滨海新区中心商务区(于家堡地区)城市设计与行动规划简要说明——设计语言

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1、滨海新区中心商务区（于家堡地区）城市设计与行动规划简要说明天津市城市规划设计研究院专家工作一室 UP-NETARM2410-S嵌入式系统实验指导书前言随着城市化速度的不断加快，如何尽快地改善城市环境品质，满足居民日益提高的改善工作、居住、交通、游息条件的需要，吸引投资和人才进行经济建设和发展，是当前城市管理者和城市规划者面临的主要课题，并因此提出了各种对策，如城市形象建设、综合竞争力提高等。在具体的实践中，所有这些对策都需要通过大规模的城市公共开发活动来实现。然而，在向市场经济转轨之后，城市发展的投融资渠道、资源的配置、利益分配、土地批租、人口发展等许多方面都发生了重大变化。传统的城市规划侧重

2、理性推导和物质空间的塑造，忽视市场和社会公众的需求和效益分析，忽略规划实施的过程而显得脆弱和贫乏，这是导致城市规划可实施性较低的原因之一。本行动规划正是在如何创造一个可实施的好的规划、以及如何实施规划两方面做了积极的努力和尝试。规划从整体发展角度整合现有规划,针对于家堡地区的城市功能定位进行通盘性、战略性、现实性的规划建议，以符合市场需求和满足地区近期建设开发需要为目标，实现规划方案项目化和开发方案时序化。由规划直接引发行动通过制定前瞻的、可持续的、高附加值的开发定位，研拟出行之有效可操作的开发建设以及招商引资平台，最终转化为真实直接高效的城市开发行动。对规划方案的经济、技术、市场等方面的可行

3、性进行调查研究论证，对政府引导、控制、推进于家堡开发建设的相关政策和措施提出具体建议；对市场需求进行分析和研究；对规划的可操作性和可实施性提出建议；对城市空间布局、道路交通组织、土地使用模式、重要节点等提出规划建议。一、项目背景天津滨海新区在中共中央关于制定“十一五”规划的建议中，被列为带动环渤海地区经济增长的关键区位，以高起点、国际化、可持续、自主创新为指导思想，在区域政策上被赋予如同八十年代的深圳、九十年代的上海浦东的地位。于家堡地区是滨海新区开发开放的关键和核心，是滨海新区中心商务区的核心，是滨海新区金融创新和金融服务改革的示范基地。于家堡的建设表征着滨海新区经济腾飞的信心和决心，是塑造

4、新滨海城市形象的重要举措，是滨海新区建设世界一流城市的象征。滨海新区于家堡商务区发展目标：滨海新区最具窗口示范效应的核心地区中国新世纪城市建设发展的标杆全球最具魅力的城市CBD之一二、规划目的及过程1、规划背景于家堡地区是天津市现代金融服务区发展规划的重点发展区域之一。中央确定滨海战略一年之后，海河西岸的响锣湾地区由于充分的优惠条件使投资者趋之若骛，土地整理和基础设施建设速度加快，但建设管理和规划设计水平有待提高。而于家堡地区现状拆迁刚刚起步，由于基础设施建设尚未启动，规划的创新性和影响力不足，宣传策划力度不够，基础设施和招商引资的项目不确定，实施力度和规划设计水平有待提高等原因，总体建设速度

5、较慢。2、案例分析从世界范围来看，滨水CBD开发的成功要素主要归纳为以下几个方面：（1）土地使用特点土地混合使用,相对分区。滨水CBD有意识地把商务办公,居住公寓,商业零售,游乐饮食, 等功能组织在一起,可以使滨水地区24小时都有活动,都有人流,有利于增强滨水地区的吸引力。根据纽约曼哈顿经验，下城地区用地有以下特点：商务金融办公机构集中，成群成势，中介服务公司见缝插针。高档酒店规模适度而分散。联系金融中心和商务中心的第五大街，商业沿街密集分布，连贯成市。各级政府管理机构和公益性公共设施用地按合理的服务半径均匀插建。公寓住宅成组群分布于金融商务区背后。细密的路网增加了建筑的临街面,提高了土地的商

6、业价值。街道空间界定清晰，空间连续。（2）交通特点：与闹市中心和交通枢纽相连，依托现有基础设施 借助市中心的人气；开辟尽量多的交通方式；大运量快速公交为主；交通干道与内部交通分离；高效立体化交通；发达的交通诱导系统；鼓励步行者。（3）城市景观特点：完整的城市形态；连续和友善的城市公共空间；以吸引人的项目作为开发的核心；利用历史建筑物；连续的滨水公共空间；地标性摩天大楼。3、对现有控规的再认识：（1）目前控规存在的问题有如下几点：规划深度不够：土地使用功能不明确，城市空间缺少层次，没有对滨水六米高防洪堤提出具体亲水改善措施。交通问题严重：桥梁严重切割用地，且阻碍交通通行，对小汽车带来的交通问题应

7、对不足。中央公园造成东西两侧功能和活动无法衔接，解构了市中心的聚集力。城市形象不突出，对响螺湾缺乏积极的整合。（2）面对上述问题，本规划作出积极应对：城市设计深化： 土地使用功能细分；创造层次丰富的各类城市广场、绿地和街道；防洪堤后退，留出亲水岸线。高效立体交通：保持密路网，结合防洪堤设置分层道路，提高机动车的快速通行能力；承认海河的分割作用, 适当减少桥梁数量。规划中心广场：提高使用效率，周边建筑有效界定城市空间，并为市民提供了一处引以为傲的城市客厅。突出城市形象：创造完整和富有特色的城市形态,整合响螺湾的城市秩序并在功能和空间上有所呼应。三、城市设计深化1、规划理念（1）精明增长理论智慧运

8、营城市研拟城市运营平台：由政府主导城市规划，并成立专门的项目开发公司，统一整地，按规划分期分区完成基础设施、开放空间、公建配套建设，实现土地的一级开发与营销，管理与监督二级开发的营造品质，并负责建成后环境品质的养护以及软硬件运营。在确定这一平台的前提下，针对这一平台提出最佳的规划解决方案。（2）推行新传统主义不同功能的城区可自我完善，经典的空间形态，强调场所精神强调城市应由一系列容纳不同功能的城区组成，这些城区自我完善同时具有不同的历史和文化特点，同时，运用各种经典的空间形态、构图和组合方式，强调广场和街道等传统空间的意义。在此理念指导下，我们的做法包括：共生共荣、立体复合的土地使用模式严谨务

9、实、形态完整的城市形象对外高效率、内部人性化的交通网络多元、个性、开放、友善的城市空间架构孕育生态，层层递进的开放空间系统挖掘与利用宝贵的历史资产（3）崇尚科技文明21世纪高技术之CBD建设学习型城市，规划开放学园，塑造地区特殊文化特质的空间场景；鼓励思想的创新，提供最有益于思潮激荡和激发创意的场所，并提供各类尖端科技成果应用和展示的平台。倡导生能节费的绿建筑设计和使用新型能源，倡导健康的生活方式，建设可持续发展的绿色CBD。2、系统说明：（1）共生共容、立体复合的土地使用模式于家堡地区的土地使用大致分成六类：金融街、高档商业、酒店公寓、商务办公、文化娱乐、科技展览。于家堡地区功能规划分成九个

10、区： 滨海金融街（财富之谷）金融学院（知识加油站） 原住居民安迁及中高密度住宅(百安居百颂园)SOHO都市白领公寓和水滨洋房(创艺居坊水岸公馆)商务办公区(精英都市)南站风情酒吧街(魅影倾城)商城电影城休闲娱乐不夜城(盛购天堂)行政办公及文化区休闲娱乐区（2）多元、个性、开放、友善的城市空间架构外环交通性主干路提高交通的可达性和出行能力；内部建筑清晰界定道路边界，有明确的地域感和方向感；细致纹理的街道与街廓系统奠定人性化城市的基调；可弹性容纳各类使用的街廓，为于家堡强化持续的发展性及丰富的情趣。（3）孕育生态、层层递进的开放空间序列区内建立多层次的开放空间体系，包括： 全市性综合开放空间：会展

11、广场，喷水广场，新城广场，空中敞廊，西风公园，望潮公园，朝阳公园，滨河玉带；全市性主题开放空间：财富广场，金融广场，时代广场，东环广场等.地区性开放空间街边绿色走廊，街头广场，步行街，林荫道路行人空间等.街廓开放空间：街廓庭院，屋顶花园等。（4）图底关系：运用各种经典的空间形态、构图和组合方式，强调虚实空间的双向完整，强调街道界面的连续性，强调广场和街道等传统空间的意义。（5）强度控制：对区内地块开发强度控制具有以下特点：沿内外环路之间，由于交通运力的保证，开发强度较大。中轴线和滨水地区为一系列的开放空间和低强度开发地区。平均容积率约为1. 8，区内自身的强弱平衡保证了强有力的空间形象。（6）

12、挖掘与利用宝贵的历史资产: 塘沽外滩向南延伸，与于家堡相交之处的地面高程极接近海河防洪要求高度，是塘沽临河岸线少数具有亲水感的地方，且在铁路停止使用后，通过交通动线的调整，可以产生相当的可用之地，提供解放路商业沿续发展的腹地。保留火车站及现有站旁仓库，为开发增添历史氛围，原有车站可再利用为有轨电车站。（7）道路交通道路交通采取如下原则：对外交通：高效便捷，车行顺畅；内部道路：行人第一，公交及非机动车优先。具体策略包括：基于现在快速城市化的进程，采用与原都市路网结合的棋盘格加向心圆的路网秩序。针对国内大小各类城市快速开发成长后出现的交通现象与问题的反思，建议采用开放的细密街网，为新城提供充分的人

13、流、物流循环需求容量与多重的路线选择机会。借鉴国内外先进城市经验，结合地铁和中央大道主干路的选线规划大面积地下停车空间，并由地下环廊串连。将小汽车的行驶疏散为尽可能多的方向，停车则尽量地下化。小汽车运输分为交通性和生活性，交通性出行安排在外围环岛行驶，生活性出行在内部自由选择。地面开辟小轨之大众运输，海河上规划多条轮渡线路。设计公交环线，将于家堡CBD区与高铁车站、解放路地区、开发区等发展点进行有机串连。于家堡岛内公交环线位于基地二层，与海河防洪之堤岸同高，与环线内建筑二层通达，以次将行人带至可观景高度并能便捷到达亲水岸线。四、行动规划新区中心的崛起、规划目标目标一：发展金融商务功能动力之城目

14、标二：改善道路交通系统凝聚之城目标三：突出滨水城市形象标志之城目标四：开发旅游休闲资源活力之城目标五：展示现代科技文明时尚之城目标六：展现悠久历史文化魅力之城、项目策划：整个项目由：“四大工程、五大建筑、六大投资主题”组成 。（）四大工程：道路交通工程：4+N条路:南海路,永太路,高架外环路,内环路及若干城市支路和2座立交桥。桥梁隧道工程：6座桥:永太桥,蓝鲸桥,东西步行桥,东沽桥,西沽桥。堤岸改造工程：1条6.6公里长的亲水堤岸。绿化广场工程 ：3年(2008-2010), 3个公园:西风公园,望潮公园,朝阳公园。4个广场:会展广场,水景广场,新城广场,通河广廊。全部工程土地整理投入资金30

15、亿元，基础设施投入资金61亿元。（）五大建筑第一大建筑：会展中心（建筑面积3万平方米，建设资金3亿元）会展经济一般被认为是高收入、高赢利的行业，其利润大约在20%-25%以上。国际上展览业的产业带动系数约为1：9，会展业为很多城市带来了巨额利润和经济的空前繁荣。旧金山湾区内，旧金山市中心虽具有规模极大的会展中心，但在奥克兰所在的东湾、以及硅谷所在的南湾都设有相当规模、服务地区特色产业的会展中心。于家堡会议展览中心是科技产业激发科技创意交流、及营销全球最直接的利器，也将是带动CBD会展产业、生产者服务业发展的促媒第二大建筑：管理中心（建筑面积6万平方米，建设资金6亿元） 提高服务管理的软硬件水平

16、,增强投资者信心。 第三大建筑：世纪穹顶（建筑面积2.5万平方米，建设资金3.75亿元）世纪穹顶和露天音乐广场，提供创办大型城市文化艺术活动的最佳场所。跨度达150米的世纪穹顶内还可进行体育、娱乐等其它大型表演活动，提高城市文化的影响力和辐射力，提升市民的文化心理归属感，培育现代城市生活的样板群体。第四大建筑：神箭科学馆（建筑面积2.8万平方米，建设资金4.2亿元）展示中国和世界航天事业的伟大成就，利用声、光、电等现代高科技表现手段，彰显宇宙探索之无限魅力。在虚拟世界园区内，人机交互，身临其境，激发想象，流连忘返。是利用数字和计算机技术生产、创作和娱乐的园区，创造现实空间之外的虚拟世界，体验“

17、另一种生活”。第五项建筑：金融学院（建筑面积8万平方米，建设资金8亿元）开放式学园，既是高级金融专业人才业外充电基地，又是学园向社会释放知识的窗口。内容包括教学园区、学府商街和水上俱乐部。全部大型公建建设资金25亿元，于家堡建设总投资118亿元。（）六大投资主题：在基础设施建设的基础上,有政府整合民间资源的潜力，精心与精明地培育城市的一级开发市场，打造创新的城市运营平台，吸引投资者参与政府推出的民间投资主题，以真正高水准实现滨海CBD的愿景目标。主题一：财富之谷（滨海金融街）内容包括：1、金融核心机构：银行：人民银行、中资银行、外资银行、合资银行保险：保险代理公司、保险经纪公司、保险评估公司；

18、期货证券：期货经纪公司、证券经纪公司、证券结算公司 、金融服务机构：资产管理公司、基金管理公司、风险投资公司、信托投资公司，信用担保公司，资金结算中心以及资信、资产评估事务所，会计、审计事务所，企业集团财务公司，律师事务所、咨询顾问公司、广告公司、政府服务机构等.、金融市场 1.同业拆借市场2.证券市场3.债券市场4.基金市场5.保险市场6.金融衍生品市场4、环球金融中心：500米高的于家堡环球金融中心，将成为国内最高建筑、滨海新区的制高点和新地标，它一方面要提供世界级的商务设施，另一方面要创造城市空间形象、吸引国际投资，提出有说服力的发展前景，以利于参与对全球性城市地位的竞争。超高摩天大楼对

19、我们的社会及大众都是一个巨大的激励。主题二：百安居百花居（原住居民安迁和中高密度住宅）总占地面积89公顷, 建筑面积138万M2，以完善中小学及社区配套设施,体现和谐社会。主题三：魅影倾城（南站风情酒吧街）占地面积：16.5公顷建筑面积：7万M2主题四：盛购天堂（商城电影城休闲娱乐不夜城）占地面积7公顷，建筑面积10万M2主题五：创艺居坊水岸公馆（SOHO白领公寓水滨洋房）占地面积:57公顷,建筑面积86万M2主题六：精英都市（商务办公区）占地面积:35公顷,建筑面积:140万M、开发步骤在一个完整、持续的背景支持做保证的前提下，大致分四个步骤：步骤1：对整个金融商务区进行具有联动可能的结构性

20、策划; 建设基础设施提供开发条件，景观环境及大型公共建筑提升市民信心和开发投资意愿，提升环境品质和土地价格。步骤2: 选择基础设施+滨海金融街作为契入点或兴奋点，引发整个策划程序; 步骤3: 选择;亲水堤岸、中央广场轴线作为联动媒介 步骤4: 二次策动城市振兴投资信心 公共建筑城市空间品质改善大型活动人气和市民信心 投资主题的推出联动效应、开发时序第一步：土地整理 2年(2006-2007),需要资金30亿第二步：修路架桥 3年(2007-2009),投资13亿。包括：2座桥:永太桥,西步行桥,4条路:南海路,永太路,高架外环路,内环路及2座立交桥。第三步：海河堤岸和环境建设 3年(2008-

21、2010)，投资8.4亿。包括：1条6.6公里长的亲水堤岸；4个广场（会展广场，水景广场，新城广场，通河广廊）；3个公园（西风公园；望潮公园；朝阳公园）。第四步：出让部分土地 土地收益:90亿包括：滨海金融街，SOHO白领公寓，南站风情酒吧街，中高密度住宅，预计3-5年(2010-2015)建成。第五步：完善道路和桥梁建设,建设5大公共建筑投资28亿，3-5年(2010-2015)。包括：8条内部道路；3+1座桥梁；5大公共建筑（会展中心,管理中心,金融学院,世纪MALL,科学馆）第六步：第二批土地出让，收益50亿。包括商务办公区，水滨洋房。第七步：完善环境建设，改善公交 3年，投资35亿。于

22、家堡建设需要51亿元启动资金，最终赢余22亿元。表三：财务统计表类别详细构成备注单价面积总金额一.土地整理成本拆迁补偿费拆迁面积每平米拆迁补偿费1500元/ 200万平米30.0亿元大配套费道路费+市政管网费240元/ 600万平米14.4亿元政府收益可出让用地面积每亩土地出让金20%400万元/亩 206万平米24.7亿元二.大型公建成本1-1.5万元/ 22.3万平米25亿元三.堤岸建设成本5千万元/公里6.6 公里 3.3亿元四.交通建设成本跨河桥梁建设费步行桥建设费+车行桥建设费5000元/ 12.6万平米6.3亿元高架环线建设费小轨铺设费+高架桥费1.2亿元/公里4.9 公里 5.9

23、亿元立交桥建设费2.5亿元/座 2 座 5亿元五.地区绿化成本200元/ 103万平米2.1亿元六.营销与设计费前五大项5%0.58亿元七.不可预见费前六大项10%1.16亿元支出总成本前七大项118亿元、市场分析掌握市场需求与胃纳，尊重市场可行性。全国区域均衡发展背景之下,京津冀成为国家新的发展热点。天津服务业将因滨海发展，在早期就可享受稳定且持续增加的成长。滨海新区服务业将由在初期的有限度成长，迅速发展为高速度成长。十一五期间，滨海新区服务业将有200百万平米的增幅。到2020年, 15年间将有4000万平米的成长空间.如果其中35%落户于滨海CBD地区，则为1400万平米。以此为依据，滨

24、海CBD1400万平米建筑面积的分配分别为：响螺湾200万平方米；开发区CBD 300万平方米；解放路地区400万平方米；于家堡地区500万平方米。、操作模式政府引导,市场化运做分步骤滚动开发模式，包括： 组建领导小组； 成立专门的项目公司； 土地开发权划拨给项目公司进行市场化运作； 开发银行30亿大额贷款划归项目公司作为资本金； 融资20亿补充启动资金缺口； 启动土地整理和一期基础设施及环境建设； 出让部分开发条件成熟的土地； 土地收益用于二期基础设施建设和环境改善； 出让其余部分土地； 、融资方式 发行企业债券. 公司上市. 吸引其它公司加入. 争取银行贷款.、多元化的投资渠道政府公共投资

25、与补贴：基础设施改造等项目的直接投资，以及某些急待政府推动的项目的启动基金。资金数目虽然不多，但影响深远。政府对民间开发的税收和开发奖励: 包括各种税费减免和开发容积鼓励等，是通过税制和空间所代表的经济利益对民间开发的投资。非赢利机构的资金：对历史建筑和历史街区的投资意义尤为重要。出于排除了赢利的目的，制止了在历史街区的土地投机。政府与民间的合作投资形式：是公私合作开发的一种形式。在耗资巨大的公共建设项目上，政府为所授权的民间开发机构提供开发启动资金，由民间机构完成后续投资和建设。这样可充分利用公私部门的城市作用来进行公共开发。9、规划管理城市空间品质的塑造是通过漫长的更替与结痂逐步造就的，对

26、公共空间的注重有助于突出城市自身性格，并激起人们对自己所处环境的情感回应。纽约、旧金山的城市设计之所以成功，城市设计小组的工作起了至关重要的作用。该小组以地方政府为核心，形成各相关机构和学科之间以之为媒介相互沟通、积极协作的新型管理工作模式，从而使地方政府有效地参与和引导城市开发活动，实现城市设计的整体目标。而法规则是针对城市开发中的特殊要求和执行状况制定的一系列法令规范，可以作为规划控制的进一步补充和强化，以此作为规划与城市设计开展的基础 。滨海CBD的规划管理应在我国率先实现由简单向精细、由二维向三维、由平面向立体转变的规划管理实验区，实现控制性详细规划加城市设计导则的双重立体管理。而城市

27、设计制度化是城市设计成败的关键。城市设计导则示例：以区内地块开发为例（配合详细图则），应遵循以下导则（）建筑开发基本单元:建筑开发应具备最小的开发规模，确保各规划系统的完整性。基本单元亦为同一设计师可以设计的最大规模，确保城市的丰富性。（）建筑立面的设计原则:首层设置连续的商业店面,规定首层的控制高度,并要求实墙面的比例不大于的数值;24米高度以下是行人感受建筑品质的适宜范围应保证高品质的建筑材料；高层建筑的高度为80-100米,天际线应适度设计.（）沿街店面的控制：沿街道的首层建筑应设置连续的商业店面,以保证街道商业氛围的连续性。（）公共空间的建筑界面控制：规定建筑墙面的位置关系，以界定并型塑街道、广场等公共空间的质量效果。（）地下空间控制：规定每地块设置地下车库的范围与层数，并在指定位置与地下通道相连，保证地下空间系统有序。10、实施效果根据市规委专家委员会的意见，于家堡地区的原有规划在此方案的基础上调整并深化完善。通过此次规划，有关领导和我们都认识到，于家堡的规划不是独立的，要建立更高的平台，邀请国际大师共同编制以从海门大桥到入海口十公里长的海河为纽带，将响螺湾、解放路、天碱、蓝鲸岛串联起来，形成以于家堡金融街为核心的滨海新区滨水CBD地区的整体形象，使于家堡地区成为全球最具魅力的CBD地区。