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1、新版新经济形势下房地产企业成本控制研究汇编 摘要：我国的很多房地产企业特别是中小型企业在成本控制上常常表现出：观念落后、相关制度匮乏、控制手段落后、管理体制不健全等诸多问题。新形势下，我国市场经济高速发展，房地产行业作为推动我国经济增长的主力军，受到国家相关政策的影响，导致其融资成本有所增加，因此对企业成本进行有效的控制显得非常重要。本文在阐述了房地产成本构成及成本控制相关内涵的基础上，对房地产企业成本控制存在的问题进行的探索，并提出一些解决措施。 关键词：房地产企业；成本控制；问题；策略 一、房地产成本结构与成本控制的内涵 1.房地产成本结构 房地产开发项目成本主要是指在一定的时期内房地产开
2、发商为进行生产及房地产开发产品的销售而花费的全部费用。主要有土地使用出让金、房屋拆迁安置补偿费、工程前期各项费用、工程施工建筑安装费用、相配套的公共设施费用、基础设施费、开发项目贷款利息、税费及其他相关费用等。 2.房地产企业成本控制的内涵 与一般的工程类项目有所不同，房地产开发项目往往具备项目周期长、融资成本大、建设工序复杂、风险种类多且几率高等特点。对于房地产开发项目，其开发过程往往由立项决策、设计、招标发包、施工、竣工验收等几个阶段构成。而房地产企业成本控制则是指房地产开发企业依据预先做好的成本管理目标，由成本控制的主体利用其职权对成本耗费前或者项目生产过程中的、对于影响生产成本的每一项
3、因素及条件进行相应的调节、预防处理，防止超出预先制定的成本管理目标的范围，保证成本管理目标的实现。房地产开发项目的成本控制过程是有效利用系统工程的原理，对项目实施过程中的每一环节的耗费进行相应的计算、调节与监督，进而发现生产过程中的薄弱环节，开发项目内在潜力，积极寻找降低成本耗费的措施。新形势下，对房地产企业进行成本控制，能够帮助企业进行更好的经营管理，使其在新时期激烈的市场竞争环境中稳定、健*存并发展壮大。 二、新形势下我国房地产企业成本控制存在的不足 1.房地产企业相关管理者的成本控制观念比较落后 新形势下，房地产企业所面临的外部环境发生了很大的变化，导致其面临的各种风险逐渐多样化、复杂化
4、，风险发生的几率也有了显著的提高。房地产企业只能通过企业的内部管理，比如，强化企业成本控制工作，有效降低企业项目开发成本，从而提高企业利润。但是，就目前为止，我国很多房地产企业的管理者在成本控制上的观念相对落后，不能跟上时代发展的步伐。具体表现在以下几个方面：第一，大部分房地产企业在进行成本控制时，往往只知道对项目施工及财务管理进行控制，而忽视了项目前期的选址、规划设计及定位包装和销售过程中的成本问题，不能对项目的整个实施过程进行严格的成本控制，最终导致企业项目成本并没有很好的降下来。第二，很多房地产企业在成本控制上仅仅注重建设后的成本控制，而在项目建设前往往表现出成本控制薄弱，成本控制目标、
5、成本预测及相关决策等缺乏规范性。第三，对于大多数房地产企业来讲，参与成本控制的往往是企业财会工作者，而财会人员所见到的仅仅是事后成本，而不能对整个开发项目的全过程成本进行控制。 2.大多数房地产企业缺乏成本控制管理制度 成本控制作为房地产企业一项相对*的管理性工作，是对企业开发项目全过程的控制监督，可行性较高的、严格的成本控制流程是完成成本预算目标的基础。由于房地产开发项目本身所具有的开发周期长、成本耗费涉及范围广，为房地产企业的成本控制增加了难度，如果再缺乏严格的成本管理制度，或者在制度执行的过程中缺乏规范性及严格性，没有将其与员工的个人利益挂钩，常常会导致企业成本管理制度流于形式，而不能真
6、正发挥其效用。 3.很多房地产企业成本控制方式方法相对落后 受到落后的成本控制管理观念的影响，很多企业管理者在企业管理信息化建设上舍不得加大投资力度，导致很多房地产企业的成本控制工作仍采用手工操作的方式，不能提供及时的、准确的、全面的成本控制相关数据资料，导致成本控制成效较低。 4.房地产企业的成本控制组织管理体系有待进一步健全 新形势下，我国很多房地产企业已经意识到其成本控制需要企业其他各个部门之间的配合，但是很多房地产企业至今还没有形成具有组织性的成本控制机构，不能保障企业的成本控制很好地进行及成本控制全程化的实施。 三、新形势下房地产企业成本控制相关措施 1.树立全员、全程化的成本控制观
7、念 加强对企业全体员工的成本控制理念指导，使每一位员工了解到企业全程化成本控制的重要性。因为对于房地产企业来讲，其成本涉及范围较广、项目周期较长，仅仅进行单项的成本控制对整个项目的成本控制作用不大。所以，房地产企业成本控制应该是全程化的成本控制，不能将成本控制仅仅看做是“审算”如此简单，应将其提升到企业经营的高度，倡导企业全体员工、全程化的企业成本控制，最终达到成本控制预期目标。对于房地产开发项目来讲，其全程化的成本控制具体包括项目前期土地成本、施工图纸等、项目运行期问、项目竣工决算等方方面面，也只有这样才能真正发挥成本控制的真正效用。 2.通过成本控制奖惩机制的建设激发企业工作者成本管理的积
8、极性 在建立了科学规范的成本管理奖惩机制，把企业全程化成本控制的指标进行分解，并逐级对成本控制责任义务进行落实，同时将成本控制完成情况与员工的个人利益进行挂钩，有效激发员工成本控制管理工作的積极性。 3.做好项目施工成本控制 对于整个房地产开发项目来讲，其施工阶段的资金使用占据了整个项目投资总成本的95%左右，因此，做好项目施工过程中的成本控制工作十分重要。项目施工管理部门在施工过程中发现问题应及时与上下级进行沟通。另外，项目开发商可以采用面向市场招标的方式，且招标工作应尽量细化。规范化，尽量减少合同中不确定因素，有效避免内部人员的操纵。另外，房地产项目开放商应尽量保证资金筹措及支付及时到位，
9、进而保证整个项目工程的施工进度，以缩短资金的回笼时间，降低企业房地产项目成本。 4.成立成本控制管理部门 房地产企业应该成立企业成本控制管理部门，以保证成本管理各项制度的严格执行。该部门要求项目前期、运行期及竣工期的每一阶段的项目负责人参加，同时，其他各部门还需要配备兼职人员对企业开展统计、质检、核算等工作，进而全面地、准确地掌握企业成本数据信息，同时，该部门还要严格执行成本控制的奖惩制度。 5.充分利用计算机网络技术进行项目成本控制 会计电算化管理模式已经成为会计管理发展的必然趋势，亦成为现代企业进行成本控制的新手段。利用现代计算机网络技术，不仅可以提高会计工作效率，还可以保证信息的全面性、完整性与及时性。并将其与企业的管理系统连接起来，为企业管理者更快更好地获取企业成本信息提供了巨大的便利。计算机网络技术在企业成本控制管理中的应用，不仅提高了企业成本核算的准确性，还在很大程度上减少了人力与物力，有效降低了企业成本，并帮助企业领导者及时作出正确的决策，最终实现整个房地产开发项目的成本控制目标。
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