房地产定价方法

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1、住宅项目定价方法探讨 在住宅项目定价实践中， 其定价方法 较多，其中主要有成本加成定价法， 它指的是在项目单位 成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为 P=CX （1+刀）[1],但这 种定价方法 仅仅考虑成本与企业的目标利润， 而不考虑需求和市场竞争状况， 其结果是住宅要么 卖不出去，要么企业不能获取较大的利润。 竞争定价法，它指的是以竞争对手的价格作为基础的 定价方法，这种方法考虑了市场需求和行业竞争状况， 在房地产竞争激烈的今天， 其住宅的需求 弹性较小和供大于求的情况下， 为了不破坏整个市场价格的平衡， 这是一种较常采用的 定价方法， 但这种方法仅

2、从竞争对手价格这一单一指标进行考虑， 这样就显得过于笼统， 没有很好地按区域、 住宅物业形态等因素进行市场细分， 故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。 此外，还有尾数定 价法，以及差别定价法。 在本文中，主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的 定价方 法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这里，称之为类比量化定价法。 该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重， 并对其中 的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值， 然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一 赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分， 再次通过所得出的各项目

3、的总分 与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价， 最后根据位置、楼层、 景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。 该方法其优越性在于将其定价影响因素 进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出， 而不是采取专家打分法使得分值的随意 性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。 一、影响因素、指标及其分值的确定 笔者共列出了 12个主要影响因素， 分别是位置、 价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景 观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值 分别为1、2、3、4、5。分值越大，表示等

4、次越高，详见下表 1。 [2] 住宅项目影响因素、指标与分值 1表. 二、权重的确定 评分法来确定权重。0---9笔者运用价值工程中的 表2住宅项目影响因素权重计算表（ 0? 9评分法）[3] 定疑因素 指标 分值 位置 距所在片区中心区的恒近. A.星差（远）1»、很差 （远）2 ；工一般3 ； D. 彳弼《近”出最好《近: 5 矫格 A.百元以上为等旗戈助乱附.R价格是否 具有优势口 A,最高1 ； B.很高2 ； C 一般3； D律低4； 段量怅 5 配套 A、域蔺基耐设施；供水、排水，供气、供 电.占社会服务设施二文储睛］医疗卫生। 文瞋在苜、邮电、公

5、园绿地。 M量不完善1 ； B、小喝 2；u 一般m； 0、很完善 4：邑量完善5 交通 从大中小巴士路钱数量。仄距强交站远近. C、玷点数量口 口、大中小巴舒服程度口 A-最少（①）1 ；B.很少 （远）2； d 一般 3； d 才映（近M：民最老〈近: 5 物业管理 A、俣安口氏清浩卫生.C、机电.D踞化 宰显养护状况/邑物业管理费（元国L F, 是否人车分端.仃、物业管理商资质. 限 最差1；B、很差a;c， T3；d幅好4；邑建 好5 周边环境 A、是否有员好的景观资源,如山景、江景、 视野等口上是否有空气.噪音、唐相，废水 污染. 纵星差L二民很差工；C、

6、 一般3 ； E *蝴4 ；邑最 好5 城市堀划 A.算划期限（口中近期L B、规戋监舍程 度口 C规划所在区域重要性程度口 D规划现 状. k最不完善1 ； R不.言圄 2；C. 一技，D,很完善 4：区最完善5 樱盘瓶模 A、总建筑面积（在建及未建r b.总占地 面积.C.户数日 A「最小L ； B.很小2 ； C、 一艘3 ； 口、1蚊4 ；艮曷 犬5 建筑风格及立 面 A-是由醒目.B＞是0_新颖口 C”是古高档・ 4感官的造程度口 Am最差l;b.很差a；d 一般锄4； W最 好5 户型 机 客厅和肝室的结构美求.B、厨房和我 所的结狗美茶.G是否有暗房

7、.m家用 率大小• A＞最差［；B、艰差a ； U 一般3； IX很好4； l摄 Iff S 发展海融 及实韭 M喳产及普黄.A开发接盘会少,C.磋 ftA .■ ix . A、重霆匕反播量？ ； U 一股3；“很好4；&ft 肝5 心藏茴太小.B广告辨率.Q广后创蠹. A,第矍（小） ［；氏幅 ♦t小”：u. -»i：rk 三、项目均价的确定 通过表2确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的分值，由公式得出各 。3 表示分值，其计算如表 Fi表示权重，Wi表示项目影响因素的项数， n项目的总分，其中 表3类比量化定价法计算表 影响因素 位 置

8、 价 格 配 套 交 通 物业管理 周边环境 啊市叔总 楼盘机模 一 一 筑格立面 建凤及百 P 型 开发商品牌 r 告 椁 分 祝 重 位置 又 4. 5 5 6 6 G 7 * 9 9 74 5 □,1 25 价格 4. 5 X 5 6 6 6 fi 7 I g 9 9 74. 5 0.1 25 配套 4 4 X 5 5 5 5 6 至 7 8 8 64 n 0.1 08 交通 3 3 4 X 45 4J5 45 5 6

9、ri 7 7 54. 5 0.D 92 物业管理 3 3 4 4 3 K 4.5 45 5 6 6 7 7 3 0.0 92 周边环境 3 3 4 4. 3 45 X 45 5 4 T 7 54 3 0.D 92 然后根据表3得出的数据，运用最小二乘法建立回归方程， 即P=a+bS[4],其中P为项目均价， S为项目得分，确定参数 a和b后，代入拟售项目的得分，即可得拟售项目的均价。 四、住宅项目各单元定价 上述定价只是制定出一个小区或一栋

10、楼的基准平均价格， 而对具体的某一单元而言， 由于位置、 层高、区位、朝向、景观、户型等的不同，对购房者来说，就有着不同的效用。所以需将各单元 分别定价，以不同的价格来体现效用的高低。 1、项目位置价格调整系数 项目位置价格调整系数是指在一个小区中，根据各栋楼宇的位置、坐向、临街状况、楼间距、 与小区花园、公共配套服务设施的距离等来综合调整价格系数。 如南北朝向、较大的楼间距、临 近配套设施、外观漂亮的楼宇的价格就会相对高些，如表 4所示。 表4项目位置价格调整系数表 城市规划 3 3 4 5 4.5 4$ X 5 6 6 7 7 楼盘视模 2

11、2 3 4 4 4 4 5 6 6 ——1 J 注：其中mr k 一般在5%以内，如果位置差异特别大， 可取更大的系数， 但一般不超过15%。 2、项目楼层价格调整系数 项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、 楼层高低所体现的通风采光、 视野等差异来 调整的楼宇价格。 在我国，如果是六层多层住宅， 一般是一、六层较便宜，二、五楼层居中，三、 四层最贵；而对高层住宅，一般是越高越贵。针对不同楼层其价格调整系数见表 5。 表5项目楼层价格调整系数表 [5] 注：①m=k/N,其中k为不同楼层系数之最

12、大值，一般取 10%---15 %。 ②如果有另楼遮挡本楼，则在另楼的最高层处上下，本楼的楼层系数会有一个较大的跳跃。 根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数， 利用公式类比量化法的楼宇均价x ( 1 + 项目位置价格调整系数)x ( 1+项目楼层价格调整系数)得出各栋楼各层的均价，笔者将此价格 称之为楼层均价。 3、项目水平价格调整系数 )项目区位价格调整系数 1 ( 区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、 过道的单元由于易受噪音干扰、 而此位置单元不如远 离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数，一般此价格调整系数上下不要超过 1%。 (2)户型价格调整系数 户型价格

13、调整系数是指从它的功能分区是否合理， 采光通风如何， 是否有暗房，是否有恰当的 面积配合比等方面来进行价格调整的系数。其价格调整系数一般不要超过 3 % o (3)单元朝向价格调整系数 单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、 采光、平面布局、消费习惯等而进行的价格调整 系数。朝向通常是指客厅的朝向，根据朝向的不同，其价格调整系数见表 6。 表6单元朝向价格调整系数表 (4)景观价格调整系数 景观对于住宅购买者而言，常具有决定性的影响力，对那种能够临望公园、水景、山景、自然 或人造的景观单元，通常相对没有景观的单元而言， 价格要高出许多。故景观价格调整系数就是 指由于不同单元的

14、景观差异所造成的价格调整系数。其价格调整系数一般不要超过 15%,对多 面景观也最多不要超过 20 %。 综合项目的区位价格调整系数、 户型价格调整系数、 单元朝向价格调整系数、 景观价格调整系 数得出项目水平价格调整系数。 然后用每栋楼的各层楼的楼层均价X ( 1+项目水平价格调整系数)，即得各单元的初步价格。 五、各单元价格的微调 上述各单元的初步价格X相应各单元的面积之和得出整个项目的总价， 用总价除以总面积所得 的调整后均价与我们前面通过类比量化定价法所得出的均价有一定的出入。 我们可以用以下方法 进行微调。 1 、当调整后的均价大于通过类比量化定价法得出的均价时，

15、一是用每套单元均价除以系数 k, 其中系数k =调整后均价/类比量化定价法得出的均价。 二是将那些条件差的单元价格再次调低， 使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。 、当调整后的均价小于通过类比量化定价法得出的均价时，一是用每套单元均价乘以 2 系数k,其中系数k=调整后均价/类比量化定价法得出的均价。 二是将那些条件好的单元价格再 次调高，使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。 I II- 以下无正文 I II I 仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途。 TOJIbKO gilOA e ft , K0T0pbI6 HCn

16、OJIb 3yiOTCH AJIi1 06yq 6HH 且,HCC eTieAOBaHHft H H e AOJIHCHLI HCnOJIb3OBaTbCH B KOMMepneCKHX U6JI H X . For personal use only in study and research; not for commercial use. Nur f u den pers?nlichen f u Studien, Forschung, zu kommerziellen Zwecken verwendet werden. Pour l ' dude et la recherche uniquement a des fins personnelles; pas a des fins commerciales.