房地产项目管理计划书

《房地产项目管理计划书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目管理计划书（39页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 穰东项目管理计划书 第一部分 总则 一、 穰东项目管理部受南阳市会友房地产有限公司（穰东项目董事会）的委托，对穰东项目进行建设工程项目管理。 二、 建设工程项目管理的工作范围：穰东项目建设区域拆迁阶段的管理、前期阶段的管理、勘察设计阶段的管理、施工招标阶段的管理、施工阶段的管理。 三、 建设工程项目管理主要通过：集成管理、范围管理、进度管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、风险管理和采购管理来控制管理项目、管理的各有机组成部分，按照准备（计划）、执行、控制、收尾的管理过程不断的实现每一项工作，进而达到实现总

2、目标。 四、 建设工程项目管理的主要依据 1、国家和地方有关建设用地获取方式的法律、法规； 2、国家和地方有关建设用地范围内拆迁安置补偿的法律、法规； 3、国家和地方有关工程建设的法律、法规； 4、国家和地方有关工程建设的技术标准、规范、规程等； 5、经有关部门批准的工程项目建设文件和设计文件； 6、 南阳市会友房地产有限公司穰东项目董事会（以下简称项目董事会）与穰东项目管理部经理签订的项目管理目标责任书； 7、 穰东项目管理部代表南阳市会友房地产有限公司（项目董事会）与穰东镇穰东居委会签订的项目《招商引资意向书》、《集体建设用地流转出让

3、合同》、项目《征地拆迁安置补偿实施方案》。 8、穰东项目部代表南阳市会友房地产有限公司（项目董事会）与勘察、设计、施工、材料供应等单位签订的建设工程勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备供货合同。 五、 穰东项目管理目标：按照南阳市会友房地产有限公司（项目董事会）与穰东项目管理部经理签订的项目管理目标责任书的约定；在达到（项目董事会）所要求的进度、质量、费用的目标内完成项目。 六、 穰东项目部经理在签订项目管理目标责任书后，组建项目管理机构——穰东项目管理部，项目管理中实行项目总经理负责制。由项目总经理主持编写项目管理计划，制定工作制度、拟出工作目标、明确各方面的关系，

4、经南阳市会友房地产有限公司（项目董事会）批准后执行。 七、建设用地范围内的拆迁安置工作，其实施主体单位是穰东镇穰东居委会，穰东项目管理部的工作范围主要是：依照与穰东镇穰东居委会签订的项目《招商引资意向书》、《集体建设用地流转出让合同》、项目《征地拆迁安置补偿实施方案》，配合穰东居委会对建设用地范围内的拆迁安置对象进行调查摸底、登记造册、签订《拆迁安置补偿协议书》，并按照《征地拆迁安置补偿实施方案》和《拆迁安置补偿协议书》中的安置补偿标准及实际数额，兑现补偿金。并依照与穰东镇穰东居委会签订的《集体建设用地流转出让合同》，办理相关的土地流转手续，取得《农村集体建设用地使用权证书》。

5、 八、 合同管理工作是项目管理的核心内容，在草拟合同文本、合同谈判、签订合同和执行合同过程中，穰东项目管理部要遵照（项目董事会）的要求进行各项工作，同时又要认真遵守法律法规，保证所签合同的有效性和合法性。在合同管理工作中要把合同的风险分析作为重要内容，要最大限度的推扩（项目董事会）的合法权益。 九、 在初查的基础上，按照项目建设文件的要求，编制项目建设总进度计划，作为各阶段进度计划的依据，项目管理部要认真审查各单位编制的工作进度计划，对计划的执行情况进行动态管理；通过组织协调按计划完成各阶段的工作。 十、 项目管理部要结合项目的特点编制项目管理规划与各阶段工作的管理细则

6、，作为管理工作的指导性文件和操作性文件。项目管理要保证人力资源的投入，建立相应的组织机构，做好职能分工。努力做好各项管理工作，保证各项管理工作质量，最后达到（项目董事会）的满意。 十一、项目管理部要认真组织对概念设计、方案设计、初步设计、施工设计的评选、审查和验收，利用价值工程原理对设计进行控制管理，提高工程的使用价值。要对设计方提出的估算、概算和预算进行评审，在执行中要严给进行控制，最终实现概算不超过估算，预算不超概算，决算不超预算。 十二、 工程建设中的重大问题，如项目建设总计划、设计大纲、投资估算，初步设计和概算、重大设计变更、动用工程预备金、突破建设工期等，项目管理

7、部均应向（项目董事会）报告，取得批准后再执行。 十三、 项目管理部总经理在签订项目管理目标责任书后，具有选择勘察、设计、施工、材料供应等单位的决策权。所签订的合同报（项目董事会）审查备案后，（项目董事会）不能随意变迁或解除穰东项目管理部与第三方所签订的合同。 十四、 项目管理部在代表（项目董事会）办理各种申报手续中，要主动向有关部门进行沟通，取得各有关部门的理解和支持，认真听取各部门的意见和要求，及时向（项目董事会）汇报；不断完善各项工作，使各项申报工作能顺利完成。 十五、 在工程项目管理过程中，每月向（项目董事会）报送工作月报。各阶段工作完成后，向（项目董事会）报阶段工

8、作总结报告，工程项目管理工作全部完成后向（项目董事会）报项目管理工作总结报告，并接受审计。 第二部分 项目管理工作概况 一、建设工程项目管理工作的目标 代表（项目董事会）办理与本项目有关的各种手续，协调各协作单位的工作关系，按合同约定完成全部项目管理工作。 二、建设工程项目管理工作的内容 在建设工程项目管理过程中，穰东项目管理部将代表（项目董事会）办理以下十个方面的工作： （一）邓州市政府 ● 落实对该项目实施的优惠政策 （二）计划部门（发改委） 　● 报批项目建议书 　 ●办理项目计划任务书（设计任务书） ● 列

9、入年度计划 　● 领取投资许可证 （三）规划部门（规委） 　● 规划意见书 　● 设计方案审批 　● 办理建设用地规划许可证 　● 办理建设工程规划许可证 　● 缴纳各种规费 　● 城市档案建立 （四）土地部门（国土局） 　● 办理建设用地批准书 　● 办理集体建设用地使用证 　● 勘察、详勘（选择相关勘察单位，审核勘察报告） （五）当地政府及村委会 ● 签订《农村集体建设用地流转出让合同》 ● 调查涉迁户基本情况，登记造册

10、 ● 制定和公示《征地拆迁安置补偿实施方案》 ● 发布《拆迁公告》 ● 落实安置用地 ● 与涉迁户签订拆迁安置补偿协议书》 ● 实施拆迁 ● 五通一平（通电、通路、通水、通讯、排污、土地平整） （六）设计单位（设计院） 　● 概念设计 　● 方案设计 　● 初步设计 　● 施工图设计 （七）招标部门（招标办） 　● 编制招标文件 　● 组织编制标底 　● 开标、评标、决标 　● 发中标通知，签订施工合同、材料供应合同。 （八）其它

11、部门 ● 消防（征得认可） ● 人防（征得认可） ● 市政（征求意见） 　 ● 环保（征求意见） 　● 地震（征求意见） 　● 供水（征求意见） 　● 供电（征求意见） ● 电讯（征求意见） ● 卫生（征求意见） （九）建设部门（建委） ● 领取《施工图纸审核意见书》 ● 领取开工审查表 ● 办理监督手续 ● 领取开工许可证 ● 组织工程竣工验收 ● 办理工程竣工备案 （十）房管部门

12、 ● 办理涉迁户《农村房屋所有权证书》灭籍手续 ● 办理《农村房屋拆迁许可证》 ● 为经营商户办理《农村房屋所有权证书》 三、建设工程项目管理工作的措施 1． 编制项目控制性进度计划，报（项目董事会）批准，保证各项工作有效地衔接。 2． 编制资金需求及使用计划，报（项目董事会）审批，协助（项目董事会）合理、充分利用项目资金。 3．代表（项目董事会）办理项目可行性研究报告，并完成项目立项审批。 4． 代表（项目董事会）在方案设计阶段随时与规划部门相关人员勾通汇报，征求方案意见，以加快规划两证审批。 5． 施工图设计阶段组织设计与施工的协

13、调,为加快施工进度和工程质量打下良好的基础。 6．经（项目董事会）授权，选定勘察单位，并委托专家审核勘察结果，保证勘察及详勘进度及质量。 7．代表（项目董事会）与协作单位（如水、电、等）和政府相关部门（如消防、人防办等）随时勾通，争取相关手续尽快批复。 8．代表（项目董事会）在招标办办理相关招标手续。 9．代表（项目董事会）办理开工证。 10．经（项目董事会）授权办理专业验收手续和竣工备案手续。 第三部分 征地拆迁阶段的管理 一、征地拆迁阶段的管理目标 1、 代表（项目董事会）与当地党委、政府及村委会密切配合，办理本项目所涉及的土地流转出让手续

14、，依法取得建设用地的使用权。 2、 配合当地政府、村委会，做好项目宣传及拆迁区域基本情况调查工作，落实安置用地并完善手续，以此为据严格控制拆迁安置成本，圆满完成拆迁安置补偿工作。 3、 以本项目的实际情况，整理计算出拆迁、建设总成本，拿出有力的依据，争取当地政府对本项目的优惠政策。 4、 完成五通一平（通电、通路、通水、通讯、排污、土地平整）为开工做好全面准备。 二、征地拆迁阶段管理工作的内容 1、与村委会签订《穰东项目招商引资意向书》。 2、收集整理穰东镇党委、政府、人大关于实施穰东项目的文件、决议、会议纪要；收集整理村委会运用“4+2”工作法，解决该项目实施相关问题的提议、

15、审议、复议、决议等相关文件；组织编制《穰东镇原服装市场扩建及镇中村改造项目建议书》。 3、组织测绘单位对项目建设区域进行边界勘测，绘制《穰东项目建设区域界址点图》，取得该项目总用地面积的各项数据。 4、配合村委会组织整理集体建设用地确权登记资料，为进入土地流转程序做好准备。 5、协助村委会整理完善集体建设用地流转出让申请资料，并上报邓州市土地局。 6、组织整理相关文件、资料，通过土地流转出让“招、拍、挂”程序，依法取得集体建设用地使用权，并与村委会签订《农村集体建设用地流转出让合同》，拿到《农村集体建设用地使用权证书》。 7、配合村委会，依据《穰东项目建设区域界址点图》，对

16、拆迁区域涉迁户的基本情况进行调查，分门别类，登记造册，以此作为拆迁安置补偿的依据。 8、与当地政府、村委会商讨研究，结合当地实际情况，制定《征地拆迁安置补偿实施方案》，并予以公示。 9、 督促村委会，落实拆迁安置用地，并依法取得相关手续。 10、根据二次公示的《征地拆迁安置补偿实施方案》内容，编制《拆迁安置补偿协议书》，做为与涉迁户正式签约的文本。 11、根据二次公示的《征地拆迁安置补偿实施方案》内容，编制《拆迁安置补偿协议书》，做为与涉迁户正式签约的文本。 12、密切配合镇政府拆迁工作指挥部的工作，项目管理部人员在进行签约培训后，全部随拆迁工作小组行动。确

17、保在拆迁工作小组做通涉迁户思想工作后，及时签约。 13、做好拆迁档案管理工作，所有涉迁户签约后，签约的文本及涉迁房屋原有的权属证明资料、文件、证书等，均报项目管理部，分门别类，登记备案并备份。 14、与专业拆迁公司签约，具体实施房屋拆除，并由拆迁公司负责对拆迁现场的垃圾运至指定地点并进行平整。 15、与村委会及当地相关部门联系，完成五通一平，做好开工前的准备工作。 3、 征地拆迁阶段的管理措施 1、 研究和把握国家及地方政府的现行土地政策，重点把握当前关于“农村集体建设用地流转”的相关政策，结合本项目的特点和实际情况，从相关政策找出实施该项目的依据及应规避的风险。

18、 2、 协助村委会收集、整理、组织土地流转出让申请上报材料；与邓州市土地部门加强联系，及时了解和把握国家及地方政府关于农村土地流转问题的政策和动向，争取以最有利的方式获得集体建设用地使用权。 3、 督促镇政府上报邓州市政府，将该项目纳入2009年度邓州市小城镇建设的重点项目；召开相关部门参加的“穰东项目现场办公会”，对该项目的实施予以肯定。针对该项目所面临的困难和问题进行研讨，结合服装市场改建、空心村治理、小城镇建设、提出问题的处理意见，找出解决困难的方法，促使出台优惠政策；并取得相关部门的支持于全力配合。 4、 配合村委会，以各种形式，用项目规划方案图片、穰东镇原服装市场及镇中村现状图片

19、，新旧对比，大力宣传该项目实施的必要性，使其家喻户晓，人人皆知。 5、 协助村委会，运用“4+2”工作法程序，对《征地拆迁安置补偿实施方案》的内容广泛征求意见，并予以修改和完善，形成决议，并予以公示。以此取得广大村民的配合于支持，促使拆迁工作的顺利进行。 6、 促成由镇党委牵头，书记挂帅、镇长主理、村支两委参与的“穰东项目建设区域拆迁工作指挥部”，加大力度，统一协调和指挥拆迁安置工作。通过全体镇干部、村干部的参与，组成若干个拆迁工作小组，拆迁任务包干到组，包户到人。由指挥部出台奖勤罚懒的具体措施，引入激励机制，加快拆迁工作的进展速度。 7、 项目管理部人员，不分部门，不分所学专业，统一进

20、行《拆迁安置补偿协议书》签约培训后，充实到拆迁工作小组中，随组工作。在拆迁工作小组做通工作后，做通一户，签约一户。并同时引入激励机制，出台奖勤罚懒的具体措施。 第四部分 设计阶段的管理 通过设计阶段项目管理，确保设计文件的有效性和连续性，充分体现（项目董事会）的意图，并符合国家的相关法律、法规和规定的要求，促进设计单位高效地合作，并按时取得相关的批准文件。本项目设计工作将划分为概念设计、方案设计、初步设计和施工图设计四个阶段。 第一　概念设计阶段 一、 管理目标 通过对设计单位提交的概念设计及当今国内已建和正在建设的相近

21、规模的同等建筑比较，评选出符合穰东镇整体规划，与“中原明星镇”相匹配的建筑风格、并满足“中原服饰商贸城”经营户使用需求的概念性设计方案。 二、 管理工作内容 1、代表（项目董事会）对概念设计的进度进行协调。 2、对概念设计分别进行建筑形式、结构方案、外部环境、初步成本估算进行分析，并向（项目董事会）提交分析对比报告。 3、收集国内近期已建成或正在建的相近规模的建筑相关的数据，分析整理后，向（项目董事会）提交相应的报告。 4、对概念性方案的施工可行性、工程实施的进度进行对比分析，向（项目董事会）提交相关报告。 5、对概念设计与穰东镇现有整体规划及已建成建筑的协调性进行对比

22、分析，并写出相应报告。 三、 主要管理措施 1、建议在本阶段成立由项目管理部和规划局专家及当地政府组成评审组。完成概念设计的评审工作。通过规划局专家的参与将保证所通过的概念设计在规划局顺利通过。 2、项目管理部将督促设计单位提交目前国内相近规模建筑的技术、经济指标。 3、项目管理部会同规划局的专家将一起听取关于各概念设计介绍，以便了解设计的意图。 4、概念设计的评定将主要从以下几个方面进行： ● 符合穰东镇整体规划 ● 体现服饰文化文化理念 ● 满足经商客户群体要求 ● 施工可行性、施工周期的合理性

23、 ● 成本可接受性 5、项目管理部将外聘造价工程师对概念设计的初步成本进行评价估算。 6、如果一个概念设计可以满足上述的各项要求，并得到（项目董事会）的确认，则由项目管理部发出书面的通知，继续完成下面的工作。 7、如果提交的概念设计未能通过专家及（项目董事会）的初步评审，则项目管理部将整理出相关各方意见，由设计单位继续完善，并明确相应的完成时间和内容。项目管理部将会同（项目董事会）随时检查本概念设计的完成情况，同时对项目总体进度安排进行调整，保证整体计划的实施。 第二　方案设计阶段 一、 管理目标 通

24、过过程控制，促使设计单位按期提交符合项目建议书、设计合同内容、质量要求及保证审批通过的方案设计。 二、管理工作内容 1、项目管理部将负责对方案设计进度进行跟踪。 2、对设计单位提交的方案设计进行评审，是否满足项目建议书及设计合同要求，向（项目董事会）提交相应的评审报告。 3、对设计单位提交的方案设计估算进行评审，向（项目董事会）提交方案设计估算的评审意见。 三、主要管理措施 1、在方案设计开始前，根据总进度计划和设计合同，要求设计单位编制方案设计进度计划。 2、项目管理部将对进度计划进行评审，并提出相关的意见。 3、项目管

25、理部会同规划局的专家，对提交的方案设计进行评审，并写出评审报告。 4、方案评审的技术部分主要包括以下： ● 方案设计是否与（项目董事会）确认的概念设计保持连续性 ● 方案设计是否满足于整体规划设计方案的要求 ● 各专业方案的深度是否满足于规划局报批深度 ● 各专业方案的深度是否满足于成本估算深度 ● 各专业方案的施工技术可行性 ● 各专业方案的施工工期可行性 ● 各专业方案是否可以指导初步设计文件 ● 各专业方案设计是否满足于项目建设书中技术指标的要求 ● 各专业方案是否相互协调 ●

26、结构方案设计是否满足于结构安全的国家规定并能满足建筑方案设计的要求 ● 机电方案是否可以满足于适用要求 ● 机电方案及建筑方案是否节能 ● 机电方案是否便于后期物业管理和保养 ● 外部环境设计是否可以满足总体建筑风格及总体环境要求，并体现与之协调的品位 ● 交通方案设计是否满足要求 ● 建筑风格是否体现现代徽派建筑风格的要求 5、由项目管理部组织造价工程师对方案设计估算进行评审并向（项目董事会）提交相关的估算评审报告供批准。 6、不同阶段的方案设计成果随时报规划局，征得规划局的意见，同时与政府其它的职能部门随时汇报

27、，全方位满足要求。 第三　初步设计阶段 一、 管理目标 通过对初步设计的过程控制和协调，使设计单位及相关外部配合单位密切合作，促使初步设计文件保持与方案设计的有效连续性，完成设计合同约定的要求，并满足于规划部门的审批要求。 2、 管理工作内容 1、编写初步设计管理细则。 2、编制设计大纲,报（项目董事会）批准。 3、根据设计任务向规划部门征求规划设计条件，作为设计的依 据。 4、审核设计单位的主要设计人的资质及人员安排，提出初步意见。跟踪初步设计阶段主要设计人员的配备情况。

28、 5、在过程中检查初步设计文件是否满足设计合同及设计任务书的规定，并提出相关意见。 6、对跟踪过程中发现的偏差提出改正要求，并验证执行情况。 7、代表（项目董事会）组织协调与外层单位（水、电等）及政府职能部门的联系。 8、组织对初步设计文件的检查，验收。 9、对设计费拔付签署意见。 10、检查核对设计工程概算。 11、组织初步设计阶段的会议，进行阶段性总结。。 12、组织初步设计文件的报批。 三、主要管理措施 1、组织有建筑、结构、机电、环境、造价、法律顾问等专家参加项目管理的咨询工作。

29、２、法律顾问协助项目管理部签订初步设计合同，并将合同风险 分析意见提交（项目董事会）。 3、项目管理部应收集必要的资料，包括： ● 项目建议书 ● 用地红线图 ● 规划设计要点 ● 消防意见等 4、在（项目董事会）主持下召开初步设计阶段管理交底会，提出本阶段的管理方法及要求。 5、根据方案设计确定的内容，将初步设计划分为若干个分阶段。 6、在每个分阶段，要求设计单位提供阶段性的设计计划和设计输入文件，由指定的人员审查签认，填写《设计跟踪检查记录单》，报（项目董事会）审核。 7、在设计实施过

30、程中，定期与设计单位进行书面联系，跟踪设计进展情况。 8、在初步设计的中间阶段，与（项目董事会）协商约定，实地检查所有设计的进展情况。 9、实地检查工作主要包括以下几个方面的内容 ● 设计进度是否满足合同及计划要求 ● 设计人员资格配备情况是否与合同要求一致 ● 设计专业配合情况 ● 已完成阶段性成果的设计质量及深度 ● 已完成部分工程成本估算 10、在实地跟踪检查过程中，填写设计跟踪检查记录单，并报（项目董事会）备案。 11、如在检查过程中发现不符合要求的问题，则专题发出《整改通知书》，要求相

31、关人员在一定时间内进行修正，保证本阶段任务的完成。有关通知书报（项目董事会）备案。 12、定期组织召开有设计单位参加协调会，参加人员必须为各项目主要负责人。 13、组织设计单位与有关部门，如规划、建设、市政、消防、环保、地震、人防、园林、供水、供电、电讯、交通等协调工作。 14、建议设计单位聘请有关规划、消防等单位的人员担任相关专业的顾问人员，保证审批的通过。 15、在初步设计完成之后，组织（项目董事会）、设计单位及相关的外部协作单位共同对设计图纸进行审查及验收。审核的主要内容包括： ● 审核设计项目是否满足合同规定的内容数量及深度要求 ● 审核设计项目对计划任务书及规划要点的

32、执行情况 ● 审核设计项目中对现行法规、规范、标准的执行情况 ● 审核公用工程项目的完整性、可靠性及建筑物内部的使用功能是否满足要求 ● 审核项目外部条件的落实情况。设计与穰东镇城镇建设总体要求的协调性，水、电、通讯、施工用地等条件是否与地方各部门签订了有关协议，有关消防、环保、交通、卫生等条件的处置情况 ● 注意设备选型与配套的合理性 ● 注意初步设计对施工操作的可行性、合理性和对今后物业管理的影响 ● 注意建筑、结构、机电、交通、环境、市政、装修、楼宇自控、园林绿化等方面的协议配合。 ● 建筑造型、使用功能、装饰标准等方面是否满足（项目董事会）及市场销售的要求

33、 ● 审查图纸的规范性。如图纸的编号、名称、设计人、校核人、审定日期、版次等栏目是否齐全 ● 建筑造型与立面设计。考察建筑造型与立面设计方面是否符合选定的规划设计方案 ● 平面设计。包括房间布置、面积分配、楼梯布置、总面积满足情况 ● 空间设计。包括层高、空间利用情况等 ● 装修设计。包括外墙、内墙、楼地面、天花板装修设计标准及协调性，满足业主装修要求情况 ● 结构设计。核查结构方案的可靠性，经济性情况。要审查主要结构参数取值情况，必要时审查计算书 ● 设备设计。包括设备的布置、选型。 ● 机、电方案等设计。包括给水、排水、强电、弱电、消防、自控等设计的合理性、

34、可行性 ● 满足穰东镇城镇规划、环境、消防、卫生等部门的要求情况 ● 各专业设计的协调一致情况。审查建筑、结构、水电等专业设计之间协调配合情况。 16、项目管理部在工作中，要主动与（项目董事会）进行沟通，及时传递设计情况的信息，使（项目董事会）掌握设计动态，取得（项目董事会）对工作的支持。对于（项目董事会）的要求和意见也要与设计单位及时研究，贯彻到设计工作中去。 17、项目管理部要充分与（项目董事会）进行协商，取得一致意见。从而保证对设计单位的口径一致，为管理的顺利进行打下基础。 18、在初步设计文件经（项目董事会）讨论通过后，由项目管理部完成初步设计和规划的报批工作，领取规划许

35、可证。 第四 施工图设计阶段的管理 一、 管理目标 通过对施工图设计过程的控制，促使施工图设计单位在约定的时间内提交符合合同约定的数量、质量、达到规范要求并能完全指导施工的图纸。控制施工图预算不超过设计概算。 二、工作内容 1、经（项目董事会）授权签订施工图设计合同。 2、编写施工设计阶段管理细则。 3、 审核施工图设计的主要人员的资格及人员安排，跟踪施工图设计阶段主要设计人员的配备情况。 4、审核施工图设计单位编制的进度计划，提出审核意见，经修正后执行。 5、跟踪设计进度计划的执行情况，提出相关的意见和要求。 6、在

36、过程中检查施工图设计是否满足设计合同及国家规范的要求，提出意见。 7、对跟踪过程中发现偏差，提出改进要求，并验证纠偏执行情况。 8、组织施工图文件的检查与验收。 9、签署设计费拔付意见 10、审核施工图预算书。 11、对施工图文件进行技术经济分析。 12、组织相关的协调会，并进行阶段性的总结。 三、主要管理措施 1、组织有建筑、结构、机电、环境、测量师、造价师、法律顾问等专家参加项目管理部的咨询工作。 2、由法律顾问协助项目管理部签订施工图设计合同。 3、审核设计单位的设计进度计划。 4、收集施工整理施工图阶段所需的资料，包括：

37、 ● 初步设计文件 ● 规划意见书 ● 用地规划许可证 ● 工程建设规划许可证 ● 消防审批意见书 ● 人防审批意见 ● 园林意见 ● 市政、水、电、等条件。 ● 规划红线，水准点等 ● 勘察及详勘资料 5、 复测及审核相关资料，如勘察资料，水准点等 6、 主持召开施工图阶段管理交底会，明确管理目标及方法。 7、 根据实际情况，将施工图阶段划分为若干分阶段，并提出各分阶段的工作目标。 8、 在每个分阶段，要求设计单位提供阶段性设计计划和设计输入文件，由项目管理部进行审核，报（项目董事会）核准。 9、 在设计实施过

38、程中，派出专人实地检查设计进展情况，主要包括： ● 设计进度是否满足合同及计划要求 ● 设计人员的配备及到位情况 ● 各专业的协调配合 ● 已完成部分的设计质量及深度 ● 已完成部分的成本估算 10、 如在检查过程中发现有不符合要求的问题，则发出整改通知书，要求相关人员在一定时间内进行修正。 11、 验证批复整改及修正的措施及措施的执行情况。 12、 建议施工图审核单位在本阶段参与完成上述工作，加快施工图的审批速度。 13、 在施工图分阶段完成之后，组织（项目董事会）、设计单位及相关外层协作单位共同对设计图进行审查及验收，按本项目施工图可以分为四个大部分： ●

39、基础阶段施工图（包括机电的预留、预埋图） ● 结构施工图（包括机电、外装修等的预留、预埋图） ● 机电安装施工图 ● 内外装修施工图 14、 施工图审核的主要内容： ● 审核施工图对初步设计图的符合及满足情况 ● 审核施工图是否满足于合同规定之内容及数量 ● 审核施工图对批准的规划意见的满足情况 ● 审核施工图对现行法规、规范、标准的执行情况 ● 审核工程项目的完整性、可靠性及建筑内部使用功能是否满足业主的要求 ● 审核与项目外部条件的协调情况，包括与穰东镇的市政、水、电、施工条件等，有关消防、环保、交通、卫生等条件的处置情况 ● 注意设备选型与配套的

40、合理性 ● 注意施工图在施工操作中的可行性、合理性及对今后销售及物业管理的影响 ● 审查设计图纸的规范性，如图纸的编号、名称、设计人、校对人、审定日期、版次等栏目是否齐全 ● 建筑设计及立面设计，考核在建筑造行和立面设计中体现初步设计的情况 ● 平面设计。包括房间布置、面积分配、楼梯布置、总面积满足情况 ● 空间设计。包括层高、空间利用情况等 ● 装修设计。包括外墙、内墙、楼地面、天花板装修设计标准及协调性，满足业主装修要求情况 ● 结构设计。核查结构方案的可靠性，经济性情况。要审查主要结构参数取值情况，必要时审查结算书 ● 设备设计。包括设备的布置、选型。

41、 ● 机、电方案等设计。包括给水、排水、强电、弱电、消防、自控等设计的合理性、可行性 ● 满足城市规划、环境、消防、卫生等部门的要求情况 ● 各专业设计的协调一致情况。审查建筑、结构、水电等专业设计之间是否存在尺寸不一致等情况。 15、对施工图进行造价审核。 16、与消防、人防等主管部门的协调要主动沟通，及时汇报，认真听取各主管部门对设计的意见与要求，取得主管部门对施工图设计的核准。 17、与施工图审核单位密切联系，将施工图审核工作融会贯穿在施工图的设计过程中，使施工图的设计和审核同步完成。领取《施工图纸审核意见书》。 第五部分 施工招投标阶段的管理 一、

42、工作目标： 通过对穰东项目的施工招投标工作，依法选择出最适合于本工程建设的施工单位，使（项目董事会）的利益得以最大体现。 二、管理工作内容 1．编写招标计划，报（项目董事会）批准。 2．经（项目董事会）授权办理招标申请。 3．经（项目董事会）授权，委托有资质的招投标专业代理公司，编制招标文件，内容包括投标须知，合同协议书，合同条件，工程规范和技术说明，合同图纸。 4．经（项目董事会）授权，委托有资质的单位编制标底文件。 5．经（项目董事会）授权，审查施工、监理单位的资质，提出选择施工、监理单位的初步意见，报（项目董事会）审批，代表（项目董事会）选择确定投标单位。

43、 6．代表（项目董事会）组织投标、开标、评标和决标工作。 7．经（项目董事会）授权与中标单位签订工程承包和监理合同。 8．办理工程开工申请及相关手续。 9．作好施工现场的平整，水、电、通讯线路从场外接至约定的地点，开通场地至公共道路的通路，提供工程地质和地下管线资料，提供水准点的坐标控制点。 10． 办理工程承包合同和监理合同的备案工作。 三、主要管理措施 1．项目管理部要充分研究工程项目的特点，确定招标方式、范围、程序、组织及时间安排，认真编写好招标文件，报（项目董事会）同意后，作为招标工作的指导文件。 2．编制招标文件要遵守国家的法律、法规，使招标文件条款符合法律、法规的

44、规定。 3．要认真进行工程风险分析，对风险应合理分解，制定回避风险的措施，以便在工程建设过程中顺利化解风险。 4．招标文件要完整、准确地反映建设项目的实际情况，使招标和投标建立在真实可靠的基础上，可有效地防止在履约过程中的争议。 5．进行市场价格调查，合理确定有关材料、设备的暂估价格，使招标标底和投标价格与市场实际情况相吻合，为控制投资创造一个比较好的条件。 6．招标文件各部分内容应力求统一，用词要明确、严谨，避免由于内容前后矛盾，语言表达含糊不清，造成理解和解释产生分歧而形成纠纷。 7．选择投标单位要认真进行资质审查，拒绝不合格的投标者。审查的重点应放在投标单位的类似工程的业绩，要

45、落实到拟投入的总监和项目经理上，进行深入的调查和了解，确保中标后能胜任工作。 8．要组织好决标前的谈判，通过谈判和答辩进一步了解投标单位如果中标后如何组织施工，如何保证质量，如何保证工期，更准确地判断投标单位的施工组织能力和技术水平，同时对投标报价也需进一步的了解和澄清。通过谈判后，就可以在候选单位中择优选定中标者。 9．要重视合同谈判，中标单位确定后，要抓紧进行合同谈判，对已达成的协议、合同通用条件再予确认，要与中标单位对合同的专用条件进行协商，避免中标单位利用谈判争取对其更有利的承包条件。 第六部分 施工阶段的管理 1、 施工阶段的管理目标

46、1、总体目标： 建成南阳市具有徽派建筑风格、经商及生活配套设施齐全、对周边地区具有强大辐射力的“中原服饰商贸城”，使该项目成为“中原明星镇”的代表之作。. 2、进度目标： 一期工程（太子岗路及两侧建筑和配套设施）开工后，八个月内全部完工，交付使用。 3、 质量目标： 邓州市安全文明工地、南阳市市优工程。 4、 成本目标：（一期工程） 拆迁安置总成本控制在 万元之内。 建筑工程总成本控制在 万元之内（含室外配套部分）。 城镇基础设施建设费控制在 万元之内。 二、施工阶段的管理

47、内容 1. 编制施工阶段项目管理规划,报（项目董事会）批准。 2. 代表（项目董事会）办理工程开工申请及相关手续。 3. 编制施工阶段工程建设控制性进度计划。 4. 编制工程建设资金筹措计划。 5. 作好施工场地平整，水、电、通讯线路从场外接至约定地点，开通场地至公共道路的通路，提供工程地质和地下管线资料，提供水准点和坐标控制点。 6. 组织图纸会审和设计交底。 7. 在施工过程中负责协调与社会各有关部门的关系，保证工程正常进行。 8. 代表（项目董事会）审核设计变更,重大设计变更应报（项目董事会）批准。

48、 9. 负责处理工程建设中的违约事件、索赔事件和不可抗力事件，并向（项目董事会）报告。 10. 审核支付工程预付款、工程款，审核支付由甲供应的材料、设备款。 11. 负责组织各专项验收和竣工验收。 12. 负责工程款结算、工程竣工决算。 13. 工程建设中的重大问题和决策向（项目董事会）报告,并取得认可、批准、或授权，作为工作的依据。 14. 定期向（项目董事会）报告工作。 三、主要管理措施 1．编制施工阶段工程建设控制性进度计划。要把在合同中约定由甲方完成的工作全部列入计划。 2. 对于三通一平、设计文件、工程地质报告、地下管线资料、水准点

49、和坐标控制点，项目管理部要按时限要求完成这些工作，要承担不作为责任和工作失误责任，保证工程建设的正常进行。 3. 对于质监、人防、消防、绿化、城管、环保、公安等政府主管部门管理部要落实责任人专门负责这方面的工作，要主动汇报，积极联络，取得这些部门的支持。 4. 严格执行各种合同中约定的时限要求，按时答复、审核、批准，避免因不遵守时限要求而造成违约。 5. 要定期检查工程进度计划执行情况,支持施工单位的进度控制工作,力争按合同完成施工任务,若要突破工期要求,项目管理部要向（项目董事会）报告,非（甲方和不可抗力）原因造成的合同工期延误，要追究承包单位的违约责任,并向其提出索赔要求。 6.

50、项目管理部要编制由甲方供应的材料、设备采购大纲，确定采购方案和采购计划，负责采购工作，满足工程进度的需要。 7. 定期向（项目董事会）汇报工程投资的使用情况，使（项目董事会）了解资金运行状态，便于（项目董事会）根据工程对资金的需求来筹措资金，并按时支付各项应付的款项。 8. 按合同约定的时限要求，组织分部工程、专业工程的验收。及时组织竣工验收，代表（项目董事会）办理竣工备案手续。 9. 认真组织好图纸会审，将施工单位和项目管理部的意见进行汇总，提交设计单位，在设计单位进行准备的基础上，进行设计交底，根据交底情况由承包单位整理交底，办理变更洽商。 10．支持监理单位的质量控制工作

51、，要求监理单位做好以下工作： ● 对施工单位的资质审核 ● 对施工组织方法和施工方案的审查 ● 对材料报验和试验的过程进行跟踪监督 ● 按规范编制监理文件 ● 切实做好现场的巡视、和分项分部验收工作 ● 重点区段或部位必须实施旁站监理 ● 要承担不作为责任和工作失误责任 11． 根据设计要求，做材料构件、配件样品的审核和取样工作。 12． 在施工过程中组织承包单位、监理单位与设计单位的协调工作，解决好施工中的设计技术问题，保证工程的质量。 13． 参加工程事故的处理，要维护我方的利益，保证工程的安全和使用功能，对造成损失的要对责任方进行索赔。 14．

52、 组织由承包单位、监理单位、设计单位和项目管理部参加的竣工验收，工程质量要符合设计要求和工程验收规范。 15． 要对合同进行风险分析，采取相应的防范措施，代表（项目董事会）完成应承担的义务，减少和避免针对我方提出的索赔。监督承包单位和供货单位全面履行合同应尽的义务。 16． 要编制施工阶段资金使用计划报（项目董事会）批准，要合理及时审核批准资金支付申请。 17． 对设计变更、施工洽商要严格进行管理，凡是要调整费用的均要先经监理单位审核，并得到项目管理部的批准，才能实施变更。 18． 拨付预付款、工程款、材料款、设备款要按合同约定执行。 19． 工程暂停及复工的管理： 当工程需要暂停

53、时，监理单位一般要事先向项目管理部报告，同意后由监理单位签发停工令，并处理好由此引发的各类问题； 当具备复工条件时，要求监理单位及时签发复工审批意见。 20． 工程延期的管理。对非承包单位原因造成的工程延期事件，只有承包单位按合同约定的期限提出延期意向报告，监理单位才受理延期申请，监理单位要根据工程延期事件属实，依据合同条款准确，事件发生在关键线路上的原则，对工程延期进行评估，最终评估的延期天数要与项目管理部协商一致。 21． 费用索赔的管理： 项目管理部应要求监理单位对可能导致索赔的原因进行充分的预测和防范，通过合同管理防止干扰事件的发生，对已发生的干扰事件要及时采取措施，减少影响和损

54、失，在处理索赔中，要反驳承包单位不合理索赔或索赔中的不合理部分，使索赔圆满解决。 22． 合同争议的调解： 发生合同争议后，一般情况下，应通过监理单位才能进行调解协商，在调解协商的基础上作出决定，双方应认真执行，若不同意协商的决定，可按合同约定办理，进行诉讼或仲裁，项目管理部在解决合同争议过程中要认真维护（项目董事会）的合法权益。 23． 违约处理： 项目管理部要代表（项目董事会）履行应尽的义务，避免发生违约事件。当违约事件可能发生时，也要及时通知各方，防止违约事件发生。在当违约事件发生时，要求监理单位及时进行调查、分析，提出处理方案，在协商一致的基础上，评估工程延期和费用损失数量。 2

55、4． 在管理工作中项目管理部要主动与（项目董事会）进行协商，认真听取（项目董事会）的意见，及时传递各类的重要信息，使（项目董事会）掌握各方面的工作动态，取得（项目董事会）对管理工作的支持，对作好各项工作将起到非常大的促进作用。 25． 按时组织工地例会，支持监理单位协调施工现场的进度、质量、投资等方面的问题，必要时还可以召开专题会议。会议均应编制会议纪要，发给各单位。 26． 项目管理部每月要组织由监理、施工、设计、管理各方面主要负责人参加的协调会，重点研究协调在质量、进度、造价等方面重大问题，并编写纪要报（项目董事会）。 27． 对于规划、质监、城管、消防、人防、供电、供气、通讯等主管

56、部门要主动沟通，及时汇报，取得他们的支持，保证工程顺利进行。 第七部分 项目工程的管理组织 1． 项目管理部总经理做为（项目董事会）的代表，行使（项目董事会）所授予的职权。对整个项目的管理负责。 2． 工程实施过程实行总管理工程师负责制，项目管理部下设“总工办”，由总管理工程师、各专业管理工程师组成，根据需要总管理工程师可以委派一名专业管理工程师，行使部分总管理工程师的职权。总管理工程师对工程实施过程的管理负责。 3． 根据各阶段管理工作的需要设置相应的组织机构，进行职能分工，建立运行机制，根据各阶段管理工作规划，开展各项工作。 4． 勘察、设计、监理、承包单位的项目

57、负责人，为勘察、设计、监理、承包单位的代表，代表其单位执行相关合同，对合同约定的权利、义务全面负责。 5． 专家组是项目管理部的咨询机构，参加对项目的有关评估和咨询工作，评估、咨询报告和意见以项目管理部的名义发出。根据工作需要项目管理部也可以聘请社会上的有关专家参加对工程项目的评估和咨询。 第八部分 工程项目管理的工作制度 1． 设计大纲审核批准制度。 设计大纲（设计要求）编写完成后要报管理单位审核，报（项目董事会）批准确认以后，作为设计合同的附件，是监督设计工作和审核工程设计的重要依据。 2． 设计方案和初步设计评审制度。 项目管理部要组织专家、（项目董事会）对

58、设计方案和初步设计进行评审，主要审核建设规模、建筑面积、使用功能、投资估算等与项目建议书和计划任务书的符合性。评审要编写评审报告报（项目董事会）。 3． 工程估算、概算、预算审核制度。 项目管理部要对设计工程的估算、概算和预算进行评审，配合设计单位到达控制投资的目的。 4． 设计文件审核制度。 设计文件要报项目管理部进行审核，经过审核使设计的安全性、适用性、经济性到达最佳状态。审核意见报（项目董事会），作为设计修改或报批的参考。 5． 协调会及会议纪要制度。 为了对设计和施工进行协调，应定期召开协调会，协调会应编写会议纪要，纪要的内容主要有开会的时间、地点、参加人员、与会

59、各方面的意思表达、会议决议以及执行决议的负责人和完成时间等。 6． 支付费用的审核、签署、批准制度。 凡支付预付款、勘察费、设计费、工程款、材料款、设备款、各种管理费等费用，均需经专业工程师和总监理工程师审查，总工程师审核，总经理签批后支付。 7． 管理工作报告制度。 项目管理部要每月定期向（项目董事会）报告工作，每一段工作完成后要进行小结，整个项目完成后要进行总结，小结和总结要报（项目董事会）备案。 8． 项目工程管理规划报审制度 项目工程管理规划由总管理工程师负责编写，报项目管理部总经理和（项目董事会）审批后，作为工程管理工作的指导性文件。管理工作细则由各专业工程师负责编写，报

60、总工程师批准作为专业管理工作的指导性文件。 9． 招标文件审核批准制度。 招标文件委托招投标专业代理公司编写，完成后报项目管理部总经理进行审核，并报（项目董事会）批准后执行。 第九部分 工程项目管理部的工作要求 1． 项目管理部的全体人员要树立“（项目董事会）第一”的思想，即全心全意为（项目董事会）服务的思想。我们的言论和行动要维护（项目董事会）的合法权益。监督设计单位、监理单位和承包单位认真履行合同规定的义务，公正处理设计单位、监理单位和承包单位的正当权益。贯彻执行“守法、诚信、公正、科学”的基本工作原则。 2． 管理人员要认真执行公司的职业道德规范

61、，绝对不允许管理人员向设计单位、监理单位和承包单位吃、拿、卡、要。要以良好的形象和高水平的工作质量，赢得（项目董事会）的信任和支持，赢得设计单位、监理单位和承包单位的协作配合。 3． 项目管理部总经理要负起对项目工程的管理责任，要团结同志，发挥每个管理人员的积极性和主动性，力争建设一个团结的工作集体。 4． 项目管理部的全体管理人员要在总经理的领导下，全面完成所承担的管理工作，工作中既要完成好本职工作，又要注意协作配合，充分发挥组合效应。 5． 建立项目管理部工作会议制度，每星期召开一次，布置、研究、检查管理工作。 注： 本计划不包括项目的市场营销策划及销售计划，该方面的策划书和计划书另行编制。 穰东项目管理部 2009年8月12日 39