银行项目评估指引

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1、项目评估指引目录第一章 总则2第二章 项目评估的原则2第三章 项目评估参数设定2第四章 项目评估前提条件3第五章 项目评估的操作流程3第六章 固定资产及项目融资贷款评估报告的要点4第七章 房地产开发贷款评估报告的要点15第八章 附则20第九章 模板21第一章 总则第一条 为加强XX银行（以下简称“本行”）固定资产贷款项目管理，规范评估工作，保证评估质量，防范贷款风险，提高贷款效益，特制定本指引。第二条 本指引适用于本行对固定资产投资、项目融资及房地产开发项目发放的本外币贷款（包括银团贷款）。第三条 项目评估是指本行根据固定资产贷款、项目融资及房地产开发贷款的效益性、安全性和流动性要求，运用定量

2、与定性相结合的方法，进行全面、系统的评估，为贷款决策提供客观、公正、准确的依据。第四条 项目评估的内容主要包括对借款人评价、项目建设条件评价、市场评估、项目建设成本估算和筹资评价、偿债能力评估、贷款风险与效应评价等方面进行调查和分析，提出贷款是否可行的意见或建议。第五条 评估报告为本行审批固定资产、项目融资及房地产开发贷款的必备要件，须随信贷业务申报材料一并提交相应审批层级作为审批贷款的依据。第二章 项目评估的原则第六条 项目评估应尊重事实、客观公正；对原始数据、资料等基础信息搜集整理应坚持真实性原则；对数据资料的选取及成本费用、效益的界定应遵循谨慎原则；评估报告反映的信息应遵循重要性原则，对

3、重点问题要充分揭示，客观评价。第七条 项目评估实行主评估人负责制，主评估人应参与评估的全过程，并对评估质量和评估结论负责。第八条 评估报告应在下达评估通知后1个月内完成，疑难复杂项目评估给予0.5个月延展期。第三章 项目评估参数设定第九条 项目评估应遵循以下标准和参数：一、国家产业、产品和布局政策，财政税收政策，行业发展规划，国家和行业的可行性研究设计标准及参数；二、监管机构和本行的信贷政策及固定资产/项目融资指引以及本指引。三、政府有权部门对项目立项的批准文件，项目可行性研究报告及有权部门的论证意见；四、借款人生产经营等有关资料；五、中央和地方政府有关的城市建设规划、环境保护、消防、安全卫生

4、、运输、劳动保护等有关法规和规定。第四章 项目评估前提条件第十条 项目评估的启动应具备以下前提条件：一、符合国家产业、产品及布局政策和投资项目审批程序；可行性研究经权威部门论证；二、借款人的主要财务指标、项目资本金来源及比例符合国家规定以及本行对于借款人评级及准入规定；三、项目总投资及投资构成明确、拟采用工艺技术基本定型、拟购进设备已完成询价；四、借款人前3年财务报表及生产经营资料、项目立项批准文件、可行性研究报告等基础资料齐全。第十一条 进行项目评估的项目须符合本行信贷政策规定的评级以及本行准入政策要求。第五章 项目评估的操作流程第十二条 项目评估由经办分支行在营销本指引所列需要进行项目评估

5、的信贷业务时，经筛选符合本行信贷政策规定的评级以及本行准入政策，并在项目已经具备第十条前提条件的基础上，向总行信贷监控部提起项目评估申请。第十三条 总行信贷监控部依据本行信贷业务政策独立评估和筛选相应项目，对于符合本行相关信贷政策的，组织项目评估小组。第十四条 评估小组的成员由总行信贷监控部主管及信贷评估员、分行行长及分行营销部综合员组成。其中由信贷监控部主管担任主评估人。第十五条 项目评估小组成立后， 主评估人应遵循如下步骤，完成评估报告及附表的撰写和填列：一、根据项目的评估时间要求制定工作计划对评估中的调研工作、落实相关条件、分析和撰写评估报告的时间和任务等项做出合理安排；二、安排人员通过

6、实地调查、专家咨询、查阅档案资料等方式，调查收集评估报告附件所列有关文件、资料和技术经济数据，并进行资料的整理；三、安排人员根据调查核实后的数据资料，对资料进行分析、审查；四、组织小组成员按照评估办法规定，共同对项目的各项技术经济指标进行分析和论证，填制评估报告附表；五、依据技术经济分析结果，安排评估小组成员分头撰写评估报告各个章节；六、主评估人审核、修改，总纂形成评估报告。第六章 固定资产及项目融资贷款评估报告的要点第十六条 评估报告须采用本指引所附固定资产/项目融资贷款评估报告及附表模板。第十七条 评估报告各章节应包括并不限于以下内容：第十八条 一、借款人评价（一）概括性评价：对借款人/主

7、要项目发起人的经济地位、经营管理范围、与本次建设项目的关系、主要领导者整体素质及生产经营、资产负债及偿债能力、信用、发展前景等情况进行全面分析、综合论证。（二）分项评价：1.新设项目法人：因该主体专门为被评估项目实施而注册成立，仅负责本项目的建设、经营和管理，各种债务责任完全依靠该建设项目投产后的经济效益承担。重点分析论证：主要领导者的学识、信用、能力及历史业绩。2.既有法人：因该主体在被评估项目建设前已经存在，本次建设项目是在原来的基础上进行改建、扩建、技术改造或者产品更新。重点分析论证：法人本身的经济地位、经营范围、历史业绩、发展前景、项目建成对其行业地位和经营的影响等。3.承诺履行评价：

8、在项目投资协议或合同中，主要发起人对项目和企业管理、技术或销售等方面做出承诺的：另需根据承诺内容进行针对性评价，分析评价相应主体对于所作承诺的履约能力。第十九条 二、项目建设条件评价（一）概括性评价：对项目建设必要性、进展过程、工艺技术、建设和生产条件、环境保护等进行综合论证分析。（二）分项评价（包括并不限于）：1.项目建设必要性评价：（1）从国民经济长远发展规划、行业发展规划和地区发展规划、企业生产经营及发展规划等项目建设背景出发，说明国家在该行业的产业政策；（2）借款人/项目发起人投资该项目的原因、建成后的意义作用；（3）该项目与借款人/项目发起人现有主营业务的关系，分析项目计划与借款人/

9、项目发起人的长远发展规划有何关系；（4）借款人/项目发起人进行项目与主要竞争对手相比有何相对竞争优势，通过以上分析判断项目建设的合理性。2.项目进展过程评价：（1）项目建议书、可行性研究、初步设计、新开工、概算调整等文件的批复单位、批复时间及批复内容；（2）项目已开工的：增加形象进度、投资完成及各项资金到位情况分析。3.项目工艺技术设备评价：（1）审查项目设计单位的资格和水平；（2）论述项目采用的工艺技术、生产流程和主要设备的先进性、合理性、可靠性和适用性，（3）该技术是否涉及到专利、技术诀窍转让等知识产权方面的问题（如有）；（4）主要设备供应商（制造商）按时交货的可靠性；（5）国内外同类工艺

10、技术和设备的生产或运转情况；（6）借款人/项目发起人是否具有使用、维护该类技术及设备的经验和技术力量。4.项目建设和生产条件评价：（1）调查分析项目建设及生产所需用地、原材料、燃料、动力来源的可靠性；（2）分析交通、运输、通讯和生活保障设施及投资区域环境等条件与项目需要的适应性；（3）已经选定主要单项工程施工企业的：施工企业的资质等级、施工水平、技术力量、以往施工的工程质量等情况。5.环境保护评价：（1）项目涉及环境保护方面的问题及项目的建设和投产对生态环境产生的影响（包括废水，废气，废渣，生态平衡，拆迁，等等）；（2）项目主体拟采取的环境保护措施；（3）环保方案是否已得到有权环境监管部门的审

11、批、审批文件名称（文号）、审批文件的结论。第二十条 三、市场评估（一）概括性评价：通过对产品市场供求现状的调查和对产品供求发展趋势的预测以及项目产品竞争力的分析，判断项目产品销售的前景和潜力。（二）分项评价： 1.产品的用途、消费对象、市场需求总量及其区域性、时间性等特点；2.产品的市场竞争激烈程度，是否具有垄断性，垄断的程度；3.国内现有同类产品的生产能力、产品产量及生产能力利用情况；4.国内在建和拟建生产同类产品项目的生产能力及预计建成投产时间；5.产品近两年进出口数量及进出口主要来源；6.预测未来若干年内（一般为五年左右）产品需求总量分析；7.价格变化情况和预测及依据；8.项目产品与国内

12、外同类产品相比在性能、质量、价格方面的竞争能力；9.产品市场定位和市场开发计划、销售措施分析10.产品营销策略（主要包括产品策略、价格策略、分销渠道策略、促销策略等）；11.出口项目项下出口可能性预测及国际市场供求状况和价格走势预测。第二十一条 四、项目建设成本估算和筹资评价（一）概括性评价：对建设项目投资估算和各项资金来源的合理性和可靠性进行分析论证。（二）定量分析：评价投资估算合理性和来源的可靠性，填制附表：“固定资产投资估算表”、“固定资产投资资产分类表”、“投资计划与资金筹措表”，各分项内容及公式如下： 1.项目总投资：项目总投资是指固定资产投资与流动资金投资之和。其中：项目建设期投入

13、物价格按时价确定，即按照项目建设期各年可能发生的实际支付价格确定。2.固定资产投资：固定资产投资包括静态投资和动态投资。其中：静态投资包括建筑工程费用、安装工程费用、设备购置费用、其他费用和基本预备费；动态投资包括建设期利息、汇率变动部分、固定资产投资方向调节税（目前暂缓征收）及国家新批准的税费、涨价预备金。3.项目建设期利息：项目建设期利息是项目建设期内每年应计利息之和。建设期每年应计利息（公式）=（年初贷款累计本年发放贷款总额/2）年利率 n t-14.涨价预备金（公式） It（1f） -1 t=1式中：n-计算期年数It-计算期第t年的建筑安装工程费用和设备及工器具购置费f-投资价格指数

14、t-计算期第t年5.铺底流动资金：铺底流动资金按项目建成投产后为维持正常生产经营活动所占用的周转资金的30%进行测算。（三）需核实事项提示：1.项目评估时需要对客户提交的可行性研究报告数据进行核实；2.固定资产投资估算主要核实因素：（1）工程内容和费用是否齐全？是否任意扩大取费范围和提高标准，扩大规模？（2）投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；（3）分析投资构成比例是否合理及不合理的原因；（4）分析审查投资估算是否包括了不可预见费和价差费；（5）根据价格升降相应调整项目建设期间建筑材料、设备及工器具购置费用投资增减数额。第二十二条 五、资金来源评估（一）概括性评价：对项目权益性资金和

15、债务性资金的可靠性和资金成本进行分析。其中：权益性资金包括借款人、其他相关人对项目投入的资本金、借款人等对项目投入的无需返还的资金、折旧、发行股票募集的资金；债务性资金包括银行贷款、发行债券、融资租赁及其他需付息还本的资金。（二）分项评价：1.可靠性评价（1）对于货币方式的资本金根据各投资者提供的财务报表和分年度资金安排承诺函，在对各投资者近三年财务报表的现金流量以及所有者权益指标（包括资本金、资本公积、盈余公积和未分配利润等）分析评价各投资者投入资金来源的可靠性；（2）拟以发行股票筹资的，需核查“国务院证券监督管理机构”批准发行的正式文件；查看发行规模、价格、时间、方法和说明书；了解证券市场

16、的情况，以确认能否按时按计划筹集资金；分析确定各投资者用于本项目的资本金数额及分年度计划实施的可靠性；（3）拟以于实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等方式投入的资本金，需核查是否经过有资格的资产评估机构进行估价；估价方法是否符合法律、法规的要求；出资比例是否符合有关规定等；（4）拟以债务性资金筹资的，需核查债务性资金的筹措数额、筹措方式、筹资成本、计划安排及审批情况；（5）拟以发行债券（公司债券、企业债券、可转换公司债券）筹资的，需核查“国务院证券监督管理机构”批准发行的正式文件；查看发行规模、价格、时间、方法和说明书；了解证券市场的情况，分析确定按计划筹集资金的可靠性。2.资金成本评价（

17、1）分析来源资金（包括自有资金）的使用都必须付出相应的代价，包括：为筹集资金而花费的全部代价。含筹措成本和使用成本（一般用成本额占所筹资资金的百分比表示，称为：资金成本率）。（1）资金来源较多时，用加权平均资金成本计算其总成本率。注：资金成本率是项目必须获得的最低收益率，以补偿企业经营这个项目所付出的代价，本行原则上不得叙做项目收益率低于资金成本率的项目。第二十三条 六、偿债能力评价（一）概括性评价：在基础财务数据测算与分析的基础上，根据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估指标，定量分析考核项目的盈利能力和清偿能力，并进行不确定性分析，据以判别项目的财务可行性。（二）定量分析：填制附表

18、“总成本费用估算表”、“损益表”、“贷款偿还期计算表”、“全部投资现金流量表”。 分析内容及公式列示如下：1.项目生产经营期投入物和产出物价格预测：（1）项目生产经营期投入物和产出物价格预测采用项目计算期内各年以建设期末物价总水平为基础，并考虑生产经营期相对价格变化后的同一预测价格；（2）对项目生产经营期投入物和产出物价格进行预测时，需进一步考虑其现实价格的合理性、市场供求状况及国家有关政策等因素对价格变化趋势的影响； 2.项目生产经营期基础财务数据：包括：总投资、资金来源、计算期与生产负荷、成本与费用、销售收入与销售税金及附加、利润总额与利润分配等。计算方法及公式如下：（1）项目计算期：包括

19、建设期和生产经营期。确定项目计算期，需充分考虑产品市场供求情况及技术进步因素；（2）生产负荷（亦称生产能力利用率）：项目建成投产后各年实际产量与设计生产能力的比值。需在具备相应依据的前提下确定项目生产经营期各年的生产负荷；并考虑原材料、燃料、动力供应、产品市场需求及工艺技术等因素变化对生产负荷的制约和影响作用。（3）总成本费用：项目各年为生产和销售产品而花费的全部成本和费用。计算公式：总成本费用产品制造成本管理费用财务费用销售费用（4）产品制造成本：企业生产过程中实际消耗的直接材料、直接工资、其他直接支出和制造费用。其中：直接材料包括企业生产经营过程中消耗的原材料、辅助材料、备品备件、外购半成

20、品、燃料、动力、包装物以及其他直接材料；直接工资包括从事产品生产人员的工资、奖金、津贴和补贴；其他直接支出包括从事产品生产人员的职工福利费等；制造费用包括企业各个生产单位为组织和管理生产所发生的生产单位管理人员工资、职工福利费、生产单位房屋建筑物及机器设备等的折旧、油田维护费、矿山维简费、租赁费、修理费等及其他制造费用。（5）管理费用：企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。包括公司经费、工会经费、土地使用费、技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、坏帐损失及其他管理费用。（6）财务费用：企业为筹集资金而发生的各项费用。包括企业生产经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续

21、费、金融机构手续费以及筹资发生的其他财务费用等。评估时一般只考虑长期负债利息支出和短期负债利息支出，其中生产经营期间的长期负债利息净支出一般采用“滞后计息法”即假定各年的还本付息在年末发生，计算出各年的财务费用后再计算当年的还本付息资金来源。（7）销售费用：企业在销售产品、自制半成品和提供劳务等过程中发生的各项费用以及下设销售机构的各项经费。（8）经营成本：总成本费用扣除固定资产折旧费、维简费、无形资产及递延资产摊销费和利息支出以后的全部费用。计算公式：经营成本总成本费用固定资产折旧费维简费无形资产及递延资产摊销费利息支出（9）产品销售收入：项目建成投产后在一定时期内销售产品而取得的收入，按含

22、税价格计算。（10）销售税金及附加：项目建成投产后在一定时期内因销售产品而发生的增值税、消费税、营业税、资源税、城乡维护建设税及教育费附加等。增值税计算公式： 增值税当期销项税额当期进项税额销项税额=销售额*税率=销售收入（即含税销售额）/（1+税率）*税率进项税额=外购原材料、燃料、动力/（1+税率）*税率（进项税额中以农产品为原料者为进货价*10%)注：1.无论销项税额还是进项税额，都应按货物品种和适用税率的不同分别估算；产品增值税属于销售环节的税，评估中作为销售税金。2.确定产品销售价格时，采用估算时的实际价格或一段时期内的平均价格，并加以预测及分析。3.项目产出物有外销时，应计算外汇销

23、售收入，并按评估时的汇率折算成人民币，再计入销售收入总额。（11）销售收入与销售税金及附加的估算与审查：随项目具体情况而定。分别按生产经营各年的生能力利用率（生产负荷）进行计算，产品销售价格按现实情况和市场变化趋势分析确定；各种税金及附加的计算按国家规定分析确定。（12）利润及利润分配估算：需按按照现行财务制度测算项目利润及利润分配数据。指标及计算公式：产品销售利润销售收入总成本费用产品销售税金及附加其他销售利润利润总额销售利润投资净收益营业外收入营业外支出（13）盈利能力估算：项目盈利能力分析包括计算销售利润率、投资利润率和财务内部收益率等指标。计算公式：项目销售利润率生产经营期年平均利润总

24、额/生产经营期年平均销售收入100投资利润率：项目建成投产后，生产经营期各年利润总额的年平均数与项目总投资之比率。计算公式:投资利润率生产经营期年平均利润总额/项目总投资100财务内部收益率：项目在计算期内各年差额净现金流量现值累计等于零的折现率，它反映项目所占用资金的盈利水平。n -t表达式为: （CICO）t（1IRR） 0 t=1式中：IRR-内部收益率CI -现金流入量CO -现金流出量（CI-CO）t-第t年的净现金流量n -计算期（14）清偿能力估算：本指标为计算贷款偿还期指标。贷款偿还期是指借款人/项目发起人从支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止的时间，亦即以项目建成投产

25、后可用于还款的利润、固定资产折旧费、无形资产及递延资产等摊销费及其他还款资金偿还固定资产贷款本金和利息所需要的时间。计算公式：贷款偿还期贷款偿还后开始出现盈余的年份贷款开始支用的年份当年偿还贷款数/当年可用于还款的资金数注：1.本公式为综合贷款偿还期估算。如项目存在多种贷款来源渠道的，另应按各种贷款的还款条件估算各类贷款偿还期。2.涉及外资的项目，境外借款部分的还本付息应按已经明确的或预计可能的贷款偿还条件（包括偿还期限和偿还方式）计算。3.如各种贷款的偿还条件未确定，应采用以下两种方式计算贷款偿还期：一种按先贷先还、后贷后还的方式计算；另一种按各种来源渠道的贷款资金占贷款资金总额的比例，分摊

26、偿还贷款的方式计算。第二十四条 七、不确定性分析：包括盈亏平衡点分析和敏感性分析（一）盈亏平衡点分析：在一定的市场、生产能力的条件下贷款项目成本与收益的平衡关系的分析。需根据正常生产年份的产品产量或销售量、可变成本、固定成本、产品价格和销售税金等的年平均数据，计算盈亏平衡点。一般以生产能力利用率表示，计算公式：BEPCF/(SCvT) 100式中：CF- 年平均固定总成本S- 年平均销售收入Cv- 年平均可变总成本T- 年平均销售税金及附加（二）敏感性分析：在项目建设过程中和投产后的若干主要的不确定性因素发生变化时，对项目经济效益所带来的影响程度而进行的定量分析。需分析建设工期、投资、生产负荷

27、、生产投入物价格、销售价格、汇率等因素变化以及项目内部收益率、贷款偿还期等指标，判别项目的潜在风险和抗风险能力；应根据具体项目进行单因素/多因素的敏感性分析。第二十五条 八、贷款风险与效应评价（一）概括性评价：对借款人提供的保证、抵押、质押等贷款风险防范措施的可行性、可靠性等方面进行分析论证。需对本行支持项目获得的间接收益情况进行银行相关效益评估分析。（二）分项评价：1.风险防范评估：分析项目本身以及本行投资有哪些主要风险，以及降低，规避，和分摊风险的措施。包括：担保措施评估：保证措施评估、抵押措施评估和质押措施评估。（1）法律风险：评价贷款合同、抵押、保证、承诺、土地使用权、外汇许可、项目法

28、律文件的审批、政府政策、法规、税收、环保、劳动用工等方面是否存在有待澄清、解决的法律问题；借款人/项目发起人是否与任何第三方有未解决、清算的重大法律纠纷以及简要介绍项目所在地地方法律环境。（2）项目技术、市场、资金、财务等各方面存在的问题。（二）银行效益评价：1.流动性指标评估：借款人/项目发起人在本行开立基本结算户或资金分流情况计算存贷比率指标。计算公式： 存贷比率企业存款/（固定资产贷款流动资金贷款）100式中：（1）企业存款是指借款人/项目发起人正常生产年份在本行的各类存款，包括结算户存款和其他存款的平均余额；（2）结算户存款平均余额可按销售收入的一定比例测算；（3）其他存款按企业正常生

29、产年份的折旧和未分配利润两项的滞留额（企业计划以后年份使用部分）估算；（4）固定资产贷款和流动资金贷款系指本行对借款人/项目发起人将要承诺的两类贷款的总额；2.银行相关效益分析：包括分析项目建设后银行的结算业务增长情况；行业动态经济信息情况；与地方政府和主管部门关系情况；业务发展和机构网点建设情况；社会知名度和业务竞争能力情况等。第二十六条 九、总评价（一）概括性评价：通过对借款人评价、项目建设条件评价、市场评估、项目建设成本估算和筹资评价、偿债能力评估、贷款风险与效应评价等方面的评估论证，进行全面归纳总结，指出项目存在的问题，提出落实和解决有关问题的建议，形成评估总体意见，供决策参考。（二）

30、分项情况汇总：将各分项评估得出的结论进行整理归类和对比分析，形成对项目各方面的全面、客观的概括总结。（三）问题与建议指出项目存在的、可能会给本行贷款带来风险的问题，以及尚未解决或无法解决的问题;以及本行以往类似项目操作的异同，及经验教训。在此基础上提出有效解决这些问题的措施和建议，并对问题落实解决做出方案说明。（四）总体评估意见对本行能否贷款支持项目建设提出决策建议。包括：1.基本条件：借款人/项目发起人已在或承诺在本行开户情况；与本行签订银企合作协议或承诺在本行保持稳定的结算量和存款余额等。2.借款人/项目发起人资信：借款人/项目发起人近三年保持比较高的盈利水平；截止上年底的资产负债率应低于

31、70，流动比率应高于150，速动比率应高于80；借款人/项目发起人现有长期负债有稳定可靠的还款来源。3.投资估算：固定资产投资估算中，工程不可预见费率应高于10，投资价格指数根据届时国家经济形势及国家计委颁布的投资价格指数而定。4.资金来源：工业项目固定资产投资中要有不少于25的资本金；流动资金中要有不少于30的资本金；流动负债和长期负债不得作为企业的资本金。以工业产权、非专利技术作价出资的金额，不得超过项目资本金总额的20。借款人/项目发起人及项目投资者对其他法人累计投资额不超过企业注册资本金的50。5.财务评价：项目财务内部收益率原则上应高于平均筹资成本4个百分点；贷款偿还期，大中型基本建

32、设项目一般不超过8年，小型基本建设项目不超过3年；限额以上技术改造项目一般为5年，最长不超过6年，限额以下技术改造项目一般为3年，最长不超过5年。外汇贷款（转贷）项目的贷款偿还期，应符合贷款或转贷协议要求。6.风险防范：项目贷款的保证人应当具备担保能力；采用抵押方式的，不动产或动产的抵押率应低于70。第七章 房地产开发贷款评估报告的要点第二十七条 评估报告须采用本指引所附房地产开发贷款评估报告及附表模板。第二十八条 评估报告各章节应包括并不限于以下内容：第二十九条 一、概要简要介绍贷款项目背景，对项目贷款进行总评价，提出贷与不贷，贷多贷少的明确意见，指出拟建项目及借款人存在的问题，提出改进意见

33、和避险措施；第三十条 二、借款人评价：（一）借款人概况：借款人的历史沿革、地理位置、产权构成（或所有制）、组织形式、职工人数及构成；分析企业形象、主导产品、在行业和区域经济发展中的地位和作用。对涉及企业体制、主营业务方向、对外投资及诉讼等重要事项应作进一步调查分析。（二）股东及经营者情况介绍：法定代表人和领导班子成员的经历、业绩、信誉、品德和能力，评价其经营管理水平。（三）经济实力评价：借款人近3年的总资产、净资产、固定资产净值、在建工程、长期投资以及工艺技术装备水平等变化情况，分析借款人近几年业务拓展及经济实力增长情况。（四）资产负债分析：借款人主要资产负债情况，计算近3年资产负债率、流动比

34、率、速动比率等指标，分析主要资产负债项目的增减变化情况和原因，在综合考虑或有负债的情况下，评价其短期和长期偿债能力。（五）信用状况评价：借款人的基本账户开立、信用等级等情况；近3年短期借款和长期借款本息的偿还情况；本行对借款人全部存量贷款的风险度状况；借款人的商业信用与本行的业务合作现状；计算存贷比率和销售款归行率。（六）发展前景评价：借款人所在行业的特点、发展方向及中长期发展规划及借款人的发展前景。第三十一条 三、项目建设条件评价（一）项目建设的必要性评价：调查项目提出的背景，项目建设性质、特点、地理位置、占地面积、总建筑面积及分类建筑面积，建筑密度、容积率、绿化率、车位数量等经济技术指标；

35、项目的拆迁安置计划和规划设计方案综合分析项目所在地区有关商品房开发的政策环境和发展规模；项目建设的目的和社会效益，以此评价项目建设的必要性。（二）项目实施进程情况评价：项目立项、可行性研究、规划、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至开工的进程状况；1.未开工项目：项目开、竣工时间及其进度安排预测；2.已开工项目：工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况，项目预计竣工时间，已取得商品房屋销（预）售许可证并对外销售的，说明销（预）售情况；3.追加投资项目：需增加设计变更、概预算调整情况分析。（三）项目技术条件评价：核查项目设计单位的资格和水平；论述项目采用的工艺技术、生产流程和主要

36、设备的先进性、合理性、可靠性和适用性；项目技术是否涉及到专利、技术诀窍转让等知识产权；主要设备供应商（制造商）按时交货的可靠性；国内外同类工艺技术和设备的生产或运转情况；借款人是否具有使用、维护该类技术及设备的经验和技术力量。（四）拆迁评价分析：项目拆迁的难易程度，以及可能对项目实施进程产生的影响。（五）项目建设条件评价：政府有关部门的立项批复；土地使用权获取的方式，如果是出让土地出让合同签订、土地出让金交纳、国有土地使用权证办理情况；项目所需拆迁许可证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证办理情况；城市基础设施的供应（如水、电、煤气、供热等）的政府部门承诺；建设工程开工（施工）许可证和商品

37、房屋销（预）售许可证办理情况；优惠政策情况。六（环境保护评价：项目建设地区的环境状况；项目是否可能引起周边生态环境的变化；项目为环保拟采取的措施；环保方案的批复文件（文号）及结论情况。第三十二条 四、市场评估（一）市场供求现状及趋势评估：国家及地方的经济政策和产业政策；项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程度；项目主要消费群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；该区域目前已建与在建、拟建同类项目的供给情况、价格水平及变化趋势，以及对本项目的影响。（二）土地成本分析：土地出让价格与同区域、可比项目的比较分析。（三）项目竞争能力评估：项目地段、小区规划、房型设计、质量、

38、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势及市场上竞争能力。（四）项目销售前景评估：项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实；分析和评价其可行性和有效性；估算项目未来的租售价格水平、租售进度安排以及各时段内的租售面积。第三十三条 五、项目建设成本估算和筹资评价（一）项目建设成本估算1.土地费用包括：（1）土地使用权出让金，是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付的价款。（2）土地征用费，是指征用农村土地发生的费用，主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树

39、木补偿费、地面附着物补偿费）、新菜地建设基金、耕地占用税等。（3）拆迁安置补偿费，包括拆迁安置费和拆迁补偿费。（4）城市建设配套费，是指因政府投资进行城市基础设施如自来水厂，污水处理厂、煤气公司和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。2.前期工程费包括：（1）项目可行性研究费；（2）勘测设计费：勘测费、规划费、设计费及其它；（3）“三通一平”费：包括地上原有建筑物、构筑物拆迁费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。（4）建筑安装工程费：包括土建工程费和设备及安装工程费。（5）基础设施建设费：包括开发项目内道路、供水、供电、供气、绿化、排污、排洪、通讯、照明、环卫等工程发生的支出。（6）公共配套

40、设施费：包括开发项目内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，这些公共配套设施包括行政用房、文教用房、商业网点、人防工程、消防、车棚等。（7）开发期间税费：包括开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括固定资产投资方向调节税、建筑工程质量与安全监督费、供水增容费、供电增容费、城市占道费等。3.不可预见费包括：项目建设期所发生的管理费用、销售费用和财务费用之和。管理费用包括：企业管理部门为管理和组织房地产项目开发、租售等经营活动而发生的各项费用。销售费用包括：开发建设单位在租售项目过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。财务费用包括：筹集资金而发生的各

41、项费用，主要为借款利息、汇兑损失等。注：1.本行须对房地产开发项目的可行性研究报告数据进行核查；2.主要核查项目工程内容和成本费用是否齐全；有无任意扩大取费范围和提高标准；扩大投资规模；投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价；分析投资构成比例合理与否及原因。（二）资金来源测算1.借款人自有资金来源评估：（1）拟以实物或土地使用权等方式投入自有资金的，审查资产评估机构进行评估；估价方法是否符合法律、法规的要求；所占比例是否符合有关规定；（2）对以货币方式投入自有资金的，审查借款人近三年的开发经营、资产负债、现金流量及资本金实际到位情况；预测企业的应偿还债务和其他在建或拟建项目资金投入；综合分析确

42、定借款人可用于本项目的自有资金数额。2.预售收入资金来源评估：项目的建设进展情况、预售付款方式以及市场销售情况；项目各期预收房款金额测算和分析。3.对其他资金来源评估：根据有关文件、协议，确定其各期来源的可靠性。（三）项目投资计划评价评价拟建项目分年度投资计划的可行性，编制“项目总投资来源及支出预测表”（见附件4房地产开发贷款评估表2）。注：1.房地产开发项目的总投资是指项目建设期内各年为开发、租售房地产项目而花费的全部成本费用之和，包括开发成本和开发费用。2.项目建设期是指房地产项目建设从前期准备到办理竣工验收结算的期间。第三十四条 六、偿债能力评估包括：借款人的综合效益一般包括借款人原有效

43、益、在建工程和拟建项目预计效益。（一）项目财务效益预测按照国家现行财税制度分析测算项目的投资、生产期成本费用、销售收入与销售税金及附加、项目利润等数据，编制“项目财务现金流量表”，计算投资利润率、财务内部收益率、投资回收期等指标，并进行不确定性分析。对需用汇项目还应进行外汇平衡分析。（二）借款人综合效益评价根据借款人前三年资产负债和损益变化趋势，综合考虑借款人生产发展纲领、财务规划及拟建项目和其他在建项目因素，预测借款人计划贷款期内资产负债和经营效益变化情况，测算编制“资产负债表”和“借款人损益及利润分配预测表”；计算分析销售利润率、资产负债率、流动比率、速动比率等主要经济指标。（三）偿债能力

44、评估预测借款人综合效益；测算可还贷资金来源；在考虑借款人原有长期负债按合同约定偿还的基础上，编制“长期负债偿还预测表”，测算项目长期贷款偿还期。第三十五条 七、贷款风险与效应评价（一）贷款风险分析1.定量分析：测算贷款风险度，填制“项目贷款风险度测算表”。2.定性分析：综合分析借款人在投资、市场、原材料供应、汇率、生产经营、管理体制、政策环境及贸易条件等方面面临的风险，分析这些风险因素出现的可能性以及对本行贷款的影响程度，提出相应避险措施。（二）贷款担保评价对借款人提出的贷款担保方式意向进行初步的调查，评价其可行性。（三）贷款效应评价分析增量贷款对本行稳定和增加存款、扩大结算业务，拓展中间业务

45、的影响；计算存贷比率；分析增量贷款对盘活贷款存量、改善贷款结构、降低贷款资产风险的影响；分析评价增量贷款给本行带来的社会效益。第三十六条 八、评价结论（一）对借款人基本情况、项目建设情况、市场状况、项目投资估算及资金来源筹措、项目财务效益、银行效益与风险防范措施等方面做综合性论述。（二）对贷款项目当前存在的有关问题进行阐述，提出建议及解决措施。（三）对贷款项目提出最终评估结论，就是否发放贷款、贷款的金额、条件、期限、利率等提出明确的意见。 第八章 附则第三十七条 贷款评估报告系本行内部文件，任何部门和个人不得对外提供。第三十八条 本指引由总行信贷监控部负责解释，修改亦同。第三十九条 本指引自公布之日起生效。第九章 模板第四十条 附件一、固定资产贷款及项目融资评估报告附件二、固定资产贷款及项目融资评估表附件三、房地产开发贷款评估报告格附件四、房地产开发贷款评估表21