新版我国银行信贷对房地产价格影响的实证研究汇编

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1、新版我国银行信贷对房地产价格影响的实证研究汇编 摘要：房地产业是我国的一个重要的基础性产业，其发展状况对国民经济发展起到了不可忽视的作用。但近些年来房地产价格的持续大幅增长对国民经济的稳定产生了不良的影响，房地产业中存在的诸多问题引起了普通民众和理论界的集中广泛关注和讨论。伴随着房地产市场逐步发展而产生了房地产银行信贷业务，房地产信贷额的逐年增长和扩大对房地产价格上涨有着推动的作用。文章基于房地产市场的局部均衡分析，通过单位根检验、协整检验和构建经典计量模型等计量经济学方法，实证检验不同形式的银行信贷对房地产价格的影响机制和影响大小。 关键词：银行信贷；房地产价格；协整检验；回归分析 房地产是

2、人们生活中的一种必需品，而房地产业是现代经济发展中的主要产业之一，对国民经济发展、产业结构调整、人民生活水平提高均产生积极的推动作用。因此其发展状况对国民经济社会的健康稳定发展有重大的影响。我国商品房市场从20世纪发展至今，存在着房地产价格上涨过高过快，市场供求结构不合理等诸多问题。同时房地产信贷伴随着房地产市场的发展而逐步扩大，从理论和实际情况分析都对房地产价格有着密切的联系，我国信贷规模的扩张也被认为是推动房地产价格上涨的主要原因之一。房地产信贷是通过怎样的机制影响房地产市场的需求与供给，从而影响房地产价格的，就成为一个值得研究的问题。 一、我国住房制度改革与房地产信贷发展*背景和现状分析

3、 我国房地产业的实际发展起步于20世纪80年代，以1978年为分水岭，城镇住房制度主要分为计划经济体制下以配给制为主的福利住房制度和向市场经济体制发展的以市场化为主的住房制度两个阶段。从改革开放以来，国务院颁发过诸多住房制度改革的相关政策通知，探寻“住房商品化”的改革路径。到1998年，受到国内外政治经济形势变化的影响，我国的城镇住房制度改革步入加速发展的一个新的阶段，这一阶段的特点是住房分配的货币化改革。1998年国务院发布重要政策文件关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，明确规定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。为了鼓励群众的购房热情，尽快改变房地产市场发展迟缓的局面，

4、取消了对个人住房贷款的规模限制，降低首付比例，放宽贷款期限，刺激了个人住房消费需求，加速了房地产市场，特别是商品房市场的发展。 银行的房地产信贷业务随着住房制度的改革而逐步发展起来。张海英（202x）将房地产信贷发展分为三个阶段。第一阶段是从1998202x年的宽松期，此时期内利率水平降低，个人住房贷款规模大幅扩张。第二阶段是202x202x年的调整期，由于部分地区房地产价格涨幅过快，中央出台一系列调控措施，引导商业银行控制房地产信贷风险。第三阶段是自202x年至今的收紧期，因为上一阶段的措施未能有效控制房价上涨，房地产投资快速增加，因此中央通过提高利率等手段调节银行体系的流动性，抑制各地不断

5、上涨的房价。 但总体来看，为了满足居民对房地产商品的正常自住性需求，对个人住房按揭贷款的限制并不严厉，其规模从202x年至今依然呈逐年上升趋势，总量从202x年的70877亿元增长到202x年的312112亿元，增长340%左右。房地产开发贷款也从202x年的34643亿元增长到202x年的152277亿元，增长幅度与个人住房按揭贷款相当。 二、房地产信贷对房地产价格的影响机制分析 （一）房地产价格影响因素 张敏（202x）认为影响房地产价格的影响因素众多，总体上说可以分成市场因素和非市场因素，而市场因素又可以分为宏观和微观两个层面。总体来说，房地产价格的影响因素可以分为房地产内在因素、周边环

6、境因素、经济因素、行政因素、社会因素。房地产内在因素和周边环境因素属于非市场因素，内在因素如房屋的地理位置、外观设计、施工质量等，环境因素如交通、公共设施、居民素质等。行政因素包括土地使用制度、城镇住房分配制度、税收政策、金融政策等房地产相关的制度、政策、法规。社会因素包括消费偏好、人口数量、风俗习惯、城市化程度等等。以上这些因素，外加经济因素中的宏观方面，如国家及地区的经济发展水平，一般不易量化，或者指标比较难以选取，与房地产价格之间的关系较为复杂，本文中不予以详细论述。本文仅论述经济因素中几个主要对房地产价格有较为明显的影响的微观因素。 1. 可支配收入 收入是消费的基础。由收入效应可知，

7、当收入增加时，消费者对商品的需求也会增加，进而使得商品的价格提高。在国民收入的计算中，居民的可支配收入是决定家庭需求的一个重要因素。居民收入水平与房地产需求呈正向变动的关系。易欢萍（202x）认为，居民收入变化对房地产价格变化的影响是长期的，其影响程度取决于居民的边际消费倾向和现有的收入水平。 一般来说，低收入家庭的可支配收入增加会用于基本生存消费，基本对房地产价格没有影响；中等收入家庭的房地产边际消费倾向比较大，可支配收入增加时会用于自住的房产，改善住房条件，因此会增加房地产的需求，进而推动房价上涨；高收入家庭的可支配收入增加主要会用于房地产的投资，从而也会增加对房地产的需求，提高房地产价格

8、。 2. 银行信贷与利率 房地产信贷是指银行对房产、地产和建筑业的生产经营发放贷款以及对居民购房、建房的消费性贷款。房地产信贷是当今世界金融业最活跃的传统业务之一，许多国家的住宅建设不是主要依赖政府拨款，而是运用政府采取减免税、放宽贷款条件等优惠政策，鼓励银行筹集融通资金扩大银行信贷规模，以支持住房建设和购买。 房地产信贷依据贷款使用者的不同，可以分为房地产开发贷款和个人住房抵押贷款两类。房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款，又可根据开发内容细分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款和房地产开发企业流动资金贷款。个人房屋抵押贷款

9、是指借款人以本人名下的房产作为抵押品，向银行申请用于个人合法合规用途的担保贷款，用途包括个人购房、购车、消费、经营等多种用途，并按照合同约定期限按期分批偿还所欠本金和利息。个人住房按揭贷款的概念与个人住房抵押贷款的概念类似，区别在于前者的用途仅限于购买作为抵押品的该套房产使用，是一种专款专用的银行贷款，因此本文中讨论的个人住房方面的贷款指的是个人住房按揭贷款，而非个人住房抵押贷款。 银行房地产信贷的规模受到利率的影响，进而影响房地产价格。当贷款利率提高时，居民购买房产的还贷负担加重，无论是从自住还是投资的角度看，消费者都会减少对房地产的需求，使得房价下降；房地产开发商的成本增加，会减少房地产的

10、供给，使得房价上升。因此利率与房地产价格之间的关系取决于利率分别对房地产需求和供给方面的相对影响大小。 3. 租金 由于房地产的价值量很大，当需求者没有能力或者没有意愿支付其价格时，会有部分消费者选择租住房屋。房地产市场也由此可以划分为买卖市场和租赁市场，分别形成房价和租金两种价格形态。虽然房价和租金都由各自的买卖市场和租赁市场的供求决定，但是这两者之间有相互替代的关系，所以理论上讲租金的价格上升，房地产买卖市场的需求会增加，房价也会相应上涨。 4. 房地产开发成本与开发资金 房地产开发成本的多少会影响到房地产开发商获得利润的大小。在房地产开发过程中，一般都会投入大量的资本、劳动力、技术及其他

11、要素，这些要素价格的变化会影响到开发成本的变化。由于房地产开发周期较长，一般为一年左右，因此相关要素价格上升时，开发成本上升，如果当期房价不变时，可能会使得开发商囤积已建成的房屋，减少供给，而推动下一期的房价上涨。 因为房地产的价值量很大，房地产开发资金支持了房地产商的资金流动和周转，当开发资金充裕时，开发商有更多能力负担开发成本的增加，因此房地产供给量会相应增加。 （二）房地产的双重属性特征 房地产商品不同于其他商品的特点，房地产商品既是一种消费品，也是一种投资品，具有实物资产属性和虚拟资产属性的双重特征。 首先，房地产是满足人们基本生活需要所必需的居住生活场所，是一种必要的消费品，需求的价

12、格弹性比较小，具有需求刚性。作为消费品的房地产主要满足的是家庭的自主性需求，因为房地产的价值量很大，对于家庭来说是一项重要的实物资产，具有保值的特点。当房地产作为消费品时，具有消费品的一般特点，在房价上升时需求量会减少，而需求增加时会推动房价上涨。 其次，房地产也是一种重要的投资品，是居民和企业的重要投资渠道之一。房地产具有耐久性和增值性，在保值的同时还有增值的功能，能获得价值量较大而且稳定的收益，是房地产成为一种虚拟资产的原因之一。当房地产以虚拟资产的形式出现时，它的定价方式与作为消费品的房地产定价方式有所区别。相比于房地产的当期价格，投资者对房地产价格的预期对需求的影响更大，当投资者预期房

13、地产价格有上涨趋势时，投资性需求往往会增加，而需求增加又会推动房价的进一步提高。 （三）房地产价格形成的均衡分析 1. 局部均衡分析 （1）房地产需求曲线 房地产商品的需求量可以看成是所有影响该商品需求量因素的函数，如房地产价格、收入水平、租金价格等，即以影响需求数量的各个因素为自变量，需求数量为因变量，建立需求函数，即 Qd=f（P，I，R，G，C，EL） 式中，Qd表示一定时期内房地产的市场需求量，P，I，R，G，C，E等代表影响市场需求量的价格、收入等等因素。 为了研究方便，假定其他因素保持不变，只研究房地产价格对市场需求量的影响，于是需求函数可以表示为 Qd=f（P） 由于房地产具有消

14、费品和投资品的双重属性，所以房地产的需求曲线不同于一般商品。一般观点认为，将房地产作为消费品研究时，当房地产价格下降，房地产需求量会增加，而当其价格上升，需求量会减少，所以房地产价格曲线是向右下方倾斜，斜率为负的一条直线或者曲线；将房地产作为投资品研究时，当房地产价格上升，房地产需求量会增加，而当其价格下降，需求量也会相应减少，所以此时房地产价格是向右上方倾斜，斜率为正的一条直线或者曲线。张完定，贾金宇（202x）的观点是，房地产需求是消费性需求与投资性需求之和，在现实的市场中并不能有效的分离出这两种需求，所以房地产的需求曲线是一种特殊的折线形的需求曲线，如图3所示。 （2）房地产的供给曲线

15、与需求函数的分析相类似，房地产供给数量受到一系列因素的影响，如房地产价格、土地供给数量、房地产开发成本、利率等，为了简化研究，假设其他因素是不变的，仅考虑房地产价格对房地产供给数量的影响，供给函数可以表示为： Qd=f（P） 相比于需求曲线，房地产供给曲线的形状与一般商品的供给曲线相同，当房地产价格上升时，市场供给数量会增加，而当其价格下降时，市场供给数量会减少，所以房地产供给量与房价之间存在正相关的关系，供给曲线是向右上方倾斜，斜率为正的一条直线或者曲线。 （3）均衡状态 当房地产市场上的供给数量等于需求数量，且供给价格与需求价格相一致时，即达到了供给与需求的均衡状态。由于房地产供给受到可开

16、发土地面积、城市规划、政策管制等方面的限制，供给弹性较小，而需求弹性相对较大。房地产作为完全消费品时的供求均衡状态如图4所示。 但由于房地产同时也具有投资品的属性，现实中的需求曲线较难模拟，均衡价格和均衡数量都难以确定，房地产市场中的不均衡状态是更加普遍的。 2. 银行信贷对房地产需求的影响机制 对于购房者来说，购房的资金来源主要有家庭的储蓄额、亲友借款、银行贷款、住房公积金等形式。因为房地产的本身价值量很大，购房者很难单纯依靠家庭储蓄以及形成家庭储蓄的可支配收入一次性付清房屋价款，一般都采取分期付款，但即使如此，首付款的价格也往往超过购房者的现期支付能力，此时就需要个人住房按揭贷款的介入。根

17、据中国人民银行规定，购房者最高只需按照房价总额30%的比例支付首付款，也就是说其余70%的部分可以向银行申请个人住房按揭贷款。 虽然一般理论中都认为房地产投资性需求曲线是向右上方倾斜，斜率为正的，但由于现实中较难有效区分自住性需求和投资性需求，因此本文中仍然认为房地产的需求曲线是向右下方倾斜，斜率为负的，个人按揭贷款的介入导致投资性需求增加时，需求曲线的形状并未发生很大改变，但是会沿着供给曲线向右上方整体平移，使得市场上房地产需求数量与房地产价格同时增加。原因是银行对购房者的个人住房按揭贷款使得部分潜在需求转化为有效需求。房地产的有效需求是指购房者既有购买愿望又有购买能力的房地产需求，而房地产

18、的潜在需求指的是投资者对房地产商品的应有需求量，是过去和现在尚未转化为实际的、但未来有可能转化为实际的房地产购买力的需求。当购房者从银行获得个人住房按揭贷款时，相当于增加了可支配收入，提高了当期的房地产实际购买力，将潜在需求转化为当期的有效需求。因此，个人住房按揭贷款的提供使得房地产的市场需求增加，推动了房价的上涨。 3. 银行信贷对房地产供给的影响机制 对于房地产开发商来说，房地产开发贷款参与了房地产开发、建设、销售的全过程，在土地一级开发阶段中，开发商需要大量资金购买土地使用权，而房地产开发阶段，开发商也需要大量资金来支持房地产的开发建设，这其中一大部分资金来源都来自银行贷款。目前，我国的

19、房地产开发贷款的来源主要有自筹资金、国内贷款、企业自有资金和其他资金。以202x年为例，占房地产开发资金来源最大的是其他资金，约为34.95%；第二位的是自筹资金，约占32.31%；而国内贷款的比重约为12.22%。虽然国内贷款所占开发资金来源的比重并不大，但是自筹资金中也包含着部分银行贷款，其他资金的来源中定金和预收款的比例很大，约为71.72%，而定金和预收款中又有约60%来自个人住房按揭贷款。根据易欢萍（202x）的估计，如果综合考虑国内贷款、自筹资金中的银行贷款以及其他资金中的银行贷款的话，我国的银行信贷额占房地产开发资金的比例约为79%。 从理论上说，在大量银行贷款的支持下，应该刺激

20、房地产开发商增加市场供给，从而降低房地产价格，但由于受土地供给限制等因素的影响，房地产的供给弹性很小，短期内银行贷款的增加并不会使得房地产开发商增加房地产的供给，相反的是，由于银行贷款扩充了开发商的资金实力，使得开发商有能力支付更高的土地价格、建筑材料价格和劳务费等，提高了房地产的开发成本，使得房地产价格进一步升高。 三、我国房地产信贷对房地产价格影响的实证分析 （一）变量设定与方法选取 1. 方法选取 本文拟采用经典计量经济学方法对商品房平均销售价格与银行信贷余额建立普通最小二乘回归模型，定量研究银行信贷规模对商品房价格的影响大小。为了使得所建模型更加贴近现实情况，除了选取银行信贷规模外，本

21、文还在模型中加入了影响商品房价格的其他因素，研究这些变量对商品房价格的共同作用，将在下一小节中进行详细论述。 由于经典计量经济学理论是建立在时间序列平稳假设的基础上的，然而现实中经济变量往往是非平稳的时间序列，如果直接采用非平稳变量建立普通最小二乘回归模型，得到的结果可能是伪回归，因此在进行回归分析之前需要检验所选取变量的平稳性，本文中采用ADF单位根检验方法。若变量为非平稳的，需要对所有变量进行协整检验，当所有变量之间具有协整关系时，才可以用普通最小二乘回归法进行回归分析。从经济意义的角度看，当变量之间具有协整关系时，说明几个变量虽然是非平稳的，但它们的长期波动规律之间具有稳定的比例关系，即

22、这些经济变量之间存在长期均衡关系。 2. 变量设定与数据来源 从第三部分的理论分析可知，从需求方面来看，实现城镇居民对商品房的部分潜在需求，将其转化为有效需求的影响因素主要有城镇居民的可支配收入和个人住房按揭贷款，选取这两者为解释变量。从供给方面来看，商品房供给量的主要影响因素需要考虑房地产开发商的开发成本和开发资金，从第二和第三部分的分析可知，虽然房地产开发贷款占总的房地产开发资金的比例并不很高，但是由于自筹资金和其他资金来源中有很大一部分来自城镇居民的购房预付款，而其中一部分又来自个人按揭贷款，银行贷款占开发商的全部开发资金的比例很大，因此在选取按揭贷款的同时选取房地产开发贷款作为解释变量

23、；而对于开发成本来说，由于建筑材料价格、劳务费、建设技术成本、销售成本等方面的数据较难收集，本文中只采用土地价格作为开发成本的替代变量，分析202x202x年的数据，一年前的土地平均价格约为当年商品房平均价格售价的30%40%，而房地产开发周期大约为一年左右，因此本文认为一年前的土地价格可以部分代替开发成本对供给量的影响。 设商品房平均销售价格（元/平方米）为被解释变量，用P1表示；房地产开发贷款（十亿元）、个人住房按揭贷款（十亿元）、城镇居民可支配收入（元）和滞后一年的土地价格（元/平方米）四个变量作为解释变量，分别用L1、L2、Y、P2表示。 本文的基础数据来源是国家统计局网站公布的统计数

24、据和CEIC数据库。由于CEIC中统计的房地产开发贷款和个人住房按揭贷款的数据只有从202x年起的季度数据，因此本文将202x年第1季度到202x年第3季度作为研究时段，共计35个季度数据。国家统计局网站上的商品房价格、城镇居民可支配收入、土地价格等方面的相关数据都是月度数据的累计值，本文将这些数据都转化为相应的季度数据。 另外，商品房平均销售价格由商品房销售额除以商品房销售面积得到，滞后一年的土地价格由相应的房地产业土地成交价款除以房地产业土地购置面积得到。 为了使得建立模型的效果更好，对处理后的数据再取对数。 （二）房地产信贷对房地产价格影响的实证检验 1. 数据平稳性检验 用Eviews

25、6.0对上述各变量进行ADF检验，得到的检验结果如表1所示： 可以看出，商品房平均销售价格是平稳的，房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、城镇居民可支配收入和滞后一年的土地价格的原序列虽然是不平稳的，但它们的一阶差分序列在5%的显著性水平下都是平稳的，说明可能存在协整关系。 2. 协整检验 用Eviews6.0对所有变量进行Johansen检验，得到的统计量值和统计量值分别为107.1377和54.08262，分别大于5%显著性水平下的临界值60.06141和30.43961，说明存在协整关系，可以用普通最小二乘回归法进行分析。 3. 普通最小二乘回归分析 以为被解释变量，lnL1、lnL2、ln

26、Y、lnP2为解释变量建立普通最小二乘回归方程，估计结果如下。 lnP1=4.5334+0.0901lnL1+0.3212lnL2+0.1384lnY+0.0913lnP2（12.14）（0.96）（3.09）（1.61）（-1.49） R2=0.9622 2=0.9572 F=191.0844 D.W.=1.7412 从结果看，R2较大，F检验在5%的显著性水平下通过，说明商品房平均销售价格与上述解释变量之间的总体线性关系显著。但只有lnL2的参数估计值通过了5%的显著性水平下的t检验，其他解释变量的t检验值的伴随概率均大于0.05，说明只有个人住房按揭贷款对商品房平均销售价格的影响是显著的

27、。 经多重共线性检验和逐步回归方法筛选变量后，由于lnL1与lnP2始终不能通过5%的显著性水平下的t检验，因此删除这两个解释变量，得到最终的普通最小二乘回归方程，其估计结果如下。 lnP1=4.3140+0.3157lnL2+0.1754lnY（11.98）（6.65）（2.06） R2=0.9579 2=0.9553 F=362.2128 D.W.=1.7712 该模型的F检验和各解释变量的t检验均在5%的显著性水平下通过，而且没有序列相关和异方差，因此将该模型作为本文实证分析的最终模型。 四、结论与建议 本文第四部分的实证检验最终模型表明，城镇居民人均可支配收入每增加1%，商品房平均销售

28、价格约上涨0.18%；而个人住房按揭贷款（以十亿元计）每增长1%，商品房平均销售价格约上涨0.32%，而房地产开发贷款和土地价格相对而言对商品房平均销售价格的影响并不显著。结合上文的现实情况和理论部分的分析可知，商品房价格受需求方面的影响大于受到供给方面的影响，我国房价主要由需求推动。而在需求方面，个人住房按揭贷款对商品房价格的影响大于城镇居民人均可支配收入对其的影响，银行信贷在实现房地产需求量方面有相对较大的推动作用。 由于房地产价格主要由需求增长而推动，而且个人住房按揭贷款在转化潜在需求为有效需求方面起到了很大的作用，但如何有效区分市场上的自住性需求和投资性需求，从而更好的调控个人住房按揭

29、贷款规模，在保证居民的自住性需求的同时控制和引导投资性需求，调节房地产市场的需求结构，依然值得进一步的研究。 参考文献： 1李宏瑾.房地产市场、银行信贷与经济增长基于面板数据的经验研究J.国际金融研究，202x（07）. 2张海英.我国银行信贷与房地产价格互动关系的实证研究D.天津大学，202x. 3张敏.我国银行房地产信贷与房地产价格互动关系研究D.西南财经大学，202x. 4张完定，贾金宇.基于房地产市场正需求曲线的均衡分析对高房价的一种解释J.西安财经学院学报，202x（03）. 5孙言诚.我国商业银行房地产信贷与房地产市场的动态关系研究基于误差修正模型的实证分析D.西南财经大学，202x. 6易欢萍.我国银行房地产信货与房地产价格的互动关系研究D.南京大学，202x. 7董藩，丁宏，陶斐斐.房地产经济学M.北京：清华大学出版社，202x. 8高波，等.现代房地产经济学导论M.南京：南京大学出版社，202x.