房地产开发项目成本核算与纳税筹划

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1、房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划成 本 形 成 的 重 要 阶 段划 分 成 本 对 象 归 集 开 发 成 本 确 认 完 工 标 准实 际 发 生 成 本 预 提 成 本待 摊 成 本 分 配 共 同 成 本计 算 单 位 成 本调 整 后 续 成 本 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划1、 划 分 成 本 对 象 涉 税 风 险 分 析成 本 对 象 是 指 需 要 对 成 本 进 行 单 独 测 定 的

2、 一 项 活 动 ， 对 于 房 地 产 企业 而 言 ， 项 目 成 本 对 象 主 要 按 照 开 发 产 品 性 质 不 同 进 行 划 分 ， 也 就是 说 取 决 于 项 目 开 发 的 最 终 商 品 房 的 性 质 。（ 1） 、 房 地 产 项 目 成 本 对 象 划 分 原 则案 例某 房 地 产 开 发 企 业 拿 到 一 块 土 地 ， 开 发 住 宅 小 区 项 目 。 面 积 120亩 ，规 划 为 多 层 10栋 ， 高 层 2栋 ， 高 层 共 计 28层 ， 14层 是 商 铺 ， 上 面24层 是 住 宅 ； 另 有 配 套 会 所 一 个 ， 独 立 规 划

3、 地 面 车 库 一 个 ， 物 业 管理 场 所 、 幼 儿 园 各 一 个 。 请 考 虑 该 项 目 成 本 对 象 如 何 划 分 ？可 否 销 售 原 则 ； 分 类 归 集 原 则 ； 功 能 区 分 原 则 ； 定 价 差 异 原 则 ； 成本 差 异 原 则 ； 权 益 区 分 原 则 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划住 宅 小 区 项 目可 售 部 分 不 可 售 部 分多 层 建 筑 高 层 建 筑 独 立 车库 多 层住 宅 高 层住 宅 高 层商 铺 小 区 会所 物 业 场所 幼 儿 园中 间 对 象最

4、 终 对 象 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划1、 划 分 成 本 对 象 涉 税 风 险 分 析（ 2） 、 房 地 产 项 目 成 本 对 象 划 分 特 殊 情 况项 目 分 期 开 发 问 题如 何 界 定 分 期 ？ 分 期 开 发 项 目 是 否 分 期 清 算 ？成 本 对 象 中 的 商 铺 问 题商 铺 是 否 作 为 独 立 成 本 对 象 ？ 能 否 独 立 归 集 成 本 ？可 售 与 不 可 售 的 转 化 问 题地 下 车 位 卖 还 是 不 卖 ？ 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地

5、 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划2、 归 集 开 发 成 本 环 节 涉 税 风 险 分 析（ 1） 、 土 地 成 本 归 集出 让 金 与 转 让 款返 还 出 让 金 如 何 确 认 土 地 成 本 ？契 税契 税 计 税 基 础 如 何 确 定 ？市 政 配 套 费耕 地 占 用 税土 地 闲 置 费土 地 变 更 用 途 和 超 面 积 补 交 的 地 价 及 相 关 税 费 拆 迁 补 偿 与 安 置 费 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划2、 归 集 开 发 成 本 环 节 涉 税 风 险 分 析（

6、2） 、 前 期 工 程 费 归 集前 期 发 生 的 水 文 地 质 勘 察 、 测 绘 、 规 划 、 设 计 、 可 行 性 研 究 、 筹 建 、 场 地 通平 等 前 期 费 用 。项 目 整 体 报 批 报 建 费 ：项 目 报 建 时 按 规 定 向 政 府 有 关 部 门 缴 纳 的 报 批 费 ： 人 防 工 程 建 设 费 、 规 划 管理 费 、 新 材 料 基 金 、 拆 迁 管 理 费 、 招 投 标 管 理 费 等 。规 划 设 计 费 ：项 目 立 项 后 的 总 体 规 划 设 计 、 单 体 设 计 费 、 管 线 设 计 费 、 改 造 设 计 费 、 可

7、行性 研 究 费 ， 制 图 、 晒 图 费 ， 规 划 设 计 方 案 评 审 费 。境 外 设 计 费 问 题 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划2、 归 集 开 发 成 本 环 节 涉 税 风 险 分 析（ 2） 、 前 期 工 程 费 归 集勘 察 、 测 绘水 文 、 地 质 、 文 物 和 地 基 勘 察 费 ； 沉 降 观 测 费 ， 日 照 测 试 费 ， 拔 地 定 桩 验 线费 、 复 线 费 、 定 线 费 、 放 线 费 、 建 筑 面 积 丈 量 费 等 。发 票 税 率 ？ 是 否 需 要 项 目 所

8、在 地 发 票 ？七 通 一 平 费用 水 、 污 水 、 雨 水 、 燃 气 、 电 力 、 道 路 、 电 话 接 通 等 的 设 计 、 建 造 和 装 饰 的费 用 和 工 地 平 整 发 生 的 费 用 。临 时 设 施 费工 地 甲 方 临 时 办 公 室 ， 临 时 场 地 占 用 费 ， 临 时 借 用 空 地 租 赁 费 ， 以 及 沿 红 线 周 围 设 置 的 临 时 围 墙 、 围 栏 等 设 施 的 设 计 、 建 造 、 装 饰 费 用 。预 算 编 审 费支 付 给 中 介 机 构 的 项 目 编 制 或 者 预 算 审 查 等 发 生 的 费 用 。 房 地 产

9、 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划2、 归 集 开 发 成 本 环 节 涉 税 风 险 分 析（ 3） 、 建 筑 安 装 工 程 费 归 集土 建 工 程 安 装 工 程 装 饰 工 程基 础 工 程 主 体 工 程人 工 土 石 方机 械 土 石 方土 钉 墙降 水 工 程桩 基 础满 堂 基 础 钢 筋 工 程商 品 砼模 板 工 程填 充 墙 工 程 电 气 （ 强 电 ） 安 装电 讯 （ 弱 电 ） 安 装给 排 水 安 装电 梯 安 装空 调 安 装消 防 安 装 天 然 气 安 装采 暖 安 装 保 温 工 程门 窗 工 程

10、栏 杆 工 程屋 面 工 程内 外 墙 工 程 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划2、 归 集 开 发 成 本 环 节 涉 税 风 险 分 析（ 3） 、 建 筑 安 装 工 程 费 归 集建 安 工 程 费 的 发 票 开 具 风 险赢 在 哪 里 开 具 ？开 错 了 怎 么 办 ？建 安 工 程 费 核 算 的 证 据 链 条 风 险证 据 链 条 应 包 含 哪 些 核 心 因 素 ？建 安 工 程 费 的 比 较 风 险税 务 机 关 如 何 比 较 ？ 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成

11、 本 核 算 与 纳 税 筹 划2、 归 集 开 发 成 本 环 节 涉 税 风 险 分 析（ 4） 、 基 础 设 施 建 造 费 归 集基 础 设 施 建 设 费 是 指 开 发 过 程 中 所 发 生 的 各项 基 础 设 施 支 出 ， 主 要 包 括 开 发 项 目 内 道 路 、供 水 、 供 电 、 供 气 、 排 污 、 排 洪 、 通 讯 、 照明 等 社 区 管 网 工 程 费 和 环 境 卫 生 、 园 林 绿 化等 园 林 环 境 工 程 费 。 一 般 熟 地 的 做 到 七 通 一平 ， 均 是 指 土 地 同 城 市 管 网 的 对 接 ， 项 目 内部 的 对

12、接 需 要 企 业 自 行 建 设 ， 这 就 构 成 了 基础 设 施 建 设 费 的 主 要 部 分 。 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划2、 归 集 开 发 成 本 环 节 涉 税 风 险 分 析（ 5） 、 公 共 配 套 设 施 费 归 集公 共 配 套 设 施 费 专 指 开 发 项 目 内 发 生 的 、 独 立 的 、 非 营利 性 的 ， 且 产 权 属 于 全 体 业 主 的 ， 或 无 偿 赠 与 地 方 政 府 、政 府 公 用 事 业 单 位 的 公 共 配 套 设 施 支 出 。在 房 地 产 开 发

13、 项 目 中 ， 常 见 的 公 共 配 套 设 施 通 常 包 括 居委 会 和 派 出 所 用 房 、 会 所 、 停 车 场 （ 库 ） 、 物 业 管 理 场所 、 变 电 站 、 热 力 站 、 水 厂 、 文 体 场 馆 、 学 校 、 幼 儿 园 、托 儿 所 、 医 院 、 邮 电 通 讯 、 锅 炉 房 、 水 塔 、 公 厕 、 自 行车 棚 等 公 共 设 施 。 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划2、 归 集 开 发 成 本 环 节 涉 税 风 险 分 析（ 5） 、 公 共 配 套 设 施 费 归 集五

14、类 配 套 设 施 核 算盈 利 性 配 套 设 施非 盈 利 型 配 套 设 施固 定 资 产 型 配 套 设 施产 权 不 明 性 配 套 设 施与 国 家 有 关 单 位 合 资 建 设 的 配 套 设 施案 例某 房 地 产 企 业 在 其 所 开 发 的 住 宅 小 区 中 配 套 建 设 邮 电 所 一 个 ， 建 设 费 用 共 200万 元 ， 建 成 后 以 100万 元 有 偿 移 交 给 邮 政 部 门 。 如 何 进 行 财 税 处 理 ？会 计 核 算 ？ 所 得 税 ？ 营 业 税 ？ 土 地 增 值 税 ？ 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产

15、企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划2、 归 集 开 发 成 本 环 节 涉 税 风 险 分 析（ 6） 、 开 发 间 接 费开 发 间 接 费 企 业 为 直 接 组 织 和 管 理 开 发 项 目 所 发 生 的 ， 且 不 能 将 其 归 属 于 特定 成 本 对 象 的 成 本 费 用 性 支 出 。 在 核 算 中 ， 开 发 间 接 费 主 要 包 括 管 理 人 员 工资 、 职 工 福 利 费 、 折 旧 费 、 修 理 费 、 办 公 费 、 水 电 费 、 劳 动 保 护 费 、 工 程 管理 费 、 周 转 房 摊 销 以 及 项 目 营 销 设 施 建 造 费

16、等 。 开 发 间 接 费 入 账 依 据开 发 间 接 费 中 的 营 销 设 施 建 造 费 问 题项 目 范 围 内 临 时 设 施 型 和 会 所 型 、 项 目 范 围 外 单 独 建 设 型 和 租 赁 型 四 类开 发 间 接 费 中 能 否 列 支 业 务 招 待 费 ？ 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划2、 归 集 开 发 成 本 环 节 涉 税 风 险 分 析（ 7） 、 开 发 成 本 中 的 预 提 与 待 摊 费 用案 例某 房 地 产 企 业 住 宅 小 区 项 目 包 括 六 栋 多 层 ， 两 栋

17、 高 层 ， 一 栋 会 所 。 由 于 开 发分 两 期 进 行 ， 第 一 期 开 发 两 栋 高 层 ， 第 二 期 开 发 六 栋 多 层 和 一 栋 会 所 。 一 期项 目 完 工 后 确 认 开 发 成 本 ， 会 所 成 本 如 何 处 理 ？会 计 处 理所 得 税 处 理土 地 增 值 税 处 理 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划 房 地 产 开 发 经 营 业 务 企 业 所 得 税 处 理 办 法 的 通 知 （ 国 税 发 200931号 ） 文 件 第 三 十 二 条 规 定 ：除 以 下 几 项 预

18、 提 （ 应 付 ） 费 用 外 ， 计 税 成 本 均 应 为 实 际 发 生 的 成 本 。（ 1） 、 出 包 工 程 未 最 终 办 理 结 算 而 未 取 得 全 额 发 票 的 ， 在 证 明 资 料 充 分 的前 提 下 ， 其 发 票 不 足 金 额 可 以 预 提 ， 但 最 高 不 得 超 过 合 同 总 金 额 的 10 。（ 2） 、 公 共 配 套 设 施 尚 未 建 造 或 尚 未 完 工 的 ， 可 按 预 算 造 价 合 理 预 提 建 造费 用 。 此 类 公 共 配 套 设 施 必 须 符 合 已 在 售 房 合 同 、 协 议 或 广 告 、 模 型 中

19、明 确承 诺 建 造 且 不 可 撤 销 ， 或 按 照 法 律 法 规 规 定 必 须 配 套 建 造 的 条 件 。（ 3） 、 应 向 政 府 上 交 但 尚 未 上 交 的 报 批 报 建 费 用 、 物 业 完 善 费 用 可 以 按 规定 预 提 。 物 业 完 善 费 用 是 指 按 规 定 应 由 企 业 承 担 的 物 业 管 理 基 金 、 公 建 维 修基 金 或 其 他 专 项 基 金 。 国 家 税 务 总 局 关 于 房 地 产 开 发 企 业 土 地 增 值 税 清 算 管 理 有 关 问 题 的 通 知 （ 国 税 发 2006187号 ） 文 件 明 确 规

20、定 ：房 地 产 开 发 企 业 的 预 提 费 用 ， 除 另 有 规 定 外 ， 不 得 扣 除 。 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划3、 确 认 完 工 标 准 环 节 涉 税 风 险 分 析（ 1） 、 完 工 标 准 的 税 法 规 定国 税 发 2009 31号 文 件 明 确 规 定 了 房 地 产 开 发 项 目 完 工 标 准 的 条 件 ： 除土 地 开 发 之 外 ， 其 他 开 发 产 品 符 合 下 列 条 件 之 一 的 ， 应 视 为 已 经 完 工 ：1、 开 发 产 品 竣 工 证 明 材 料

21、已 报 房 地 产 管 理 部 门 备 案 。2、 开 发 产 品 已 开 始 投 入 使 用 。3、 开 发 产 品 已 取 得 了 初 始 产 权 证 明 。 国 家 税 务 总 局 关 于 房 地 产 企 业 开 发 产 品 完 工 标 准 税 务 确 认 条 件 的 批 复 （ 国 税 函 2009342号 ） 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划3、 确 认 完 工 标 准 环 节 涉 税 风 险 分 析（ 2） 、 完 工 标 准 的 涉 税 风 险案 例某 房 地 产 企 业 在 购 房 协 议 中 同 业 主 约 定

22、 于 2010年 12月 1日 12月 30日 开 始交 房 ， 并 实 际 于 约 定 时 间 办 理 了 入 住 手 续 。 但 由 于 一 部 分 工 程 决 算 尚 未 完 成 ，入 住 时 企 业 开 发 产 品 竣 工 证 明 材 料 尚 未 报 房 地 产 管 理 部 门 备 案 。 因 此 企 业 在会 计 处 理 上 暂 未 结 转 收 入 ， 结 转 成 本 ， 当 年 度 汇 算 清 缴 也 未 确 认 完 工 ， 计 算真 实 成 本 。 请 问 有 无 涉 税 风 险 ？ 完 工 决 算 时 间 、 竣 工 备 案 时 间 、 入 住 时 间 房 地 产 财 税 问

23、题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划3、 分 配 共 同 成 本 环 节 涉 税 风 险 分 析（ 1） 、 土 地 成 本 分 摊 方 法案 例房 地 产 开 发 企 业 甲 拿 到 一 块 土 地 ， 面 积 20亩 ， 土 地 成 本 共 计 6000万 元 。 一期 开 发 写 字 楼 两 栋 （ 占 地 面 积 2.5亩 ） ， 二 期 开 发 住 宅 楼 四 栋 （ 占 地 面 积 2.5亩 ） ， 另 有 配 套 会 所 一 个 （ 占 地 面 积 2亩 ） ， 非 人 防 独 立 车 库 一 个 （ 占 地 面积 2.5亩 ） ， 物 业

24、管 理 场 所 一 个 （ 占 地 面 积 0.5亩 ） 。 其 他 公 共 部 分 如 道 路 、绿 化 等 共 计 10亩 。 请 计 算 各 开 发 成 本 应 分 摊 的 土 地 成 本 。 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划 国 家 税 务 总 局 关 于 印 发 房 地 产 开 发 经 营 业 务 企 业 所 得 税 处 理 办 法 的 通知 （ 国 税 发 2009 31号 ） 文 件 第 三 十 条 的 规 定 ， 应 采 取 占 地 面 积 法 进行 分 摊 。所 谓 占 地 面 积 法 ， 指 按 已 动 工

25、开 发 成 本 对 象 占 地 面 积 占 开 发 用 地 总 面 积 的 比例 进 行 分 配 。如 果 为 一 次 性 开 发 的 ， 按 某 一 成 本 对 象 占 地 面 积 占 全 部 成 本 对 象 占 地 总 面 积的 比 例 进 行 分 配 。如 果 为 分 期 开 发 的 ， 首 先 按 本 期 全 部 成 本 对 象 占 地 面 积 占 开 发 用 地 总 面 积 的比 例 进 行 分 配 ， 然 后 再 按 某 一 成 本 对 象 占 地 面 积 占 期 内 全 部 成 本 对 象 占 地 总面 积 的 比 例 进 行 分 配 。期 内 全 部 成 本 对 象 应 负 担

26、 的 占 地 面 积 为 期 内 开 发 用 地 占 地 面 积 减 除 应 由 各 期成 本 对 象 共 同 负 担 的 占 地 面 积 。 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划3、 分 配 共 同 成 本 环 节 涉 税 风 险 分 析（ 2） 、 前 期 工 程 费 和 基 础 设 施 建 设 费 的 分 摊 方 法案 例房 地 产 开 发 企 业 甲 项 目 规 划 总 建 筑 面 积 127000平 方 米 ， 其 中 写 字 楼 两 栋 建筑 面 积 40000平 方 米 ， 住 宅 楼 四 栋 建 筑 面 积 8000

27、0平 方 米 ， 另 有 配 套 会 所 一个 建 筑 面 积 4000平 方 米 ， 非 人 防 独 立 车 库 一 个 2000平 方 米 ， 物 业 管 理 场 所一 个 1000平 方 米 。 项 目 共 发 生 前 期 工 程 费 635万 元 ， 基 础 设 施 建 设 费 1016万元 。 请 计 算 各 成 本 对 象 应 分 摊 的 前 期 工 程 费 和 基 础 设 施 建 设 费 。 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划3、 分 配 共 同 成 本 环 节 涉 税 风 险 分 析（ 3） 、 开 发 间 接 费

28、 的 分 摊 方 法借 款 费 用 核 算建 筑 面 积 法 还 是 实 际 成 本 法 ？ 预 算 成 本 法 ？房 地 产 开 发 企 业 仅 有 一 个 项 目 ， 且 项 目 不 分 期 的 情 况 项 目 实 质 性 分 期 开 发 或 同 时 开 发 多 个 项 目所 得 税 中 的 利 息 分 摊土 地 增 值 税 中 的 利 息 分 摊某 企 业 借 款 挪 用 的 核 算 问 题 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划3、 分 配 共 同 成 本 环 节 涉 税 风 险 分 析（ 4） 、 公 共 配 套 设 施 费

29、 的 分 摊 方 法案 例房 地 产 开 发 企 业 甲 项 目 规 划 总 建 筑 面 积 127000平 方 米 ， 其 中 写 字 楼 两 栋 建筑 面 积 40000平 方 米 ， 住 宅 楼 四 栋 建 筑 面 积 80000平 方 米 ， 另 有 配 套 会 所 一个 建 筑 面 积 4000平 方 米 ， 非 人 防 独 立 车 库 一 个 2000平 方 米 ， 物 业 管 理 场 所一 个 1000平 方 米 。 项 目 土 地 成 本 共 计 6000万 元 ， 发 生 前 期 工 程 费 635万 元 ，基 础 设 施 建 设 费 1016万 元 ， 开 发 间 接 费

30、（ 假 定 无 利 息 ） 254万 元 。 假 设 公 共配 套 设 施 中 会 所 建 安 工 程 费 为 400万 ， 物 业 管 理 场 所 为 100万 。 请 计 算 公 共配 套 设 施 如 何 归 集 和 分 摊 。 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划3、 分 配 共 同 成 本 环 节 涉 税 风 险 分 析成 本 项 目 成 本 性 质 所 得 税 分 摊 方 法 土 地 增 值 税 分 摊 方 法土 地 成 本 共 同 成 本 占 地 面 积 法 建 筑 面 积 法 、 占 地 面积 法前 期 工 程 费 共

31、 同 成 本 建 筑 面 积 法 建 筑 面 积 法基 础 设 施 建 设 费 共 同 成 本 建 筑 面 积 法 建 筑 面 积 法建 安 工 程 费 直 接 成 本公 共 配 套 设 施 费 共 同 成 本 建 筑 面 积 法 建 筑 面 积 法 开 发 间 接 费 （ 不含 利 息 ） 共 同 成 本 建 筑 面 积 法 建 筑 面 积 法利 息 共 同 成 本 预 算 成 本 法实 际 成 本 法 成 本 法 或 建 筑 面 积 法 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划5、 计 算 单 位 面 积 成 本 环 节 涉 税 风

32、 险 分 析案 例某 房 地 产 企 业 项 目 中 ， 高 层 建 筑 A和 B为 写 字 楼 ， 为 一 个 成 本 对 象 ， 其 建 安工 程 费 为 9600万 元 ， 应 分 摊 的 共 同 成 本 成 本 为 2780.6万 元 。 该 成 本 对 象 总建 筑 面 积 4万 平 方 米 ， 其 中 可 售 写 字 楼 面 积 3.6万 平 方 米 ， 地 下 车 库 （ 含 人 防 ）4000平 方 米 。 请 计 算 可 售 面 积 的 单 位 成 本 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划6、 调 整 后 续 成

33、本 环 节 涉 税 风 险 分 析后 续 成 本 的 两 种 类 型案 例某 房 地 产 企 业 在 2010年 达 到 完 工 标 准 ， 当 年 度 汇 算 清 缴 前 ， 开 发 成 本 共 计支 出 38100万 元 ， 其 中 建 安 25400万 元 。 建 安 部 分 有 5000万 元 应 取 得 但 尚 未取 得 发 票 ， 假 定 按 照 税 法 规 定 可 预 提 部 分 为 3500万 元 。 剩 余 的 1500万 元2010年 所 得 税 前 不 得 扣 除 。 2011年 10月 ， 房 地 产 企 业 取 得 该 部 分 全 部 5000万 元 发 票 ， 请

34、问 如 何 进 行 涉 税 处 理 ？ 所 得 税 处 理 ？ 土 地 增 值 税 处 理 ？ 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划7、 开 发 成 本 中 的 特 殊 事 项 甲 供 材 风 险（ 1） 、 为 什 么 出 现 甲 供 材 ？（ 2） 、 甲 供 材 涉 税 风 险 的 政 策 由 来 中 华 人 民 共 和 国 营 业 税 暂 行 条 例 实 施 细 则 第 十 六 条除 本 细 则 第 七 条 规 定 外 ， 纳 税 人 提 供 建 筑 业 劳 务 （ 不 含 装 饰 劳 务 ） 的 ， 其 营业 额 应 当

35、包 括 工 程 所 用 原 材 料 、 设 备 及 其 他 物 资 和 动 力 价 款 在 内 ， 但 不 包 括建 设 方 提 供 的 设 备 的 价 款 。（ 3） 、 甲 供 材 的 会 计 处 理甲 方 会 计 处 理 ； 乙 方 会 计 处 理（ 4） 、 甲 供 材 涉 税 风 险 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划7、 开 发 成 本 中 的 特 殊 事 项 甲 供 材 风 险2011年 6月 30日 国 家 税 务 总 局 关 于 甲 供 材 问 题 的 答 疑 中 华 人 民 共 和 国 税 收 征 收 管 理

36、法 实 施 细 则 第 四 十 九 条 规 定 ， 发 包 人 或 者出 租 人 应 当 自 发 包 或 者 出 租 之 日 起 30日 内 将 承 包 人 或 者 承 租 人 的 有 关 情 况 向主 管 税 务 机 关 报 告 。 发 包 人 或 者 出 租 人 不 报 告 的 ， 发 包 人 或 者 出 租 人 与 承 包人 或 者 承 租 人 承 担 纳 税 连 带 责 任 。依 据 上 述 规 定 ， 在 建 筑 业 征 管 中 ， 由 于 特 定 “ 甲 供 材 料 ” 原 因 ， 工 程 发 包 方要 求 承 包 方 在 投 标 报 价 及 工 程 竣 工 结 算 价 中 不 含

37、 甲 供 材 料 的 ， 工 程 承 包 方 出具 的 建 筑 业 专 用 发 票 不 包 括 甲 供 材 料 的 金 额 。 承 包 方 一 般 以 开 具 建 筑 业 发 票金 额 ， 缴 纳 营 业 税 。 甲 方 30日 内 如 不 向 主 管 税 务 机 关 备 案 报 告 “ 甲 供 材 料 ”金 额 ， 作 为 发 包 人 必 须 承 担 纳 税 连 带 责 任 ， 应 缴 纳 甲 供 材 料 费 部 分 的 营 业 税 额 由 工 程 发 包 方 承 担 。 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划（ 5） 、 甲 供

38、材 的 替 代 方 案 ： 甲 供 变 为 甲 控如 何 操 作 ？（ 6） 、 甲 供 材 的 三 种 特 例甲 供 设 备如 何 划 分 设 备 与 材 料 ？ 建 设 部 于 2009年 9月 3日 发 布 了 关 于 发 布 国 家 标 准 建 设 工 程 计 价 设 备 材 料 划 分 标 准 的 公 告 （ 第 387 号 ） ， 批 准 建 设工 程 计 价 设 备 材 料 划 分 标 准 为 国 家 标 准 ， 编 号 为 GB/T50531-2009， 自2009年 12月 1日 起 实 施 。装 饰 劳 务 关 于 纳 税 人 以 清 包 工 形 式 提 供 装 饰 劳 务

39、 征 收 营 业 税 问 题 的 通 知 （ 财 税2006114号 ） 文 件 曾 对 这 种 模 式 进 行 了 界 定 ， 规 定 纳 税 人 采 用 清 包 工 形 式 提 供 的 装 饰 劳 务 ， 按 照 其 向 客 户 实 际 收 取 的 人 工 费 、 管 理 费 和 辅 助 材 料 费 等收 入 （ 不 含 客 户 自 行 采 购 的 材 料 价 款 和 设 备 价 款 ） 确 认 计 税 营 业 额 。 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划（ 6） 、 甲 供 材 的 三 种 特 例销 售 自 产 货 物 同 时

40、 提 供 建 筑 业 劳 务 （ 特 殊 类 型 混 合 销 售 ）营 业 税 实 施 细 则 第 七 条 ： 纳 税 人 的 下 列 混 合 销 售 行 为 ， 应 当 分 别 核 算 应 税 劳务 的 营 业 额 和 货 物 的 销 售 额 ， 其 应 税 劳 务 的 营 业 额 缴 纳 营 业 税 ， 货 物 销 售 额不 缴 纳 营 业 税 ； 未 分 别 核 算 的 ， 由 主 管 税 务 机 关 核 定 其 应 税 劳 务 的 营 业 额 ： （ 1） 、 提 供 建 筑 业 劳 务 的 同 时 销 售 自 产 货 物 的 行 为 ； （ 2） 、 财 政 部 、 国 家 税 务

41、总 局 规 定 的 其 他 情 形 。一 般 类 型 的 混 合 销 售案 例甲 公 司 为 电 梯 销 售 企 业 （ 非 生 产 企 业 一 般 纳 税 人 ） ， 现 向 乙 房 地 产 公 司 销 售电 梯 一 部 ， 同 时 提 供 安 装 。 电 梯 价 格 24万 元 ， 安 装 6万 元 ， 共 计 30万 元 。 请 问 ： 甲 公 司 应 该 就 此 行 为 缴 纳 什 么 税 ？ 如 何 缴 纳 ？ 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划（ 6） 、 甲 供 材 的 三 种 特 例 国 家 税 务 总 局 关 于

42、 纳 税 人 销 售 自 产 货 物 并 同 时 提 供 建 筑 业 劳 务 有 关 税 收 问题 的 公 告 （ 2011年 第 23号 ） 文 件纳 税 人 销 售 自 产 货 物 同 时 提 供 建 筑 业 劳 务 ， 应 按 照 中 华 人 民 共 和 国 增 值 税暂 行 条 例 实 施 细 则 第 六 条 及 中 华 人 民 共 和 国 营 业 税 暂 行 条 例 实 施 细 则 第 七 条 规 定 ， 分 别 核 算 其 货 物 的 销 售 额 和 建 筑 业 劳 务 的 营 业 额 ， 并 根 据 其 货物 的 销 售 额 计 算 缴 纳 增 值 税 ， 根 据 其 建 筑 业

43、 劳 务 的 营 业 额 计 算 缴 纳 营 业 税 。未 分 别 核 算 的 ， 由 主 管 税 务 机 关 分 别 核 定 其 货 物 的 销 售 额 和 建 筑 业 劳 务 的 营业 额 。同 时 ， 纳 税 人 销 售 自 产 货 物 同 时 提 供 建 筑 业 劳 务 ， 须 向 建 筑 业 劳 务 发 生 地 主管 地 方 税 务 机 关 提 供 其 机 构 所 在 地 主 管 国 家 税 务 机 关 出 具 的 本 纳 税 人 属 于 从事 货 物 生 产 的 单 位 或 个 人 的 证 明 。 建 筑 业 劳 务 发 生 地 主 管 地 方 税 务 机 关 根 据 纳 税 人

44、持 有 的 证 明 ， 按 新 公 告 有 关 规 定 计 算 征 收 营 业 税 。 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 企 业 成 本 核 算 与 纳 税 筹 划施 工 方 与 建 设 方 财 税 处 理 汇 总 表施 工 方 （ 乙 方 ） 提 供 材 料 或 设 备 建 设 方 （ 甲 方 ） 提 供 材 料 或 设 备自 产 材 料 （ 设备 ） 外 购 材 料 （ 设备 ） 甲 供 材 料 甲 供 设 备分 别 计 算 缴 纳营 业 税 、 增 值税 并 向 对 方 分别 开 具 不 同 发票 。如 ： 30万 材 料开 具 增 值 税 发 票 ， 70万 工

45、费开 具 营 业 税 发票 ， 按 照 混 合 销 售判 断 ， 缴 纳 增值 税 或 营 业 税 。如 ： 30万 材 料。 70万 工 费 ，按 照 100万 缴 纳营 业 税 并 开 具发 票 。 营 业 额 应 当 包括 工 程 所 用 所有 材 料 。如 ： 30万 甲 供材 ， 70万 工 费， 按 照 100万 缴纳 营 业 税 并 开具 发 票 。 营 业 额 不 包 括建 设 方 提 供 的设 备 。如 ： 30万 甲 供设 备 ， 70万 工费 ， 按 照 70万缴 纳 营 业 税 并开 具 发 票 。 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家 房 地 产 财 税 问 题 解 决 专 家谢 谢 大 家 ！中 道 财 税 /2012年 6月