房地产企业成本控制

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1、SEICOM-管理咨询成本控制要点应用指南（试用本）编者按我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂成这本公司成本 控制要点应用指南。其中有三点需要说明：第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛选出来的，不可能涵 盖所有的成本控制内容。第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我们以 控制什么一 一What、怎样控制 How 和谁来控制 Who的编写形式，仅提 供一本应用指南。第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不断完善。 希望它能在工作中为大家带来便利。总部人事部培训基地、2000、6目录目“.一、一录第一项立项成本控制要点应用指南I第二项规划环节成本控制要点

2、应用指南第三项 招投标环节成本控制要点应用指南第四项施工环节成本控制要点应用指南第五项材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项销售环节成本控制要点应用指南第七项工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项 期间费用的成本控制要点应用指南第九项 物业管理成本控制要点应用指南附件 北京公司规范化管理系列文件E项成本控制要点应用指南立 项环节的成本控制根据项目开发方 式的不同而有所区别。该环节由于有 国家多项法规政策的限制，运作时灵 活度较小，基本原则是在国家规定范 围内最大限度地控制企业的费用。项 目部在项目开发前期起主要作用，因 此，这一环节成本控制的主要任务由 项目部来承担。控制要点控制什么怎

3、么控制谁来控制备查文件开发形式1、新征土地征地费用少交或晚交，力争减 免项目部负责详见项目立项成本控 制要点说明中项目开 发成本构成表、附表 一、附表二。拆迁安置费用房产确权后办理拆迁 安置费用项目部负责大市政费用自建部分按照公司工 程体系走；交政府部分 按启美规定办理工程部、设计部和审 算部负责自建部分；工 程部负责交政府部分。规划条件满足公司利益最大 化，合理提高容积率， 降低土地成本项目部、设计部负责2、买断项目买断内容明确买断内容明细项目部负责详见项目立项成本控 制要点说明中项目开 发成本构成表、附表 一、附表二及买断方 式的成本构成付款总额为公司争取取大利益项目部负责付款时间周期长、

4、次数多项目部负责三通或七通一平 的标准明确验收标准明细工程部、项目部负责手续风险与项目付款时间直接挂 钩。项目部负责3、合作开发合作方式符合集团要求，有利 于北京公司；项目部负责详见项目立项成本控 制要点说明中项目开 发成本构成表、附表 一、附表二及合作开 发的成本构成分成比例双赢原则；项目部负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合同中交房标 准项目部负责付款总额 付款时间选择有利于公司利益 的方式项目部负责 项目部负责瓢划环节成本控制要点应用指 Tl规 划环节的成本控制所占权重最大， 具有“一锤定音”的地位和作用：在规 划环节进行成本控制是实现事前控制的 关键，可以最大限度的

5、减少事后变动带 来的成本。所以该环节控制要点和控制 内容相当复杂，基本原则是，周密规 划，科学讨论，严格审批。设计部和各 类评审委员会在该环节承担主要的职 能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、规划方案(1)可行性规划设计市场信息搜集和分析 市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书 可行性设计变更设计部负责，项 目、审算、销售部 配合暂缺相应可操作参 考文件，以卜同(2)方案评审组成可行性规划评审委 员会，对方案进行评审、 确定。未通过的方案进入可行性 设计艾更环下，内重新评 审。由项目、设计、工 程、审算、财务、 销售等各部门组成 评审委员会，总经 理负责(3)设计成果对可

6、行性规划设计根据 实际情况进行细节调整 设备选型方案提前确定设计部负责，工程 部配合根据提交的设计成果进 行投资估算审算部负责，设计 部配合2、报批设计(1)设计方某根据项目前期运营的情 况和市场分析制订设计任 务书设计部负责，项目 部、销售部协作方案设计招投标设计部方茶设计评审招投标评审委员会报批注息巾政设计注意相关法规，完善自身 报批规范性，材料完整项目部负责，设计 部配合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计(1)扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核设计部负责，知会 各部门(2)成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研 究、环境方案等因素对总 成本作出概

7、算设计部与工程部负 责制订经营指导书审算部负责(3)扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审招投标评审委员会设计调整设计部负责4、桩基设计(1)地质勘察搜集权威地质资料 自己专业人员勘察设计部负责，工程 部协助(2)设计方案评审桩基设计2种以上形式曲专家进行桩基形式和桩基结构评审(3)桩基施工图设计调整5、施工图设 计(1)施工图设计要求根据销售包装设计、桩 基设计、功能设计及配套 设施等因素，在扩初图基 础上确立施工图设计要求 建安施工图中结构造价、 建筑造价和环境设施费等 约占总造价70%勺部分属于 设计方可控部分，应严格 审核。设计部和工程部负 责，其他部门协助(2)报建政府部门报

8、批费，按政府 启美政策交纳。项目部(3)报施图(4)审图(5)施工配合互审互签，明确修改意 见，设计洽商设计部负责，工程 协助，知会销售部(6)面积测算设计图纸测算与实际施工 时检验相结合设计部负责，工程 部协助6、销售包装 设计结合营销费用控制 施工招投标7、装修方案 设计(1)方案设计要求根据扩初设计图、经营指 导书和实体研究的结果确 定方案设计要求设计部负责，销售 部协助(2)材料设备选型成 本刀案市场信息调研根据设计要求确定装修材 料和设备制订装修设计目标成本 计划明细表装饰综合价格拆分分析设计部负责参见深圳公司文件(3)招投标制订设计任务书设计部负责，销售 部协助评审招投标评审委员会

9、控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件8、功能设计(1)小区建筑物功能 的经济评估市场调研销售部负责有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销 售、工程部协助(2)市政配套方案巾政状况调研争取政府后利条件项目部负责(3)环境方案设计根据投资估算和报批标 准确立环境设计方案目标 成本总额设计部负责，项目 部协助招投标招投标评审委员会(4)智能化设计市场现状分析，智能化 必要性分析智能化内容控制销售部负责招投标，寻找外部合 作，争取双赢招投标小组组织， 总经理负责(5)销售承诺保持各部门与销售部的信 息畅通，保障销售承诺与 实际功能的一致性设计部负责，工程 部协助9、设计变更(1)设计调整费用 (2)

10、设计艾更洽商严格按照设计变更洽商流 程进行设计部负责，工 程、销售部协助详见工程现场 变更管理规范10、材料设备(1)选型(2)力菜确定时间在扩初图确定前确定材料 设备，使设计在图纸阶段 就考虑了材料设备的安装设计部负责，工程 部协助(3)采购招投标招投标评审委员会详见设备材料 米购规范其他费用物业管理完善费限额设计审算部惚投标环节成本控制要点应用指南I招投标环节的成本控制涉及到工程、 设计、审算、销售等多个部门的实际 运作，在程序上没有太多变数，但具 体内容特别是招投标评审委员的选择 则须有很强的针对性。这个环节成本 控制的难点在于标书制订，重点在于 评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参

11、考文件1、投标单 位的选择(1)资质(2)管理水平(3)技术力重(4)历史记录(5)资金实力(6)合作经历建立承建商、工程监 理、材料及设备供货商名 册及资料库。从公司认可名册中的承 建商、供货商、监理公司 中选择投标单位。主办部门推荐五家投标 单位报招投标工作组。工程部负责工程监 理招投标合同； 设计部负责设计、 环境、装修招投标 合同。审算部负责材料设 备招投标合同。销售部负责营销、 包装招投标合同。详见招投标管 理规范第8条 至15条和招投 标管理程序招投标工作小组审核、 考察、评估、筛选三家以 上投标单位报招投标评审 委员会及主管领导招投标评审委员会 审核主管领导批准。详见招投标管 理

12、规范第8条 至15条和招投 标管理程序2、招投标 文件各类合同的招投标书内容应包含：(1)工期；(2)工程造价或取费标准；(3)质里要求；(4)付款方式；(5)招标范围；(6)结算方式；(7)验收标准；(8)投标注意事项；(9)废标条件(投标书必须 加盖投标单位法人印章)；(10)接标时间；(11)开标时间；(12)定标方法；(13)投标单位补充息见；(14)标准合同条文；(15)图纸、其他要求等。主办部门起草、制定招投 标标准文本1、工程部负责工 程监理招投标合 同；2、设计部负责设 计、环境、装修招 投标合同。3、审算部负责材 料设备招投标合 同。4、销售部负责营 销、包装招投标合 同。详

13、见招投标管理规范第 6条、第16条至20条、和招投 标管理程序招投标工作组审核招投标评审委员会 审核；主管领导批准；详见招投标管 理规范第 6 条、第16条至 20条、和招投 标管理程序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件3、评标和 定标(1)技术性评标和定标(2)经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责 技术评标2、审算部负责经 济标书的评标3、财务部负责审 核广告包装费详见招投标管 理规范第21条 至33条、和招 投标管理程序综合审核投标单位；评定 中标单位招投标评审委员会 审核、评定。主管领导批准详见招投标管 理规范第21条 至33条、和招 投标管理

14、程序施工环节成本控制要点应用指南第四项力布工环节的成本控制主要应注意两大方 面，一个是因各种变更带来的费用，另一 个是材料、工程款的支付。由于市场变化 与市场把握的原因，施工阶段不可避免由 于各种情况而要对施工计划和内容进行改 动，而在变更时明确目的和遵循程序都是 必须的。这一阶段进行成本控制时要注意 各部门的及时沟通和良好合作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、设计艾更 环节(1)艾更评估项目前期规划、定位要全 面、准确，尽量避免在施工 中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。 全囿考虑工程造价，对可能 发生变更的地方后预见性， 并予以事先约定。各部门全面评估艾奥带来 的各种变化，

15、为审批提供参 考依据。审算部负责计算 变更费用(含可能 引起的索赔)。甲方项目代表执行 修改的工期评估。审算部成本管理 员负责计算变更后 的成本现状。详见工程变更管理办法“，程变更的控制办法” ？ ？ ？ ？(2)变更的审核 签认根据变更原因将设计变更 分成四类，/、同类别按相应 的审核签认流程进行。经办部门？详见工程现场签证管 理规范第二条、第十 三条。设计变更通知单。发生变更项目的负 责人详见工程现场签证管 理规范第5到第8条。变更必须有设计单位、设 计部、工程部、监理单位和 施工单位共同签字后，才能 功效。经办部门详见工程现场签证管 理规范第九到第十二 条。(3)艾更的审批主管总经理审批

16、后方可进 行艾更。主管总经理详见工程现场签证管 理规范第十三条。施工现场签 证(1 )签证的必要 性现场签证的确认应严格按 照合同中所约定的条款执 行。经办部门(设计部 或工程部)(2)签证的时限现场签证确需发生，应 坚持当时发生当时签证的 原则。详见工程现场签证管 理规范第十条。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件(续)2、施 工现场签证(1)签证的工程 量认真核对签证的工程量 准确。签证的内容、原因、工程 量应清楚准确、无涂改、 编号准、全，并有监理工 程师的签字确认。经办部门(设计部 或工程部)详见工程变更管理办法“，程变更的控制办法” ？ ？ ？ ？(2)签证的审批施工洽商通知单发

17、生变更项目的负 责人详见工程现场签证管 理规范第5到第8条。必须遵循“先洽后干”的 原则。在确认签证前，应按 相应审批程序报审，通过 后方引止式签证。主管总经理详见工程现场签证管 理规范第十四条。(3)签证的反馈对工程变更应定期进行分 类汇总统计分析，并根据统 计资料对控制工程变更提出 改进意见。资料工程师详见工程现场签证管 理规范第十八、十九 条。3、审图(1)扩初图会审(2)施工图会审(3 )分项、分部 图会审44)各专业技术 图纸会审图纸多层次会审会签及 审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中 的问题修改完。甲方技术负责人详见施，环节成本控 制要点三、“审图”4、总分包配 合

18、费(1)分包方式(2)分包内容(3)分包的责任 界定通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改 分包方式、分包内谷、范 围而增加工程成本。甲方代表详见施，环节成本控 制要点四、“总分包 配合费”5、材料供应(1)选型(2)材料供应方式(3)材料计划(4)预留时间施工所用的各项材料的 选型应在材料招标前确ao设计部主要解决的是材料供应 对施工环节成本的影 响，详见施工环节成 本控制要点五、“材 料供应”先确定材料供应方式，通 过招标确定相关费用。审算部组织 工程部参加限时编制材料计划。材料计划签认。甲方代表要考虑可能出现的问题， 留出相应的时间。经办部门6、工程款的 支付(5)付款进度(6)工程

19、进度按合同约定执行付款。按进度付款。多层次多角度审核工程 进度。甲方代表与监理 工程师审核完成的 形象部位预算人员审核工 程价值量详见付款审批程序规范附件2: “工程款付 款流程”(1)付款的审批根据情况由/、同级别人员 最终审批。主管副总或总经理才料及设备采购环节成本控制要点应用指南第五项材料及设备采购环节成本控制的核心 要素是计划和信息，通过明确而科学的 流程，就可以最大限度的减少在该环节 出现损失的概率，达到成本控制的目 的。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、材料进场 计划采购招投标及订 立合同时间暂缺工程部招投标规范中未提及生产周期r与工程进度相配合具体参照标准暂缺运输周期具

20、体与采购点远近相对应安装、验收周期r与工程进度相配合交叉作业时间与工序安排相联系2、材料的性 能价格比市场信息日常搜集市场信息，建立 材料市场信息库。审算部技木参数材料设备的技术参数由 设计部确定或封样。设计部招投标必须招投标的材料设备要 制定招投标计划。不需招 投标的材料设备，采用三 家以上厂家报价选择。审算部详见招投标管理规范第六、七条和设备材料米购规 范第四条3、材料款支 付材料款支付方式 材料款支付进度保修款预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制。保修款一般不低于合 同总价的5%。依据合同中约定付款。经办部门（工程部或 设计部）详见付款审批程序规范附件3 “甲供材料付款流程”和附件

21、7“采购类付款流程”4、材料验收数量验收几方共同确认货到现 场数量甲方工地代表或专业 工程师负责监控验收详见设备材料采购 规范第八条质重收外观质量的验收 安装后质量的验收工程部投入使用后的质量验 收物业公司5、材料保管 与保修材料保管在合同中明确货物的 卸货和保管的责任承担 者工程部详见设备材料采购 规范第九条、第十 三到十六条材料保修用合同的方式明确保修 责任和保修期作肖售环节成本控制要点应用指T|销 售环节的成本一般是按比例控制， 但一旦制订了费用目标总额，具体的单 项支出就必须严格控制。由于销售涉及 的部门比较多，所以各部门乃至总经理 都需要分工负责这部分的控制职能。此 外，由于销售环节

22、的一些操作会对入住 和物业管理产生重要的影响，所以这个 环节的成本控制也必须有长线考虑。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、营销方 案（1）费用总额r确定费用目标总额项目部详见营销费用管理规范（2）市场信息收集（3）营销计划（4）营销预算根据各种相关因素 确定具体计划和费用销售部（5）营销方案审批征求各方面意见， 按审批流程操作主管总经理详见营销操作流程规范2、营销现 场费用（1）现场销售人工费用销售人数控制 销售工作进度控制奖励办法控制销售部部门 经理（2）现场销售器具费（3）卖场、现场包装费（4）销售模型费用（5）宣传资料及礼品费（6）展销费销售部专业 经理和部门 经理详见营销包装

23、操作规范（7）计划额度控制额度内调剂和超额 审批制度主管总经理详见营销费用管理规范3、媒体选 择（1）媒体及广告代理公 司信息收集和分析专人负责销售部详见营销包装操作规范（2）招投标r先评后选的原则销售部;详见营销包装操作规范内部评审销售部详见招投标管理规范;招投标评审委员会4、样板房 装修（1）设计、装修市场信息收集制订装修目标成本总额设计部、销 售部详见营销包装操作规范 和设计规划管理规范（2）材料采购信息搜集材料、设备选型设计部详见设备、材料采购规 范（3）信息采集及招投标招投标招投标评审 小组详见招投标管理规范（4）样板房维护委托物业代管协议物业公司、 销售部祥见物业管理规范（5）材料

24、回收、保管和 再利用建立材料设备清单 使用登记闲置品评估和处理设计部负 责，物业、 销售部配合详见营销包装操作规范控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、销售回 款(1)销售折扣点待定销售前台负责待制订相关管理办法(2)回款周期待定销售前台负 责，财务监督详见回款管理规范6、销售补 充条款及承 诺(1) 承诺的给出制作楼书 承诺分类营销部负 责，设计、 工程监督待制订相关管理办法(2)设计变更与承诺变更审批与知会制 度承诺变更设计部负 责，销售、 工程协助7、客户交 房(1)交房日期(2)保修期(3)质量补偿晚交房原因分类处 理与施工队洽商延长保 修期交房验收协议客户服务中 心负责，销 售

25、前台、物 业公司协作详见补偿管理规范8、其他(1)中介费待定销售部(2)与销售相关的其他 费用(如因销售要求而 发生的设计洽商变更 费)严格按相关流程进 行主管副总详见工程现场变更管理规 范等程预决算环节成本控制要点应用指南第七项工程预决算环节的成本控制难点在于有 关监控信息的及时和准确性。这些信息 可以来自合作方、第三方，和自己的调 研，不论哪种方式都应该注意严格按程 序走，防止出现不规范或不负责的实际 操作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、乙方预算(1)乙方预算内容 的审查先由造价比例大的项目 看(地面、墙面、部分家 具)，缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方 法、报价及招标方

26、法/、同 会影响成本的问题审算部负责，设计部协 助参见深圳公司有 关文件2、钢筋用量 的核实(1)施工图中的钢 筋用量(2)洽商、艾更的 钢筋用量选择并委托现场管理经 验丰富、职业道德良好、 工作认真负责工程造价咨 询公司进行钢筋量计算工 作财务部、审算部与主管 副总负责确定工程造价 咨询公司。详见正在草拟中 工程预决算管理 规范审算部专人负责抽查与核 实工程造价咨询公司的钢 筋用量计算工作工程造价咨询公司与审 算部相关人员必须卜现场 了解乙方绑扎钢筋情况审算部经理监督3、价差的调 整(1)材料价差(2)人工价差(3)费用价差严格执行合同中价差调 整办法及时跟踪价格(材料、人 工、费用)变化情

27、况当价格出现异常波动 时，应立即与相关单位商 里对策审算部材料组与预算工 程师负责详见正在草拟中 工程预决算管理 规范4、洽商、变 更的费用控 制(1)图纸审核(2)因市场因素甲 方对图纸的修改(3)现场签证工程部项目部负责组织 各专业共同审图，实行专 业负责制监理公司审图施工单位审图甲方对图纸做出重大修改 之前，应进行方案经济比 较现场签证中，应明确发生1、设计部负责建筑专 业图纸质量的审核2、工程部负责其他专 业图纸的审核3、工程项目部负责现 场签证的监控4、审算部负责审核洽 商、变更的合理 性、完整性(负洽详见正在草拟中 工程预决算管理 规范费用的原因和责任商)及经济性控制要点控制什么怎

28、么控制谁来控制备查文件5、违约与索 赔(1)工期(2)质量甲方履行自己的合同义 务甲方督促乙方履行合同义 务工期与质量重视过程中 控制1、工程项目部负 责施工合同中技术 条款的监控2、审算部负责施 工合同中合同条款 经济部分的监控详见正在草拟中工程 预决算管理规范(3)配合管理工程部项目经理负责各 施工方的配合问题工程项目部负责施 工过程中协调、配 合(4)停工、窝工当造成重大停、窝工 时，工程部与审算部及时 进行停、窝工费用计算审算部负责违约费 用的核实I期间费用的成本控制要点应用指南I期 间费用主要有财务、人工、行政三 块费用组成。由于地产业务的周期变 化，期间费用的灵活性很高，更需要加

29、强对期间费用的计划控制。财务部在这 一环节除了承担主要的控制任务外，还 有义务指导监督其他部门的有关费用支 出情况。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、财务费 用（1）公司开发速度、 规模与贷款计划制定年度资金计划 资金占压费用估算与控制1、财务部负责年度资金 计划2、财务部与审算部配合 控制占压资金量详见付款审批程序 规范中工程款付款 流程、营销费用付 款流程地价款的支付制定项目总体开发 计划项目部负责项目总体开发 计划工程款的支付制定工程年度付款 计划工程部负责工程年度付款 计划（4）销售回款的管理制定年度销售计划销售部负责年度销售计划2、人工费 用（1）薪金（2）岗位津贴（3）出

30、差补助（4）加班补助及其他 费用（5）奖金（含即时奖 金）依据总部人事部有 关规定确定北京公司 工资总额依据国家和公司有关 规定确定加班补助及 其他费用与出差补助依据北京公司奖优 惩劣的政策确定奖金 额财务部负责详见费用报销规范 第15条至第19 条、第 26至第29 条。3、行政管 理费用（1）通讯费用通讯费用实行限额 报销总办与财务部负责详见费用报销规范 第1条至第14条、 第20至25条（2）交际费用交际费用实行定额报 销车辆交通费车辆交通费实行油 料归口管理；过路 费、过桥费、停车 费、养路费实报实销 管理；维修费、保养 费事前审批；部门经 理以上私家车限额报 销（4）其他办公用品费S

31、EICOM-管理咨询回业管理成本控制要点应用指才!第九项地产公司需要在物业管理方面支出的 费用主要是委托管理、委托经营和亏损 补贴三个方面。客户服务中心担负着这 一环节的主要控制工作，控制原则是以 明文的法律合同形式界定地产公司与物 业公司的权责关系，防止因权责不清带 来的额外成本。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、委托物 业管理(1)未销售的商品 房(2)地产公司办公 室(3)职工宿舍(4)样板间制定委托管理邀约 并致物业公司物业公司就邀约项目 提交物业管理方案经同北京公司客户 服务中心达成一致意 见后签订委托管理协 议北京公司客户服务中心 负责与物业公司签定委 托管理协议详见物业管理成本控 制规范中第8条2、资产委 托经营(1)康乐中心(2)幼儿园(3)班车制定委托经营合同 物业公司就委托经营 合同提交委托经营方 案经同北京公司客户 服务中心达成一致意 见后签订委托管理协 议北京公司客户服务中心 负责与物业公司签定委 托经营合同详见物业管理成本控 制规范中第6条3、物业亏 损或补贴(1)物业管理费亏 损(含环境维护费)(2)取暖费节损(3 )水电费亏损(含差额部分)暂缺暂缺现阶段集团内物业公 司止在筹建万科物业 集团公司，如何处理 物业亏损或补贴将出 台相应政策。