关于地价管理工作的探讨

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1、关于地价管理工作的探讨 关于地价管理工作的探讨 摘 要：本文阐述了地价在土地市场中的重要作用，分析了地价管理中存在的问题，探讨了加强地价管理工作的措施。 关键词：地价管理地工作；探讨 中图分类号：F301.0 1 地价在土地市场中的重要作用 1.1 地价的核心作用。我国土地市场建设要做的事情很多，核心问题就是地价问题。土地管理部门支持国有企业改革，是以专业评估、显化地价为根底的；办理土地使用权出让、抵押、政府收购土地、司法处置等都必须以具有评估资质机构科学评估地价为依据；土地使用权招标、拍卖、挂牌底价也必须参照评估地价；新?土地管理法?确定的征收新增建设用地土地有偿使用费，是以基准地价为前提的

2、；将来，最终解决农民的补偿问题，也必须成认农民的土地财产权，走评定地价、照价征用的路子；土地市场发育和标准程度，也要以地价形成机制的状况来衡量；近几来，依法行政和以权谋私的斗争，在土地管理上也集中表达在地价上。 1.2 地价的经济杠杆作用。地价是土地所有者权益的表达，是最灵敏反映土地供求关系的“晴雨表，又是调节土地利用方式的有力杠杆。根据我国国情，人多地少，后备资源缺乏，我们必须对现有建设用地进行“易位、“易用、“易主的重新配置。这种重新配置，必须通过市场进行，要发挥市场配置土地资源的根底作用，最重要的杠杆就是地价。土地制度改革、土地的有偿使用，增加了政府的财政收入，为经济建设提供了大量资金，

3、大大缓解了政府压力。而地价管理，正是土地有偿使用的重要保障。 1.3 地价的宏观调控作用。地价可以成调控手段，这在土地私有制条件下不可能实现，但在土地国有的条件下那么变成了现实。地价是地租的资本化，本质上也是地租。地价是土地所有权在经济上的实现形式，是所有者凭借对土地的垄断参与社会剩余产品的分配。在市场经济条件下，土地所有权又进一步派生集体土地使用权、国有土地使用权及一些它项权利，形成了很多独立的产权，有关权利人共同参与社会剩余产品的分配，因此地价属于社会分配关系。在宏观的调控过程中，国家是经济和社会事务的管理者，又是国有土地的所有者，地价作为调节社会分配的工具是否运用灵活，直接影响社会经济的

4、协调开展。因此，国家应灵活运用地价工具，针对不同需要进行调控，使社会经济又好又快开展。 2 地价管理中存在的问题 2.1 地价体系建设仍须完善。目前，我国已初步形成了以基准地价、标定地价为核心，由基准地价、标定地价、市场交易价等不同价格类型构成的地价体系。但与市场建设及土地有偿使用方式多元化的需求相比，仍不够完善。一是地价称谓、内涵不一，可比性差，所含内容不明确；二是基准地价成果管理手段落后，更新不及时；三是标定地价评定工作没有普遍开展；四是基准地价修正体系不够完善。 2.2 地价管理的配套政策急需进一步健全。近几年来，我国已初步形成具有中国特色的地价管理制度体系，但是地价管理配套制度建设方面

5、仍存在一些问题。一是地价管理体系不完善。首先在建立和实施制度时，没有表达以地价管理为核心，制度之间衔接性、协同性和系统性差；其次是制度与当地地价管理现状及开展趋势脱节，不能做到有步骤、有方案、系统地实现制度目标；再次是制度的实施缺乏系统控制的监督，执行中变形走样；二是具体实施地价管理制度的环境差，影响制度效率的发挥；三是落实地价管理的具体制度不到位，缺乏明确的目标、程序及操作细那么。 2.3 地价评估市场急需标准。目前，土地评估从封闭状态变为全面开放。在土地评估市场中出现了一些问题。一是评估不够标准。有的评估机构断章取义，评估不按土地评估规程，评估因素选择缺乏科学性，不能客观、公正、合理评估地

6、价。二是有的土地评估机构实力差。有的土地评估机构挂靠人员多，有的新考取估价师的学生多，如两个没有评估经验的学生考取土地估价师后，可想他们能否科学评估地价呢？三是同业互相竞争。土地评估市场放开后，有的看到经济收入可观，可谓土地评估机构百花齐放，有的一个地级市土地评估机构就会出现十几家甚至几十家。他们为了揽活，降低收费标准，比着收费低，互相竞争。四是评估质量差。土地评估市场放开后，评估机构可跨地区进行评估，他们不能掌握评估地区的土地价格市场状况，简单按政府公布基准地价文件进行评估，也不找当地的地价修正体系和地价图，这样评估地价随意性太大，有的评估宗地的级别都定错，地价悬殊很大，有的相差成倍。 3

7、加强地价管理工作的措施 3.1 基准地价及时更新。基准地价是地价体系建设的根底，也是政府调控土地市场和效劳公众的重要工具。在有些地方，基准地价都存在着更新不及时、现势性差和不公开、不应用的现象。针对这种情况各级政府及土地管理部门必须高度重视基准地价更新工作，按时按要求，统一地价内涵，科学更新基准地价，如果地价得不到及时更新，地价体系建设就无从谈起，也就建立不起标准的土地市场，就会影响经济的开展。 3.2 完善地价管理配套政策制度。针对地价管理配套政策，制度不完善的问题，我们必须从加强基准地价应用入手，建立公开、公平、公正的供地模式，有效地提高地价管理水平。一是进一步建立和完善地价政策体系，即土

8、地收购价格标准、土地征用价格标准、土地收益分配机制。二是进一步完善地价制度体系，即建立基准地价定期公布制度、宗地价格申报制度、互联网公开查询制度。三是进一步加大招标拍卖挂牌的根底制度建设。即建设用地供给总量控制制度、城市建设用地集中供给制度、土地使用权公开交易制度。以此为制定地价政策，进行地价调控、合理配置土地资源，提供科学的依据。 3.3 建立城市地价动态监测体系。城市地价动态监测体系建设是市场经济条件下加强地价管理的根底性工作。它不仅涵盖了地价监测点的设立、地价监测资料的采集，地价资料的分析以及地价监测体系的维护与更新基准地价专业特性，而且利用计算机、数据库的网络技术，将这些地价专业性通过

9、计算机加以实现，建成基于数据库和网络之上的地价动态监测体系的应用功能和应用方向。通过建立城市地价动态监测体系，可以及时、准确地了解和把握各城市的地价水平和地价动态变化情况，从而推算出各城镇国有土地资产量及其变化情况，为加强土地资产管理，防止国有土地资产流失提供重要的依据。 3.4 充分发挥协会作用，加强土地评估行业管理。土地估价师协会做为管理监督土地估价机构的单位，要搞好协会的工作，充分展示协会特点。在政府职能转变过程中，协会要担当起应负的责任。一些职能协会要担当起来，充分发挥协会作用，首先是行业指导，当好教练员，并且做好行业自律，当好裁判员；其次构筑技术壁垒，保持行业开展；第三为机构提供时机

10、，互利互惠，提高生存力；第四要形成约束机制，树立自律的权威。总之行业管理的手段是多方面的，在市场条件下，应该探索多种“软性手段管理会员，要一点一滴纠正行业不正之风，要从保护帮助中介机构的立场出发标准他们，将把我国的土地评估中介效劳市场推向一个新的台阶。 各级政府及土地管理部门要充分认识加强地价管理的重要性及地价的作用，明确现阶段地价管理市场中存在的问题，积极采取措施，加强地价管理，进一步培育和标准我国土地市场，使我国的土地管理事业再上一个新台阶。 参考文献： 【1】 周湘宁.土地评估行业存在的问题及对策研究J.安徽农学通报，2021，. 【2】 怀晓晴.土地评估市场亟待标准J.黑龙江科技信息，2021，.