海南鸿洲·海口龙珠项目商业定位及规划建议

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1、1 谨 呈 ： 鸿 洲 集 团 慧 通 行 海 口 龙 珠 项 目 组 呈 至 ：日 期 ： 2010年 9月 28日鸿洲海口龙珠项目商业定位及规划建议稿 2 A、 项 目 商 业 定 位 3 项 目 定 位 的 宏 观 环 境项 目 定 位 依 据 海 口 属 于 三 四 线 城 市 ， 人 口 和 市 场 容 量 有 限 ； 海 口 是 海 南 省 会 城 市 ， 将 打 造 成 为 区 域 性 商 贸 中心 ， 对 海 南 岛 辐 射 能 力 强 ； 海 口 商 贸 业 发 展 滞 后 ， 但 发 展 迅 速 ， 提 升 空 间 大 。 海 南 获 批 国 际 旅 游 岛 ， 海 口 将

2、 打 造 为 滨 海 旅 游 度假 地 ， 吸 引 外 地 旅 游 人 群 和 消 费 ；项 目 自 身 属 性 项 目 位 于 海 口 CBD范 围 内 ， 周 边 高 消 费 群 体 积 聚 ； 项 目 紧 邻 目 前 海 口 最 高 端 的 百 货 ； 项 目 商 业 规 模 中 等 ， 自 身 难 以 形 成 大 型 购 物 中 心的 丰 富 性 和 吸 纳 能 力 ； 项 目 周 边 没 有 后 续 开 发 空 间 ， 项 目 所 在 地 段 难 以形 成 商 圈 中 心 ， 人 流 量 有 限 。 启 示 海 口 的 商 业 正 处 于 向 国 际 化 接 轨 的 蜕 变演 进 中

3、 ， 越 来 越 来 的 国 际 品 牌 将 陆 续 进驻 海 口 ， 海 口 商 业 面 临 提 档 升 级 的 机 遇 。 随 着 国 际 旅 游 岛 的 建 设 ， 旅 游 业 和 物 流业 的 发 展 将 进 一 步 促 进 海 口 商 业 的 发 展 。启 示 项 目 规 模 中 等 ， 业 态 和 商 家 不 可 能 做 全 ， 而 需 要 将 某 些 品 类 做 大 做 精 ； 项 目 面 对 的 主 要 人 群 是 写 字 楼 集 中 区 的白 领 阶 层 ， 形 成 本 项 目 的 核 心 客 户 群 ； 项 目 交 通 受 限 ， 也 不 可 能 形 成 商 圈 中 心 ，

4、决 定 了 本 项 目 不 是 做 多 数 人 的 生 意 。 4 差 异 化 竞 争 策 略 ： 紧 邻 生 生 百 货 ， 可 顺 势 而 为 ， 在 其 基 础 上 进 行 延 伸 和 提 升 。 业 态 更 丰 富 ： 生 生 百 货 只 有 零 售 业 态 ， 没 有 餐 饮 、 娱 乐 和 休 闲 业 态 ， 本 项 目 可 抢 占这 部 分 市 场 空 间 ， 做 成 一 站 式 购 物 中 心 ， 全 方 位 满 足 客 户 需 求 。 商 品 种 类 更 全 更 新 ： 生 生 百 货 只 有 1.7万 平 米 ， 规 模 偏 小 ， 很 多 商 品 种 类 只 能 安 排

5、两三 家 商 户 ， 而 本 项 目 具 有 相 对 规 模 优 势 ， 可 以 把 商 品 种 类 做 的 更 全 ， 并 且 是 全 国 连锁 商 家 ， 满 足 更 多 需 求 和 更 高 品 位 ； 环 境 更 舒 适 ： 本 项 目 可 以 设 置 宽 阔 的 主 通 道 ， 通 透 的 中 庭 ， 有 空 间 营 造 现 代 化 的 、高 档 的 或 者 是 独 具 特 色 的 购 物 环 境 。项 目 定 位 依 据项 目 定 位 的 外 部 条 件 竞 争 差 异 化 的 需 要项 目 面 临 生 生 百 货 、 紫 荆 百 货 等 已 开 业 项 目 的 竞 争 ， 也 面

6、临 玉 沙 广 场 、 海 航 国 际 广 场 等 未 开 业 项 目 的竞 争 ， 本 项 目 需 要 形 成 差 异 化 ， 才 能 在 竞 争 的 市 场 中 获 得 一 席 之 地 。 5“海 南 首 席 国 际 品 牌 专 卖 店 中 心 ” 项 目 商 业 整 体 定 位 于 ：提 升 海 口 国 际 化 消 费 水 平 ，引 领 旅 游 岛 高 尚 格 调 生 活 方 式 ，彰 显 鸿 洲 品 牌 及 项 目 高 档 形 象 的以 品 牌 专 卖 店 为 主 ， 涵 盖 餐 饮 、 休 闲 娱 乐 、 商 务 服 务 业 态 的项 目 商 业 定 位 6 我 们 希 望 本 项

7、目 商 业 在 海 口 市 民 中 的 口 碑 形 象 是 ：海 口 市 新 崛 起 的 比 生 生 百 货 品 牌 略 高 档 、 商 品 更 丰 富 、 环 境更 舒 适 的 商 业 标 杆形 象 定 位 专 业 综 合高 档低 档 百 汇 城 宜 欣生 生紫 荆 民 生东 方友 谊 本 案DC城 明 珠 广 场 7 商 家 访 谈 基 本 原 则基 于 项 目 的 位 置 及 打 造 海 口 高 端 购 物 中 心 的 定 位 方 向 的 前 提下 ， 我 们 制 定 了 商 家 访 谈 的 类 型 和 原 则 1 2 34瞄 准 国 际 高 端 品 牌 引 入 品 牌 次 主 力 店具

8、 人 气 的 品 牌 餐 饮 娱 乐引 入 部 分尚 未 进 入 海 口 的 品 牌 选 取 目 标 商 家的 类 型 和 原 则 8 商 家 访 谈 核 心 结 论 ：1. 众 多 国 际 一 线 品 牌 都 有 意 拓 展 海 口 市 场 ， 部 分 品 牌 已 开 始 在 海 口 寻 找 合 适 项 目 进 驻 ；2. 多 数 访 谈 到 的 商 家 ， 对 本 项 目 的 商 业 概 念 和 定 位 比 较 认 可 ， 认 为 本 项 目 有 发 展 成 海 口 最 高 端购 物 中 心 的 潜 力 ；3. 本 项 目 能 否 真 正 如 规 划 那 样 从 设 计 、 工 程 、 管

9、 理 实 施 等 方 面 走 向 高 端 ， 落 实 高 端 定 位 ， 是 一线 品 牌 商 家 关 注 的 重 点 ；4. 如 能 率 先 引 入 LV、 GUCCI等 领 军 品 牌 ， 其 它 一 二 线 品 牌 将 顺 势 进 驻 ， 对 招 商 起 到 极 大 地 示 范 效应 ； 品 牌 号 召 力 相 对 较 差 的 二 线 高 档 品 牌 不 敢 贸 然 进 驻 ， 仅 靠 它 们 托 不 起 一 个 高 端 购 物 中 心的 定 位 ； 5. 餐 饮 娱 乐 类 商 家 对 本 项 目 的 意 向 更 明 确 、 更 强 ；6. 项 目 目 前 尚 未 动 工 ， 2-3年

10、 的 工 期 对 于 服 饰 类 品 牌 ， 显 得 过 长 ， 多 数 中 小 店 面 的 商 家 （ 如 服 饰类 、 餐 饮 类 、 药 妆 类 ） 服 饰 类 商 家 表 示 对 2年 后 的 拓 展 计 划 不 确 定 ， 而 有 一 些 品 牌 计 划 近 期 就要 在 海 口 开 店 ， 如 ZARA、 SEPHORA等 ；7. 玉 沙 广 场 项 目 对 本 项 目 商 家 资 源 形 成 强 有 力 的 争 夺 ， 对 海 南 市 场 做 过 调 查 的 商 家 ， 对 玉 沙 广场 项 目 较 感 兴 趣 。 若 本 项 目 开 发 进 度 领 先 ， 较 其 早 开 业

11、， 将 可 能 取 得 先 发 优 势 。 9 B、 商 业 布 局 与 业 态 建 议 10 位 置 布 局 说 明 ： 在 经 济 指 标 不 明 确 的 情 况 下 ， 上 图 仅 为 商 业 布 局 位 置 示 意 ， 最 终 根 据 实 际 规 划 进 行 调 整 。 商 业 沿 滨 海 大 道 满 铺 布 局 ， 长 约 150米 ， 进 深 设 置 60米 ；写 字 楼 布 置 在 地 块 东 侧 ， 与 商 业 衔 接 1. 本 项 目 以 滨 海 大 道 临 街 面 商业 价 值 较 高 ， 适 宜 布 局 商 业 ，约 150米 ；南 北 进 深 设 置 成 以 60米 ；

12、1. 项 目 东 侧 处 于 十 字 路 口 ， 展示 性 最 好 ， 但 商 业 氛 围 弱 ， 建 议 将 写 字 楼 置 于 此 处 ， 既能 树 立 项 目 的 地 标 感 ， 又 可以 带 动 商 业 的 人 流 ；2. 商 业 与 写 字 楼 可 以 咬 合 衔 接 ，但 不 能 挡 住 商 业 的 主 通 道 。滨 海 大 道 龙昆北路国 际 5A写 字 楼集 中 商 业约60米 约 73米约 144米 11 楼 层 结 构 与 规 模 说 明 ： 在 经 济 指 标 不 明 确 的 情 况 下 ， 上 图 仅 为 商 业 布 局 位 置 示 意 ， 最 终 根 据 实 际 规

13、划 进 行 调 整 。 商 业 地 上 部 分 以 4层 为 宜 ， 单 层 面 积 大 约 8500平 米 ， 总 商 业 建筑 面 积 约 3.5万 平 米 1. 单 层 商 业 面 积 达 到 8500平 米 左 右 ；2. 商 业 地 面 部 分 设 置 4层 ， 4层 以 上 商 业价 值 不 高3. 合 计 地 面 商 业 面 积 约 3.5万 平 米 ； 4. 商 业 地 下 一 楼 可 设 置 部 分 商 业 面 积 ，用 以 经 营 精 品 超 市 ；5. 由 于 电 影 院 的 层 高 要 求 9米 以 上 ， 五 楼将 有 约 4000平 米 的 影 院 上 空 建 筑

14、层 。地 面 商 业 楼 层 结 构 建 议楼 层 商 业 面 积 （ ）5F 4000（ 电 影 院 上 部 ）4F 85003F 85002F 85001F 8500-1F 4000 12 层 高 设 置高 端 购 物 中 心 层 高 配 置 较 高 ， 本 项 目 建 议 层 高 为 5.5米 ， 电 影 院 层 高 9米 以 上 ， IMAX影 院 根 据 屏 幕 的 尺 寸 ， 层 高 会 更 高 -1F, 层 高 6m1F,层 高 5.5m2F,层 高 5.5m3F,层 高 5.5m4F,层 高 5.5m 5F,层 高 5.5m 地 下 层 超 市 层 高 需 求 6米 左 右 ；

15、停 车 场 部 分 ， 可 以 考 虑 建 一 个 夹 层 ， 用 作 非 机 动 车 停 车 库 或 者 仓 储 之 用 。高 端 购 物 中 心 的 层 高 要 求 较 高 ， 营 造宽 敞 、 大 气 的 购 物 环 境 ；我 们 认 为 5.5米 左 右 的 层 高 较 为 合 适 ；另 外 ， 可 考 虑 将 一 楼 的 层 高 适 当 加 大 。 影 院 层 高 9米 以 上 。IMAX影 院 根 据 屏 幕 尺 寸 ， 层 高 可 能要 求 更 高 。 13 人 流 动 线 规 划滨 海 大 道 方向 人 流 立 交 桥 底人 流人 流 导 入 动 线 规 划 示 意 图 ：一

16、条 20米 宽 的 东 西 向 主 通 道 贯 穿 项 目 两 端 ， 主 通 道 4层 镂 空 ，屋 顶 用 透 明 隔 热 性 能 好 的 材 料 ， 形 成 室 内 商 业 街 的 空 间 感 受 西 侧 入 口 是 项 目 主 入 口 ， 汇 入 滨 海 大 道 方 向 的 来 客 ； 主 通 道 宽 约 20米 ， 创 造 舒 适 的 购 物 空 间 ； 主 通 道 1-4楼 镂 空 ， 创 造 畅 通 的 视 线 ， 营 造 步 行 街 的 价 值 ； 主 通 道 上 空 用 透 光 性 隔 热 性 能 好 的 材 料 ， 营 造 现 代 舒 适 环 境 。20米 主 通 道20米

17、 主 通 道 14 人 流 动 线 规 划 休 闲广 场滨 海 大 道 方向 人 流 立 交 桥 底人 流人 流 导 入 动 线 规 划 示 意 图 ：在 两 端 的 入 口 处 设 置 广 场 ， 沿 主 通 道 间 隔 50米 左 右 设 置 垂 直交 通 系 统 ， 主 通 道 的 中 间 设 置 中 庭 和 观 光 电 梯 两 端 设 置 入 口 广 场 ， 汇 聚 、 导 入 人 流 ， 中 间 设 置 形 象 中 庭 ； 沿 主 道 通 每 间 隔 50米 左 右 ， 布 置 垂 直 交 通 系 统 ， 包 括 电 动 扶 梯 、垂 直 电 梯 等 ， 在 项 目 中 庭 可 设

18、置 观 光 电 梯 。入 口广 场 中 庭 15 车 流 动 线 规 划 车 流 动 线 规 划 示 意 图 ： “充 足 的 停 车 位 ” 是 本 项 目 重 要 的 竞 争 优 势 ， 因 生 生 百 货 停 车 位 严 重 不 足 ， 在 项 目 西 侧 设 置便 捷 的 停 车 通 道 ， 顺 势 将 生 生 百 货 的 大 部 分 车 流 吸 引 到 本 项 目 。滨 海 大 道 方 向车 流 立 交 桥 底 车流车 库 出 入 口 车 库出 入 口 设 置 400个 以 上 的 商 业 专 用 停 车 位 ， 并 在 项 目 两 端 均 设 置 车辆 出 入 口 ， 自 由 便

19、捷 的 进 入 地 下 一 楼 、 地 下 二 楼 车 库西 侧 的 车库 出 入 口 是项 目 最 主 要的 出 入 口 ，要 醒 目 、 便捷 ， 同 时 尽 可 能 吸 引 生生 百 货 的 车辆 。 东 侧 的 车库 出 入 口 是辅 助 性 出 入口 ， 尽 可 能导 入 立 交 桥底 掉 头 车 流和 酒 店 的 车流 。 16 L4： 电 影 院 、 大 型 酒 楼 、 康 乐 会 所L3： 国 际 特 色 美 食 街L2： 以 国 际 国 内 男 女 时 尚 品 牌 服 饰 为 主L1： 以 国 际 一 线 品 牌 专 卖 店 为 主 B1： 精 品 超 市 、 停 车 场 业

20、 态 规 划L4L3L2 L1B1 一 二 楼 以 国 际 品 牌 专 卖 店 为 主 ， 三 四 楼 以 餐 饮 和 休 闲 娱 乐 为 主 17 业 态 规 划一 楼 ： 以 国 际 一 线 品 牌 专 卖 店 为 主 ， 俯 少 量 餐 饮 、 药 妆 店 商 家示 意L1 次 主 力 店 次 主 力 店 品 牌餐 饮1. 具 体 业 态 包 括 品 牌 服 装 、 皮 包 、 珠 宝 首 饰 、 手 表 、 品 牌 餐 饮 、 药 妆 店 等 。 主 力 店 品 牌 如 GUCCI、Dior、 亨 吉 利 名 表 中心 等 ， 单 店 面 积1000-1500 。 18 L2业 态 规

21、 划二 楼 ： 以 国 际 国 内 男 女 时 尚 品 牌 服 饰 为 主 ， 俯 少 量 餐 饮 、 美 容 美 发 等 1. 具 体 业 态 包 括 男 女 品 牌 服 饰 、 箱 包 、 运 动 休 闲 服 饰 、 内 衣 、 牛 仔 装 、 餐 饮 咖 啡 饮 品 吧 等 。商 家示 意 次 主 力 店 咖 啡 饮 品次 主 力 店 主 力 店 品 牌 如ZARA、 H&M、 优 衣 库 、C&A、 NOVO等 ， 单 店 面积 1500-2000 。 19 L3业 态 规 划三 楼 ： 以 国 际 特 色 美 食 为 主 ， 打 造 国 际 旅 游 岛 的 国 际 美 食 街商 家示

22、 意 次 主 力 店 次 主 力 店1. 具 体 业 态 包 括 各 式 菜 系 、 地 方 风 味 、 火 锅 、 日 韩 料 理 、 东 南 亚 风 味 、 西 餐 厅 、 法 式 餐 厅 、 自 助 餐 、牛 排 、 烤 肉 等 。2. 尽 量 多 引 进 国 际 风 味 或 装 修 有 特 色 的 风 情 美 食 ， 打 造 国 际 旅 游 岛 上 的 国 际 美 食 第 一 街 。次 主 力 店 需 要 配 置 餐 饮 店 铺 所 必备 的 设 施 ， 如 排 油 排 污 、排 烟 、 上 下 水 、 燃 气 等 。单 店 面 积 从 200-2000不 等 。 20 业 态 规 划

23、四 楼 ： 安 置 大 型 商 务 酒 楼 、 电 影 院 、 康 乐 会 所 等L4 B1地 下 一 楼 ： 设 置 高 端 精 品 超 市 和 停 车 场大 型 酒 楼 /电 影 院娱 乐 会 所 /健 身 会1. 具 体 业 态 包 括 ： IMAX电 影 院 、 高 档 酒 楼 、 健 身 会 所 、 KTV等 。1. 商 家 示 意 ： 如 华 润 Ole、 北 京 BHG、 香 港 Taste等 。精 品 超 市 需 要 配 置 餐 饮 店 铺设 施 ， 影 院 需 要 9米以 上 层 高 。 影 院3000-5000 。精 品 超 市 面 积3000-4000平 米 。 21 业

24、 态 规 划业 态 占 比 ： 品 牌 专 卖 店 占 约 50%， 餐 饮 约 占 30%， 休 闲 和 娱 乐 各 占 10% 22 本 项 目 内 外 部 装 饰 ， 都 力 求 现 代 、 高 档 、 大 气 ， 并 在 外 形 上注 重 地 标 感 的 设 计 ， 以 与 项 目 定 位 相 符装 饰 设 计 建 议 装 饰 设 计重 点 因 素 入 口 广 场与 中 庭导 向 标 示 系统 与 广 告 牌 店 铺 装 修 与商 品 陈 列外 观 与外 立 面天 地 墙装 修 格 调销 售支 持 区 域 23 建 设 时 间 建 议慧 通 行 认 为 ： 针 对 本 项 目 的 商

25、业 部 分 ， 需 加 快 建 设 和 招 商 进 度 ， 至 少 领 先主 要 竞 争 项 目 （ 玉 沙 广 场 和 海 航 项 目 ） 半 年 以 上 ， 以 在 高 端 商 业 竞 争 中 处于 领 先 优 势海 口 现 有 的 高 端 消 费 ， 无 论 是 消费 场 地 ， 还 是 消 费 的 品 牌 商 家 ，都 有 较 大 的 局 限 ， 本 项 目 将 进 一 步 满 足 更 高 品 牌 和 更 丰 富 选 择 的多 元 市 场 需 求 。加 快 建 设 步 伐 ， 可 以 更 早 形 成 老 顾客 ， 扩 大 项 目 知 名 度 ， 建 立 忠 诚 度 、树 立 自 身 形

26、 象 培 养 尽 快 完 成 优 质 租 户 的 招 商 由 于 优质 招 商 资 源 特 别 是 领 导 性 高 端 品牌 的 稀 缺 性 ， 应 尽 早 采 取 行 动 ，取 得 优 质 租 户 并 发 挥 其 影 响 力 ，商 业 才 能 做 旺 。对 于 未 拍 卖 商 业 用 地 的 不 确定 性 ， 应 尽 快 开 工 建 设 获 取 市场 份 额 ， 以 形 成 先 进 入 者 的 竞争 壁 垒 。形 成 竞 争 壁 垒抢 占 优 质 高 端 商 户 资 源培 养 顾 客 购 物 习 惯 和 忠 诚 度尽 快 满 足 中 高 端 消 费 需 求 至 少 领 先 竞 争 项目 半 年 以 上优 质 的 商 户 资 源 往 往 是 稀 缺 的 ， 特 别 是 对 于 领 导 性 品 牌 ， 这 些 品 牌 一 旦 在 海 口 开 店 ， 可能 几 年 之 内 都 不 会 再 开 新 店 。 主 流 商 家 与 地 产 的 桥 梁 报 告 结 束 谢 谢 ！The end! Thanks购 物 中 心 持 续 繁 荣 的 推 动 者