日渐丰富，商品档次也在不断提升，在满足消费者需求方面发挥了重要作用。但同时也存在商业网点建设较为盲目，消费外流现象严重等问题。制订商业网点规划，是商业工作中的一项基本建设，做好城

7、市商业网点规划是实现全面建设小康社会战略目标的客观要求。为更好地与城市规划发展相协调，通过商业对城市经济社会发展的强大促进作用，促进城市功能的完善和升级，需要对城市商业进行深入的剖析，制定出具有地方特色的商业网点规划，才能保障商业经济快速健康发展。上饶县委县政府对此尤为重视，由上饶县城乡规划局委托我院负责上饶城西商业网点规划的编制工作。二、规划依据中华人民共和国城市规划法（2006）城市商业网点规划编制规范(2004)零售业态分类（GB/T181062000）上饶市城市总体规划规划纲要上饶市上饶县城分区规划（2003-2020）上饶市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要上饶县国民经济和社会发

8、展第十一个五年规划纲要江西省上饶市城区商业发展规划（2005-2020年）关于城市商业网点工作规划的指导意见（原国家经贸委2001789号）等文件。三、规划指导思想与规划原则（一）规划指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，以加快经济发展、促进城市繁荣、满足人民生活、构建和谐社会为出发点，立足城区，依托园区，服务市区，面向赣浙闽皖周边地区，以发展现代流通方式为基本动力，重点培育一批重大商贸物流项目，着力提高市场集聚和辐射功能。调整优化商业网点布局，积极引进现代新型商业业态，在提升老城区传统商业中心地位的同时，在城北新区高起点打造文化休闲商务中心，建立起与城区当

9、前发展相吻合，未来发展定位相适应，业态清晰、功能完善、特色突出、辐射力强的现代化商业网点体系，充分担当起上饶市商业副中心的职能。（二）规划原则1、与城市总体规划密切结合原则。城市商业网点规划布局必须与城市总体规划相适应，从城市总体发展的要求出发，节约土地资源，与城市人口分布、消费需求、交通体系、环境保护相协调，与城市的历史文化相协调，与城市的功能定位相一致，合理有效地配置商业资源，使商业网点建设与城市综合开发建设同步推进。2、从实际出发，与经济社会发展水平相适应。商业网点规划要与城市的经济发展水平、消费群体分布和购买力水平密切结合，充分考虑本地区和周边地区经济发展状况、消费水平、消费习惯和市场

10、环境特点、现有商业网点布局、交通设施条件，既要着眼于长远，又要从实际出发，合理确定网点的布局、数量、规模和档次水平。3、以人为本，便民利民原则。满足广大人民群众的消费需求是商业网点规划的根本出发点和落脚点，也是构建社会主义和谐社会、全面建设小康社会的客观要求。规划充分考虑不同消费者、不同消费层次的消费需求，注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设，把社区商业作为规划的重点；在业态上，充分体现便利性、实用性；在功能上，以老百姓不断发展变化的消费需求为取向，完善服务设施，提高服务功能，为消费者提供良好的商业服务环境和条件。4、统筹兼顾、适度超前的原则。从城市经济社会发展的全局出发，从整个城

11、市发展的环境和条件出发，通盘考虑，统筹兼顾，做到大中型商业网点的建设与小型便民利民店的建设相结合，发展新型业态与改造传统商业相结合，专业性网点和综合性网点相结合，集中布局与分散布局相结合，规划着眼于未来，坚持适度超前的原则，以适应不断提高的消费水平和商业发展的需要，以引领和促进消费市场。5、与城市道路交通发展相适应的原则。商业网点建设应与城市道路网络系统相协调。网点布局既要利用道路交通条件为消费者集聚和扩大商圈辐射范围作支撑，又要考虑人流方便，与道路交通功能相对错位，做到流通与交通共畅。6、规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则。以规划引导市场，让市场主体在竞争中实现资源的优化配置。切

12、不可让规划代替或抵消市场机制的作用，尽量运用市场机制去调节，给市场机制留下足够的空间。定期发布商业网点建设指南，引导社会投资，发挥市场配置资源的基础性作用。7、滚动开发，协调发展的原则。商业中心的建设既要集中力量，又要循序渐进，专业特色街的打造要逐个进行，保证开发一个，成功一个，扎实推进。8、充分体现城市地方特色的原则。认真调查城市经济发展及居民消费水平，研究城市建设和经济发展对商业发展的要求，充分挖掘城市商业发展脉络，因地制宜地制订城市商业网点规划，体现城市的地方特色。四、规划期限本次规划期限与国民经济和社会发展“十一五”规划及上饶市城市总体规划期限相衔接，确定近期规划期限为：2006201

13、0年，远期规划期限为：2011-2020年。五、规划重点和范围（一）规划重点根据城市经济社会发展、城市发展和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，研究城市商业网点的功能与结构，并做出空间布局，预测城市商业网点的建设规模等。根据国家商务部、建设部的编制规范及相关要求，本次规划的规划对象为规划范围内一定规模以上的商业网点，包括零售商店、商品交易市场、物流基地、餐饮、宾馆等以及各级商业中心和特色街区。（二）规划范围本规划重点为城市总体规划所确定的上饶城西城市建设用地范围，即东起槠溪河，西至311高速公路，南起信江，北至灵山山脚下。规划区范围约为35.65平方公里。六、发展目标（一）

14、、近期目标2006-2010年，初步建成适应上饶城西经济发展水平，布局合理，特色突出的商业网点体系，商业网点的实力规模、档次水平、经济效益和辐射功能上一个大台阶，消费外流趋势基本得到扭转，老城区的综合商业中心地位显著提升，城北文化休闲商务中心进一步形成，物流市场区积极引进新型现代流通业，逐步打造成上饶城西的商业主中心，承担起服务城区、园区，同时辐射市区的职能。零售业的总量目标：2006-2010年，上饶城西社会消费品零售总额年均增长15%，至2010年达到18.9亿元。营业面积发展目标：上饶城西“十一五”规划纲要提出，2010年上饶城西建成区不含市经济开发区人口达到10.5万人。至2010年，

15、规划以人均占有商业服务网点营业面积1.0平方米计算，总营业面积为10. 5万平方米（仅指规划鼓励允许布局的商业网点面积，不包括空置或者规划限制淘汰的商业网点面积）。（二）、远期目标展望2011-2020年，规划建立起与上饶市城市发展总体布局相协调的商业网点体系，老城区综合商业中心地位进一步巩固提升，充分体现城市的繁荣繁华，城北文化休闲商务中心的地位稳步确立，勾画出城市的高雅时尚，旭日大道综合商业带板块特色更加鲜明、品位全面提高，三清山大道的物流及专业市场带扬优成势，集聚和辐射赣浙闽皖周边地区，以“两心两轴”为骨架，城市商业的形象、内涵和水平全面提升，完全承担起上饶市商业副中心的职能。零售业的总

16、量目标：至2020年，上饶城西社会消费品零售总额达到38亿元（2011-2020年仍按“十一五”期间社会消费品零售总额年均增长15%的速度计算），消费需求保持稳定高速增长的态势。营业面积发展目标：至2020年，规划以人均占有商业服务网点营业面积1平方米计算，总营业面积为19.5万平方米。第二章 基本概况与分析一、基本概况（一）、区位与自然环境1、区位环境上饶县位于江西省东北部，信江上游，东邻玉山、广丰县，南连福建省浦城、崇安县，西接铅山、横峰县，北靠德兴市。其国土面积2240平方公里，辖12个镇、15个乡，2005年末县域总人口71.6万。史有“八省通衢”之称，县处通闽入浙要冲，直接面临江、浙

17、、沪、闽、粤等沿海开发地区，是江西省对外开放的东大门，是东部发达地区产业转移的承接地、沿海的后花园和西部大开发的中转站。上饶县东进距杭州386公里，上海583公里，南下距福州580公里、厦门782公里，向西距省城南昌222公里，均可朝发夕至。上饶城西位于上饶市区西部，与上饶市区仅一河之隔。城西北倚灵山山脉，南临信江河，东隔槠溪河与上饶市区相连，西接上饶市工业园及311高速公路。2、自然资源上饶县地下矿藏品种多、储量大、品位高，现已探明共有金、银、铜、铁、煤、硫、莹石、石灰石、花岗岩、叶腊石等27个矿种，100多处产地，其中，硫储量650万吨，磷储量1.1亿吨，石灰石储量10亿吨，花岗石储量6亿

18、立方米，无烟煤储量1.8亿吨，烟煤储量3200万吨，均具有广阔的开采前景。全县地表有280万亩杉、松、竹等林木，且有红豆杉、银杏、水杉等珍稀名贵树种分布，森林覆盖率达68%，是全国的“毛竹之乡”。38万亩耕地、清澈见底的溪流，为发展绿色无公害食品提供了得天独厚的优势。上饶县是江西省油茶、茶叶的重点产区，获国家林业局授予的“中国油茶之乡”称号。3、旅游资源上饶县属中亚热带季风气候，温暖湿润，生态环境优美。县境内拥有省级重点风景名胜区灵山风景名胜区，另有龙潭湖旅游区、枫泽湖旅游区、清水湾旅游休闲度假区、五福岗生态旅游观光区、七峰李村叶挺囚室红色旅游等丰富的旅游休闲资源。其中灵山一山飞峙，远眺酷似仰

19、卧美人。唐、宋以来，道教把灵山列为天下第三十三福地，形成了深厚的文化积淀。（二）、经济社会发展基本情况（核实数据）1、经济总量在八大主要总量经济指标中，工业和实际利用外资两个指标占全市的比重超过了10%，说明上饶城西工业较强，后劲较足；出口和消费两个指标不足7%，说明经济外向度和居民生活水平较低；八大经济指标的比重均低于人口比重，说明上饶城西经济发展水平总体低于全市水平。2005年上饶县与上饶市经济总量对比指 标单位上饶县上饶市上饶县占上饶市的比重生产总值亿元31.953888.2%工业增加值亿元12.08120.010.1%财政总收入亿元2.6933.68.0%全社会固定资产投资亿元21.5

20、62279.5%全社会消费品零售总额亿元9.4135.756.9%出口总额亿美元0.0871.36.7%实际利用外资亿美元0.49074.311.4%利用内资亿元575869.7%2、经济水平2005年上饶县与上饶市经济发展水平对比指 标单位上饶县上饶市县相于市的比重（%）人均GDP美元54373973人均财政收入元38052872三大产业比例18.5：49.8：31.721.8：42.5：35.7工业增加值占生产总值的比重%37.830.9高6.9个百分点城镇化率%2527低2个百分点城镇居民人均可支配收入元/年86298629农民人均纯收入元/年2899322689.9城镇居民人均住房使用

21、面积平方米3021142.9上饶县是全省21个国定贫困县之一，农业比重大，第三产业发展落后，财力单薄，经济总体水平较低，2005年人均GDP约543美元，只有上饶市的73%、江西省的48%。但其工业较为发达。2005年上饶县工业增加值占生产总值的比重比上饶市高6.9个百分点，比江西省高4.1个百分点。3、发展态势“十五”期间，上饶城西发展态势明显好于上饶市，也好于全省。以“十五”生产总值年均增幅为例，江西为11.6%，上饶市为13.6%，上饶县为14.8%。与“九五”比，上饶城西加快的发展态势更加明显，全县GDP年均增幅提高了14.5个百分点。“十五”期间上饶县与上饶市经济发展速度对比指 标单

22、位上饶县上饶市县比市高的百分点生产总值%14.813.61.2财政总收入%20.915.45.5全社会固定资产投资%53.147.35.8全社会消费品零售总额%12.310.81.5城镇居民人均可支配收入%12120农民人均纯收入%9.68.80.8（三）、城市发展概况1、城市建设规模上饶市中心城区按2005年底人口为38.1万人，城市建设用地34.4平方公里。现状城市建设用地分为七个地区：带湖老城片区、民主片区、三江片区、旭日片区（含经济开发区）、新站片区、罗桥组团、水南组团。上饶城西位于市中心区西部，仅由槠溪河相隔。目前城西包括旭日片区和罗桥组团。2005年底城西常住人口为8.8万人，建成

23、区面积为10.9平方公里。2005年城市建设基本情况指标单位上饶城西上饶市城西占市比重建成区面积平方公里10.835.230.7%城市常住人口万人8.83525.1%2、城市交通通讯公路：320国道、沪瑞高速公路、上分公路横穿县境。沪瑞高速公路有多个出入口，至上海4小时、杭州3小时、南昌2小时。铁路：浙赣铁路复线穿境而过，上南铁路始发于此。航空：在方圆280公里内有机场5座，其中距衢州机场120公里，武夷山机场95公里，南昌机场222公里，景德镇机场250公里，黄山机场280公里，上饶三清山机场正在筹建当中。上饶城西现阶段有三清山大道、惟义路两条道路通达市区。07年凤凰大道将跨越槠溪河，新增一

24、条连接市区和城区的主干道，也是自东向西横贯上饶市区、上饶城西、上饶经济开发区的城市发展主轴。3、城市规划前景根据上饶市城市总体规划（纲要），上饶市在2006-2020年间将发展为闽浙皖赣四省交界地区重要的中心城市，承担的主要城市职能为：江西省加工制造业基地、闽浙皖赣交界地区商贸物流基地、区域性文化教育基地、市域旅游服务中心、市域政治、文化中心。至2010年，上饶中心城区城市人口48万人。至2020年达72万人，中心城区城市建设用地规模控制在75平方公里左右。中心城区将逐步形成“五片两组团一复合中心”的格局，复合中心集老城的商业服务中心、民主的行政办公、金融、文体中心和三江的文化娱乐中心为一体。

25、五片区为老城-带湖片区、民主片区、新站片区、旭日片区和三江片区。两组团为水南组团和罗桥组团。各片区、组团之间由绿带、河流分隔。规划上饶城西与经济开发区互动发展，完全融入上饶市中心城区。旭日片区居住区建设与工业区建设并重，主要承担工业、仓储、居住等功能，罗桥组团则承担居住、文教科研等功能。二、商业网点建设现状与存在的问题1、商贸业发展基本情况摘抄消费市场调查内容2、消费需求现状消费需求发展较快，但总量和水平仍然较低。“十五”期间，全县消费品零售总额年均增长12.3%，比全市高1.5个百分点。2005年，全县消费品零售总额达到9.4亿元，占全市的6.9%，比人口的比重低4.6个百分点。3、商业网点

26、建设现状老城区商业市场相对活跃，以旭日大道为中心沿道路呈带状分布。但但多为传统百货店和小商店，业态传统、分局零乱，也缺乏具有较强辐射力商业网点。商业设施多为底商式“商住”形式，缺乏统一的规划管理，造成生活流线与交通流线相互干扰，居民楼下的底商对居民生活干扰较大，且街景混乱。新区有新貌，但商业繁荣度不够，难以承担起副中心商业区的职能。90年以来，城西北面和西面商品房开发快速发展，以旭日广场为核心的商业行政中心已见雏形，新区呈现新面貌，但人气不够旺，商业氛围不足，不少商业设施闲置。4、存在的主要问题三、商业发展的SWOT分析（一）、优势（Strengths）1、地理区位特殊。上饶是赣浙闽皖四省交界

27、城市，在全国城镇体系规划中，处在全国东部辐射中西部的主要通道上（上饶-南昌-长沙）。上饶城西在“上广玉信弋横铅”城镇带中处于中心位置，形成以其为核心的半小时经济圈。2、交通条件便利。320国道、沪瑞高速公路、上分公路、浙赣铁路复线横穿县境，上南铁路始发于此，方圆280公里内有机场5座，梨温高速公路在城西设有出入口。3、产业基础较强。上饶经济开发区面积16平方公里（旭日工业园10平方公里），面积列全省前列。按近年增速计算，2010年，上饶经济开发区（工业园）的销售收入将突破100亿元，相当于再造1-2个信州区的工业。4、大型商贸物流业发展势头强劲。以三清山大道为主线，以罗桥新区、经济开发区为依托

28、，以新华龙物流园、国际家俱城、月亮湾汽车城等为支撑，服务全市、辐射赣浙闽皖周边地区的大型商贸带已经初具雏形，发展势头强劲。5、经济社会发展站在了新起点。上饶城西经济总量上了新台阶，工业化发展步入快车道，发展的理念、经验、环境、信心实现了大跨越。上饶城西早已纳入上饶市区总体规划。（二）、劣势（Weaknesses）1、经济比较落后。上饶县是全省21个国定贫困县之一，上饶市属于赣东北革命老区，2005年县市人均GDP分别是全省的48%和65%。县域和市域经济落后，不利于形成强劲有力的商业需求。2、城区格局松散零乱。三清山大道以南的土地存在拆迁量大、 “城中村”点多面广、土地使用成本高，大部分规划用

29、地已经招拍挂到位。罗桥用地相对宽裕，但311高速公路、320国道、浙赣铁路对其形成分割，只能形成城市独立组团。城西南面的滨江小区亲水环境优良，但上南铁路也对其形成分割，不便于整体布局。3、商业发展水平低。2005年，上饶城西人均社会消费品零售总额1324元，只有上饶市中心区的62%，全省的46%。4、商业网点零乱，氛围不浓。缺乏规划引导约束，商业网点四处开花，没有形成特色鲜明、氛围浓厚、高度集聚的商业中心。2005年，上饶城西人均商业网点营业面积达到1.5平方米（不包括城西楼盘5万多平方米的店铺面积），超过了上海（1.2）、杭州（1.1）等大城市，但商业气氛淡薄。5、外出消费成为一种习惯。城西

30、缺乏久远深厚的商业文化底蕴，长期以来形成了到信州区消费的心理和习惯。上饶县人大常委会调查显示，90%以上的调查对象有到信州区消费的习惯，他们认为城西消费不自由、不气派、不宽松。近几年，全县行政事业单位招待费的五分之一、政府采购资金一半左右、企业消费一半以上均花在县外。（三）、机遇（Opportunities）1、促进“中部地区崛起”战略进入政策实施阶段。对照中央促进中部地区崛起的“四个定位”和“两个延伸”，上饶作为革命老区将充分地享受到西部大开发政策，作为全国铜矿资源重要产地，将可能享受到东北老工业基地城市振兴的优惠政策，有效缓解建设资金不足问题。2、经济梯度差距显著，产业转移加速。长三角人均

31、GDP超过3000美元，上海在6000美元以上，上饶城西不到600美元。3、城区变市区正在稳步实施。基础设施互联互通、共建共享进程加快，重大基础产业向上饶城西方向布局的进程加快。如凤凰大道贯通工程、三清山大桥建设都在加紧进行。4.市级行政中心西移。将增强城西的信心指数、人气指数和经济指数，成为加快西部发展的重要力量，并接辐射上饶县。5.明确了旭日片（城西）作为市级商业副中心的定位。上饶市城市发展规划和城区商业发展规划均明确了旭日片的副中心地位，并布局系列重大项目，规划承担市区和市域的部分商业职能。6.火车站商业副中心建设尚需时日。这为城西率先加快发展提供了机遇，赢得了时间。（四）、挑战（Thr

32、eats）1.批发业发展难度增加。高速公路使上饶融入了以杭州、义乌、南昌等中心城市为代表的“三小时”经济圈，上饶发展批发市场的难度增大。2.消费外流趋势可能加剧。连接市、县的四条通道全部打通后，部分传统消费的外流可能继续加剧。当然，这也是特殊城市在特殊阶段的一般规律。第三章规划总体思路与布局结构一、商业定位当前，上饶城西已经纳入上饶市的城市总体规划与国民经济和社会发展“十一五”规划，基础设施正在全面对接。预计“十一五”全面启动城区变市区工作，2011年-2020年彻底完成城区变市区历程。商业总体定位为“中心区商业繁荣繁华，新区商业高雅时尚，街区商业特色鲜明，社区商业配套齐全，专业市场辐射周边”

33、。通过规划引导、政策激励、市场驱动，遏制消费外流，培育新的消费增长点，依次增强城西的信心指数、人气指数和商业指数，使城西商业步入持续、快速、健康发展的轨道。重点加快建设城区消费市场，全力打造专业消费市场，积极开拓农村消费品市场。上饶城西“十一五”期间的商业定位是，商业主副中心以服务城区和园区为主，以服务市区为辅，物流专业市场具有一定的辐射市区和赣浙闽皖周边地区的能力；2011年-2020年，城西将彻底融入市区，将以“两心两轴”标志，作为上饶的城西，一如上海的浦东，成为服务市区和辐射赣浙闽晥周边地区的重要商业增长极，充分承担起上饶市商业副中心的职能。二、商业中心规划布局思路 规划期末，上饶城西将

34、形成“两心两带”的商业中心布局。“两心”即指老城区商业中心和城北文化休闲商务中心。“两轴”指旭日大道综合商业轴和三清山大道物流专业市场带（轴），前者是综合商业轴，后者是商贸流通轴。老城区作为上饶城西综合商业中心的地位不会改变，应遵循发展规律，借鉴成功经验，立足现实基础，集中力量进行打造。在延续传统商业的基础上，积极引进新型业态，融入现代元素，规划布局一批专业特色商业街和大型商业网点设施为重点，提升和巩固其作为综合商业中心的地位，烘托和体现城市的繁荣繁华。根据城西发展走向和城市总体规划的要求，依托现有基础，罗桥新区将逐步发展成为文化休闲商务中心。罗桥新区要规划布局一批较高品质的文化、休闲、娱乐、

35、商务、购物服务设施，主要面向旅游者、商务人员及追逐时尚人群，体现城市的高雅时尚。旭日大道是纵贯城西南北的商业主干道和生活主干道，城区的商业街道和商业网点主要围绕其布局，在城西商业发展中具有举足轻重的地位。要通过分段打造，形成板块，进一步增强集聚辐射能力。三清山大道以物流园和专业市场为支撑，已经形成辐射能力较强的物流商贸带（轴）。作为上饶市的两大物流中心之一，应围绕打造上饶“城西”战略，大力发展商贸流通、现代物流业，要进一步发挥其邻近311高速的交通优势和邻近上饶经济开发区的产业优势，培育壮大一批新兴专业市场（将在第七章进行专题阐述）。通过打造繁荣繁华的综合商业中心、高雅时尚的休闲商务中心和特色

36、鲜明的商业轴，构建出适应高、中、低不同层次，休闲、娱乐、购物等不同目的的发达的商业网点体系，使城区居民乐意、市区居民愿意、开发区人员满意，促进城西消费快速增长，并有效遏制中高端消费严重外流现象。 三、特色商业街规划布局思路商业街是城市中商业最繁华的地段，各种业种、业态极为集中，满足了人民群众购物、餐饮、娱乐、旅游、文化活动等多方面的需求，是反映城市繁荣繁华的重要窗口。商业街建设要在尊重历史和传统的基础上，充分考虑人民群众的消费水平与购物习惯，着力突出各条商业街的特色，从而提高城市的品味和商业氛围。城西共规划布局8条专业特色街，均布局在“两心两轴”内，通过滚动打造，使之传承上饶古今商业文明的精华

37、，烘托上饶县现代商业的繁荣繁华，形成上饶城区及市区的亮点。四、社区商业中心规划布局思路以便民为宗旨，主要为社区（居住区）居民日常生活需求提供必要的服务。上饶城西人口分布比较集中，远离商业中心的居民较少，城西社区商业网点规划布局主要按街坊便利中心进行，并设计相关的业态业种组合。五、物流基地与专业市场规划布局思路根据上饶市城区商业发展规划，遵照“城内大商场、城郊大市场”的布局原则，结合上饶城西周边的交通、用地、区位条件，并为发挥三清山大道两侧现有的物流和专业市场优势，上饶城西物流园区和专业市场建设主要沿三清山大道两侧布局。在进一步完善月亮湾汽车城和国际家具城的基础上，结合汽车城的建设，配套发展汽配

38、装饰市场；同时依托上饶经济开发区的产业基础，做大做强新华龙物流园，并逐步发展工业品交易市场，加快建设建材市场和陶瓷市场等。以现代农业示范园为基地，逐步建设农副产品批发市场；充分发挥商业传统，以远泉、金标为基地，争取建设苗木花鸟批发市场。六、规划总体布局结构根据上述规划发展思路，上饶城西商业网点的总体规划布局结构可概括为“两心两带，八街六区，一园九市”。一级二级三级备注（一）两心两带1.综合商业中心城南老城区2.文化休闲商务中心城北新区3.旭日大道综合商业带南段服装鞋帽纺织品街中段建筑装潢街北段商务休闲至南向北分三段打造4.三清山大道物流市场带城西段（二）专业特色街1.步行街旭日新世界3.电子电

39、器街 凤凰大道4.宾馆娱乐街惟义路5.特色餐饮街广场支路6.旅游商业带滨江西路-槠溪路9.文化休闲街吉阳路（三）社区商业1.老城区 1、惟义路社区2、滨江社区2.城北新区1、七六路社区2、月亮湾社区3、信美路社区4、凤凰大道社区3.罗桥片区1、高松岭社区2、罗桥高校社区4.旭日经济开发区 1、武夷山社区（四）物流专业市场带1.物流中心新华龙物流园等2.专业市场1.月亮湾汽车城2.汽配装饰市场3. 旧机动车交易市场整合纳入月亮湾汽车城4.国际家具城5.建材市场含陶瓷市场6.农副产品批发市场安排在旭日商贸城内7.工业品市场 安排在工业园内8.废旧金属交易市场9.上饶花卉市场第四章商业中心区规划布局

40、根据上饶城西市规划要求和发展走向及城区发展现状，上饶城西近期形成“一主一副”的商业中心布局，即老城区为商业主中心，城北新区文化休闲商务副中心。规划远期则逐步形成双中心格局，老城区打造一个综合商业中心，体现城市的繁荣繁华；城北新区打造一个休闲商务中心，体现城市的高雅时尚。一、老城区综合商业中心（一）地理位置及现状综合商业中心位于城西东南，属于老城区范围内，东起东升路，西至旭日大道，南起惟义路，北至凤凰大道。老城区是政府机构原所在地，是城西传统的居住中心、文化中心、商业中心和经济中心。综合商业中心以旭日大道南段为主轴，通过凤凰大道、七六路、惟义路向东辐射，包括东升街在内共5条街，形成“日”字形布局

41、。本次调查，共有商业网点个，经营面积平方米。综合商业中心现状网点呈现个数较多、分布较密、业态较老、档次较低的特点，与上饶城西经济发展水平不相称，更不能适应将来发展的需要。（二）发展目标通过调整、改造、建设、提升，形成以专业特色街为骨架，以大型商业网点设施为支撑，业态齐全、功能完善、层次分明、特色突出、氛围浓厚的中心商业区，增强信心指数、人气指数和商业指数，着力体现城市的繁荣繁华。以现代百货业、特色餐饮、休闲、娱乐等先进业态集聚一批国内名牌企业，以中高档为经营特色，立足城区、服务园区、影响市区、吸引周边的区域性商业中心。重点打造“三点四线”。以金峰商厦、旭日新世界、财富广场为点，以旭日大道、惟义

42、路、凤凰大道、东升街等专业特色街为线，集中力量建设，显著提升综合商业中心的品位及功能。商业网点经营面积控制在70000平方米。（三）业态业种配置集购物中心、百货店、专业特色街为一体繁华商业中心。专业特色街大型商业设施商业业态l 1.步行街l 2.服装鞋帽纺织品街l 3.电子电器街 l 4.宾馆娱乐街l 5.特色餐饮街l 6.旅游休闲街l 1.旭日新世界l 2.金峰商厦l 3.财富广场l 4.九头鸟娱乐城l 5.旭日娱乐城（上饶县宾馆）l 6.夜总会、俱乐部l 7.农贸市场l 服装、鞋帽、纺织品l 餐饮、酒吧、咖啡、茶楼l 数码、电子、电器、通信器材l KTV、洗浴、美容美发、桑拿按摩l 日常生

43、活必需品二、城北文化休闲商务中心（一）地理位置及现状文化休闲商务中心位于城北新区。东起槠溪河，西至武夷山大道，南起信美路，北至三清山大道。城北新区是上饶城西行政中心所在地，已经具备文化休闲中心、商务中心、休闲娱乐中心的雏形，商业业态新、档次高、布局集中，现代气息浓郁。本次调查，共有商业网点个，经营面积平方米。（二）发展目标根据上饶市城区商业发展规划（2005-2020），上饶市商业中心分为“一主、两副”，上饶城西是上饶市的副中心商业区。市级副中心商业区是指承担上饶市部分商业职能，特色鲜明、功能完善、集聚力强、辐射面广的商业中心区。它不仅是城区的商业最繁华的地段之一，也是上饶市域、乃至赣浙闽皖周

44、边地区的商业中心，是市民和外来游客购物休闲的必去之地，是全市商业整体形象的有机组成部分。近期，主要面向商务人员、旅游者及追逐时尚人群，以广场、赣东北乐园、京都国际酒店、城西购物广场为基础，加快建设具有较高品质的文化、休闲、娱乐、体育、购物、会展、商务、金融等基础设施，打造文化休闲商务中心，体现城市的高雅时尚。规划远期，城北新区要按照上饶市副中心商业区的定位进行打造，做强文化休闲商务职能，服务市区，带动市域，辐射赣浙闽皖周边地区。强调高起点、高档次、高配套，突出集聚力和辐射力，成为上饶市的标志性区域。规划商业网点经营面积控制在80000平方米。（三）业态业种配置市级副中心商业区依托行政中心、赣东

45、北游乐园、京都国际酒店、希尔顿购物中心等标志性设施，打造精品街，改造商贸城。 专业特色街大型商业设施商业业态l 建筑装潢街街l 商务休闲l 文化休闲餐饮街l 精品街l 京都国际酒店 l 赣东北游乐园l 农副产品批发市场、农贸市场l 体育中心l 文化中心l 城西购物广场l 旭日大卖场l 餐饮、酒吧、咖啡、茶楼l KTV、洗浴、美容美发、桑拿按摩l 文化休闲、运动健身、金融l 品牌服装、鞋帽、皮具品、化妆品l 日常生活必需品第六章商业街规划布局城区除建设旭日大道综合商业带及三清山物流市场带外，还规划布局了八条专业特色街，全部分布在“两心”区域内，形成上饶城西区的商业文化亮点。一、旭日大道综合商业带

46、（一）地理位置及现状旭日大道北接三清山大道，南连惟义路，全长3460米，是纵贯城市南北的传统主干道，也是城西商业发展的传统主轴。据本次调查，沿路共有商业网点547家，营业面积总计65767平方米。其中，农贸市场3家；大型百货店1家，大型工业品市场1家，服饰专卖店44家，美容美发48家，建材商店42家，中小型宾馆58家，通信21家。此外，有宾馆8家，医疗诊所32家，按摩17家。旭日大道地理位置适中，人流量大，全线商业网点多、业态全、基础好、氛围浓厚，商业主轴的地位稳固。但是，也明显存在网点布局零乱、业态不新、规模较小、档次较低、集聚和辐射能力弱的问题。（二）发展目标通过调整网点布局、改造基础设施

47、、更新商业业态、提高档次水平，把旭日大道打造成一条以不同区段为板块、特色鲜明、集聚辐射能力强大的、综合性商业发展主轴。统筹考虑大型商业设施、专业特色街区及沿路商业网点的现状，建议将旭日大道分北段、中段、南段等三个板块进行打造。（三）业态业种配置专业特色街大型商业设施商业业态l 服装、鞋帽、纺织品街l 商务休闲街l 京都国际酒店 l 赣东北游乐园l 城西购物广场l 旭日新世界l 金峰商厦l 农贸市场l 新华书店l 惟义公园l 宾馆、餐饮、酒吧、咖啡、茶楼l KTV、洗浴、美容美发、桑拿按摩l 文化休闲、运动健身l 金融、电信、邮政l 日常生活必需品l 昆虫博览A、旭日大道南段服装鞋帽纺织品街指旭

48、日大道上从惟义路至凤凰大道之间的一段，全长920米，网点密集，但业态比较零乱，需要大力调整。以金峰商厦为代表，已经布局了大量服装、鞋帽、纺织品等商业网点。规划以金峰商厦为核心，打造服饰、鞋帽、纺织品专业特色板块，提高商业中心的人气指数，烘托商业中心的商业氛围。调整提升金峰商厦。金峰商厦自2003年从一个服装、鞋帽、玩具等门类的大型综合市场开业起步，对增加上饶城西商业氛围，改善消费环境发挥积极作用。然而由于其市场定位不准、交易方式传统、购物环境较差等问题，呈现萎缩性发展。从城市总体规划的角度看，在规划期内应在现有基础上进行调整提升，充分整合存量资源，通过经营方式、管理方式的创新，促成市场的二次腾

49、飞。具体有三个建议：一是明确业态定位和消费群体定位。业态定位为服装、鞋帽、纺织品百货店，消费者定位为城西中等及以上收入者。二是改善购物环境。建筑式样由敞开式转变为封闭式，改善购物环境，营造商业氛围，提高商业档次。三是推进管理创新。推进市场管理体制创新，提高市场经营的活力和动力，使之逐渐向市场化、企业化、集团化、多元化方向迈进。主力业态业种辅助配套业态业种l 时尚男女休闲装l 品牌运动休闲装l 品牌男女正装l 品牌皮具皮鞋l 化纤、棉纺、丝绸面料l 小五金l 家居用品l 运动器材l 玩具B、旭日大道中段商务休闲街指旭日大道凤凰大道至三清山大道之间的一段，全长2540米。该区段处于文化休闲商务副中

50、心的南北中轴线，沿路已经高起点布局并建成了赣东北游乐园、京都国际酒店等大型商业网点，商业业态清晰，网点较少，需要大力发展。规划充分利用其处于文化休闲商务中心的特殊区位，坚持高起点、高水平布局少数大型商业网点，比如三星级酒店、金融机构等，打造商务休闲专业特色街。商务型文化休闲娱乐业l 大中型宾馆l 大中型酒店l 金融机构l 邮政电信机构l 游乐园l 旅游纪念品l 书店C、旭日大道北段教育文化街指旭日大道三清山大道至职业教育学院校门口之间的一段，全长2160米。二、凤凰大道电子电器特色街（一）地理位置及现状凤凰大道处于上饶市中轴，城西段属于凤凰西大道，东起槠溪河畔，西至武夷山大道，全长2050米。

51、据本次调查，凤凰大道（城西段）共有商业网点79个，营业面积6008平方米。其中建材装潢店20家，中小型宾馆11家，超市、美容美发和个体日杂店各7家。凤凰大桥建成后，作为城市中轴的凤凰大道将横穿上饶城西，将市区与经济开发区直线连接在一起。凤凰大道作为生活主干道，人流大、车流大，商业设施布置要充分考虑交通的畅通性。（二）发展目标以凤凰大道为中点，以旭日新世界为核心，建设数码广场，打造家用电子电器、通讯器材专业特色广场。商业网点经营面积达到平方米。专业特色街集通讯器材、家用电器新产品展示、销售、售后服务功能于一体，汇集知名厂家、知名品牌的专卖店、专业店、专营店，形成独具特色与规模的家用电器与通讯器材

52、专卖街。旭日新世界融百货店、超市、专业店、数码专卖店等于一体，打造成以电子通讯产品、家用电器等为主体的、富有现代气息的购物中心。（三）业态业种配置依托旭日新世界发展，西段布局面向园区和新住宅区的中小酒店、超市等商业网点，东段布局电子通讯产品、家用电器等专卖店。家用电器电子数码餐饮l 电视机l 房间空调器l 收录机、VCD、DVDl 洗衣机l 自行车、电动车、摩托车l 家用电器维修l 数码广场l 电脑DIY区l 数码产品区l 品牌电脑区l 电脑教育辅导区l 影视产品l 手机l 数码产品维修l 其他高科技产品l 餐饮l 酒吧l 茶楼l 美容美发l 超市三、惟义路宾馆娱乐特色街（一）地理位置及现状惟

53、义路东起槠溪河，西至旭日大道，全长940米。惟义路是上饶城西原行政中心所在地，并有上饶县宾馆、九头鸟娱乐城等大型服务设施，商业基础相对很好。惟义路是上饶城西南边通往上饶市中心的主通道，惟义路共有商业网点97家，营业面积总计10508平方米。其中汽配商店、建材商店各12家和11家，超市6家，中小型宾馆各5家，美容美发6家。（二）发展目标依托上饶县宾馆、九头鸟娱乐城和财富广场，打造宾馆娱乐一条街。逐步转移建材商店到建材专业市场内，汽车、摩托车配件等商铺适时搬迁到汽车配件装饰市场内。（三）业态业种配置住宿、餐饮业休闲娱乐业汽摩修理业(适时迁到月亮湾汽车城)l 宾馆l 酒店l 夜总会l 俱乐部l 美容

54、美发l 桑拿按摩l 洗浴中心l 汽车、摩托车、电动车配件店l 汽车、摩托车、电动车修理店四、旭日新世界步行街（一）地理位置及现状旭日新世界步行街南起七六路，北至凤凰大道，全长350米。（二）发展目标旭日新世界步行街不属于交通性道路，路面不是太宽，有利于形成商业氛围。要发挥其处于旭日新世界综合商业中心的区位优势，以及邻近槠溪河的亲水优势，充分挖掘商业传统，改善购物环境，将其重新打造成步行街，集休闲购物于一体。（三）业态业种配置品牌服饰零售店铺特色餐饮l 品牌服装l 床上用品l 窗帘、地毯l 油画、字画l 人造花卉l 灯具l 各类摆饰l 黄金珠宝专卖l 钟表店l 摄影店l 鲜花店l 书店l 特色小

55、吃l 简式西餐l 咖啡茶楼五、滨江西路-槠溪路旅游休闲特色街（一）地理位置及现状滨江西路-槠溪路处于城西东南部、信江北岸、槠溪河西岸，位置幽静，环境优美。滨江西路东与市区滨江路相连，有利于顺利承接市区的旅游商业。目前，滨江西路大部分土地尚未开发，有利于统筹规划、高起点布局商业网点。（二）发展目标充分发挥滨临信江的优势，做足亲水文章，按照时尚、宽松、自由的理念，把滨江西路打造成市民休闲、娱乐、旅游的后花园。（三）业态业种配置鼓励布局旅游商品专卖店、特色餐饮店、娱乐健身等休闲项目特色餐饮店休闲娱乐旅游纪念品l 特色中餐l 中餐宾馆l 特色西餐l 特色小吃l 露天酒吧咖啡l 东南亚美食l 夜总会l

56、俱乐部l KTVl 舞厅l 桑拿按摩l 洗浴中心l 美容美发中心l 上饶特色产品l 景德镇瓷器l 各地民俗表演l 传统工艺品l 古玩、字画、钱币六、吉阳路文化休闲特色街（一）地理位置及现状吉阳路东起武夷山大道，西至槠溪河，全长1450米。吉阳路是随着广场休闲文化中心发展而迅速发展起来的一条新路。目前，吉阳东路已经布局了大量小餐饮，还有一些屋内装饰材料专卖店；吉阳西路的商贸城已经全面停业。（二）发展目标依托行政中心、文化休闲广场、大型商业设施，将将吉阳路打造一条集文化休闲、特色餐饮、土特产品为一体的专业特色街。改造旭日商贸城，将部分用地用于建设仓储式的购物大卖场，新增上饶城西土特产品专区，形成一

57、个综合商贸城。（三）业态业种配置文化休闲餐饮住宿其他l 书店l 音像店l 网吧l 动漫坊l 健身房l 中餐饮店l 简式西餐l 特色小吃l 快餐店l 宾馆l 旅游纪念品l 上饶特色土特产店组群l 四省特色土特产店组群七、特色餐饮一条街（一）地理位置及现状特色餐饮一条街南起信美路，北至吉阳路，全长520米。已统筹规划、高起点配套布局了一些商业网点，周围均为近年所建住宅小区。但由于新区住宅小区入住率低，人气较淡薄。（二）发展目标利用该路位于商业主中心的区位优势，打造大、中、小共生，高、中、低档并存的特色饮食街，使其成为上饶城西乃至上饶市的饮食天堂。（三）业态业种配置特色餐饮休闲娱乐l 特色中餐、特色

58、小吃l 宵夜l 酒吧、咖啡、茶楼l 冷饮坊、果汁吧l 网吧l 动漫坊八、信美路建筑装潢街第六章社区商业中心规划布局社区商业是住宅区商业网点相对集中的小型商业区，是满足居民日常生活起居和基本需求的最基本的生活服务区。规划以便民利民为宗旨，加快城区农贸市场、医疗、通信、金融等经营网点进入社区，方便居民生活。社区商业配置按不同人口规模和功能，形成居住区商业中心（23万人）和居住小区商业（1万人左右）二个层次。上饶城西人口分布比较集中，远离商业中心居民较少，城西社区商业网点规划布局主要按居住小区(街坊便利中心)进行，并设计相关的业态业种组合。社区商业布置必须严格控制规模，切忌使社区商业中心的功能与城市

59、商业中心发生重复，造成资源浪费。一、社区商业现状根据上饶城西“十一五”规划纲要，“十一五”期间，上饶城西要形成老城区、城北、罗桥、旭日经济开发区等四大组团社区结构，即四大片区结构。老城片区是商业中心所在地，已经有比较完备的商业网点，不需要对片区和居住区的商业网点进行重复规划，只需对居住小区作些指导性意见；城北新区基本按规划建设，统筹安排有商业设施，但存在建设过量的现象，需进行调整；旭日工业园片区（上饶经济开发区的原上饶县部分）商业配套设施尚未建立，近于空白；而罗桥片区大部分地方尚未建设，且缺乏规划，商业设施仍保留原农村风貌，设施简陋，业种单调，品味低，难以满足居民生活需求。二、居住区商业规划布

60、局罗桥学校周边地区距离商业主、副中心的距离较远，以学生为主的生活人群规模较大、密度较高，规划按居住区等级安排一处商业中心。商业网点按集教育、居住、文化娱乐为一体的居住区进行规划布局，并发展以文化、教育、电子信息等产品为主的特色街。具体内容见下表。罗桥学校周边居住区的商业网点配置表业态内容经营内容数量（户）经营面积(平方米)标准超市或加强超市食品、日用品。包括非处药方、干洗、净菜等功能。加强型超市则更加强生鲜、净菜等功能。12000室内菜场重点在生鲜、净菜，附设面包房、熟食店、水果、鲜花店等，使功能更齐全、内容更丰富11500专卖店、专业店经营服装、音像、书籍、体育用品、生活用品、医药等店铺为主。201500餐饮、文化、娱乐餐饮：中餐、简式西餐、特色小吃、快餐生活休闲：大型浴场、美容美发文化休闲：电影院、KTV、网吧、动漫坊202000医疗、卫生所提供便利性医疗服务1100合计7100三、居住小区商业规划布局1.定义居住小区商业网点主要配置居民日常生活消费必需的商业行