黑龙江省房屋建筑面积测绘技术标准

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1、建筑黑龙江省房屋建筑面积测绘技术标准黑龙江省技术监督局黑龙江省建设厅黑龙江省测绘局61、夕 4刖 百随着建筑设计的不断创新，房产测量规范(GB/T 17986-2000)和建设 部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(建住房2002 74号)已不能涵盖许多建筑形式，且其中一些定义对一些具体问题定义得不够严格。2005年4月实施的建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2005)同房产测量规范之间在房屋面积计算规则上存在一定出入， 造成城市建筑规划和产权登记之间的面积歧义。为了保持与国家标准一致，进一步规范我省房屋建筑面积测绘工作，在充分考虑我省城市规划、房屋产权登记等方面的管

2、理要求的基础上，综合我省各(地)市出现的各种新建筑形式，制定本标准。本标准自发布之日起实施。本标准由黑龙江省建设厅、黑龙江省测绘局共同提出。本标准由黑龙江省测绘局负责归口并负责解释。本标准由杨振球负责起草。本标准主要起草人：目录1、 总则51.1 目的51.2 范围51.3 依据52、 术语和定义52.1 面积名词52.2 建筑名词72.3 住宅名词143、 一般规定143.1 房屋栋（幢）的划分和编排 143.2 房屋层的划分和层次的编排 153.3 单元的划分和编排 163.4 户的划分和编排173.5 分户号的编排173.6 房屋面积测绘183.7 房屋面积测绘的内容 183.8 房屋建

3、筑面积计算的条件 183.9 面积测算的要求193.10 房屋面积的精度要求 193.11 房屋边长数据的来源 193.12 房屋边长的实地采集 193.13 房屋边长测量和界址点测量的精度要求 203.14 房屋测量草图绘制214、 房屋面积计算224.1 计算通则224.1.1 计算全部面积的范围 224.1.2 计算一半建筑面积的范围 234.1.3 不计算建筑面积的范围 244.2 计算细则 254.2.1 墙体的面积计算 254.2.2 幕墙的面积计算 264.2.3 阳台、露台的面积计算 274.2.4 室内楼梯的面积计算 284.2.5 室外楼梯、台阶的面积计算294.2.6 进

4、入地下车库车道的面积计算 304.2.7 门廊、雨蓬的面积计算 304.2.8 走廊（檐廊、挑廊）的面积计算 314.2.9 公共（消防）通道的面积计算 324.2.10 通风井、烟道、采光井的面积计算 324.3 共有共用建筑面积的计算与分摊 334.3.14.3.24.3.34.3.44.3.54.3.64.3.7共有共用建筑面积的确认原则 33共有共用建筑面积的内容 33共有共用建筑面积的分类 34共有共用建筑面积的分摊原则 35共有共用建筑面积分摊的计算公式 35共有建筑面积的分摊方法 36共有建筑面积的分摊细则 38黑龙江省房屋建筑面积测绘技术规范1、总则1.1 目的为加强我省行政区

5、域范围内房产测绘管理， 维护房地产测量和房屋面积计算管理工作 的正常秩序，统一全省房屋面积计算规则，保护房屋所有者的合法权益，特制定本规范。1.2 范围本规范适用于我省行政区域范围内的房屋产权登记、房地产开发与销售、城市拆迁补偿、历史遗留房产问题处理等的房屋建筑面积的预售测绘、竣工测绘、现状测绘、分割 测绘等。1.3 依据下列标准（文件）所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范出版时，所示版本均有效。所有标准都会被修改，使用本规范的各方面应探讨使用下列标准最新版本的可能性。GB/T 17986-2000房产测量规范GB/T 50353-2005建筑工程建筑面积计算规范建住房2

6、002 74号 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知2、术语和定义下列术语和定义适用于本规范。2.1 面积名词2.1.1 房屋的建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20米（含2.20米）以上的永久性建筑。2.1.2 房屋的使用面积指房屋户内全部可供使用的空间面积，以水平投影面积按以下规定计算。- -套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和。一套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。一套内烟囱、通风道、管道井均不计入使用面积。- -内墙面装饰

7、厚度计入使用面积。- -内保温层不计入使用面积。- -阳台面积不计入使用面积。2.1.3 房屋的套内建筑面积指房屋套内范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。2.1.4 房屋的套内墙体面积指套内使用空间周围的围护或承重墙体或承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。2.1.5 房屋的套内阳台建筑面积指阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。2.1.6 房屋的共有（共

8、用）建筑面积指建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共有（共用）建筑面积和不分摊的共有（共用）建筑面积。2.1.7 房屋的产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积（单套房屋产权面积不得少于1平方米，新建房屋整栋房屋建筑面积不得少于 15平方米）。房屋产权面积由市、县（市）级 房地产行政主管部门登记确权认定。2.1.8 商品房的销售面积指购房者所购买的房屋套内建筑面积与分摊的共有面积之和。2.1.9 房屋的预售测绘面积指依据城市规划部门批准后的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测算，并出具的房屋建筑面积为预售面积。用于房地产项目的预售审批和销售。2.1.10 房屋的竣

9、工测绘面积指依据城市规划部门核准备案的建筑施工图和竣工房屋的现状、实地所进行房屋建筑面积测量和计算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于房屋产权初始登记和转移登记等。2.1.11 房屋的现状测绘面积依据房屋现状进行的房屋建筑面积测算，出具的建筑面积为现状面积。主要用于征地拆迁、房地产评估、办理房屋产权登记等。2.1.12 房屋的分割测绘面积依据房屋现状或房屋分割协议，将一个产权的房屋划分为多个产权而进行的房屋建筑面积的测算。2.2 建筑名词2.2.1 层高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。2.2.2 楼层净高楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。2.2.3 斜面结构屋顶高度由本层地面或楼

10、面到斜屋面板上皮的垂直高度2.2.4 自然层指房屋室内地坪 如以上，层高在2.20米以上，按楼板、地板结构分层的楼层。2.2.5 标准层平面布置相同的楼层。2.2.6 夹层在一个楼层内，以结构形式局部增设的楼层。2.2.7 插层位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。2.2.8 架空层指建筑物中仅以结构体作为支撑、无外墙围合（围护结构）的敞开空间层。一般为 底层架空，架空部位为通道、水域或斜坡等。2.2.9 技术层专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用的 空间层（包括设备层、转换层）。2.2.10 避难层建筑高度超过100米的高层建筑，为

11、消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。2.2.11 屋面（顶）层在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼2.2.12 地上层数即房屋的自然层数，指室内地坪 土 0.00以上的、按楼板结构分层的、层高在 2.20米 以上的楼层数。地上层数用自然数表示。2.2.13 地下层数室内层高在2.20米 以上的地下室（包括半地下室）的层数。地下层数用负数表示。2.2.14 房屋总层数房屋的地上层数与地下层数之和。 夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯问、 水箱间不计层数。2.2.15 柱廊有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。2.2.16 走廊建

12、筑物的水平交通空间。2.2.17 挑廊二层挑出房屋墙体外，有围护物，无支柱的外走廊。2.2.18 檐廊设置在建筑物底层屋檐下的水平交通空何。2.2.19 回廊在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。2.2.20 架空通廊建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。2.2.21 门斗（门廊）建筑物门前突出的有顶盖（具顶盖为建筑物）和支柱（或墙）的通道。门斗、门廊必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。2.2.22 雨篷设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳的

13、板或篷。2.2.23 公共通道指作为公众通行的通道，或与市政（小区）道路连通的穿越建筑的通道。2.2.24 勒脚建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。2.2.25 围护结构围合建筑空间周围的墙体、门、窗、栏杆等。2.2.26 幕墙突出于建筑主体结构以外，用玻璃、金属板、石材等材料形成的围护结构。2.2.27 围护性幕墙直接作为外墙起围护作用的幕墙。2.2.28 装饰性幕墙设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。2.2.29 阳台指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相通、可以活动和利用的房屋附属设施，供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。a）封闭阳台：指采用金属、塑钢或玻璃等材

14、料（原设计及竣工后）对阳台完全封闭,作为永久性使用的空间b）非封闭阳台：指原设计或竣工后不封闭的阳台。c）凹阳台：指凹进楼层外墙（柱）体的阳台。d）凸阳台：指挑出楼层外墙（柱）体的阳台。2.2.30 露台（平台）供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构,无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积1/2的活动空间。2.2.31 眺望问设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。2.2.32 地下室房间室内地平面低于室外地面超过该房间室内净高的1/2的房屋地下使用空间。2.2.33 半地下室房间室内地平面低于室外地面超过该房间室内净高的1/

15、3且不超过1/2者，采光窗在地平面以上的房屋。2.2.34 变形缝伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。2.2.35 永久性顶盖经规划批准设计的永久使用的顶盖。2.2.36 飘窗与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。2.2.37 阁楼指利用坡形屋顶（人字梁顶）的上部空间（闷顶部分）的那部分使用空间。2.2.38 骑楼指楼层部分跨在人行道上的临街楼房。2.2.39 过街楼有道路穿过建筑空间的楼房。2.2.40 门厅辅助指建筑物中位于出入口处、用于接纳和疏散人流、物流及联系各主要使用空间、使用空间和其它交通空间等的交通枢纽空间。2.2.41 大堂指具有休息、会客、接待、登记

16、、商务等功能的使用空间。2.2.42 楼梯指设置于房屋室内或室外联接房屋各层之间阶梯式的垂直交通通道，是楼房的交通设施。2.2.43 室外楼梯依靠房屋外墙体搭建在房屋外侧的，位于房屋主体外，通达房屋各层的固定楼梯。2.2.44 坡道连接不同标高的楼面、地面，供人行或车行的斜坡式交通通道。2.2.45 台阶指建筑物出入口处不同标高地面或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。室外台阶还包括与建筑物出入口连接处的平台。2.2.46 管道井建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。2.2.47 烟道建筑物中用于排除各种烟尘的管道或竖向井道。2.2.48 通风道建筑物中用于排除室内蒸汽、潮气或污浊

17、空气以及输送新鲜空气的管道。2.2.49 裙楼、塔楼指建筑群中，高楼层建筑的水平投影面积是低楼层建筑水平投影面积的1/3以下时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。2.2.50 多层建筑指房屋层数不大于六层或建筑高度不大于24米的建筑物。其中层数为一层至三层的称为低层建筑。2.2.51 中高层建筑指房屋层数为七层至九层的建筑物。2.2.52 高层建筑指层数为十层及十层以上或建筑高度大于24米的建筑物（不包括建筑高度大于24米的单层公共建筑）。2.2.53 超高层建筑指建筑高度大于100米的民用建筑。2.2.54 单元式高层住宅由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。2.2.5

18、5 塔式高层住宅以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。2.2.56 通廊式高层住宅以共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。2.2.57 剪力墙亦称结构墙、抗震墙。由钢筋混凝土、预应力混凝土构成的承受水平作用力的墙。2.2.58 隔墙不承受任何外来荷载，且本身自重还由楼板或梁支撑的分隔建筑物内部空间的构件。2.2.59 山墙指上部砌成三角形（即山尖）的墙，即横墙中的外墙称山墙。现平屋顶房屋的内外承重 横墙亦称山墙”。2.2.60 水箱问指建有储水池及机械设备的房屋，用碎建造的水箱或储水池不称为水箱问。2.3 住宅名词2.3.1 复式住宅指套内空间跨跃两楼层以上的住宅，厅高为两

19、楼层或两楼层以上。2.3.2 错层住宅指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面， 无重叠面积的房屋。2.3.3 跃层住宅指房屋套内空间跨跃两个自然层以上的住宅。3、一般规定3.1 房屋栋（幢）的划分和编排3.1.1 栋（幢）的划分3.1.1.1 栋划分为自然栋和逻辑栋。a）自然栋是经规划行政部门审批后、一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋b）逻辑栋是根据房产面积测算的需要，对自然栋按结构或功能进行逻辑分割而成的 房屋。c）房屋建筑面积测算一般以逻辑栋为单位进行。3.1.1.2 由多个塔楼和裙楼组成的一栋建筑物，各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的 伸缩缝或隔

20、墙为明显界线，且相互之间无共用建筑面积的，应视为多栋，否则，视为一 栋。3.1.1.3 地面上由多个塔楼、裙楼组成的建筑物，共用一个大型地下室，且地下室或为停 车场或为商业，应将停车场（商业）、各互不相通的塔楼及其相应的裙楼分别视为独立的 栋。3.1.1.4 由多个楼联成、且有明显的分割界线建筑物，如相互之间没有共用建筑面积，则 按分割界线划分为独立栋，否则视为一栋。3.1.1.5 以通廊相连的房屋，各为一栋。3.1.2 栋（幢）号的编排栋号编排以丘（或小区）为单位进行，在丘内从左至右，从前到后顺序，按 S型编 号。小区房屋栋号自行编制的，宜采用原编号。3.2 房屋层的划分和层次的编排房屋总层

21、数为房屋地上层数与地下层数之和。房屋名义层是开发商为回避某些数字（如4、13、14）自行定义的房屋层号，与房屋实际自然层号不一致。名义层和实际自然层应作相应处理。3.2.1 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪如以上计算。每一自然层各划分为一层,其编号从室内地平线开始向上按1、2、3、编号。3.2.2 采光窗在室外地坪以上的半地下室或房屋室内地平线以下的地下室，其室内层高在2.20米以上的，计算自然层数，具编号从室内地平线开始向下按 -1、-2、编号。3.2.3 旋转上升式的房屋，按室内地坪 如以上计算，以其旋转一周且层高 2.20m以上 的水平投影为一个自然层，所在层次按对应的自然层次

22、编号。3.2.4 错层房屋的层数按自然层来划分。3.2.5 跃层住宅最上跃层部分不计层数，其它计自然层。3.2.6 层高在2.20米及以上的架空层计入房屋自然层。3.2.7 假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯问、 水箱间不计层数。3.3 单元的划分和编排单元的编排一般以面对楼梯口，从左至右顺时针依次排列特殊情况单元的编排:a） U型楼：面对楼梯口，从左手开始顺时针排列。（图1）b） 口字型楼：由西北角第一单元开始时针排列。（图2）c）同一栋楼，两侧都有单元口，依据实际情况，从单元口多的开始依次顺时针排列,（图1）然后转圈到单元口少的依次排列。（图3）圉 圉

23、L!* *冲网1（图2）W-.* w（图3）3.4户的划分和编排3.4.1 户的划分0001R08m四WDioaOOT107000 FM31叩0W1W（图4）户指栋内具有连续空间及边界的、 具有独立户号、可独立登记的结构单元，也可以称 为套。3.4.1.1 成套房屋一般以套为单位分户3.4.1.2 房屋特定区域（如：整个单元、一个单元的某一层或相邻几套房屋、房屋某层 等）同属于一个房屋权利人的，可划分为一户3.4.1.3 整栋楼属于同一房屋权利人的，可划分为一户3.4.1.4 无分隔墙体、但埋设了界址点的商铺、车位等，可按明确的界址线分户3.4.1.5 不能被分摊的公共部分应视为一户。3.5

24、分户号的编排分户号宜采用六位或七位阿拉伯数字表示。按照单元（两位）十层次（两位）十户室号（两位/三位）的形式表示。3.5.1 成套房屋的编号分户号的编排按楼梯左手第一门顺时针编号。实地有编号的以实地编号为准3.5.2 商铺、地下车位的编号商铺、地下车位的编号从左至右，从前到后顺序，按反 S型顺序编排。编号形式为：00 +层次（两位）十分户号（两位/三位）。3.5.3 背靠背式平房的编号南北朝向的，以栋为单元，按先南侧后北侧顺序从左至右编排。（图4）东西朝向的，以栋为单位，按先东侧后西侧顺序，从左至右编排。3.6 房屋面积测绘3.6.1 房屋面积测绘系指房屋各层水平面积的测算。包括房屋建筑面积及

25、其套内建筑面积、应分摊的共有建筑面积、不应分摊的共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等测算。单层房屋按一层计算建筑面积；多层 （高层）房屋按各层建筑面积的总和计算。3.6.2 因施工变更造成房屋建筑面积变化的，须经规划行政主管部门批准后出具测绘成果。设计单位对提供的图纸和说明书负责。3.6.3 计算房屋面积的墙体厚度为剔除内外抹灰层的裸墙厚度。3.6.4 建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。3.7 房屋面积测绘的内容房屋面积测绘内容包括房屋数据采集（包括界址点测量）、房产图测绘、房屋建筑面积计算、成果资料的整理、检查、审核和归档。3.8 房屋建筑面积计算的条件可

26、以计算建筑面积的房屋及其附属物一般应具备以下条件：- -应具有上盖；- -应有围护物；结构牢固，属永久性的建筑物；- -层局在2.20米以上；- 可作为人们生产或生活的场所。3.9 面积测算的要求各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。面积以米2为单位，计算过程中的面积取位至0.0001米2,最终面积取位至0.01米2,共用建筑面积分摊系数取位至 0.0000001。3.10 房屋面积的精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表3.5-1计算的结果。表3.5-1 房产面积的精度要求 （S为房产面积，米2）房屋面积的精度等级限差（米2）中误

27、差（米2）一0.02 疾 +0.0006S0.01/S +0.0003S二0.04 A+0.002S0.02 JS+0.001S三0.08 7S+0.006S0.04/S+0.003S对特殊的房屋或产权人要求的，采用上表一级精度；商品房、经济适用住房等新建房屋，采用上表二级精度；异形房屋、其他房屋可采用三级精度。3.11 房屋边长数据的来源房屋边长数据来源于：一是城市规划行政主管部门审核的建筑设计图纸，即根据建筑设计图纸上取得边长数据；二是根据实地丈量，即通过对竣工房屋或现有房屋实量取的房屋边长数据；三是通过测量界址点坐标后反算房屋边长。3.12 房屋边长的实地采集1.1.1 量（测）距应使用

28、经检定合格的钢卷尺、手持式激光测距仪或全站仪等能达到相应精度的仪器和工具，测量房屋的外围尺寸和净空尺寸，边长取位至 0.01米；任何边长都应独立量测两次，在精度要求以内时取中数作为最后量测结果。测量时，测量仪器或钢尺两端均应处于水平状态。1.1.2 实地检核法：按照城市规划行政主管部门审批的施工图、依据房屋现状进行现场实测时，当实测边长与设计边长的差值在允许范围内，边长数据应采用设计值。如与施工图 不符，须实量变化部位尺寸。1.1.3 实地量距法：无设计图，进行现场实测时，应全部采用实测值。1.1.4 已竣工房屋存在园形、椭园形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等不规则图形，可采用全站仪施测其图

29、形边线或特征点坐标，通过解析法计算其边长、半径、面积等。1.1.5 房屋边长较长或直接测量有困难，可采取全站仪测量房角坐标，根据坐标反算总边长。对地下室边长进行测量时，无法测量外墙长度，可测量室内边长，房屋墙厚可取设计值，据此推算房屋边长。1.1.6 界址点测量：各分户实地未砌筑分割墙体（如车位、商铺），应在实地按照产权界限设立永久性的界址点标识（如钢制界址钉）或永久性的产权界限（如嵌入地面的铜条等），并在经核准的建筑施工图上、按照产权界限分别标注界址点号。 然后按照一级房产界址点的精度、采用当地独立坐标系（无独立坐标系的城市可按国家80大地坐标系）分别实测界址点的坐标。坐标实测值和边长实测值

30、必须经过平差计算，当实测坐标值反算的边长和适量边长较差超过限差时，必须重量和重测。未经实测、通过解析求得的界址点坐标和实测界址点坐标应在测绘成果中详细说明。3.13 房屋边长测量和界址点测量的精度要求3.13.1 房屋边长测量的精度要求-经检定合格的钢卷尺同种量测工具二次量距之差应满足IDI 0.0053.13.2 界址点测量的精度要求（单位：米）（单位:米）界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差限差中误差划04i0.023.14 房屋测量草图绘制无施工图的房屋，应绘制房屋测量草图。测量草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改擦拭。汉字字头一律向北、数字字头向北或向西。3.1

31、0.1 房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制。3.10.2 房屋外墙及分隔墙均绘单实线。3.10.3 图纸上应注明产籍号、层数、层次、座落及房屋结构等。3.10.4 住宅楼单元号、室号、注记实际开门处。3.10.5 逐间实量、注记室内净空边长（以内墙面为准卜墙体厚度，数字取至厘米。3.10.6 室内墙体凸凹部位在0.1米以上者如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示。3.10.7 凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯楼梯等均须实量边长，并加必要的注记。3.10.8 遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。3.10.9 房屋外廊的全长与室内分段丈量之和（含墙身厚度）的较差在限差内时，

32、应以房屋外廊数据为准，分段丈量的数据按比例配赋。超差须进行复量。3.10.10 实量阳台尺寸并注明是否封闭。4、房屋面积计算4.1 计算通则4.1.1 计算全部面积的范围4.1.1.1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的 总 和计算。4.1.1.2 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。4.1.1.3 穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分，层高在 2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4.1.1.4 房屋内的楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井、通风

33、排气竖井、附墙烟囱等均按房屋自然层计算。4.1.1.5 房屋大面上，属永久性建筑，层高在 2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房 等，按其外围水平投影面积计算。4.1.1.6 挑楼、全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积计算。4.1.1.7 属永久性结构有上盖的室外楼梯（无顶盖的室外楼梯除其顶层楼梯外），按各层 水平投影面积计算。4.1.1.8 与房屋相连且相通的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围 水平投影面积计算。4.1.1.9 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。4.1.1.10 地下室、半地下室及相应出入口，有永久性顶盖、层高在 2.20米以上的，按

34、 其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。4.1.1.11 有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。4.1.1.12 依山（坡）地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，设计利用的且层高在2.20米以上部位，按其外围水平投影面积计算。4.1.1.13 属永久性建筑物有柱（非独立柱、单排柱）的车棚、货棚等按柱的外围水平投 影面积计算。4.1.1.14 有伸缩缝、沉降缝的房屋，若与室内相通，并能正常利用的，按其外围水平投 影计算建筑面积。4.1.1.15 层高在2.20米以上的、封闭的花园房屋和阳光屋，按其水平投影面积计算。4.1.1.16 落地

35、的飘窗、具有房屋同等使用功能、层高在 2.20米以上，按外墙的外边线与飘窗围护之间范围内的水平投影计算面积。4.1.1.17 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10米的部位应计算全面积（GB/T 50353-2005第3.0.4条）。4.1.1.18 立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算（GB/T 50353-2005第3.0.9条）。4.1.1.19 有围护结构的舞台灯光控制室，层高在 2.20米以上者，应按其围护结构外围水平面积计算（GB/T 50353-2005第3.0.10条）。4.1.2 计算一半建筑面积的范

36、围4.1.2.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计 算。4.1.2.2 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台、加油站、收费站等属永久性建筑的，层高在2.20米以上者，按其上盖水平投影面积的一半计算。4.1.2.3 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4.1.2.4 无顶盖的室外楼梯，其顶层楼梯面积按其水平投影面积的一半计算。4.1.2.5 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，层高 在2.20米以上的，按外围水平投影面 积的一半计算。4.1.2.6 层高在2.20米以上、未封闭的花园房屋和阳光屋，按其水平投影面积一半计算。4.1.3 不

37、计算建筑面积的范围4.1.3.1 层高小于2.20米的夹层、技术层、避难层及层高小于2.20米的地下室和半地下室。4.1.3.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无 柱雨篷等。4.1.3.3 房屋之间无上盖的架空通廊。4.1.3.4 房屋的大面、挑台、天面上的花园、泳池。4.1.3.5 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。4.1.3.6 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下用作道路街巷通行的部分，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算面积。4.1.3.7 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。4

38、.1.3.8 活动房屋、临时房屋、简易房屋。4.1.3.9 独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、化粪池、贮仓、栈桥、地下人防干、支线。4.1.3.10 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。4.1.3.11 楼梯已计算建筑面积的，具下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。4.1.3.12 与室内不相连通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算面积。4.1.3.13 电梯下方的电梯机坑。4.1.3.14 斜坡式人行或车行通道等无顶盖的建筑。4.1.3.15 房屋内部透空部分。4.1.3.16 用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯（GB/T 50353-2005第3.0.24条第7项

39、）。4.2 计算细则4.2.1 墙体的面积计算4.2.1.1 墙体厚度应为剔除内外抹灰厚度的裸墙厚度。起隔热保温作用的内外保温层墙体厚度应计入墙体面积。（图5）4.2.1.2 各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。4.2.1.3 凸出建筑外墙并与外墙相连的结构墙体、结构性柱均计入外墙墙体面积。（图5）4.2.1.4 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，具层高2.20米以上的部分计算建筑面积。4.2.1.5 房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以其底板水平投影计算建筑面积。4.2.1.6 复式建筑物上层透空部分的内半墙计入上层套内建筑面积，外半墙按规定划分并相应计算建筑面积。（图5）4.2.1.7 建筑

40、物内设置的夹层、技术层等层高在2.20米以上时，该部分的外墙同标准层外墙一样参与分摊。4.2.1.8 墙体由墙体厚度不同的上下两部分组成，当下半部分墙体高度大于或等于2.20米时，取下半部分墙厚为墙体厚度；否则，取上半分部分墙厚为墙体厚度。4.2.1.9 地下室墙厚可按地下室墙体设计大样图标注厚度（不包括防潮层）计算。4.2.2幕墙的面积计算幕墙分为装饰性幕墙和维护性幕墙。1.1.1.1 装饰性幕墙、主墙体外的幕墙均不计算建筑面积。1.1.1.2 维护性幕墙、起维护作用的栏杆等不应视为主墙，其建筑面积可按以下几种情况分别计算（图6）:a）幕墙安放在楼板上的梁体或其他支撑物体上的，按梁体或支撑物

41、体厚度计算外墙厚度。b）幕墙外边缘距楼板边缘的距离小于等于 0.40米时，取该距离为外墙厚度。c）幕墙外边缘距楼板边缘的距离大于 0.40米时，外墙厚度统一取0.40米，楼板至外墙内边的空间按透空处理。（0.40米的来源）典护性幕堵通也山*至常*酎m大十和也泰时.卦m取网米楂M比等主幕堵帘离小人小4011米时a卦厚度里实际釉苒掣谓鼻力外墙鼻金图6围护性幕墙墙厚计算示意图1.1.1.3 同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙作为房屋外 墙的，按以下几种情况分别计算：a）同一面墙体中的一段墙体为主墙、其余为幕墙时，应分段分别计算。b）同一面外墙由多端主墙和多端幕墙交叉构成，若

42、主墙分段之和大于该面外墙长度的1/2时，按主墙计算外墙的墙体建筑面积；否则，应取幕墙为外墙，并相应计 算外墙的墙体面积。4.2.3 阳台、露台的面积计算根据封闭情况，阳台分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。4.2.3.1 阳台的围护结构为不规则围护物，若其水平投影超出其底板外延的，以底板水平投影计算建筑面积；若其水平投影在其底板内，以围护物水平投影计算建筑面积。建住房（2002） 74号（图7）4.2.3.2 阳台（或露台）顶盖水平投影面积与阳台围护物水平投影面积不一致时，若顶盖投影水平面积（前后覆盖或左右覆盖）大于阳台围护物水平

43、投影面积的1/2,则按顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。若顶盖水平投影面积小于阳台围护物水平投影面积的1/2,则不计算建筑面积。（图7）4.2.3.3 阳台的顶盖的高度大于或等于两个楼层的，若为封闭阳台，则按一层计算阳台建筑面积；若为不封闭阳台，则不计算阳台建筑面积。4.2.3.4 高层建筑物中建造的类似阳台的消防通道，除按固定分界线划分出的阳台纳入各 自套内建筑面积外，其余部分按相关原则计算建筑面积，并纳入共用建筑面积。4.2.3.5 有柱阳台的支撑柱作为围护结构，其水平投影面积计算在阳台建筑面积内。 若支 撑柱不作为围护结构，阳台建筑面积应按围护结构水平投影面积计算。（图 7）图7阳台面

44、积计算示意图4.2.3.6 位于阳台内、有围护结构的空调机位、花池等，应计入阳台建筑面积4.2.3.7 上有阳台、具有围护结构的底层平台，可视为阳台。4.2.3.8 阳台（或露台）的顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连的，不计算建筑面积4.2.4 室内楼梯的面积计算位于建筑物外墙之内的楼梯、旋转梯、电梯、扶梯以及位于建筑物外墙之外的有封闭结构的专用楼梯、观光梯均视为室内楼梯。4.2.4.1 室内楼梯不论其楼层的高度、楼梯分为几跑，均按自然层水平投影计算其建筑面 积。4.2.4.2 跨越两个楼层以上室内楼梯或自动扶梯，按一层楼梯水平投影面积计算，楼梯底层部分计入底层房屋面积。4.2.4.3 室内楼

45、梯顶层无顶盖时，顶层楼梯不计算建筑面积。4.2.4.4 跃层建筑的室内楼梯，选上一层按上、下行楼梯水平投影面积计算，下层按下行 楼梯水平投影面积计算。4.2.4.5 夹层、技术层等层高大于或等于2.20米的，其中的楼梯按水平投影面积计算建筑面积。4.2.4.6 住宅楼梯上下行之间的间隔大于0.15米时，商业、办公等场所的扶梯、楼梯的上下行之间的间隔大于0.30米时，均按透空处理。4.2.5 室外楼梯、台阶的面积计算4.2.5.1 位于建筑物结构以外、其起点（地面）至终点（入口平台）的高差（高度）应不小于一个楼层的高度，且其下方并非利用自然地形而形成的楼梯称为室外楼梯；起终点高差小于一个楼层或其

46、高差不小于一个楼层但其下方利用自然地形的楼梯，称为台阶。（图 8-1、图 8-2）4.2.5.2 当室外楼梯永久性顶盖不能完全覆盖整个楼梯时，视为无顶盖楼梯。4.2.5.3 无永久性顶盖的室外楼梯，当上层楼梯覆盖下层楼梯时，具下层楼梯视作有顶盖楼梯，按其水平投影面积计算全部建筑面积；楼梯顶层按一半计算建筑面积。4.2.5.4 图书馆、教学楼、体育馆（场）等建筑物外跨越两个及以上楼层的、并非利用自然地形而形成的大型楼梯应视为无盖楼梯；其底层加以利用的，层高在2.20米以上的部分计算全面积，且此部分与楼梯不得重复计算建筑面积。4.2.5.5 因设计建造半地下室而修建进入一层房屋楼梯，应视为台阶，不

47、计建筑面积。（图 8-3）按笆册处理1二层-修照案外 三精梯处埋皿二二层一层商服IB6-3女走让祖图8室外楼梯建筑面积计算图示4.2.6 进入地下车库车道的面积计算4.2.6.1 无顶盖的车道不计算建筑面积。4.2.6.2 有永久性固定顶盖、层高在 2.20米以上的车道，若其坡道下方回填、不可利用时，车道有盖部分计一层建筑面积，并计入地下一层建筑面积；若车道底部加以利用，车道计两层建筑面积，其中地下一层层高在 2.20米以上的部分应计算全部建筑面积，层高不足2.20米的部分按上层车道计算建筑面积，两层建筑面积均记入地下室建筑面积。（图9）4.2.6.3 车道建筑面积应列入地下车库车位的共用建筑

48、面积参与分摊4.2.7图9车道建筑面积计算示意图门廊、雨蓬的面积计算4.2.7.14.2.7.2门廊、雨棚顶盖高度超过两个楼层高度时，无论其是否有柱，都不计算建筑面积。两面由墙体支撑的无柱雨棚和门廊，不计算建筑面积（图 10-1）。4.2.7.3 由三面墙体作支撑、且其顶盖投影未超出房屋主体墙之外的无柱雨棚和门廊，按顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积（图10-2）。4.2.7.4 两面由墙体支撑的单柱雨棚和门廊，按顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积（图 10-3、图 10-4）。4.2.7.5 凸出房屋的单排柱雨棚和门廊，按柱外围水平投影计算建筑面积（图10-5）。4.2.7.6 三面有墙体支

49、撑的无柱雨棚和门廊，若其顶盖超出房屋主体之外，则按房屋墙体 围成的区域计算一半建筑面积，超出部分不计算建筑面积（图 10-7）4.2.7.7 三面由墙体支撑的有柱雨棚和门廊，按顶盖水平投影计算全部建筑面积（图10-6、图 10-8）。店屋1.二M止显血产图10门廊、雨棚建筑面积计算示意图4.2.8 走廊（檐廊、挑廊）的面积计算不计算建筑面积；否则,4.2.8.1 无柱走廊（檐廊）的顶盖高度达到或超过两个自然层时, 按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。4.2.8.2 由有柱和无柱多段构成的走廊，应将该走廊划分为有柱和无柱两部分，分别计算建筑面积（图111、图11 2）。4.2.8.3 回型建

50、筑物内封闭的有柱走廊，不论其柱位置如何，均按有柱走廊计算建筑面积（图 11 3）。4.2.8.4 两端由非结构性的墙所封闭、中间无柱的檐廊（走廊）视为无柱檐廊，按一半计算建筑面积。4.2.8.5 临近街边人行道、作为公共通行的走廊，应该相关规定计算建筑面积4.2.8.6 骑楼底层作为街道通行的走廊，不计算建筑面积。11- *I一千程悦西怛：ngr-A修省酒击计算至it甫对 一Tiq图10走廊建筑面积计算示意图4.2.9 公共（消防）通道的面积计算4.2.9.1 层高等于或大于两个楼层的公共（消防）通道及作为市政公用通道的，该通道不计算建筑面积。4.2.9.2 公共（消防）通道的顶盖是利用上方建

51、筑物形成的，计算全部建筑面积，并列入部分摊共用建筑面积。若公共（消防）通道的顶盖是专设的，则不计算建筑面积。4.2.10 通风井、烟道、采光井的面积计算4.2.10.1 地下室或半地下室使用的通风井、烟道,其地下部分应按其通过的地下室或半地下室的楼层数计算建筑面积。4.2.10.2 独立于建筑之外的地面部分的通风井、烟道，有围护结构或柱和上盖，且高度大于2.20米的，按围护结构或柱外围水平投影面积计算，并计入地下室或半地下室的建筑面积中。4.2.10.3 设置于建筑物之内或附着于建筑物之外的通风井、烟道的地面部分，有上盖的按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中，地面上其通过的各

52、层应除去该部分的面积值。4.2.10.4 各层共有的通风井、烟道，按其通过的楼层数计算建筑面积，并计入各层建筑面积中。4.2.10.5 有盖、层高大于2.20米的采光井，应计算一层建筑面积。4.3共有共用建筑面积的计算与分摊4.3.1 共有共用建筑面积的确认原则4.3.1.1 共有共用建筑面积分为应分摊共用建筑面积和不应分摊共用建筑面积。4.3.1.2 预测绘共有建筑面积范围的确认应以规划行政部门审批的建筑施工图为准。4.3.1.3 竣工测量共有建筑面积范围的确认应以规划及相关部门验收合格的房屋现状为准。4.3.1.4 共用建筑面积范围确认后,需经建设单位或各产权人签字认可，形成略图及文字 说

53、明，并附在房屋测量报告中。4.3.2 共有共用建筑面积的内容4.3.2.1 应分摊的共用建筑面积包括：a）位于栋（逻辑栋）内且只为本幢服务的共有共用部位可计入分摊面积。b）本栋建筑物内的共用电梯井、楼梯间、观光井（梯）、管道井、通风井、垃圾道、 提物井、垃圾道以及室外楼梯等。c）本栋建筑物内的公共门厅、公共过道、走廊、檐廊、门廊等。d）为本栋建筑物服务的变电室（间）、水泵房、水箱间、消防监控室、消防楼梯（通 道）、生活水池、消防水池、污水处理问、锅炉房、冷冻机房、空调机房、风机 房、换热站、值班警卫室、管理用房等。e）套与共有部位之间的分隔墙、外墙（包括山墙）水平投影面积的一半计入分摊面 积。

54、4.3.2.2 不应分摊的共用建筑面积包括:a）规划部门审批认定的地下人防工程以及高层建筑中的消防避难层（室）的建筑面积。b）独立使用、可以销售的地下室、车库或车位等的建筑面积。c）建在本栋内，为多栋服务的设备用房、警卫室、管理用房、附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公共房屋及通道等的建筑面积。d）建筑物内层高在2.20米以上、地面以上的技术（结构）转换层、设备层的建筑面积。e）架空层中用作停放车辆、公共休憩、绿化等公共空间的建筑面积。f）小区配套建设的幼儿园、学校、会所（馆）、派出所、医院、娱乐活动室、健身房、阅览室等的建筑面积。g）用于小区通行的消防通道的建筑面积。h）小区内独立

55、成栋的、为多栋服务的锅炉房、换热站、水泵站等公共附属设施的建筑面积。1） 开发企业承诺归全体业主共有的房屋。4.3.3 共有共用建筑面积的分类4.3.3.1 栋共有建筑面积：指为整栋服务、并由整栋进行分摊的共有共用的建筑面积。4.3.3.2 功能区共有建筑面积：指专为某一或多个功能区服务、并由该一个或多个功能区分摊的共有共用的建筑面积。4.3.3.3 层共有建筑面积：指由该层或几层间共有、并由该层或几层间分摊的共有共用的建筑面积。4.3.3.4 套共有建筑面积：指由某几套共有、并由该几套分摊的共有共用的建筑面积。4.3.3.5 其他共有建筑面积。4.3.4 共有共用建筑面积的分摊原则4.3.4

56、.1 共有共用建筑面积的分摊按照谁使用谁分摊的原则。4.3.4.2 共有共用建筑面积以逻辑栋为单位进行分摊，本栋共用建筑面积只能分摊在本栋 内，非本栋共用建筑面积不能分摊至本栋。4.3.4.3 共有共用建筑面积的分摊应遵循由整体到局部、逐渐递减的分摊原则，即先进行整栋共用建筑面积的分摊（一级分摊），然后进行各功能区间共用建筑面积的分摊（二 级分摊），依此顺序逐级分摊。4.3.4.4 产权各方面有合法分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件 或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。4.3.4.5 已经取得产权的房屋进行分割时，不必进行整栋房屋共用建筑面积分摊，只进行分割产权

57、的房屋之间共用建筑面积的分摊。4.3.4.6 斜屋面结构的房屋，具层高在 2.20米以上的套内建筑面积参与共有建筑面积的 分摊。4.3.4.7 整栋房屋属于一个独立产权人（如独立别墅或整栋出具建筑面积的）时，不必进 行共用建筑面积分摊。4.3.5 共有共用建筑面积分摊的计算公式按照相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：8s =KXS （4-1）K = X - Si （4-2）式中：K 为面积的分摊系数，分摊系数取位至0.0000001;S 为各单元参加分摊的套内建筑面积，m2；8Si 为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2;汇黔 为需要分摊的分摊面积之和，m2;ESi 为参加分摊的各单

58、元套内建筑面积总和，m2。4.3.6 共有建筑面积的分摊方法4.3.6.1 住宅楼共有建筑面积的分摊方法a）住宅楼原则上以栋为单位，依照 4.3.5的计算公式，根据各套房屋的套内建筑面 积，采用一级分摊求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。b）若住宅楼标准层内各单元户数不一致或部分单元设置电梯时，应划分不同的功能区，采用多级分摊。c）公寓式住宅楼具有层分摊的共有共用部位时，除以栋为单位进行共有建筑面积分摊外，还应按层进行分摊。4.3.6.2 商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分 摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有

59、建筑面积和商业部分分摊得到 的全幢共有建筑面积。然后按住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依 照4.3.4的处理原则和（4-1）、（4-2）的计算公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房 屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内 的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加到各层的共有建筑 面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例 分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。4.3.6.3 多功能综合楼共有建筑面积的分

60、摊方法多功能综合楼按照从整体到局部的原则，采用多级分摊的方法进行共有建筑面积的分 摊计算。分摊后各套房屋建筑面积之和应和房屋各层水平投影面积之和相等。4.3.6.3.1 第一级分摊：首先根据该栋房屋设计或使用功能，按照住宅、办公、商业、 地下车库等不同用途，将其划分为不同的功能区。然后将全楼共有的建筑面积依比例分 摊至各功能区。功能区分摊的共有建筑面积=第一级分摊系数格功能区自有建筑面积（4-3）第一级分摊系数=全楼共同建筑面积之和各功能区自有建筑面积之和(4-4)各功能区自有建筑面积之和为全楼总建筑面积减去作为第一级分摊共有建筑面积部分。全楼共用建筑面积包括：外墙（包括山墙）水平投影面积的一半、为整栋楼服务的 配电室、水泵房、换热站、水箱间、锅炉房、公共门厅、公共过道、设备用房、值班室、 警卫室、楼梯间、电梯井及机房、管道井、通风井、垃圾道等以及其他功能上为整栋建 筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。4.3.632第二级分摊：将两个或两个以上功能区之间共有的建筑面积依比例分摊至各功能区。功能区分摊的共有建筑面积=第二级分摊系数 刈能区自有套内建筑面积 （4-5）功能区间共同建筑面积之和+第一次分摊的栋共有面积，.一弟一或刀摊系数=功能区舀鬲委内建筑面积之和 （4-6）4.3.6.3.3 第三级分摊：第二级分摊得到的共有建筑面积加上本功能区内共有建筑