直接资本化法

《直接资本化法》由会员分享，可在线阅读，更多相关《直接资本化法（21页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、第 六 节 直 接 资 本 化 法 *一 、 直 接 资 本 化 法 的 概 念 与 基 本 公 式n直 接 资 本 化 法 是 将 估 价 对 象 未 来 某 一 年 的 某种 预 期 收 益 除 以 适 当 的 资 本 化 率 或 者 乘 以 适当 的 收 益 乘 数 来 求 取 估 价 对 象 价 值 的 方 法 。n未 来 某 一 年 的 某 种 预 期 收 益 通 常 是 采 用 未 来第 一 年 的 ， 收 益 的 种 类 有 毛 租 金 、 净 租 金 、潜 在 毛 收 入 、 有 效 毛 收 入 、 净 收 益 等 。 资 本 化 率 (capitalization rate，

2、 R)是房 地 产 的 某 种 年 收 益 与 其 价 格 的 比 率 ， 即 ：价 格年 收 益资 本 化 率 利 用 资 本 化 率 将 年 收 益 转 换 为 价 值 的 直 接资 本 化 法 的 常 用 公 式 是 ： RNOIV 式 中 ： V-房 地 产 价 值 ； NOI-房 地 产 未 来 第 一 年 的净 收 益 ； R-资 本 化 率 。 收 益 乘 数 是 房 地 产 的 价 格 除 以 其 某 种年 收 益 所 得 的 倍 数 ， 即 ：年 收 益价 格收 益 乘 数 利 用 收 益 剩 数 将 年 收 益 转 换 为 价 值 的直 接 资 本 化 法 公 式 为 ：房

3、 地 产 价 值 =年 收 益 收 益 乘 数 二 、 几 种 收 益 乘 数 法 对 不 同 种 类 的 年 收 益 ， 收 益 乘 数 FA具 体 有 ： 毛 租 金 乘 数 (gross rent multiplier， GRM)法 潜 在 毛 收 入 乘 数 (potential gross income multiplier， RGIM)法 有 效 毛 收 入 乘 数 (effective gross income multiplier， EGIM)法 净 收 益 乘 数 (net income multiplier， NIM)法 (1)毛 租 金 乘 数 法 毛 租 金 乘 数 也

4、 是 经 常 所 讲 的 “ 租 售 比 价” 毛 租 金 乘 数 法 是 将 估 价 对 象 未 来 某 一 年或 某 一 个 月 的 毛 租 金 乘 以 相 应 的 毛 租 金乘 数 来 求 取 估 价 对 象 价 值 的 方 法 ， 即 :房 地 产 价 值 =毛 租 金 毛 租 金 乘 数 毛 租 金 乘 数 法 的 优 点 ： 方 便 易 行 ， 在 市 场 上 较 容 易 获 得 房 地 产的 价 格 和 租 金 资 料 ； 由 于 在 同 一 市 场 上 ， 相 似 房 地 产 的 租 金和 价 格 同 时 受 相 同 的 市 场 力 量 影 响 ， 因此 毛 租 金 乘 数 是

5、 一 个 比 较 客 观 的 数 值 ； 避 免 了 由 于 多 层 次 测 算 可 能 产 生 的 各 种误 差 的 因 计 。 毛 租 金 乘 数 法 有 下 列 缺 点 ： 忽 略 了 房 地 产 租 金 以 外 的 收 入 ； 忽 略 了 不 同 房 地 产 空 置 率 和 运 营 费 用 的差 异 。毛 租 金 乘 数 法 一 般 用 于 土 地 或 出 租 型 住 宅(特 别 是 公 寓 )的 估 价 。 但 由 于 它 的 计 算方 法 比 较 粗 糙 ， 往 往 作 为 市 场 法 或 其 他收 益 法 的 一 个 部 分 。 (2)潜 在 毛 收 入 乘 数 法 潜 在 毛

6、收 入 乘 法 是 将 估 价 对 象 某 一 年 的 潜在 毛 收 入 (PGI)乘 以 潜 在 毛 收 入 乘 数(PGIM)来 求 取 估 价 对 象 价 值 的 方 法 ， 即 : V=PGI PGIM 潜 在 毛 收 入 乘 数 法 考 虑 了 房 地 产 租 金 以 外的 收 入 ， 但 同 样 没 有 考 虑 地 产 空 置 率 和 运营 费 用 的 差 异 。 (3)有 效 毛 收 入 乘 数 法 有 效 毛 收 入 乘 数 法 是 将 估 价 对 象 某 一年 的 有 效 毛 收 入 (EGI)乘 以 有 效 毛 收入 乘 数 (EGIM)来 求 取 估 价 对 象 价 值

7、的方 法 ， 即 : V=EGI EGIM 有 效 毛 收 入 乘 数 法 的 优 点 是 不 仅 考 虑 了 房地 产 租 金 以 外 的 收 入 ， 还 考 虑 了 房 地 产 的空 置 率 。 因 此 ， 当 估 价 对 象 与 可 比 实 例 房 地 产 的 空置 率 有 较 大 差 异 ， 而 且 这 种 差 异 预 计 还 将继 续 下 去 时 ， 则 使 用 有 效 毛 收 入 乘 数 比 使用 潜 在 毛 收 入 乘 数 更 为 合 适 。 有 效 毛 收 入 乘 数 法 的 缺 点 是 没 有 考 虑 运 营费 用 的 差 异 ， 只 适 用 于 做 粗 略 的 估 价 。

8、(4)净 收 益 乘 数 法 净 收 益 乘 数 法 是 将 估 价 以 象 某 一 年 的 净收 益 (NOI)乘 以 净 收 益 乘 数 (NIM)来 求 取估 价 对 象 价 值 的 方 法 ， 即V=NOI NIM或 : RNOIV 二 、 收 益 成 数 和 资 本 化 率 的 求 取 方 法利 用 净 收 益 率 与 有 效 毛 收 入 乘 数 之 比 求 取 综 合资 本 化 率 的 公 式 为 ： EGIMNIRR 0因 为 NIR=1-OER 所 以 EGIMOERR 1 0 三 、 资 本 化 率 与 报 酬 率 的 区 别 和 关 系区别1、资本化率是在直接资本化法中采用

9、的，是一步就将房地产的预期未来收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期未来收益转换为价值的比率。 2、资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常为未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确表示获利能力；报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以来求取未来各期净收益现值的比率。 联 系 ：在 报 酬 资 本 化 法 中 ， 如 果 净 收 益 模 式 不 同 ， 具体 的 计 算 公 式 就 有 所 不 同 。在 净 收 益 每 年 不 变 且 收 益 期 限 为 无 限 年 的 情 况下 ， 报 酬 资 本 化 法

10、 的 公 式 ：YAV 在净收益每年不变但收益期限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为： nYYAV 1 11在净收益每年按一定比率g递增收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：gY AV 在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式: 1Y1 Y- tY AV上面四种情况下的报酬资本化法公式中，Y就是所讲的报酬率。 YR 11 1 n Y YYR n资 本 化 率 是 不 区 分 净 收 益 流 模 式 的 ， 在 所 有情 况 下 的 未 来 第 一 年 的 净 收 益 与 价 格 的 比 率（ A/V） 都 是 资 本 化 率 。 因 此 ， 在 上 述 第 一

11、 种情 况 下 ， 资 本 化 率 刚 好 等 于 报 酬 率 ：第二种情况下，资本化率就不等于报酬率。它与报酬率的关系变为： 11 tYYYR第三种情况下，资本化率与报酬率的关系变为： R=Y-g第四种情况下，资本化率与报酬率的关系变为： 四 、 直 接 资 本 化 法 与 报 酬 资 本 化 法 的 比 较（一）直接资本化法的优点 1、不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要预测未来第一年的某种收益。 2、资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系。 3、计算过程较简单。 报 酬 资 本 化 法 的 优 缺 点 ：1、 指 明 房 地 产 的 价 值 是 未 来 各 期 净

12、 收 益 的 现值 之 和 ， 这 既 是 预 期 原 理 最 形 象 的 表 述 ， 又考 虑 到 了 资 金 的 时 间 价 值 。2、 每 期 的 净 收 益 或 是 现 金 流 量 都 是 明 确 的 ，直 观 容 易 理 解 。3、 由 于 具 有 同 等 风 险 的 任 何 投 资 的 报 酬 率 应该 是 相 近 的 ， 所 以 不 必 直 接 依 靠 与 估 价 对 象的 净 收 益 流 模 式 相 同 的 类 似 房 地 产 来 求 取 适当 的 报 酬 率 ， 而 通 过 其 他 具 有 同 等 风 险 投 资的 收 益 率 也 可 以 求 取 适 当 的 报 酬 率 。