房地产行业周报：在稳增长和调结构中寻找博弈机会130714

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1、 行业研究报告 ● 行业周报 2013年07月14日 在稳增长和调结构中寻找博弈机会 -房地产周报（07月06日至07月12日） 谨慎推荐 维持评级 核心要点： l 行业动态：李克强-统筹推动稳增长、调结构、促改革十分重要 Ø 新华网报道李克强总理座谈会讲话：统筹推动稳增长、调结构、促改革十分重要。宏观调控要立足当前、着眼长远，使经济运行处于合理区间，经济增长率、就业水平等不滑出“下限”，物价涨幅等不超出“上限”。 Ø 国务院办公厅：2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，加大政策支持力度。 Ø 中国证券报：官方口径渐变，房地产再融资

2、开闸预期强烈。 Ø 中国人民银行：6月末，M2同比增14.0%，比上月末低1.8个百分点，比上年末高0.2个百分点；M1同比增9.1%，比上月末低2.2个百分点，比上年末高2.6个百分点。 行业简评：在稳增长和调结构背景下，或启动诸如保障房、旧城改造、支持首套住房等与地产相关的投资热点。 l 上周楼市：周成交量环比降17.7% 上周33个城市楼市成交量为4.11万套，环比降17.7%，同比降16.2%，为2012年周平均成交量的96.8%。若以前12天的成交数据对7月成交量进行月化处理，7月份，33城市网签数基本与6月份持平。上周，十大城市成交与供应比约为94.3%，可售存货升至65.

3、2万套，静态去化周期为7.5个月。 l 股价表现：地产板块走势强于沪深300指数 受李克强总理稳增长的表态和地产融资重组放开传闻等影响，上周地产板块指数上涨3.0%，强于沪深300指数2.2%的涨幅。年初以来，房地产行业指数累计跌7.1%，略强于同期的沪深300指数9.8%的跌幅。 l 投资建议： 7月份以来，房地产板块在各种因素的催化下表现较好。在7月4日，我们发布了房地产研究报告《四大因素或催化地产股短期上涨行情》，当时，我们认为，地产股在未来一个月内有可能有上佳的表现，跑赢大盘并取得正收益。因此，我们建议投资者可先参与这波的地产股反弹，至于信贷紧缩等中期影响保持关注即可。 目前

4、，由于李克强总理对稳增长、支持首套房信贷等的表态，市场对房地产行业政策的预期更加乐观了。我们认为，在李总理的这些讲话及重组再融资政策的调整预期之下，房地产股的投资气氛将更加乐观。我们建议继续增持地产股。在个股方面，我们强烈推荐以刚性需求为目标客户的全国性龙头万科、保利地产；其次，由于中西部的住房需求中的首套房的比例较高，对此类开发商应相对看好，相关公司有金科股份等；同时，我们继续推荐华夏幸福等模式创新有核心竞争力的公司。 分析师 赵 强 房地产行业首席分析师 (：（8621）20252661 *：zhaoqiang_yj@ 执业证书编号：S0130512050002

5、 徐军平 房地产行业分析师 (：（8621）20252601 *：xujunping@ 执业证书编号：S0130512050001 潘 玮 房地产行业分析师 (：（8610）6656 8212 *：panwei@ 执业证书编号：S0130511070002 侯丽科   房地产行业分析师 (：（0755）82838914 *：houlike@ 执业证书编号：S0130513050001 历史报告 房地产行业：楼市回暖，政策反压—行业周报（6月30日至7月6日） 房地产行业四季度观点：政策松动的时机出现，建议超配地产股-行业动态（10月23日）

6、 房地产行业：从板块配置转向精选个股-行业点评（12月19日） 房地产行业：楼市从复苏走向繁荣，政策不确定性增加-点评（2月3日） 房地产行业：新“国五条”无新意，但调控范围超预期-点评（2月20日） 房地产行业：“国五条”细则调控升级，地产股进入中期调整-点评（3月3日） 房地产行业：各地楼市细则略显宽松，提升投资评级至推荐-点评（3月31日） 房地产行业：警惕系统性风险，板块防御为主-周报（6月23日） 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告\房地产行业 目 录

7、一、上周楼市概况 1 二、宏观、行业及公司动态 3 三、一周地产股走势回顾 4 四、银河地产模拟组合 6 五、投资建议 7 六、主要城市楼市成交量图表 8 插 图 目 录 图1：楼市周成交数据及环比趋势 1 图2：十大城市楼市去化周期和当月去化率走势 1 图3：自2012年年初以来，股价驱动因素图及相对沪深300收益 4 图4：模拟组合相对行业及沪深300指数的超额收益走势 6 图5：主要城市楼市成交量 8 表 格 目 录 表1：重点区域和城市成交情况 2 表2：A股房地产股上周股价涨跌幅前十表现 4 表3：内房股股价涨跌幅前十表现 5 表4：银

8、河地产模拟组合 6 表5：重点覆盖公司估值表 7 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 行业研究报告/房地产行业 一、上周楼市概况 1、上周楼市成交环比降17.7% 上周（07月06日至07月12日），33个城市楼市成交量为4.11万套，环比降17.7%，同比降16.2%，为2012年周平均成交量的96.8%。若以前12天的成交数据对7月成交量进行月化处理，7月份，33城市网签数基本与6月份持平。从年初至今，33城市楼市累计网签量同比仍大幅增加30.4%，如果后续半年保持6月份的成交水平，全年的成交量将略增5.7%。 图1：楼市周成交数据及环比

9、趋势 资料来源：WIND、中国银河证券研究部 2、成交下降，成交批售比约为94.3% 上周，十大城市的楼市成交量降至1.66万套，新供应基本持平，约为1.76万套，十大城市统计出的成交与供应比为94.3%；成交量小于供应量，库存略增；可售存货为65.2万套；我们以最近半年的平均销售量衡量的楼市（不含开发商未推盘）静态去化周期略升至7.5个月。 图2：十大城市楼市去化周期和当月去化率走势 资料来源：WIND、中国银河证券研究部 附注：十大城市为上海、北京、广州、深圳、南京、杭州、苏州、重庆、青岛、惠州 3、区域楼市成交情况 观察5大区域板块成交量，我们看到，上周，

10、五区的楼市成交均环比下滑，其中西部地区楼市成交环比下滑最大，为-30.6%；长三角、环渤海、珠三角和中部地区环比分别下降18.0%、12.1%、15.8%和5.8%。与2012年均值相比，除中部外，其他4大区域都低于均值。 表1：重点区域和城市成交情况 资料来源：WIND、中国银河证券研究部 二、宏观、行业及公司动态 （一）宏观、行业动态 ●7月10日，新华网报道：李克强-统筹推动稳增长、调结构、促改革十分重要。李克强在广西主持召开部分省区经济形势座谈会并作重要讲话，强调，我国正处于必须依靠经济转型升级才能持续健康发展的阶段，统筹推动稳增长、调结构、促改革十分重要。稳增长可以为调

11、结构创造有效空间和条件，调结构能够为经济发展增添后劲，两者相辅相成；而通过改革破除体制机制障碍，则可为稳增长和调结构注入新的动力。宏观调控要立足当前、着眼长远，使经济运行处于合理区间，经济增长率、就业水平等不滑出“下限”，物价涨幅等不超出“上限”。在这样一个合理区间内，要着力调结构、促改革，推动经济转型升级。 ●7月12日，国务院办公厅：国务院关于加快棚户区改造工作的意见。主要有：一、2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善。（一）城市棚户区改造。2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232万户。（二）国有工矿棚户区改造。五年

12、改造国有工矿（含煤矿）棚户区90万户，其中，2013年改造17万户。（三）国有林区棚户区改造。五年改造国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户，其中，2013年改造18万户。（四）国有垦区危房改造。五年改造国有垦区危房80万户，其中，2013年改造37万户。二、加大政策支持力度。（一）多渠道筹措资金。　（二）确保建设用地供应。（三）落实税费减免政策。（四）完善安置补偿政策。 ●7月11日，中国证券报：官方口径渐变，房地产再融资开闸预期强烈。证监会近日在新闻发布会上回答有关“房地产上市公司融资政策有望放开”的提问时表示，根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和2013年关于继续做好房地

13、产市场调控工作的通知的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。尽管证监会重申这一态度，但与相关政策出台时的表态相比，仍有细微差别。证监会在2010年10月发布消息称，为坚决贯彻执行国务院房地产调控政策，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。 ●7月12日，中国人民银行：2013年上半年金融统计数据报告。6月末，广义货币(M2)余额105.45万亿元,同比增长14.0%，比上月末低1.8个百分点，比上年末高0.2个百分点；狭义货币(M1)余额31.36万亿元,同比增长9.

14、1%，比上月末低2.2个百分点，比上年末高2.6个百分点。 （二）公司公告及动态 ●万科（000002）：港媒7月11日援引摩根士丹利报告称，万科企业股份有限公司执行副总裁肖莉透露，万科B转H股建议未获中国证监会放行，难预期何时完成转板。肖莉表示，万科B转H股于港交所的转板申请已完成，但中国证监会就其方案是否符合国务院指引，继续向其查问。并称目前完成B转H的时间仍不确定。 ●保利地产（600048）：7月10日晚间，保利地产发布2013年中期业绩快报显示，今年1-6月，保利地产的营业总收入为304.64亿元，同比增长50.94%；净利33.98亿元，同比增长35.37%，基本每股收益0.

15、48元。 三、一周地产股走势回顾 （一）上周，A股地产股走势回顾 受李克强总理稳增长的表态和地产融资重组放开传闻等影响，上周地产板块继续走强。上周，房地产指数上涨3.0%，强于沪深300指数2.2%的涨幅。从年初以来，房地产行业指数累计跌7.1%，同期的沪深300指数跌9.8%，房地产板块收益略强于大盘走势。 图3：自2012年年初以来，股价驱动因素图及相对沪深300收益 资料来源：中国银河证券研究部 上周，我们重点覆盖和跟踪的50只地产股，有12只股票下跌。股价表现较好的有华侨城、招商地产、苏宁环球、北京城建、中粮地产、滨江集团、阳光城和荣盛发展等；股价表现靠后的有浦东金桥、

16、苏州高新、陆家嘴、张江高科、深长城等。 表2：A股房地产股上周股价涨跌幅前十表现 证券代码 证券简称 最新市值（亿元） 最新股价 上周涨跌幅前十 000001.SH 上证综指 　 2039.5 1.6% 000300.SH 沪深300 2275.4 2.2% 882118.WI 行业指数 　 1967.9 3.0% 000069.SZ 华侨城A 406 5.6 10.9% 000024.SZ 招商地产 473 27.6 8.8% 000718.SZ 苏宁环球 129 6.3 7.9% 600266.SH

17、北京城建 99 11.1 7.8% 000031.SZ 中粮地产 70 3.9 7.2% 002244.SZ 滨江集团 122 9.0 6.8% 000671.SZ 阳光城 137 13.5 6.1% 002146.SZ 荣盛发展 297 15.8 5.8% 600675.SH 中华企业 81 5.2 5.5% 600048.SH 保利地产 779 10.9 4.8% 证券代码 证券简称 最新市值（亿元） 最新股价 上周涨跌幅后十 000402.SZ 金融街 157 5.2

18、 -0.4% 600716.SH 凤凰股份 36 4.8 -0.6% 600239.SH 云南城投 42 5.1 -0.8% 000608.SZ 阳光股份 37 5.0 -0.8% 000981.SZ 银亿股份 61 7.1 -0.8% 000042.SZ 深长城 63 26.5 -1.0% 600895.SH 张江高科 84 5.4 -1.5% 600663.SH 陆家嘴 198 10.6 -1.9% 600736.SH 苏州高新 38 3.6 -1.9% 600639.SH 浦东金桥 69

19、 7.4 -4.6% 资料来源：中国银河证券研究部 （二）上周，内房股股价走势回顾 上周，重点跟踪的35家内房股，有7只下跌。股价表现较好的有融创、绿城、瑞安、世茂房产和中国海外等；表现较差的为合生创展、莱蒙国际、花样年、宝龙地产和明发集团等。 表3：内房股股价涨跌幅前十表现 证券代码 证券简称 最新市值（亿港币） 最新股价 上周涨跌幅前十 1918.HK 融创中国控股有限公司 174 5.3 11.0% 3900.HK 绿城中国控股有限公司 287 13.3 10.8% 0272.HK 瑞安房地产有限公司 187 2.3 7.8%

20、 0813.HK 世茂房地产控股有限公司 548 15.8 7.6% 0688.HK 中国海外发展有限公司 1,761 21.6 7.5% 1813.HK 合景泰富地产控股有限公司 124 4.3 6.5% 2777.HK 广州富力地产股份有限公司 359 11.1 6.3% 1668.HK 华南城控股有限公司 108 1.8 6.0% 1109.HK 华润置地有限公司 1,271 21.8 5.8% 0917.HK 新世界中国地产有限公司 282 3.3 5.5% 证券代码 证券简称

21、 最新市值（亿港币） 最新股价 上周涨跌幅后十 2868.HK 首创置业股份有限公司 58 2.8 1.1% 0845.HK 恒盛地产控股有限公司 90 1.2 0.9% 1966.HK 中骏置业控股有限公司 53 1.9 0.0% 3377.HK 远洋地产控股有限公司 239 4.1 -0.2% 0817.HK 方兴地产(中国)有限公司 229 2.5 -1.2% 0846.HK 明发集团(国际)有限公司 140 2.3 -1.3% 1238.HK 宝龙地产控股有限公司 58 1.4 -2.1% 177

22、7.HK 花样年控股集团有限公司 70 1.4 -2.2% 3688.HK 莱蒙国际集团有限公司 44 3.9 -3.3% 0754.HK 合生创展集团有限公司 151 8.7 -6.0% 资料来源：中国银河证券研究部 四、银河地产模拟组合 上周，银河地产模拟资产组合的绝对收益为2.7%，弱于房地产行业指数3.0%的收益，强于沪深300指数2.2%的收益。模拟组合从年初至今累计的绝对收益为-0.1%；累计相对行业的超额收益为7.0%，累计相对沪深300指数的超额收益为9.7%。 维持银河地产的模拟组合不变，即组合和权重分别为保利地产（20%权重）、万科

23、A（20%权重）、华夏幸福（15%权重）、阳光股份（15%权重）、荣盛发展（15%权重）、金科股份（15%权重）。 表4：银河地产模拟组合 行业评级 谨慎推荐 初始资本金（百万元） 100 模拟组合 持股数量（万股） 最新股价（元/股） 最新市值(百万元） 市值比重 保利地产 187 10.91 20 20.4% 万科A 191 10.40 20 19.9% 华夏幸福 41 35.24 15 14.6% 阳光股份 292 4.96 14 14.5% 荣盛发展 98 15.79 15 15.4%

24、 金科股份 121 12.56 15 15.2% 合计 929 100 100.0% 总资产（百万元） 100 总资产收益率 -0.1% WIND房地产行业累计涨幅 -7.1% 沪深300指数累计涨幅 -9.8% 超额收益率（相对WIND房地产行业） 7.0% 超额收益率（相对沪深300指数） 9.7% 资料来源：中国银河证券研究部 图4：模拟组合相对行业及沪深300指数的超额收益走势 资料来源：WIND、中国银河证券研究部 五、投资建议 7月份以来，房地产板块在各种因素的催化下表现较好。在7月4日，我们发布了房地产

25、研究报告《四大因素或催化地产股短期上涨行情》，当时，我们认为，地产股在未来一个月内有可能有上佳的表现，跑赢大盘并取得正收益。因此，我们建议投资者可先参与这波的地产股反弹，至于信贷紧缩等中期影响保持关注即可。 目前，由于李克强总理对稳增长、支持首套房信贷等的表态，市场对房地产行业政策的预期更加乐观了。我们认为，在李总理的这些讲话及重组再融资政策的调整预期之下，房地产股的投资气氛将更加乐观。我们建议继续增持地产股。在个股方面，我们强烈推荐以刚性需求为目标客户的全国性龙头万科、保利地产；其次，由于中西部的住房需求中的首套房的比例较高，对此类开发商应相对看好，相关公司有金科股份等；同时，我们继续推荐

26、华夏幸福等模式创新有核心竞争力的公司。 表5：重点覆盖公司估值表 资料来源：中国银河证券研究部 六、主要城市楼市成交量图表 图5：主要城市楼市成交量 资料来源：中国银河证券研究部 13 13 请务必阅读正文后的免责声明部分 13 行业研究报告\房地产行业 评级标准 银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避 推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行

27、业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。 谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。 中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。 回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。 银河证券公司评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避 推荐：是指未来6－12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖

28、股票平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。 谨慎推荐：是指未来6－12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%－20%。该评级由分析师给出。 中性：是指未来6－12个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。该评级由分析师给出。 回避：是指未来6－12个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。 赵强、徐军平、潘玮、侯丽科，房地产行业证券分析师。本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，本人承诺，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映本人的

29、研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接受到任何形式的补偿。本人承诺不利用自己的身份、地位和执业过程中所掌握的信息为自己或他人谋取私利。 免责声明 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券，银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）向其机构或个人客户（以下简称客户）提供，无意针对或打算违反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法规。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构

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