北京CBD某写字楼的推广策略教材

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1、世 丰 国 际 推 广 沟 通 案发 现 市 场 空 白 是 一 种 远 见2021/5/28 1 第 三 只 眼广 告 公 司 的 角 色今 久 与 客 户 站 在 同 一 起 跑 线 上 看 问 题2021/5/28 2 写 字 楼 ， 城 市 名 片认 识 一 座 城 市 , 从 一 座 写 字 楼 开 始世 贸 中 心 VS 纽 约双 子 塔 VS 吉 隆 坡北 京旅 行 者 VS 故 宫 ， 生 意 人 VS 国 贸商 圈 脉 络 、 坐 标 系写 字 楼 穴 位 、 坐 标 点“ 没 有 写 字 楼 的 城 市 ,不 能 称 之 为 城 市 ” 新 周 刊 2021/5/28 3

2、3+X格 局 下 的 多 中 心 商 务看 北 京世 丰 国 际 推 广 沟 通 案 之 2021/5/28 4 中 关 村 区 域 CBD区 域亚 运 村 区 域 望 京 区 域金 融 街 燕 莎商圈 BDA商 圈朝 外商圈总 部 基 地 国 门 商 圈 2021/5/28 5 北 京 写 字 楼 的 多 中 心 格 局国 门 商 圈燕 莎 商 圈朝 外 东 二 环 商 圈亚 运 村 商 圈望 京 丽 都 商 圈丰 台 高 科 园 区 BDA商 圈 佳 程 广 场 、 第 三 置 业 、 凤 凰 置 业第 一 上 海 中 心 、 富 力 爱 丁 堡 广 场丰 联 广 场 、 中 青 旅 、

3、新 保 利 、 南 新 仓远 大 中 心 、 三 空 间 、 北 京 国 际 会 议 中 心 方 恒 国 际 、 卷 石 天 地 、 嘉 美 风 尚 、 人 济 大 厦总 部 基 地BDA企 业 大 道2021/5/28 6 原 CBD传 统 制 造 行 业 和 科 技 行 业 公 司 从 CBD迁 往 望 京 和 中 关 村 科 技 园 区 摩 托 罗 拉 也 从 CBD自 己 独 立 的 写 字 楼 迁 往 新 开 发 区 大 型 国 有 公 司 也 纷 纷 迁 出 CBD， 51JOB从 招 商 大 厦 迁 至 商 务 环 境 并 不 成 熟 的 环 球 贸 易 中 心 “ 南 国 贸

4、、 北 佳 程 ” 佳 程 广 场 已 签 约 客 户 中 80%以 上 为 跨 国 企 业 ， 其 中 有 10余 家 世 界 500强 企 业 。德国宝马(BMW)中国总部落户北京佳程广场 多 中 心 格 局 客 户 群 分 流客 群 处 于 多 选 择 时 代 2021/5/28 7 2022年 的 北 京 甲 级 写 字 楼 市 场 将 有 200万 的 新 增 供 应 量 ， 并 且这 个 趋 势 会 持 续 到 2022年 奥 运 会 。 新 增 供 应 主 要 集 中 在 朝 阳 区 、 东 城区 和 西 城 区 ， 其 中 以 CBD地 区 为 主 .信 息 来 源 于 第 一

5、 太 平 戴 维 斯07北 京 写 字 楼 供 应 井 喷 2021/5/28 8 2022对 于 每 个 写 字 楼 项 目机 会 中 的 机 会压 力 上 的 压 力机 会 主 义 将 继 续 得 利 ， 承 载 压 力 者 将 承 受 更 多 2021/5/28 9 不 是 商 圈 ， 面 临 升 级看 朝 青世 丰 国 际 推 广 沟 通 案 之 2021/5/28 10 9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。21.8.1521.8.15Sunday, August 15, 2021 10、低头要有勇气，抬头要有低气。9:21:279:21:279:218/15/2021 9:21

6、:27 AM 11、人总是珍惜为得到。21.8.159:21:279:21Aug-2115-Aug-21 12、人乱于心，不宽余请。9:21:279:21:279:21Sunday, August 15, 2021 13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。21.8.1521.8.159:21:279:21:27August 15, 2021 14、抱最大的希望，作最大的努力。2021年8月15日星期日上午9时21分27秒9:21:2721.8.15 15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。2021年8月上午9时21分21.8.159:21August 15, 2021 16、业余生活要有意义，

7、不要越轨。2021年8月15日星期日9时21分27秒9:21:2715 August 2021 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。上午9时21分27秒上午9时21分9:21:2721.8.15 11 9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。21.8.1521.8.15Sunday, August 15, 2021 10、低头要有勇气，抬头要有低气。9:21:279:21:279:218/15/2021 9:21:27 AM 11、人总是珍惜为得到。21.8.159:21:279:21Aug-2115-Aug-21 12、人乱于心，不宽余请。9:21:279:21:279:21Sun

8、day, August 15, 2021 13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。21.8.1521.8.159:21:279:21:27August 15, 2021 14、抱最大的希望，作最大的努力。2021年8月15日星期日上午9时21分27秒9:21:2721.8.15 15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。2021年8月上午9时21分21.8.159:21August 15, 2021 16、业余生活要有意义，不要越轨。2021年8月15日星期日9时21分27秒9:21:2715 August 2021 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。上午9时21分27秒上午9时21分

9、9:21:2721.8.15 12 项 目 区 域 环 境 -朝 青 板 块朝青板块面临朝 青 板 块 CBD居 住 生 活 区 星 河 湾 、 天 鹅 湾 、 润 枫 水 尚 、 A-Z-Town带 动 区 域 发 展 。朝 青 板 块 休 闲 娱 乐 配 套 相 对 短 缺CBD里 的 生 意 人 都 到 三 里 屯 玩 去 了 。 酒 店 ？ 朝 青 几 乎 没 有 。 朝 青 板 块 商 务 氛 围 不 足 ,暂 无 商 圈 概 念 。仅 有 10余 个 写 字 楼 盘 的 朝 青 ， 不 是 商 圈2021/5/28 13 共 性 良 多 ， 但 在 市 场 选 择 下 走 向 差

10、异 化 发 展共 性 :望 京 、 亚 运 村 早 期 均 以 高 档 生 活 区 定 位 ， 随 着 住 宅 项 目 的 完 善 ， 人 流 的 增 多 ， 对 于 购 物 休 闲的 需 求 及 区 域 商 务 环 境 的 要 求 不 断 增 强 ， 产 生 了 商 业 的 开 发 写 字 楼 的 开 发 朝 青 板 块 作 为 逐 渐 成 熟 的 生 活 区 同 样 需 要 商 务 氛 围朝 青 板 块 VS望 京 VS亚 运 村住 宅 产 业 商 业 开 发 写 字 楼 产 业2021/5/28 14 金 泰 国 益 大 厦 国 际 创 展 中 心 财 满 街 住 邦 2000二 期 远

11、 洋 国 际 中 心建 面 30183平 米 6.9万 平 米 (写 字 楼 2.82 8万 平 米 15万 平 米 (写 字 楼 12.3万 平 米 ) 22万 平 米楼 栋 单 栋 17层 单 栋 30层 4栋 1112层 2幢 塔 楼 、 1幢 21层 板 楼 、 4栋 塔 楼形 式 13层 底 商 ， 417层 写 字楼 14层 底 商 ,530层 写 字 楼 负 13层 底 商 ， 412层 商 务楼 2号 楼 15层 商 业 ， 621层 写 字 楼 ， 、3、 4号 楼 商 务 楼 1栋 顶 级 写 字 楼 ,2栋 28层 商 务 公 寓 ,1栋 23层 洒 店 式 服 务 公

12、寓电 梯 数 5部 上 海 三 菱 4部 富 士 达 23部 /单 元 日 立 5部 /日 本 三 菱 A座 18部 ； C、 D座 5部层 高 3.4米 2.7米 3米 2.6米 3.3米 2.7米 3.45米 2.8米 A座 3.8米 ,C、 D座 3.2米整 层 面 积 13201380平 米 1095平 米 1931.3平 米 1696.77平 米 1258.82平 米 A座 2650平 米 ,C、 D座 1160平 米分 割 面 积 53.31223.12平 米 82.16218.85平 米 155.35439.03平 米 2号 楼 ： 135.05平 米 345.26； 3、 4号

13、 楼 ： 106.92202.79 空 调 约 克 中 央 空 调 户 式 中 央 空 调 劳 特 斯 户 式 中 央 空 调 3、 4号 楼 户 式 中 央 空 调 C、 D座 户 式 中 央 空 调 物 业 公 司 国 益 物 业 第 一 太 平 戴 维 斯 西 太 平 洋 物 业 住 邦 物 业 中 远 物 业车 位 数 182个 400个 700个 550个 970个使 用 率 68.0% 73.0% 85.0% 73.5% 72%配 套 员 工 餐 厅 、 商 业 会 议 室 ， 商 务 服 务 区 ， 4万 米 商 业 街 商 务 会 所 、 3万 平 米 商 业 ， 共 享 智

14、能 会 议 室产 权 年 限 50年 70年 70年 70年 A座 50年 ， C、 D座 70年租 售 价 只 租 不 售 ,2.9元 / /月 2.8元 / /月 ； 9800元 /平米 1.6元 / /月 ； 8000元 /平米 3.0元 / /月 ； 12000元 /平 米 3.2元 / /月 ； 11500元 /平 米入 住 时 间 2005-10-31 2005-12-30 2006-9-1 2005-5-31 A座 ： 2006年 3月 23日租 售 率 5% 50% 20% 70% C座 70%， D座 30%， A座 暂 无 客 户 情 况 北 京 青 年 周 末 版 /美

15、佳 幕墙 /上 海 大 众 北 京 代 表 处 文 化 传 媒 /制 药 /网 络 /建 筑装 饰 /律 师 行 /广 告 传 媒 /制 药 /网 络 /建 筑 装 饰/律 师 行 /广 告 文 化 传 媒 /IT/网 络 /建 筑 /装 饰 /商贸 /律 所 /广 告 /运 输 /医 疗 器 械 /驻京 办 律 所 /广 告 /运 输 /医 疗 器 械 /驻 京办 朝 青 板 块 主 要 写 字 楼 基 本 情 况 2021/5/28 15 朝 青 描 述高 尚 生 活 核 心 区 中 高 端 消 费 人 群CBD东 部 辐 射 成 熟 商 圈便 利 交 通 体 系 收 拢 商 务 动 线燕

16、莎CBD望京丽都 2021/5/28 16 小 个 子 ， 大 声 喊看 世 丰世 丰 国 际 推 广 沟 通 案 之 2021/5/28 17 世 丰 国 际 存 在 的 理 由 ？ 谁 会 是 世 丰 国 际 的 购 买 者 ？ 真 正 使 用 世 丰 国 际 的 人 群 是 谁 ？ 世 丰 国 际 在 北 京 写 字 楼 市 场 上 处 于 什 么 地 位 ？ 世 丰 国 际 与 成 熟 商 务 区 （ CBD、 燕 莎 、 丽 都 望 京 ） 的 关 系 是 什 么 ？ 自 用 型 客 群 为 什 么 要 选 择 世 丰 国 际 ？ 世 丰 国 际 是 谁 ？提 问 ： 2021/5/

17、28 18 占 地 面 积 6334平 方 米总 建 筑 面 积 34000平 方 米纯 写 字 楼 建 筑 面 积 14000平 方 米建 筑 高 度 为 58.45米写 字 楼 标 准 层 高 3.3米11部 电 梯 设 计 ， 其 中 5部 商 业 、 4部 写 字 楼 ？地 上 三 层 为 商 业 ， 负 一 层 为 商 业写 字 楼 部 分 4层 至 15层每 层 电 梯 前 室 连 接 长 短 肢 空 间 设 计 有 休 息 厅10层 和 11层 之 间 的 休 息 厅 为 阳 光 中 庭 ， 可 以 做 到 6.6米 的 挑 空 北京国际会议中心 北京国际会议中心产 品 描 述

18、2021/5/28 19 项 目 写 字 楼 部 分 属 甲 级 纯 写 字 楼 ， 具 备 甲 级 写 字 楼 硬 件 设 施但 总 体 量 较 小 ， 不 足 以 树 立 地 标 级 建 筑 形 像打 破 常 规 板 式 和 塔 式 建 筑 结 构 ， 采 用 三 段 式 结 构每 层 公 享 空 间 设 计 ， 体 现 了 项 目 对 人 性 的 关 怀我 们 看 到 的 基 本 特 点 是 2021/5/28 20 如 果 是 航 母 ， 那 我 们 项 目 就 是 巡 洋 舰 航 母 ： 体 量 大 ， 配 套 全 巡 洋 舰 ： 快 速 反 映 ， 具 有 前 战 和 侦 查 性

19、能依 托 CBD、 服 务 CBD、 补 给 CBD； 辐 射 燕 莎 、 丽 都 CBD东 部 的 一 个 创 富 新 平 台我 们 的 感 觉 是 2021/5/28 21 低 成 本 商 务 空 间 与 CBD产 业 链 的 联 系 快 速 反 应 的 交 通 体 系它 能 提 供 的 是 2021/5/28 22 找 到 目 标 ， 才 是 找 到 自 己看 客 群世 丰 国 际 推 广 沟 通 案 之 2021/5/28 23 国 有 大 型 企 业 ？ 要 在 商 圈 里 的 大 楼 要 在 政 策 优 惠 区 的 大 楼外 资 跨 国 企 业 ？ 要 在 商 圈 里 的 大 楼

20、要 在 政 策 优 惠 区 的 大 楼不 。 不 是 它 们 要 。 实 际 上 商 圈 是 围 着 它 们 形 成 的 。 型 个 人 客 户 ？ 依 附 性 行 业 最 好 在 商 圈 里 小 小 的 就 好做 大 群 岛 中 的 小 沙 洲 。谁 会 要 ？ 2021/5/28 24 发展中的中国，主力当然是成 长 型 企 业中 小 企 业 的 地 位 举 足 轻 重贡 献 了 60%的 国 内 生 产 总 值75%的 就 业 机 会 你 不 是 巨 舰 ， 但 你 要 更 大你 不 是 SOHO， 你 早 过 了 发 育 的 年 龄 2021/5/28 25 成 长 型 企 业 租 用

21、 为 主 成 长 型 企 业 有 一 定 的 资 金 基 础 ， 但 大 多 为 股 份 制 或 合 伙 制 公 司 ， 股 权 非 个 人 所 有 ， 企业 进 行 不 动 产 组 的 规 划 时 ， 因 产 权 难 以 化 分 ， 很 难 实 现 企 业 不 动 产 的 策 略 性 组 合 。 成 长型 公 司 更 愿 采 用 租 用 办 公 。客 群 分 析 我 们 不 是 领 跑 ， 因 此 更 加 努 力 2021/5/28 26 项 目 客 群 形 成 ：区 域 内 企 业 在 CBD的 资 源 效 应 （ 产 业 链 ） 下 产 生 ；行 业 ：广 告 传 媒 、 建 筑 装 饰

22、 、 咨 询 服 务 、 贸 易、住 京 办 等 中 小 智 力 型 企 业 及 服 务 业 ;特 征 ：知 识 型 、 技 术 型 、 创 意 型 、 研 究 型 客 群 描 述 不 赢 在 起 跑 线 上 ， 而 赢 在 延 长 线 上 2021/5/28 27 客 群 分 析 坚 定 、 勇 敢 、 努 力 、 灵 活 别 说 了 ， 多 做 事 吧 。 我 知 道 自 己 是 谁 。l我 们 已 经 努 力 了 99% ， 抓 住 1%的 机 会 就 不 会 放 过l“ 朝 9晚 5” 不 是 我 们 的 常 规 模 式 ；l生 活 /工 作 无 界 限l效 率 空 间 最 好 刚 跨

23、 出 办 公 室 ， 就 是 咖 啡 馆l个性、情趣、品位 自 我 释 放 ， 找 到 新 的 灵 感2021/5/28 28 成长中的智力服务型企业为 本 案 最 终 使 用 者但 他 们 不 全 是 直 接 购 买 者半 数 以 上 的 投 资 客 户 自 用 成 长 型 客 户+客群确定成长中的智力服务型企业 2021/5/28 29 购 买 及 租 赁 过 程 目 标 客 户 群 体 相 对 成 长 稳 定 的 成 长 型 企 业（ 智 力 型 企 业 /服 务 性 企 业 ）投 资 客 买 进 投 资 买 进 自 用贸 易、金融、IT科技 服务业及咨询等行业 CBD成长型企业以 租

24、赁 办 公 为 主 的 小 型 企 业 种 群2021/5/28 30 项 目 客 群 关 注 点投 资 客 自 用 型 项目升值潜力有无稳定的租户价格是否可以承受区域交通时间项目升值潜力成熟商圈距离自 用 型 企 业 关 注 点 包 含 投 资 客 关 注 点2021/5/28 31 推 广 诉 求 直 接 面 对 终 端 用 户 ， 明 晰 产 品 使 用 价 值 。 直 接 对 投 资 客 说 话 ， 不 如 让 投 资 客 发 现 “ 市 场 要 这 样 的 东 西 ” 投 资 客 ， 会 想 办 法 先 把 那 东 西 弄 过 来 ， 再 卖 给 别 人 。直 接 对 成 长 型 企

25、 业 说 话推广直接受众自用型客户（成长型企业)2021/5/28 32 把 开 发 商 告 诉 我 们 的 ， 告 诉 客 户 。看 广 告世 丰 国 际 推 广 沟 通 案 之 2021/5/28 33 产 品 ： 甲 级 中 高 端 写 字 楼 ， 体 量 较 小 地 段 ： 朝 青 核 心 ,高 尚 居 住 区 ， 环 境 ： 东 部 商 务 辐 射 区 交 通 ： 便 利 、 发 达 的 出 行 网 路 客 群 ： 稳 定 成 长 智 力 型 服 务 型 中 小 企 业卖点再梳理 2021/5/28 34 阐 述 了 项 目 近 邻 CBD成 熟 商 圈 .专 为 经 营 稳 定 的

26、 成 长 型 企 业 创 造 财 富 的 新 平 台 .新 锐 是 对 项 目 客 群 状 态 的 描 述 ,他 们 正 处 于 行 业 发 展 的 上 升 阶 段 ,也 是 产 业 链 上 不 过缺 少 的 重 要 组 成 部 分 .此 推 广 定 位 强 调 的 是 在 什 么 位 置 ,为 谁 发 展 平 台 .对 于 客 群 的 需 求 和 利 益 没 有 承 诺 .原 推 广 定 位CBD东 新锐商务空间 2021/5/28 35 广 告 对 消 费 者 的 说 话 。 告 诉 他 我 带 给 你 什 么 ， 而 不 是 我 是 什 么我 是 新 锐 商 务 空 间那 么 ， 我 带

27、 给 你 为什么要选择此区域？选择本项目？提供了什么样的发展平台？2021/5/28 36 客 群 要 的 是 ：l 成 长 型 企 业 产 业 链 的 一 个 重 要 结 点 依 托 成 熟 商 圈 依 附 行 业 领 头 羊 需降 低 办 公 成 本 缩 短 时 间 成 本 离 各 商 圈 很 近 CBD东l 在 资 料 效 应 下 产 生 行 业 末 端 服 务 性 机 构 高 效 率 是 他 们 的 共 性 迅 捷 商 务l 智 力 型 科 技 型 偏 平 式 管 理 高 强 度 办 公 适 度 放 松 平 台 应 对 下 一 轮 挑战 动 力 港 2021/5/28 37 CBD东

28、： 近 邻 的 朝 气 方 位迅 捷 ： 快 速 路 网商 务 ： 属 性迅 捷 商 务 ： 高 效 率 办 公动 力 港 ： 为 成 长 型 企 业 提 供 创 富 补 给 平 台CBD东 迅 捷 商 务 动 力 港 2021/5/28 38 表 现 方 案 一2021/5/28 39 2021/5/28 40 CBD时 间 燕 莎 时 间 丽 都 时 间受 够 了 ！ 明 明 只 有 北 京 时 间商 圈 不 是 商 圈有 生 意 的 地 方 就 该 是 你 的 商 务 领 域商 圈 成 了 时 区 圈在 CBD被 堵 半 小 时 在 燕 莎 被 堵 30分 钟 在 丽 堵 被 堵 180

29、0秒朝 北 动 脉 京 通 高 速 掌 握 一 个 主 动 掌 握 时 间 的 地 方成 长 型 企 业 以 速 取 胜 的 创 富 平 台CBD东 迅 捷 商 务 动 力 港3月 5日 ， 正 式 接 受 登 记 2021/5/28 41 2021/5/28 42 创 智 空 间 ， 不 玩 数 字 游 戏SWOT分 析 、 月 利 润 表 、 季 度 周 转 率 、 COSO报 告从 它 们 里 面 走 出 来在 比 3又 2分 之 1个 思 想 者 加 起 来 还 高 的 层 间 休 闲 厅 里找 到 直 击 财 富 本 质 的 商 务 灵 感你 不 离 谱 ， 对 面 280000平

30、米 的 Shopping Mall里 有 比 你 更 离 谱 的 人而 且 ， 或 许 比 你 更 懂 得 财 富 的 秘 密这 ， 才 是 成 长 型 企 业 需 要 的 灵 感 补 给 站CBD东 迅 捷 商 务 动 力 港公 开 发 售 2021/5/28 43 2021/5/28 44 2021/5/28 45 表 现 方 案 二2021/5/28 46 2021/5/28 47 来 吧 ！ CBD每 笔 财 富 从 根 本 上 讲 都 是 一 样 的坚 定 的 新 锐 创 富 者 从 不 让 生 硬 的 商 圈 区 划间 隔 他 直 觉 判 断 商 务 本 质 的 头 脑CBD东 作

31、 为 北 京 东 部 产 业 链 中 最 灵 活 机 动 的 一 环以 圆 融 的 姿 态 ， 立 足 东 区 ， 服 务 CBD， 速 达 燕 莎 、 丽 都为 成 长 型 企 业 量 身 打 造 的 迅 捷 商 务 动 力 港3月 5日 ， 正 式 接 受 咨 询 登 记 2021/5/28 48 2021/5/28 49 把 CBD的 时 针 拨 快 30分 钟 ！空 间 距 离 1500米 ， 时 间 距 离 却 要 30分 钟那 个 本 该 跟 你 签 订 500万 合 同 的 老 外已 在 距 北 京 500公 里 的 飞 机 上事 实 就 是 这 样 速 胜 时 代 从 不 欣 赏 迟 到 者CBD东 ， 一 个 比 CBD起 得 更 早 的 地 方为 成 长 型 企 业 量 身 打 造 的 迅 捷 商 务 动 力 港公 开 发 售 2021/5/28 50 2021/5/28 51 THE ENG 2021/5/28 52