安徽全椒奥康商业步行街商业运营思路

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1、安徽全椒奥康商业步行街商业运营思路刖 H全椒奥康商业步行街作为全椒品牌影响力最强最大的商业地产项目，它的形象树立，品牌塑造，商业规划，商家引进，后期商业运营管理和商铺产权销售等，是项目运营接下来亟待思考解决，并认真执行的 关键所在。南京润明有幸为项目商业运营提供一套商业运营策略，有责任，有义务通过市场调查分析，深入了解全椒整体商业环境及竞争对手的运营现状，并借鉴公司及其他项目成功的经验和案例，调动可利用的一切 资源，为项目的整体商业运营，提供一套商业运营策略，供贵司参考。第一章项目合作的观点理念相通、思路一致、步调一致 第一节 项目招商与销售招商先行，只有卖不了的铺子、没有租了且卖不了的铺子，

2、“只要商铺能出租，再成功运营，它就具备了升值的空间，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售”，“退”就是先持有，后寻机再售，这种情况下商业物业肯定会升值。如果一味推行只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报，从项目的直接回款和间接回款的角度考虑，建议商业在确定整体经营定位后实行租售并举的营销模式。第二节 项目商业定位与销售对于商业地产项目而言，项目定位是以商业项目所在城市、区域的商业发展态势为背景，结合项目自身的开发特点，依据项目所在城市、区域的消费市场情况、消费人群特点、消费习惯和消费需求，

3、以商业市场自身的供应规模和供应特点为参照标准，来确定项目商业定位，商业经营业态定位将直接影响到项目的销售、招商、经营，商业存在的意义是建立商业供需关系，商业首要解决的是怎样满足供需客户的现有 和未来的消费需求，才能最终实现整体营销的成功。第三节 项目商业运营与开发持续收益通过与贵司就项目商业规划通过初步探讨，了解到本项目为了吸引品牌主力店的进驻，部分的物业由开发商自行持有，那么项目的投资回报、形象树立，品牌塑造，需要通过项目良性经营才能实现多赢，从 而实现预期投资开发的社会效益、品牌效益、经济效益。第二章项目销售思路先品牌效益、后经济效益、先求不败而后求全胜奥康商业步行街的销售前景是比较好的，

4、因为不论是项目的建筑规模、所处区位、商业规划、商业定 位、物业硬件配套、以及奥康的品牌价值，客户的认知度都比较高，目前的任务是项目做为城市的综合体 商业、酒店、公寓都必须实现品牌效益和经济效益的共赢局面。根据项目的所处区域情况、结合目前项目实际情况、借鉴商业步行成功大盘经营，我司建议项目的 第一街区销售以售后返祖的形式进行销售，如果是自营但必须建立在符合项目业态定位的基础上，因为纵 观现国内很多商业项目失败的原因罪魁祸首是产权多化后经营权未统一，往往项目在前期为了有效的规避 楼层弱势、区位弱势、同业经营竞争弱势而进行的行之有效的业态规划会因为经营权不统一而成为泡影， 根本无法起到弱化劣势的作用

5、导致经营者盲目的跟从见什么好大家都来经营什么，也不论区域楼层是否具 备，同业竞争有多大，运营商想遏制、想引导调整无奈是手中无权，眼睁睁看着从盲目的跟从到不计成本 的打价格战火拼，到最后苦苦支撑无奈关门，最终造成人去楼空整体项目惨淡经营现象出现。为了避免这么好的项目因为上述因素而导致项目收益受损，建议项目销售按从点到面的次序稳步开 展，先求不败而后求全胜，打好并巩固好项目的销售、招商、运营第一战，先建立品牌价值、后通过品牌 价值的建立而获得更高的经济价值。第三章 项目招商思路满足需求、高瞻远瞩、蓄势待发第一节招商观点首先要组建商业管理公司，建立一个比较专业的招商、运营管理团队，在建立招商、运营管

6、理团队后， 以区域市场的供需关系为出发点先开始大量和细致的前期市场调研、分析工作，这对于项目后期整体运作 起到决定性的作用。再凭借“奥康集团”品牌优势，以往的项目取得了良好的市场反响、品牌形象效益，依靠自身集聚的 自营及投资客户。在本项目的招商过程中形成连贯的优势，继续的树立新的品牌形象和准确的市场定位， 更好的延续和借用“奥康集团”已有的品牌效益，形成很好的“借势”作用。然后有针对性的制定项目整体营销策略、招商销售整合营销策略、招商推广策略，商家引入、准入策 略、租金定价策略、招商执行策略，通过专业系统的培训力求在最短的时间内保质保量的完成第一阶段招商工作。第二节项目商业经营业态规划建议一、

7、业态规划的思路： 根据区域供需关系为出发点进行规划 根据招商可执行性进行规划 根据项目本身的建筑形态集体量进行规划 根据业态之间的相互补充、影响的因果链进行业态优化 根据项目的地段及城市规划特点进行业态组合 按市场的规律以及市场调查结果进行业态的选择 依据商家的要求及消费者的消费习惯与意识为业态规划基础 根据项目的开发运营策略进行总体规划 根据全椒市场现有商家的经营情况以及项目的实际状况进行业态调整二、商业总体规划：三大主题街区、二大主题卖场、一大主题国际影城 三大主题街区精品百货街：项目临街第一栋1-3层（建议为三层局部四层）主要经营：“精品服装、精品鞋类、精品皮具箱包、美容美体、休闲健身、

8、文教魅力时尚街：项目临街第二栋1-2层（建议为二层局部三层做造型屋顶可作露天空中休闲花园）主要经营：化妆品、饰品、美甲、时尚摄影、美容美发、等个性小店为主。美食娱乐街：项目临街第三栋1-3层（建议为三层局部四层）主要经营：中餐、西餐、休闲餐饮、茶社、全国/地方特色小吃、洗浴、KTM电玩、网吧、音乐酒吧、演艺广场等。大主题卖场国内品牌电器连锁主题卖场：项目西侧地下室主要经营：家用电器、电脑数码产品、通讯器材等电器国内品牌连锁主题生活商超卖场：项目东侧地下室主要经营：生活日用品大主题国际影城主题五星级梦幻影城：项目西侧独立物业第四章项目的运营思路投资人满意、经营者满意、顾客满意、一切围绕经营商家

9、的经济效益为目标第一节项目商业运营的观点前面我们说道项目要通过良性的运营实现预期投资开发的社会效益、品牌效益、经济效益，那么实现预期投资开发的社会效益、品牌效益、经济效益，的实现的条件首先要以商业运营管理为核心，因为商业 地产项目不是销售成功、招商成功、开业成功就全盘成功了，关键要看商业能否持续旺盛经营，所以说商 业运营管理服务是商业房地产实现社会效益、品牌效益、经济效益的源泉。鉴于本项目非传统的大型百货公司而是以mall的商业形态出现，mall的运营管理服务具有高度的社会分工和技能专业化的特点，这种特点也有利于各自发挥优势，提高管理服务效率。mall的运营管理服务本质是统一管理服务和分散运营

10、，统一管理服务是指管理公司对mall实行统一的集中运营管理服务，使整个mall的营业运行、市场推广宣传、业态业种的调改完善、安全秩序维护、环境卫生的清洁、公共设备设施维修保养等工作有组织、有计划地进行，并使所有的零售商、服务商和顾客能有效共享mall的丰富的资源，同时商业管理公司还需要整合多方资源运用“六位一体mall 运作模式既：开发商、商铺投资者、商铺经营者、商业运营商、终端消费者和政府六方共同参与，结为一体，实现各方利益平衡，达到多赢目的，不能统一运营管理的 mall只能是“昙花一现”并会逐渐从“商业管理” 蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。分散运营则指各零售商、

11、服务商在整个mall统一管理服务的条件下，各自为目标消费群服务而进行不同形式的进销存、营业推广、员工管理等各项工作。我司将积极地为本项目寻求最佳的赢利模式与商业运营实战策略，有针性展开营业运行、市场推广宣传、业态业种的调改完善、安全秩序维护、环境卫生的清洁、公共设备设施维修保养等工作，推行精细化管理策略，运用与众不同的实战战略与技巧，为项目寻求一条最佳出路，力争使本项目实现效益与品牌持 久化与最大化。第二节商业物业前期介入的重要性和必要性商业物业的前期介入的重要性和必要性已被越来越多的开发商所认可和接受，特别是商 业物业，因商业物业有别于写字楼、住宅楼、因为他们的使用功能相对单一、物业价值空间

12、 体现空间相对较小。商业就不一样了，一个小小的商铺如果经营好的话，他的价值空间将会 成倍增长，这也是目前诸多房地产开发商最乐意投资的重要原因。管理公司在此过程中应如 何定位，其扮演的是一个怎样的角色，如何当好开发商的助手，经营客商的管家，促使开发 商、投资人，经营客商实现共赢。下面就我司多年的操盘经营提出几点建议希望可以借鉴使 用。一、完善设计方案、优化设备选型、满足使用功能设计人员在设计阶段一般注重技术规范，但对于是否能够满足商业经营需求、是否能够降低管理成本 和能源消耗等方面很少考虑，一旦设计成型并付诸实施，如后期进行改动将负出较大的费用。二、促进房产销售/招商提前介入销售/招商，是管理公

13、司介入前期重要环节之一，参与现场销售/招商，解答客 户有关商业运营管理服务问题；打消客户对后期商业运营的顾虑，树立客户的投资信心促动 销售/招商。三、降低开发商的成本管理公司前期介入期间，从项目的商业建筑规划、土建、水电、消防安防、装修、建材选用、机 电工程、景观设计、节能设计、给水系统、排水系统、电气设计、交通体系方面提出相关的建议，以避免 后期的重复投入和整改，加大项目的建设成本提，正真使项目建成后能充分满足不同客户经营需求，为项目可持续发展奠定良好的基础，合理化的建议往往可使发展商节约数十万甚至上百万的投资。四、共同提高工程质量开发商为了保证项目的工程质量，会选择信誉等级较高的承建单位，

14、同时还会聘请监理 公司实施专业监理，但是从实际效果来看，工程质量不理想已成为普遍现象。造成这一问题 的关键是因为不管是建设者还是监理方都不是今后的管理者，他们没有参与过商业运营，且 为保证工期只要能通过竣工验收，自身的利益就能得到保障，在某种程度上监理公司与施工 单位就成了一家人，工程质量自然在一定程度上得不到保证特别是附属设施。而作为管理公 司就完全不一样，作为今后物业的管理者，遗留的任何工程问题都要自己今后整改完善，从 利益的角度来说，管理公司的介入人员对工程质量的监督是一丝不苟的，因为今天的疏忽必 然会给后期运营管理会产生不利影响激化经营客商与管理公司之间的矛盾，从根本上讲管理 公司在提

15、前遇见并划解矛盾，这对开发商是大有好处的。五、提高维修质量由于现代物业智能化的不断发展，建筑物内的管线错综复杂，管理公司如在物业交付使 用时接受物业，往往两眼一抹黑，虽有图纸，但图纸与实际情况差异较大，竣工图的可信度 也是有限的，而且很多设施还可能没有图纸。客商一个报修电话打过来，维修工人在短时间 内找不到故障点，何谈维修及时率和维修质量。而前期介入就解决了这一问题，管理人员从 图纸设计开始到施工过程全程参与，对隐蔽工程、管线走向等一清二楚，维修及时率和维修 质量就会充份得到保障，提升管理者在经营客商的良好的口碑，将直接提高管理服务费用的 收缴率。六、减轻经营客商资金投入着重在设施设备的能源损

16、耗上，提出合理化建议，因为商业运营后，公共区域的水电费 本着谁使用谁承担的原则，将由经营客商按各自商铺的建筑面积据实分摊。（据测算每平方米 不会低与2.00-3.00 元）无形中经营客商每平方每月就会多投入2.00-3.00 元。七、确保物业可持续性增值以及利润实现客户买商铺买的是未来，投资人拿几十万甚至上上百万来购买商铺，不是指望拿几年的8%勺收益,（可以算一下每年的投资收益为 8%t算白话12-13年才会收回投资）商铺保值增值才是其最关心的事，一个商业项目的诞生、成长、提高、完善、繁荣需要多方共同协作，但如果这个商业项目的硬件及配套设施不完善，后期软件上投入是无法弥补硬件上缺陷的。6 -第

17、三节商业物业的运营管理服务随着中国“入世”后在商品贸易、税收等方面政策的放宽和我国扩大内需政策等因素影响，我国的商 业出现了前所未有的发展局面，这对改变我国商业发展滞后局面，繁荣城市市场、改善购物环境、满足人 民生活需要起了重要作用，而作为商业物业的运营管理者，如何去实施对商业物业的高效管理？将是我司 所要陈述的主要内容。商业物业运营具有空间大、设备系统复杂、商户多、客流量大等特点，商业物业运营管理与服务的难 度大、责任重、专业分工细。商业物业作为一种商业经营场所，其商业物业机构面对的服务对象是业主、 租户和顾客三个方面。其中，租户和顾客不长期稳定的，而是相对流对的，不断变化的，且来源不同，构

18、 成复杂，因此商业物业服务的好坏直接影响到商业物业的信誉。一旦运营机构在管理服务方面出现差错， 导致租户或顾客不满，对商业物业美誉有极大的影响。若因此失去租户或顾客，就意味着会失去业主的信 任，逐步丧失市场竞争能力，导致经济利益受损。因此，商业物业的运营机构为实现多方满意的服务为目标，就要不断调查研究市场情况，了解市场变 化和不同租户、顾客对商业物业管理服务的不同要求与满意标准，以高于市场普遍水平的服务标准来满足 多方需求，并赢得市场竞争。一、商业运营阶段性工作计划1、前期-项目商业运营策划1.1 项目商业建筑规划设计参与讨论从商业经营角度提出合理化建议；1.2 土建、水电、消防安防、装修、建

19、材选用、机电工程、景观设计、节能设计、给水系统、排水系统、 电气设计、交通体系方面参与讨论从商业经营角度提出合理化建议；1.3 配合项目招商销售工作地开展，解答客户对后期商业运营提出的问题；1.4 本项目商业运营管理开办费用的测算；1.5 本项目商业运营管理服务费用的测算；1.6 本项目公共水电分摊费用的测算；1.7 项目运营模式的建立；1.8 项目管理服务类文件编制；1.9 物业管理开办准备工作；1.10 项目体系文件的建立2、中期-项目商业运营策划2.1 物业的接管、验收、移交、整改；2.2 业主物业交付方案制定及实施；2.3 设备设施的管理工作；2.4 安全护卫的管理与防范；2.5 交通

20、道路车辆管理；2.6 消防安全工作管理；2.7 环保清洁卫生管理；2.8 绿化美化和养护；2.9 本项目及店面形象设计规划，导购指示系统设计规划；2.10 本项目商铺装饰装修管理方案的制定及实施；2.11 本项目自营业主和承租经营客商进场装修前提供相关技术咨询，装修过程中负责现场管理监督，并进行竣工验收；2.12 本项目商品进场、商品陈列、营业人员的方案制定；3、后期-项目商业运营策划3.1 本项目商业运营管理方案的修定；3.2 本项目二次调改招商策略的制定；3.3 本项目商业动线的调整方案制订；3.4 本项目业态规划、品牌组合方案的调整策略的制订；3.5 本项目商业运营阶段推广计划策略的制订

21、；3.6 本项目商业运营阶段节日促销、主题促销、事件促销、店庆方案的制订；3.7 本项目业主大会、经营商会或经营者大会成立方案的制定；3.8 本项目商业物业管理项目实现创优达标总体目标；3.9 实施1SO9001: 2000国际质量体系认证。二、特殊性运营管理服务1、项目商业运营形象的宣传推广商业物业管理的一项重要工作，就是要做好物业商业形象的宣传和推广，扩大商业物业的知名度，树9 -立良好的商业形象和美誉度，以便吸引更多的消费者。 这是整个商业物业统一管理的一项必不可少的工作。以下我司就商业物业的形象宣传作用，及如何建立维护商业物业的良好形象作如下阐述。1.1商业物业良好形象的作用商业物业良

22、好的形象是商业特色的体现，也是未来潜在的销售额和一种无形的资产。商业物业必须具有自己鲜明的特色，才会对顾客有更多的吸引力。在各类项目不断涌现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家项目的商品，都会有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。为此，商家应树立与众不同、具有特色鲜明的形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色（一段时间后，顾客便会将物业的形象与特色联系起来）。这样才 能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的消费客群，所以物

23、业楼宇的良好形象就是销售的先行指标。同时，商业物业的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产，当商业市场进入“印象时代”后，消费者过去买“品牌”，现在买“店牌”。可以说,在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业物业的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。（其确立过程如图示）商业物业形象确立示意图：:/时x期厂 商业物业/1特色形象）（吸引顾客）f熟悉1（传递 1- k追逐）2、项目商业运营促销宣传为了各个经营者的销售额提升、吸引客流、在与同业的竞争中取得优势，作为商业运营商应该在不同 的时期进行统一的对外促销推广活动。提前制定促销主题和促销内容

24、，由各个商家分别上报各自的促销活 动和实施细则，然后由商业运营商进行统一的推广和执行，采用节日促销、主题促销、事件促销、店庆等 形式根据经营需要不定期的有针对性开展促销企划活动。年度商业经营促销宣传三大原则 活动龙头原则：以连续不断的系列大型艺术活动为龙头，带动新闻媒 体和社会舆论；以新闻媒体和社会舆论，带动业内人士及社会精英阶层的广泛参与；以其的广泛参与，带 动大众的认识并参与； 重点集中原则：“步行街”商业活动要集中在最重要的五个活动时间一一“店庆、5.1黄金周、10.1黄金周、元旦、春节”；市场炒作原则：媒体宣传的作用着重在于宣传和引导，由于“项 目”在全椒还是新生性，所以初期主要通过当

25、地主流新闻媒体（电视、报纸、电台）的软性宣传攻势、新 闻报道对消费者进行强势、高密度的宣传，增加消费者对项目、对项目内经营产品的认知。3、二次经营调改承租客商的选择商业物业是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因而商业物业的 管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。3.1 知名商户或连锁商户：国内知名品牌商户的进驻能有效提升项目的品味、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，项目形象越佳，使“项目”迅速树立起知名度，可谓即开即红。知名 商户的进驻，一方面对消费的核心一一消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使项目的形象 更加深化。3.2 个性

26、鲜明有特色商户： 商户结构的组成对全体商户都是相辅相成的，不同的商户会带来不同消费群， -11 -商户个性鲜明、形象突出，容易给消费者留心深刻印象，丰富了项目整体的经营特色。3.3 能吸引人流量的商户： 有一些商户不一定付得起很高的租金，但能吸引大规模的人流量，带动项目购物消费增长，必须对这些商户要实施重点引进，如：知名餐饮店、KTM足浴城等，它们所带动的庞大人流将对整个项目吸引人流量有重大贡献。3.4 同业差异、异业互补： 同业差异就是市场不能盲目招同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。譬如餐饮业态的核心主力店招商，就不要同时找来两家基本

27、上都是经营西式快餐的。核心品牌商户同质化无差异更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣与欲望。譬如洗浴中心同KTV因为经营特色有异，可以互补。三、常规商业运营管理服务1、对自营业主或承租商的管理统一产权下的商业物业，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理服务条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商业经营管理公司的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的商业物业，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理的责任、权利与义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也可以由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成

28、管理委员会，由 管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。2、环境清洁管理商业物业环境清洁与否是衡量商业物业管理水平的重要标志，保洁工作对物业业主、租户及顾客的影响极大，越是高档的现代化商业物业，对清洁工作的要求就越高。商业物业的人流多且人员杂乱，产生垃圾的源头较多，加上可能部分租户居住在物业内部（如休闲餐饮娱乐），存在生活垃圾的处理问题，保洁工作相对难以控制。除应有专业人员负责流动保洁、及时清运垃圾、随时保洁室内外卫生清洁之外，同时还应注重提高清洁工作的专业性，满足商业物业内部各种设施设备的保养需要，商业物业的保洁形式具有 以下主要特点：2.1 由于商

29、业物业日常的保洁需求时间较长（营业时间长、且节假日照常营业），在保洁人员的工作安排上一般实现两班制，即将巡视和清洁分开，隐蔽部位（如消防通道内的设施）的保洁工作安排在白天 巡视时完成，夜间主要对营业区域进行清洁，包括地面、卫生间、消防器具等公共设施。2.2 商业物业的保洁重点在大堂及大门入口处。大堂、大门是人流出入口的必经之地，且位于最接近 物业外部环境，只要注意大堂和大门出入口的卫生清洁保洁，即可在很大程度上减轻物业其他楼层、部位 的保洁压力，但需注意在顾客经过出入口放置防尘垫之后，仍会有部分灰尘散落地面，如逢雨天，应组织 人员将污迹控制在大堂入口范围内。2.3 商业物业保洁巡视的人员配备主

30、要由物业自身素质及档次来决定，物业档次越高，巡视的内容越 单一，需配置的保洁人员越少；物业档次越低，巡视工作所需的人员越多，巡视频度越大，特别是集市型 的商业物业，清洁质量的高低取决于巡视保洁的质量，另外商业物业保洁还需注意对停车场、理货区及垃 圾存放点的巡视保洁，为方便顾客，还应注意垃圾收集桶摆放的数量及位置是否合理。2.4 商业物业对保洁人员的素质要求较高，包括及时发现问题的能力和正确处理清洁作业过程中的各 种应注意的能力。在人员管理方面还涉及到防盗等情况，商业物业管理机构还应合理安排保洁人员的作息 时间、工作区域及作业方式，做到即要保证物业环境的清洁卫生，又要尽量避免因保洁作业对物业内部

31、正 常的商业经营活动产生不良影响。3、安全保卫管理商业物业面积广、商品多、客流量大，需要一支训练有素的安全保卫和消防队伍，并需要建立一套紧 急情况下应急措施体系。安全管理工作的基本要求是保障物业安全，维持商业物业的经营管理秩序。对于商业物业的安全管理，应注意以下几点：3.1 将商业物业管理的安全管理与商业经营中防损要求结合起来。商业物业内的人流构成复杂，几乎 任何一家商业机构都要面对商品防损的难题，采取包括录像监控、便衣巡查等各种安全防范措施力求杜绝 商品流失。管理机构的安全人员应根据委托管理合同的要求，合理分工，明确责任。3.2 将安全管理与客户服务工作相结合。消防安全是物业安全的重要环节，

32、由于商业物业内人员密集、设备昂贵、财物（产）汇集，发生火灾所造成的生命、财务损失无法估量。因此，商业物业的管理机构的 每一位安全人员都应同时是兼职（义务）消防安全管理员，并具备相应的消防知识与技能，及时发现并处 理各种火灾隐患。3.3 将安全管理与客户服务工作相结合。商业物业的运营服务对象较多，包括业主、租户及商业顾客,同其他类型物业的管理工作相比，由于物业的商业特性，商业物业的运营管理工作更加强调管理的服务性，安全管理人员在日常工作中，随时都可能接到客户的各种服务要求，因此，必须将安全人员的日常工作纳 入到客户服务工作中去，为顾客提供各种细致服务，尽可能保护业主、租户和顾客的利益。3.4 紧

33、急事故的应急处理。住宅小区的整体环境属于封闭型或半封闭型，而商业物业属于开放型环境。现代商业物业中的安全管理概念正在越来越复杂、严格化，已不仅仅局限于物业方面的安全保卫，还包括犯罪、意外事故、自然灾害及危险物等紧急事故造成的安全保护问题。对于高度密集型的商业物业，必须设计一套有效的紧急事故处理程序，该套程序必须为诸如火灾、电源失控、水管爆裂、犯罪活动、爆破威胁、电梯事故、严重伤病等紧急事项有所准备。所有安保人员必须与物业电气、机械、交通和控制设备人员及物业业主、租户紧密配合。任何一项安全计划都应有四个目标：预防措施、问题检测和报警、损坏遏制及防止损失的进一步扩大。处理物业紧急事故最先进的方法在

34、于预 防的措施，因此在设计保护计划时必须尽可能地考虑任何紧急事故可能发生的各种情况，最大限度的作出 反应。商业物业的一些地方较易发生犯罪活动，如商业中心的停车场就是犯罪分子与歹徒经常活动的主要地方。对此，管理机构有许多城要改造的地方，例如，增加照明灯以加强顾客安全感；人街道附近和停车场 不应有藏身之处；为顾客提供的哨岗安排在停车场最重要位置等等。增加训练合格的保安人员，配备高性 能的安全设备，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪发生。4、消防安全管理现代商业物业大多是立体性建筑，且机电设备较复杂，故其消防工作显得难度较大，也更重要。消防工作的目的就是为了预防物业火灾的发生，最大限度的减少火灾损失

35、，为业主、租户及顾客提供安全环境,保障其生命财产安全。商业物业最常见的引发火警的原因主要为烟蒂或火种处理不当、电器引致的火警、 装修不慎等。商业物业内部人群密集，短时间内的人员疏散压力较大，消防通道必须保持畅通无阻，遇有紧急情况时能及时疏散人群。商业物业建筑应严格按国家消防部门的具体有关规定配备消防装置及设备，如火灾报警系统、应急发电机、应急照明系统、喷淋系统、空气调节系统等等。物业内务类消防设施及消防通道的指示标识必须完整、齐全、清楚，所有固定装置、设备或装饰品均须达到高度安全标准，保证顾 客，特别是儿童不致意外受伤。物业的消防管理还必须注意管理机构与业主、租户（使用人）之间的联合 管理，组

36、成以商业物业管理公司为主，业主和租户为辅的消防管理网络，必须注意消防宣传与强化消防管 理之间的结合，才能真正把各项消防管理措施落到实处。5、设备设施管理商业物业高起点、高质量的设备设施需要具有先进的现代化管理手段和专业化养护维修技术。因此在养护维修方面，必须有一支专业化队伍，对物业的各种设施设备加强养护，如空调设备、电梯设备、监控 设备、消防设备等。由于商业物业使用频繁，预防性的维护工作与建筑地面、设备的日常检查工作就显得尤为重要。商业物业内部属于人流高度密集区域，空气调节必须适宜，载人运输工具必须保证长时间安全 运行，因此必须加强各类设施、设备维修保养，减少停机率和故障率，并在商业物业开放运

37、行中及时处理 各种设备故障，保证其正常运转，为物业业主及使用权人提供方便及不间断服务。6、车辆道路管理商业类物业一般均位于本地商业旺区，用地有限，各类停车场所、车位较为紧张。一座较为成熟的商业物业，其建筑面积与停车场面积的合理比例大致为4: 1。由于停车面积供应紧张，对往来车辆实施有序管理难度较大。商业物业类的建筑物的停车场（地上、地下停车场）应合理规划、加强使用管理，提高使 用效率，不仅保证物业管理区域内良好的交通秩序和车辆停放秩序，确保业主、租户、顾客的车辆不受损 失和失窃，还应注意将车辆与环境管理、治安管理、消防管理及交通管理相结合。例如在环境管理方面要 求车辆和人员保持停车场内清洁，禁

38、止乱丢垃圾。在消防管理方面按消防要求设置消防栓、配备灭火器等。做到既方便顾客的交通往来，吸引顾客消费，又能保持整洁的物业环境和物业辖区内的安全与交通秩序。总结语：总之，商业物业管理必须科学化、制度化、规范化、高起点、加强治安防范管理，加强消防管理，做 好防火工作，重视卫生清洁管理，设立服务中心，完善配套服务，加强沟通协调，不断改进工作，致力达 到繁荣经营、长远发展的目标。第五章商业运营管理服务费用测算第一节【奥康商业步行街】项目商业部分测算编制依据及各项指标数据一、测算编制依据1、项目规划及建筑设计方案及设计图纸2、政府有关法规政策3、全椒劳动力市场行情4、全椒商业行业相关情况5、【奥康商业步

39、行街】项目各项经济技术指标厅P项目名称数量单位备 注1商业总建筑面积75141m22影院建筑面积4526m23酒店的建筑面积16609m23中心步行街建筑面积37752m24中心步行街地卜室建筑面积27800m26、管理公司对【奥康商业步行街】项目采取酬金制核算方式。7、此预算计算单位时间以“月”、金额以“元”、面积以“平方米”第二节、【奥康商业步行街】项目商业部分运营管理成本费用测算表表一：费用汇总表在舁 厅P支出项目月计（元）1薪资福利费707612行政办公费68003招聘培训费2004员工制装费6915广告宣传、企划推广、广告位发布费120006安全护卫费53757设备设施维保费3100

40、08清洁环保费135009绿化园艺费1452010公关接待费500011资产折旧费250012法律顾问费166713公共保险费365014/、口预见费5000合计172664表二：薪资福利费序 号职务人数工资津贴预提年终奖8%福利、教育，会 经费17.5%加七保除金25%月计 （元）1项目副总经理15000 X 1400 X 1875 X 187.5 X 16362.52项目营销经理14000 X 1320 X 1700 X 187.5 X 15107.53项目运营经理13500 X 1280 X 1612.5 X 187.5 X 144804行政助理11500 X 1120X 1262.5

41、X 187.5 X 119705会计主管11500 X 1120X 1262.5 X 187.5 X 119706楼层主管41200 X 496X4210X487.5 X463747安护、保洁主管11200 X 196 X 1210X 187.5 X 11593.58财务出纳11100X 188 X 1192.5 X 187.5 X 114689维保领班11500 X 1120X 1262.5 X 187.5 X 1197010文员1800 X 164 X 1140 X 187.5 X 11091.511客服员2800 X 264X2140 X 287.5 X2218312安护领班3900 X

42、 372 X 3157.5 X387.5 X3365113维修工21100X 288X2192.5 X287.5 X2293614安护员12800 X 1264 X 12140X 1287.5 X 121309815保洁领班2750 X 260X2131.25 X 287.5 X2205816保洁员10650X 1052 X 10113.5 X 1087.5 X 10903017车管员6650X652X6113.5 X687.5 X65541818合计5070761说明1、工资津贴包括基本工资、绩效工资及职务补贴；2、预提年终奖金为月工资、津贴的 8%;3、预提福利费为月工资、津贴的 14%,

43、教育经费1.5%,工会经费2%;4、社保缴费基数以350元计算，按25%提取，包括养老、工伤、失业、生育、医疗保险。表三：行政办公费在舁 厅P项目月计（元）1办公设备维修（传真机、电脑、打印机、复印机、碎纸机、塑封机）5002通讯费（座机、邮件、信函）10003文印费（表格、名片、文件、资料）5004办公家具（更衣柜、文件柜、办公桌椅添置及维修等）2005低值易耗品（纸、笔、墨、本、夹、文具）8006饮水，办公用电6007书报费（专业杂志、法规、报刊等）50合 计6800表四：招聘培训费在舁 厅P项目月计（元）1员工招聘广告、摊位、审批、查档费用1002员工培训委外专业培训、上岗培训、验证办证

44、费用100合 计200表五：员工制装费在舁 厅P项目件/人单价 （元）金额 （元）月计 （元）1管理员工（西装、领带一套，衬衫两件）1/1440014/56002332安全护卫员（制服一套，衬衫两件）1/1530015/4500187. 53工程维修人员（工装一套，衬衫两件、绝缘双）2/33503/210087.54保洁员工（工装一套，衬衫两件）2/1220012/24001005车管员（工装一套，衬衫两件）2/62006/1200506多功能大衣81008/80033合 计691说明员工制服按两年期折旧摊销，每两年更换一次表六：广告宣传、企划推广、广告位发布费在舁 厅P项目月计（元）1媒体购

45、买、广告位购买、促销礼品、演艺、宣传品制作印制120002合计12000说明按一年五次主题促销计算：节假日、店庆分摊至每月表七：安全护卫费在舁 厅P项目月计（元）1对讲机及更换电池（11含工程维修、保洁、车管）2752灭火器维保、换药（未提供详细数据按常规测算）30003消防器材保养（未提供详细数据按常规测算）12004消防工具维保（消防服、应急灯、防毒面具等）900合 计5375表八：设备设施维保费在舁 厅P项目月计（元）1消防系统维保（按每平方米1-2元计算）、检测等费用（按每报警点15-25 元不等计算，每年检测一次）50002电梯维保、检测等费用（每台每年/、含耗材费2400-300）

46、110003强电维保、检测等费用（高压绝缘，防雷接地）40004公共照明系统维护保养（换灯泡、溶丝、旨示灯等）50005土建工程（道路、台阶、墙面、吊顶、门窗、玻璃、大理石等）30006广场户外广告牌维护费10007其 它20008合计31009第一年实际10000表九：清洁环保费在舁 厅P项目月计（元）1化粪池清掏费10002清洁设备维修保养（洗地机、吸水器、吸尘器等）6003清洁设施维修保养（垃圾车、垃圾箱、果皮箱）3004清洁工具（扫帚、拖把、抹布、垃圾袋等）20005清洁材料（清洁剂、保乔剂、抛光剂、杀虫火鼠）20006杀虫灭鼠6007垃圾清运费50008标识标牌5009政府收费（门前

47、二包、垃圾处理、水质、空气、噪音、排污检测）1500合 计13500表十：绿化园艺费在舁 厅P项目月计（元）1绿化养护 700 m2X 0.40元/年m2 （按建筑面积的10刻算）1202观赏植物租摆（含节日租摆）600盆X 0.8/天盆X 30天14400合 计14520表十一：公关接待费在舁 厅P项目月计（元）1应酬公关40002节日政府拜访1000合 计5000表十二：资产折旧费在舁 厅P项 目内容月计（元）115力固定资产电脑、打印机、复印机、办公家具等物资2500合 计按五年期折旧2500表十三：法律顾问费在舁 厅P项 目内 容月计（元）1聘请法律顾问20000元/年+12个月=16

48、67元/月）1667合计1667表十四：公共保险费在舁 厅P项目月计（元）1公共财产险（机损险）20002公众责任险（意外险）12503员工意外险400合计3650表十五：不可预见费在舁 厅P项目月计（元）1各类突发事件发生的费用支出5000合计5000-27第三节、【奥康商业步行街】项目商业运营成本费用测算说明一、测算费用中不含下列费用：1、测算费用中不含项目开办费用固定资产归商管公司所有；2、测算费用中不含项目环艺美陈费用，由开发企业解决；3、测算费用中不含项目开业前员工加班费，由开发企业承担；4、测算费用中不含项目开业庆典所需各项费用，由开发企业解决；5、测算费用中不含企业应缴各项税费；

49、6、测算费用中未计算商管公司管理酬金（应按总收入的15-30%提取）。7、测算费用中不含商管公司下列各项预测经营性收益：8、商业运营综合管理服务费；9、广告位租赁费；10、场地租用费（客户专项展示、促销活动）；11、停车场车位租赁费（包月、季、年）；12、停车管理服务费（计时、计次）；13、商业运营综合有偿服务费（根据客户服务需求，费用由双方约定）；14、合作单位佣金提取；15、其它经营性收益。二、经理论测算，每月商业运营成本（此费用名系需在运营满半年后向经营客商公示） 为17266422兀，综合管理服务费用每月每平方米为 172664兀/月+ 75141m=2.30兀/m 月三、扣除以下费用

50、后实际首年每月商业运营成本为：1、员工制装费691元（员工服装由开发企业一次性制作，不列入此费用支出）2、设备设施维保费31000元（首年设备设施在维保期内，不列入此费用支出）3、资产折旧费2500元（资产归开发企业所有，不列入此费用支出）4、法律顾问费1667 (开发企业法律顾问兼顾，不列入此费用支出)5、公共保险费2000元(其中机损险，首年设备设施在维保期内不列入此费用支出)，6、实际首年每月商业运营成本：(1)每月商业运营成本理论费用172664元一691元一31000元一2500元1667 2000元=2134806.00兀，实际首年综合管理服务费用每月每平万米为134806.00兀

51、/月+ 75141m2=1.80元/m2 月四、为了培育市场，降低客户进驻抗性，促进项目销售及招商，根据当地商业项目收费标准建议综合管理服务费用按1.50元/ m2 月收取，差额部分由开发企业补贴，具体计算方法如下：1、商业综合管理服务费用收费标准暂定为 1.50元/ m2 月；2、商业综合管理服务费用差额测算：(1)月费用差额：1.80 元/m2 月-1.50 元/ m2 月=0.30 元/ m2 月 x75141m =22542元/月(2)首年费用差额：22542元/月X 12个月=270504元/年(大写：贰拾柒万零伍佰零肆元整)第六章项目合作模式设定第一节合作模式一、商业运营委托管理服

52、务；二、商业运营咨询顾问服务；三、商业招商策划、招商代理委托服务；四、商业招商策划、招商代理咨询顾问服务；第二节合作费用 （具体在合同中约定）一、商业运营委托管理服务：项目具备委托条件后我司实行自负盈亏，但前期介入人员的费用应由开发企业承担；二、商业运营咨询顾问服务； 提取物业运营成本地 20%做为咨询顾问服务费用（172664.00元）；三、商业招商策划、招商代理委托服务；提取年租金30%（,做为策划代理费用（年租金收益3.5 X75141m2X 12=3155922.00 元；四、商业招商策划咨询顾问服务；提取年租金20%做为招商策划咨tU顾问服务费用（年租金收益3.5 X275141mx

53、 12=3155922.00 兀；第七章润明商业企业信息第一节润明商业主要业务商业地产的前期商业市场调研、商业市场定位、商业招商和运营策划，中期招商组织及执行，后期商业运营等商业物业的管理及咨询顾问服务。第二节润明商业成功案例公司高管均来自于南京金鹰、深圳铜锣湾、厦门宝龙集团等大型集团公司，现累计服务面积30万平方米，主要成功案例如下：南京大成名店公园项目简介（前期商业顾问）项目位于栖霞区仙林大学城中心区文苑路108号。文苑路与一号路的交界处，由南京大成企业发展有限公司开发。项目总建筑面积2万itf,共有6层，业态规划负二层为车库，负一层为超市、餐饮；一层为银行、移动、摄影、精品、小吃；二层为

54、饰品、服饰、书城、音像；三层为茶餐厅、网吧；四层为中餐、包间、KTY本项目是集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的一站式消费乐园。南京城市先锋广场项目简介（前期商业顾问）南京城市先锋广场位于南京市黑龙江路 24号，占地面积7600平方米，建 筑面积50000平方米左右， 地下两层为停车场，1-3层为百货品牌折扣店，4-18层为商务写字楼，由南 京同元房地产开发有限公 司。马鞍山市【富邦时尚购物中心】项目简介马鞍山市【富邦时尚购物中心】是由马鞍山市金海置业有限责任公司投资开发的大型购物中心，占地 面积为12911.28m：总建筑面积为 24220 m2,其中商铺总建筑面积为15660 m2,总高度15

55、.6米，该项目分为四层，其中地下一层，地面三层，其中地下一层有汽车泊位70个，该项目位于马鞍山市最集聚人气的传统商业一条街解放路。该项目是以商业经济为核心，位于解放路与朝阳路的交汇处，地理位置非常优越，得天独厚，东临城 建路，南临竹园路，西临解放路，北临朝阳路。周边交通便利，配套设施齐全，公交车站、长途汽车站、 火车站、体育馆、市政府、区政府、学校、银行、医院、公园等近在咫尺，项目物业设备配置先进合理、 材料选用精细、彰显尊贵，充分体现了人本理念，是投资经营者理想的商业经营及置业选择。【富邦时尚购物中心】以“一站式”全新消费模式为典型特征，采用了现代商业发展独特超前的 shopping mal

56、l 设计经营思路，集休闲、购物、餐饮、旅游、文化、娱乐等功能为一体，以统一规划、统 一经营、统一管理的现代商业经营管理模式，力将塑造为消费者的休闲购物乐园，商业前景独具优势，创新规划建成全马鞍山市首座“一站式”休闲购物中心。洛阳市-紫金城-中西部五金机电商业总部项目简介紫金城-中西部五金机电商业总部，针对当今五金机电市场的发展趋势，紧紧围绕五金机电营造出集 展示、批发、零售、商务、酒店、餐饮、休闲娱乐七大功能于一体的第五代复合型专业市场，立足，驰骋 豫西，缔造中西部五金机电商业典范。项目由中国两大强势商会一一福建商会、温州商会整合运用优势资源，并共同组建成立的“福温联合置业有限公司”斥资数亿元

57、，精心建造占地5万多平米，建筑面积达 10万平方米，新型第五代五金机电复合型专业市场。洛阳市-金鼎糖烟酒副食品交易市场项目简介金鼎糖烟酒副食品交易市场由国诚置业有限公司投资开发，由润明商业管理有限公司全程运营，项目位于道南路23号，紧临火车站、汽车站。位置优越，交通便利。依托现有成熟的糖、烟、酒批发市场,项目开业既是成熟市场。令您无忧经营，市场周边配套设施齐全。市场经营面积1200余平方米，主要以名烟、名酒、各类副食品批发、零售为主。马鞍山-春江花月园-摩登汇商业广场摩登汇商业广场由马鞍山纵横置业有限公司投资开发，位于博望镇主干道314省道南侧，商业建筑面积4万平方米，联动商贸区、生活区及工业区，北临佳乐购超市，周边高档社区林立，人气鼎旺。摩登汇商业广场融合了巴罗克、哥特、加勒比、后现代等众多欧洲古典与现代的经典风格，采用地中海拉丁风情景观布局，率先引入欧式海港休闲时尚。本项目将被全力打造成集娱乐休闲、特色餐饮、品牌购物、商务休闲等于一体的超大型异域风情休闲商业中心、一个新城东时尚生活的人文地标，一个释放激情的魅力不夜城、一个全新的投资创富核心口岸！