领汇房地产投资信托基金

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1、最新 精品 Word 欢迎下载 可修改领汇房地产投资信托基金根据香港法例第571章证券及期货条例第104条认可的香港集体投资计划由领汇管理有限公司管理全球发售全球发售基金单位数量：1，925，846,000(可予调整及视超额配售权行使与否而定)香港公开发售基金单位数目：577,754,000（可予调整）国际发售基金单位数目：1，348,092，000(可予调整及视超额配售权行使与否而定)最高发售价：每个基金单位10.30港元（须于申请时交足，另加1%经纪佣金、0.005%香港联交所交易费及0.005%证券交易征费及0.002%投资者赔偿征费）股份代码：823联席全球协调人高盛（亚洲）有限责任公

2、司香港上海汇丰银行有限公司瑞银投资银行领汇房地产投资信托基金发售通函概要房地产投资信托基金作为投资工具 房地产投资信托基金为以单位信托基金形式构成之集合投资计划，主要投资于产生收入之房地产资产，并以收入向其基金单位持有人提供回报。投资者购买房地产投资信托基金之基金单位，在分享此房地产投资信托基金所持有房地产资产之利益的同时也需分担其风险。投资香港房地产投资信托基金之基金单位主要受房地产投资信托基金守则所监管，投资其中具有下列好处：l 业务重点明确，因为房地产投资信托基金不得从事房地产方面以外其他业务，或拥有重大非房地产资产；l 房地产投资信托守则规定，房地产投资信托基金于各财政年度的分派需最少

3、为经审核除税后收入净额之90%（如下文所述.就领汇而言，以每个财政年度分派相等于可分派收人总额100%之政策作为补充，此政策可能导致分派金额高于或低于经审核除税后收人净额）；l 与直接投资于房地产相比，资金流动能力大增；l 管理人受证监会持续发牌认许及监管；及具有法定及监管企业管治机制，并由独立信托人监管内部企业管治机制。根据政府对其公共房展政策之检讨，香港房委会应逐步将其非核心零售及停车场资产分拆出售。为达到此目的，香港房委会已同意透过利用房地产投资信托基金（即领汇）之基金单位作首次公开发售，以达到分拆出售之目标。领汇之目标于全球发售完成后，领汇逐步将投资位于香港之零售及停车场房地产，旨在自

4、该等房地产赚取收入，为基金单位持有人赚取回报。管理人管理领汇之主要目标是为基金单位持有人之每个基金单位带来稳定的分派，提供可持续长期增长之潜力。管理人拟透过多项投资及业务策略，将庞大且分布全香港之房地产资产组合发挥最大绩效及提高整体素质，以达到上述目标。根据上市规则订立之上市协定第七段规定，受托人及管理人（作为一个集合投资计划之营办人）承诺在各自权利范围内促使本发售通函日期起三年内，遵从本发售通函所载领汇之投资政策（获证监会豁免或批准除外）。收购安排根据收购协议，于全球发售完成后，领汇将以全球发售之集资款项（见本发售通函集资款项用途一节）向香港房委会收购该等物业（见本发售通函收购条款及重大合约

5、及其他文件数据一节）。就购买该等物业应付香港房管会之购买代价之金额相等于全球发售之集资款额加上未行使超额配售权令香港房管会所收益之代价基金单位（如有），再加上透过贷款融资将予提供之约122亿港元资金。详见本发售通函集资款项用途一节。该等物业领汇收购该等物业后，以内部楼面面积计算，其将为香港最大由单一业主持有之零售物业组合持有人。截至本发售通函日期，该组合包括180项物业，其中149项是综合零售及停车场设施，两项为独立零售设施，29项为独立停车场设施。领汇初期之组合将包括管理人认为切合毗邻公共屋屯(为香港约40%人口提供居所)住户及其他访客日常需要之零售设施，以及供给该等零售设施之租户及客户、周

6、边地区居民及其他访客的停车场设施。于二五年七月三十一日，该组合内零售物业之内部楼面面积约为960,000平方米，估计占香港零售业总面积9.1%(按差饷物业估价署所刊发二五年之最新年度物业检讨及房屋协会与香港房委会提供之数据计算)。独立物业估值师所采纳的内部楼面面积约为1,001,400平方米(请参阅本发售通函附录四所载估值报告概要)。此两项内部楼面面积均以相同基准计算。然而。独立物业估值师于计算内部楼面面积时，亦已计及若干额外零售面积，例如香港房委会将会根据回租及暂准证协议租回之办公室单位.该等办公室单位过往一直不可作商业出租用途。零售设施于二五年七月三十一日之平均租用率为91.4%。零售设施

7、受益于广阔之租户基础，其包括约9，200份独立租约。以每月基本租金计，于二五年七月，十大租户占零售设施每月基本租金总额之34 8.%。来自零售设施最大租户牛奶有限公司之收入占二五年七月零售设施每月基本租金总额之10. 5%；该公司在零售设施每月基本租金额之10.5%；该公司在零售设施内透过万宁、惠康及7-11便利店等商号于187个门市经营业务。于二五年七月三十一日，组合约有79，000个停泊车位。根据于二三年九月三十日之可得数据，组合之泊车位估计占香港商业泊车位总数之13.7%。于二五年七月三十一日，86.6%停车场设施属月租，余下13.4%属时租。以月租泊车位总数中已售月票总数之百分比计算（

8、时泊租车位，因其使用率无法以比较基准计算，故未计在内），截止二五年七月三十一日，停车设施之使用率为72.9%。该等物业内之泊车位包括汽车、货车及电单车之泊车位。在本发售通函中，该等泊车位全部称为泊车位。截止二五年三月三十一日止一年内，零售及停车场业务共带来3,696百万港元收入，其中68.3%为零售业务之租金收入，25.4%未停车场业务收入。总收入中其余6.3%来自其他收益，主要为向租户收取之空调费。该等物业本发售通函封面内附有之地图说明该等物业地区分布情形。该等物业之特色该等物业位于公共屯屋内，其分布于港岛、九龙及新界（包括大屿山）。该等物业之租户一般集中于销售必需消费品及服务，目标顾客主要

9、为毗邻公共屋屯住户。因此，管理人认为，相对于经营非必须品或以游客为主之零售店铺而言，租户之业务、停车场用户之要求，以至该等物业之营运，受经济及市场的波动因素影响较小。请参阅本发售通函附录九所载由市场顾问就其零售及停车场市场宏观分析报告发出之函件。l 零售设施151项零售设施中，86项位于新界（包括大屿山），50项位于九龙，15项位于港岛。如下图所示，新界（包括大屿山）、九龙及港岛之零售设施面积，截止二五年七月三十一日分别占零售设施内部露面面积之59.4%、33.2%及7.4%，以二五年七月之每月租金来计，三地零售设施按年度计算之租金总额分别占59.0%、33.8%及7.2%。按租金收入计按内部

10、楼面面积计l 停车场设施178项停车场设施当中，101项位于新界(包括大屿山)，61项位于九龙，I6项位于港岛。如下图所示，新界(包括大屿山)、九龙及港岛之停车场设施之数目，截至二00五年三月三十一日分别占停车场设施泊车位总数之62.7%, 29.5%及7.8%,以及分别占停车场设施于截至二00五年三月三十一日止年度总收人之60.1%写、31.。%及8.9%。主要投资重点管理人相信，基金单位持有人投资于领汇，可享有具备下列优点富吸引力之投资计划：l 于每个财政年度向基金单位持有人分派相等于领汇可分派收人总额之100%作为股息，进一步详情载于本发售通函分派政策一节: 除发生不可预见之情况外，基金

11、单位持有人将于二五年十一月二十五日至二六年三月三十一日期间，获派付分派总额每个基金单位不少于0.1983港元(无论领汇于该期间所获滋利为多少)。上述数值代表了按最高发售价（不包括其他交易费用）计算，年度分派率为5.53%，或按折让后最高发售价（不包括其他交易费用）计算，则年度分派率为5.83%； 除发生不可预见之情况外，截至二七年三月三十一日止之财政年度，基金单位持有人每个基金单位将获派付分派总额小少于0.6176港元。无沦领汇于该期间所获滋利为多少)。上述数值包括了按最高发行价（不包括其他交易费用）计算，年度分派率为6.00%，或按折让后最高发售价（不包括其他交易费用）计算，则年度分派率为6

12、.31%。l 在香港庞大及多元化、并可持续提供收人之物业组合下: 满足毗邻公共屋屯住客及周围邻近居民和其他访客之日常需要； 融入毗邻公共屋屯，因而享有竞争优势，其他竞争对手难以人竞争； 受惠于约9, 200份独立租约之多元化租户基础；及 该等物业遍布全港。l 管理人管理领汇之主要目标是，透过实施多项投资及业务策略，将规模庞大和地域分布广泛的香港资产组合发挥最大效绩及提高整体质素，为基金单位持有人之每个基金单位带来稳定分派，提供可持续长期增长潜力.该等投资及业务策略包括: 集中于可持续提供收入，且收入及资本均具有长期增长潜力之物业； 积极管理及租赁物业； 提高其基金及资产管理之专业水平； 透过资

13、产提升增加回报； 透过选择性收购扩大领汇之组合；及 发挥领汇资本结构之最大效益。l 香港经济复苏可为该等物业带来的潜在收益: 二五年及二六年本地生产总值增长预测分别为4.6%及4 .5%； 香港既有零售市场预测会由二四年3，310亿港元增至二一四年5,710亿港元；及 香港平均零售租金预测由二五年每月每平方米843港元增至二一四年每月每平方米1,392港元。l 管理人之资深及专业团队 于香港零售物业市场及管理物业方面具备丰富经验;及 以薪酬架构与表现(即指根据管理人及/或领汇的有关董事或高级职员之个人表现)挂钩，促使其致力为公司增值。l 从策略伙伴之资产及基金管理专业知识中获益，因为： 策略伙

14、伴与管理亚太区零售房地产投资信托基金方面具有专业知识； 透过策略伙伴与领汇180万美元之投资上限及其费用架构与每个基金单位可分派收入之增长挂钩，将策略伙伴与领汇之利益一致。l 监管架构规定领汇须： 主要投资于房地产，旨在利川该等房地产产生之租金收入，为基金单位持有人带来回报； 将各财政年度(经审核除税后)最少90%之净收入用作分派(详情请参阅本发售通函分派政策一节)； 维持一个审懊之资本结构，总借贷与总资产之比率不得超过45%； 不得积极参与房地产买卖；及 不得投资于空置地皮，不得从事实业发展（除少数例外）。l 透过独立受托人负责保护基金单位持有人之权利及权益及管理人(其董事会大部分成员由独立

15、非执行董事组成)之独立监督机制。有关该等主要投资重点之进一步详情，可参阅本发售通函该等物业及业务、策略及.企业管治各节。估值独立物业估值师世邦魏理仕有限公司已就该等物业估值。截止二五年九月三十日，零售设施及停车场设施总市位分别为27,257百万港元及6,545百万港元。独立物业估值师按香港测量师学会颁发之香港测量师学会物业估值准则（二五年第一版），以及依据英国皇家特许测量师学会所提市值一词之国际定义进行该等估值。估值主要根据折现现金流.绒及租金资本值作出。独立物业估值师估值时亦已参考香港零售物业及停车场市场近期类似物业之租售交易数据。有关物业估值之详悄，请参阅本发售通函附录四所载之估值报告概要

16、。领汇之架构概览投资者（1）受托人策略伙伴（2）管理人HoldCoProoCo该等物业FinanceCo策略合作伙伴持有基金单位持有基金单位领汇管理服务费用以信托方式为基金单位持有人拥有该等物业、管理人、HoldCo、PropCo、及FinanaceCo费用下图显示与全球发售完成后，领汇、管理人及其他各方之基本架构及合约关系：附注： (l)投资者包括香港公开发售及国际发售下之成功申请人。香港房委会可持有根据股份购买协议而发行之代价基金单位。倘超额配售权获行使，该等代价基金单位将被包括在全球发售内，导致:（a）向香港房委会发行(及保留)之代价基金单位数目将会相应减少；及(b)香港房委会将会有权获

17、得更多现金代价，款额相等于来自超额配售权之集资款项。请参阅本发售通函收购条款一节。 (2)策略伙伴将会根据合作协议，提供策略伙伴服务及认购基金单位。请参阅本发售通函重大合约及其他文件和数据一节。分拆出售香港房委会现时拥有管理人、HoldCo及PropCo之全部已发行股本，而HoldCo现时则拥有FinanceCo之全部已发行股本。于全球发售完成时，很据收购安排，管理人及HoIdCo之全部已发行股本将由受托人以信托方式代领汇拥有，并以基金单位持有人之利益而拥有。于全球发售完成时.HoIdCo将成为PropCo之控股公司，而PropCo将继而成为该等物业之拥有人。当全球发售完成时，领汇(透过Pro

18、pCo)将成为所有该等物业之实益拥有人。该等物业按香港房委会拥有的该等物权益之性质划分为表一物业及表二物业。表一物业为香港房委会根据现行政府租契持有位于公共屋屯内之物业。表二物业为位于公共屋屯内之物业，香港房委会目前并无其业权，唯根据房屋条例第五条发出之归属令，香港房委会已获授予控制及管理权的物业（香港房委会根据政府之管有许可证而持有的其中一项物业除外）。物业协议规定ProoCo收购表一物业及表二物业,并将该等物业大致分组如下：l 香港房委会有条件同意于主要完成时向PropCo转让法定及实益拥有权之76项表一物业；及l 香港房委会有条件同意于主要完成时向ProCo转让实益拥有权之24项表一物业

19、；l 香港房委会有条件同意于主要完成时向PropCo转让实益拥有权之80项表二物业。主要完成预期将于受托人于上市日收取全球发售集资款项后随即发生。主要完成时，PropCo将承担所有该等物业之拥有权所附带之风险及回报。 根据物业协议.香港房委会亦同意在影响该等法定业权转让之若干技术问题解决后，向PropCo转让24项表一物业之法定业权，由于该等物业之法定业权将不会于主要完成时转让。此过程拟定于：（I）二五年十二月底(就表一物业其中10项物业而言)；及（II）二六年首季(就表一物业其余14项物业而言)完成。尽快促使政府根据协议向其授出表二物业中之公共屋屯法定业权，以便其向PropCO转让表二物业之

20、法定业权，及令有关公契（按照大致上与地政总署议定之格式）可以因此完成。有关构成分拆出售的安排之进一步详情，请参阅本发售通函分拆出售之背景、收购条款及重大合约及其他文件和数据各节。管理人 管理人(领汇管理有限公司)于二四年二月二十日在香港根据公司条例注册成立。管理人获证监会发牌.从事有关资产管理之受规管活动.管理人负责领汇投资及融资策略、资产提升、收购及出售政策。以及该等物业之整体管理。股份购买协议完成时，受托人将以信托方式为基金单位持有人之利益而拥有管理人，作为领汇资产之一部分。有关管理人之进一步详情，请参阅本发售通函管理人之营运一节。一般面言，管理人将履行或负责向领汇提供（其中包括）以下管理

21、服务：l 制定领汇之投资策略及政策；l 管理领汇之财务安排、借贷限制及现金流量，以及相关的风险；制定及实施租赁政策、管理租户及处理租赁行政及有关事宜；l 定及实施租赁策略、管理租户及处理租赁之行政及有关事宜；l 制定及实施楼宇管理、保养及改善(包括日常管理服务)政策及计划；l 安排足够之物业保险及公众责任保险；l 评估及实施符合领汇投资目标之房地产投资；及l 监察领汇是否遵守适用之法律、规则、守则及其他政府规例及指引。管理人之营运为方便管理该等物业，管理人已将该等物业分为八个地区。截至二五年三月一日，管理人(现为香港房委会之全资附属公司)已按照香港房委会的指示，并贯彻遵照香港房委会的现行政策及

22、惯例，承办该等物业之管理。管理人亦就该等物业之所有新租约及其于二五年五月一日或以后订立之续期租约，一直担任香港房委会之租赁代理人。这些安排在管理人与香港房委会订立管理协议及租赁服务协议于二五年五月三十日正式落实，分别被视为自二五年三月一日及二五年五月一日起生效。当管理人不再是香港房委会之全资附属公司时，此等协议即告终止。此外，于股份购买协议完成时或之前，管理人、PropCo，及香港房委会将会订立服务水平协议，该协议将作为短期支持服务协议，据此，香港房委会将在上市日后初步为期最多六个月内，向管理人及PropCo提供若干经营支持.于最后可行日期，管理人有272名雇员。详情请参阅本发售通函管理人之营

23、运及分拆出售之背景各节。目标和策略管理人管理领汇之主要目标是为基金单位持有人之每个基金单位带来稳定分派，提供可持续长期增长之潜力。管理人拟透过多项投资及业务策略。将庞大且分布全港之资产组合发挥最大效绩及提高整体质素，以达致上述目标。投资策略管理人对于领汇之投资策略是在香港投资可持续提供收人之物业，而该等物业主要是用作零售及停车场用途。为推行此投资策略，管理人将谨守以下指引:l 将物业作为长期投资；专注于可持续提供收人且具备收人及资本长期增长之潜力之物业;及l 保持庞大且分布全港之组合如下： 以便利为本之零售物业，主要为迎合毗邻公共屋屯之居民及其他访客之基本消费需求提供服务；及 停车场设施，主要

24、为该等零售物业之租户及客户、邻近周边地区居民及其他访客服务。业务策略为达致其目标，管理人将会采用一系列重要之业务策略。该等业务策略可大致分为营运提升及策略性措施。概述如下：l 营运提升 积极主动地管理及租赁物业；及 提升其基金及资产管理之专业知识。l 策略性措施： 透过资产提升增加回报； 透过选择性收购扩大领汇之组合；及 发挥领汇资本结构之最大效益。详情请参阅本发售通函策略一节。企业管治详细企业管治政策及程序经已制定，以促使领汇以透明方式营运，并辅以内部监察及制衡。受托人及管理人各自之职能互不从属，彼等各自有关领汇之职能，详载于房地产投资信托基金守则及信托契约内。房地产投资信托基金守则要求管理

25、人以基金单位持有人之最佳利益行事，受托人对基金单位持有人亦有受信责任。董事会由十二名成员组成，其中九名为独立非执行董事。董事会亦已成立多个委员会，以协助其履行职责，而该等委员会则根据明确之职权范围运作。董事会已设立各项政策及程序，以(其中包括)监察及监督董事及管理人之高级行政人员买卖基金单位。详情请参阅本发售通函企业管治一节。受托人领汇之受托人乃汇丰机构信托服务(亚洲)有限公司，为香港上海汇丰银行有限公司之全资附属公司。受托人与香港注册成立，并根据受托人条例第77条注册成为信托公司。根据房地产信托基金守则，受托人或认可担任根据证券及期货条例认可的集合投资计划之受托人。截至最后可执行日期，受托人

26、之缴足股本为50,000,000港元。有关受托人按照信托契约及房地产投资信托基金守则承担之责任详情，请参阅本发售通函信托契约一节。策略伙伴一嘉德置地有限公司管理人已委聘策略伙伴在有需要时向其提供策略伙伴服务。自二四年八月二十七日起，为期五年。策略伙伴服务之收费架构包括一项与每个基金单位可分派收入总额挂勾之可变元素。此外.策略伙伴将获支付根据合作协议履行职务及责任时合理产生之成本及开支。与策略伙伴所协议之有关协议条款经更改或修订后，管理人有权将初步之五年时期再延长五年。策略伙伴将根据全球发售按发份价（不包括1%经纪佣金、0.005%香港联交所交易费及0.005%证券交易征费及0.002%投资者赔

27、偿征费）认购180百万美元或由管理人厘定之较低款额（不少于120百万美元）之等值港元（按l美元兑7.8港元之汇率折算）之基金单位数量，使其利益达到与领汇利益一致之目的。策略伙伴向管理人提供之持续策略伙伴服务包括：及l 透过提供管理顾问服务、培训及传授知识之顾问服务；l 其他服务，包括就基金及组合管理、资产及物业管理、企业管治、内部监控程序、资本结构管理会计及财务、风险管理、基金管理、投资者关系及信息科技各范畴提供意见。按市值计算，策略伙伴为亚洲最大上市房地产公司之一，总部位于新加坡。该跨国公司之主要业务为房地产、服务公寓及房地产金融服务.业务遍及全球超过70个城市，包括亚洲、澳洲及欧洲之主要城

28、市。截至二五年六月三十日，策略伙伴连同其集团公司名下总资产达97亿美元，并在新加坡证券交易所有限公司上市，截止二五年九月三十日之市值约51亿美元。由策略伙伴管理之房地产基金投资于包括新加坡、马来西亚、泰国、日本及中国在内之亚洲零售、住宅、办公室及其他物业。截至二五年六月三十日。在该等纂金管理下之资产超逾38亿美元。该等基金包括于新加坡证势交.所有限公司上市之两项房地产投资信托基金。嘉茂信托为新加坡第一个房地产投资信托墓金，专注于零售物业.截至二五年九月三一十日.其总资产约16亿美元。鑫康信托为商业物业房地产投资信托基金.截至二五年九月三十日，其总资产约达13亿美元。策略伙伴须遵守合作协议列明之

29、苦干限制性契约。有关策略伙伴及合作协议的进一步详情，请参阅本发售通函重大合约及其他文件和数据一节。管理人对未来业务之讨论与分析于该等物业已转让与领汇后，该等物业制管理运作程序及零售与停车场业务之会计政策，预期将与香港房委会所遵循者不同，原因为香港房委会一般并非完全按照私营市场惯例管理零售及停车场业务。因此，该等变化预期将对领汇未来之财务业绩产生影响。香港房委会已根据零售及停车场业务之经审核财务报表附注1所载基准，就分拆出售编制过去经审核财务报表、财务状况之讨论及分析亦载于本发售通函，以便向投资者提供零售及停车场业务在香港房委会管理时之过往业绩表现数据。然而.投资者不应视该等资料为表示零售及停车

30、场业务在管理人经营下之未来业绩表现而加以倚赖。此外。领汇之财务数据呈列基准可能与经审核财务报表现时所呈列方式不同。下文载列管理人所相信。可能因分拆出售而受影响之零售及停车场业务若干主要损益项目详情。有关进一步之详情，请参阅本发售通函管理人对未来业务之讨论与分析及管理层对财务状况及经营业绩之讨论与分析两节。收益由于香港房委会乃负责向香港公众提供公共房屋及其他相关服务之法定机构，因此香港房委会在营运零售及停车场设施时，不时受到政府及公共政策所影响。尤其是，租金及停车场收费、租户行业组合及由香港房委会所产生之若干成本未必经常符合私营市场惯例，原因是上述各项受到公共政策及社会经济因素所影响。该等政策及

31、考虑在上市日后将不适用于营运该等物业，唯PropCo已经与香港房委会议定在若干段时期内仍会继续实践若干有限承诺除外。该等承诺包括于若干街市档位安装全新空调系统(费用由香港房委会支付，但不得超渝议定之上限)、收取优惠租金及就若干种类租约采用投标程序、延迟停车场收费年度检讨直至上市日之后为止(或倘发生须提早进行检讨之特殊情况，则为香港房委会与Pro两可能书面协议之较早日期) 以及按若干分摊比率摊分多个居屋屋苑公用地方的管理及维修费用。有关该等持续承诺之进一步详情，请参阅本发售通函重大合约及其他文件和数据一节物业协议及政策附件各段。展望未来，管理人拟基于正常之商业考虑，采纳以市场为本之之整体商业吸引

32、力及租户销售状况，从而提升该等物业之租金潜力。于上市日后，管理人将考虑按不断变动之市况，更频密地调整停车场之收费。管理人亦将考虑按个别停车场之情况厘定停车场收费.而不是统一各区收费。以反映各区之特定需求及供应状况。进一步之详情请参阅本发售通函策略一节。现有开支项目过往，零售及停车场业务之损益表中最大成本项目为员工成本。截至二五年三月三十一日，管理人约有235名雇员。此外，截至当日，参与管理该等物业之商业楼宇分处雇员约有43名。截至二五年三月三十一日止年度，员工成本总额(包括管理人之员工成本)为318百万港元。自二五年三月一日起，该等物业由管理人根据管理协议按照香港房委会指示管理。管理人及Pro

33、pCo亦将于股份购买协议完成时或之前与香港房委会订立服务水平协议，据此，香港房委会将于上市日后初步为期最多六个月内，提供若干经营支持服务。作为服务水平协议之一部分，香港房委会将会根据其现有合约，管理有关外间物业管理人就该等物业提供物业管理服务之现有合约，并由管理人监督及指导该等外间物业管理人之工作，唯该等服务须与该等物业有关。就服务水平协议下所提供的服务而言，香港房委会将获支付一笔根据全数成本收回基准计算的款项。香港房委会亦将获偿还因根据服务水平协议提供服务而产生之任何开支。有关该等外间物业管理人所提供之服务进一步之详情，请参阅本发售通函该等物业及业务一业务一物业管理安排一节。 此外，由于香港

34、房委会须考虑公共政策及社会经济，因此并非一直按私营市场惯例经营零售及停车场业务，以致香港房委会就零售及停车场业务招致若干额外的保安、清洁及维修成本。该等政策及考虑因素在上市日后将不再适用于该等物业之营运，唯管理人已经与香港房委会协议在若一干时期内继续实践诺干有限承担。详情请参阅本发售通函。重大合约及其他文件和资料一有关收购该等物业之协议，一政策附件一节。若干应付款项以下为领汇及/或管理人就成立及持续管理领汇而应付之若干费用概要(除非内文另有所指)：应付受托人之费用香港房委会支付之一次性成立费700,00港元，及年度受托人费用(按月计算及支付)相等于由管理人建议并由受托人代表领汇委任之独立物业估

35、值师在最近期年度估值报告中不时厘定之最新物业价值之年率0.008%，唯每月不得低于150,000港元。年度受托人费用自领汇根据证券及期货条例第104条获证监会认可当日起累算，并须就任何间断期按比例支付。应付策略伙伴之费用及其他款项业绩表现费用乃以下列算式计算：相关百分比5%每基金单位可分派收入总额之增长额已发行基金单位平均数目。每个对政年度之业绩表现费用以1.25百万美元为限。除业绩表现费用外，策略伙伴亦将由上市日直至终止在合作协议项下之委任为止之期间，获支付一笔相等于策略伙伴根据合作协议履行职务及责任时合理产生之成本及开支之基本款项，此笔基本款项将设有上限。截至二六一年三月三十一日止财政年度

36、基本款项上限将为每年1.5百万美元（基本款项实际上限将为自上市日至二六年三月三十一日止按比例计算之总额，为约0.5百万美元）。其后，各财政年度基本款项上限相当于上一财政年度基本款项上限（如使用则按年度计算），以最少1.5百万美元为限，就通胀作出上调或下调（最多调整4%）。应付管理人之费用相等于管理人管理领汇合理产生之成本与开支，最低为每个历月15百万港元（或受托人及管理人可能协议之其他金额）。就任何间断期应付之金额应按时间基准按比例计算。其他开支领汇及管理人亦需支付有关领汇营运之若干其他持续费用及开支，如每年上市费、审核费、有关刊印年报及半年报告、企业关系、公司秘书事务、投资有关事务、业务解决方案、牌照及遵例以及委任专业顾问之开支。请同时参阅本发售通函管理人对未来业务之讨论与分析一节。