房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案（三）

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1、2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（三）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、研究机构对居民需求住宅户型抽样调查结果表明，70%以上的家庭认为()平米建筑面积的户型较为合适，过大的面积容易形成重复的不必要功能。A60-80B80-100C80-120D100-1402、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2。A、552B、3519C、4293D、48453、承包商收到竣

2、工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A半个月B一个月C一个半月D两个月4、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括()。A移动平均法B指数平滑法C市场因子推演法D简单平均法5、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。A、180.0B、300.0C、309.0D、313.26、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A544.10B

3、555.10C1776.32D2109.387、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。A、5.00%B、5.25%C、5.42%D、5.75%8、在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A估价师声B估价的假设和限制条件C估价方法D估价对象9、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5，投资利息

4、占直接成本的5，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6，则开发后的地价为（）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.300010、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段。A租金增长率上升B新增供给小于新增需求C新开工项目增加D租金增长率下降11、下列行业中，（）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。A批量行业B僵滞行业。C分块行业D专业化行业12、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用13、某置业投资者

5、以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。A0.21B1.23C2.01D3.2314、一般来说，认知定价法所确定的价格()价值定价法所确定的价格。A高于B低于C等于D高于等于15、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80。己知土地资本化率为6，建筑物资本化率8。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。A43B112.5C123.

6、3D15016、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6。则该家庭的首付款额是（）元。A34000.00B83265.38C87867.78D91022.1217、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（）。A市场需求容量调查B消费者行为调查C市场营销因素调查D竞争情况调查18、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。A19B21C23D2519、房

7、地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。A施工单位B建设单位C监理单位D设计单位20、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为34万元，其中支付银行利息15万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。A107B147C207D33321、下列表述中不正确的是（）。A在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果22、下列费用中，不属于物业管

8、理企业经营费用范围的是（）。A保险费B房产税C法律费D贷款利息23、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/m2。A2648B2688C2708D273424、当供给增加量小于需求减少量时，则（）。A均衡价格下降，均衡交易量增加B均衡价格下降，均衡交易量减少C均衡价格上升，均衡交易量增加D均衡价格上升，均衡交易量减少25、评估房地产投保火灾险时的

9、保险价值，通常包括（）。A、重置成本+土地使用权价值B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失26、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A、估价时点B、搜集该可比实例时C、进行房地产状况修正D、成交价格所反映27、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。A比较风险B通货膨胀风险C时间风险D资本价值风险28、通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是()A.土地的估价期日B.土地的使用期限不同C.土地在不同时期的基准地价不同D.土地在不同时期的路线价不同

10、29、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。（建设工程教育网原创）A土地取得成本+开发成本B土地取得成本+开发成本+管理费用C土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D开发完成后的房地产价值30、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。A10B15C20D3031、在房地产市场的分类中,二级市场是指()A土地使用权转让市场B新建商品房租售市场C土地使用权出让市场D土地使用权出让和新建商品房租售市场32、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。A减少B增加C不变D同步递减33、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为

11、15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A280B285C290D29534、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是()。A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B、运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余35、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005

12、年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5，2.5，0.5，-1.5，-2.5，-1.0，1.5，-1.5，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元/m2。A2938B2982C3329D3379二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念：弥隙市场的特点是（）。A消费者愿意支付较高的价格B企业处于领导地位C消费者以年轻人为主D商品住宅多为豪宅E以投资性购买为主2、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（）。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查

13、勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之曰C.分期实施的房屋拆，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点3、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）。A不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关D房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化E汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导

14、致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降4、基准地价对应的平均容积率是()A.该用途土地在该地域内的平均容积率B.该用途土地在该均质地域内的容积率C.该用途土地在该级别地域的容积率D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率E.该用途土地在该级别地域的平均容积率5、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。A文献查阅B观察C专题讨论D分销渠道调查E实验6、关于房地产企业的经营收入、利润和税金，存在的数量关系有（）。A经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B利润总额=经营利润+营业外收支净额C税后利润=利润总额-所得税D经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E销售税金=营业税+城市

15、维护建设税+房产税+土地使用税7、对零售商业物业进行分类的主要依据有（）。A建筑规模B经营商品的特点C商业辐射区域的范围D周围环境E服务人口的收入水平8、开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有（）。A建设工程规划许可证B选址规划意见通知书C项目设计方案的总平面图D城市计划部门批准征用土地的计划任务提供E1/2000或1/500的地形图9、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现()的模式。A同质偏好B同形偏好C集群偏好D分散偏好E心理偏好10、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（）。A资金时间价值是资金的增值特性使然B利率是资金时间价值的一种

16、标志提供C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等11、从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于（）。A、一般物价上涨率B、餐饮业利润率C、国内生产总值增长率D、特殊物业投资收益率E、土地开发利润率12、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（）。A估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之

17、间的差额E建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧13、长期预测法除了用于推测，判断房地产的未来价格外，还可用于（）等。（提供）A收益法中预测未来的租金B收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C填补某些房地产历史价格历史资料的缺乏D比较分析两娄以上房地产价格的潜力E成本法中确定房地产的重新构建价格14、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。A消费者的收入增加B作为替代品的房地产的价格上升C作为互补品的房地产的价格上升D消费者预期其未来的收入增加E消费者预期未来的房地产价格上升15、投资项目可行性研究的根本目的包括()。A减少或避免投资决策的失误B提高项目开发建设的经济效益C提高项

18、目开发建设的社会和环境效益D为项目决策提供依据E为项目后期的经营决策提供依据三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、房地产所有权可分为独有，自有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）2、对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。()3、房地产市场自然周期的第三阶段始予供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。（）4、房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。()5、我国目前的基准地

19、价表现形式为标准宗地的价格。6、在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。（）7、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制筹因素构成的一个系统。（）8、运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.52范围内。（）9、在非线盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。（）10、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（）11、在确定建筑物的重置价格或建筑安装工程费时，都应包含开发管理费用。（）12、在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因

20、素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（）13、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（）14、某城市路线标准深度为8m，划分为三个等分，从街道方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为50、30、20。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120。（）15、估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。（）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物

21、业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8分）2、某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5，按年末等额付款方式偿还。另外，王某

22、与一承租人订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁台同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2的比率递增，每年年来一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率迭到12，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。（12分）2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（三）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题

23、1 分）1、C2、C3、A4、C5、C6、B7、D8、B9、D10、A11、D12、C13、B14、A15、C16、C17、C18、B19、B20、C21、D22、D23、C24、B25、C26、D27、B28、B29、B30、D31、B32、B33、A34、C35、A二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、AB2、AB3、AE4、DE5、BCDE6、ABC7、ABC8、BDE9、ACD10、ABCE11、AC12、ACDE13、ACD14、ABDE15、ABC三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、X5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、计算

24、题 （共 2 题，第小题 10 分）1、解：（1）计算未来3年的净利益。1）未来第一年的净收益(36036)120)125)3000=-58.32万元2)未来第二年的净收益(40036)(120)(125)3000=-65.52万元3)未来第三年的净收益(33036)(120)(125)3000=52.92万元（2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。（3）计算收益价格。或：2、（1）现金流入现值：a租金收入现值：A1/(i-s)1-(1+s)n/(1+i)n=1501250/(12-2)1-(1+2)10/(1+12)10=54.6765万元b转售收入现值：/(1+12)10（2）现

25、金流出现值：a定金：5(1+12)=5.6万元b追加首付款：11.5万元c贷款偿还：总房价：501.1=55万元贷款额（P）：55-(5+11.5)=38.5万元年还本付息额：A=Pi/1-(1+i)-n=38.56.5/1-(1+6.5)-105.3555万元折现值：P=A/i1-(1+i)-n=5.3555/121-(1+6.5)-10=30.2598d.出租成本：A/i1-(1+i)-n=3/121-(1+12)-10=16.9507万元装修费用：6(1+12)-10=1.9318万元（3）转售单价：令净现值为0，则有：54.6765+/(1+12)10-5.6-11.5-30.2598

26、-16.9507-1.9318=0因此，=35.9216万元转售单价为：35.9216/50=0.7184万元/m2ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtARp3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw08gVS8DsDQQYGC3cE7moO2tLF0Jf1gK74IUXyBmtIVR97CkrfVqULT5fn2t6MpJR6rbzVPSortZvIj5NB5ndVvSr4iWr1TwLFKgLSPzuhRjQ3CmZU98eUOuijdLSZqPmvrw9zKupxf8WFUG9l2

27、G9277g2rTipa1YpCZEuqxpKBhtVDCooQOzxUz3vJrZmOcijyM62zchmeooTYes8EBMm932tbz2Yo09RtsZEYS8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLvsm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4VsuR9zpfZFMfsjhcfCA37lNW2VVLRKN7R8psz1BN6oRic5hU5Z6HCxAYqyNPOG8duYbAwqSl20CSg06Dh2sM8HLtgPkIcSkrgOPDpuHBj1LmPk7lYdvC6NNMwL3fwhZFTFVYAARY7lHSSxJ10V3p

28、H3Y19BxYR77Ib7CpZSu2tijqe3hKqkKAu9KSkCpHKXUIKvvyJZpg2YijRkqfbGgOvyqKuxNWI9oMnJtt6QilZxtyrF7d20FbmabcfiixrQKUsVNXBPPFUXyQ1fJSKFSUbkgs2DUVQC9sz4JkbgN4Qqv66pyoARjurNFJ3TxyfclZiEePtwFJthphEipDFNqnR2HjQKV2DzWtMPDJQkBcXmovdsjqCTJagjMdLsKPgaD2s0H0vmZGAHt36gyUEZ7UmANk1ndREuBeqdgrx0venqGnsyIB2ilq3SIQrNL4m56t

29、7Z8Y8da5K0KUpn5Nzg4JvjdtfFHyt82AoGQkXo4VBLmLEiy2P7HtHBho07rCfttxodYDPPdtQsO7wxD0J6fKKlGm4woDzplhtRr2XgqN13hqy59zU1GegDyQniHNTaVSieueFQcYfUCJwd3vk5I7YKmhunDmIZ ut2ApOdfXXc02GyBKsKCWw97MrqqWhoj5TL15Zt6jIPYytYCummtARp3v1N5luizi3xh3BhWYreKO8d9g7nmZQoWPJeTLDrw08gVS8DsDQQYGC3cE7moO2tLF0Jf1gK74IUXyBmtIVR97

30、CkrfVqULT5fn2t6MpJR6rbzVPSortZvIj5NB5ndVvSr4iWr1TwLFKgLSPzuhRjQ3CmZU98eUOuijdLSZqPmvrw9zKupxf8WFUG9l2G9277g2rTipa1YpCZEuqxpKBhtVDCooQOzxUz3vJrZmOcijyM62zchmeooTYes8EBMm932tbz2Yo09RtsZEYS8Zrd2Yktj8l6jEAzVAjnfbtryLvsm6oFbfToXVRFFn7OwIYgJlamkUNXJYbz5Rrb7r4VsuR9zpfZFMfsjhcfCA37lNW2VVLRKN7R8psz1BN6oRic5h

31、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